資產(chǎn)評估學(xué) （全套課件190P）

資產(chǎn)評估學(xué)首經(jīng)貿(mào)財政稅務(wù)學(xué)院評估系學(xué)期教學(xué)內(nèi)容教學(xué)目的對資產(chǎn)評估的基本概念、理論、評估方法有較全面而深入的掌握；

通過一定量的案例和企業(yè)資產(chǎn)評估的討論，使同學(xué)們對如何對企業(yè)資產(chǎn)進行評估的能力得到一定程度的鍛煉和提高。考試方式:平時學(xué)習(xí)表現(xiàn)15%作業(yè)15%期終考試70%

資產(chǎn)評估學(xué)第一章總論一、資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估是一種市場化和動態(tài)化的價值鑒證行為資產(chǎn)評估鑒證的是資產(chǎn)的價值，而資產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)則是資產(chǎn)的價格。資產(chǎn)

評估資產(chǎn)評估是由專業(yè)評估機構(gòu)和評估人員依照國家有關(guān)法律及相關(guān)經(jīng)濟信息，遵循特定規(guī)則，按照相關(guān)程序，根據(jù)特定目的選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)的方法對相關(guān)資產(chǎn)價值做出評定和估量的鑒證行為。二、資產(chǎn)評估的基本要素三、資產(chǎn)評估的特點現(xiàn)實性－－是對被估資產(chǎn)價值確認的現(xiàn)實基礎(chǔ)資產(chǎn)評估以評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)是否現(xiàn)實存在為依據(jù)，對現(xiàn)實存在的資產(chǎn)進行相應(yīng)的價值評估活動。資產(chǎn)評估是以資產(chǎn)現(xiàn)實狀態(tài)為基礎(chǔ)反映出來?，F(xiàn)實性強調(diào)的是客觀存在。市場性－－是對被估資產(chǎn)價值確認的市場基礎(chǔ)資產(chǎn)評估活動來源于市場資產(chǎn)評估的主要信息來源于市場資產(chǎn)評估作價結(jié)果必須接受市場的檢驗預(yù)測性是指資產(chǎn)現(xiàn)實價值的確認依賴于對資產(chǎn)未來繼續(xù)利用價值的預(yù)測。公正性－－評估結(jié)論對雙方當(dāng)事人來講是公正的評估作價的全過程按照公允及法定的準(zhǔn)則和規(guī)范化程序進行，有評估原則，評估依據(jù)和評估程序作保證，具有行業(yè)公允的業(yè)務(wù)規(guī)范。評估作價的模擬交易過程和相關(guān)信息來源是市場化的，由此得出的評估結(jié)論必須接受市場的檢驗。評估主體的身份是獨立于產(chǎn)權(quán)交易雙方之外的第三者。咨詢性－－評估結(jié)論是一種專業(yè)化的估價意見四、資產(chǎn)評估的對象和特點會計學(xué)的角度看待資產(chǎn)資產(chǎn)評估的角度看待資產(chǎn)資產(chǎn)必須由某一特定權(quán)力主體擁有或控制資產(chǎn)對于特定主體來說具有獲利能力資產(chǎn)能夠用貨幣計量資產(chǎn)是指企業(yè)所擁有或者控制的能以貨幣計量的經(jīng)濟資源，包括財產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。（一）資產(chǎn)的分類按有無實體性態(tài)分類：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)按是否具有綜合獲利能力分類：單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)按能否獨立存在分類：可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)（二）資產(chǎn)評估的分類按評估對象的不同劃分，可分為單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容分類，可分為評估、評估復(fù)核和評估咨詢?nèi)?。按資產(chǎn)評估活動于《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》的關(guān)系分類，可分為完全評估和限制評估兩類。五、資產(chǎn)評估的目的一般目的：為資產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方提供擬交易資產(chǎn)的公允價值特殊目的：滿足不同的經(jīng)濟業(yè)務(wù)的要求引發(fā)資產(chǎn)評估特定目的的經(jīng)濟行為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中外合資合作企業(yè)兼并企業(yè)清算企業(yè)出售抵押企業(yè)聯(lián)營擔(dān)保股份經(jīng)營企業(yè)租賃資產(chǎn)評估的價值類型概念

