李開源-中級經(jīng)濟師-房地產(chǎn)經(jīng)濟-教材精講班-第一章

中級經(jīng)濟師

房地產(chǎn)專業(yè)知識與實務(wù)

教材精講班

授課教師：李開源

第一章房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

【本章教材結(jié)構(gòu)】

第一節(jié)區(qū)位理論

第二節(jié)供求理論

第三節(jié)地租地價理論

第四節(jié)城市化理論

第一節(jié)區(qū)位理論

【本節(jié)考點】

1.區(qū)位和區(qū)位理論

2.農(nóng)業(yè)區(qū)位理論

3.工業(yè)區(qū)位理論

一、區(qū)位★★★

㈠區(qū)位的概念

區(qū)位：是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，具體可標(biāo)示為一定的空間幾何

位置。

評判一宗房地產(chǎn)的好壞，重要因素之一是區(qū)位。

企業(yè)、個人等主體在進行區(qū)位選擇時，考慮的區(qū)位因素主要有：區(qū)位周邊的空間環(huán)境特性、

通達性、互賴性、排斥性和成本費用。

(二)區(qū)位的特征和種類

特征：綜合性，確定性，層次性，歷史性。

1.區(qū)位的綜合性

一天文區(qū)位

自然區(qū)位一

L自然地埋區(qū)位

一經(jīng)濟區(qū)位

文化區(qū)位

_社會區(qū)位

_文化區(qū)位

區(qū)位的種類：

(1)天文區(qū)位：是指反映某一事物的經(jīng)緯度位置。例如，北京市位于北緯39°54',東經(jīng)116°

23；

(2)自然地理區(qū)位：是指反映某一事物與山、河、江、湖、海等自然環(huán)境要素的相互關(guān)系的

區(qū)位。例如，貴州省貴陽市因在貴山南面而得名，江蘇省江陰市表示位于長江南岸。一般來

說，陰陽反映了區(qū)位的相對優(yōu)劣，通常陽優(yōu)于陰。

(3)經(jīng)濟地理區(qū)位：是指反映某一事物與經(jīng)濟實體的相互關(guān)系的區(qū)位。例如，臨港物流區(qū)反

映利用接近航空港的優(yōu)越經(jīng)濟地理區(qū)位，開辟為物流倉儲和貿(mào)易區(qū)。

(4)文化地理區(qū)位：是指反映某一事物與文化環(huán)境的相互關(guān)系的區(qū)位。

（5）政治地理區(qū)位：是指反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素的相互關(guān)系的區(qū)位。

政治區(qū)位有兩面性，既可能是資源，又可能為負擔(dān)。經(jīng)常提到的邊緣化，其重要內(nèi)容是政治

區(qū)位的邊緣化。

【例題1:2012年單選】我國古代稱江河以南為陰，江河以北為陽。這說明含有陰陽兩字

的地名，大都與（）區(qū)位有關(guān)。

A.天文

B.自然

C.經(jīng)濟

D.交通

【答案】B

【解析】自然地理區(qū)位：是指反映某一事物與山、河、江、湖、海等自然環(huán)境要素的相互關(guān)

系的區(qū)位。例如，我國古代稱江河以南為陰，江河以北為陽。貴州省貴陽市因在貴山南面而

得名，江蘇省江陰市表示位于長江南岸。

2.區(qū)位的確定性

方位和距離決定區(qū)位的唯一性。方位和距離規(guī)定了某宗房地產(chǎn)或某一區(qū)域的確切位置。

方位是指方向和位置。主體和客體間的區(qū)位關(guān)系可以用方位表述。例如，某座寫字樓位于火

車站東南側(cè)。距離是指與某一事物或場所的遠近。

【例題2:2013年單選】區(qū)位由（）和距離所決定。

A.坐落

B.朝向

C.方位

D.地址

【答案】C

【解析】區(qū)位由方位和距離決定。

【例題3:2014年單選】"甲寫字樓位于火車站的北側(cè)”表示的是甲寫字樓的()。

A.環(huán)境

B方位

C.距離

D朝向

【答案】B

【解析】考察方位的概念。方位是指方向和位置，例如，某寫字樓位于火車站東南側(cè)。

3.區(qū)位的層次性

(1)大位置：從幾千公里甚至全球角度研究，"仰觀天象，俯察經(jīng)緯”

