房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

動下，房地產(chǎn)市場步入了健康發(fā)展時期。為使房地產(chǎn)業(yè)在保民生、促增長中進(jìn)一步發(fā)揮好重要作用，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提升縣城品位，縣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場需求，滿足居民全新高品質(zhì)的住房要求，創(chuàng)建公共資源配置完備、功能齊全的城市商住小區(qū)，經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢和供地實(shí)際，選擇城南新區(qū)44600平方米的規(guī)劃建設(shè)用地，開發(fā)“”集酒店、辦公、影66”具有優(yōu)越的地理位置和完善的城市公共2.項目概況2)建設(shè)地點(diǎn)：縣城南新區(qū)4)企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司(自然人投資或控股)5)經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、建筑材料、裝飾材料、供排水材料、供電設(shè)備銷售(供籌建使用，不得從事經(jīng)營活動)6)公司類別：民營7)資質(zhì)等級：暫定資質(zhì)縣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由土家族苗族自治縣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、年3月25日向縣工商行政管理局申報注冊成立，注冊號：522227000034746;注冊資金XX萬元；公司住址：任總經(jīng)理。上述出資者多年從事房產(chǎn)開發(fā)，資金雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富?？偨?jīng)理具有在XX長期從事房地產(chǎn)工作經(jīng)歷。設(shè)辦公室、工程部、營銷部、策劃部、財務(wù)部和物管部等部室。場策劃、市場定位、設(shè)計、施工、銷售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理和服發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?，共同籌資參與縣城建設(shè)用地競拍，取得了城南新區(qū)三個地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，規(guī)劃用地面積為44600m2。出資者從有利于開發(fā)建設(shè)，以先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計理念和高品質(zhì)的追求，搭建公司這一平臺，尋求有先進(jìn)管理理念、技術(shù)力量雄厚的設(shè)計、施工、監(jiān)理等方面的合作伙伴，將首創(chuàng)多項全能品質(zhì)，著力打造商業(yè)繁榮小區(qū)和精品住宅品牌，引領(lǐng)人品質(zhì)人居的現(xiàn)代城市生活。●位置：本項目用地的3個地塊位于縣城城南新區(qū)，被城市道路劃分成路相望。宗地總面積4.46萬m2。項目用地為小山包，地勢開闊，黃泥●項目位置處于城南大道與儺城路交叉的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，西、南被長風(fēng)路所環(huán)繞。在縣城總體規(guī)劃和城南新區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃策劃中，它地處帶龍河匯六脈，十里青山入半城”的山水文都城市特色，把優(yōu)美的自然景觀與古老的儺戲文化和土家風(fēng)情有機(jī)地融合起來，營造出一種既●根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件通知書，制定如下建設(shè)規(guī)模和目標(biāo)：土地面積：44573.70m2,其中，15-1XX地塊25101.8m2,3-2XX地塊14432.3m2,2-2XX地塊5039.6m2。容積率：4.75開發(fā)周期：5年土地價格：9300萬元(縣國有土地使用權(quán)掛牌出讓價)容積率面積45806.7m2。各項指標(biāo)詳見下表：1.地塊編號2.用地性質(zhì)商住3.總用地面積總建筑面積其中1)計容積率面積a)住宅：171429.28m2b)商業(yè)：39818m2c)公共設(shè)施：500m2公廁(共3個)240m2垃圾站(共2個)110m2配電室(共3個)150m2d)消防控制中心：70m2e)人防報警間：15m22)不計容積率面積a)地下室：32102.09m2b)商業(yè)街：13704.61m25.容積率7.建筑密度8.綠地面積9.綠地率10.建筑高度11.停車位1450輛其中地面停車位0地下停車位總戶數(shù)1486戶3.可行性研究報告編制依據(jù)細(xì)規(guī)劃》4)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》5)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》6)《住宅設(shè)計規(guī)范》7)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》8)《民用建筑設(shè)計通則》9)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》10)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》11)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》12)國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第二版)》;13)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》。