廣寧縣商業(yè)調(diào)查報(bào)告

廣寧商業(yè)步行街市場(chǎng)調(diào)研、分析報(bào)告書(shū)開(kāi)發(fā)商：廣寧縣悅景實(shí)業(yè)開(kāi)展2009.04報(bào)告大綱工程綜合調(diào)研的目的與設(shè)想工程根本概況廣寧縣宏觀市場(chǎng)分析廣寧縣城市總體規(guī)劃與開(kāi)展趨勢(shì)理解南街鎮(zhèn)整體市場(chǎng)開(kāi)展概況根底篇宏觀篇市場(chǎng)篇調(diào)研綜合性結(jié)論結(jié)論篇縣域整體房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展現(xiàn)狀與供求趨勢(shì)分析區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展布局概況縣城主要商業(yè)區(qū)域之開(kāi)展現(xiàn)狀分析縣城主要商業(yè)工程開(kāi)展現(xiàn)狀分析本案之主要競(jìng)爭(zhēng)工程了解工程綜合調(diào)研目的與范圍調(diào)研目的：主要針對(duì)商業(yè)市場(chǎng)，研判當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、評(píng)估本案策略定位與開(kāi) 發(fā)、經(jīng)營(yíng)、開(kāi)展之可行性分析；調(diào)研范圍：主要針對(duì)當(dāng)?shù)睾暧^市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)、商業(yè)市場(chǎng)細(xì)分 研究之綜合分析、研判；工程根本概況開(kāi)發(fā)商介紹廣寧縣悅景實(shí)業(yè)開(kāi)展，隸屬于四會(huì)市騰業(yè)實(shí)業(yè)總公司，是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、室內(nèi)裝修、物業(yè)管理于一體之房地產(chǎn)公司；目前該公司正運(yùn)行、開(kāi)發(fā)的工程包括： 城東廣場(chǎng)建設(shè)工程： 總面積約1.29萬(wàn)m2，總投資約2500萬(wàn)元，廣場(chǎng)共分為五個(gè)功能區(qū)：主廣場(chǎng)、雕塑廣場(chǎng)、噴泉廣場(chǎng)、休閑購(gòu)物廣場(chǎng)及停車場(chǎng)，工程以現(xiàn)代城市廣場(chǎng)及商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念為主導(dǎo)，定位打造廣寧竹鄉(xiāng)旅游文化一條街； 文化橋建設(shè)工程： 工程總投資200萬(wàn)元，建成后將連通文化路與環(huán)城東路，使橋與廣場(chǎng)融為一體，大大縮短了城東區(qū)到城市中心區(qū)的距離，有效擴(kuò)大廣寧的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展圈； “御景園”工程：〔本案〕 工程秉承開(kāi)發(fā)商“居住社區(qū)人性化、園林環(huán)境生態(tài)化、生活享受品質(zhì)化”之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念，打造集豪華別墅、高檔住宅、商業(yè)街、星級(jí)酒店、休閑會(huì)所等功能于一體之綜合小區(qū)，為廣寧注入“高品質(zhì)、原生態(tài)、效勞優(yōu)”的居住生活環(huán)境；該公司之實(shí)力與成功案例：1懷集商業(yè)步行街工程；2懷集雅豪庭園工程；3懷集星豪苑工程；4懷集怡景苑工程；5廣西大湯溫泉度假村工程；6……根底篇工程概況：位置：座落于廣寧縣城東區(qū)南街河畔，位于環(huán)城東路〔原農(nóng)機(jī)學(xué)校校區(qū)〕地塊；開(kāi)發(fā)商：廣寧縣悅景實(shí)業(yè)開(kāi)展；物業(yè)公司：恒基物業(yè)管理；整體定位：締造廣寧山水園林高尚人居新典范；功能定位：集豪華別墅、高檔住宅、商業(yè)街、星級(jí)酒店、休閑會(huì)所等于一體之綜 合性居住小區(qū)；建筑風(fēng)格：現(xiàn)代歐式建筑；園林風(fēng)格：東南亞皇家園林；開(kāi)發(fā)周期：首期開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)2009年中竣工，2011年工程全面開(kāi)發(fā)完善；相關(guān)技術(shù)指標(biāo)：規(guī)劃用地：260畝；總建面積：27萬(wàn)m2；綠化率：70%；總投資：4.28億元；小區(qū)規(guī)劃：47棟7層、38棟 別墅、15棟10層、 9棟17層、及商業(yè) 配套等；根底篇宏觀篇宏觀篇廣寧縣宏觀市場(chǎng)分析城市概況：廣寧縣位于廣東省中部偏西北，地處北江直流綏江中游，是山區(qū)縣和革命老區(qū)，是全國(guó)著名“竹子之鄉(xiāng)”、“武術(shù)之鄉(xiāng)”、及全國(guó)文化先進(jìn)縣；全縣總面積2459平方公里，東西毗鄰四會(huì)、清遠(yuǎn)，西南面與高要、德慶相連，西北面與懷集接壤，北面與陽(yáng)山等縣交界；全縣轄17個(gè)建制鎮(zhèn)、22個(gè)居民委員會(huì)、156個(gè)村民委員會(huì)，全縣總?cè)丝?5萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口43萬(wàn)人；是廣東省重點(diǎn)林區(qū)和首批林業(yè)生態(tài)縣，林業(yè)資源豐富，森林覆蓋率達(dá)78.3%；是國(guó)家級(jí)竹海森林公園，竹林面積108萬(wàn)畝；古屬嶺南百粵地、革命老區(qū)，旅游資源豐富，有珠三角“后花園”的美譽(yù)，竹海大觀景區(qū)更是廣東省唯一以竹生態(tài)、竹文化為主題的旅游景區(qū)；嶺南地區(qū)最大的“廣東竹博園”，集竹文化博物館、書(shū)法碑林、竹建筑群等設(shè)施；總體地形地貌為：山多、平地少、耕地少，“八山一水一分田”的山區(qū)縣；交通網(wǎng)絡(luò)：至2001年底，全縣通車公路里程1345公里，包括：省道221.6公里、縣道189.9公里、鄉(xiāng)道933.5公里；省道是直達(dá)珠三角、溝通大西南的重要通道之一，縣城至廣州車程僅兩小時(shí)、至肇慶車程僅一個(gè)多小時(shí)，均為二級(jí)以上水泥路面；交通網(wǎng)絡(luò)以縣城南街為中心，以省道連大線、石祿線、珠木線和縣道春中線、南北線等為骨架之主干公路，構(gòu)成境內(nèi)四通八達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)交通優(yōu)勢(shì)；廣寧縣鄰近火車站—肇慶火車站； 