形式與政策-課程報告

當(dāng)資本承擔(dān)起城市更新的重任，考慮的總是一部分人的利益。沒有人會拒絕更好的生活環(huán)境。但是，如果有一天，這種所謂的“好”意味著剝奪我們選擇“差”的權(quán)利時，我們還應(yīng)該坦然接受嗎？P2P租房的剛需：連鎖長租公寓集體暴雷；非法集資，旁氏騙局；類似非法集資；不正常杠桿（高入低出，賺取現(xiàn)金流資金池）蛋殼暴雷背后的本質(zhì)：反常杠桿，；聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)立租金貸；資產(chǎn)證券化；租賃類ABS；住房租賃ABS；長租公寓跑路難以直接定義為刑事詐騙，雖然本質(zhì)是一樣的，但是具體模式存在區(qū)別，甚至可能為民事合同糾紛；看待商業(yè)本質(zhì)，盈虧只是一小部分，主要看待資金流，當(dāng)資金滾動起來時，其中永遠(yuǎn)有一部分現(xiàn)金，短期溢出，長期兌付；長租公寓的多米洛效應(yīng)，一旦有個別玩家跑路，行業(yè)陷入信任危機(jī)，整體暴雷；蛋殼暴雷背后的本質(zhì)：反常杠桿，抓住了市場幾個要害：1、大城市租房本身存在的問題，普通人直接找房東租房難以得到相關(guān)配套；2、傳統(tǒng)中介市場缺乏監(jiān)管，三個假房源一個真房源；傳統(tǒng)北漂的社會毒打：二手中介聯(lián)合半真半假的監(jiān)管機(jī)構(gòu)非法收房，北漂至少挨打一兩次；相對透明的房源，配套服務(wù)，符合政策底線、不會被拆的分租房；本身的進(jìn)步性如果基層的公安監(jiān)管部門繼續(xù)對黑中介視而不見，蛋殼這樣的企業(yè)就仍然有利可圖；金融問題而給租房問題；郭樹清：高收益意味著高風(fēng)險，收益率超過6就要打問號；超過百分之八就很危險；超過百分之十就要準(zhǔn)備好丟失全部本金；一旦發(fā)現(xiàn)承諾高回報的理財產(chǎn)品，投資公司就要相互提醒，積極舉報；讓各種金融詐騙和不斷變異的旁氏騙局無所遁形；經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的啟示（年利率）本身的進(jìn)步性經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的啟示客觀上允許有人用相對的高利息借錢，否則市場會失去很多活力；但是判斷風(fēng)險和監(jiān)管收益需要成本，只有機(jī)構(gòu)才能用比較龐大的資金分?jǐn)傔@一信息成本；普通人沒有能力準(zhǔn)確分析大型企業(yè)的風(fēng)險和實際利潤；大型企業(yè)找普通人融資應(yīng)該限制利率；嚴(yán)格監(jiān)管，限制收益率；dialeticdialetic紐交所上市，打了一劑強(qiáng)心劑；疫情期間租金問題浮出水面；ofo討要押金現(xiàn)場；雙方各自組建維權(quán)群；畫面沉痛；北京深圳出臺政策，禁止房東趕走租客；高收低租，長租短付；中國傳統(tǒng)文化對于房產(chǎn)的依賴性；長租短付外加租金貸；抗風(fēng)險能力差；長租公寓暴雷不是黑天鵝事件；國家監(jiān)管措施；蛋殼公寓事件中的很多問題尚待調(diào)查，但是監(jiān)管部門一刻也不能等待，密切關(guān)注市場動向；中國有大量流動人口，存在傳統(tǒng)中介無法解決的問題，但在業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)過程中，蛋殼與其他長租公寓過于冒進(jìn)，閃電擴(kuò)張，逐漸將自己發(fā)展為租賃貸款中介，風(fēng)險積累的風(fēng)暴源，與之合作的金融機(jī)構(gòu)沒有建立權(quán)責(zé)利對等的風(fēng)控機(jī)制和流程，所有方面共同作用，導(dǎo)致暴雷；金融機(jī)構(gòu)也參與了薅年輕人羊毛；此次事件中，年輕租客確實為最弱勢群體；蛋殼等機(jī)構(gòu)向年輕人轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險和成本，消費善意于信任，死道友不死貧道；市場上還有相當(dāng)一部分類似場景，如醫(yī)美、二手車、零元購、教育分期等等，有相當(dāng)一部分是年輕人剛需，企業(yè)針對年輕人的特性，處心積慮、精心設(shè)計、有備而來（年輕人值得同情，那中年人、老年人呢？如果有人割他們的韭菜又會如何？