1)優(yōu)勢及機(jī)會分析：●在城市定位上升為區(qū)域性中心城市的大環(huán)境下，的城市步入●的整體規(guī)劃中，將城南片區(qū)規(guī)劃定位為政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心，而本項目處于城南的中心地段；●該項目地處城南片區(qū)的核心地段，緊鄰40000m2人工湖及350000m2城市公園，具有最優(yōu)質(zhì)的城市景觀資源；●縣城前幾年建設(shè)相對滯后，開發(fā)的商品住宅及商業(yè)用房總量有限，使得房地產(chǎn)市場具有很大的剛性需求；住宅為一體的城市綜合體項目，配套齊全，設(shè)施完善，升值空間廣闊；項目借鑒XX先進(jìn)設(shè)計理念，秉承地產(chǎn)品質(zhì)至上的開發(fā)理念，配合多年的物業(yè)管理及后期服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，使得在與周邊其他項目的競爭中●周邊樓盤的聯(lián)動，使得城南的區(qū)位優(yōu)勢更為彰顯，目前城南開發(fā)的項目已有等，規(guī)模效應(yīng)使得城南新區(qū)很快得到市場的認(rèn)可，成為投資的熱點(diǎn)；9300萬元(其中住宅部分按5300萬元，商業(yè)部分按4000萬元計算成本),按建設(shè)規(guī)模來分?jǐn)?，住宅部分樓面地價僅為366元/m2,商業(yè)部分樓面地價僅為1005元/m2,因此，本項目土地成本比較低廉，在競地產(chǎn)在縣級城市開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，管理成熟，流程清晰；地產(chǎn)注重地方政府及相關(guān)部門的溝通，并充分遵守相關(guān)法規(guī)、尊重各方意見，與地方政府及相關(guān)部門建立了良好的合作關(guān)系，有利于公司在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。2)劣勢及風(fēng)險●房地產(chǎn)市場還處于起步階段，客戶對品質(zhì)的敏感度低于對價格的敏感度，使得在堅持走品質(zhì)路線同時還要與周邊樓盤做價格的競爭，利潤點(diǎn)相應(yīng)降低；●城南片區(qū)同期開發(fā)量大，市場分流明顯；●城南畢竟是新區(qū)建設(shè)，市政配套設(shè)施處于全新建設(shè)過程中，需要一定的周期；根據(jù)“”初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及配套設(shè)施建6.研究結(jié)論及建議現(xiàn)已取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證，其它的項目建設(shè)手續(xù)正在辦理中，建設(shè)資金自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級、住宅小區(qū)功能完善的發(fā)展趨勢和實(shí)施城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動戰(zhàn)略，城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅。根據(jù)對縣城住宅市場分析預(yù)測，項目的市場銷路較廣，前景看好。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項目用地系縣城開發(fā)規(guī)劃的國有土地，面積大，位置優(yōu)越，進(jìn)行綜合功能的小區(qū)開形成動態(tài)天際線的高層建筑群和商業(yè)核心，在土地供給日趨緊張的縣城，提高土地開發(fā)利用效率，對于縣城集聚人氣、財氣，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程和提人群對中小戶型、有完備的公共資源配置的住宅，需求較旺。建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)目風(fēng)險。7.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項目名稱單位指標(biāo)1總用地面積平方米2占地面積平方米3總建筑面積平方米其中1)計容積率面積a)住宅平方米平方米c)公共設(shè)施平方米其中公廁平方米垃圾站平方米配電室平方米d)消防控制中心平方米e)人防報警間平方米2)不計容積率面積a)地下室平方米b)商業(yè)街4建筑容積率5小區(qū)綠地率%6戶均面積高層住宅平方米/戶雙拼別墅平方米/戶7地下停車庫車位個8綜合售價元/平方米其中高層住宅元/平方米雙拼別墅元/平方米商鋪元/平方米地下停車庫元/位9建設(shè)投資萬元每平方米建設(shè)投資元內(nèi)含報酬率(稅前)%全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值(稅前，i=10%))萬元全部投資投資回收期(稅前)年二二理股東名稱身份證號碼出資方式出資額出資比例合計完成債權(quán)融資方式前，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)不變。4.公司組織結(jié)構(gòu)3.