是指資產(chǎn)評估活動所確認的資產(chǎn)價值其屬性和表現(xiàn)形式，是對資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定。分類重置成本現(xiàn)行市價收益現(xiàn)值清算價格六、資產(chǎn)評估的假設(shè)前提交易假設(shè)公開市場假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)清算假設(shè)（一）資產(chǎn)評估的工作原則科學(xué)性原則公平性原則專業(yè)型原則可行性原則七、（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則預(yù)期收益原則供求原則貢獻原則替代原則八、資產(chǎn)評估與會計核算的聯(lián)系與區(qū)別資產(chǎn)評估與會計核算的聯(lián)系對象相同計量標(biāo)準(zhǔn)一致資料來源有聯(lián)系結(jié)果可以互為依據(jù)區(qū)別職能不同發(fā)生條件不同服務(wù)主體不同價值確認方法不同執(zhí)行者不同資產(chǎn)評估基本方法第二章本章基本要求掌握資產(chǎn)評估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項參數(shù)指標(biāo)的確定方法，熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評估方法間的關(guān)系。能夠運用三種基本方法對常見的資產(chǎn)進行評估。本章重點對資產(chǎn)評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評估方法的關(guān)鍵。本章難點對收益法評估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個基本指標(biāo)在實踐中的取得方法和途徑。資產(chǎn)評估方法如何做資產(chǎn)評估過程結(jié)構(gòu)圖評估環(huán)境—社會—經(jīng)濟—法律形成問題評價指標(biāo)綜合分析選擇實施意見1234567目的與動機1資料收集2鑒定與評價3假設(shè)前提4定量估算5結(jié)果分析6得出結(jié)論7活動過程思維過程資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準(zhǔn)日過去未來成本法市場法收益法市場法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價指數(shù)法功能重置成本法統(tǒng)計分析法觀察法使用年限法

直接價值法

收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評估方法體系第一節(jié)市場法一、基本思路

市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估思路。

市場法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一

四、操作程序確定被評估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產(chǎn)實體特征和質(zhì)量、成交時間等。2.參照物數(shù)量：三個以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素。2.指標(biāo)對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎(chǔ)，將各項差異指標(biāo)進行調(diào)整，得出初評結(jié)果。對初評結(jié)果進行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。相關(guān)參數(shù)五、常見的評估方法

直接法是指能夠在市場上找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，或被評估資產(chǎn)的取得時間與評估基準(zhǔn)日非常接近且市場價格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產(chǎn)的評估值的評估方法。

1、直接比較法

1、如果與被評估資產(chǎn)相同的參照物在評估基準(zhǔn)日同時存在多種交易價格時，應(yīng)當(dāng)選用價格最低的一種。2、如果參照物價格變動幅度過大，可在分析參照物價格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。直接法應(yīng)當(dāng)注意以下問題：

類比法，又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進行差異調(diào)整，來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。2、類比調(diào)整法關(guān)鍵字：客體、參照物、差異、調(diào)整類比法的基本計算公式為：被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×調(diào)整系數(shù)被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×（1＋調(diào)整率）1.時間因素。

時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日時間上的不一致所導(dǎo)致的差異。

如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)參照物的主要差異因素有：2.區(qū)域因素。

區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。當(dāng)評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×區(qū)域因素修正系數(shù)

參照物的主要差異因素有：3.功能因素。

功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。當(dāng)評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×功能差異修正系數(shù)

參照物的主要差異因素有：4．交易情況。

交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。當(dāng)評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易情況修正系數(shù)

參照物的主要差異因素有：5．個別因素。個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×個別因素修正系數(shù)

參照物的主要差異因素有：如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)

×區(qū)域因素修正系數(shù)

×功能差異修正系數(shù)

×交易情況修正系數(shù)