縣內(nèi)汽車站屬二級(jí)客運(yùn)站，位于 廣寧縣出入口交匯處，毗鄰縣文 化廣場(chǎng)，線路遍布珠三角各大中 城市及省外；廣賀高速將于近期完成，加速融入 珠三角1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈；廣寧縣宏觀篇經(jīng)濟(jì)水平：〔根據(jù)政府相關(guān)數(shù)據(jù)〕從全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值方面：近年來(lái)，年均遞增率超過(guò)10%；從國(guó)稅收入方面：從全縣固定資產(chǎn)投資總額方面：宏觀篇從社會(huì)消費(fèi)品零售總額方面：從全縣農(nóng)民人均純收入方面：

2004年2005年2006年2007年農(nóng)民人均純收入4170元4345元4475元4699元同比增長(zhǎng)率+3.4%+4.2%+3%+5%2007年全鎮(zhèn)人均GDP8245元；從全縣2008年1-8月份綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面：

08年上半年生產(chǎn)總值工業(yè)總產(chǎn)值農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值國(guó)稅收入社會(huì)消費(fèi)品零售總額固定資產(chǎn)投資完成實(shí)績(jī)26.3億元31.8億元14.2億元1.2億元12.4億元7.2億元同比增長(zhǎng)率+12.5%+24.4%+3.8+20%+19.4%+45.8%根據(jù)以上相關(guān)政府經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣寧縣總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平快速開(kāi)展，表現(xiàn)為：工業(yè)開(kāi)展速度加快，成為推動(dòng)全縣經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主動(dòng)力；以開(kāi)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)，提高特色農(nóng)業(yè)開(kāi)展水平，農(nóng)民人均收入提高，農(nóng)村人居環(huán)境得到改善；以招商引資為主引擎，加大招商引資力度，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展；充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，大力開(kāi)發(fā)旅游資源，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)展，有效提高消費(fèi)力；

宏觀篇城市開(kāi)展特點(diǎn)：目前，廣寧實(shí)現(xiàn)了“村容整潔、鄉(xiāng)風(fēng)文明”，促進(jìn)了“生產(chǎn)開(kāi)展、生活寬裕、管理民主”，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)全面建設(shè)小康社會(huì)；近年來(lái)，廣寧縣充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，大力開(kāi)展特色農(nóng)業(yè)，培育壯大紙業(yè)、竹業(yè)、果業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等四大特色產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了農(nóng)民增收，為新農(nóng)村建設(shè)奠定了根底；如今的廣寧，打破小縣城概念，開(kāi)通環(huán)城大道建設(shè)，擴(kuò)大縣城范圍，加快聚和新城建設(shè)，實(shí)現(xiàn)縣城“南連西擴(kuò)”，以聚和廣場(chǎng)為中心建設(shè)縣城中軸線，提高城市品位；走進(jìn)廣寧，縣城新區(qū)新樓拔地而起，新工廠扎堆進(jìn)駐各類工業(yè)園，竹產(chǎn)業(yè)、紙經(jīng)濟(jì)、塑料加工等三大特色產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，五大產(chǎn)業(yè)基地格局逐漸成型；目前，廣寧擁有全國(guó)著名的“竹子之鄉(xiāng)”、“沙糖桔之鄉(xiāng)”、“武術(shù)之鄉(xiāng)”等名譽(yù)，“竹?！贝笥^更名氣日隆；打造“工業(yè)強(qiáng)縣、生態(tài)竹鄉(xiāng)、和諧廣寧”，完善城市功能配套，建設(shè)城市亮點(diǎn)，集聚人流、物流、資金流開(kāi)展城市經(jīng)濟(jì)，是目前廣寧縣之長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展目標(biāo)；目前廣寧縣之六大特色開(kāi)展戰(zhàn)略：大開(kāi)放推動(dòng)思想大解放；大工程推開(kāi)工業(yè)經(jīng)濟(jì)；大引進(jìn)推動(dòng)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)；大規(guī)劃推動(dòng)城市建設(shè)；大統(tǒng)籌推動(dòng)社會(huì)和諧；大效勞推動(dòng)環(huán)境優(yōu)化；宏觀篇城市宏觀市場(chǎng)分析小結(jié)：廣寧縣地處珠三角與粵西山區(qū)的交匯處，位于泛珠三角的咽喉部位，是離珠三角經(jīng)濟(jì)圈最近的山區(qū)縣，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)！