恒大地產(chǎn)集團經(jīng)營及財務(wù)分析

PAGE恒大地產(chǎn)集團是集民生住宅、文化旅游、快消、健康及體育為一體的企業(yè)集團。2016年末，按照上市公司合并口徑總資產(chǎn)人民12401.38億元，員工約8萬人。2016年銷售額3541.62億，恒大中國（HK.3333）2016年實現(xiàn)銷售額3733.7億元，位列中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排名第1。恒大在廣東、北京、上海、天津、重慶、山東、安徽、山西、河南、遼寧、湖南、江西、湖北、江蘇、黑龍江、吉林、廣西、甘肅、陜西、四川、海南、內(nèi)蒙古、福建等設(shè)立24家分公司（地區(qū)公司），在全國150多個主要城市擁有大型項目500多個。擁有中國特級資質(zhì)的建筑工程公司、甲級資質(zhì)的建筑設(shè)計研究院和工程監(jiān)理公司、一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司。根據(jù)中誠信證券評估有限公司在恒大地產(chǎn)集團有限公司于2017年6月26日出具的恒大地產(chǎn)集團有限公司信用評級報告，評定恒大集團債券級別為AAA，主體級別為AAA，評級展望穩(wěn)定。經(jīng)過多年的快速發(fā)展，恒大集團完成房地產(chǎn)項目與土地儲備的全國性布局，在開發(fā)地域的選擇上注重一、二、三線城市的合理配置與均衡布局，在充分利用規(guī)模優(yōu)勢的同時，降低了區(qū)域性市場風(fēng)險。恒大集團以標準化模式發(fā)展房地產(chǎn)，創(chuàng)造了獨具特色的山水園林居住文化，根據(jù)項目所處區(qū)位定制出高檔次的產(chǎn)品配套標準、景觀園林標準、建設(shè)標準、裝潢標準、營造出高尚、舒適的居住氛圍。經(jīng)過多年培育和發(fā)展，恒大集團已形成“恒大帝景”、“恒大·御景半島”等高端產(chǎn)品線，以及“恒大華府”、“恒大名都”、“恒大雅苑”、“恒大城”等中高端和中端產(chǎn)品，擁有較好的市場口碑。恒大集團在2016年上半年進一步夯實房地產(chǎn)主業(yè)，深化一二線城市布局，加強銷售和回款力度，狠抓工程建設(shè)和開發(fā)報建工作，提升產(chǎn)品質(zhì)量與完善售后服務(wù)，并強化資金計劃管理，堅定不移實施多元化戰(zhàn)略，主要經(jīng)營數(shù)據(jù)在龐大基數(shù)的基礎(chǔ)上繼續(xù)獲得大幅增長。作為恒大開中國境內(nèi)的房地產(chǎn)運營平臺，截至2016年末恒大地產(chǎn)已進入全國209個主要城市，已成為國內(nèi)規(guī)模最大、布局最廣的住宅物業(yè)開發(fā)商。2016年在房地產(chǎn)市場量價齊升的背景下，公司加大項目開發(fā)及銷售力度，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、合同銷售金額及結(jié)算收入均實現(xiàn)了快速增長，行業(yè)領(lǐng)先地位得以繼續(xù)強化。從項目運作情況看，恒大地產(chǎn)注重工程計劃與銷售計劃、竣工計劃的匹配，合理安排工程建設(shè)計劃。2016年在房地產(chǎn)市場景氣度明顯上升的情況下，恒大地產(chǎn)加快工程建設(shè)節(jié)奏，當(dāng)年新開工面積為4,583.36萬平方米，竣工面積為2,866.51萬平方米，同比分別增長57.04%和31.08%，開發(fā)節(jié)奏的加快為公司銷售結(jié)算業(yè)績的快速增長提供了堅實基礎(chǔ)。截至2016年末，公司擁有551個在建項目，在建面積合計5,963.25萬平方米，同比增長40.43%，其開發(fā)建設(shè)規(guī)模在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位，為其未來持續(xù)增長提供了良好保障。但較大的開發(fā)體量對恒大地產(chǎn)的融資能力以及資金調(diào)配能力提出了更高要求。銷售方面，近年來恒大地產(chǎn)加快一、二線城市新開工項目開盤節(jié)奏，公司銷售呈現(xiàn)量價齊升的良好態(tài)勢。2016年恒大地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售面積4,218.35萬平方米，合同銷售金額3,541.62億元，同比術(shù)進行可行性研究，以提升產(chǎn)品附加值。恒大集團的多元產(chǎn)業(yè)架構(gòu)漸次成型，足球、文化產(chǎn)業(yè)相繼登陸中國資本市場，構(gòu)筑以房地產(chǎn)為核心，多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展新格局。經(jīng)過長期籌謀，恒大集團已成功完成新傳媒(00708)全面要約收購、董事局變更，上市公司名稱亦變更為「恒大健康產(chǎn)業(yè)集團有限公司」，專注于「互聯(lián)網(wǎng)+」小區(qū)健康管理、國際醫(yī)院、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、醫(yī)學(xué)美容等業(yè)務(wù)。中誠信證評、大公國際評級、聯(lián)合評級三家國內(nèi)權(quán)威評級機構(gòu)，同時給予恒大集團AAA的最高信用評級。恒大集團與中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國郵儲銀行、中國民生銀行、中信銀行、中信信托、盛京銀行、浦發(fā)銀行等訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，恒大集團共取得金融機構(gòu)授信總額人民幣5819億元，其中尚未使用授信額度1349億元。截止2016年末，恒大集團有息負債中銀行貸款規(guī)模2047.41億元，同比增加1125.55億元。