×個別因素修正系數(shù)參照物的主要差異因素有：3、市盈率法

適用于整體資產(chǎn)評估

市盈率法是指以作為參照物的上市公司市盈率為倍數(shù)，以此倍數(shù)與整體被估資產(chǎn)的收益相乘，借以確定被估資產(chǎn)價值的方法。被估資產(chǎn)評估值＝被估對象收益額×參照物市盈率優(yōu)點：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。六、市場途徑的優(yōu)缺點缺點：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評估。案例1：某待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準(zhǔn)日為2003年2月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進行對比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。問：可否采用市場法進行評估，如果可以，則評估值應(yīng)該是多少？案例1分析分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。

評估值=160×150/210=114.29(萬元)案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準(zhǔn)日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。案例2分析分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應(yīng)采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標(biāo)上，所以只對時間差異進行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房價格與2001年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)案例3：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設(shè)備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準(zhǔn)日為2002年8月。案例3分析分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場價值。經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為：資產(chǎn)評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）案例4：待估資產(chǎn)為某機器設(shè)備，其生產(chǎn)時間為1990年，評估基準(zhǔn)日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機器設(shè)備和待估設(shè)備型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時間為2002年12月，交易價格為124000元，該機器設(shè)備的生產(chǎn)時間為1995年。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年。參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年。分析：資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應(yīng)采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過對成新率指標(biāo)的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%案例4分析參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15)×100%=65%則待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計算：資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率）該待估設(shè)備的評估值為：評估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)

第二節(jié)、成本法

以被評估資產(chǎn)的重置價值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準(zhǔn)日這段時間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評估價值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進行的分析和判斷。

一、基本思路二、基本方法資產(chǎn)評估值＝被評估資產(chǎn)重置成本被評估資產(chǎn)重置成本—資產(chǎn)實體性貶值資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值＝×成新率或三、基本原理資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本四、理論依據(jù)1.資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的取得成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價值越大。

2.資產(chǎn)的價值是一個變量。資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。

1、被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)

2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料

3、形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的五、基本前提搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成六、操作程序確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評估值確定評估對象確定被評估資產(chǎn)的重置成本重置成本評估方法七、常見的評估方法重置核算法物價指數(shù)法功能價值法統(tǒng)計分析法功能成本線性函數(shù)法功能成本指數(shù)法各種貶值評估方法實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值觀察法使用年限法修復(fù)費用法復(fù)原重置成本更新重置成本

（一）重置成本及其估算方法

（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費用項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法?；驹恚?、重置成本的估算方法

計算公式重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構(gòu)成：

材料成本人工成本制造費用資金成本合理利潤取得成本構(gòu)成：

購買價格安裝調(diào)試費運雜費人工費間接成本構(gòu)成：

取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設(shè)計制圖等費用例1：待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設(shè)備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。評估人員分析認為，被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設(shè)備，其重置成本應(yīng)包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設(shè)備的重置成本為：重置成本=購買價格+運費+安裝成本

=180000+5000+20000=205000（元）例2：被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。問：該設(shè)備的重置成本是多少？（1）計算直接成本購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計算間接成本間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上，通過價格變動指數(shù)，將其調(diào)整為評估基準(zhǔn)日時的重置成本。（2）物價指數(shù)法基本原理資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價變動指數(shù)計算公式分類物價指數(shù)個別物價指數(shù)綜合物價指數(shù)物價變動指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評估基準(zhǔn)日物價指數(shù)資產(chǎn)購建時物價指數(shù)＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年環(huán)比價格指數(shù)）某機床于1994年購置安裝，賬面原值為16萬元。1996年進行一次改造，改造費用為4萬元；1998年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù)1994年為1.05，1996年為1.28，1998年為1.35，1999年為1.60。要求：計算該機床1999年的重置成本例題重置成本計算表時間投資費用(萬元)物價指數(shù)（%）物價變動指數(shù)（%）

重置成本（萬元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.381999

1.601.60/1.60=1合計

31.7物價指數(shù)法的特點（3）功能價值法

參照物功能價值被評資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)能力）是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，購建成本也應(yīng)相同。理論假設(shè)計算方法A功能成本線性函數(shù)法

