房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

單位

項(xiàng)目名稱

作者XX

學(xué)號(hào)

指導(dǎo)老師

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

17,—1—

刖S

本陳訴基于對(duì)P(2011)052號(hào)地塊的研窕，通過對(duì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步升溫，項(xiàng)目用地作為住宅用地開

地塊現(xiàn)場(chǎng)的觀察，進(jìn)行項(xiàng)目闡發(fā)。對(duì)武漢總體經(jīng)濟(jì)和地發(fā)具有良好的市場(chǎng)吸引力，市場(chǎng)前景良好。

產(chǎn)市?場(chǎng)的闡發(fā)，憑據(jù)目前和未來市場(chǎng)情況兩個(gè)層面確定

本項(xiàng)目定位。通過對(duì)客戶群，及旁邊的類似項(xiàng)目的觀察,本次房池產(chǎn)課程綜合設(shè)計(jì)是包羅《房地產(chǎn)開發(fā)》《房

確定項(xiàng)目的籌劃方案。對(duì)項(xiàng)目的籌資方案進(jìn)行設(shè)計(jì)，開地產(chǎn)估價(jià)》等課程在內(nèi)的房地產(chǎn)類課程所學(xué)專業(yè)知識(shí)的

發(fā)成天職析，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益闡發(fā)。一個(gè)綜合查驗(yàn)。綜合設(shè)計(jì)通過一個(gè)項(xiàng)目地塊的籌劃，闡

發(fā)、銷售，完成從項(xiàng)目籌謀、可行性研窕、項(xiàng)目市場(chǎng)推

廣到房地產(chǎn)估價(jià)陳訴撰寫等完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作歷

當(dāng)?shù)貕K位于洪山區(qū)卓刀泉路238號(hào)，光谷商圈四周，程。通過綜合設(shè)計(jì)，使我們能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、

是進(jìn)入武漢的東大門，由此上武黃、京珠、滬蓉高速，治理全歷程，包羅投資決策、房地產(chǎn)項(xiàng)目籌謀、房地產(chǎn)

107國(guó)道，可快速通達(dá)整個(gè)鄂東南。周邊設(shè)置有多路公開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方案、房地產(chǎn)代

交線路，同時(shí)籌劃有多條軌道交通線，并在用地周邊設(shè)價(jià)評(píng)估等冬個(gè)環(huán)節(jié)，加深理解并實(shí)際動(dòng)手完成劃定任務(wù),

置有佻道交通站點(diǎn)，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)不問可知。交通條件牢固所學(xué)相關(guān)課程專業(yè)知識(shí)，增強(qiáng)綜合運(yùn)用專業(yè)知識(shí)解

良好，周邊開發(fā)建立項(xiàng)目較多，且相關(guān)配套設(shè)施齊全。決實(shí)踐問題的能力.

1

2013

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

目前正在施工，預(yù)計(jì)2015年可以進(jìn)入銷售，到時(shí)候預(yù)計(jì)是房地

主要內(nèi)容包學(xué)下面內(nèi)容：產(chǎn)抬頭，快速上升期。該地是交與了江蘇南通六建建立團(tuán)體及、

及新八建立團(tuán)體進(jìn)行的施工。

?土地生意業(yè)務(wù)代價(jià)評(píng)估陳訴

?市場(chǎng)觀察陳訴

?項(xiàng)目籌劃設(shè)計(jì)方案及評(píng)價(jià)

?項(xiàng)目營(yíng)銷籌謀方案

當(dāng)?shù)貕K的建立單位是武漢三金房地產(chǎn)有限公司，地處新口區(qū)

解放大道329號(hào)，注冊(cè)資金為4000萬元，2011年競(jìng)得該塊地.

武漢三金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

華中項(xiàng)目組照料有限公司

2013年03月

2

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

第五章項(xiàng)目建立方案7.2盈虧平衡闡發(fā)

5.1項(xiàng)目的開端籌劃設(shè)計(jì)7.3敏感度闡發(fā)

5.2產(chǎn)物方案和開發(fā)范圍7.4經(jīng)濟(jì)闡發(fā)及敏感性闡發(fā)結(jié)論與

發(fā)起

第六章經(jīng)濟(jì)闡發(fā)

第八章項(xiàng)目營(yíng)銷籌謀

6.1投資的經(jīng)濟(jì)測(cè)算假設(shè)

8.1項(xiàng)目推廣報(bào)裝

6.2項(xiàng)目開發(fā)成天職折

8.2項(xiàng)目向銷推廣計(jì)謀概述

6.3項(xiàng)目收益函發(fā)

8.3具體銷售階段營(yíng)銷籌謀

6.4項(xiàng)目籌資方案

8.4項(xiàng)目推廣核心理念

6.5經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

第九章結(jié)論及發(fā)起

第七章風(fēng)險(xiǎn)闡發(fā)