(2)小位置：從幾百公里研究，省域內(nèi)進行研究

(3)地址：店址、場址、廠址，例如，某商店位于兩條交叉路口的東南角

(4)微位置：單一店鋪、房間內(nèi)的布局，如柜臺擺放、房門開設(shè)、廚房的位置等。

"例如：90%的女士走進商店后習(xí)慣先向右看，因此建議把色彩明快、富有吸引力的柜臺

放在右側(cè)，以便抓住女士們的注意力。這說明柜臺位置對銷售的影響，是典型的微位置研究。"

【例題4:2012年單選】某百貨商場把色彩明快的柜臺布置在一層的右側(cè)，以便抓住女性

顧客的注意力。根據(jù)區(qū)位尺度大小，這反映的是()。

A.大位置

B.小位置

C.微位置

D.地址

【答案】C

【解析】區(qū)位可以用不同的距離尺度表述:大位置、小位置、地址、微位置。微位置僅涉及

單一店鋪、房間內(nèi)的布局，如店鋪內(nèi)柜臺的擺放，房門的開設(shè)，廚房的位置等。

4.區(qū)位的歷史性

地理環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷。沙漠?dāng)U張、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可

引起自然地理區(qū)位的變更。交通技術(shù)革新、交通網(wǎng)絡(luò)擴展、行政區(qū)劃變更等，會引起經(jīng)濟地

理位置的變化。

區(qū)位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因。

（三）房地產(chǎn)區(qū)位的概念

L房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位

置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等。

2.一宗房地產(chǎn)的位置，是指該宗房地產(chǎn)所在的地方，包括：①坐落、②方位、③距離、④臨

街狀況、⑤朝向、⑥樓層。

3.交通條件，是指進出該宗房地產(chǎn)的方便程度——通達性；進——可及性；出——便捷性

4.一宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境和景觀，是指該宗房地產(chǎn)周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。其中，

人文環(huán)境包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽、居民特征（如職業(yè)、收入水平、文化程度、宗教

信仰等）、治安狀況（如犯罪率）、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況（如用途）等。

5.一宗房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施，是指該宗房地產(chǎn)外部的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。

二、區(qū)位理論支

（-）區(qū)位理論的概念

1.區(qū)位理論主要是研究：人類經(jīng)濟行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內(nèi)經(jīng)濟活動優(yōu)化組合的理

論。

2.區(qū)位理論主要有農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論、中心地理論和城市空間結(jié)構(gòu)理論。

(二)農(nóng)業(yè)區(qū)位理論

農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的創(chuàng)始人是德國古典經(jīng)濟學(xué)家杜能，代表作是《孤立國》

L杜能“孤立國"理論的假設(shè)前提

(1)孤立國是一個天然均質(zhì)的大平原。在其中央只有一個城市。

(2)城市是孤立國中農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場，而農(nóng)村則靠該城市供給工業(yè)品。

(3)孤立國內(nèi)唯一的交通工具是馬車。

(4)農(nóng)產(chǎn)品的運輸成本與其重量及從產(chǎn)地到市場的距離成正比。

(5)農(nóng)業(yè)經(jīng)營者以獲取最大利潤為目的，并根據(jù)市場供求關(guān)系調(diào)整其經(jīng)營品種。

2.杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容

(1)杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟分析

P=V-(E+T)

P+T=V-E=K

P-最大利潤、V-農(nóng)產(chǎn)品銷售價格、E-生產(chǎn)成本、T-運輸成本

利潤加運費等于一個常數(shù)。

只有把運費支出壓縮為最小，才能將利潤增至最大。

杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論所要解決的主要問題就是如何通過合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達到節(jié)約運費，從

而最大限度地增加利潤。

(2)"杜能圈"

杜能在《孤立國》中提出六種耕作制度

圈層名稱生產(chǎn)項目

第一圈自由農(nóng)作區(qū)易腐爛、難運輸?shù)霓r(nóng)產(chǎn)品

第二圈林業(yè)區(qū)木材

第三圈輪栽農(nóng)作區(qū)糧食

第四圈谷草農(nóng)作區(qū)谷物和畜產(chǎn)品

第五圈三圃農(nóng)作區(qū)1/3黑麥、1/3燕麥、1/3休

閑

第六圈畜牧業(yè)區(qū)畜牧業(yè)

