中瑞昌樂項(xiàng)目戶型配比及功能設(shè)計(jì)建議研究報(bào)告

廣州市泰美盈瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司深圳市泰美盈瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司深圳市泰盈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司泰美盈瑞房地產(chǎn)研究中心杭州泰瑞廣告有限公司泰美盈瑞提呈2011.12昌樂項(xiàng)目戶型配比及功能設(shè)計(jì)建議中瑞項(xiàng)目待解戶型配比建議市場供應(yīng)面積段市場需求面積段市場機(jī)會(huì)面積段宗地情況宗地面積段配比銷售情況：（高層）從已有銷售或認(rèn)籌的樓盤看：1、85-150㎡戶型去化情況良好，150㎡以上戶型去化率稍差。錢塘府85-135㎡戶型基本去化，180㎡以上有3套未售，名仕豪庭129㎡、136㎡、147㎡戶型僅余少量，166㎡戶型去化率不足50%。2、高層產(chǎn)品銷售速度一般，已售樓盤的相對小戶型去化速度最快。以名仕豪庭為例，最小戶型129㎡，僅剩3套；錦繡前程最小戶型85㎡去化率也在6成以上（2011年8月排號(hào)）。3、110㎡左右二房戶型不受市場青睞。相比戶型大，得房率低的高層二房，客戶更傾向于購買100-110㎡的多層三房。目前，泉印名門115㎡寬松二房、錦繡新城110㎡寬松二房，認(rèn)籌及去化程度相對不高。4、小三房（110㎡）市場供應(yīng)少，銷售情況佳。目前110㎡以下三房產(chǎn)品基本都是多層，高層暫無此類產(chǎn)品面市，僅蓄客階段的富榮世家有100-105㎡的小三房戶型設(shè)計(jì)?？偨Y(jié)1、住宅供應(yīng)戶型基本以180㎡為面積上限，85-130㎡是市場主流供應(yīng)面積段。2、130㎡以上面積段產(chǎn)品供應(yīng)量少3、高層產(chǎn)品中，150㎡以下戶型銷售情況良好，90-110㎡銷售速度最快。4、小三房（110㎡以下）市場供應(yīng)少，受購房客戶青睞，高層產(chǎn)品無此類產(chǎn)品供應(yīng)，目前僅富榮世家有相應(yīng)戶型設(shè)計(jì)。5、85㎡以下（城區(qū)100㎡以下）無高層產(chǎn)品供應(yīng)100-110㎡三居室成長型家庭青睞市場需求需求點(diǎn)一對象：鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城人員、新婚夫妻白描：該類購房對象是昌樂市場購房主力人群，普遍選擇90-110㎡戶型。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城人員以入城工作、經(jīng)商為主，攀比心理較重，以城區(qū)買房為榮，同時(shí)熱情好客，喜歡讓親戚在家中留宿；