區(qū)位優(yōu)勢(shì)城市交通網(wǎng)絡(luò)的完善，二廣高速公路即將建成，貴廣快速鐵路正在籌建，加速融入泛珠三角1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)更加突顯！交通優(yōu)勢(shì)近年來(lái)，全縣各行業(yè)經(jīng)濟(jì)均保持平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，總體經(jīng)濟(jì)水平增長(zhǎng)率更超過(guò)10%以上逐年增長(zhǎng)；持續(xù)大力開(kāi)展竹產(chǎn)業(yè)、紙經(jīng)濟(jì)、塑料加工等三大支柱產(chǎn)業(yè)，打造五大基地；抓好商貿(mào)建設(shè)、拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)、完善城市功能配套、開(kāi)展城市經(jīng)濟(jì)；經(jīng)濟(jì)開(kāi)展森林資源覆蓋率超過(guò)80%，是廣東省重點(diǎn)林區(qū)和“首批林業(yè)生態(tài)縣”；竹林資源面積超過(guò)100萬(wàn)畝，是中國(guó)著名的“竹子之鄉(xiāng)”；擁有中國(guó)最大的高級(jí)竹木混合漿生產(chǎn)基地、首個(gè)“廣東省造紙產(chǎn)業(yè)基地”、全省最大的特種紙生產(chǎn)基地、全省唯一一個(gè)國(guó)家級(jí)竹海森林公園；礦產(chǎn)資源豐富，種類多、儲(chǔ)量大，其中產(chǎn)于廣寧西南部的廣綠玉，是中國(guó)五大佳玉之一；水力資源豐富，全縣已建起小水電站將近140座，年發(fā)電收入超過(guò)7000萬(wàn)元，已成為廣寧支柱產(chǎn)業(yè)之一；旅游資源豐富，包括竹海大觀、竹文化博覽館、寶錠山景區(qū)、古水河、螺殼山景區(qū)等眾多旅游亮點(diǎn)；資源優(yōu)勢(shì)宏觀篇城市整體規(guī)劃理解與開(kāi)展趨勢(shì)分析廣寧縣城市整體規(guī)劃理解行政區(qū)規(guī)劃：全縣轄17個(gè)建制鎮(zhèn)、22個(gè)居民委員會(huì)、156個(gè)村民委員，總?cè)丝?5萬(wàn)人；1997-2006年，縣域總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)虛度緩慢，年均增長(zhǎng)率僅為2.78‰，期間縣城人口較快，年均增長(zhǎng)率為8.66‰；規(guī)劃縣域總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)預(yù)測(cè)為：2015年總?cè)丝?9萬(wàn)人、2020年總?cè)丝?2萬(wàn)人、2025年總?cè)丝?7-69萬(wàn)人；目前全縣各鎮(zhèn)人口分布：建制鎮(zhèn)總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）非農(nóng)業(yè)人口（萬(wàn)人）農(nóng)業(yè)人（萬(wàn)人）南街鎮(zhèn)12.38.34排沙鎮(zhèn)3.30.33石澗鎮(zhèn)1.30.21.1譚布鎮(zhèn)3.50.23.3江屯鎮(zhèn)3.50.23.3聯(lián)合鎮(zhèn)2.30.12.2螺崗鎮(zhèn)1.30.11.2北市鎮(zhèn)2.20.22坑口鎮(zhèn)3.10.22.9赤坑鎮(zhèn)2.20.12.1賓亨鎮(zhèn)3.70.33.4五和鎮(zhèn)2.10.12橫山鎮(zhèn)4.30.24.1木格鎮(zhèn)2.50.12.4石咀鎮(zhèn)1.60.11.5古水鎮(zhèn)4.50.34.2洲仔鎮(zhèn)20.11.9宏觀篇城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：城鎮(zhèn)規(guī)劃開(kāi)展目標(biāo)：建設(shè)工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、生態(tài)竹鄉(xiāng)、和諧廣寧；規(guī)劃要“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”，具有鮮明地方特色和時(shí)代特征；推進(jìn)“南連西擴(kuò)”之建設(shè)工程；規(guī)劃20-30萬(wàn)人口的中等城市，提高城市綜合實(shí)力；加快開(kāi)展特色旅游產(chǎn)業(yè)；規(guī)劃建設(shè)以“南坤大道”為中軸線，山城結(jié)合，推進(jìn)縣城“南連西擴(kuò)”，構(gòu)筑大城市的格局；規(guī)劃城鎮(zhèn)體系未來(lái)產(chǎn)業(yè)分布：山區(qū)綠色經(jīng)濟(jì)帶，重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域建設(shè)“一主兩次”之城鎮(zhèn)開(kāi)展軸線；沿綏江、廣賀高速形成的東西向城鎮(zhèn)開(kāi)展主軸，未來(lái)廣寧產(chǎn)業(yè)開(kāi)展主導(dǎo)區(qū)；東線沿五和、石澗、排沙、江屯形成的南北向產(chǎn)業(yè)開(kāi)展軸；西線沿木格、古水、坑口、北市形成的南北向生態(tài)開(kāi)展軸；T型的開(kāi)發(fā)軸線，以綏江軸線與產(chǎn)業(yè)開(kāi)展軸線為主要開(kāi)發(fā)軸線；宏觀篇宏觀篇城鎮(zhèn)等級(jí)與職能規(guī)劃：城鎮(zhèn)規(guī)劃層次規(guī)劃類型鎮(zhèn)區(qū)名稱職能類型第一層次中心城區(qū)南街鎮(zhèn)與橫山鎮(zhèn)全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，富于地方特色的“竹鄉(xiāng)之城”與“山水之城；第二層次次中心城鎮(