9.1總結(jié)

7.1主要存在風(fēng)險(xiǎn)

發(fā)起

第一章項(xiàng)目定位

2

2013

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

項(xiàng)目地塊闡發(fā)

2.地塊優(yōu)勢(shì)

1.項(xiàng)目位置

用地所在區(qū)域臨近光谷地區(qū)，是進(jìn)入武漢的東大門，由此上

項(xiàng)目用職位于洪山區(qū)卓刀泉路238號(hào)，其四至干系為：東臨尚文武黃、京珠、滬譽(yù)高速，107國(guó)道，可快速通達(dá)整個(gè)鄂東南。周

創(chuàng)業(yè)城小區(qū)，南臨55米寬雄楚大道，西臨軌道控制用地，北臨邊設(shè)置有多路公交線路，同時(shí)籌劃有多條軌道交通線，并在用地

30米寬卓豹路。項(xiàng)目如圖1-1.周邊設(shè)置有軌道交通站點(diǎn)，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)不問可知。

近年來用地周邊光谷商圈生長(zhǎng)迅猛，新一佳超市、中商平價(jià)、

大洋百貨軍眾多商家陸續(xù)入駐，光谷步行街人氣旺盛，加上地鐵

站點(diǎn)的開工建立，區(qū)域配套辦事設(shè)施日臻完善。區(qū)域內(nèi)還擁有富

厚的教誨負(fù)源，有華中科技大學(xué)、中南民族大學(xué)、關(guān)山中學(xué)、武

漢科技學(xué)院、光谷小學(xué)等，文化氣氛濃厚。

憑借周邊成熟的配套辦事體系，用地所在地區(qū)房地財(cái)產(chǎn)快速

生長(zhǎng)，多家地產(chǎn)大鱷紛紛進(jìn)駐，高品質(zhì)大型樓盤相繼拔地而起。

目前用地所在區(qū)域已建成錦繡龍城、卡迪亞第宅、現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)、

泰地伊頓陽光等眾多樓盤，居住氣氛濃厚。

地塊形狀規(guī)整，現(xiàn)狀用地內(nèi)除東側(cè)局部存在約5米奇差外，其

余陣勢(shì)較平坦，具備較好的開發(fā)建立條件。地塊優(yōu)勢(shì)生長(zhǎng)如圖1-2

2013

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

特殊要求：1、該項(xiàng)目涉及的軌道交通用地應(yīng)嚴(yán)格按我市有關(guān)

劃定要求執(zhí)行；2、住宅修建戶型結(jié)構(gòu)比例應(yīng)憑據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳

轉(zhuǎn)發(fā)建立部等部分關(guān)于調(diào)解住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房代價(jià)意見的通

知》（國(guó)發(fā)辦[2006]37號(hào)文）和武漢市相關(guān)實(shí)施細(xì)則來執(zhí)行，該

用職位于三級(jí)控制區(qū)，其中套型修建面積90平方米以下商品房

修建范圍不少于住宅總修建范圍的66%：3、用地范疇內(nèi)臨雄楚

大道控制24米寬綠化帶；4、該項(xiàng)目用地范疇內(nèi)需控制約100

平方米的大眾通道用地，并在項(xiàng)目實(shí)施歷程中妥善解決地塊南側(cè)

圖1-2居民交通出行問題?；I劃用地如圖1-3.

項(xiàng)目籌劃用地性質(zhì)為居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地，籌劃總用

地面積為19662平方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），其中軌道控制用地面積

為1079平方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），籌劃凈用地面積為18583平

方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）：容積率控制在4.5以內(nèi)：可建總修建面積

按凈用地面積與容積率乘積盤算：修建密度控制在30%以內(nèi)：修

建高度結(jié)合具體方案審定：綠地率憑據(jù)《武漢市都市綠化條例》執(zhí)

行；修建設(shè)計(jì)應(yīng)遵照《武漢市都市修建籌劃治理技能劃定》和《湖

北省無障礙設(shè)施建立和治理劃定》。

4

2013

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

臨30米寬卓豹路。

地塊形狀規(guī)整，現(xiàn)狀用地內(nèi)除東側(cè)局部存在約5米高差外,

其余陣勢(shì)較平坦，具備較好的開發(fā)建立條件。如圖1-4、1-5。

目標(biāo)土地目前正處在施工階段，分給了三個(gè)施工單位，同時(shí)施

工。項(xiàng)目用職位于洪山區(qū)卓刀泉路238號(hào)，其四至干系為：東臨

如圖1-4

尚文創(chuàng)業(yè)城小區(qū)，南臨55米寬雄楚大道，西臨軌道控制用地北

5

2013

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

亞達(dá)家居和蘇寧電器等大型商戶為居住在項(xiàng)目地的住戶提供了優(yōu)

