2024年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)回顧與2025年信用風(fēng)險(xiǎn)展望 -聯(lián)合資信

2024年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)回顧與2025年信用風(fēng)險(xiǎn)展望開發(fā)投資低迷。運(yùn)營方面，部分一線城市商場(chǎng)類物業(yè)出現(xiàn)企穩(wěn)改善跡象，研究報(bào)告2024年前三季度，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)4.8%，經(jīng)濟(jì)總體2000015000100005000020142015201620172018201920202021202220232024年1-11月201420152016201720182019202020212022202330%20%0%-10%-20%研究報(bào)告250002000015000100005000020142015201620172018201920202021202220232024年1-11月201420152016201720182019202020212022202330%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%費(fèi)品零售總額的26.7%實(shí)體商業(yè)運(yùn)營在電商沖擊下仍面臨較大挑戰(zhàn)。同期，商業(yè)經(jīng)濟(jì)景氣度和租金水平的整體持續(xù)下調(diào)對(duì)辦公樓銷售形成較大壓力，2024年1－11研究報(bào)告50%40%50%40%30%20%10%14000120001000080000%-10%0%-10%-20%-30%40002000020202021202220232014201520162017201820192024年1-11月20202021202220232014201520162017201820191500010000500000.50.020142015201620172018201920202021202220232024年1-11月商業(yè)營業(yè)用房竣工面積（左，萬平方米）商業(yè)營業(yè)用房銷售面積（左，萬平方米） 竣工銷售比（右，倍）研究報(bào)告5000400030002000020142015201620172018201920202021202220232024年1-11月0.50.0辦公樓竣工面積（左，萬平方米）辦公樓銷售面積（左，萬平方米）竣工銷售比（右，倍）研究報(bào)告項(xiàng)目北京上海廣州深圳全國2024年前三季度GDP（億元）33462.034389.1822149.9525934.28949745.72024年前三季度GDP增速（%）5.44.82024年1－10月社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速（%）-1.3-2.00.53.5數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局及各地方統(tǒng)計(jì)局，聯(lián)2024年前三季度，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率和首層租金均呈持續(xù)下降，存在一10%10%\408%8%—/30—一、一—/30—一、一204%2%0%02014-092016-092018-092020-092022-092024-09北京:優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率（左）北京:優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金（右，元/平方米·天）研究報(bào)告50040025%20%3005%2000%02024-092014-092016-092022-092020-092018-09北京:優(yōu)質(zhì)寫字樓租金（右，元/平方米·月）北京:優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率（左）2024年前三季度，上海市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)和租金水平基本保持平穩(wěn)，若不考慮出50040025%20%3005%2000%02024-092014-092016-092022-092020-092018-09北京:優(yōu)質(zhì)寫字樓租金（右，元/平方米·月）北京:優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率（左）2024年前三季度，上海市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)和租金水平基本保持平穩(wěn)，若不考慮出706050408%6%302002024-094%2%0%2014-092016-092018-092020-092022-09上海:優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率（左）上海:優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金（右，元/平方米·天）研究報(bào)告25%20%3503002502005%5002024-090%2014-092022-092020-092018-092016-09上海:優(yōu)質(zhì)寫字樓租金（右，元/平方米·月）上海:優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率（左）2024年前三季度，廣州市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率基本企穩(wěn)，租金水平延續(xù)下跌態(tài)25%20%3503002502005%5002024-090%2014-092022-092020-092018-092016-09上海:優(yōu)質(zhì)寫字樓租金（右，元/平方米·月）上海:優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率（左）2024年前三季度，廣州市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率基本企穩(wěn)，租金水平延續(xù)下跌態(tài)平下跌幅度較大，整體呈現(xiàn)以價(jià)換量的走勢(shì)，2019454035302520502024-098%6%4%2%0%2014-092016-092018-092020-092022-09廣州:優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率（左）廣州:優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金（右，元/平方米·天）研究報(bào)告20020%5%500%02024-092016-092018-092022-092020-092014-09廣州:優(yōu)質(zhì)寫字樓租金（右，元/平方米·月）廣州:優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率（左）2024年前三季度，深圳市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率小幅回落，租金水平基本保持穩(wěn)8%7%3025206%20020%5%500%02024-092016-092018-092022-092020-092014-09廣州:優(yōu)質(zhì)寫字樓租金（右，元/平方米·月）廣州:優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率（左）2024年前三季度，深圳市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率小幅回落，租金水平基本保持穩(wěn)8%7%3025206%5%4%3%2%50%02024-092014-092016-092018-092020-092022-09深圳:優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率（左）深圳:優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金（右，元/平方米·天）研究報(bào)告25%25020%20%20015%/1505%500%5%500%02014-092016-092018-092020-092022-092024-09深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率（左）深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓租金（右，元/平方米·月）從四大一線城市的橫向?qū)Ρ葋砜?，GDP增速和社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速均相對(duì)項(xiàng)目北京上海廣州深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率（%）4.1優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金（元/平方米·天）31.132.823.5優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率（%）21.021.522.2優(yōu)質(zhì)寫字樓租金（元/平方米·月）265.8259.2139.3168.4本報(bào)告中采用的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)樣本主要為租金收入占其營業(yè)總收入60%以上或持有型物業(yè)租賃收益貢獻(xiàn)及經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入量不低于上述各項(xiàng)總額50%的境上市（A+B股）研究報(bào)告0.6262.7023.500.6250.006.60196.14339.15359.8031.00u超短期融資債券a私募債u一般企業(yè)債u海外債u一般短期融資券u一般中期票據(jù)交易商協(xié)會(huì)ABNu一般公司債u證監(jiān)會(huì)主管ABS40030020050040030020002025年內(nèi)2026年2027年2029年及以后研究報(bào)告2005002025年一季度2025年二季度20252025年一季度2025年二季度2025年四季度海外債私募債一般公司債超短期融資債券海外債私募債一般公司債一般企業(yè)債一般中期票據(jù)證監(jiān)會(huì)主管ABS一般企業(yè)債一般中期票據(jù)本小節(jié)分析采用的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)樣本為投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的商業(yè)研究報(bào)告