zhèn)石澗鎮(zhèn)與賓亨鎮(zhèn)縣域次中心城鎮(zhèn)，是廣寧縣的”南大門“，南部片區(qū)經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)中心，已發(fā)展油墨、紙張、塑料制品等外向型工業(yè)為主的工業(yè)型城鎮(zhèn)；第三層次中心鎮(zhèn)江屯鎮(zhèn)與聯(lián)合鎮(zhèn)廣寧縣北部的片區(qū)中心、經(jīng)濟(jì)中心、綜合商品貿(mào)易集散中心及交通樞紐，以發(fā)展外貿(mào)型加工工業(yè)為主，是一個(gè)工、農(nóng)、商綜合發(fā)展的商貿(mào)型城鎮(zhèn)；古水鎮(zhèn)廣寧縣西部片區(qū)的經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、交通、旅游中心，以資源型加工業(yè)為主導(dǎo)的綜合性城鎮(zhèn)，與洲仔鎮(zhèn)綜合考慮為一個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域；第四層次一般鎮(zhèn)北市鎮(zhèn)廣寧縣北部片區(qū)的旅游中心，以發(fā)展旅游、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)為主的山水生態(tài)城鎮(zhèn)；五和鎮(zhèn)以塑料再生工業(yè)、資源加工為主的工業(yè)型城鎮(zhèn)，是廣寧縣塑料再生工業(yè)基地；排沙鎮(zhèn)與譚布鎮(zhèn)資源型加工、工農(nóng)貿(mào)易型小城鎮(zhèn)；坑口鎮(zhèn)與赤坑鎮(zhèn)生態(tài)型城鎮(zhèn)，形成以農(nóng)、貿(mào)、旅游為主的綜合型小城鎮(zhèn)；木格鎮(zhèn)形成超越鎮(zhèn)域影響力的中等的一般城鎮(zhèn)，為資源型加工、工農(nóng)貿(mào)易型小城鎮(zhèn)；洲仔鎮(zhèn)與螺崗鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)型小城鎮(zhèn)；宏觀篇縣域交通體系規(guī)劃：規(guī)劃開(kāi)展揭茂高速與廣賀高速公路走線；規(guī)劃開(kāi)展貴廣快速鐵路；縣域交通組織，環(huán)城路、省道、縣道，縱橫貫穿各城鎮(zhèn)區(qū)域；“+”字型高速公路南北、東西軸線規(guī)劃，國(guó)道和省道為骨架，縣域農(nóng)村公路網(wǎng)絡(luò)將通達(dá)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和所有行政村；未來(lái)廣寧縣公路開(kāi)展的趨勢(shì)和特點(diǎn)是：打通斷頭路，盡快形成縣級(jí)干線交通骨架網(wǎng)，提高干線公路等級(jí)，便捷連接高速公路，便捷縣域及鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間的交流，帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)開(kāi)展；加大通達(dá)密度，通村公路建設(shè)以四級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)為主；宏觀篇廣寧縣整體開(kāi)展趨勢(shì)分析開(kāi)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)：優(yōu)勢(shì)：區(qū)位、交通、生態(tài)、資源等四大優(yōu)勢(shì)，為加快城鎮(zhèn)化發(fā)展、推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、融入珠三角1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)；三大產(chǎn)業(yè)、五大基地，注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；劣勢(shì)：地勢(shì)山多地少，土地資源不足、用地初期開(kāi)發(fā)建設(shè)成本高、環(huán)境敏感度較高；目前城鎮(zhèn)化水平不高，小城鎮(zhèn)規(guī)劃過(guò)小，不利于工業(yè)的聚集、服務(wù)業(yè)的成長(zhǎng)、農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移及“三農(nóng)”問(wèn)題的解決；機(jī)遇：預(yù)期交通條件的改善；迎接廣東省重點(diǎn)發(fā)展“雙轉(zhuǎn)移”戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇；挑戰(zhàn)：面臨區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)；面臨產(chǎn)業(yè)發(fā)展與引入新興產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；未來(lái)城鎮(zhèn)開(kāi)展定位與性質(zhì)： 城鎮(zhèn)未來(lái)開(kāi)展定位：肇慶市林漿紙一體化產(chǎn)業(yè)制造業(yè)基地；肇慶市重要的交通節(jié)點(diǎn)城市；現(xiàn)代化生態(tài)旅游城市，肇慶市重要的旅游節(jié)點(diǎn)城市，華南地區(qū)極具特色的生態(tài)休閑度假勝地；環(huán)境優(yōu)美的宜居城市、竹鄉(xiāng)城市與山水城市，市民安居樂(lè)業(yè)的家園和旅行者的樂(lè)園； 