截止2016年末恒大集團對外直接融資情況單位：億元產(chǎn)品編號發(fā)行規(guī)模發(fā)行時間到期時間余額利率15恒大01502015.6.192020.6.19505.38%15恒大02682015.7.82019.7.8685.3%15恒大03822015.7.82022.7.8826.98%15恒大041752015.102022.101757.38%15恒大05252015.102022.10257.88%16恒大011002016.12020.11006.98%16恒大02422016.72019.7426.8%合計542542恒大中國恒大集團較早進入資本市場，于香港上市（HK03333），是一家集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化國際企業(yè)集團，股東遍布亞洲、歐洲和美洲，包括鄭裕彤、美林、高盛、GIC、淡馬錫、中國銀行、英國保誠、德意志銀行等39家全球戰(zhàn)略股東。目前恒大中國（HK03333）在中國擁有員工13000余名，92%以上工程技術(shù)及管理人員為大學(xué)本科以上學(xué)歷，旗下?lián)碛泻愦蠓康禺a(chǎn)開發(fā)公司【中國一級資質(zhì)】，恒大建筑設(shè)計院【中國甲級資質(zhì)】，恒大建筑工程公司【中國特級資質(zhì)】，恒大工程監(jiān)理公司【中國甲級資質(zhì)】和恒大物業(yè)管理公司【中國一級資質(zhì)】。恒大中國（HK03333）是中國標準化運營的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者。恒大中國（HK03333）成立于2006年6月26日，注冊資本10億美元，并于2009年11月5日在香港聯(lián)交所上市，股票代碼為3333.HK。截至2016年12月31日，許家印通過XINXIN（BVI）Limited持有恒大中國（HK03333）68.43%股權(quán)，其妻子丁玉梅通過EvenHonourHoldingsLimited持有恒大開曼5.78%的股權(quán)，余下25.79%股權(quán)為公眾持有，故恒大中國（HK03333）實際控制人為許家印先生。恒大中國（HK03333）的經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)、金融、旅游、健康四大產(chǎn)業(yè)，目前房地產(chǎn)仍是公司最主要的業(yè)務(wù)板塊。2016年公司新進入25個城市，截至年末已在全國209個主要城市擁有大型房地產(chǎn)項目582個，是國內(nèi)項目覆蓋城市最多，品牌影響力最廣，綜合實力最強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。截至2016年12月31日3，恒大中國（HK03333）總資產(chǎn)為13,508.68億元，凈資產(chǎn)為1,925.32億元，資產(chǎn)負債率為85.75%；2016年實現(xiàn)營業(yè)收入2,163.81億元，凈利潤為176.17億元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為-586.10億元。恒大中國（HK03333）目前擁有地產(chǎn)、金融、旅游、健康四大業(yè)務(wù)板塊，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是公司收入和利潤的主要來源，近年其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比維持在95%以上，2016年房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入2,038.90億元，同比增61.24%。受益于主業(yè)房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，公司收入規(guī)模亦上升較快，2016年公司收入2,114.44億元，同比增長58.83%。2014-2016年恒大中國營業(yè)收入中各板塊占比單位：億元業(yè)務(wù)2014年2015年2016年收入占比收入占比收入占比房地產(chǎn)銷售1074.596.5%1264.4995%2038.996.4%投資物業(yè)租金收入12.591.1%13.181.0%6.470.3%物業(yè)管理服務(wù)1.440.1%2.410.2%19.470.9%其他收入24.452.3%51.223.8%49.62.3%合計1113.98100%1331.3100%2114.44100%恒大中國（HK03333）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運營主體系其境內(nèi)子公司恒大集團，近年來公司堅持以剛需和首改為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，同時在區(qū)域布局上向一、二線城市傾斜，業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)快速擴張。在項目運營方面，隨著房地產(chǎn)市場景氣度的上升，公司加大了施工力度，2016年新開工面積和竣工面積分別為5,138萬平方米和2,963萬平方米，分別同比增長20.72%和17.16%；同期公司交樓面積2,557萬平方米，交樓金額2,039億元，均實現(xiàn)持續(xù)增長。截至2016年年末，公司在建項目489個，建筑面積達8,037萬平方米，同比增長37.10%，繼續(xù)保持較大體量的在建工程以支撐公司未來的持續(xù)經(jīng)營，但其較大的開發(fā)體量或增加公司資金壓力。在銷售方面，得益于2016年房地產(chǎn)市場整體成交良好以及恒大開曼很強的銷售能力，及時加大銷售力度，當(dāng)年公司合同銷售面積及合同銷售金額實現(xiàn)大幅增長。2016年公司實現(xiàn)銷售面積4,469萬平方米，同比增長75.19%，合約銷售額3,734億元，同比增長85.49%，在當(dāng)年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排名中位列第1。