P=a＋b×F能力F價格P例：被評估資產(chǎn)為一臺經(jīng)改進的鍛壓設(shè)備。該設(shè)備由50噸壓力機改裝而成，生產(chǎn)能力為70噸。經(jīng)調(diào)查，市場上有系列壓力機出售，其能力與價格如表所示：能力F噸3510305080100150價格萬元3335406085115130175用最小二乘法求得：a=31.67b=0.98則直線方程為：P=31.67+0.98F被評估設(shè)備能力為F=70噸，可得：重置成本P=31.67+0.98×70=100.27（萬元）B功能成本指數(shù)法

重置成本參照資產(chǎn)重置成本被評資產(chǎn)的生產(chǎn)能力參照資產(chǎn)的生產(chǎn)能力＝x×4、統(tǒng)計分析法基本原理某類抽樣資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的重置成本計算公式∑某類資產(chǎn)的歷史成本被評估資產(chǎn)的重置成本＝某類抽樣資產(chǎn)的重置成本某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本×例題：被評估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購入，并同時投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設(shè)備的重置成本為：該類通用設(shè)備的重置成本=1200×80/50=1920（萬元）（二）各種貶值及其估算方法1、實體性貶值及其估算方法2、功能性貶值及其估算方法3、經(jīng)濟性貶值及其估算方法1、實體性貶值及其估算方法決定實體性貶值的因素有：①使用時間②使用率，也叫利用率③資產(chǎn)本身的質(zhì)量④維修保養(yǎng)程度是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值（1）觀察法計算公式為：資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×（1—成新率）通過觀察確定新舊程度主要觀察被評估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度形體物理變化程度機器設(shè)備評估主要包括：機器的長度、厚度、水平度、垂直度、強度硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。房屋建筑物評估主要包括：墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等（2）公式法（使用年限法）資產(chǎn)的實體性貶值=（重置成本—預(yù)計殘值）

×實際已使用年限÷總使用年限（實際已使用年限+尚可使用年限）名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間×100％2、功能性貶值及其估算方法3、經(jīng)濟性貶值的估算經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟?fàn)幖觿。鐣傂枨鬁p少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費用直線上升；估算方法：A經(jīng)濟性貶值＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見的經(jīng)濟收益損失額×現(xiàn)值系數(shù)B經(jīng)濟性貶值率=[1—（實際使用生產(chǎn)能力

/額定生產(chǎn)能力）X]×100%

經(jīng)濟性貶值額=（重置成本—實體性貶值

—功能性貶值）×經(jīng)濟性貶值率機器設(shè)備評估第三章

機器設(shè)備評估

機器設(shè)備評估概述機器設(shè)備評估的成本法機器設(shè)備評估的市場法機器設(shè)備評估的收益法一、機器設(shè)備評估概述機器設(shè)備評估概述

二、機器設(shè)備評估的基本程序三、成本法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用機器設(shè)備評估中最普遍、最重要的方法機器設(shè)備評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟型貶值機器設(shè)備重置成本含義復(fù)原重置成本更新重置成本直接成本間接成本

機器設(shè)備重置成本的具體構(gòu)成項目成本法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用

重置成本的估算

細分加和法價格指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法（一）機器設(shè)備重置成本的測算機器設(shè)備重置成本的測算

機器設(shè)備實體性貶值的估算修復(fù)費用法注意區(qū)分可修復(fù)性損耗和不可修復(fù)性損耗測算機器設(shè)備實體貶值測算應(yīng)注意的問題注意其中是否有功能性貶值或經(jīng)濟性貶值因素，不要重復(fù)計算綜合分析測算方法，調(diào)整到合理的貶值率

四、市場法、收益法

在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用

市場法

直接匹配法可比因素比較法成本百分率比較法收益法單項設(shè)備評估通常不采用收益法評估自成體系的成套設(shè)備、生產(chǎn)線，以及可以單獨作業(yè)的車輛等設(shè)備，特別是租賃的設(shè)備可以采用收益法建筑物及在建工程評估第四章

