江西省自然資源資產(chǎn)整體評估估價報告撰寫提綱

江西省自然資源資產(chǎn)整體評估估價報告撰寫提綱A.1《估價結(jié)果報告》撰寫提綱1估價報告封面估價報告封面應(yīng)包括項目全稱、受托估價單位、估價報告編號、電子備案號、提交估價報告日期等；估價報告封面應(yīng)項目齊全、表述完整、規(guī)范、清晰、設(shè)計美觀；正式提交的紙質(zhì)版估價報告封面應(yīng)包括經(jīng)過報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)生成封面（含二維碼）。1.1項目名稱估價項目名稱必須表述準(zhǔn)確、規(guī)范，內(nèi)容應(yīng)包括估價對象（名稱、位置可按照委托函、出讓文件等載明坐落填寫）、估價目的（出讓）、價格類型等要素。1.2受托估價單位土地估價機(jī)構(gòu)備案證明、礦業(yè)權(quán)評估機(jī)構(gòu)備案證明等。1.3估價報告編號說明估價機(jī)構(gòu)對該項目的編號，含有“（地名）估價機(jī)構(gòu)簡稱（年度）組合供應(yīng)（估）字第××號”等字樣，其中年度為提交估價報告日所在年度。1.4電子備案號應(yīng)和自然資源部自然資源資產(chǎn)組合估價報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)內(nèi)編號一致。1.5提交估價報告日期說明估價報告提交的具體日期。應(yīng)和自然資源部自然資源資產(chǎn)組合估價報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)備案時間一致。2摘要2.1估價項目名稱同“1.1項目名稱”。2.2委托估價方應(yīng)包括該項估價的委托單位全稱、單位地址、聯(lián)系人姓名和聯(lián)系電話。2.3估價目的服務(wù)于組合供應(yīng)的，通常表述為“為出讓方通過集體決策確定出讓底價提供參考依據(jù)”或“為出讓方通過集體決策確定出讓底價提供參考依據(jù)，并為出讓方擬定成交溢價分配方案提供測算分析”。2.4估價期日（1）（2）應(yīng)確定合理、表述清楚、前后一致。（3）（4）特殊情況下設(shè)定的估價期日，應(yīng)充分說明理由，并說明接受委托、實(shí)地查勘日期。如存在不一致的情況應(yīng)在需要特殊說明事項中說明理由。2.5估價日期應(yīng)說明該項目估價工作的起止日期，具體到年月日。2.6估價對象和估價范圍應(yīng)說明估價對象為自然資源資產(chǎn)包，列示資產(chǎn)包內(nèi)所含資產(chǎn)清單；具體說明資產(chǎn)包內(nèi)各門類自然資源實(shí)體要素各自的空間位置、范圍（邊界）及其相互關(guān)聯(lián)性等。2.7價格定義應(yīng)從價格種類、市場特征、權(quán)利類型、具體權(quán)能（用途）及其使用年期、規(guī)劃利用限制條件、開發(fā)程度、價格對應(yīng)的市場特征，以及估價期日等方面進(jìn)行清晰明確的設(shè)定；其中對用途、規(guī)劃利用限制條件、開發(fā)程度等要素應(yīng)分別說明現(xiàn)狀實(shí)際情況與對應(yīng)于本次評估結(jié)果的設(shè)定內(nèi)涵。2.8估價結(jié)果①說明自然資源資產(chǎn)資產(chǎn)包總價金額、大寫金額。②說明資產(chǎn)包內(nèi)各門類自然資源資產(chǎn)及權(quán)利（權(quán)能）的總價和單價，并可根據(jù)需要按具體權(quán)利權(quán)能分列，確實(shí)無法剝離或分?jǐn)偟?，須闡明原因。自然資源資產(chǎn)包估價結(jié)果匯總表示例自然資源資產(chǎn)單價（元/m2、元/m3、元/噸、元/立方米）規(guī)模（m2、m3、萬噸、萬立方米）總價（萬元）建設(shè)用地采礦權(quán)/探礦權(quán)森林資產(chǎn)農(nóng)用地總計————注：土地、草地、林地、濕地、水面等以平面計量的，單位為：平方米，價格單位為：元/平方米；采礦權(quán)、取水權(quán)等以立體計量的，單位為：噸、立方米等，價格單位為：元/噸、元/立方米。