【例題5:2013年多選】根據(jù)杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟分析，某個農(nóng)業(yè)經(jīng)營者要在單位面

積土地上獲得最大利潤的決定因素有（）。

A.市場供給量

B.市場需求量

C.農(nóng)產(chǎn)品銷售價格

D.生產(chǎn)成本

E.運輸成本

【答案】CDE

【解析】杜能區(qū)位理論基本經(jīng)濟分析。

P=V-（E+T）

市場價格-成本-費用=利潤。

（三）工業(yè)區(qū)位理論

工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟學(xué)家韋伯，其區(qū)位理論的核心是通過對運輸、勞動力及集

聚因素相互作用的分析和計算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想

區(qū)位。

L韋伯工業(yè)區(qū)位理論假設(shè)前提

①研究的對象是一個均質(zhì)的國家或地區(qū)。

②工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地分布在特定地點，且已知。

③工業(yè)產(chǎn)品的消費地點和范圍為已知，且需求量不變。

④勞動力供給也為已知，不能流動，且在工資率固定情況下供給是充裕的。

⑤運輸成本是重量和距離的函數(shù)。

⑥僅就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)和銷售問題。

2.以運輸成本指向的工業(yè)區(qū)位分析

韋伯認為，工業(yè)企業(yè)應(yīng)選擇在原料和制成品兩者的總運輸成本為最小的地方。

遍布性原料，指到處都有的原料，此類原料對工業(yè)區(qū)位影響不大；

限地性原料，指只分布在某些固定地點的原料，對工業(yè)區(qū)位選擇影響大。

原料指數(shù)邛艮地性原料總重量一制成品總重量

原料指數(shù)＞1,在原料地；

原料指數(shù)＜1,在消費地；

原料指數(shù)=1,可自由選擇區(qū)位。

3.勞動力成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析

韋伯認為，當(dāng)勞動力成本（工資）在特定區(qū)位對工廠配置有利時，可能使一個工廠離開或者放

棄運輸成本最小的區(qū)位，而移向廉價勞動力（工資較低）的地區(qū)選址建廠。

工業(yè)區(qū)位由運輸指向轉(zhuǎn)為勞動力指向僅限于節(jié)約的勞動力成本大于增加的運輸成本。

4.集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析（第二次變形）

（1）集聚因素：是指促使工業(yè)向一定地區(qū)集中的因素，分為一般集聚因素和特殊集聚因素。

①生產(chǎn)或技術(shù)集聚：也稱純集聚，一是由企業(yè)規(guī)模的擴大帶來的；二是同一工業(yè)部門中，企

業(yè)間的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化。

②社會集聚：也稱偶然集聚，是由于企業(yè)外部因素引起的，包括兩個方面，一是由于大城市

的吸引，交通便利以及礦產(chǎn)資源豐富使工業(yè)集中；二是一個企業(yè)選擇了與其他企業(yè)相鄰的位

置，獲得額外利益。

生產(chǎn)集聚是一般集聚因素，社會集聚是特殊集聚因素。前者是集聚的固定內(nèi)在因素，后者是

集聚的偶然外在因素。在討論工業(yè)區(qū)位時，主要考慮一般集聚因素。

（2）分散因素：指不利于工業(yè)集中到一定區(qū)位的因素。

【例題6:2014年單選】工業(yè)區(qū)位理論的奠基人韋伯認為，工業(yè)產(chǎn)品的（）最低點是工業(yè)

企業(yè)選址的理想?yún)^(qū)位。

A原料成本

B.生產(chǎn)成本

C.運輸成本

D.銷售成本

【答案】B

【解析】工業(yè)區(qū)位理論的奠基人韋伯認為，工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點是工業(yè)企業(yè)選址的理

想?yún)^(qū)位。

（四）中心地理論

中心地理論是由德國著名地理學(xué)家克里斯塔勒提出的。

1.中心地理論的基本概念

⑴中心地：是指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域的居民點居民提供各種商品和服務(wù)的中心城市或中心