越的購(gòu)物和休閑情況，既不會(huì)遠(yuǎn)離繁華的商業(yè)地帶，又可以鬧中

取靜享受消閑的生活。地塊周邊交通發(fā)達(dá)，南有虎泉街和雄楚大

街，北有珞瑜路。

項(xiàng)目所在地為楊家灣。8路、903路巴士和907等數(shù)十路公

交車都在四周設(shè)站?？?。在未來的幾年里，地鐵二號(hào)線也將建成

通車，當(dāng)整個(gè)項(xiàng)目完工時(shí)，地上地下的立體交通網(wǎng)絡(luò)將會(huì)拉近您

于都市各地區(qū)的距離。保利華都區(qū)域四周教誨設(shè)施十分完備，從

幼兒園到大學(xué)一應(yīng)俱全。

卓刀泉小學(xué)，關(guān)山中學(xué)、華師一附中初中部、華中師范大學(xué)、

華中科技大學(xué)、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)、武漢工程大學(xué)、湖北郵電學(xué)院、

湖北產(chǎn)業(yè)大學(xué)、中南財(cái)經(jīng)政法武漢學(xué)院、民族職業(yè)學(xué)院平漫衍在

項(xiàng)目周邊，營(yíng)造出相當(dāng)濃郁的學(xué)府氣氛，同時(shí)也為居住在項(xiàng)目區(qū)

如圖1-6

業(yè)主的子女入學(xué)提供更多選擇。

南臨：華如一附中初中部

項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施齊全，是一個(gè)成熟的居住區(qū)域項(xiàng)目處

北臨:湖北郵電學(xué)院、肛腸醫(yī)院

于東湖高新區(qū)的核心地帶，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)齊備。距離魯巷核心商圈僅

100C米的距離，光谷■步行街、瞥在購(gòu)物廣場(chǎng)、美山購(gòu)物中心、歐如圖1-/和1-a所示

2013

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

圖1-7圖1-8

7

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

經(jīng)濟(jì)技能開發(fā)區(qū)，是全國(guó)僅有的2個(gè)同時(shí)擁有三個(gè)國(guó)度級(jí)經(jīng)濟(jì)技

能開發(fā)區(qū)的都市(另一個(gè)為廣州)。

憑據(jù)都市的理論，我們都知道地塊的代價(jià)和其所在的大的都市

及區(qū)段是分不開的，該地塊處在武漢市武昌區(qū)，因此與武漢與武2012年.全國(guó)35個(gè)大中型都市經(jīng)濟(jì)"年報(bào)”中，武漢GDP以

昌的籌劃生長(zhǎng)市場(chǎng)密切關(guān)聯(lián)。8003.82億元，在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)都市中排位第四，挺進(jìn)全國(guó)都

市第九位，垂返全國(guó)都市經(jīng)濟(jì)總量十強(qiáng)。這是時(shí)隔22年后，武漢

一.區(qū)位闡發(fā)

再一次站在中國(guó)經(jīng)濟(jì)版塊域強(qiáng)方陣之中。

1.武漢市概述

武漢都市圈是指武漢及其周邊100公里范疇以內(nèi)的黃石、鄂州、

憑據(jù)《武漢市都市總體籌劃(1996-2020)》，武漢市的都市建

黃岡、孝感、咸寧、仙桃、潛?江、天門8市，乂稱“1+8”武漢

立與牛.長(zhǎng)要對(duì)峙可連續(xù)生長(zhǎng)戰(zhàn)略，完善都市功效，發(fā)揮中心都市

都市圜。該區(qū)域占全省33%的土地和51.6%的人口以及63%的

作用，把武漢市建立成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、科學(xué)教誨發(fā)達(dá)、辦事體

GDP,都市密集度較高，經(jīng)濟(jì)底子較好，情況及自然條件優(yōu)越，

系完備、都市結(jié)構(gòu)公道、底子設(shè)施完善、生態(tài)情況良好、社會(huì)高

是湖北省乃至長(zhǎng)江中游最大的都市圈域。

度文明并其有濱江、濱湖都市特色的現(xiàn)代都市，為把武漢建成為

武漢是中海內(nèi)陸中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、金融中心、商業(yè)中心，是城鄉(xiāng)一體化、開放型、多功效的現(xiàn)代化國(guó)際性都市奠定堅(jiān)固的底