同時，隨著公司業(yè)務(wù)重心向一、二線城市傾斜，2016年公司來自一、二線城市的銷售額達2,515億元，占當(dāng)年公司總銷售額的67.4%，較上年提升8個百分點，公司銷售均價也隨著一、二線城市占比的提升而增加5.87%至8,355元/平方米。此外，公司銷售回款繼續(xù)維持較好水平，當(dāng)年實現(xiàn)銷售回款3,009億元，銷售回款率達到80.58%。土地儲備方面，2016年恒大開曼加大土地獲取力度，同時繼續(xù)優(yōu)化地產(chǎn)項目區(qū)位布局，當(dāng)年公司新增土地數(shù)量213幅，新購?fù)恋亟ㄖ娣e10,238萬平方米，較2015年大幅上升193.77%，其中一、二線城市數(shù)量占比為59.60%。在招拍掛市場成交溢價率較高的情況下，公司通過股權(quán)收購或合作方式控制新增土地成本，2016年公司通過股權(quán)收購或合作方式獲得的項目個數(shù)占比65.70%，當(dāng)年新增土地成本降至1,996元/平方米。截至2016年末，公司土地儲備面積為2.29億平方米，較上年增長46.79%，其土地儲備分布于209個城市，覆蓋了中國全部一線城市及絕大多數(shù)省會城市，一、二線城市項目數(shù)量占比56.70%，較上年增加2.0個百分點，土地儲備結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。土地儲備成本方面，2016年公司土地儲備平均成本為1,570元/平方米，盡管有所上升，但土地成本維持在較低水平。2014-2016年恒大中國經(jīng)營數(shù)據(jù)表2014年2015年2016年新開工面積（萬平方米）225042565138竣工面積（萬平方米）206325292963在建工程面積（萬平方米）413558628037新開盤項目（個）5381116交樓項目（個）238319389交樓金額（億元）107512652039交樓面積（萬平方米）168317242557合約銷售額（億元）131520133734銷售面積（萬平方米）182025514469合約銷售均價（元/平方米）722778928355新購?fù)恋兀ǚ?782213其中一、二線城市占比（%）76.5%62.2%59.6%新購?fù)恋孛娣e（萬平方米）841348510238土地儲備總面積（萬平方米）147001560022900在非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，近年來恒大中國（HK03333）繼續(xù)開拓金融、旅游、健康板塊業(yè)務(wù)，其多元化戰(zhàn)略已初步形成。具體來看，在金融板塊，恒大中國（HK03333）目前已成功進入銀行、保險、互聯(lián)網(wǎng)金融等金融領(lǐng)域，金融牌照日益增多。截至2016年末恒大中國（HK03333）通過控股公司間接持有盛京銀行股份有限公司17.28%股份，為盛京銀行第一大股東；其控股的恒大人壽保險有限公司2016年實現(xiàn)保費收入565億元；同期恒大互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)（深圳）有限公司成立的恒大金服平臺注冊用戶人數(shù)突破1,500萬，全年交易金額339億元。在旅游板塊，恒大中國（HK03333）主要通過恒大旅游集團有限公司（以下簡稱“恒大旅游集團”）開展業(yè)務(wù)，恒大旅游集團2016年實現(xiàn)合約銷售額174.7億元，年末總在建面積1,060萬平方米，其中海南?；◢u項目在建面積718萬平方米，啟東海上威尼斯在建面積342萬平方米。在健康板塊，公司業(yè)務(wù)主要通過在香港聯(lián)交所上市的恒大健康產(chǎn)業(yè)集團有限公司（0708.HK，以下簡稱“恒大健康集團”）開展，目前恒大健康集團以全齡化健康服務(wù)養(yǎng)身空間——養(yǎng)生谷為依托，將高端醫(yī)院和分級醫(yī)療服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療和養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)學(xué)美容及抗衰老服務(wù)等三大核心服務(wù)融入社區(qū)、家庭中，以打造健康的現(xiàn)代生活模式。2016年，公司健康板塊合計實現(xiàn)營業(yè)收入2.13億元，歸屬股東凈利潤為0.25億元。2016年8月4日，恒大中國（HK03333）公告稱以91.10億元的總代價收購萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬科”）4.68%的股權(quán)；此后，公司陸續(xù)增持萬科股權(quán)，2017年1月13日，恒大中國（HK03333）公告稱進一步收購萬科1.467%股份，此次收購后，恒大共持有萬科約14.07%股權(quán)，收購總代價約362.73億元。2017年3月16日，恒大中國（HK03333）公告稱與深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深圳地鐵”）簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，并將恒大中國（HK03333）所持有萬科約14.07%的表決權(quán)不可撤銷地委托給深圳地鐵行使，期限一年。2017年6月9日，恒大中國（HK03333）公告稱將持有的1,553,210,974股萬科A股出售予深圳市地鐵集團有限公司，總對價為292億元，恒大中國（HK03333）將就本次出售事宜產(chǎn)生虧損約70.7億元。2016年10月，ChinaEvergrandeGroup（3333.HK，以下簡稱“恒大中國（HK03333）”）發(fā)布公告稱，其境內(nèi)附屬公司廣州市凱隆置業(yè)有限公司（以下簡稱“凱隆置業(yè)”）及恒大地產(chǎn)與深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)集團）股份有限公司（以下簡稱“深深房”）簽訂合作協(xié)議，深深房將以發(fā)行人民幣普通股及支付現(xiàn)金的方式購買凱隆置業(yè)持有的恒大地產(chǎn)100%股權(quán)從而使凱隆置業(yè)成為深深房的控股股東。