居民點。

(2)中心地職能：是指由中心地提供的商品和服務(wù)。不包括制造業(yè)方面的活動。

(3)中心性：一個中心地對周圍地區(qū)的影響程度，或者說中心地職能的空間作用大小。

(4)需求門檻：是指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平。

(5)商品銷售范圍：是指消費者為獲取商品和服務(wù)所希望通達的最遠路程，或者中心地提供

商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑。

2.克里斯塔勒的中心地理論

(1)假設(shè)條件

①研究的區(qū)域是一個均質(zhì)平原，人口均勻分布，居民的收入水平和消費方式完全一致。

②有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，同一等級規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費用與距離成正比。

③廠商和消費者都是經(jīng)濟人。

④平原上貨物可以自由地向各方向流動，不受任何關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制。

(2)六邊形市場區(qū)

(3)市場等級序列

不同規(guī)模等級的中心地，其需求門檻和銷售范圍是不同的。

在空間地域上，經(jīng)過互相作用和人類經(jīng)濟活動的干預(yù)，形成規(guī)律有序的中心地--市場等級

體系。

商服設(shè)施和商品種類：

大城市——多而全

中等城市——中高級

小城市一低級，種類少而不齊全

城鎮(zhèn)——基本生活型商服，水平很低，種類更少

【例題7:2012年單選】關(guān)于中心地理論的說法，正確的是（）。

A.商品銷售范圍是指消費者為獲取商品和服務(wù)所希望通達的最近路程

B.需求門檻是指某中心地能夠維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需的最高購買力和服務(wù)水平

C.中心地職能以商業(yè)、服務(wù)業(yè)方面的活動為主，不包括中心地制造業(yè)方面的活動

D.克里斯塔勒中心地理論的假設(shè)之一是廠商和消費者都是社會人

【答案】C

【解析】中心地職能：是指由中心地提供的商品和服務(wù)。主要以商業(yè)、服務(wù)業(yè)為主，不包括

制造業(yè)方面的活動。

【例題8:2014年單選】需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的（）購

買力和服務(wù)水平。

A.最低

B.一般

C.平均

D.最局

【答案】A

【解析】考察需求門檻的概念。需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的最

低購買力和服務(wù)水平。

（五）城市空間結(jié)構(gòu)理論★

具有代表性的是同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務(wù)區(qū)土地利用模式。

1.同心圓理論

同心圓理論是伯吉斯總結(jié)出來的。他基于生態(tài)學(xué)的入侵和承繼概念來解釋城市土地利用在空

間上的排列形態(tài)。5個同心圓用地結(jié)構(gòu)：第一環(huán)帶是中心商務(wù)區(qū)。第二環(huán)帶為過渡地帶。第

三環(huán)帶是工人住宅區(qū)。第四環(huán)帶是高級住宅區(qū)。第五環(huán)帶為通勤人士住宅區(qū)。

2.扇形理論

扇形理論是霍伊特創(chuàng)立的。該理論的核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障

礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展。

市中心的通達性稱為基本通達性

把沿輻射狀交通主干線所增加的通達性稱為附加通達性。

3.多核心理論

形成城市多核心的因素有4個：

①某些活動需要彼此接近，而產(chǎn)生相互依賴性。

②某些活動互補互利，自然集聚。

③某些活動因必須利用鐵路等貨運設(shè)施，且產(chǎn)生對其他使用有害的極大交通量，因此就排斥

其他使用而自己集結(jié)在一起。

④高地價、高房租吸引較高級的使用，而排斥較低品質(zhì)的使用。

4.中心商務(wù)區(qū)土地利用模式

中心商務(wù)區(qū)(CBD)的兩項重要指標(biāo)：

把CBHD1,CBID50%的區(qū)域界定為CBD。

【例題9:2013年多選】城市空間結(jié)構(gòu)是人們在城市發(fā)展過程中對土地利用的結(jié)果，是土

地利用方式、利用程度和利用效果的總和，其代表性理論有()。

A.多核心理論

B.扇形理論

C.級差地租理論

D.中心商務(wù)區(qū)土地利用模式

E.同心圓理論

【答案】ABDE

【解析】城市空間結(jié)構(gòu)理論包括同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務(wù)區(qū)土地利用