廣寧縣城鎮(zhèn)未來(lái)開(kāi)展性質(zhì)：打造全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以開(kāi)展造紙、建材及竹木加工業(yè)為主，并適當(dāng)開(kāi)展旅游業(yè)、及物流業(yè)，建設(shè)富于地方特色的“宜居之城”、“竹鄉(xiāng)之城”、及“山水之城”；宏觀篇根據(jù)相關(guān)政府材料顯示，廣寧縣之未來(lái)開(kāi)展重點(diǎn)趨勢(shì)為：著力推進(jìn)工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，不斷壯大工業(yè)經(jīng)濟(jì)，加快形成以制漿造紙、竹木加工、塑料加工三大產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群；大力開(kāi)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，加快開(kāi)展鎮(zhèn)級(jí)經(jīng)濟(jì)；努力提高招商引資水平，加快開(kāi)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)；積極抓好財(cái)稅金融工作，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健開(kāi)展；不斷改善根底設(shè)施，加速開(kāi)展城市經(jīng)濟(jì)；深入開(kāi)展精神文明建設(shè)，全面開(kāi)展社會(huì)事業(yè)，有效推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)開(kāi)展；加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保工作，促進(jìn)社會(huì)可持續(xù)開(kāi)展；維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定，構(gòu)建和諧廣寧；提高行政效能，建設(shè)實(shí)干、高效、廉潔政府；宏觀篇南街鎮(zhèn)宏觀市場(chǎng)概況南街鎮(zhèn)概況：南街鎮(zhèn)位于北江水系綏江中游，是廣寧縣人民政府所在地，地處全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；全鎮(zhèn)總面積189.3平方公里，其中耕地2.9萬(wàn)畝，山地28萬(wàn)畝，下轄18個(gè)村委會(huì)、5個(gè)社區(qū)居委會(huì)，總?cè)丝?2.3萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口4萬(wàn)人；全鎮(zhèn)交通、通信、電力、水利等根底設(shè)施完善，省道四聯(lián)線和縣道通往各鎮(zhèn)公路貫穿全鎮(zhèn)，鎮(zhèn)內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；目前城鎮(zhèn)金融、商貿(mào)、娛樂(lè)、餐飲等城市配套設(shè)施齊全，城鎮(zhèn)功能日臻完善；城鎮(zhèn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平：目前南街鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康開(kāi)展，一、二、三產(chǎn)業(yè)持續(xù)蓬勃開(kāi)展，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面進(jìn)步；全鎮(zhèn)現(xiàn)有民營(yíng)企業(yè)120多家，以造紙、皮具、五金、塑料、竹制品工藝等主要行業(yè)，正向產(chǎn)業(yè)化方向開(kāi)展；“三高”農(nóng)業(yè)開(kāi)展迅猛，全鎮(zhèn)沙糖桔種植面積4.2萬(wàn)畝，現(xiàn)全鎮(zhèn)有50畝以上規(guī)劃的沙糖桔農(nóng)業(yè)基地280多個(gè)，其它西瓜、石榴、南華李等優(yōu)質(zhì)水果5000多畝，年養(yǎng)殖生豬10多萬(wàn)頭、山地雞120多萬(wàn)只，生豬、山地雞大型養(yǎng)殖基地60多個(gè)，以形成沙糖桔種植為主的“果業(yè)”和生豬、山地雞“養(yǎng)殖業(yè)”之規(guī)模，成為全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；以竹海大觀、寶錠山景區(qū)為主的竹生態(tài)旅游輻射帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，目前全鎮(zhèn)旅游、商貿(mào)、飲食效勞等行業(yè)繁榮興旺；〔據(jù)相關(guān)政府資料〕2004年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值2.94億元、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值0.97億元、農(nóng)村人均純收入4204元、國(guó)稅收入955萬(wàn)元；隨著全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速開(kāi)展，預(yù)計(jì)2010年，全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值到達(dá)15.6億元、年均增長(zhǎng)率14%，其中工業(yè)總產(chǎn)值年均增長(zhǎng)22%、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值年均增長(zhǎng)7%，固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)18%，農(nóng)民人均純收入年均增長(zhǎng)4.8%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)8%；市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇縣域整體房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展現(xiàn)狀與供求趨勢(shì)分析縣域整體房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：〔根據(jù)06年《廣寧縣城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃》材料〕至2005年底，城區(qū)住房總建筑面積總