2017年1月25日，恒大中國（HK03333）公告稱香港聯(lián)交所也已對恒大地產(chǎn)建議分拆給予原則上批準。恒大地產(chǎn)擬通過與深深房重組以實現(xiàn)回歸A股，本次重組上市的標的資產(chǎn)主要為恒大地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，基于此目的，恒大中國（HK03333）已將其全資子公司持有的深圳市建設(shè)（集團）有限公司約52%股權(quán)、恒大地產(chǎn)集團（深圳）有限公司約51%股權(quán)，按賬面凈值無償劃轉(zhuǎn)給恒大地產(chǎn)；恒大地產(chǎn)亦將不屬于本次重組上市的標的資產(chǎn)進行剝離，將其持有的恒大旅游集團有限公司股權(quán)及恒大地產(chǎn)集團（南昌）有限公司股權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給同一最終控股公司控制的恒大集團有限公司。2016年12月30日，恒大地產(chǎn)簽訂第一輪300億元的戰(zhàn)略投資協(xié)議，2017年5月31日公司簽訂第二輪395億元的戰(zhàn)略投資協(xié)議，目前兩輪戰(zhàn)略投資資金均已完成支付，凱隆置業(yè)對恒大地產(chǎn)的持股比例已由100%稀釋至73.88%。在兩輪的戰(zhàn)略投資協(xié)議中，恒大地產(chǎn)均承諾2017~2019年分別實現(xiàn)不少于243億元、308億元及337億元的凈利潤。在簽訂重組協(xié)議前，在股息派付不會對恒大地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營能力造成不利影響的前提下，恒大地產(chǎn)承諾每一年度將其68%的凈利潤分配給其股東；若2020年1月31日前恒大地產(chǎn)重組事宜尚未完成，而未能完成并非相關(guān)投資者造成，則相關(guān)投資者有權(quán)向凱隆置業(yè)提出以原有投資成本回購相關(guān)投資者所持有恒大地產(chǎn)股權(quán)或凱隆置業(yè)無償向相關(guān)投資者轉(zhuǎn)讓恒大地產(chǎn)一定股份作為補償。由于此次重組事宜復(fù)雜，恒大中國（HK03333）2017年4月20日公告稱重組交易準備工作仍在進行中，并將相關(guān)合作協(xié)議有效期延遲至2017年12月31日。2017年6月22日恒大中國成功發(fā)行38億美元債券，加上要約交換債券28.24億美元，合計發(fā)債66.24億美元。根據(jù)公告，恒大中國將以現(xiàn)有的多筆1-3年到期的優(yōu)先票據(jù)，交換成4年、6年、8年期優(yōu)先票據(jù)，金額為28.24億美元，并額外發(fā)行4年、6年、8年期合共38億美元優(yōu)先票據(jù)。換言之，本次發(fā)債總額達66.24億美元，其中8年期優(yōu)先票據(jù)占比超七成。本次美元債的最低利率僅為6.25%，遠低于公司2015年12%的發(fā)債年利率。截止到2017年6月底，恒大中國全部贖回1129億元永續(xù)債，恒大中國目前已無永續(xù)債。2016年恒大中國與同業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)比較表按總收入排名，融創(chuàng)中國排名選取香港上市房企前10的第3名。排名代碼證券簡稱總收入凈利潤ROE(%)銷售凈利率資產(chǎn)負債率流動比率(倍)速動比率(倍)總資產(chǎn)總負債凈利潤總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(次)存貨周轉(zhuǎn)率(次)股東權(quán)益2016年報2016年報2016年報2016年報2016年報2016年報2016年報2016年報2016年報2016年報2016年報2016年報33333.HK中國恒大21276300.00509100.0010.698.2885.751.520.62135086800.00115833600.00509100.000.2016.930.2919253200.00最高值23243126.743311533.0919.6886.2386.204.861.72135086800.00115833600.003311533.090.32101.236.2748678339.69中位值12047062.901939118.789.6022.2753.251.490.8253035689.1928255425.421939118.780.2318.220.3822216245.32平均值12739216.752017834.0812.0328.7653.052.140.8961925311.6237384593.932030848.210.2235.001.0324540717.6910001.HK長和23243126.742952598.618.3816.1346.301.421.3090655457.7241977118.032952598.610.2520.006.2748678339.6922202.HK萬科企業(yè)22911444.202102260.6019.6812.3780.541.240.4483084942.1066917285.002102260.600.3299.830.4116167657.1042007.HK碧桂園15311793.201151681.5017.018.9286.201.200.5859157160.1050995643.101151681.500.3210.770.578161517.0050688.HK中國海外發(fā)展14256627.843311533.0917.8924.0960.192.381.0751102397.1230759150.233311533.090.3219.510.4920343246.8961109.HK華潤置地9837497.971744373.2216.8520.4667.411.460.5038199580.2925751