內(nèi)陸中部地區(qū)最大的工商業(yè)綜合性都市。新中國(guó)創(chuàng)建后，武鋼、子。

武重、武鍋、武船、肉聯(lián)等一大批企業(yè)陸續(xù)建成，極大地提升了

武漢市市域城鎮(zhèn)體系市由四級(jí)組成。其中，第一級(jí)主城三鎮(zhèn)籌劃

武漢的經(jīng)濟(jì)職位和都市實(shí)力。20世紀(jì)90年代，武漢創(chuàng)建了位于

結(jié)構(gòu)、職能分工和人口漫衍如表2-2所示。

漢陽沌口的武漢經(jīng)濟(jì)技能開東西湖的武漢吳家山經(jīng)濟(jì)技能開發(fā)

區(qū)，以及位于新洲陽邏的陽邏開發(fā)區(qū)，其中，前二者均為國(guó)度級(jí)

8

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

表2-2主城三鎮(zhèn)籌劃結(jié)構(gòu)、職能分工和人口漫衍

三鎮(zhèn)分別籌劃片區(qū)都市定位

江北核心區(qū)，二七、三FU、新華、寶豐4其中心片區(qū)；古田、常

漢口地區(qū)金融貿(mào)易、商業(yè)辦事和市級(jí)行政中心

青、后湖3個(gè)綜合組團(tuán)

儀陽地區(qū)晴川片和十升、四新、沌口3個(gè)綜合組團(tuán)汽車產(chǎn)業(yè)、口岸和旅游等職能

江南核心區(qū)，首義、曬湖、中南、徐東、楊園5其中心片區(qū)：青金融貿(mào)易、省級(jí)行政中心、教詫科研、鋼鐵、

武昌地區(qū)

山、光谷、白沙、南湖4個(gè)綜合組團(tuán)機(jī)電、高科技財(cái)產(chǎn)及旅游等職能

通，形成地上公路、地卜隧道、空中輕軌和高架橋梁為主體的立

體文通體系，形成對(duì)外與對(duì)內(nèi)文迪的環(huán)形樞紐交通格式；

內(nèi)環(huán)線：聯(lián)系主城三鎮(zhèn)中心區(qū)的快速路，全長(zhǎng)約公里，主

對(duì)外交通：武漢火車站一一武漢一廣州高速客運(yùn)專線；同時(shí)，28

要辦事于武漢市的金融、商業(yè)中心區(qū)。目前，循禮門立交已經(jīng)建

結(jié)合長(zhǎng)江沿江開發(fā)，興建上海至成都鐵路，這兩條鐵路都將途經(jīng)

成，香港路立交正在建立，近期還將陸續(xù)啟動(dòng)長(zhǎng)江二橋上下橋匝

武漢，預(yù)計(jì)在"十五"后期至下一個(gè)五年籌劃期間實(shí)施。加上京廣

道、閱馬場(chǎng)、付家坡、岳家嘴、武青三干道等一系列立交工程，

線、武九線、漢丹線，途經(jīng)武漢的

通過綜合整治全面提升內(nèi)環(huán)線交通功效。為提高交通路口通行能

鐵路屆時(shí)將形成“米"字結(jié)構(gòu)：新建陽邏飛機(jī)場(chǎng)：力,并利用周圍留出的門路控制帶，岳家嘴路口擬建二層互通式

立交橋，真正讓各個(gè)偏向的車流四通八達(dá)，形成都市的核心區(qū)域

市內(nèi)交通：建立城區(qū)門路主骨架系統(tǒng)、改進(jìn)區(qū)域交通條件、完

交通系統(tǒng)。

善支路網(wǎng)、改進(jìn)自行車和步行系統(tǒng)等。完善三環(huán)線建立和過江交

9

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

二.地段闡發(fā)（2）交通發(fā)達(dá)便捷

武昌地處武漢市的南大門，具有湖北省地理要沖和華中交通樞紐

的重要職位，京廣鐵路、107國(guó)道、長(zhǎng)江水道、京珠高速公路、

武昌區(qū)地處武漢市城區(qū)東南部，與漢口、漢陽隔江相望，北至余

滬蓉高速公路、宜黃高速公路等重要交通命脈在武昌成米字形交

家頭羅家港與青山區(qū)毗鄰：東、南與洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)、青菱鄉(xiāng)交織

匯，旅客運(yùn)輸在1000公里范疇內(nèi)根本實(shí)現(xiàn)“夕發(fā)朝至”，公路

接壤，西臨長(zhǎng)江。在全市七其中心城區(qū)中地區(qū)最大、人口最多，

遠(yuǎn)程運(yùn)輸履蓋半徑延伸至1500公里范疇。武漢的長(zhǎng)江一、二、

轄區(qū)面積824平方公里，人口100.34萬，轄14個(gè)街道，191個(gè)

三橋和籌劃中的兩條過江隧道均座擁武昌，沿江漫衍有多個(gè)客貨

社區(qū)居委會(huì)。武昌始建于1800年前的戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，現(xiàn)為湖北省委、

