房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》名師預(yù)測(cè)卷1

房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》名師預(yù)測(cè)卷1問(wèn)答題（共5題，共5分）(1.)對(duì)某私人的出租住宅進(jìn)行交易價(jià)格評(píng)估時(shí)，如果選用收益法和成本法，分別需要搜集哪些資料？（江南博哥）正確答案：參考解析：（1）兩種估價(jià)方法都需要搜集的資料有：1）明確估價(jià)目的資料。如委托方提出的估價(jià)用途和要求等。2）明確估價(jià)對(duì)象的資料。應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況、區(qū)位狀況和權(quán)屬狀況三大部分。實(shí)物狀況如坐落位置、面積、四至、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、建筑結(jié)構(gòu)、平面布置、裝修、設(shè)施設(shè)備、工程質(zhì)量、建成時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)情況、公共配套設(shè)施完備程度、使用情況和利用現(xiàn)狀等；區(qū)位狀況如周?chē)h(huán)境、景觀等；權(quán)屬狀況如房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利情況，規(guī)劃限制條件、土地使用年限等。3）明確價(jià)值時(shí)點(diǎn)的資料。如委托方提出的某個(gè)特定時(shí)間，但價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，在征求委托方同意后確定的。（2）收益法還需要搜集的資料有：1）該住宅是否已出租、租金水平等資料。2）該地區(qū)同類(lèi)型住宅的租金平均水平、空置率平均水平、押金比例、平均經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)等資料，以確定出租凈收益。3）該地區(qū)出租凈收益的趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析資料。4）該地區(qū)銀行一年期貸款利率、國(guó)債利率、通貨膨脹率、物價(jià)指數(shù)、當(dāng)?shù)刈≌?lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、同類(lèi)型住宅的租金與售價(jià)比率、具有同樣風(fēng)險(xiǎn)的投資回報(bào)率，以確定報(bào)酬率或資本化率。（3）成本法還需要搜集的資料有：1）該地區(qū)地價(jià)構(gòu)成情況、基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，如土地使用權(quán)出讓金、稅費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等資料；2）該地區(qū)建筑成本構(gòu)成情況，如建筑安裝工程費(fèi)用、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)等；3）該地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的正?？陀^的管理費(fèi)、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等資料；4）該地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的正常合理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的資料；5）該地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正常客觀的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率等資料。(2.)甲公司于3年前以出讓方式取得一宗住宅用途的土地使用權(quán)，土地使用期限為70年，后政府部門(mén)修改規(guī)劃，該區(qū)域列為商業(yè)區(qū)，要求開(kāi)發(fā)商更改設(shè)計(jì)變?yōu)樯套捎糜猛?，為配合周?chē)h(huán)境并減低高度50米，以適應(yīng)當(dāng)?shù)氐睦铣菂^(qū)發(fā)展規(guī)劃。為確定規(guī)劃調(diào)整給該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造成的損失，甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。請(qǐng)問(wèn)此項(xiàng)更改對(duì)房屋造成的損失有哪些？估價(jià)師為完成本次估價(jià)應(yīng)收集哪些資料？正確答案：參考解析：1.更改對(duì)房屋造成的損失包括：1）房屋產(chǎn)生預(yù)期收益的減少，如修改規(guī)劃后房屋的面積減少，造成的總收益的減少；2）因規(guī)劃修改需要投入的改造成本；3）規(guī)劃調(diào)整所導(dǎo)致的未來(lái)經(jīng)營(yíng)成本增加的損失；4）投資利息損失。2.收集規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該設(shè)計(jì)增加費(fèi)用、物業(yè)建造成本增加費(fèi)用；功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失值；規(guī)劃調(diào)整所導(dǎo)致的未來(lái)經(jīng)營(yíng)成本增加費(fèi)用資料；開(kāi)發(fā)周期、利息率資料。(3.)某企業(yè)一幢6層辦公大樓于2年前抵押給銀行，獲得貸款700萬(wàn)元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無(wú)力償還債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)以拍賣(mài)變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。現(xiàn)委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估拍賣(mài)底價(jià)。1.若選擇收益法和比較法評(píng)估拍賣(mài)底價(jià)，簡(jiǎn)述各自的技術(shù)路線。2.法院應(yīng)如何確定拍賣(mài)底價(jià)若第一次流拍，怎樣處理正確答案：參考解析：1.收益法技術(shù)路線：因?yàn)樵摯髽且呀?jīng)出租，在租期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)租賃合同計(jì)算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等利用比較法求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場(chǎng)租金變化趨勢(shì)判斷未來(lái)租金水平。