新婚夫妻基本上兩房就能滿足自住及未來孩子的需求，但希望為父母偶爾來訪、朋友交流留下居住空間。觀點(diǎn)：購買力有限，但普遍有“2+1”居住需求，第三個(gè)臥室可以小，但一定要有。120-150㎡三居室改善型家庭需求大市場需求需求點(diǎn)二對象：泛公務(wù)員、個(gè)私企業(yè)主、部分城市居民白描：該類購房對象是昌樂市場中高端客群，至少擁有一套以上住房（集資房或商品房），戶型面積從90-150㎡不等，共同的問題是：無論面積大小，居住品質(zhì)不高。他們普遍希望購置120-150㎡戶型，不能太小，影響舒適度；不能太大，空間空曠冷清。觀點(diǎn)：改善型家庭，不盲目追求面積大小，通風(fēng)、采光、功能分區(qū)合理更為他們關(guān)注150㎡以上戶型，客戶需求多樣性市場需求需求點(diǎn)三對象：政府部門領(lǐng)導(dǎo)、寶石商等白描：該類購房對象是昌樂市場高端客群，擁有多套商品房，總價(jià)承受力主要在90萬以內(nèi)，普遍對山水資源及高端住宅類型（如花園洋房、獨(dú)棟別墅）比較偏好，同時(shí)注重樓盤口碑，口碑非常好的樓盤也能激發(fā)他們的置業(yè)欲望，如市場普遍認(rèn)同的昌盛花園項(xiàng)目。此外，也有一部分在濰坊買房。觀點(diǎn)：150㎡以上戶型，生態(tài)資源、高端住宅、項(xiàng)目口碑是激發(fā)客戶置業(yè)欲望的關(guān)鍵點(diǎn)，以關(guān)系營銷為主。100㎡以下二居室需求情況一般市場需求需求點(diǎn)四對象：鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城人員、新婚夫妻等首置客戶白描：相比100㎡-110㎡三居室需求的首置客戶，此類客戶購買力更低，首付承受能力在9萬以下，往往以小面積的寬松二房作為首置目標(biāo)。根據(jù)市場調(diào)查，該類客戶群體人數(shù)有限，不是購房主力人群。觀點(diǎn)：二居室需求小，小面積、低首付、低總價(jià)是二居室贏得客戶的關(guān)鍵點(diǎn)150㎡以下銷售情況良好，85-130㎡是主流供應(yīng)區(qū)間。180㎡為住宅主要面積上限，130㎡以上產(chǎn)品供應(yīng)量小90-110㎡銷售速度最快高層85㎡以下（市區(qū)100㎡以下）無產(chǎn)品供應(yīng)，110㎡無小三房供應(yīng)。120-150㎡是改善型需求客戶的主要需求區(qū)間。150㎡以上客戶偏好呈現(xiàn)多樣性100-110㎡三居室受市場客戶青睞100㎡以下購買力較低客戶，有一定二房需求設(shè)計(jì)120-150㎡戶型，適當(dāng)提高130-150㎡戶型比重。少量設(shè)計(jì)150-180㎡戶型，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中高端溢價(jià)。設(shè)計(jì)100-110㎡三居室戶型，促進(jìn)資金快速回籠。少量設(shè)計(jì)100㎡以下，特別是75-85㎡區(qū)間的兩居室戶型市場供應(yīng)面積段市場需求面積段市場機(jī)會(huì)面積段A戶型：100-110㎡經(jīng)濟(jì)三房B戶型：120-144㎡舒適三房C戶型：75-85㎡寬松二房D戶型：144-180㎡闊綽三房根據(jù)濰坊住房標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，容積率1.0以上，144㎡以下為普通住宅，契稅為1.5%，144㎡以上為非普通住宅，契稅為總房款的3%，因此本案以144㎡作為戶型面積分段重要節(jié)點(diǎn)，主要戶型設(shè)置如下：根據(jù)調(diào)查，安置戶需求主要在110-120㎡，90㎡兩個(gè)區(qū)間，安置區(qū)適宜布置100-110㎡，85㎡左右戶型。首次開發(fā)地塊，以促資金回籠為目的，適宜設(shè)計(jì)目前市場銷售最快的100-110㎡為主，75-85㎡為輔。建議以100-110㎡戶型為主，最近鐵路樓幢可適當(dāng)布置75-85㎡，三角形標(biāo)注樓幢邊套可少量布置120-130㎡戶型。樓王區(qū)域，建議以120-144㎡為主。景觀最優(yōu)樓幢可布置東向邊套160㎡左右戶型。商務(wù)樓建議布置50-60㎡一居室，宜商宜住。面積區(qū)間戶數(shù)比例布置區(qū)域備注50-60㎡5%西南角商務(wù)樓一房一廳一廚一衛(wèi)75-85㎡10%安置區(qū)、主入口東側(cè)、地塊北面二房二廳一廚一衛(wèi)100-144㎡100-110㎡35%主入口東側(cè)、地塊北面二房二廳一廚一衛(wèi)120-130㎡25%主入口東側(cè)、中心區(qū)域三房二廳一廚一衛(wèi)130-144㎡23%中心區(qū)域三房二廳一廚一衛(wèi)（二衛(wèi)）160㎡左右2%中心區(qū)域三房二廳一廚二衛(wèi)結(jié)合市場機(jī)會(huì)面積段及宗地情況，建議本案戶型配比如下：規(guī)劃設(shè)計(jì)建議小區(qū)及建筑設(shè)計(jì)建議小區(qū)設(shè)計(jì)建議1、小區(qū)主入口設(shè)計(jì)景觀街，實(shí)際住區(qū)入口設(shè)計(jì)大氣的建筑符號(hào)，開發(fā)初期提升項(xiàng)目形象。