運(yùn)碼頭，坂區(qū)西側(cè)有臨江大道、寧?kù)o大道、武青三干道等三條市

省政舒所在地，是全省的政治、文化、信息中心，200多家外地

區(qū)主干道，東側(cè)有中北路、中南路、迎賓大道等干道，北邊和南

駐漢機(jī)構(gòu)和眾多金融機(jī)構(gòu)、商貿(mào)企業(yè)、大公司總部搜集在此，形

邊分別有徐東路、武珞路與長(zhǎng)江大橋和長(zhǎng)江一?橋相接，形成通暢

成武漢市的江南核心區(qū)。

的內(nèi)環(huán)。近期，鐵道部將投資8億元人民幣對(duì)武昌火乍站進(jìn)行改

（1）都市籌劃優(yōu)勢(shì)憑據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《武漢市都市總體籌劃革，京廣線將成為京廣高速客運(yùn)線。

（1996—2020年）》,確定在武昌區(qū)籌劃結(jié)構(gòu)江南核心區(qū)等，申.

（3）科教實(shí)力強(qiáng)大

點(diǎn)生.長(zhǎng)金融貿(mào)易，省級(jí)行政中心、教誨科研、機(jī)電、高科技財(cái)產(chǎn)

及文化旅游等職能。結(jié)合武昌的生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，將形成沙湖體育文化武昌區(qū)是全國(guó)聞名的智力密集區(qū)，其密集水平僅次于北京的海淀

旅游生長(zhǎng)區(qū)、武昌首義文化區(qū)、中南路一水果湖省級(jí)商貿(mào)行政區(qū)、區(qū)，轄區(qū)內(nèi)有著名的武漢大學(xué)等13所大專院校和以中科院武漢分

東湖風(fēng)物名勝旅游區(qū)、南湖居住風(fēng)物旅游區(qū)、街道口大學(xué)城、徐院為代表的48所國(guó)度、省、市級(jí)科研機(jī)構(gòu)，擁有10多萬高級(jí)

東路一梨園商貿(mào)居住區(qū)、沿江制造業(yè)紡織業(yè)生長(zhǎng)區(qū)、白沙洲一武專業(yè)技能人才，在校大學(xué)生12萬人，每年產(chǎn)出B00余項(xiàng)科研結(jié)

泰閘現(xiàn)代制造業(yè)生長(zhǎng)區(qū)等九大板塊。果。占地120畝的武昌寶安科技創(chuàng)新園入孵企業(yè)已達(dá)58家，建

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

立中的國(guó)度信息寧?kù)o結(jié)果財(cái)產(chǎn)化（中部）基地和1.5平方公里的

武昌科技產(chǎn)業(yè)園將成為生長(zhǎng)高新技能財(cái)產(chǎn)的重要載體。武昌是全

省的教誨大區(qū)，有中小學(xué)131所，在校學(xué)生12萬人，擁有多所

省市級(jí)重點(diǎn)名牌學(xué)校，為社會(huì)培養(yǎng)了大量可塑人才，全國(guó)唯?的

“少年科學(xué)院士”就產(chǎn)生在武昌實(shí)驗(yàn)中學(xué)。

（4）投資情況好

硬情況方面，武昌區(qū)招實(shí)行舊城改革和新區(qū)開發(fā)并重的計(jì)謀，一

方面，改革舊城區(qū)，低落核心區(qū)人口密度，提高情況質(zhì)量和居住

水平；另一方面，重點(diǎn)開發(fā)外圍區(qū)域，完善大眾與市政配套，創(chuàng)

建健全良好的社區(qū)辦事體系，創(chuàng)造吸引投資的綜合情況，動(dòng)員現(xiàn)

代辦事業(yè)、高科技財(cái)產(chǎn)、房地財(cái)產(chǎn)、金融商貿(mào)業(yè)、文化旅游業(yè)等

財(cái)產(chǎn)的生長(zhǎng)。

軟情況方面，武昌區(qū)對(duì)峙不懶地抓好情況創(chuàng)新，著力整頓、范例

市場(chǎng)佚序，營(yíng)造良好的市場(chǎng)法制情況：抓好武昌區(qū)投資（投訴）

辦事中心建立，完善辦事答應(yīng)制和“一門式”辦公、“一條龍”

辦事機(jī)制；強(qiáng)化審大項(xiàng)目的跟蹤辦事和綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，對(duì)外來投

資企業(yè)實(shí)行重點(diǎn)掛牌掩護(hù)：制定勉勵(lì)投資政策，營(yíng)造“親商、護(hù)

商”的良好氣氛，努力建立辦事型、法治化的政府。

11

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

武漢地處中低緯度，屬典范的亞熱帶季民風(fēng)侯，夏熱冬冷，

四季明白,無霜期長(zhǎng)達(dá)237-271天,降水豐沛，多年平均水量為

1.地形地貌闡發(fā)