發(fā)起公司的核心管理團(tuán)隊本項目的發(fā)起公司為房地產(chǎn)開發(fā)有限公治縣土家族人，本科學(xué)歷，工程師，36歲。參軍后從事礦山開采、建●總經(jīng)理:任公司總經(jīng)理，自治縣土家族人，本科學(xué)歷，41歲。在發(fā)達(dá)城市從事房地產(chǎn)營銷工作多年，●副總經(jīng)理兼項目經(jīng)理:任公司副總經(jīng)理，縣土家族人，本科學(xué)歷，40歲，高級工程師。創(chuàng)辦裝飾公司，從事裝飾工作多年年，精通工程項目設(shè)計、預(yù)決算、現(xiàn)場管理及工程全面管●副總經(jīng)理:任公司營銷副總，XX人，本科學(xué)歷，畢業(yè)后從事房地產(chǎn)營銷工作，年輕有為，二十多歲即成為房地產(chǎn)營銷行業(yè)的精英領(lǐng)軍人物。三住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略位于烏江中下游，面積2071平方公里，人口51萬，縣城總?cè)丝?0萬。素有“天麻之鄉(xiāng)”、“儺戲之鄉(xiāng)”和“奇石之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。南向北貫穿全境，有名貴中藥材500余種，其中，天麻生產(chǎn)是XX省兩大基地之一。的交通運(yùn)輸網(wǎng)；水運(yùn)依托烏江干流已有3個現(xiàn)代化碼頭投入使用，200噸服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。項目所在區(qū)位于玉溪河畔，向開發(fā)商出讓土地是推進(jìn)城鎮(zhèn)2.縣城房地產(chǎn)住宅市場分析房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至XX年消失，商品房開發(fā)逐漸興起。XX年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。進(jìn)城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進(jìn)入了穩(wěn)定有序發(fā)展時期。目前，房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計達(dá)至16.5億元，舊城改表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)內(nèi)商品房空置率很低，人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲12%,凈增250元/m2左右。表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。自XX年1月以來，全縣全年各類房產(chǎn)登記約0.6萬起。城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易約1000起，面積達(dá)10萬m2以上，成交金額近23500萬元。表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟(jì)效果顯著。XX房地產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計占值14%,帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值3.5億元，帶動社會商品銷售1.6億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳稅費(fèi)2800萬元。——從購房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，十二五期間，城鎮(zhèn)居民可支配收入從1.5萬元上升到2.5萬元。盡管去年房價漲幅較大，但消費(fèi)市場仍保持旺熱。——從投資角度看十二五時期，國家將繼續(xù)實(shí)行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，房地產(chǎn)與金融的相關(guān)度極高。銀行利率隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性進(jìn)行升降調(diào)整，而作為既具消費(fèi)性又具投資性的特殊商品，房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著,使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求?！獜南M(fèi)結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，已有80%以上購房戶為住房制度改革中陳舊的“房——從需求關(guān)系看根據(jù)縣城總體規(guī)劃，建城區(qū)面積近期將發(fā)展到40km2,城市人口增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，縣城每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。需求差別化。一方面是先富人群對中高檔住宅的消費(fèi)需求旺盛，一方面是低收入人群為滿足生存需求的住房難。這是差別化的住房有效供給不足帶來的問題。作為發(fā)展較快的內(nèi)陸開放縣，住宅市場面臨的上述矛盾和是走市場化道路，運(yùn)用市場手段，培育房地產(chǎn)市場，一方面通過引資開發(fā)中高檔住宅，開辟稅源，增強(qiáng)財政支撐力；一方面加大保障性住房建設(shè)投資力度，提供足夠的中低檔住房。