2、70%地下車庫配比，地上不設(shè)停車位，完全實(shí)現(xiàn)人車分流3、地下儲(chǔ)物間，因地制宜，利用樓幢地下空間，設(shè)計(jì)為建筑面積5-10㎡/個(gè)，盡可能達(dá)到1:1建筑設(shè)計(jì)建議1、入戶挑高門廳，彰顯尊貴禮儀2、頂層設(shè)計(jì)閣樓（退臺(tái)式、平頂）3、底層戶型須帶朝南小院4、陽臺(tái)外設(shè)計(jì)太陽能支架。5、使用ARTDECO建筑風(fēng)格高層塔式結(jié)構(gòu)兩梯三戶充分利用土地資源，增加出房量，高層板式結(jié)構(gòu)兩梯兩戶地塊較好區(qū)域，通過板式結(jié)構(gòu)，打造采光、通風(fēng)俱佳的高層區(qū)域。小高層板式結(jié)構(gòu)一梯兩戶該區(qū)域以促資金回籠為主，必須以高性價(jià)比產(chǎn)品為設(shè)計(jì)目標(biāo)。高層塔式結(jié)構(gòu)，兩梯四戶地理位置較差，后期可通過低價(jià)促銷去化。建筑類型得房率公攤系數(shù)高層塔式結(jié)構(gòu)住宅75%——78%22%——25%高層板式結(jié)構(gòu)住宅78%——85%15%——22%小高層板樓住宅85%——88%12%——15%多層住宅88%——95%5%——12%小高層板式結(jié)構(gòu)，一梯多戶由于布置50-60㎡小戶型，對采光、通風(fēng)有一定要求，因此，建議采用板式結(jié)構(gòu)。交通組織及景觀建議主入口次入口中央景觀機(jī)動(dòng)車道人行、自行車道中央景觀實(shí)際小區(qū)入口安置區(qū)銀龍花園指導(dǎo)原則：根據(jù)地塊現(xiàn)狀，明確區(qū)分一期、二期，巧妙銜接過渡。建議采用“糖葫蘆”開發(fā)模式。1、小區(qū)三重機(jī)動(dòng)交通環(huán)線，確保一二期開發(fā)銜接的同時(shí)，做到人車分流，提高小區(qū)檔次；2、雙子型中央景觀布置，讓客戶看得到的大綠化，同時(shí)還可為幼兒園節(jié)省自身配套空間。3、建議小區(qū)內(nèi)不設(shè)大水系景觀，可通過噴水池、小水缸等水景小品代替。戶型設(shè)計(jì)建議1、戶型設(shè)計(jì)須正南、正北布置2、板式住宅須做到南北通透、采光要好，最好能全明設(shè)計(jì)3、二居室至少主臥、客廳朝南設(shè)計(jì)；三居室，必須兩個(gè)臥室、客廳朝南設(shè)計(jì)，客廳最好位于中間4、南面必須布置陽臺(tái)，130㎡以上戶型，北面需布置陽臺(tái)。5、衛(wèi)生間不能直沖入戶門，須通風(fēng)，干濕分離，130㎡以上戶型，可添加主臥專用衛(wèi)生間（如空間允許）6、主臥室必須設(shè)計(jì)凸窗，其余臥室盡量設(shè)計(jì)7、樓幢東、西面必須設(shè)計(jì)飄窗8、進(jìn)深10-15m，面寬要求如右圖所示：9、動(dòng)靜分區(qū)戶型類型總面寬（≥）主臥（≥）次臥（≥）客廳（≥）一居室（50-60㎡）5二居室（75-85㎡）7.63.64.0緊湊三居室（100-110㎡）10.13.32.83.8舒適三居室（120㎡以上）11.13.63.04.5單位：米50-60㎡戶型設(shè)計(jì)參考技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率50㎡44.7㎡5.3㎡89%產(chǎn)品特點(diǎn)1、50㎡一房一廳2、得房率高達(dá)89%3、獨(dú)立臥室，帶凸窗4、獨(dú)立玄關(guān)，帶鞋柜5、臥室可打開，空間開闊6、舒適的室內(nèi)尺度一梯多戶，89%得房率75-85㎡戶型設(shè)計(jì)參考適宜兩梯三戶，83%得房率技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率86㎡71.2㎡14.8㎡83%產(chǎn)品特點(diǎn)1、86㎡二房二廳2、得房率82%3、衛(wèi)生間干濕分離，無暗衛(wèi)4、各功能區(qū)均有采光5、臥室全部朝南布置6、朝南臥室?guī)ш柵_(tái)生活陽臺(tái)雙臥朝南客廳朝南主臥帶飄窗衛(wèi)生間、廚房均采光、通氣75-85㎡戶型設(shè)計(jì)參考適宜一梯兩戶，84%得房率技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率75㎡62.7㎡12㎡84%

