房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性因素分析

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性因素分析7．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述7．1．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性的含義

由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀預(yù)測(cè)能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時(shí)不符合評(píng)價(jià)者和決策者所作的某種確定的預(yù)測(cè)和估計(jì)，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。7．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述7．1．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素租售價(jià)格、土地費(fèi)用、開發(fā)周期、建安工程費(fèi)、融資成本、出租率、建筑面積和投資收益率等因素是主要的不確定性因素。投資分析有必要對(duì)上述因素或參數(shù)的變化對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。7．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述7．1．3房地產(chǎn)投資不確定性分析的作用1．不確定性分析可以幫助投資者做出正確的投資決策。2．不確定性分析可以預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本書中，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析主要包括臨界點(diǎn)分析、敏感性分析。7．2臨界點(diǎn)分析

7．2．1臨界點(diǎn)分析的含義

臨界點(diǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈利與虧損的分界點(diǎn)，在這一點(diǎn)上，項(xiàng)目的收入與支出持平，凈收入等于零。它是開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除銷售稅金后與成本相等的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，即邊際利潤(rùn)等于固定成本時(shí)企業(yè)所處的既不盈利又不虧損的狀態(tài)。

7．2臨界點(diǎn)分析臨界點(diǎn)分析是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的各變量進(jìn)行綜合分析的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，臨界點(diǎn)分析的目的是確定投資活動(dòng)的盈虧臨界點(diǎn)，以及有關(guān)因素變動(dòng)對(duì)盈虧臨界點(diǎn)的影響等問題。通過臨界點(diǎn)分析，投資者可以判斷投資項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化的適應(yīng)能力、盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。它特別適用于先開發(fā)后出售的投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。7．2臨界點(diǎn)分析2．臨界點(diǎn)分析的數(shù)學(xué)模型假設(shè)產(chǎn)量和銷量相同，則：

利潤(rùn)=單位售價(jià)×銷量-單位售價(jià)×銷量×銷售稅率-單位變動(dòng)成本×銷量-固定成本=單位售價(jià)×銷量×（1-銷售稅率）-單位變動(dòng)成本×銷量-固定成本設(shè)：Z：表示利潤(rùn)；P：表示單位售價(jià)；Q：表示產(chǎn)（銷）量；r：表示銷售稅率；Cv：表示單位變動(dòng)成本；CF：表示固定成本；則上述公式可表示為：臨界點(diǎn)分析可分為線性分析和非線性分析。7．2臨界點(diǎn)分析7．2．3線性分析1．線性分析的應(yīng)用條件1）房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開發(fā)面積（或產(chǎn)品產(chǎn)量）的線性函數(shù)；2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部銷售出去；3）房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價(jià)格在產(chǎn)品租售期間保持不變；4）同時(shí)開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品；5）計(jì)算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。7．2臨界點(diǎn)分析利用臨界點(diǎn)分析的數(shù)學(xué)模型我們知道，它含有相互聯(lián)系的6個(gè)變量，給定其中5個(gè)，便可求出另一個(gè)變量的值。所以，公式經(jīng)過變形，可以分別求出Z、Q、P、Cv、CF。7．2臨界點(diǎn)分析3．線性分析的應(yīng)用4．臨界點(diǎn)分析的圖解法將銷量、成本、利潤(rùn)之間的關(guān)系反映在直角坐標(biāo)系中，即形成臨界點(diǎn)分析的圖解法。7．2臨界點(diǎn)分析繪制臨界點(diǎn)分析圖，可按下列步驟進(jìn)行：1）選定直角坐標(biāo)系，以收入和成本為縱軸，產(chǎn)量或銷售量為橫軸。2）在縱軸上找出固定成本數(shù)值，以此為起點(diǎn)，繪制一條與橫軸平行的固定成本線。3）以固定成本線的起始點(diǎn)為起點(diǎn)，以單位變動(dòng)成本為斜率，繪制總成本線。4）以坐標(biāo)原點(diǎn)為起點(diǎn)，以單價(jià)為斜率，繪制銷售收入線。7．2臨界點(diǎn)分析綜上所述，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，主要是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、產(chǎn)（銷）量（建筑面積）、售價(jià)和利潤(rùn)之間的函數(shù)關(guān)系進(jìn)行預(yù)測(cè)、分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈利能力和考察項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種技術(shù)方法。但應(yīng)用這一方法，只能對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)作定性分析，而無(wú)法定量測(cè)度其風(fēng)險(xiǎn)的大小，即對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)只能進(jìn)行程度上的描述，這是臨界點(diǎn)分析在技術(shù)上的局限性。7．3敏感性分析

