房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）課件 第1章 緒論

房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）世紀房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著221世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）本章共分五節(jié)。第一節(jié)介紹土地的概念及其四元屬性。第二節(jié)講述房地產(chǎn)的概念、特性及其類型。第三節(jié)講解房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和住宅業(yè)的概念。第四節(jié)主要介紹房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用和地位，如帶動作用、阻礙作用等。第五節(jié)介紹房地產(chǎn)經(jīng)濟學及其主要的研究內(nèi)容。[本章內(nèi)容提要]第1章緒論土地是由陸地表面各種自然環(huán)境因素，包括地形地貌、氣候、土壤、地下水和植被等相互作用形成的歷史自然綜合體。土地具有四維特性，即地表平面的變化、垂直方向的變化（空間三維）和隨時間的演替。321世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.1土地1.1.1土地1.1.2土地資源是指現(xiàn)在或者未來能給人們帶來經(jīng)濟收益的土地。土地資源包括人們對土地未來或當前收益的經(jīng)濟評價。是指土地自然性狀的經(jīng)濟表現(xiàn)或反映。土地資產(chǎn)說明土地具有同人類相結合的屬性；具體的所有人同土地特定權利的結合可以稱為土地財產(chǎn)。土地、土地資源和土地資產(chǎn)三個概念說明人們從不同角度對土地這一自然綜合體的描述，是人類對土地不同認識到反映，它們也是土地在人類社會中的不同表現(xiàn)形式。在完全的市場經(jīng)濟下，三者的本質(zhì)是相同的。從實用角度出發(fā)，可以將土地、土地資源和土地資產(chǎn)三個概念混用。421世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.1土地1.1.3土地資產(chǎn)521世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.1土地1.1.4土地的自然、經(jīng)濟、社會和文化屬性土地的屬性自然屬性土地的肥力、土地生產(chǎn)力、土地的承載力和土地的位置、面積等文化屬性土地不僅是人們的生產(chǎn)資料，可以作為農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)資料或城市建設的基礎，同時，土地又是人們生活的環(huán)境。社會屬性土地的社會屬性表現(xiàn)為土地的法律關系，是由土地產(chǎn)生的人與人之間的社會關系，它同土地的經(jīng)濟屬性是一個事物的兩個方面。經(jīng)濟屬性土地的經(jīng)濟屬性主要表現(xiàn)為土地的資產(chǎn)特性，即土地具有價值土地的自然屬性主要表現(xiàn)為：1.土地具有生產(chǎn)力2.土地的固定性和區(qū)域性3.土地面積的有限性621世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.1土地1.1.4.1土地的自然屬性1.1.4.2土地的經(jīng)濟屬性1.土地的資產(chǎn)特性2.土地價值存在的條件（1）土地具有使用性：（2）土地的稀缺性：（3）供需關系：（4）可轉移性：土地的經(jīng)濟屬性是土地使用或交換過程中的人與人之間的經(jīng)濟關系，用價值的高低來表示。土地的社會屬性說明這一過程中人與人之間的社會關系，以法律關系（產(chǎn)權的屬性）來表示。721世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.1土地1.1.4.3土地的社會屬性1.1.4.4土地的文化屬性最近幾年，隨著環(huán)境破壞的加重，人們對土地文化屬性的認識不斷提高。土地的存在價值、旅游價值和資源環(huán)境價值受到越來越多的重視。實際上，土地的文化屬性在考慮了土地可持續(xù)利用和資源價值的基礎上，體現(xiàn)了更高層次上的人地關系。1.中國臺灣省的房地產(chǎn)概念在中國臺灣省法律上，房地產(chǎn)被稱為不動產(chǎn)。臺灣省“民法”第六十六條規(guī)定，稱不動產(chǎn)者，謂土地及其定著物。不動產(chǎn)之出產(chǎn)物，尚未分離者，為該不動產(chǎn)之部分。不動產(chǎn)是土地和其定著物的合稱。2.美國的房地產(chǎn)概念

