2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法高分題庫附答案

2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法高分題庫附

精品答案

單選題（共40題）

1、采用長期趨勢法估價時，決定直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bX中的常數(shù)a、b的因

素應(yīng)是（）。

A.房地產(chǎn)的歷史價格資料

B.房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料

C.房地產(chǎn)的未來價格資料

D.房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)時和未來價格資料的總和

【答案】A

2、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應(yīng)選?。ǎ﹥?/p>

收益作為估價依據(jù)。

A.類似房地產(chǎn)的客觀

B.類似房地產(chǎn)的實際

C.類似房地產(chǎn)的最高

D.類似房地產(chǎn)的最低

【答案】A

3、實際估價中采用凈收益每年不變的公式下，求取凈收益最合理的方法是

（）O

A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

B.過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

C.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法

【答案】D

4、關(guān)于房地產(chǎn)估價合法原則及其運用的說法，正確的是（）。

A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象

B.估價對象狀況必須是實際情況

C.以公益為目的的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評估對象

D.估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格

【答案】D

5、某估價機構(gòu)于2003年6月10日20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時

點為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15進行復(fù)估，則復(fù)

估的估價時點為（）。

A.2003年6月15日

B.2003年8月15日

C.簽訂估價委托合同之日

D.估價人員與委托人商定的某日

【答案】A

6、屋頂或外墻面出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入屬于（）。

A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況

C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況

D.額外的收益或好處

【答案】D

7、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，錯誤的是（）。

A.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的

B.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的

C.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的

D.影響房地產(chǎn)價格的因素都與時間有關(guān)

【答案】D

8、下列對房地產(chǎn)的不可移動性的說法，錯誤的是（）。

A.不可移動特性是指房地產(chǎn)的位置不可移動

B.房地產(chǎn)的不可移動性決定了其受制其所在的空間環(huán)境

C.房地產(chǎn)市場是一個全球性的市場

D.房地產(chǎn)市場按照地域可分為若干個子市場

【答案】C

9、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含

有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八

成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（）萬元。

A.75.00

B.75.60

C.83.60

D.86.00

【答案】B

10、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，不適用于拆遷補償估價的

是（）。

A.最高最佳使用原則

B.合法原則

C.替代原則

D.謹慎原則

【答案】D

11、現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計3年后建成并全部售出，總建筑面積為

10000m2,可售建筑面積為8000m2,銷售單價為1.6萬元/m2,若報酬率為8%,

折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是（）萬元。

A.9616.83

B.10161.05

C.12021.04

D.12800

【答案】A

12、房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。

A.土地成本+建設(shè)成本

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

C.土地成本+建設(shè)成本+管理費用

D.土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用

【答案】D

13、在估價機構(gòu)多、競爭激烈的情況下，（）通常是估價業(yè)務(wù)的主要來源。

A.主動爭取

B.主動接受

C.被動爭取

D.被動接受

【答案】A

14、起于足踝下是

A.督脈

B.任脈

C.陰維脈

D.陰蹺脈

【答案】D

15、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于

（）不同，價值會有所不同，而且差異可能很大。

A.區(qū)域規(guī)劃

B.臨街狀況

C.周圍環(huán)境

D.地形地勢

【答案】B

16、成本利潤率的計算公式是（）。

A.開發(fā)利潤+（土地取得成本-開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用）

B.開發(fā)利潤?。ㄍ恋厝〉贸杀?開發(fā)成本）

C.開發(fā)利潤一（土地取得成本-開發(fā)成本+投資費用）

D.開發(fā)利潤一開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

【答案】A

17、“從治”又稱

A.正治

B.反治

C.緩則治本

D.急則治標(biāo)

【答案】B

18、津液在體內(nèi)流注輸布的通道是

A.經(jīng)絡(luò)