產(chǎn)品特點(diǎn)1、75㎡二房二廳2、得房率84%3、南北通透4、獨(dú)立玄關(guān)5、分離式衛(wèi)生間6、臥室都帶凸窗7、獨(dú)立生活陽臺(tái)75-85㎡戶型設(shè)計(jì)參考適宜二梯四戶，87%得房率技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率87+77㎡76+67㎡11+10㎡87%

產(chǎn)品特點(diǎn)1、得房率87%2、南北通透3、入戶花園，可封閉為玄關(guān)4、廚房空間關(guān)系良好5、舒適的生活尺度7、獨(dú)立生活陽臺(tái)100-110㎡戶型設(shè)計(jì)參考適宜兩梯三戶技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率105㎡87㎡18㎡83%

產(chǎn)品特點(diǎn)1、105㎡三房二廳2、南北通透3、衛(wèi)生間通風(fēng)、采光4、臥室都帶凸窗5、獨(dú)立生活陽臺(tái)廚房采光良好生活陽臺(tái)臥室都帶凸窗衛(wèi)生間通風(fēng)采光100-110㎡戶型設(shè)計(jì)參考適宜一梯兩戶，82%得房率技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率89㎡73㎡16㎡82%

產(chǎn)品特點(diǎn)1、90㎡三房二廳2、得房率82%3、南北通透4、獨(dú)立玄關(guān)5、分離式衛(wèi)生間6、臥室都帶凸窗7、獨(dú)立生活陽臺(tái)100-110㎡戶型設(shè)計(jì)參考適宜兩梯兩戶技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率105㎡——————

產(chǎn)品特點(diǎn)1、105㎡三房二廳2、南北通透3、衛(wèi)生間通風(fēng)、采光4、臥室都帶凸窗5、獨(dú)立生活陽臺(tái)生活陽臺(tái)臥室都帶凸窗衛(wèi)生間通風(fēng)采光廚房采光良好120-130㎡戶型設(shè)計(jì)參考適宜兩梯兩戶技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率105㎡——————

產(chǎn)品特點(diǎn)1、105㎡三房二廳2、南北通透3、衛(wèi)生間通風(fēng)、采光4、臥室都帶凸窗5、獨(dú)立生活陽臺(tái)130-144㎡戶型設(shè)計(jì)參考適宜兩梯兩戶技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率105㎡——————

產(chǎn)品特點(diǎn)1、105㎡三房二廳2、南北通透3、衛(wèi)生間通風(fēng)、采光4、臥室都帶凸窗5、獨(dú)立生活陽臺(tái)個(gè)案銷售情況分析泉印名門項(xiàng)目地址：利民街（縣政府東鄰）開盤時(shí)間：2011.05認(rèn)籌，未開盤規(guī)劃戶型：85-246㎡（包含多層）高層配比：115㎡：131㎡（66%：34%）

銷售均價(jià)：3410元/㎡（15層）銷售情況：2011年3月開盤，迄今三個(gè)季度，去化率達(dá)80%，147㎡以下戶型銷售速度較快，129㎡僅余三套。推貨預(yù)期：明年推4幢多層及2幢20層高層個(gè)案分析名仕豪庭項(xiàng)目地址：方山路與利民街交叉口東南30米開盤時(shí)間：2011.03主力戶型：129㎡、136㎡、147㎡、166㎡銷售均價(jià)：3200元/㎡（高層）項(xiàng)目特色：項(xiàng)目地處中心城區(qū)東面，與本案相鄰，原規(guī)劃4幢高層、1幢酒店和14幢多層，但目前僅1幢高層在售，建筑基本結(jié)頂。后續(xù)產(chǎn)品開發(fā)時(shí)間表未定，項(xiàng)目處于停滯階段。核心優(yōu)勢：項(xiàng)目地段客源構(gòu)成：地段周邊居民占地面積：83578㎡建筑面積：161058㎡綠化率：36%