700.601744373.220.27101.230.3812447879.6970016.HK新鴻基地產(chǎn)7858434.252791865.027.1036.3222.783.410.9554968981.2712523766.162922006.370.157.690.3842445215.1181113.HK長實地產(chǎn)6198954.301736691.177.2828.5830.384.861.7235497377.0410784391.461736691.170.187.490.2624712985.5790004.HK九龍倉集團4196593.671917829.446.8746.1826.681.090.6939700768.9810592876.871917829.440.1157.35--29107892.11100012.HK恒基地產(chǎn)2301395.331960408.128.5186.2324.252.781.0131799651.607710407.851960408.120.079.150.1924089243.75數(shù)據(jù)來源：Wind資訊4.2.4財務(wù)分析我們獲取了恒大集團2014-2016三年的財務(wù)報表，財務(wù)報表均經(jīng)過審計師審計并出具了標準無保留意見。鑒于恒大集團2016年度完成了對廣州恒大增城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等公司（以下稱“被并購方”）的合并，由于恒大集團和被并購方在合并前后均受中國恒大（3333.HK）最終控制且該控制并非暫時性的，故該交易屬于同一控制下企業(yè)合并。于合并日，被并購方的資產(chǎn)及負債將按其合并日賬面價值并入恒大集團的合并財務(wù)報表當(dāng)中，同時其2016年度經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量亦被并入恒大集團合并財務(wù)報表中并視同合并后的報告主體在以前期間一直存在。此外，本公司合并財務(wù)報表中的2015年度比較數(shù)據(jù)亦被重新列報以包括被合并方的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。下方報表中2015年數(shù)據(jù)均為重述后的可比數(shù)據(jù)。財務(wù)分析所有金額單位均為：億元。合并資產(chǎn)負債表年度2014-12-312015-12-312016-12-312017-6-30報表類型合并報表審計意見經(jīng)審計，標準無保留意見流動資產(chǎn)：貨幣資金542.071,510.672,751.912,306.87交易性金融資產(chǎn)109.500.0030.7628.40應(yīng)收票據(jù)0.040.450.680.21應(yīng)收賬款62.5537.1284.47174.87預(yù)付款項398.48321.64521.59772.45應(yīng)收利息0.000.222.811.42其他應(yīng)收款491.58350.89286.27329.83應(yīng)收股利0.000.000.000存貨2,042.143,788.586,470.977,546.56一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)0.0053.0370.1973.68其他流動資產(chǎn)35.4575.34144.66195.63流動資產(chǎn)合計3,681.816,137.9410,364.3111,429.92非流動資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn)11.187.87348.4019.62長期應(yīng)收款46.94103.0587.4665.68長期股權(quán)投資10.6285.497.275.73投資性房地產(chǎn)530.59963.821,301.961,356.58固定資產(chǎn)64.4191.77132.08145.76在建工程31.9335.7544.7850.75無形資產(chǎn)19.6532.4251.3852.34商譽0.000.0010.030.00長期待攤費用0.721.442.041.24遞延所得稅資產(chǎn)18.3816.3338.0925.97其他非流動資產(chǎn)0.000.0013.5810.22非流動資產(chǎn)合計734.411,337.942,037.071,733.89資產(chǎn)總計4,416.227,475.8812,401.3813,163.81流動負債：短期借款299.28379.57887.061,391.88應(yīng)付票據(jù)226.53420.69436.75196.52應(yīng)付賬款596.54877.001,324.571,543.62預(yù)收款項416.87816.101,834.041,788.87應(yīng)付職工薪酬6.3511.0814.1112.49應(yīng)交稅費147.87245.66349.54495.72應(yīng)付利息31.7052.0197.5836.15應(yīng)付股利40.7623.7041.8926.62其他應(yīng)付款614.16828.931,147.10934.12一年內(nèi)到期的非流動負債352.57834.08807.541,304.17流動負債合計2,732.634,488.826,940.187,771.85非流動負債：長期借款1,010.741,433.573,321.372,621.83應(yīng)付債券0.00395.49470.05388.87長期應(yīng)付款69.1923.59413.45120.02遞延所得稅負債80.10103.45214.43239.54其他非流動負債0.0060.50160.48193.96非流動負債合計1,160.032,016.604,579.783,564.22負債合計3,892.666,505.4211,519.9611,336.07所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