建筑物及在建工程評估建筑物評估概述建筑物價格及其影響因素建筑物評估的方法成本法收益法市場法在建工程評估

一、建筑物評估概述

土地的特性

自然特性：位置固定性；質(zhì)量差異性；不可再生性；效用永續(xù)性經(jīng)濟特性：供給稀缺性；可壟斷性；利用多方向性；效益級差性土地使用權(quán)土地所有權(quán)與使用權(quán)相關(guān)概念：出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地出讓年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教科文衛(wèi)體50年；商旅娛40年；綜合其他50年。二、房地產(chǎn)特性

地價是地租的資本化地價是權(quán)益價格地價具有增值性地價與用途相關(guān)地價具有個別性地價具有可比性三、地價的特征四、房地產(chǎn)價格種類按實物形態(tài)劃分

﹡土地價格基準(zhǔn)地價標(biāo)定地價

﹡建筑物價格

——不包含土地價格商品房價格

﹡房地產(chǎn)價格經(jīng)濟適用房價格動遷房價安居工程房價職工購買現(xiàn)住房價房地產(chǎn)價格種類

根據(jù)價格形成方式分類：市場交易價格；評估價格按交易方式分類：拍賣價格；招標(biāo)價格；協(xié)議價格根據(jù)權(quán)益分類：所有權(quán)價格；使用權(quán)價格；其他權(quán)利價格（一）經(jīng)營性房地產(chǎn)用地出讓方式

主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌三種土地招拍掛的共同特點是：采用市場競爭機制顯化土地的真實價格，“出價高者得地”是招拍掛共同的游戲規(guī)則。1、掛牌出讓的優(yōu)缺點

2、拍賣出讓的優(yōu)缺點

優(yōu)點：土地拍賣出讓給我國土地市場發(fā)展帶來了生機和活力?！俺鰞r高者得地”是拍賣出讓的最顯著特點，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價值最大化，土地的經(jīng)濟價值得以充分顯現(xiàn)。缺點：過分追求土地的市場價值，政府無法控制市場成交價，更談不上充分發(fā)揮政府對資源的調(diào)控職能。

3、招標(biāo)出讓的優(yōu)缺點

優(yōu)點：招標(biāo)的評估過程中，衡量投標(biāo)方案最主要因素并不是地價，而是外界環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)施建設(shè)等綜合指標(biāo)。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家等五人以上組成，較能體現(xiàn)中標(biāo)的合理性和科學(xué)性。缺點：容易被人為因素操控，處理不當(dāng)就會演化成暗箱操作。

（二）房地產(chǎn)價格種類

根據(jù)價格表示單位：總價；單價；樓面地價樓面地價=土地總價格/建筑總面積

=土地單價/容積率容積率=建筑總面積/建筑占地面積有關(guān)“容積率”所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。

物業(yè)類型參考容積率

獨幢0.4-0.5

聯(lián)排0.7-0.8

多層1.2-1.5

小高層（12層）2.5-3

高層（13層以上）3.5-5容積率與社區(qū)規(guī)模

北辰小湯山（0.21）——大規(guī)模社區(qū)69萬平方米碧盛花園（0.4）——小規(guī)模社區(qū)8.5萬平方米容積率與規(guī)劃布局

朗琴園（4）

——高層板樓，3萬平米圍合式布局中心園林“賣點”，部分東西朝向，需較好的銷售策略容積率與建筑密度

瀛海名居（0.88）——多層電梯公寓卡爾生活館（0.62）——townhouse合法原則最有效使用原則：合法范圍內(nèi)供需原則：受到一定的限制替代原則：是市場法的理論基礎(chǔ)房地合一原則評估基準(zhǔn)期原則五、房地產(chǎn)評估的原則

六、房地產(chǎn)價格的影響因素

一般因素供求因素；經(jīng)濟因素；人口因素；社會因素；行政因素；心理因素區(qū)域因素商服繁華因素；道路通達因素；交通便捷因素；城市設(shè)施狀況因素；環(huán)境因素個別因素土地個別因素建筑物個別因素七、房地產(chǎn)評估的成本法