模式.中心地理論是區(qū)位理論之一。區(qū)位理論主要有農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論、中心地

理論和城市空間結(jié)構(gòu)理論。

5.商業(yè)區(qū)區(qū)位選擇指向特征

(1)單一的消費指向性。商業(yè)區(qū)位的空間取向則主要考慮接近和方便消費者。商業(yè)區(qū)位選擇

以最大限度地接近或方便消費者前來購物為單一的空間指向性，著眼的是商業(yè)設(shè)施與顧客的

關(guān)系。

(2)空間關(guān)系的外部性。

(3)地價是商業(yè)區(qū)位的重要因素。越是區(qū)位條件好的地方商業(yè)效益越高，而且地價也越高。

(4)商業(yè)區(qū)位選擇的理性目標(biāo)是消費者最大剩余效用與商家最大利潤之間的平衡。消費者在

購物過程中.追求的是最大剩余效用。消費者的剩余效用為：

剩余效用=(購物效用+體驗效用)-(購物成本+交通成本+時間機會成本)

6上成市空間結(jié)構(gòu)對區(qū)位的影響

(1)城市土地利用分異和中心地體系決定區(qū)位的土地成本、效益和市場地域。

(2)城市功能分區(qū)的土地利用主導(dǎo)功能決定了區(qū)位的優(yōu)勢和未來發(fā)展。

(3)城市空間結(jié)構(gòu)的重構(gòu)和演變影響區(qū)位格局變化和時序選擇。

【例題10:2014年單選】關(guān)于商業(yè)區(qū)位選擇的說法錯誤的是()。

A.商業(yè)區(qū)位的空間取向主要考慮接近和方便消費者

B.眾多商家在地段上的集聚是為了展開競爭

c.地價是商業(yè)區(qū)位選擇的重要因素

D.商業(yè)區(qū)位選擇是為了追求商家最大利潤與消費者最大剩余效用間的平衡

【答案】B

【解析】眾多商家在地段集聚是為了創(chuàng)造共同市場。

第二節(jié)供求理論

【本節(jié)考點】

L房地產(chǎn)需求

2房地產(chǎn)供給

3.房地產(chǎn)均衡價格

一、房地產(chǎn)需求★

（一）房地產(chǎn)需求的概念

房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且

能夠購買的數(shù)量。

房地產(chǎn)市場需求是所有的消費者需求的總和。

購買欲望支付能力

甲VX

乙XV

丙XX

TVV

（二）決定房地產(chǎn)需求量的因素

①該種房地產(chǎn)的價格水平。

需求規(guī)律：價格T需求1,價格I需求T

需求規(guī)律的例外：炫耀性物品和吉芬物品

②消費者的收入水平。

③消費者的偏好。

④相關(guān)物品的價格水平。

⑤消費者對未來的預(yù)期。

當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格低時,當(dāng)消費者的收入高時，當(dāng)消費者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強時,

當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價格高或者互補品的價格低時，當(dāng)消費者預(yù)期未來的收入會增加或

者該種房地產(chǎn)的價格未來會上升時，消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增加；反之，消

費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會減少。

（三）房地產(chǎn)需求曲線

是一條向右下方傾斜的需求曲線。

圖31房地產(chǎn)雷束曲線.

注：需求量的變動是由商品本身價格變化引起的，域標(biāo)中表現(xiàn)出來的是點的移動；需求的

變動是由商品本身價格以外的因素變化引起的，轆標(biāo)中表現(xiàn)出來的是線的移動.，

【例題11:2012年多選】影響房地產(chǎn)需求量的因素主要有（）。

A.房地產(chǎn)的價格水平

B.房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)水平

C.消費者的收入水平

D.消費者的偏好

E.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

【答案】ACD

【解析】決定房地產(chǎn)需求量的因素：①該種房地產(chǎn)的價格水平。②消費者的收入水平。③消

費者的偏好。④相關(guān)物品的價格水平。⑤消費者對未來的預(yù)期。

二、房地產(chǎn)供給★

（一）房地產(chǎn)供給的概念

房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種

房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售或出租的數(shù)量

房地產(chǎn)市場供給是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁者供給的總和。

潛在供給量=存量一滅失量一轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地

產(chǎn)量+新開發(fā)量

（二）決定房地產(chǎn)供給量的因素

①該種房地產(chǎn)的價格水平。

供給規(guī)律：價格L供給T;價格1，供給I

②該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本。

建設(shè)成本T,房地產(chǎn)開發(fā)利潤率就會1,從而會使該種房地產(chǎn)的供給1;反之亦然

③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。

開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商就會開發(fā)更多的房地

產(chǎn)。

④房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。

如果房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的市場看好，例如，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上升，則