)：實收資本(或股本)25.0025.0025.0033.84資本公積金0.0058.720.14580.36其它綜合收益0.000.56-30.89-5.17盈余公積金8.4112.500.421.92未分配利潤427.06719.04529.89774.28外幣報表折算差額0.000.007.695.59歸屬于母公司所有者權(quán)益合計460.47815.82532.251,390.82少數(shù)股東權(quán)益63.09154.64349.17436.92所有者權(quán)益合計523.56970.46881.421,827.74負債和所有者權(quán)益總計4,416.227,475.8812,401.3813,163.81合并利潤表年度2014-12-312015-12-312016-12-312017-6-30報表類型合并報表審計意見經(jīng)審計，標準無保留意見營業(yè)總收入983.771,306.862,050.971,819.15營業(yè)收入983.771,306.862,050.971,819.15營業(yè)總成本897.581,157.301,805.821,426.26營業(yè)成本659.02868.061,407.511,163.09營業(yè)稅金及附加104.24133.26158.24131.53銷售費用81.43102.46139.0771.78管理費用27.9541.1259.1631.99財務(wù)費用24.9512.4438.1025.85資產(chǎn)減值損失0.00-0.043.742.02其他經(jīng)營收益131.14147.8038.5919.29公允價值變動凈收益124.0786.4838.5356.80投資凈收益7.0861.320.06-37.51其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益-1.04-4.21-6.470.00營業(yè)利潤217.33297.36283.74412.18加：營業(yè)外收入7.182.906.422.55減：營業(yè)外支出4.757.4225.0619.72其中：非流動資產(chǎn)處置凈損失0.000.030.100.00利潤總額219.77292.84265.10395.01減：所得稅49.6178.0088.09139.05凈利潤170.16214.84177.01255.96減：少數(shù)股東損益12.5118.3818.6110.07歸屬于母公司所有者的凈利潤157.65196.46158.40245.89加：其他綜合收益1.570.56-25.7323.62綜合收益總額171.73215.40151.28279.58減：歸屬于少數(shù)股東的綜合收益總額12.5118.3818.6110.07歸屬于母公司普通股東綜合收益總額159.22197.02132.67269.51合并現(xiàn)金流量表年度2014-12-312015-12-312016-12-312017-6-30報表類型合并報表審計意見經(jīng)審計，標準無保留意見經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金1,010.741,485.502,733.721,850.66收到的稅費返還0.000.000.000.00收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金4.0619.4431.2372.45經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計1,014.801,504.942,764.951,923.11購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金1,038.421,147.902,371.592,060.81支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金53.4186.16115.5166.68支付的各項稅費111.12149.99228.17179.95支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金117.79120.70208.02141.31經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計1,320.731,504.752,923.292,448.75經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-305.930.19-158.34-525.64投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：收回投資收到的現(xiàn)金58.51180.4945.77291.89取得投資收益收到的現(xiàn)金2.100.241.070.14處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額14.0211.9129.128.08處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額-0.150.0018.9940.05收到其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金2.7278.55191.6911.15投資活動現(xiàn)金流入小計77.20271.19286.64351.31購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金70.99184.29168.9781.04投資支付的現(xiàn)金93.2647.26459.5422.23取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額0.8048.66441.20216.27支付其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金44.24125.74398.5446.21投資活動