（一）重置成本測算方法重編預(yù)算法

——準(zhǔn)確度高，工作量大預(yù)決算調(diào)整法

——工作效率高，歷史資料要求完整指數(shù)調(diào)整法

——須選用類別價格指數(shù)市場價格調(diào)查法

——價格信息須分析比較后使用（二）建筑物貶值測算實體性貶值

＊使用年限法

＊評分法

功能性貶值經(jīng)濟性貶值八、房地產(chǎn)評估的市場法

市場房價對照法

◎注意：需剔除地價因素，因為地價往往差異很大

◎調(diào)整朝向、裝修檔次、設(shè)備齊全程度、建造時間、維修保養(yǎng)程度等因素單位造價調(diào)整法九、房地產(chǎn)評估的收益法

十、在建工程評估

在建工程評估評估方法

形象進度法在建工程價格=建造完成后的房地產(chǎn)市場單價×工程形象進度百分比×（1-折扣率)成本法假設(shè)開發(fā)法第五章土地使用權(quán)評估概述土地與土地使用權(quán)土地的分類土地使用權(quán)取得方式地價特征土地價格的影響因素土地使用權(quán)評估的理論依據(jù)一、土地與土地使用權(quán)土地分類土地使用權(quán)取得方式

★評估對象：土地價格，是以土地使用權(quán)有期限轉(zhuǎn)讓為前提，是土地使用者取得土地使用權(quán)和相應(yīng)年期內(nèi)土地收益的購買價格地價特征

二、土地價格的影響因素

一般因素經(jīng)濟因素；社會因素；行政因素；心理因素區(qū)域因素商服繁華因素；道路通達因素；交通便捷因素；城市設(shè)施狀況因素；環(huán)境因素個別因素位置、地形地質(zhì)、面積、形狀、利用狀況三、土地使用權(quán)評估的理論依據(jù)地租理論地租的占有是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式?！蚣壊畹刈狻驂艛嗟刈狻蚪ㄖ囟蔚刈狻虻V山地租地價理論區(qū)位理論區(qū)位是決定城市土地利用價值的重要因素區(qū)位是衡量地租、地價的主要標(biāo)尺四、我國土地資產(chǎn)的價格體系基準(zhǔn)地價標(biāo)定地價土地使用權(quán)出讓底價市場交易價地產(chǎn)出租價格五、土地使用權(quán)評估的收益法收益法的基本原理：

未來獲得的純收益折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日的貨幣總額適用于有收益的地產(chǎn)評估收益的相關(guān)內(nèi)容：

﹡客觀純收益

﹡客觀總收益

﹡客觀總費用（一）收益法相關(guān)問題（二）收益法計算公式土地價格=(房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益)

/土地資本化率建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率建筑物現(xiàn)值=重置價-年折舊費×已使用年數(shù)年折舊費=建筑物重置價/耐用年限應(yīng)用舉例六、土地使用權(quán)評估的成本法

七、土地使用權(quán)評估的剩余法

適用范圍待開發(fā)土地；生地開發(fā)成熟地；待拆遷改造再開發(fā)地產(chǎn)公式

地價=預(yù)期樓價-建筑費-專業(yè)費-銷售費-利息-稅費-利潤

利息=（地價+建筑費+專業(yè)費）×利息率

利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）×利潤率應(yīng)用舉例八、土地使用權(quán)評估的市場法基本原理——替代原理相關(guān)修正系數(shù)：

﹡交易情況

﹡交易日期

﹡區(qū)域因素

﹡個別因素

﹡容積率

﹡土地使用年限土地使用權(quán)評估的市場法公式

P=可比實例價格×交易情況修正×日期修正×區(qū)域修正×個別修正×容積率修正×土地年限修正系數(shù)土地使用年限修正系數(shù)

K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]九、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價的涵義是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格基準(zhǔn)地價的特點1.是區(qū)域性價格2.是土地使用權(quán)價格3.是平均價格4.是覆蓋整個城市建成區(qū)的5.是單位地價6.是一定時期的價格公式被估地價=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價