B.媵理

C.三焦

D.脈道

【答案】C

19、收集信息（）的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。

A.充實、完整、準(zhǔn)確

B.豐富、完整、真實

C.廣泛、真實、完整

D.完整、真實、準(zhǔn)確

【答案】D

20、從（）年開始房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。

A.1994

B.1995

C.2001

D.2003

【答案】B

21、采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定報酬率的基本公式為（）。

A.報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率一投資帶來的優(yōu)惠率

B.報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率+管理負擔(dān)補償率+投資帶來的優(yōu)

惠率

C.報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率+管理負擔(dān)補償率+通貨膨脹補償

一投資帶來的優(yōu)惠率

D.報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率+管理負擔(dān)補償率+缺乏流動性補

償率一投資帶來的優(yōu)惠率

【答案】D

22、關(guān)于收益遞增遞減原理揭示的規(guī)模報酬規(guī)律，假定以相同的比例來增加所

有的投入量（即規(guī)模的變化），則下列說法正確的是（）。

A.產(chǎn)出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例

B.產(chǎn)出量的增加比例一定大于投入量的增加比例

C.產(chǎn)出量的增加比例一定小于投入量的增加比例

D.難以確定

【答案】A

23、在估價機構(gòu)多、競爭激烈的情況下，（）通常是估價業(yè)務(wù)的主要來源。

A.主動爭取

B.主動接受

C.被動爭取

D.被動接受

【答案】A

24、某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2,套內(nèi)墻體面積為20m2,

分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為（）元加2。

A.1667

B.1765

C.1875

D.2000

【答案】D

25、運用假設(shè)開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的價值不適用（）求取。

A.市場法

B.成本法

C.收益法

D.長期趨勢法

【答案】B

26、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在

上一年的基礎(chǔ)上減少2.4萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0

【答案】C

27、評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2006年1月1日的價值，預(yù)測該宗土地2009年

1月1口開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分為2000萬元，折現(xiàn)率為10%,則

該土地的價值為（）萬元。

A.1562.89

B.1652.89

C.1502.63

D.1520.63

【答案】C

28、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

A.市場交易價格

B.預(yù)期收益能力

C.開發(fā)建設(shè)成本

D.未來收益大小

【答案】B

29、在評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是（）的。

A.主觀

B.客觀

C.悲觀

D.樂觀

【答案】B

30、在指數(shù)修勻法中，Vi+l=Vi+a(Pi-Vi)中的a的取值范圍應(yīng)當(dāng)是

()O

A.aW18

B.OWaWl

C.aWO

D.OWaVl

【答案】B

31、按照謹慎原則，運用收益法評估房地產(chǎn)的抵押價值時，當(dāng)估計未來收益可

能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般

的房地產(chǎn)價值評估采用的是()的收益估計值。

A.較高

B.較低

C.居中

D.最低

【答案】C

32、收集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的估價方法，對于比較法而

言，主要是()。

A.成本實例資料

B.交易實例資料

C.收益實例資料

D.成交實例資料

【答案】B

33、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的

土地之間價格差異較大。

A.獨一無二

B.不可移動

C.價值高大

D.數(shù)量有限

【答案】A

34、一個估價項目中委托人而估價報告或估價結(jié)果的預(yù)期用途是指（）。

A.估價假設(shè)

B.估價原則

C.估價依據(jù)

D.估價目的

【答案】D

35、某建筑物已使用8年，經(jīng)實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5隊

則該建筑物的成新率為（）。

A.76%

B.80%

C.81%

D.84%

【答案】C

36、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2,層高為4.1m,土地剩余

使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層

高為3.6m,建筑物重建價格為2000元加2。假定層高每增加0.1m,建造費用每

平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費

用。以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬

元。（建筑物報酬率為10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.07

【答案】D

37、用直線趨勢法預(yù)測甲類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V甲=1480+80i,乙類房