這樣，提高差別化住房的有效供給，滿足不同人群的住房需求，既能達(dá)到惠民生的政治目標(biāo)，又能拉動縣域經(jīng)濟(jì)項目在城南新區(qū)的商務(wù)服務(wù)功能區(qū)內(nèi)，商務(wù)服務(wù)區(qū)圍繞“濱河公園”,規(guī)劃建成集商務(wù)、購物觀光、休閑娛樂和文化展示為一體的商業(yè)街區(qū)。它位于城南大道和儺城路交叉的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，地處城市商業(yè)核心區(qū)，將成為縣城的副中心，環(huán)境優(yōu)美、城市設(shè)施完善，宜居宜商。該項目從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面，突出項目規(guī)2)“賣點(diǎn)”分析：多項全能社區(qū)的營造，其住宅和商業(yè)銷售的“賣點(diǎn)”主要是：區(qū)新標(biāo)桿。配置，人文景觀和自然景觀相協(xié)調(diào)?！按蟮妆P”商業(yè)裙房，在豎向上將商安靜的屋頂花園環(huán)境，做到“人車分流”,提高商住的安全性。項目西眺遠(yuǎn)”基本實(shí)現(xiàn)“家家有景、戶戶朝南”。商業(yè)設(shè)計為“兩條主內(nèi)街，多個庭院，立體化、步行化商業(yè)空間”。●首創(chuàng)7項全能品質(zhì)社區(qū)，為景觀新樣板，持續(xù)拉升品質(zhì)人居，提供品質(zhì)生活、第五代商業(yè)模質(zhì)場所。準(zhǔn)，分區(qū)防火，配置設(shè)備。念，使住宅按品牌要求規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。除以上因素外，地段、以及市場定位等?？傊?，從集市發(fā)展看“縣城邁向現(xiàn)代化的足音；從“",我們會聽到化進(jìn)程，我們能感受到一個高原古鎮(zhèn)崛起和新型社區(qū)生活的繁華和悠閑。 66”的“賣點(diǎn)”最集中地表現(xiàn)在激起人們對現(xiàn)代城市生活的渴望。高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定。②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤掃尾階段銷售。應(yīng)根據(jù)不同的銷●銷售對象及銷售時機(jī)。本項目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者；③其他消費(fèi)者。最佳●促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部申購；辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)4)定價策略●價格定位：根據(jù)縣城目前房地產(chǎn)屋源交易信息，綜合考慮各種因素，將高層住宅均價定為2,800.00元/m2;雙拼別墅高檔住宅定價為5,000.00元/m2;商業(yè)10,000.00元/m2。商業(yè)和住宅平均售價4,166.81元/m2?！駜r格優(yōu)惠策略：①付款方式優(yōu)惠；②團(tuán)體購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；●價格浮動策略：①展銷會期促銷優(yōu)惠價；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③●定價方式：主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、團(tuán)體購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)四項目選址及建設(shè)條件為創(chuàng)建富有地方特色的人與自然和諧的新型城鎮(zhèn)商住小區(qū)，滿足縣城址在縣青龍鎮(zhèn)城南新區(qū)。2.建設(shè)條件1)位置優(yōu)越：項目位置十分重要，位于城南大道和儺城路的交叉點(diǎn)上。根據(jù)城南新區(qū)修建性詳規(guī)，它地處其商務(wù)服務(wù)區(qū)的核心地段。2)交通便捷：項目區(qū)內(nèi)，城南大道縱貫其中，北為儺城路，西南兩面為長風(fēng)路所環(huán)繞。3)建設(shè)場區(qū)建設(shè)條件具備：供水：縣城供水主管道已鋪設(shè)至世紀(jì)明珠項目區(qū)內(nèi)。供電：可接世紀(jì)明珠的輸變電路，現(xiàn)已安裝變壓器地塊較為平坦。4)土地征用情況：項目用地現(xiàn)為凈地，無任何設(shè)施，縣政府已完成征地手續(xù)，依法以凈地出讓。五建設(shè)規(guī)模及功能規(guī)劃設(shè)計總建筑面積不計容積率面積濟(jì)技術(shù)指標(biāo)》。m2,其中，計容積率面積m2,1)建筑使用功能："大底盤"1~2層為商業(yè)裙房，商業(yè)裙房頂3~31層為9棟高層住宅塔樓，5棟雙拼別墅。2)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)配，體型互相穿插。陽臺和窗子采用鋁合金或不銹鋼和真空玻璃材料。裝飾和設(shè)施充分表現(xiàn)定于變化的典雅華貴的外部形象和滿此為軸線分叉出多條次第商業(yè)內(nèi)街與周邊道路次第連接；在儺城路上，主商業(yè)內(nèi)街軸線延伸至世紀(jì)明珠商業(yè)步行街。裙房內(nèi)設(shè)多防報警間。3)住宅戶型規(guī)劃：戶型戶型標(biāo)準(zhǔn)層面積(單位：m2)戶數(shù)戶型總面積(單位：m2)比例(面積比)比例(戶數(shù)比)1486戶依據(jù)初步規(guī)劃設(shè)計方案，主要工程項目見下表。