美國法律規(guī)定：不動產(chǎn)為土地和土地的所有自然實體部分以及附著在土地上的人工實體部分。所有永久性的建筑附著物以及室內(nèi)設施一般也認為是不動產(chǎn)的一部分。房地產(chǎn)包括三個組成部分：土地、改良物和定著物。821世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.1海外的房地產(chǎn)概念在我國還沒有確立法定的房地產(chǎn)概念。綜合各家觀點，我們可以將房地產(chǎn)定義為：土地及地上定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物；同時還包括以上組成部分所衍生的各種權利。921世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.2我國的房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)土地定著物改良物定著物建筑物公共設施圖1—1房地產(chǎn)的組成依附程度在沒有對不動產(chǎn)主體和本身產(chǎn)生嚴重損害的情況下，可以同不動產(chǎn)分離的是動產(chǎn)，而不是不動產(chǎn)的組成部分（也有例外）。物體安裝的目的一般在租賃合同中對室內(nèi)物體的安裝、減少都有說明，如書架、熱水器等。只有定著物才能成為不動產(chǎn)的必要組成部分，附著物不是不動產(chǎn)的組成部分。兩者的區(qū)分需要按照以下三個標準來進行判斷：1021世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.2我國的房地產(chǎn)概念物體特性及其同不動產(chǎn)主體的關系特征為建筑物的特殊用途而特別設置或為完成某一特殊用途而安裝的物體可以看成建筑物的長期組成部分。1.2.3.1工業(yè)房地產(chǎn)1.2.3.2商業(yè)房地產(chǎn)1.2.3.3住宅1.2.3.4特殊房地產(chǎn)般若黑洞1121世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.3房地產(chǎn)類型1221世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.4房地產(chǎn)的屬性房地產(chǎn)屬性BECDA商品屬性財產(chǎn)屬性投資品屬性政治屬性社會屬性1.2.4.1房地產(chǎn)的商品屬性同土地是自然物不同，房地產(chǎn)是人們建設、建造出的房屋同其占用土地的總稱。因此，它是一種勞動產(chǎn)品，它具有價值，在商品社會，完全可以進行交換，形成商品價格。1.2.4.2房地產(chǎn)的財產(chǎn)屬性房地產(chǎn)的價值量大，它是西方國家家庭重要的財產(chǎn)。1.2.4.3房地產(chǎn)的投資品屬性由于房地產(chǎn)價值的穩(wěn)定性及其在經(jīng)濟快速發(fā)展期的增值潛力，它成為西方社會重要的投資品。1.2.4.4房地產(chǎn)的社會屬性和政治屬性房地產(chǎn)是人們生活的場所，是財富的象征。1321世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.4房地產(chǎn)的屬性1421世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.3房地產(chǎn)業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)住宅業(yè)房地產(chǎn)業(yè)及其相關行業(yè)15建筑業(yè)是專門從事房屋或其他建筑物建設的企業(yè)。1.3.2房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代國民經(jīng)濟中的一個重要行業(yè)，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。1.3.3住宅業(yè)房地產(chǎn)業(yè)包括各種房屋的投資、建設、經(jīng)營和管理、服務。住宅的投資、建設、經(jīng)營、管理和服務構成住宅產(chǎn)業(yè)，它是圍繞住房建設形成的由上、下游產(chǎn)業(yè)組成的一個產(chǎn)業(yè)鏈，而不是嚴格意義上的產(chǎn)業(yè)，在國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)分類中并沒有該產(chǎn)業(yè)。21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.3房地產(chǎn)業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)1.3.1建筑業(yè)161.4.1.1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位1.房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中地位的一般規(guī)律

聯(lián)合國的研究認為：一國在低收入階段房地產(chǎn)投資占GDP的比例僅為2%，進入中等發(fā)達階段這一比例可上升到8%，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快和國民經(jīng)濟貢獻最大的時期；而到發(fā)達階段，這一比例可降至3%～5%。

2.房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的主要構成部分，它是促進國民經(jīng)濟發(fā)展的主要動力之一，也是世界各國較重視的問題。21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展171.4.1.2住房消費促進社會的發(fā)展1.恩格爾系數(shù)恩格爾認為可以把食品消費支出占家庭總消費支出的比重作為衡量一個家庭或國家人民生活水平的標準，這一系數(shù)被稱為恩格爾系數(shù)。恩格爾系數(shù)由兩種表示方法：恩格爾系數(shù)Ⅰ：食品支出占收入的比例恩格爾系數(shù)Ⅱ：食品支出占總支出的比例21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展181.4.1.2住房消費促進社會的發(fā)展2.

住宅消費比例住宅消費支出占總消費支出中的比重大小與兩個因素有關：一是人均國民收入，二是居民生活水平。

有關住房消費占總消費支出的比例有兩種計算方法：住房消費占總消費的比例，它僅計算房屋費用占到比例，可稱為住房消費比例。居住費用占總消費支出的比例，可稱為居住消費比例。21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展191.4.1.2住房消費促進社會的發(fā)展3．我國的住宅消費

我國城市居民生活水平不斷提高，恩格爾系數(shù)從1957年的58.4%，降低到1981年的56.7%，1990年為54.3%，1995年第一次降低到50%以下，為49.92%，1997年為46.4%。說明自1995年以后，就總體而言我國城市居民生活水平已達到小康階段。21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展201.4.1.3房地產(chǎn)業(yè)的帶動作用房地產(chǎn)業(yè)的帶動作用主要表現(xiàn)在：1．房地產(chǎn)業(yè)可以帶動相關產(chǎn)業(yè)2．房地產(chǎn)業(yè)可以促進社會就業(yè)3．房地產(chǎn)業(yè)的投資乘數(shù)效應21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展21住宅投資在國內(nèi)生產(chǎn)總值中應占一定的比重。一方面要與經(jīng)濟發(fā)展水平相適應；另一方面，住宅投資在國內(nèi)生產(chǎn)總值中要有一定比例，才能維持住宅建設的穩(wěn)定發(fā)展并能滿足人們不斷增長的需求，從而促進國民經(jīng)濟發(fā)展。過度壓制住宅建設的規(guī)模、速度會造成國民經(jīng)濟發(fā)展速度的放慢。因此，制定刺激住宅投資、消費的政策也是經(jīng)濟不景氣時，政府擴大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟的重要手段。21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用和地位1.4.2房地產(chǎn)業(yè)的滯后阻礙國民經(jīng)濟的發(fā)展22房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟密切相關，特別是同建筑業(yè)、金融業(yè)的關系更為密切。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展好壞直接影響國民經(jīng)濟的發(fā)展，其過慢或過快的發(fā)展都將對國民經(jīng)濟產(chǎn)生阻礙甚至破壞作用。21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用和地位1.4.3房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展破壞國民經(jīng)濟的發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象包括三個方面的內(nèi)容：能反映人們之間社會關系的各種產(chǎn)權關系和由社會制度決定的各種房地產(chǎn)制度；能反映人們之間經(jīng)濟關系的房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)市場運行規(guī)律；政府為加強房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展或保護房地產(chǎn)產(chǎn)權人的利益而采取的管理制度、調(diào)控措施等等。2321世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟學（第三版）1.5房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象和內(nèi)容1.5.1房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象房地產(chǎn)經(jīng)濟學主要是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟運行規(guī)律、房地產(chǎn)配置效率和房地產(chǎn)配置措施的學科。房地產(chǎn)經(jīng)濟學是一