單價以元為單位，總價以萬元為單位并保留四位小數(shù)。③風(fēng)險披露：說明是否存在自然資源資產(chǎn)包的整體價格低于各門類自然資源資產(chǎn)單獨(dú)供應(yīng)時的價格之和；各門類自然資源資產(chǎn)單獨(dú)供應(yīng)情況下的價格可通過市場調(diào)查、交易案例統(tǒng)計分析等方法簡易估算。2.9專業(yè)評估師簽字由符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及管理要求的至少兩名承辦本次業(yè)務(wù)的專業(yè)評估師簽字。2.10估價機(jī)構(gòu)應(yīng)由法定代表人簽字或蓋章，并加蓋機(jī)構(gòu)公章，載明報告出具日期；本項應(yīng)與估價結(jié)果、專業(yè)評估師簽字在同一頁展示。3估價對象界定3.1委托估價方應(yīng)說明委托單位名稱、與估價對象之間的關(guān)系、主營業(yè)務(wù)范圍、單位地址、法定代表人、聯(lián)系人和聯(lián)系電話。3.2估價對象應(yīng)說明估價對象為自然資源資產(chǎn)包，列示資產(chǎn)包內(nèi)所含資產(chǎn)清單。3.3估價對象概況①權(quán)利狀況：應(yīng)分別說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利的來源及狀況。包括資源資產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)，以及抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等存續(xù)的其他權(quán)利及相鄰關(guān)系等。②權(quán)能狀況：應(yīng)分別說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利上設(shè)置的權(quán)能內(nèi)容。③規(guī)劃限制條件：應(yīng)說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利（權(quán)能）的規(guī)劃限制或經(jīng)營限制條件。3.4組合利用模式或方案說明以資產(chǎn)包的構(gòu)成特征及規(guī)劃限制條件為基礎(chǔ)，說明資產(chǎn)包整體開發(fā)利用的模式或具體方案。3.5資產(chǎn)包價格影響因素說明根據(jù)資產(chǎn)包的組合特征，選擇重要影響因素進(jìn)行描述、說明，除各類自然資源資產(chǎn)評估中應(yīng)關(guān)注的價格影響因素外，還需注意以下內(nèi)容：①關(guān)注資產(chǎn)包所在地區(qū)自然資源資產(chǎn)組合供應(yīng)的相關(guān)規(guī)定、開發(fā)利用實(shí)踐以及成交情況等宏觀、中觀層面的價格影響因素，以及待估資產(chǎn)包在區(qū)域中的相對位置，資產(chǎn)包內(nèi)關(guān)聯(lián)影響因素情況等微觀層面的價格影響因素。②應(yīng)客觀描述、用語規(guī)范、內(nèi)涵準(zhǔn)確，能夠定量反映的宜用定量數(shù)據(jù)表述。4估價結(jié)果及其使用4.1估價依據(jù)主要針對估價行為和估價過程中與估價目的有關(guān)的依據(jù)、法律法規(guī)、政策文件，以及技術(shù)規(guī)范等進(jìn)行說明，也包括必要的確認(rèn)估價對象權(quán)屬的相關(guān)文件，以及現(xiàn)場調(diào)查資料等。4.2自然資源資產(chǎn)包估價①估價原則：除自然資源資產(chǎn)包內(nèi)各自然資源資產(chǎn)估價的一般性原則外，還應(yīng)從資產(chǎn)包整體開發(fā)利用的角度，在評估過程中關(guān)注并體現(xiàn)可續(xù)利用原則、整體統(tǒng)籌原則、交換價值主導(dǎo)原則。