主要工程量一覽表序號項目名稱說明1土建工程建筑面積257638.98m2高層住宅建筑面積171429.28m2雙拼別墅高檔住宅建筑面積2439.08m2商業(yè)建筑面積39818m2公共設(shè)施建筑面積500m2地下室建筑面積32102.09m2商業(yè)街建筑面積13704.61m22給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程(強(qiáng)電)配電房變配電設(shè)備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話配線(端子接單元口)7火災(zāi)報警及安全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng)9閉路電視住宅區(qū)室外工程室外綠化及部分道路場地六建設(shè)方案1)地形：項目用地地形以低小土山為主，土質(zhì)較好。2)場地自然條件：●地基土工程地質(zhì)評價：以地勘為準(zhǔn)。2.總體規(guī)劃布局2)小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則：根據(jù)城南新區(qū)的總體規(guī)劃，結(jié)合項目用地被城市道路分割的實(shí)際，小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計主要遵循以下原3)總平面布局：結(jié)合宗地被城市道路分割和環(huán)繞的實(shí)際，在總平面布局上，三個地塊既相互呼應(yīng)、又相對獨(dú)立，按地塊塊形狀和大小將9棟塔樓合理地分配其中，同時每個地塊的大底盤上均置一個屋頂花園。4)交通組織：●商業(yè)人行流線，以商業(yè)步行街為“主軸”的立體化交通網(wǎng)絡(luò)體系?！褡≌诵辛骶€，15-1XX地塊，先經(jīng)然后經(jīng)過屋頂花園分別進(jìn)入各自樓棟大堂后入戶。3-2XX和2-2XX地塊，從東側(cè)小區(qū)道路分別進(jìn)入各自樓棟大堂后入戶。和2-2XX地塊，分別從地塊北側(cè)小區(qū)道路直接出入地下車庫。5)規(guī)劃指標(biāo)：項目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)1總用地面積44573.7平方米2總建筑面積257638.98平方米3地下建筑面積(地下停車場)32102.09平方米4地上建筑面積211832.28平方米其中：高層住宅171429.28平方米雙拼別墅高檔住宅2439.08平方米商業(yè)39818平方米公共設(shè)施500平方米商業(yè)街13704.61平方米5建筑層數(shù)地上15~31層地下1層6建筑總高99米7建筑層高地上50~99米地下3.6米8建筑容積率9綠地率停車位地上不停車地下1450輛3.建筑方案設(shè)計1)建筑方案總體構(gòu)思：根據(jù)城南新區(qū)集商務(wù)、購物、觀光旅游、休閑娛樂和文化展示為一體的復(fù)合型街區(qū)修建性詳規(guī)策劃，本項目建筑具體則為：一是大底盤商業(yè)裙房，住宅塔樓周邊布置點(diǎn)、板結(jié)合，中心大花園，營造出一種“結(jié)廬在人境，而無車馬喧”情境，給人以“采菊東籬下，悠然見南山”的意趣；二是以城南大道和儺城路為依托，充分利用地形高差，精心設(shè)計“兩條主內(nèi)街，多個庭院，2)平面設(shè)計：按上述的總平面布局和總體構(gòu)思，三個地塊的平面布局分別是：15-1XX地塊的1~2層為商業(yè)裙房，沿長風(fēng)路設(shè)計5棟28~31屋高的塔樓，沿城南大道設(shè)計5棟5層高的雙拼別墅，中間圍合成一個屋頂大花園，臨街(城南大道)再置一個屋頂花園；3-2XX地塊的1~2層為商業(yè)裙房，臨城南大道置一個屋頂花園，內(nèi)設(shè)計3棟15層高的塔樓；2-2XX地塊的1~2層為商業(yè)裙房，臨城南大道置一個屋頂花園，內(nèi)設(shè)計1棟15層高的塔樓，在儺城路上架一座天橋與3-2XX地塊相連。3)住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表。序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積平方米/套2住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米3住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)%5套內(nèi)建筑面積平方米高層住宅兩房一衛(wèi)型平方米/套三房兩衛(wèi)型平方米/套四房兩衛(wèi)型平方米/套雙拼別墅型平方米/套6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶7居住戶數(shù)戶8居住人數(shù)人4)公用建筑。詳見表《項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)》中的c)公共設(shè)施。5)立面設(shè)計：面造型上線條簡潔明快，體塊相互穿插，高低錯落，形成色"工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下類型：1)基礎(chǔ)造型及處理：樁槽基礎(chǔ)：樁槽基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁槽的承載性質(zhì)和樁槽質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確層住宅、商業(yè)建筑和公用建筑組成，地上建筑物結(jié)構(gòu)上采用框支一剪力墻結(jié)構(gòu)，裙房采用框架一剪力墻結(jié)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)層采用框架一剪力5.