那究竟誰應(yīng)該做韭菜呢？）很多金融機(jī)構(gòu)則為他們提供金融鐮刀，齊心協(xié)力下，共割韭菜；制度啟示：社會風(fēng)氣制度啟示：社會風(fēng)氣沉淀資金，原本只是蛋殼與房東、租戶之間的三角關(guān)系，加上中間的租金貸，就成了四角不穩(wěn)定交割關(guān)系，蛋殼租金貸客戶退租后，與我行簽署協(xié)議，將退租后蛋殼公寓所欠客戶的預(yù)付租金，用于抵償客戶在我行的貸款，然后我行結(jié)清該筆貸款。暴雷原因暴雷原因蛋殼租金貸客戶不用繼續(xù)還貸，也能結(jié)清貸款。政策落實前，微眾銀行還保證不催收、不扣款、不計息、不影響信用。也就是說，剩余貸款將由微眾重新轉(zhuǎn)嫁給蛋殼公寓，租戶結(jié)清貸款后與微眾銀行以及蛋殼公寓沒有任何關(guān)系。至于微眾怎么從蛋殼公寓那里把錢拿回來，微眾自己想辦法。在年輕人的生命面前，談到蛋殼的故事，有點沉重。但是，長租公寓暴雷，其實是一個意料之中話題，反映的卻絕不僅是創(chuàng)業(yè)失敗的故事。開篇導(dǎo)論開篇導(dǎo)論在2020年上半年，因為疫情，不少規(guī)模稍小的長租公寓就已經(jīng)有各類暴雷傳言。這些新聞，其實就拷問一個基本問題，長租公寓的商業(yè)模式是否成立。開篇開篇11.16日公告：蛋殼怎樣與我無關(guān)，貸款得還，征信5個月不受影響。12.2日公告：蛋殼怎樣與我無關(guān)，貸款得還，可延期3年，不要利息不上征信。12.4日公告：蛋殼與我有關(guān)，錢你們不用還了，我找蛋殼要?！榜R已今服”后國家對資本寡頭運用了屠龍術(shù)，震懾了資本。經(jīng)濟(jì)學(xué)意義啟示經(jīng)濟(jì)學(xué)意義啟示資本這次認(rèn)錯的有點晚了，因為一條年輕的生命已經(jīng)逝去。1.大數(shù)定律拋硬幣的時候，每次都可能出現(xiàn)不同結(jié)果，我們會覺得其中沒有規(guī)律。但數(shù)學(xué)家羅曼洛夫斯基曾做過這樣的實驗，拋80640次，結(jié)果正面39699次，反面40941次，正面占比49.2%。也就是說拋的次數(shù)越多，正面和反面出現(xiàn)的概率就越接近50%。而這就是大數(shù)定律：試驗的次數(shù)越多，成功的概率越接近某個固定的統(tǒng)計結(jié)果。這次蛋殼公寓暴雷就是一個經(jīng)典案例。一般長租公司會與房東協(xié)商租下整棟公寓，以低價從房東手里租房，裝修后再高價租給租客，這樣“低收高租”才能形成良性循環(huán)，換句話說就是賺到錢。但蛋殼公寓反其道行之：低價從房東手里租房，然后再以更低價格租給租客。這種運營模式就像龐氏騙局，一旦爆雷損失最慘的注定是最近一次付房租的租客。站在大數(shù)定律的角度看，運營模式錯了，只要交易的次數(shù)足夠多，暴雷在所難免！經(jīng)濟(jì)學(xué)意義啟示經(jīng)濟(jì)學(xué)意義啟示因此作為普通人在你想?yún)⑴c某事的之前，一定要認(rèn)真審視它的運作模式，如果本身就有問題，那么無論當(dāng)下多穩(wěn)定，都有可能在未來的某一天轟然倒塌。居住權(quán)，本該是一座城市最低的底線。如今，為居所發(fā)愁，卻成了現(xiàn)代都市人的共同難題。面對日益增長的經(jīng)濟(jì)指數(shù)與個體生存之間的矛盾，許多人愈加困惑：為什么在高樓聳立的繁華都市，有一處能遮風(fēng)避雨的屋檐和房間，都變得不再理所當(dāng)然？引論引論明顯是虧本的買賣，為什么他們還如過江之鯽概述？概述因為，背后有大把的資本涌進(jìn)來。不僅是高靖，包括這些背后的資本，無一例外的都相信，只要拿房規(guī)模足夠大，流量足夠快，即使1%的利潤也能把這個游戲玩下去。只有不斷燒錢，才能賺到大錢。這是互聯(lián)網(wǎng)思維的典型特征，也成功“燒”出一大批獨角獸。所以，蛋殼公寓在資本的加持下，不惜血本的一路擴(kuò)張。僅用2年時間，就把8000間的規(guī)模瞬間擴(kuò)至43萬間！而噬血的資本更是紅著眼睛爭相殺入爆雷原因。2019年蛋殼再次完成兩輪融資，規(guī)模高達(dá)6.9億美元。連螞蟻金服、春華資本也出現(xiàn)在投資名單上。彼時的蛋殼公寓，估值推升至20億美元。這讓時任我愛我家副總裁的胡景暉嚇出一身冷汗：如果長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。但說真話的代價，是被清除出局。爆雷原因馬修·德斯蒙德