②估價模式與方法：說明采用的評估模式與具體評估方法，前者包括分估、合估兩種模式，后者為各類自然資源評估技術(shù)體系中的既有評估方法；應(yīng)具體說明估價方法選擇的理由；采用合估模式時，還應(yīng)說明在合估總價基礎(chǔ)上，拆分確定各門類自然資源資產(chǎn)價格的方法。③估價結(jié)果：應(yīng)說明每種估價方法的估價結(jié)果、最終估價結(jié)果。4.3估價結(jié)果和估價報告使用除各自然資源資產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)程的要求外，還應(yīng)具體說明各項自然資源資產(chǎn)權(quán)利或權(quán)能的假設(shè)條件(包括：各權(quán)能經(jīng)營業(yè)態(tài)的假設(shè)、投資規(guī)模的假設(shè)、收益期假設(shè)等)，當(dāng)某具體權(quán)能或利用方式在現(xiàn)行政策環(huán)境中存在較高的實(shí)現(xiàn)風(fēng)險時，應(yīng)給出風(fēng)險提示；若自然資源資產(chǎn)包的整體價格低于各門類自然資源資產(chǎn)單獨(dú)供應(yīng)時的價格之和，應(yīng)進(jìn)行風(fēng)險披露；明確報告使用權(quán)限和使用有效期。5附件①估價委托書。②委托方法人機(jī)構(gòu)統(tǒng)一社會信用機(jī)構(gòu)代碼證。③估價對象權(quán)屬證明材料、開發(fā)利用條件或規(guī)劃證明材料等④估價對象區(qū)域位置圖和平面布置圖。⑤估價對象及比較案例照片。⑥專業(yè)評估師現(xiàn)場勘查照片。⑦盡職調(diào)查記錄表。⑧估價機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、估價機(jī)構(gòu)備案函。⑨簽字專業(yè)評估師資格證書復(fù)印件。⑩其他相關(guān)材料的復(fù)印件。A.2《估價技術(shù)報告（評估工作底稿）》撰寫提綱1自然資源資產(chǎn)組合估價技術(shù)報告封面1.1項目名稱估價項目全稱后加括號注明估價對象所在市、區(qū)全名，如“××市（區(qū)）”字樣。1.2受托估價單位1.3自然資源資產(chǎn)組合估價報告編號1.4自然資源資產(chǎn)組合估價技術(shù)報告（評估工作底稿）編號應(yīng)說明估價機(jī)構(gòu)對該項目的技術(shù)編號，含有“（地名）估價機(jī)構(gòu)簡稱（年度）組合供應(yīng)（技）字第××號”等字樣，其中年度為提交自然資源資產(chǎn)組合估價報告日期所在年度；當(dāng)對各門類自然資源分別編寫估價技術(shù)報告時，編號應(yīng)能夠體現(xiàn)關(guān)聯(lián)性。1.5電子備案編號1.6提交估價報告日期1.7關(guān)鍵詞①估價對象所在市、區(qū)全名，與項目名稱中市、區(qū)全名一致；②估價目的，應(yīng)簡要說明本次評估的估價目的，如“出讓”等；③估價機(jī)構(gòu)，說明估價機(jī)構(gòu)全稱；④年度，說明提交自然資源資產(chǎn)組合估價報告日期所在年度。2總述2.1估價項目名稱2.2委托估價方2.3受托估價方應(yīng)說明該項估價的受托估價機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、估價機(jī)構(gòu)資格及機(jī)構(gòu)備案函獲得時間、估價資格有效期、資格證書編號、法定代表人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等。2.4估價目的可適當(dāng)增加對經(jīng)濟(jì)活動相關(guān)背景的說明。2.5估價依據(jù)2.6估價期日2.7估價日期2.8價格定義2.9估價結(jié)果2.10需要特殊說明事項2.11專業(yè)評估師簽字2.12估價機(jī)構(gòu)3估價對象描述及資產(chǎn)包價格影響因素分析3.1估價對象描述列示資產(chǎn)包內(nèi)所含資產(chǎn)清單；具體說明資產(chǎn)包內(nèi)各門類自然資源實(shí)體要素各自的空間位置、范圍（邊界）及其相互關(guān)聯(lián)性等，并就以下內(nèi)容進(jìn)行闡述說明：①權(quán)利狀況：應(yīng)分別說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利的來源及狀況。