×年限修正×期日修正×容積率修正×其他因素修正2005年北京市基準(zhǔn)地價各級土地區(qū)域平均交易價格為：一級：11068元／平方米二級：9555元／平方米三級：8040元／平方米四級：6886元／平方米五級：5462元／平方米六、七、八、九、十級均為4526元／平方米東城、西城、宣武、崇文、海淀、朝陽六區(qū)的土地按地段分為一到六級，豐臺、石景山為三到九級，其他郊區(qū)縣為六到十級地段。2006年4月北京市調(diào)整后基準(zhǔn)地價各級土地區(qū)域平均交易價格為：一級：11454

元／平方米二級：10592

元／平方米三級：9289

元／平方米四級：7749

元／平方米五級：6047

元／平方米六、七、八、九、十級均為：4828

元／平方米十、路線價法

基本公式宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率基本原理土地價值隨臨街深度而遞減標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定一般是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗地深度的眾數(shù)四三二一法則第六章無形資產(chǎn)評估

無形資產(chǎn)評估一、無形資產(chǎn)評估概述二、無形資產(chǎn)評估主要影響因素三、無形資產(chǎn)評估的收益法公式

收益模式成本---收益模式(最低收費額)

最低收費額的確定最低收費額=重置成本凈值×轉(zhuǎn)讓成本分攤率

+機會成本轉(zhuǎn)讓成本分攤率=購買方設(shè)計能力/總設(shè)計能力機會成本=轉(zhuǎn)讓凈減收益+再開發(fā)凈增費用收益法的其他因素折現(xiàn)率和資本化率的確定合理確定風(fēng)險報酬率資本化率與收益額要保持口徑一致同其他資產(chǎn)相比，折現(xiàn)率偏高收益期限的確定：遵循法定壽命與經(jīng)濟壽命孰短原則四、成本法和市場法無形資產(chǎn)的成本特性

不完整性；弱對應(yīng)性；虛擬性成本法公式評估值=重置成本×成新率(無形損耗)

重置成本測算自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本測算方法：核算法；倍加系數(shù)法外購無形資產(chǎn)重置成本測算方法：市價類比法；物價指數(shù)法成新率的測算專家鑒定法剩余經(jīng)濟壽命預(yù)測法無形資產(chǎn)評估的市場法在無形資產(chǎn)評估中受到限制（一）專利權(quán)評估專利的內(nèi)容

發(fā)明(20)；實用新型(10)；外觀設(shè)計(10)專利的特點獨占性；地域性；時間性；可轉(zhuǎn)讓性專利使用權(quán)的分類

獨家使用權(quán)排他使用權(quán)普通使用權(quán)回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)專利權(quán)的評估方法收益法和成本法三、商標(biāo)權(quán)評估四、商譽的評估

1、商譽評估的方法

割差法商譽評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值—企業(yè)各單項資產(chǎn)評估值之和超額收益法

1.超額收益年金法：

P=（預(yù)期年收益額-行業(yè)平均收益率×單項資產(chǎn)評估之和）

適用資本化率

2.超額收益折現(xiàn)法：

P=∑各年預(yù)期超額收益×各年折現(xiàn)系數(shù)2、商譽評估需注意的問題所有企業(yè)都有商譽要堅持預(yù)期原則不能用成本法和市場法評估商譽負債經(jīng)營企業(yè)也可以有商譽第七章上市債券的評估

上市債券的評估一般采用現(xiàn)行市價法評估，按照評估基準(zhǔn)日的收盤價確定評估值。應(yīng)在評估報告中說明評估結(jié)果應(yīng)隨市價變化調(diào)整。非上市債券的評估到期一次性還本付息：P=本利和折現(xiàn)（單利和復(fù)利）分次付息，到期還本

P=各年利息折現(xiàn)加和+本金折現(xiàn)四、其他資產(chǎn)的評估其他資產(chǎn)能否作為評估對象的標(biāo)準(zhǔn)