現(xiàn)金流出小計209.28405.951,468.25365.75投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-132.08-134.76-1,181.61-14.44籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：吸收投資收到的現(xiàn)金18.446.24168.74578.05取得借款收到的現(xiàn)金1,458.551,927.904,117.482,003.53收到其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金63.37153.92907.3683.40發(fā)行債券收到的現(xiàn)金0.00395.22141.110.00籌資活動現(xiàn)金流入小計1,540.362,483.285,334.692,664.98償還債務(wù)支付的現(xiàn)金732.381,162.592,114.031,794.16分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金196.46254.24338.76288.92支付其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金230.67306.23744.70443.73籌資活動現(xiàn)金流出小計1,159.511,723.063,197.492,526.81籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額380.85760.222,137.20138.17匯率變動對現(xiàn)金的影響0.001.121.59-1.10現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額-57.17626.77798.84-403.01期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額316.85286.24913.011,711.85期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額259.68913.011,711.851,308.841、主要會計數(shù)據(jù)和財務(wù)指標分析主要會計數(shù)據(jù)及財務(wù)指標2015年度2016年度變動率營業(yè)收入1,306.862,050.9756.94%歸屬于母公司股東的凈利潤196.46158.4-19.37%EBITDA371.65430.7115.89%經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額0.19-158.34-83436.84%投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-134.76-1,181.61776.83%籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額760.222,137.20181.13%主要會計數(shù)據(jù)及財務(wù)指標2015/12/312016/12/31變動率期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額913.011,711.8587.50%歸屬于母公司股東的凈資產(chǎn)815.82532.25-34.76%總資產(chǎn)7,475.8812,401.3865.89%流動比率1.371.498.76%速動比率0.520.567.69%資產(chǎn)負債率87.02%92.89%6.75%利息保障倍數(shù)1.511.1-26.95%現(xiàn)金利息保障倍數(shù)1.131.6949.56%EBITDA全部債務(wù)比0.110.07-36.36%EBITDA利息保障倍數(shù)1.561.14-26.92%貸款償還率（%）1001000.00%利息償付率（%）1001000.00%各指標的具體計算公式如下：EBITDA全部債務(wù)比=EBITDA/全部有息債務(wù)利息保障倍數(shù)=息稅前利潤/（計入財務(wù)費用的利息支出+資本化利息支出）現(xiàn)金利息保障倍數(shù)=（經(jīng)營活動現(xiàn)金流金額+現(xiàn)金利息支出+所得稅付現(xiàn)）/現(xiàn)金利息支出EBITDA利息保障倍數(shù)=EBITDA/（計入財務(wù)費用的利息支出+資本化利息支出）貸款償還率=實際貸款償還額/應(yīng)償還貸款額利息償還率=實際支付利息/應(yīng)付利息（1）營業(yè)收入營業(yè)收入較上年增長56.94%，主要是由于公司今年合約銷售持續(xù)大幅增長，2016年已結(jié)轉(zhuǎn)的房產(chǎn)銷售收入較去年同期有較大幅度上升；（2）經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比大幅下降，2016年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量為負數(shù)的主要原因是由于公司土地儲備和經(jīng)營規(guī)模的擴張相應(yīng)增加了現(xiàn)金支出；（3）投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比增加776.83%，主要是由于公司執(zhí)行2015年下半年的收購合同，加大收購規(guī)模，增加了對外投資的支付需求；（4）籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比增加181.13%，主要是2016年公司經(jīng)營規(guī)模較上年有較大幅度增長，公司通過新增借款和發(fā)行債券來滿足資金需求；（5）期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額同比增加87.5%，主要是因為籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