(Matthew

Desomond)

書寫的有關(guān)“租房”的民族志《掃地出門》一書里說過，“很多人還不知道住房問題之嚴(yán)重，也不知道它會造成什么樣的后果。唯一知道問題嚴(yán)重性與后果的，是親歷痛苦的那群人”。

而對于這種后果以及這種痛苦，我們往往容易將其理解為“個案”，是某個人的個體不幸。但身為旁觀者，我們到底是否有可能對這些不幸產(chǎn)生更具體的理解，甚至通過某些方式伸出援手？

實際上，租房問題，不是只關(guān)乎人的居住權(quán)利，它背后暴露了資本與制度的問題，其中充溢依賴與掙扎、剝削與自由。更重要的是，它事關(guān)今天生活在社會中的人們，其安全、信任、尊嚴(yán)、自我與意義。

社會學(xué)啟示

在長租公寓這種模式出現(xiàn)之前，天下苦房屋租賃市場亂象久矣。

黑中介、“二房東”、破舊的房屋……都讓剛畢業(yè)的大學(xué)生或是在一線城市漂泊的青年，心力交瘁、尊嚴(yán)盡失。

這時候，長租公寓的崛起，無疑成了許多人租房問題的一根救命稻草。許多人相信，長租公寓的模式，可以讓租客不必?fù)?dān)心突然被趕走，不必?fù)?dān)心二房東的套路；同時，被重新設(shè)計的居室和一套基本的物業(yè)管理，也為蝸居生活保留了一絲尊嚴(yán)。

積極推動意義：長租公寓，曾被租客視作“救命稻草”，被資本視作金礦。小標(biāo)題。

長租公寓一時成了市場的新寵，在它興起的背后，資本的力量如暗潮般涌動。

契約無用，社會信用機(jī)制面臨崩潰

相信對于許多被“掃地出門”的租戶來說，他們最無法理解的一點可能就是，為什么明明簽訂了租房合同，自己也按時繳納了足額的房租，卻要被迫接受隨時可能被趕出門的窘境？房東同樣感到不公，自己的房子出租了卻收不到應(yīng)有的房租，那么又該找誰申訴？中介消失跑路、監(jiān)管遲遲不見，最終，無奈的房東與租客只能爆發(fā)了直接沖突。

無疑，資本的貪婪與扭曲是這次問題爆發(fā)的原點，但長租公寓問題的背后，更令人擔(dān)憂或懼怕的還有一點，那就是伴隨之前ofo、P2P、各種長租公寓品牌接連出現(xiàn)“爆雷”的問題，又未見相對妥善的解決或處理，這一切讓人不得不開始懷疑，是否簽訂好的契約可以頃刻不再奏效？契約是否還具有約束意義？

契約精神的啟示人們開始擔(dān)憂，社會之中原本作為信任基礎(chǔ)的契約精神正在崩塌，社會信用體系面臨崩潰的危險。

清華大學(xué)社會學(xué)系副教授嚴(yán)飛曾經(jīng)在《穿透：像社會學(xué)家一樣思考》中提及一種“普遍主義的信任”(universalistictrust)。

這種信任是以信用契約或正式的規(guī)章、制度和法律準(zhǔn)則為基礎(chǔ)和保證而確立的，“信任”雙方嚴(yán)格遵守信用契約是維系此種信任的關(guān)鍵。如有一方失信，則會受到懲罰，人們因為害怕受到懲罰而往往不會產(chǎn)生失信的行為。這種信任關(guān)系更為理性而長久。

但是，今天我們卻能明顯看到這種社會信任在面臨嚴(yán)重的危機(jī)。

在《社會學(xué)：關(guān)于社會化形式的研究》(Soziologie)

一書中早已提出過：“信賴是在社會之內(nèi)的最重要的綜合力量之一。沒有人們相互間享有的普遍的信任，社會本身將瓦解?！?/p>

人與人之間的信任程度，對于這個社會的繁榮與秩序有著深遠(yuǎn)影響。

人與人之間的高信賴度，就如同社會秩序的潤滑劑，會對人際交往和社會運作帶來一種保障性的安全感。人們不用花費巨大的成本去過度考慮環(huán)境和人性的復(fù)雜，而是按照社會的道德要求和法律規(guī)范去合理行動，即可達(dá)到預(yù)期的效果和收益。長久而言，整個社會的福利水平也必然會得到提升。