地產(chǎn)的價格變化趨勢為V乙=1500+60i,該兩類房地產(chǎn)的價格增長潛力相比

（）O

A.甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強

B.乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強

C.該兩類房地產(chǎn)強弱程度相同

D.該兩類房地產(chǎn)強弱程度不可比

【答案】A

38、下列關(guān)于“整體觀念”的內(nèi)容敘述不正確的是

A.人自身是一個統(tǒng)一的整體

B.人與自然環(huán)境是一個統(tǒng)一整體

C.自然環(huán)境是一個有機整體

D.人與社會環(huán)境是一個統(tǒng)一整體

【答案】C

39、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為

79.6樂74.7%.76.1%、85.0%、89.2%、92.5樂98?1%（以2002年1月1日為

100%）o其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為2000元/m2,對其作交易

日期修正到2004年10月1E的價格為（）元/m2。

A.2121

B.2200

C.1819

D.2242

【答案】B

40、下列關(guān)于征地補償安置費和相關(guān)稅費的表述中不正確的是（）。

A.青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

B.征地管理費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D.地上附著物補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

【答案】B

多選題（共20題）

1、比較法中選取可比實例時，應(yīng)做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同

【答案】ABD

2、根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的有

（）O

A.土地所有權(quán)

B.依法承包的荒山的土地使用權(quán)

C.宅基地使用權(quán)

D.固有汽車加油站

E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

【答案】AC

3、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱比較的說法，錯誤的是（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

【答案】ABC

4、當(dāng)房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度

法進行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】AB

5、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】ABC

6、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括

的內(nèi)容有（）。

A.地役權(quán)設(shè)立情況

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況

【答案】ABD

7、下列（）等的限制屬于房地產(chǎn)權(quán)益中受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況。

A.地役權(quán)

B.租賃權(quán)

C.土地用途

D.建筑高度

E.相鄰關(guān)系

【答案】CD

8、下列（）屬于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德范疇。

A.專業(yè)勝任能力

B.公平競爭

C.勤勉盡責(zé)

D.誠實守信

E.知難而進

【答案】ABCD

9、下列關(guān)于實地查勘的說法中，不正確的有（）。

A.對于面積小、價值低的房地產(chǎn)可不進行實地查勘

B.實地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認真記錄下來，形成實地查勘記錄

C.實地查勘人員應(yīng)在實地查勘記錄上簽名，而委托人中的陪同人員，可以不在

記錄上簽名

D.在實地查勘記錄上應(yīng)注明實地查勘日期E實地查勘應(yīng)到實地對事先收集的有

關(guān)估價對象資料進行核實

【答案】AC

10、應(yīng)用路線價法需要進行（）等修正。

A.臨街深度

B.土地形狀

C.交易日期

D.交易情況

E.臨街寬度

【答案】AB

11、有助于把握房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則的經(jīng)濟學(xué)原理有（）。

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.預(yù)期原理E適合原理

【答案】AB

12、運用比較法進行估價的步驟包括（）。

A.收集大量交易實例

B.對選取的可比實例進行比較

C.選取一定數(shù)量的可比實例

D.對可比實例的成交價格依次進行換算、修正和調(diào)整

E.采用數(shù)學(xué)方法測算出估價疝象的價值或價格

【答案】ACD

13、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)

B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報

告中說明

E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的意見

【答案】ABD

14、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有（）。

A.電梯折舊費

B.租賃保證金利息

C.房地產(chǎn)稅

D.企業(yè)（個人）所得稅

E.房屋保險費

【答案】BD

15、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估

【答案】BD

16、市場狀況調(diào)整的方法有（）。

A.定基價格指數(shù)法

B.環(huán)比價格指數(shù)法

C.價格變動率法

D.直接比較調(diào)整

E.間接比較調(diào)整

【答案】ABC

17、評估承租人權(quán)益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（）。

A.收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期

B.收益期應(yīng)為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期

C.凈收益應(yīng)為合同租金減去運營費用

D.凈收益應(yīng)為市場租金減去運營費用

E.凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金

【答案】A

18、成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費包括（）。

A.增值稅

B.印花稅

C.教育費附加

D.城市維護建設(shè)稅

E.土地增值稅.企業(yè)所得稅

【答案】ABCD

19、在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。

A.在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為

可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應(yīng)采用居中的收益

估計值進行估價

C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者

資本化率不應(yīng)偏低

D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利

潤，不應(yīng)低估折舊

E.在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)