額增長，報告期末公司貨幣資金大幅增加；（6）歸屬母公司股東的凈資產(chǎn)歸屬母公司股東的凈資產(chǎn)較上年末下降34.76%，主要是因為2016年公司將其持有的恒大旅游集團有限公司和恒大地產(chǎn)集團（南昌）有限公司等無償轉(zhuǎn)讓予受同一最終控股公司控制的恒大集團有限公司，導(dǎo)致歸屬母公司凈資產(chǎn)下降；（7）總資產(chǎn)總資產(chǎn)較上年末增長65.89%，主要是因為經(jīng)營規(guī)模擴大導(dǎo)致存貨、投資性房地產(chǎn)及貨幣資金等增長，進而帶動總資產(chǎn)增加；（8）現(xiàn)金利息保障倍數(shù)2016年較2015年增長49.56%，主要由于公司合約銷售資金回款規(guī)模持續(xù)增長，并保持較高規(guī)模的銀行存款；（9）EBITDA全部債務(wù)比2016年較上一年度下降36.36%，主要由于公司業(yè)務(wù)規(guī)模擴大，通過新增負債保證項目資金需要，導(dǎo)致EBITDA全部債務(wù)比下降。2、主要資產(chǎn)及負債變動情況分析（1）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)情況分析主要項目2015年12月31日2016年12月31日變動率金額占比金額占比貨幣資金1,510.6720.21%2,751.9122.19%82.16%預(yù)付款項321.644.30%521.594.20%62.17%存貨3,788.5850.68%6,470.9752.18%70.80%流動資產(chǎn)合計6,137.9482.10%10,364.3183.57%68.86%投資性房地產(chǎn)963.8212.89%1,301.9610.50%35.08%非流動資產(chǎn)合計1,337.9417.90%2,037.0716.43%52.25%資產(chǎn)總計7,475.88100.00%12,401.38100.00%65.89%a.貨幣資金截至2016年末，貨幣資金為2,751.91億元，同比增長82.16%。主要是因為公司適時調(diào)整開發(fā)節(jié)奏和銷售策略，堅持普通剛需住宅產(chǎn)品定位，加大市場營銷力度和銷售回款力度，進而使公司合約銷售規(guī)?？焖僭鲩L，使公司預(yù)收款項增加；同時，隨著業(yè)務(wù)開發(fā)規(guī)模的擴大，公司靈活調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，新增融資規(guī)模上升，因此截至2016年末公司貨幣資金余額較2015年末有較大幅度上升。b.預(yù)付款項截至2016年末，預(yù)付款項為521.59億元，同比增長62.17%。2016年恒大集團的預(yù)付款項主要為土地使用權(quán)過戶手續(xù)尚未辦理完畢前預(yù)付給出讓方或轉(zhuǎn)讓方的土地款。c.存貨存貨主要為房地產(chǎn)類存貨，包括已完工開發(fā)產(chǎn)品和在建開發(fā)產(chǎn)品。截至2016年末，存貨為6470.97億元，較2015年末增長70.8%，主要是因為公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)保持了較快的增長速度，新增項目及在建開發(fā)產(chǎn)品投入逐步增長。d.投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)主要為自持商業(yè)物業(yè)，包括自持商鋪、寫字樓、車庫等。截至2016年末，公司投資性房地產(chǎn)為1301.06億元，同比增長35.08%，主要是因為公司通過非同一控制企業(yè)合并收購項目及新增用于出租的自持商業(yè)物業(yè)面積逐年增長，以及持有的商業(yè)物業(yè)價值增加。（2）負債變動情況分析主要項目2015年12月31日2016年12月31日變動率金額占比金額占比短期借款379.575.83%887.067.70%133.70%應(yīng)付賬款87713.48%1,324.5711.50%51.03%預(yù)收款項816.112.54%1,834.0415.92%124.73%其他應(yīng)付款828.9312.74%1,147.109.96%38.38%流動負債合計4,488.8269.00%6,940.1860.24%54.61%長期借款1,433.5722.04%3,321.3728.83%131.69%非流動負債合計2,016.6031.00%4,579.7839.76%127.10%負債合計6,505.42100.00%11,519.96100.00%77.08%a.短期借款短期借款分為擔(dān)保借款和信用借款。截至2016年末，短期借款887.06億元，同比增長133.70%，主要是因為報告期內(nèi)公司借入抵押、質(zhì)押及保證借款金額增加所致。b.應(yīng)付賬款截至2016年末，應(yīng)付賬款1,324.57億元，同比增長51.03%，主要是因為隨著公司經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，應(yīng)付工程款逐年增長。c.預(yù)收款項截至2016年末，預(yù)收款項為1,834.04億元，同比增長124.73%，主要是因為公司合約銷售增長強勁，預(yù)收售房款增加。d.其他應(yīng)付款截至2016年末，其他應(yīng)付款1,147.10億元，同比增長38.38%，主要是因為2016年應(yīng)付土地款及并購房地產(chǎn)項目增加。e.長期借款截至2016年末，長期借款3,321.37億元，同比增長131.69%，主要是因為報告期內(nèi)公司借入抵押、質(zhì)押、保證及信用借款增加所致。3、盈利能力分析公司收入主要來源于房產(chǎn)銷售、商品銷售、酒店物業(yè)經(jīng)營及租金等收入，其中房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是其收入的主要來源，近年來占比持續(xù)維持在95%以上。2016年公司實現(xiàn)營