反之，如果社會中人與人之間缺乏信任，在社會互動常帶有戒備心理，整個社會的福利水平將會下降。

而個體的道德誠信，依賴于整個社會的社會信任體系。誠信的個體，是社會信任的大環(huán)境所孕育出來的，這之中必須有制度性的約束和監(jiān)督，也要有個人道德的進(jìn)步。社會信任體系的整體崩塌，無疑正將社會推向規(guī)范有序的良治的反面。社會學(xué)啟示積極推動意義：長租公寓，曾被租客視作“救命稻草”，被資本視作金礦。小標(biāo)題。契約精神的啟示3.好的制度設(shè)計，才可能約束人性

需要注意的是，制度層面的信任危機(jī)是一種更深層次的危機(jī)，它的影響和危害更為巨大，不再局限在局部，而是對于整個社會系統(tǒng)產(chǎn)生沖擊。

那么，面對目前的這些問題，除了依賴個體的自救，還應(yīng)該有哪些解決途徑或方法？

法律、公約、道德、公眾輿論都是維持社會秩序的有效準(zhǔn)則，公眾輿論施壓、國家機(jī)器的制裁都可以是直接的解決途徑。

但我們還應(yīng)該知道，許多惡行的產(chǎn)生并不只是個體道德或個別機(jī)構(gòu)的作為，正如嚴(yán)飛在《穿透》里指出的，這些社會問題的產(chǎn)生，根源在于目前的制度與法律的設(shè)計邏輯，明顯有違“社會的內(nèi)在道德精神”。

所以我們經(jīng)?？吹竭@樣的怪象出現(xiàn)：遵紀(jì)守法的人無法獲得起碼的利益保障，損人利己之人卻能夠逃脫懲罰。如果無法修正這種“懲罰善良、制裁正義”的制度邏輯，我們就更無法期待社會成員能有多么高尚的品質(zhì)或精神。

為了避免壞制度的示范效應(yīng)，就更需要制度建設(shè)。社會學(xué)意義就談一點！制度的重塑

所謂“制度”

(institution)，根據(jù)諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主道格拉斯·諾斯(DouglassNorth)的定義:“是一系列被制定出來的規(guī)則、守法程序和行為的道德倫理規(guī)范，它旨在約束追求主體福利或效用最大化利益的個人行為?！?/p>

如果我們渴望建立一個美好的社會，首先必須改善的，就是其所依存的制度。

制度首先具有約束、監(jiān)督和控制的機(jī)制。制度的存在，在于通過對社會主體的行為施以規(guī)范，在必要的時候做出懲罰，以維護(hù)秩序，實現(xiàn)社會的善治。

制度層面同時，一個好的制度也會公正地調(diào)節(jié)利益相關(guān)者的權(quán)益糾紛，化解社會矛盾。只有建立一套把自私自利的行為轉(zhuǎn)變?yōu)橛欣谏鐣闹贫?，通過制度對社會主體的行為進(jìn)行規(guī)范疏導(dǎo)，從而內(nèi)化人們的行為動因，最終實現(xiàn)增進(jìn)全社會利益的目的。

好的制度還可以內(nèi)化人們的觀念水準(zhǔn)。

在不斷社會化的過程中，人們的行為也在不斷被約束和規(guī)范，在這些被約束和規(guī)范的社會基本范疇上達(dá)成一種共識，并隨時接受他人的道德和價值的評判。長期來看，人們的觀念和價值體系在社會公共觀念制度的建構(gòu)和改進(jìn)之下，也會不斷地進(jìn)步，這一過程，就是觀念內(nèi)化的過程。

當(dāng)引入一種合理的機(jī)制后，就可以做到有效引導(dǎo)人們的思維活動，塑造集體的道德判斷，從而有利于整個社會整合、秩序合理運行。

有效的制度建設(shè)，還能激勵人們的行為選擇。人們都有理性的一面，喜歡趨利避害，按照自己的“相對收益”及其“偏好順序”，進(jìn)行有針對性的利好選擇。

美國著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家曼瑟爾·奧爾森(MancurOlson)在其代表著作《集體行動的邏輯》(TheLogicofCollectiveAction)

一書中提出了一個經(jīng)典論點：在公共利益的條件下，個人投入集體行動的邊際代價往往大于邊際效益。理性的、尋求自我利益的個人，通常會趨于一種“搭便車”的投機(jī)行為。

相對應(yīng)的，制度建設(shè)的目的，就在于減少人們互動關(guān)系中的