量為220萬(wàn)m2，其中，直管公房面積0.36萬(wàn)m2，通過(guò)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)建造的商品住房46萬(wàn)m2，城區(qū)戶籍人口11萬(wàn)人，按戶籍人口計(jì)人均住房建筑面積為20m2/人；根據(jù)規(guī)劃顯示：2006年—2010年，規(guī)劃期內(nèi)之城區(qū)建設(shè)各類住房目標(biāo)：城區(qū)方案建設(shè)各類住房總建筑面積50.96萬(wàn)m2，其中(以下為萬(wàn)平方米)城區(qū)方案建設(shè)各類住房總套數(shù)約5353套，其中：其中，方案住房建設(shè)按區(qū)域分布：縣域舊城區(qū)計(jì)劃住房建設(shè)縣域新城區(qū)計(jì)劃住房建設(shè)套數(shù)（套）面積（萬(wàn)m2）套數(shù)（套）面積（萬(wàn)m2）商品住房203119.82286227.93保障住房3002.091601.12規(guī)劃期內(nèi)，政府重點(diǎn)開(kāi)展普通商品住房，并自2006年11月1日起政策規(guī)定：凡新批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，戶型建筑面積90m2以下〔含經(jīng)濟(jì)適用住房〕，須到達(dá)開(kāi)發(fā)總建面積的70%以上；經(jīng)濟(jì)適用住房嚴(yán)格控制中、小戶型，中型戶型面積控制在80m2左右、小型戶型面積控制在60m2左右；規(guī)劃期內(nèi)〔2006年—2010年〕之城區(qū)住房建設(shè)年度方案為：市場(chǎng)篇縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展規(guī)劃重點(diǎn)： 〔根據(jù)06年《廣寧縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》材料〕規(guī)劃中心城區(qū)在適當(dāng)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)適用住房的同時(shí)，合理開(kāi)展中高檔商品房，培育中心城區(qū)中高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加酒店產(chǎn)權(quán)式商品房的建設(shè)，適應(yīng)旅游產(chǎn)業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的需要；規(guī)劃期內(nèi)，城區(qū)住房用地方案供給總量為29.23萬(wàn)m2，其中商品住房用地26.19萬(wàn)m2、保障住房用地3.04萬(wàn)m2；年度商品住房用地政策性保障住房用地合計(jì)經(jīng)濟(jì)適用房用地廉租住房用地20065.480.520.50.0220075.030.630.560.0720085.310.650.580.0720095.210.60.530.0720105.160.640.570.07合計(jì)26.193.042.740.3規(guī)劃期內(nèi)，住房用地供給年度方案：〔單位：萬(wàn)m2)年度用地總量新增用地中小套型中低價(jià)位存量用地20065.483.180.522.320075.033.082.331.9520085.313.201.982.1120095.213.632.521.5820105.163.12.422.06合計(jì)26.1916.199.7610其中商品住房用地供給年度方案：〔單位：萬(wàn)m2)市場(chǎng)篇根據(jù)《廣寧縣城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，各類居住建筑的容積率規(guī)定為：低層住宅，新區(qū)容積率不大于0.7，舊城區(qū)容積率不大于0.9；多層、中高層住宅，新區(qū)容積率不大于1.7，舊城區(qū)容積率不大于2.0；高層住宅，新區(qū)容積率不大于3.5，舊城區(qū)容積率不大于4.0；縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展現(xiàn)狀：近年來(lái)，廣寧縣圍繞“生態(tài)竹鄉(xiāng)”建設(shè)，樹(shù)立經(jīng)營(yíng)城市的理念，注重研究城市規(guī)劃和開(kāi)展，加快城區(qū)擴(kuò)建步伐，大力開(kāi)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，加快推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為加快縣域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的有力支撐；廣寧縣先后建成城東花園、雅豪苑、五一花園，清華園、城東清華園、畔河灣、萬(wàn)豐廣場(chǎng)、萬(wàn)景豪苑和華鴻商城等樓盤，旅游、餐飲、物流、中介效勞、文化娛樂(lè)等第三產(chǎn)業(yè)快速開(kāi)展；〔根據(jù)相關(guān)房管局?jǐn)?shù)據(jù)〕2007年，共完成開(kāi)發(fā)投資8300萬(wàn)元、同比增長(zhǎng)31%，銷售面積6.7萬(wàn)m2、同比增長(zhǎng)26%，銷售金額1.2億元、同比增長(zhǎng)34%；市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展布局概況從廣寧縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃結(jié)構(gòu)上看，全鎮(zhèn)總體商業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)主要分為四大方面：南街鎮(zhèn)：作為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，結(jié)合資源優(yōu)勢(shì)，不斷完善城鎮(zhèn)配套功能設(shè)施，重點(diǎn)開(kāi)展全鎮(zhèn)富有地方特色的旅歐