在制定房地產(chǎn)投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現(xiàn)在開發(fā)

的房地產(chǎn)留著不賣，待價而沽，從而會減少房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的

預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會相反。

當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格高時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本低或開發(fā)技術(shù)水平提高時，當(dāng)房地

產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格未來會上升時，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會增加；反之，

該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會減少。

由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場政府獨家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長、不可

移動等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價格的變動

及時作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。

【例題12:2011年多選】導(dǎo)致房地產(chǎn)供給缺乏彈性的原因有（）。

A.房地產(chǎn)需求的難測性

B.土地總量不可增加

C.房地產(chǎn)開發(fā)期長

D.房地產(chǎn)不可移動

E上成鎮(zhèn)化速度加快

【答案】BCD

【解析】由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場政府獨家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期

長、不可移動等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價

格的變動及時作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。

【例題13:2014年多選】導(dǎo)致房地產(chǎn)供給缺乏彈性的原因有（）。

A城市化進程加快

B.土地總量有限

C.房地產(chǎn)開發(fā)周期長

D.房地產(chǎn)不可移動

E.政府壟斷建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場

【答案】BCDE

【解析】考察決定房地產(chǎn)供給量的影響因素。由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓

市場政府獨家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長、不可移動等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很

大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價格的變動及時作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。

（三）房地產(chǎn)供給曲線

是一條向右上方傾斜的供給曲線。

三、房地產(chǎn)均衡價格**

房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)的市

場需求量與市場供給量相等時的價格。當(dāng)市場價格偏離均衡價格時，會出現(xiàn)需求量與供給量

不相等的非均衡狀態(tài)。

房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負相關(guān)：供給一定，需求增加，則價格上升,

需求減少，則價格下降；需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。

【例題14:2013年單選】當(dāng)房地產(chǎn)供給一定時，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)（）正相關(guān)。

A.需求量

B.開工量

C.銷售量

D.竣工量

【答案】A

【解析】當(dāng)房地產(chǎn)供給一定時，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求量正相關(guān)。2012年本知識點考核

負相關(guān)。

【例題15:2012年單選】房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)（）負相關(guān)。

A.需求

B.供給

C.開發(fā)成本

D.價值

【答案】B

【解析】房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負相關(guān)：供給一定，需求增加，則

價格上升，需求減少，則價格下降；需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格

上升。

四、房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性

房地產(chǎn)的供求狀況分為以下4種類型：

①全國房地產(chǎn)總的供求狀況。

②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況。

③全國同類房地產(chǎn)的供求狀況。

④本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。

決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。

【例題16:2013年單選】房地產(chǎn)供求狀況中，對某一房地產(chǎn)的價格水平起直接決定作用的

是（）o

A.全國房地產(chǎn)總的供求狀況

B本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

C.全國同類房地產(chǎn)的供求狀況

D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

【答案】D

【解析】決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。

第三節(jié)地租地價理論

【本節(jié)考點】

1.地租的概念

2.級差地租、絕對地租和壟斷地租

【本節(jié)內(nèi)容精講】

一、期且和地價的概念

（一）地租的概念

狹義地租是指使用土地所獲得的超額報酬或超額收益。

廣義的地租是指超額的利潤、工資、利息及利用各種生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬或超額收益。