7．3．1敏感性分析的含義

敏感性分析是研究和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的主要變量發(fā)生變化時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的敏感程度的一種分析方法。在房地產(chǎn)投資分析中，其主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、開發(fā)商利潤(rùn)等；而主要變量是指前面介紹的八項(xiàng)因素。7．3敏感性分析7．3．2敏感性分析的目的和作用一是通過敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動(dòng)范圍，了解項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)程度，以便集中注意力，重點(diǎn)研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應(yīng)變對(duì)策，最終使投資風(fēng)險(xiǎn)減少，提高決策的可靠性。7．3敏感性分析二是通過敏感性分析，計(jì)算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說預(yù)測(cè)出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變化的最樂觀和最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值，以此判斷項(xiàng)目是否可行。三是通過敏感性分析，可以對(duì)不同的投資項(xiàng)目（或某一項(xiàng)目的不同方案）進(jìn)行選擇，一般應(yīng)選擇敏感程度小、承受風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、可靠性大的項(xiàng)目或方案。7．3敏感性分析7．3．3敏感性分析的方法1．單變量敏感性分析

假設(shè)各變量之間相互獨(dú)立，每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)，其他參數(shù)保持不變，以考察該變量對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。這種分析叫單變量敏感性分析，也叫單因素敏感性分析。7．3敏感性分析2．多變量敏感性分析

同時(shí)分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的變動(dòng)因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果的影響，從而通過對(duì)多個(gè)變量的測(cè)試找出那些關(guān)鍵變量的方法叫多變量敏感性分析，也叫多因素敏感性分析。7．3敏感性分析7．3．4單變量敏感性分析1．單變量敏感性分析的步驟1）確定分析指標(biāo)。2）選擇需要分析的變量。3）研究并確定各變量的變動(dòng)范圍，并列示各變量不同的變化幅度（如±5%、±10%等）或不同取值的幾種狀態(tài)。4）通過分析各變量變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，建立相應(yīng)模型與數(shù)量關(guān)系，確定敏感性因素。7．3敏感性分析敏感因素是指對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生較大影響的因素。一般可通過兩種方法來確定。一種是相對(duì)測(cè)定法。二是絕對(duì)測(cè)定法。7．3敏感性分析2．單變量敏感性分析圖

敏感性分析圖是通過在坐標(biāo)圖上做出各個(gè)不確定性因素的敏感性曲線，進(jìn)而確定各個(gè)因素的敏感程度的一種圖解方法，它可以求出導(dǎo)致項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械牟淮_定性因素變化的臨界值。具體做法是：1）將各個(gè)變量因素的變化幅度作為橫坐標(biāo)，以某個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)（敏感性分析的對(duì)象，如內(nèi)部收益率）為縱坐標(biāo)作圖。7．3敏感性分析2）根據(jù)敏感性分析的計(jì)算結(jié)果繪出各個(gè)變量因素的變化曲線（取點(diǎn)范圍小時(shí)，近似為直線，本書為了說明上的方便，均畫成了直線），其中與橫坐標(biāo)相交角度較大的變化曲線所對(duì)應(yīng)的因素就是敏感性因素。7．3敏感性分析7．3．5多變量敏感性分析在實(shí)際投資過程中，很可能有幾個(gè)變量同時(shí)發(fā)生變化，且其所造成的分析結(jié)果失真比單變量大，因此對(duì)一些重要的、投資額大的投資項(xiàng)目除了要進(jìn)行單變量敏感性分析以外