、商貿(mào)、餐飲效勞等行業(yè)市場(chǎng)；石澗鎮(zhèn)：作為次中心城鎮(zhèn)，廣寧南部片區(qū)的經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)中心，重點(diǎn)開(kāi)展油墨、紙張、塑料制品等外向型專業(yè)市場(chǎng)；北市鎮(zhèn)：作為廣寧北部片區(qū)的旅游中心，充分開(kāi)展資源優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)開(kāi)展旅游、度假、商貿(mào)等旅游產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)；其它鎮(zhèn)：均結(jié)合各鎮(zhèn)資源優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，以開(kāi)展工業(yè)、農(nóng)業(yè)、加工業(yè)及貿(mào)易等資源性商業(yè)市場(chǎng)為主；從目前縣城〔南街鎮(zhèn)〕之商業(yè)布局上看：南街鎮(zhèn)之商業(yè)，主要以“十字街”為中心、四條延伸商業(yè)街為主；包括：中華西路：以個(gè)體經(jīng)營(yíng)商鋪為主，主要滿足周邊鄉(xiāng)村居民日常需求；中華中/東路：縣城主要商業(yè)街，集中品牌業(yè)態(tài)，主要滿足居民休閑購(gòu)物、旅游消費(fèi)等需求；新寧南路：縣城傳統(tǒng)商業(yè)街，以成為縣城的中心商業(yè)區(qū)域，以群眾品牌為主，主要滿足居民休閑購(gòu)物、旅游消費(fèi)等需求；新寧北路：屬于中心商業(yè)街的后段，以中醫(yī)院為分界，前段以延續(xù)商業(yè)街形式為主，后段以綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、及居民生活配套商業(yè)為主；其它商業(yè)區(qū)域包括：南東一路：位于廣玉路延伸之主干規(guī)劃路，集中政府機(jī)構(gòu)、銀行、旅業(yè)等，以餐飲業(yè)為主要商業(yè)形態(tài)；環(huán)城西路：位于街心公園對(duì)面，以五金、建材商業(yè)為主，附帶日常生活配套商業(yè)及餐飲；南坤一路：以滿足周邊居民及旅業(yè)游客之日常需求商業(yè)為主；市場(chǎng)篇從縣城目前之商業(yè)業(yè)態(tài)與商家組合上看：目前縣城主要的商業(yè)業(yè)態(tài)，主要由以下幾種組成：以一般服裝、皮具、鞋類、及普通日用商品為主要零售業(yè)態(tài)；目前縣城內(nèi)的零售業(yè)品牌，主要以國(guó)內(nèi)二、三線品牌為主，品牌形象、檔次均較為一般；市場(chǎng)篇以檔次、形象、規(guī)模均較為一般的電影院、康體城等為主之娛樂(lè)業(yè)態(tài)；縣城內(nèi)缺少具特色、具檔次、具異國(guó)風(fēng)情之餐飲業(yè)態(tài)；縣城內(nèi)的電子/數(shù)碼/IT產(chǎn)品業(yè)態(tài)，多較為零散，不夠集中、不夠?qū)I(yè)形象，較難吸引一些國(guó)際頂尖品牌產(chǎn)品的長(zhǎng)期進(jìn)駐；市場(chǎng)篇目前縣城內(nèi)的主要商業(yè)場(chǎng)所之業(yè)態(tài)與商家組合多較為散亂，多存在檔次不高、形象一般、消費(fèi)環(huán)境較差、市場(chǎng)輻射力不強(qiáng)等問(wèn)題；1從目前縣城內(nèi)經(jīng)營(yíng)中的主要商業(yè)場(chǎng)所看，普遍形象不高、檔次較低、缺乏鮮明的主題定位、場(chǎng)內(nèi)之業(yè)態(tài)組合多較為零散；此類商業(yè)場(chǎng)所雖多位于鎮(zhèn)中心的集中商業(yè)區(qū)域內(nèi)，但其市場(chǎng)的輻射力相比照較低，除能滿足當(dāng)?shù)厥忻竦娜粘ＯM(fèi)與休閑購(gòu)物等根本需求外，較難形成足夠的主題吸引力，而未能有效覆蓋周邊鎮(zhèn)區(qū)、甚至更遠(yuǎn)的區(qū)域目標(biāo)客戶群體；市場(chǎng)篇除了縣城內(nèi)傳統(tǒng)的商業(yè)集中區(qū)域與商業(yè)集中場(chǎng)所等，目前區(qū)域內(nèi)仍未有出現(xiàn)一個(gè)具一定規(guī)模、較具主題性、表現(xiàn)異國(guó)風(fēng)情、完善的商業(yè)規(guī)劃、及擁有一些較知名度高、形象檔次高之品牌商家等優(yōu)勢(shì)的大型社區(qū)主題商業(yè)街；1以上的社區(qū)商業(yè)之形象均較為一般；2 業(yè)態(tài)規(guī)劃與組合多較為凌亂；3整體經(jīng)營(yíng)管理相對(duì)較差；4工程整體缺乏鮮明的主題定位；5缺乏統(tǒng)一、有效的形象包裝等；市場(chǎng)篇中華中路：總體定位縣城主要中心商業(yè)街主要業(yè)態(tài)品牌服裝、鞋類、電影院、大型超市、南天商場(chǎng)、時(shí)代商場(chǎng)、華中購(gòu)物城等主要特點(diǎn)屬于廣寧十字街商圈縣城主要商業(yè)區(qū)域之開(kāi)展現(xiàn)狀分析市場(chǎng)篇中華東路：總體定位縣城主要中心商業(yè)街主要業(yè)態(tài)前段以通訊、服裝、超市為主，后段以書(shū)店、文具為主，以五金雜貨為輔等主要特點(diǎn)屬于廣寧十字街商圈市場(chǎng)篇新寧南路：總體定位縣城中心傳統(tǒng)商業(yè)街主要業(yè)態(tài)品牌服裝、手機(jī)專賣、電器城、化妝品、鞋業(yè)、藥店、文化商貿(mào)城等主要特點(diǎn)屬于廣寧十字街商圈，集中傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣市場(chǎng)篇新寧北路：總體定位縣城地區(qū)性商業(yè)街主要業(yè)態(tài)以中醫(yī)院為界，前段延伸新寧南路商業(yè)形態(tài)，后段以綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、藥材市場(chǎng)及生活配套用品業(yè)態(tài)為主主要特點(diǎn)商業(yè)與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