地租的本質(zhì)是超額報酬或超額收益。

地租通常是指土地所有者向土地使用者讓渡土地使用權(quán)所獲得的收入。是土地所有者憑借土

地所有權(quán)不勞而獲的收入，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。

（二）地價的概念

地價是指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價格。

我國目前由于土地不得買賣，"買賣"（具體稱為出讓和轉(zhuǎn)讓）的本質(zhì)是一次性收取的若干年

的地租。

二、地租的產(chǎn)生和發(fā)展

時期基本形式

奴隸制地租（最早）勞役地租

封建制度時期前期以實物地租為主，后期出現(xiàn)了貨幣地租

資本主義時期貨幣地租為主要形式

社會主義地租土地收益的分配關(guān)系、調(diào)節(jié)社會生產(chǎn)和分配

的經(jīng)濟杠桿

三、級差地租、絕對地租和壟斷地租★★★

（一）級差地租（歷年考試重點）

級差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度不同而形成的差

別地租。

地租=市場價格一生產(chǎn)成本一平均利潤。

級差地租I是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級

差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。

級差地租n是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利

潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

【例題17:2011年單選】一塊土地上連續(xù)追加投資，由于每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)

生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)是（）。

A.級差地租I

B.級差地租H

C.絕對地租

D壟斷地租

【答案】B

【解析】級差地租n是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生

的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

【例題18:2013年單選】等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度的土地上所產(chǎn)生的

超額利潤轉(zhuǎn)化的地租是（）o

A.絕對地租

B.壟斷地租

C.級差地租I

D.級差地租II

【答案】C

【解析】級差地租I是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生

的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。

（二）絕對地租

絕對地租是指土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。

㈢壟斷地租

壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。

四、地租與地價的關(guān)系

地價是地租的資本化，是資本化的地租,是預(yù)買一定年數(shù)的地租。

地價=地租/平均利息率

對于永久租期土地，地價是每年的地租折現(xiàn)到初期之和。（此處計算題可以暫時忽略）

【例題19:2011年單選】關(guān)于地租的說法，錯誤的是（）。

A.絕對地租是土地所有者憑借對土地使用權(quán)的壟斷所取得的地租

B.級差地租I是不同土地由于肥力等不同而形成的差別地租

C.壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租

D.地租的本質(zhì)是超額報酬或超額收益

【答案】A

【解析】絕對地租是指土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。

【例題20:2012年單選】級差地租n是指（）。

A.在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的

地租形態(tài)

B.等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力

帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)

C.不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度的不同而形成的差別地租

D.使用土地所獲得的超額報酬或收益

【答案】A

【解析】級差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度不同而

形成的差別地租。

級差地租I是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級

差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。

級差地租n是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利

潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

第四節(jié)城市化理論

【本節(jié)考點】

1.城市及其產(chǎn)生和發(fā)展

2.城市化和逆城市化

3.郊區(qū)化

【本節(jié)內(nèi)容精講】

一、城市及其產(chǎn)生和發(fā)展★★

(一)城市的概念

城市是一定數(shù)量的非農(nóng)人口和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的集聚地，是一種有別于鄉(xiāng)村的居住和社會組織形

式，是國家或者一定地域的政治、經(jīng)濟和文化中心。

我國的城鄉(xiāng)居民點系列為：村一鄉(xiāng)鎮(zhèn)一建制鎮(zhèn)一市。其中，村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)是鄉(xiāng)村型居民點，統(tǒng)

稱鄉(xiāng)村；建制鎮(zhèn)和市是城市型居民點，統(tǒng)稱城鎮(zhèn)或城市。

(二)城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別

(1)在人口職業(yè)構(gòu)成上不同于鄉(xiāng)村。

(2)在規(guī)模和密度上不同于鄉(xiāng)村(人口數(shù)量、人口密度、建筑密度、容積率等1

(3)在空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成上不同于鄉(xiāng)村(用地類型、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施X

(4)在職能類型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上不同于鄉(xiāng)村(政治、經(jīng)濟和文化中心，工業(yè)、商業(yè)、交通等產(chǎn)

業(yè)聚集地入

（三）城市的分類

分類標(biāo)準(zhǔn)分類結(jié)果

城市人口規(guī)模大城市（50萬以上）、中等城市（20-50萬）

和小城市（小于20萬）

城市行政級別一是直轄市。二是地級市。三是縣級市。四

是建制鎮(zhèn)

