物業(yè)管理前期介入與接管驗收課件

第五章物業(yè)管理前期介入第五章

物業(yè)管理前期介入與接管驗收第五章物業(yè)管理前期介入4.1物業(yè)管理前期介入4.1.1物業(yè)管理前期介入概述1.物業(yè)管理前期介入的定義2.物業(yè)管理前期介入的目的3.物業(yè)管理前期介入的作用和意義（1）有利于減少或避免規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)階段存在的缺憾或隱患（2）有利于加強對物業(yè)的全面了解（3）有利于維護物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象（4）前期介入有利于后期管理工作的進行（5）前期介入有利于促進物業(yè)的銷售第五章物業(yè)管理前期介入4.1.2物業(yè)管理前期介入的類型1．物業(yè)管理早期介入（1）早期介入的定義（2）早期介入的工作內(nèi)容（咨詢服務(wù)的具體表現(xiàn)）（3）早期介入的工作特點（4）管理現(xiàn)狀第五章物業(yè)管理前期介入2．物業(yè)管理中期介入（1）中期介入的定義（2）中期介入的工作內(nèi)容①分析原設(shè)計圖紙，提出有關(guān)物業(yè)結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改進建議。例如：大門的位置、數(shù)量，車位、道路分布，空地和綠地的分布、開發(fā)與利用等第五章物業(yè)管理前期介入請分析行健學(xué)院大門位置、數(shù)量的布局思路第五章物業(yè)管理前期介入②提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置和服務(wù)方面的改進意見。如：提供建筑材料的選用，

請談?wù)勀銓ㄖ牧线x用的看法第五章物業(yè)管理前期介入

提供電梯數(shù)量、規(guī)格，空調(diào)制冷量分布舉例：行健學(xué)院的教學(xué)及辦公大樓需要配置電梯嗎？《圖書館建筑設(shè)計規(guī)范》：二層及二層以上的書庫應(yīng)有提升設(shè)備，四層及四層以上提升設(shè)備宣不少于兩套，六層及六層以上的書庫宜另設(shè)專用電（貨）梯。四層及四層以上設(shè)有閱覽室的圖書館應(yīng)設(shè)乘客電梯或客貨兩用梯?！掇k公建筑設(shè)計規(guī)范》六層及六層以上辦公室應(yīng)設(shè)電梯。建筑高度超過75m的辦公建筑電梯應(yīng)分區(qū)或分層使用。

第五章物業(yè)管理前期介入

服務(wù)方面的建議比如：從物業(yè)現(xiàn)在總量，使用人口數(shù)量等方面出發(fā)，考慮各類商業(yè)網(wǎng)點和生活娛樂設(shè)施的配置第五章物業(yè)管理前期介入例：某住宅小區(qū)規(guī)劃有兩幢30層高層及四幢18層小高層住宅，總戶數(shù)約1000戶，小區(qū)實行人車分流設(shè)計，地下停車位約350個。請問車位的配置是否能滿足業(yè)主的使用要求？為了緩解車位緊張問題，如何規(guī)劃挖掘車位？第五章物業(yè)管理前期介入沿海及發(fā)達城市已經(jīng)要求新建住宅小區(qū)車位比要達到1:1，也就是一戶一個車位。上海、廣州、深圳、北京等一線城市許多高檔住宅的停車規(guī)劃設(shè)計比例最高的已經(jīng)達到1：2。通過開發(fā)住宅小區(qū)底層商鋪前的停車位來緩解車位緊張問題。臨街商業(yè)每萬平米40個車位測算。第五章物業(yè)管理前期介入3．物業(yè)管理晚期介入（1）晚期介入的定義（2）晚期介入的工作內(nèi)容①派人員到施工現(xiàn)場，熟悉物業(yè)的隱蔽②發(fā)現(xiàn)問題及時磋商，提出并落實整改方案③監(jiān)督、配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量第五章物業(yè)管理前期介入第五章物業(yè)管理前期介入4.1.3物業(yè)管理前期介入的主要內(nèi)容1.可行性研究階段2.規(guī)劃設(shè)計階段3.施工建設(shè)階段4.銷售階段5.竣工驗收階段第五章物業(yè)管理前期介入1.可行性研究階段介入時間：房地產(chǎn)企業(yè)在項目立項以前進行市場調(diào)研和項目可行性研究評估時工作內(nèi)容：(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；(3)根據(jù)目標客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標準；(4)根據(jù)塑業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準；(5)設(shè)計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比之上的物業(yè)管理框架性方案。第五章物業(yè)管理前期介入2.規(guī)劃設(shè)計階段工作內(nèi)容：