)混合經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)較亂，整體檔次低，周邊消費(fèi)力較弱市場(chǎng)篇五二路（五一商業(yè)街）：總體定位以五一大市場(chǎng)及匯豐超市為中心，延伸周邊各大樓盤項(xiàng)目的首層商業(yè)主要業(yè)態(tài)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型超市、銀行、煙酒、雜貨、通訊、、婚紗影樓、小型餐飲等主要特點(diǎn)自發(fā)形成“五一商圈”屬于貫穿環(huán)城西路的商業(yè)街，周邊擁有多個(gè)樓盤項(xiàng)目市場(chǎng)篇南東一路：主要業(yè)態(tài)以餐飲、旅業(yè)業(yè)態(tài)為主主要特點(diǎn)為主干規(guī)劃路，集中政府機(jī)構(gòu)、銀行等市場(chǎng)篇其他商業(yè)區(qū)域之開(kāi)展現(xiàn)狀：環(huán)城西路：總體定位以五金、建材專業(yè)市場(chǎng)主要業(yè)態(tài)以五金、建材、裝修材料為主，以生活配套、小型餐飲為輔南坤大道：總體定位以滿足周邊居民及旅業(yè)游客日常消費(fèi)為主主要業(yè)態(tài)餐飲、水果、小五金、日用百貨、書(shū)店、賓館等主要特點(diǎn)周邊較多學(xué)生群體，及居民密集，沒(méi)有大型百貨超市，缺少品牌店中華西路：總體定位以日常配套生活用品為主主要業(yè)態(tài)服裝、手機(jī)、水果、發(fā)廊、飾品、面包店、五金店、文具店等主要特點(diǎn)周邊較多學(xué)生群體，及居民密集，沒(méi)有大型百貨超市，缺少品牌店市場(chǎng)篇縣城主要商業(yè)工程開(kāi)展現(xiàn)狀分析竹鄉(xiāng)商場(chǎng)：地理位置烈士陵園對(duì)面產(chǎn)品分析圓弧形歐式建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)組合以服裝零售為主輻射范圍以十字街為中心，延伸周邊商業(yè)路段，輻射周邊居民目標(biāo)群體縣城居民項(xiàng)目綜述優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目外觀較好位置稍偏離十字街商業(yè)中心市場(chǎng)篇南國(guó)商場(chǎng)：地理位置中華中路產(chǎn)品分析普通的商場(chǎng)布置，場(chǎng)內(nèi)通道搭建鐵皮蓋頂業(yè)態(tài)組合包括服裝、鞋類、音像等輻射范圍以十字街商業(yè)中心周邊為主目標(biāo)群體當(dāng)?shù)鼐用耥?xiàng)目綜述優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)位置較好業(yè)態(tài)品牌檔次較低市場(chǎng)篇萬(wàn)豐商業(yè)中心〔好宜家購(gòu)物中心〕：地理位置街心花園項(xiàng)目定位縣城商業(yè)中心廣場(chǎng)產(chǎn)品分析配套大型活動(dòng)廣場(chǎng)，風(fēng)格較為現(xiàn)代業(yè)態(tài)組合大型超市、電訊、特色餐飲、服裝零售、化妝品、布藝等輻射范圍縣城及周邊鎮(zhèn)區(qū)目標(biāo)群體縣城居民及周邊居民項(xiàng)目綜述優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)規(guī)模大、交通便利、業(yè)態(tài)較齊業(yè)態(tài)組合較雜亂市場(chǎng)篇文化商貿(mào)購(gòu)物城：地理位置新寧南路產(chǎn)品分析藍(lán)色玻璃外立面，外觀較為過(guò)時(shí)業(yè)態(tài)組合百貨、服裝零售、精品、娛樂(lè)城等輻射范圍以噴泉廣場(chǎng)為中心輻射周邊目標(biāo)群體縣城居民項(xiàng)目綜述優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)位置較好外觀形象較差，內(nèi)部裝修殘舊市場(chǎng)篇時(shí)代購(gòu)物城：地理位置中華中路產(chǎn)品分析外觀形象于當(dāng)?shù)剌^為時(shí)尚業(yè)態(tài)組合主要以服裝零售為主輻射范圍縣城區(qū)域目標(biāo)群體縣城居民項(xiàng)目綜述優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)外觀形象較時(shí)尚，管理較規(guī)范缺乏著名品牌進(jìn)駐結(jié)論篇結(jié)論篇調(diào)研綜合性結(jié)論研判從宏觀方面：廣寧縣擁有區(qū)位、交通、生態(tài)、資源等四大優(yōu)勢(shì)，為融入珠三角1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈奠定鞏固的根底；三大產(chǎn)業(yè)、五大基地，注重產(chǎn)業(yè)開(kāi)展規(guī)劃，促進(jìn)了城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展；全縣交通網(wǎng)絡(luò)條件不斷完善，加速迎接了廣東省“雙轉(zhuǎn)移”之戰(zhàn)略開(kāi)展機(jī)遇；縣城〔南街鎮(zhèn)〕地處全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，區(qū)域內(nèi)金融、商貿(mào)、餐飲、娛樂(lè)等城市配套設(shè)施齊全，城市功能日臻完善；從經(jīng)濟(jì)方面：2007年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值45.36億元，同比增長(zhǎng)12.%，經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展取得成效；工業(yè)開(kāi)展速度加快，成為推動(dòng)全縣經(jīng)濟(jì)的主動(dòng)力；農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)開(kāi)展，農(nóng)民人均純收入同比增長(zhǎng)5%，