建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進行適當(dāng)修正

【答案】ACD

20、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有()o

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損等級

【答案】AD

大題(共10題)

一、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，

取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費

用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)

售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳

地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3枷改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積

率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價

為4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居住用地樓面

地價下降2初補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根

據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(從I日廠房到批發(fā)市場)從第2—11

年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值

VI=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[1-(1+

2.5%)10/(14-7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1VI=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11

年后才能轉(zhuǎn)售。)補地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元

契稅=(補地價+舊廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及

管理費用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.81萬元營銷費用=

1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元舊廠房的價值V0=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83

(萬元)

二、某幢寫字樓，土地面積4000m?,總建筑面積為9000nf,建成于2002年

10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目?2047年10月1日?，F(xiàn)在獲

得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/nf,建筑物重建成本為3000元/

m2,建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：(1)

門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更

換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬

元，重新構(gòu)建價格(不含安裝費)為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8

萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)

為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字

樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投

產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)II每年租金損失

為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報酬

率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10

月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

三、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2,同

類建筑物重置價格是1000元加2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等

可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)

備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8以

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】

四、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m,沒有電梯，建筑面積為

30000m2,經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造

該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/成（含裝修、設(shè)備費），

專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%,管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的

3%,銷售費用為重新購建價格的3樂年利率為6%,建設(shè)期為2年，建筑安裝

費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)

均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35機又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，

平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200力兀，平均壽命為10

年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80隊

月租金為30元/成，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電

梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出

租率為85他正常月租金為32元/2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，

使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由

于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率

為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價

①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200X8%=96（元/m2）；

③管理費用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：CX3%；

⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-1]=88.93+0.2%C；⑥銷

售稅費：CX6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3求）

X35妒467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格

C一①十②十③十④十⑤十⑥十⑦—1200十96十38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.

05%Co其次，計算總價①建安成本：1200X30000=3600（萬元）；

②專業(yè)費用：3600X8尤288（萬元）；

五、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8%沒有電梯，建筑面積為

30000m2,經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造

該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），

專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%,管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的

3%,銷售費用為重新購建價格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年，建筑安裝

費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)

均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35吼又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，

平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10

年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80臨

月租金為30元/m2,但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電

梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出

租率為85%,正常月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，

使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由

于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率

為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價

①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200X8%=96（元/m2）；

③管理費用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：CX3%；

⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-1]=88.93+0.2%C；⑥銷

售稅費：CX6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%。

X35斤467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格

CKD+②十③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.

05%Co其次，計算總價①建安成本：1200X30000=3600（萬元）；

②專業(yè)費用：3600X8%=288（萬元）；

六、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該

費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)

售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600ni2；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3知改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地

價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(舊廠房一批發(fā)市場)第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值Vl=

A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售)補地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元

契稅=(補地價十舊廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元

七、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000ni2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70虬根據(jù)市

場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20%平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占

租金收入的8斬該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8斬建筑

物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。(8分)

【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

一20%）X40X12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：

C-30X12+1075.2X8%-446.02（萬元）；（3）年凈收益：a-A-C-1075.2

-446.02=629.18（萬元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬元）；（4）土地總價：340000/4X2100=2100

（萬元）；（5）年土地凈收益：a>2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：BM48.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

八、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報

酬率為8%。請計算該商場20：3年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一（己抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計

值500萬元，收益期限為40年-5年二為年,利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬元）

九、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，

取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費

用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)

售價格的7冊房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳

地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3知改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積

率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元小2,70年期居住用地樓面地價

為4000元/成；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居住用地樓面

地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根

據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(從舊廠房到批發(fā)市場)從第2—11

年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)