1140-1265亳米，光照富足，熱量富用。武漢市常年夏季主導(dǎo)風(fēng)

該地塊目前正在施工，四周用圍墻圍住，分成三個(gè)施工隊(duì)同向?yàn)槟掀珫|15°,住宅朝向要考慮夏季主導(dǎo)風(fēng)向，包管通風(fēng)范光

時(shí)施工。如圖3-1.日照的根本要求。

虎泉街和雄楚大街的接壤處,珞瑜路,590,529,811,

723,556,552,725,581,等楊家灣站卜..地鐵2號(hào)線虎泉

街站都可以到達(dá)。如圖32

5制北工*大

0?夫

6

一?慶a公餐

圖3-2

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

4.周邊配套闡發(fā)

表3-3項(xiàng)目周邊配套設(shè)施

設(shè)施性質(zhì)設(shè)施名稱

魯巷購(gòu)物廣場(chǎng)，蘇寧電踞，國(guó)美家電，歐亞達(dá)家居，群光廣場(chǎng)，亞貿(mào)，中南，中商，新世界，新一佳，易初

商業(yè)

蓮花。

中國(guó)工商銀行東湖開發(fā)區(qū)支行、農(nóng)行楚雄大道支行、中國(guó)建立銀行雄楚支行、中國(guó)郵政儲(chǔ)備銀行魯巷支行、

銀行

中國(guó)建立銀行東湖新技能區(qū)支行、中國(guó)郵政儲(chǔ)備銀行吳家灣支行。

醫(yī)院虎泉醫(yī)院、武漢工程大學(xué)醫(yī)院、省婦幼，廣州軍區(qū)武漢總醫(yī)院，榮軍醫(yī)院，口腔醫(yī)院、艾格眼科醫(yī)院武昌院。

華師一附中初中部，洪山高中，卓刀泉中學(xué)，魯巷小學(xué)，關(guān)山中學(xué)，華師隸屬幼兒園，卓刀泉小學(xué)，關(guān)山中

教誨學(xué)、華中師范大學(xué)、華中科技大學(xué)、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)、武漢工程大學(xué)、湖北郵電學(xué)院、湖北產(chǎn)業(yè)大學(xué)、中南財(cái)

經(jīng)政法武漢學(xué)院、民族職業(yè)學(xué)院。

13

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

5.噢音影響闡發(fā)

該項(xiàng)目所處位置主要的噪音來源于虎泉街和雄楚大街來往的

車輛，因此解決這方面的交通噪音就可以了。

6.商業(yè)代價(jià)闡發(fā)

前面關(guān)于區(qū)位的闡發(fā)中，對(duì)地塊的商業(yè)代價(jià)有所認(rèn)識(shí)。實(shí)際上本

項(xiàng)目的商業(yè)代價(jià)是不問可知的，包羅其可達(dá)性、能見度、商業(yè)氣

氛及人流量等各方面都能滿足商業(yè)開發(fā)的要求，且切合都市籌劃

的限定條件。

地塊代價(jià)闡發(fā)總結(jié)如下：

當(dāng)?shù)貕K交通便利、配套完善、開發(fā)條件成熟，并具有一定的人文、

商業(yè)代價(jià)，適于開發(fā)都市中高等公寓和高層住宅，但同時(shí)要防備

噪音滋擾。

14

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

項(xiàng)目SWOT闡發(fā)及生長(zhǎng)戰(zhàn)略社區(qū)：

Action3：企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌互動(dòng)，樹立項(xiàng)目市場(chǎng)信心。

1.項(xiàng)目SWOT闡發(fā)及行動(dòng)手段

S―優(yōu)勢(shì)（Strength）W一劣勢(shì)（Weakness）

（1）地段優(yōu)勢(shì)（1）情況噌雜

地處武昌區(qū)繁華地段，交通便利，商業(yè)氣定較濃，具有較高地塊毗鄰都市快速干道及都市主干道，情況相對(duì)嘈雜，這將

商業(yè)代價(jià)；亢接影響項(xiàng)目品質(zhì)形象。未來地鐵及立交工程的運(yùn)行可能帶來噪

妃套齊全：項(xiàng)目周圍商場(chǎng)、超市、銀行、餐館、學(xué)校、醫(yī)院音污染。

等配套設(shè)施齊全，居民生活極為便利。（2）玦乏可利用景觀

（2）優(yōu)質(zhì)宅地項(xiàng)目用地周邊缺乏可利用景觀，倒霉于提高產(chǎn)物附加代價(jià)。

武漢三金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得武昌區(qū)虎泉街與雄楚大道（3）開發(fā)商知名度不高

交匯處P（2011）052號(hào)地塊，項(xiàng)目籌劃用地性質(zhì)為居住用地、商業(yè)消費(fèi)者武漢三金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司了解較少，知名度不