包括資源資產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)，以及抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等存續(xù)的其他權(quán)利及相鄰關(guān)系等。②權(quán)能狀況：應(yīng)分別說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利上設(shè)置的權(quán)能內(nèi)容。③規(guī)劃限制條件：應(yīng)說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利（權(quán)能）的規(guī)劃限制或經(jīng)營限制條件。3.2組合利用模式或方案說明以資產(chǎn)包的構(gòu)成特征及規(guī)劃限制條件為基礎(chǔ)，說明資產(chǎn)包整體開發(fā)利用的模式或具體方案，并增加說明組合利用模式或方案對評估對象是否會產(chǎn)生組合效應(yīng)影響及主要影響情況等。3.3資產(chǎn)包價格影響因素分析在因素描述說明的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)分析各類影響因素對評估對象價格的影響。4自然資源資產(chǎn)組合包整體估價4.1估價原則除自然資源資產(chǎn)包內(nèi)各自然資源資產(chǎn)估價的一般性原則外，還應(yīng)從資產(chǎn)包整體開發(fā)利用的角度，在評估過程中關(guān)注并體現(xiàn)可續(xù)利用原則、整體統(tǒng)籌原則、交換價值主導(dǎo)原則,并增加該原則在本次估價主要環(huán)節(jié)中如何具體體現(xiàn)或運(yùn)用的說明。4.2估價方法與估價過程①估價方法的選擇②估價過程應(yīng)符合相應(yīng)門類自然資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范的一般要求，同時還應(yīng)充分考慮自然資源資產(chǎn)包內(nèi)協(xié)同效應(yīng)、權(quán)衡效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)等各類組合效應(yīng)對關(guān)鍵評估參數(shù)取值的影響，在充分分析說明其影響機(jī)理的基礎(chǔ)上，采用市場調(diào)查、對比分析、實(shí)驗(yàn)驗(yàn)證、專家咨詢等多種途徑對其進(jìn)行合理量化。各方法應(yīng)用要點(diǎn)的闡述圍繞本文件第10、11中的相關(guān)規(guī)定展開。4.3地價的確定①確定估價結(jié)果針對同一待估對象采用兩種以上（含）估價方法的，應(yīng)在比較分析各方法的運(yùn)用過程中相關(guān)資料的可靠性、現(xiàn)勢性，參數(shù)取值的科學(xué)性、合理性，以及價格測算結(jié)果與市場的適配性等因素的基礎(chǔ)上，采用簡單平均、加權(quán)平均、調(diào)整修正，或其他統(tǒng)計方法綜合確定估價結(jié)果。采用合估模式的，還應(yīng)分析闡述在合估總價基礎(chǔ)上，分拆得到各門類自然資源資產(chǎn)價格的方法、過程及結(jié)果。②估價結(jié)果說明自然資源資產(chǎn)包總價金額、大寫金額。說明資產(chǎn)包內(nèi)各門類自然資源資產(chǎn)的總價和單價，并可根據(jù)需要按具體權(quán)利權(quán)能分列，確實(shí)無法剝離或分?jǐn)偟?，須闡明原因。風(fēng)險披露：說明是否存在自然資源資產(chǎn)包的整體價格低于各門類自然資源資產(chǎn)單獨(dú)供應(yīng)時的價格之和；各門類自然資源資產(chǎn)單獨(dú)供應(yīng)情況下的價格可通過市場調(diào)