公共設(shè)施方案5.1供水排水①建筑給水排水設(shè)計規(guī)范(GB50015-XX)②高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB50045-95)③汽車、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范(GB50067-97)④自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范(GB500884-XX)⑤建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范(GB50140-XX)⑥室外給水設(shè)計規(guī)范(GB50013-XX)⑦室外排水設(shè)計規(guī)范(GB50014-XX)1)水源分別由城南大道與儺城路各引入兩路DN200給水管，在各區(qū)塊室外紅線內(nèi)沿消防車道成環(huán)狀布置。環(huán)網(wǎng)管徑均為DN200,環(huán)網(wǎng)上設(shè)室外消火栓。2)用水量生活總用水量：最高日1563m3/d,最大時201m3/h。消防用水量：室外消火栓30L/s,室內(nèi)消火栓40L/s,自動噴水30L/s3)給水系統(tǒng)地上3層以下由市政給水管網(wǎng)直接供給，地上3層以上采用變頻調(diào)速供水泵組加壓供水。加壓部分按豎向3F-10F、11F-18F、19F—25F、26F-31F分區(qū)分別設(shè)置供水機(jī)組。建筑外設(shè)總水表計量，商業(yè)、住宅、綠化用水等設(shè)分水表計量。在B地塊地下室貯水池和水泵房，生活貯水箱有效總?cè)莘e310m3。1)排水系統(tǒng)分污水、雨水兩個系統(tǒng)，其中污水排到市政污水管，雨水排到市政雨水管。2)污廢水總排水量約1260m3/d,高層住宅污廢水系統(tǒng)設(shè)專用通氣立管保證排水暢通。3)雨水重現(xiàn)期：屋面取5年，室外取2年。暴雨強(qiáng)度參照XX地區(qū)：塔樓屋面雨水采用重力流外排水系統(tǒng)。建筑外排的雨水與室外道路雨水口收集的雨水匯集后排入市政雨水管。5.2供電5.2.1供電設(shè)計1)負(fù)荷等級：本小區(qū)工程屬一類高層建筑，其消防控制室、消防泵、防煙排煙設(shè)施、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消防電梯和應(yīng)急照明等消防用電設(shè)備為一級負(fù)荷；生活泵、客梯、自動抄表系統(tǒng)、保安監(jiān)視系統(tǒng)等用電設(shè)備為一級負(fù)荷；其余均為二級負(fù)荷。2)供電電源及電壓：擬采用一路10kv高壓環(huán)網(wǎng)供電，采用電纜沿城用電源。400/230v系統(tǒng)采用單母線分段方式，正常時各變壓器之間設(shè)低壓聯(lián)絡(luò)。4)變配電所：本工程按水平代電半徑約150m控制供電范圍，擬按三個區(qū)塊分別在地下一層相對負(fù)荷中心各設(shè)置一個變配電所(共3座),其容量分別是：15-1XX地塊1號變配所裝機(jī)容量為2×1000KVA(住宅及公用電)+2×1250KVA(商業(yè)用電),同時裝設(shè)一臺發(fā)電機(jī)組容量為100kw/1280kva,供整個小區(qū)一、二級負(fù)荷；3-2XX地塊2號變電所裝機(jī)容(商業(yè)用電),;2-2XX地塊容量為8620KVA。5.2.2配電設(shè)計電源、電壓和配電系統(tǒng)：配電電源均由設(shè)于相應(yīng)區(qū)域的變配電所供給，采用220/380V中性點(diǎn)接地TN-S或TN-C-S并在最末一級配電箱處設(shè)置切換裝置；住宅用電則采用樹干工與放射式相結(jié)合的配電系統(tǒng)。住宅計量電度表按棟在一層或者按每棟3-5層的電氣豎井內(nèi)集中設(shè)置；每套住宅均設(shè)置獨(dú)立的住戶配電箱。5.2.3電氣照明設(shè)計明分一般照明和事故照明、疏散照明。在配電室、消防控制室、消防水泵房、停車庫30Lx,電梯間75lx;商場300Lx;大堂、門廳、辦公室150Lx。商場采用嵌入工熒光燈。走道用筒燈，地下車庫采用鏈吊式熒光燈。根據(jù)功能要求，設(shè)置多層次照明，并配合裝飾選用多種形式的裝飾燈具，建5.2.4建筑物防雷接地設(shè)計或12m×8m避雷帶；利用結(jié)構(gòu)柱子鋼筋作為防雷引下線，引下線的平均間距應(yīng)不大于18m;利用地下室的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)鋼筋作為防雷接地以及電氣設(shè)備5.2.5用電節(jié)能5.3通信信息設(shè)計統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)等。5.3.1布線系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)在各地塊相應(yīng)中心位置設(shè)置一弱電間，由此向用戶點(diǎn)布線，電視、網(wǎng)絡(luò)及有線電視進(jìn)線設(shè)備及相應(yīng)配線架均設(shè)在弱電間。外線由市政網(wǎng)引入。小區(qū)內(nèi)采用電纜直接配線，各樓首層設(shè)一個多媒體總箱，由多媒體總箱放射式引入到各戶多媒體分箱。電話：每戶住宅按二對電話設(shè)計，在客廳、各臥室及書房均設(shè)電話出有線電視：每戶住宅客廳、主臥室均設(shè)有線電視終端盒。網(wǎng)絡(luò)：每戶住宅客廳、主臥室及書房網(wǎng)絡(luò)終端盒。5.3.2火災(zāi)自動報警系統(tǒng)在首層設(shè)一消防控制室，負(fù)責(zé)整個小區(qū)的火災(zāi)監(jiān)測及消防聯(lián)動控制。