金融業(yè)用地，籌劃總用地面積為19662平方米，成交價(jià)37600萬元。敷，有待增強(qiáng)。

預(yù)計(jì)該樓盤建成后銷售代價(jià)將會(huì)在8700（待定，憑據(jù)小我私家設(shè)對(duì)應(yīng)的行動(dòng)手段如下：

計(jì)情況）元左右，與口前該片區(qū)樓盤代價(jià)根本相當(dāng)。Action4：建構(gòu)鄰里來往文化，提升街區(qū)居住品質(zhì)；

對(duì)應(yīng)的行動(dòng)手段如下：Action5：通過新技能、新質(zhì)料、新工藝解決情況及嘈雜輕

Action1：發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)，公道籌劃設(shè)計(jì)，創(chuàng)建產(chǎn)物競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；軌運(yùn)行帶來噪音污染問題；

Action2：發(fā)揮優(yōu)質(zhì)宅地優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)H吊質(zhì)，形成中高等住宅Action6：邀請(qǐng)知名景觀設(shè)計(jì)公司，結(jié)合地塊形狀及特點(diǎn)精

15

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

心設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)景觀，彌補(bǔ)項(xiàng)目景觀資源缺陷。(3)供求矛盾風(fēng)險(xiǎn)

Action7：加大宣傳力度，通過多種途徑來引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)由于項(xiàng)目范圍較小，與片區(qū)內(nèi)其他大型樓盤相比供給量處于

物、對(duì)開發(fā)商的認(rèn)識(shí)，從而形成市場(chǎng)引導(dǎo)型產(chǎn)物；倒霉職位，形成供求矛盾風(fēng)險(xiǎn)。

Action8：以產(chǎn)物高性價(jià)比贏得市場(chǎng)。對(duì)應(yīng)行動(dòng)手段如下：

Action10：抓住時(shí)機(jī)入市，盡量避開周邊大型樓盤的打擊,

0一時(shí)機(jī)(Opportunity)開發(fā)有特色的中高等住宅小區(qū)：

H)目前項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤品質(zhì)有?待提高，本項(xiàng)目自身?yè)碛蠥ctionH：縮短開發(fā)周期，實(shí)時(shí)與市場(chǎng)靈動(dòng)。

較大的品質(zhì)上升空間。

：2)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速上升期，整體生長(zhǎng)勢(shì)頭較好。

2.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)與生長(zhǎng)戰(zhàn)略

對(duì)應(yīng)的行動(dòng)手段如下：

Action9：通過提升項(xiàng)目品質(zhì)創(chuàng)建差別化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目生長(zhǎng)成略

憑據(jù)項(xiàng)目SWOT闡發(fā)及應(yīng)對(duì)計(jì)謀，綜合考慮制定項(xiàng)目生長(zhǎng)總計(jì)

T一威脅(Threat)謀,如下表3-4所示。

：］＞潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅

臨近片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)威脅依然存在，與項(xiàng)目所在區(qū)域相臨近的福星

惠譽(yù)、興華嘉?天下等系列給項(xiàng)目帶來整體競(jìng)爭(zhēng)威脅。

：2)市場(chǎng)變革風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目范圍雖然不大，但尚未開工，未來市場(chǎng)存在?定不確定

件.如市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)恬況變革.項(xiàng)「1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)凸顯.

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

表37SWOT項(xiàng)目生長(zhǎng)總戰(zhàn)略

SWO?組合項(xiàng)目生長(zhǎng)計(jì)謀行動(dòng)大綱行動(dòng)手段

S.0戰(zhàn)略

“資源整合，創(chuàng)建優(yōu)勢(shì)”的整合多方資源，創(chuàng)建競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)整合地段資源、優(yōu)質(zhì)宅地資源，形成都市高級(jí)住宅區(qū)；整

利用時(shí)機(jī)

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)計(jì)謀勢(shì)，形成項(xiàng)目“競(jìng)爭(zhēng)壁壘”合企業(yè)負(fù)源、區(qū)域資源，創(chuàng)建項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)

抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī),以文化營(yíng)銷

“文化營(yíng)銷，商住互動(dòng)”的建構(gòu)鄰里文化，提升社區(qū)品質(zhì)：借助外部時(shí)機(jī)，進(jìn)行文化

弱化項(xiàng)目劣勢(shì)，并通過商住

市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)謀營(yíng)梢：商住互動(dòng)營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)快速銷售。