城市職能商貿(mào)城市、工業(yè)城市、交通樞紐城市、旅游

城市

城市地理位置南方城市和北方城市，沿海城市和內(nèi)陸城市，

邊境城市和內(nèi)地成市

地形地貌平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、

高原城市、河谷城市

城市平面幾何形狀塊狀城市、帶狀城市、星狀城市

城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)單中心城市、多中心城市

城市道路格局棋盤形城市、放射形城市、不規(guī)則形城市

（四）城市的產(chǎn)生和發(fā)展（"先集中后分散，絕對在兩邊"）

從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可劃分為四大階段：

（1）絕對集中階段：工業(yè)化初期，農(nóng)村人口不斷向城市集中

（2）相對集中階段：工業(yè)化進入成熟期，人口仍向城市集中，但開始向郊區(qū)擴散，市區(qū)人口

增長速度高于郊區(qū)人口增長速度

（3）相對分散階段：進入后工業(yè)化初期，郊區(qū)人口增長超過了城市人口的增長

（4）絕對分散階段：進入后工業(yè)化的成熟期，城市人口的下降和郊區(qū)人口的上升

【例題21:2014年單選】按照城市的（）劃分，可將城市劃分為塊狀城市、帶狀城市、

星狀城市等類型。

A地理位置

B.地形地貌

C.內(nèi)部結(jié)構(gòu)

D.平面幾何形狀

【答案】D

【解析】考察城市的分類。按城市平面幾何形狀，可以將城市劃分為塊狀城市、帶狀城市、

形狀城市等。

【例題22:2013年單選】工業(yè)化初期，大量鄉(xiāng)村人口向城市遷移，導(dǎo)致城市人口規(guī)模不斷

擴大，城市化水平迅速提高，這種現(xiàn)象為城市發(fā)展演變的（）階段。

A.絕對集中

B.絕對分散

C.相對集中

D.相對分散

【答案】A

【解析】從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可劃分為四大階段：

（1）"絕對集中"階段：農(nóng)村人口不斷向城市集中

⑵"相對集中"階段：人口仍向城市集中，但開始向郊區(qū)擴散（郊區(qū)人口出現(xiàn)增長）

⑶"相對分散”階段：郊區(qū)人口增長超過了城市人口的增長

（4）"絕對分散”階段：城市人口的下降和郊區(qū)人口的上升

【例題23:2010年單選】從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可依次劃分為

（）四個階段。

A.相對集中、絕對集中、相對分散、絕對分散

B.相對分散、相對集中、絕對集中、絕對分散

C.絕對集中、相對分散、相對集中、絕對分散

D.絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散

【答案】D

【例題24:2010年單選】按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，城市可分為（）。

A.塊狀城市、帶狀城市、星狀城市

B.單中心城市、多中心城市

C.棋盤形城市、放射形城市

D.大城市、中等城市、小城市

【答案】B

【解析】按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，可將城市分為單中心城市、多中心城市。

【例題25:2011年單選】按城市人口規(guī)模，城市分為（）。（

A直轄市、地級市、縣級市

B.單中心城市、多中心城市

C棋盤形城市、放射形城市、不規(guī)則形城市

D.大城市、中等城市、小城市

【答案】D

【解析】按城市人口規(guī)模，將城市分為大城市、中等城市和/N成市。

二、城市化和逆城市化★

（一）城市化的概念

城市化也稱為城鎮(zhèn)化，是鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械囊环N復(fù)雜過程。

通常表現(xiàn)為：

①農(nóng)村人口向城市遷移，農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口，農(nóng)村生活方式轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘猩罘绞健?/p>

②由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)的進步，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向非農(nóng)業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)移并產(chǎn)生空間集聚。

③城市規(guī)模不斷增大，城市范圍向外圍擴展。

④區(qū)域內(nèi)城市數(shù)量不斷增多，形成城市體系。

（二）城市化進程

①初級階段：城市化水平較低，城市化速度較慢。

②加速階段：人口向城鎮(zhèn)迅速集聚，城市化運動加快。

③后期階段也叫做飽和階段或后期階段：城市化水平很高，城市化過程減速。

（三）城市化的度量

表征一個區(qū)域城市化程度的最基本指標(biāo)是城市化水平。城市化水平也稱城市化率，是指一個

區(qū)域的城鎮(zhèn)人口占該區(qū)域總?cè)丝诘陌俜直?。假定某區(qū)域總?cè)丝跒镻,其中城鎮(zhèn)人口為U，則

城市化水平L