1)在地下室、首層商業(yè)及小高層住宅的公共部分設(shè)置火災(zāi)探測器，手動報警按鈕，火災(zāi)事故廣播等。2)聯(lián)動控制室內(nèi)消火栓、防排煙設(shè)備、卷簾門等設(shè)備的啟、停，并接收其反饋信號。電梯機(jī)房等重要站房設(shè)消防對講電話分機(jī)。5.3.3閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在地下停車庫、各主要出入口、首層門廳及各樓的電梯轎廂等處設(shè)置攝像頭，監(jiān)控設(shè)備設(shè)在消防控制室。在小區(qū)周邊設(shè)紅外線報警系統(tǒng)及部分?jǐn)z像頭，揚(yáng)聲器和探照燈，當(dāng)有非法入侵時，報警器報警，同時啟動相應(yīng)的攝像機(jī)錄像及廣播和燈光。5.3.4樓宇對講系統(tǒng)物業(yè)管理中心保安室設(shè)可視對講主機(jī)，每棟住宅大門口設(shè)門口機(jī)，每戶住宅設(shè)可視對講分機(jī)。訪客須通過對講聯(lián)系，獲準(zhǔn)后方可入內(nèi)，同時用戶還可通過對講分機(jī)向主機(jī)呼叫和報警。樓宇對講系統(tǒng)具備家庭智能報警功能，每戶住宅進(jìn)戶門均設(shè)置門磁，客廳內(nèi)設(shè)置紅外線探測裝置，主臥室設(shè)緊急求助按鈕，當(dāng)任何一設(shè)備動作時，報警控制器報警，同時向業(yè)主發(fā)出信息或向110發(fā)出報警信號。5.3.5網(wǎng)絡(luò)智能抄表系統(tǒng)和背景音樂系統(tǒng)小區(qū)設(shè)一套網(wǎng)絡(luò)智能抄表系統(tǒng)，對每戶住宅的水表、電表、氣表進(jìn)行遠(yuǎn)程抄表，抄表主機(jī)設(shè)在消防控制室。廚房內(nèi)設(shè)煤氣泄漏報警器，當(dāng)其報警時自動關(guān)閉電動器閥。在小區(qū)室外、停車場、商業(yè)等處設(shè)置背景音樂，其揚(yáng)聲器同消防廣播揚(yáng)聲器合用，在火災(zāi)時著火區(qū)廣播能強(qiáng)切為應(yīng)急廣播。6.1總平面防火設(shè)計本工程為9棟高層塔樓，層數(shù)分別為15層、31層；5棟雙拼別墅、3個商業(yè)裙房底盤，層數(shù)為2層。高層塔樓、聯(lián)排雙拼別墅、多層裙房及周圍建筑之間的防火距離，高層之間大于13m,高層與多層之間大于9m,多層與多層之間大于6m,滿足防火間距要求。6.2消防通道2-2XX地塊設(shè)有環(huán)形消防車道到達(dá)各棟及不小于1/4的消防登高面，消防通道寬4m,消防作業(yè)面度不小于6m。3-2XX、15-1XX地塊設(shè)有消防通道寬4m,消防作業(yè)面度不小于6m。消防車道轉(zhuǎn)變半徑不小于9m。6.3防火分區(qū)體每棟每層設(shè)為一個防火分區(qū)，15層住宅分設(shè)一個防煙樓梯間及一個消防電梯，載重量大于或等于800kg,31層住宅分設(shè)兩個防煙樓梯間及一個消防電梯，載重量大于或等于800kg,各樓梯間盡量設(shè)外窗，外窗的前室設(shè)加壓風(fēng)道。防煙樓梯間及前室設(shè)防火門，并向疏散方向開啟。住宅前室大于或4.5m2,合用前室大于或6m2。6.4消防系統(tǒng)7.無障礙設(shè)計本工程項目按《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計》,全部采用無障礙設(shè)計。在有踏步的入口鋪設(shè)殘疾人坡道，所有輪椅出入口不大于15mm,并以斜坡過度。每個單元配備一部無障礙電梯，供輪椅通行的門窗均設(shè)置橫體現(xiàn)歷史文化，保護(hù)自然資源和環(huán)境，結(jié)合現(xiàn)代居住生活理念，七建筑節(jié)能和環(huán)境保護(hù)7.1建筑節(jié)能建筑設(shè)計嚴(yán)格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ26-95)。應(yīng)根據(jù)《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設(shè)部令第143號),按照項目市場定位，要穩(wěn)妥地選用節(jié)能環(huán)保、安全可靠的新型建筑材料、設(shè)備，積極應(yīng)用先進(jìn)的7.1.1建筑節(jié)能材料和設(shè)備節(jié)能空調(diào)等設(shè)備7.1.2建筑節(jié)能技術(shù)項目建設(shè)使用的能源資源主要是電力、燃油和水，在施工過程中應(yīng)大力推廣和運(yùn)用節(jié)電、節(jié)油和節(jié)水技術(shù)；為提高住宅產(chǎn)品的科技含量，要充分運(yùn)用新型節(jié)能墻體和屋面的保溫、隔熱技術(shù)，節(jié)能門窗的保溫隔熱和密閉技術(shù)，建筑照明節(jié)能技術(shù)等。7.2環(huán)境保護(hù)7.2.1建筑施工的環(huán)保措施本工程建筑施工過程中的主要污染源是生活污水、固體垃圾和施工噪音灰塵。對上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理：(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。(3)施工噪音灰塵：增設(shè)隔音棚和除塵設(shè)施，以減小施工噪音和灰塵對工地周邊環(huán)境的影響。7.2.2環(huán)保設(shè)施項目環(huán)保設(shè)施納入項目規(guī)劃設(shè)計方案中，同步建設(shè)。主要設(shè)施有：根據(jù)居住人口規(guī)模和住宅、商業(yè)的分布，規(guī)劃設(shè)計建造化糞池和排污污管道。生安全要求，配置垃圾收儲用房。(3)排煙管道除公共防煙排煙設(shè)施外，住宅、商業(yè)的油煙、煤煙等則安裝排煙管道，經(jīng)冷卻凈化后排放。