互動(dòng)實(shí)現(xiàn)順利銷售

“產(chǎn)物創(chuàng)新，提升品質(zhì)”的以產(chǎn)物創(chuàng)新提升產(chǎn)物品質(zhì)，

運(yùn)用新技能解決項(xiàng)目噪音問題：通過產(chǎn)物創(chuàng)提升產(chǎn)物品質(zhì)。

產(chǎn)物開發(fā)計(jì)謀樹立差別化的市場(chǎng)形象

充實(shí)發(fā)揮項(xiàng)口優(yōu)勢(shì),在競(jìng)爭(zhēng)

“盡快入市.快速銷售”的威脅較小的前提下?lián)屜热胫贫ü赖牟疬w方案，迅速開工：掌握入市時(shí)機(jī)，快速銷

風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)謀市，打“時(shí)間差”來規(guī)避市售；

場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

17

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

(4)基于地塊自己具有的開發(fā)條件，本項(xiàng)目應(yīng)在市場(chǎng)情況與項(xiàng)目條

件相結(jié)合的情況F.在上述開發(fā)計(jì)謀的指引卜進(jìn)行定位與規(guī)

1.5項(xiàng)目闡發(fā)總結(jié)

(1)地塊代價(jià)判斷

當(dāng)?shù)貕K交通便利、配套完善、開發(fā)條件成熟，并具有一定的人文、

商業(yè)代價(jià)，適于開發(fā)中高等住宅小區(qū)，但同時(shí)要防備噪音滋擾。

(2)項(xiàng)目評(píng)價(jià)

地塊加有地段優(yōu)勢(shì)、優(yōu)質(zhì)宅地以及企業(yè)實(shí)力優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，項(xiàng)目也

存在情況嘈雜、缺乏可利用景觀、輕軌噪音污染等倒每因素以及

地塊拆遷、未來市場(chǎng)變革及市場(chǎng)供求變革等不確定因素影響，也

是項(xiàng)目前期籌謀需要解決的問題。

(3)經(jīng)由SWOT闡發(fā)，我們提出以下項(xiàng)目生長(zhǎng)計(jì)謀：

“資源整合，創(chuàng)建優(yōu)勢(shì)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)計(jì)謀：

“文化營(yíng)銷，商住互動(dòng)”的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)謀；

“產(chǎn)物創(chuàng)新，提升品質(zhì)”的產(chǎn)物開發(fā)計(jì)謀：

“盡快入市,快速銷售”的風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)謀.

18

2013

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

第二章市場(chǎng)觀察陳訴

（-）衡宇開發(fā)建立情況

1、市場(chǎng)運(yùn)行根本狀況

2012年,全市衡宇施工面積為6862.97萬平方米，同比增長(zhǎng)

（-）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況15.1%：其中，新開工面積為2141.68萬平方米，同比增長(zhǎng)2.1%.

住宅施工而枳為5068.97萬平方米，同比增長(zhǎng)12.6%；其中，住

2012年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資為1574.86億元，同比增

宅新開工面積為1617.07萬平方米，同比增長(zhǎng)2.2%,占衡宇

長(zhǎng)22.8%,占全市社會(huì)牢固資產(chǎn)投資31.3%；其中住宅開發(fā)投資

新開工面積的75.5%。

為9gl.41億元，同比增長(zhǎng)32.6%歷年衡宇（住房）

歷年衡宇1住房）施工面積走勢(shì)圖（單位：萬平方米）如圖

開發(fā)投資走勢(shì)圖如圖17

圖11圖12

19

2013

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

歷年衡宇（住房）新開工面積走勢(shì)圖（單位：萬平方米）如圖2012年，全市人均住房修建面枳達(dá)33.75平方米/人，比上年提高1.04

1-3平方米/人。

（二）土地有形市場(chǎng)成友愛況

2012年，全市上地市場(chǎng)（含中心城區(qū)、新城區(qū)及開發(fā)區(qū)）累計(jì)

成交土地￡83宗，面積3373.76公頃（合50606畝），同比增長(zhǎng)

5.1%；籌劃修建面積7850.87萬平方米,同比增長(zhǎng)35.9%：成交

金額964.59億元，同比增長(zhǎng)56.6%o

（三）衡宇生意業(yè)務(wù)代價(jià)情況

圖2012年，金市商品房銷售均價(jià)為6947.08元/平方米，同比

上漲1.00%:其中，商品住房銷售均價(jià)為6349.74元/平方米,

2012年，全市衡宇竣工面積為1052.13萬平方米，同比淘汰1.1%。

同比下降1.01%。

其中，住宅竣工面枳為898.57萬平方米，同比淘汰2.5%,占衡

宇竣工面積的85.4%。歷年商品房（住房）銷售均價(jià)走勢(shì)圖如圖15單.位：元/平方米

歷年衡宇（住房）竣工面積走勢(shì)圖（單位：萬平方米）

20

圖1-5

如圖1-4

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)

2012年，全市存量房成交均價(jià)為5074.09元/平方米，同比上漲2