(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議；(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；(3)提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見；(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。第五章物業(yè)管理前期介入第五章物業(yè)管理前期介入第五章物業(yè)管理前期介入3.施工建設(shè)階段介入的目的：確保建筑工程施工質(zhì)量(l)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；(2)配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；(3)對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料中及常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。第五章物業(yè)管理前期介入第五章物業(yè)管理前期介入4.銷售階段(1)完成物業(yè)管理方案及實施進度表(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度(3)擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)(4)對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)(5)派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。5．竣工驗收階段第五章物業(yè)管理前期介入4.2物業(yè)竣工驗收1.物業(yè)竣工驗收的含義工程項目竣工后，施工單位須經(jīng)開發(fā)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目查驗，在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)單位，這一交接過程稱之為竣工驗收。竣工：一個建筑工程項目經(jīng)過建筑工程施工和設(shè)備安裝后，達到該工程項目涉及文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。第五章物業(yè)管理前期介入2.目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集存在的工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗做準備。3.主要內(nèi)容各項單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收；分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗收；工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。第五章物業(yè)管理前期介入4.竣工驗收后的物業(yè)保修保修依據(jù)：2000年6月30日頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定履行保修義務(wù)。(1)保修的范圍和期限范圍：地基基礎(chǔ)工程主體結(jié)構(gòu)工程屋面防水工程和其他土建工程以及供熱、供冷系統(tǒng)工程電氣管線給排水管道設(shè)備安裝工程和裝修工程等項目。第五章物業(yè)管理前期介入最低保修期限：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件給定的該工程的合理使用年限。·屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年。供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期。電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝工程為2年。裝修工程為2年等。其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位在合同中約定。(2)保修責任第五章物業(yè)管理前期介入4.3物業(yè)接管驗收4.3.1接管驗收及其重要作用1.接管驗收的定義指物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。2.物業(yè)接管驗收的重要作用(1)物業(yè)的接管驗收，可以明確交接雙方的責權(quán)利關(guān)系(2)搞好物業(yè)的接管驗收，可以確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護自身和業(yè)主的利益(3)物業(yè)的接管驗收，還可以為后期管理創(chuàng)造有利條件第五章物業(yè)管理前期介入3.物業(yè)接管驗收與竣工驗收的區(qū)別(1)驗收的目的不同，(2)驗收的對象不同，(3)交接的主體不同，(4)驗收的條件不同，第五章物業(yè)管理前期介入例題：單選物業(yè)的接管驗收是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對接管項目的()設(shè)備進行承接查驗。A．物業(yè)全部B．物業(yè)業(yè)主產(chǎn)權(quán)部分C．物業(yè)重要部位D．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施答：D第五章物業(yè)管理前期介入4.3.2物業(yè)接管驗收的實施一、物業(yè)接管驗收的準備1．物業(yè)管理企業(yè)積極爭取前期介入2．簽約前的洽商3．制定詳細的接管驗收計劃4．著手制定管理公約及一系列管理制度5．建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)6．人員培訓(xùn)7．物業(yè)開盤后，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商售樓8．檢驗房地產(chǎn)開發(fā)商提交的驗收項目是否具備驗收條件第五章物業(yè)管理前期介入二、物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料1．新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料2．原有房屋接管驗收應(yīng)提交的資料三、物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和技術(shù)標準1．新建房屋接管驗收的主要內(nèi)容及標準(l)主體結(jié)構(gòu)，(2)屋面和樓地面，(3)裝修，(4)電氣，5)水、衛(wèi)、消防，(6)采暖，第五章物業(yè)管理前期介入例題：多選物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容包括()A．業(yè)主資料B．物業(yè)資料C．物業(yè)公共部位D．公用設(shè)施設(shè)備E．園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施答：BCDE第五章物業(yè)管理前期介入(7)附屬工程及其他，2．原有房屋接管驗收的主要內(nèi)容及標準(1)質(zhì)量與使用功能的檢驗，(2)危險和損壞問題的處理，四、物業(yè)接管驗收的條件與程序1．接管驗收的條件(l)新建房屋接管驗收條件：(2)原有房屋接管驗收條件：2．接管驗收一般程序(1)新建房屋的接管驗收程序：(2)原有房屋接管驗收程序：第五章物業(yè)管理前期介入例題：單選業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向()交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。A．建設(shè)單位B．業(yè)主大會C．政府主管部門D．新物業(yè)服務(wù)企業(yè)答：B第五章物業(yè)管理前期介入4.3.3物業(yè)接管驗收時的注意事項(1)在處理接管驗收過程中，遇到質(zhì)量問題應(yīng)堅持原則性與靈活性相結(jié)合的原則(2)對工程質(zhì)量的驗收要堅持細致人微與整體把握相結(jié)合的原則(3)要選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認真負責的管理人員及技術(shù)人員參加接管驗收工。(4)物業(yè)管理企業(yè)既要從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格驗收，以維護業(yè)主的合法利益。(5)接管驗收一定要寫明接管日期，以便劃清責任界限(6)接管驗收時一定要接管應(yīng)移交的資料。第五章物業(yè)管理前期介入4.3.4物業(yè)接管驗收過程中爭議的解決(l)交接雙方責任的劃分。(2)建