八招標(biāo)方案項目根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》和《工程建設(shè)項目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》等法律法規(guī)之規(guī)定，通過招標(biāo)以尋求專業(yè)技術(shù)水平高、信譽(yù)好的規(guī)劃設(shè)計、施工、監(jiān)理等方面的建設(shè)合作伙伴。1、遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。2、遵法合規(guī)原則。(二)招標(biāo)方式和方法2、方法：框架協(xié)議招標(biāo)(三)招標(biāo)范圍和時限1、范圍：總體規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計、地質(zhì)勘察、施工單位、監(jiān)理2、時限：以招標(biāo)項目招(邀)標(biāo)文件確定的時間為準(zhǔn)。(四)發(fā)包模式和合同類型：2、合同類型：施工、監(jiān)理合同實(shí)行固定價，其它可實(shí)行成本加酬金授予合同。(五)組織程序和實(shí)施措施2、按項目實(shí)施進(jìn)度安排，工程部根據(jù)招標(biāo)項目的特點(diǎn)和需要適時向總經(jīng)理提交招標(biāo)項目的招(邀)標(biāo)文件。經(jīng)審定后，公開招標(biāo)項目，由辦3、工程部按招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)信息，進(jìn)行報名登記和資格預(yù)審。工4、組建評標(biāo)委員會。5、由總經(jīng)理組織評標(biāo)委員會成員、資格預(yù)審合格的投標(biāo)人召開招標(biāo)會。依規(guī)須由主管部門監(jiān)督的，報請主管部門派員參加評標(biāo)。6、開標(biāo)后，由總經(jīng)理或總經(jīng)理委托工程部與中標(biāo)人簽訂合同。九項目實(shí)施進(jìn)度安排本項目計劃在4年左右的時間內(nèi)完成主體工程建設(shè)。建設(shè)進(jìn)度計劃如XX年1月1日——XX年3月31日：編制可行性研究報告并報批。XX年3月15日——XX年4月20日：建筑方案設(shè)計。XX年8月1日——XX年8月30日：申報辦理建設(shè)規(guī)劃許可證和和施工許可證。XX年9月1日：一期工程開工。XX年12月：一期工程完成投資的20%。XX年2月1日：二期工程開工。XX年9月1日一期開始預(yù)定。XX年3月15日：三期工程開工。XX年8月：一期工程驗(yàn)收，交付使用。XX年5月：三期工程完成投資的25%,開始預(yù)售。XX年12月：二期工程主體工程斷水。XX年2月：二期工程驗(yàn)收，交付使用。XX年3月：三期工程主體工程斷水。十投資估算與資金籌措1.投資估算6單位：萬元序號合計分期計劃進(jìn)度1開發(fā)成本土地費(fèi)用(含契稅3%)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)2房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用其它費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)3(1)自籌開發(fā)建設(shè)資金36,071.51萬元，其中：資本金2,000.00萬元，股東投資14,000.00萬元，用于開發(fā)產(chǎn)品投資的預(yù)售收入投資使用計劃與資金籌措，詳見下表。投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號合計1總投資房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用其中：財務(wù)費(fèi)用開發(fā)稅金資本金預(yù)售收入其他股東投入資金借款十經(jīng)濟(jì)效益分析1.住宅銷售價格房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，高層住宅單價2,800.00元，商業(yè)用房單價10,000.00元。本項目計劃在2年內(nèi)完成簽約，計劃在5年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃如下：XX年，完成商品房總面積的11%銷售量。XX年，完成商品房總面積的26%銷售量。XX年，完成商品房總面積的51%銷售量。2016年，完成商品房總面積的12%銷售量期房銷售：業(yè)主應(yīng)在三次付款時間內(nèi)付清房款，認(rèn)購時付2萬元誠意金，簽合同時繳首付款或一次性付清購房款，工程進(jìn)度達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)時辦理按揭貸款。現(xiàn)房銷售：業(yè)主應(yīng)在兩次付款內(nèi)付清房款，簽合同時繳首付款或一次性付清購房款，一周內(nèi)辦理按揭貸款。銷售價格、進(jìn)度詳見下表合計其中1面積(m2)單價(萬元)簽約金額2商鋪面積(m2)單價(萬元)簽約金額3面積(m2)單價(萬元)簽約金額93.盈利能力分析該項目按實(shí)際價格估算，開發(fā)周期內(nèi)總銷售收入89,039.74萬元，年平均14,839.95萬元；銷售凈利率29.10%;成本費(fèi)用利潤率64.81%;毛利率58.63?？梢姡卷椖坑休^強(qiáng)的盈利能力。(詳見以下《售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》和《利潤及利潤分配表》)另外，本項目將解決約