比較法技術(shù)路線：找相似的可比實(shí)例，進(jìn)行相應(yīng)的房地產(chǎn)交易情況修正、市場(chǎng)狀況修正和房地產(chǎn)狀況修正，得到比較法的價(jià)值。因拍賣(mài)屬于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，是不考慮抵押情況的價(jià)格。但應(yīng)做限期變現(xiàn)償債因素分析。2.人民法院確定的保留價(jià)；第一次拍賣(mài)的保留價(jià)等于評(píng)估價(jià)；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。(4.)下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分，請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在括號(hào)后面空格處的不計(jì)分）封面房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：XX市XX路XXX號(hào)XX商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估?估價(jià)委托人：XX法院房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：XX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX（注冊(cè)號(hào)XXX），XXX（注冊(cè)號(hào)XXX）估價(jià)作業(yè)期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價(jià)委托人函（略）目錄（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件1.本次評(píng)估涉及的權(quán)屬資料均由委托人提供，委托人對(duì)所提供資料的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。2.估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)達(dá)到最高最佳利用狀態(tài)，其運(yùn)作方式合法。3.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)本身不存在質(zhì)量問(wèn)題。4.房地產(chǎn)市場(chǎng)在本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)不發(fā)生較大變化。5.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)不遭受重大損壞。6.至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，其他樓層均已經(jīng)到期或馬上到期，只有第一層商業(yè)用房租賃期限到2020年6月30日到期，鑒于本次評(píng)估的特定估價(jià)目的，評(píng)估時(shí)不考慮租賃情況對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值的影響。7.至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已抵押給××銀行××支行，權(quán)利價(jià)值共計(jì)240萬(wàn)元。由于本次估價(jià)目的是為委托人執(zhí)行借款合同糾紛案件而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，故本次評(píng)估未考慮已抵押他項(xiàng)權(quán)利對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。（其他假設(shè)和限制條件略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）估價(jià)委托人（略）?（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)?估價(jià)機(jī)構(gòu)：XXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司?住所：XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)XX大廈10樓?法定代表人：XXX?資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)?證書(shū)編號(hào)：建房估證字【2015】XXX號(hào)?有效期限：2013年XX月XX日至2015年XX月XX日?（三）估價(jià)目的?為法院辦案提供價(jià)格參考。（四）估價(jià)對(duì)象?1.土地實(shí)物狀況描述估價(jià)對(duì)象所在宗地坐落于xx市xx區(qū)xx號(hào)，土地規(guī)劃用途為商業(yè)用地，宗地總體形狀較規(guī)則，南臨環(huán)市東路、北臨光明路、其余臨內(nèi)街，地勢(shì)平坦，地基承載力一般，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，土壤為酸性紅土。土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣），紅線內(nèi)場(chǎng)地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地綠化。2.建筑物實(shí)物狀況描述經(jīng)實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象為xx市xx區(qū)xx號(hào)的商業(yè)房地產(chǎn)的一樓，所在建筑物為一幢5層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商業(yè)樓，建成于2007年10月18日，1-5層為商業(yè)裙樓，樓宇外墻為玻璃幕墻，供水和排水均采用PVC水管，供水方式為市政自來(lái)水直供用戶，其中高層部分采用分段水泵加壓方式直供用戶，排水方式為雨污合流，樓宇安裝多部電梯、中央空調(diào)及智能煙感自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng)，由市政電網(wǎng)供電。估價(jià)對(duì)象室內(nèi)附著的裝修及基本設(shè)施為：室內(nèi)地面鋪大理石及地毯，內(nèi)墻涂乳膠漆，天花吊頂，安裝玻璃窗、玻璃門(mén)，樓宇安裝高速電梯及中央空調(diào)，水電設(shè)施均采用暗裝方式。估價(jià)對(duì)象的樓宇基礎(chǔ)無(wú)沉降情況，估價(jià)對(duì)象室內(nèi)空間布局合理，采光、通風(fēng)較好，經(jīng)實(shí)地查勘及委托方介紹，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)已出租作商業(yè)使用，保養(yǎng)維護(hù)情況良好，為完好房。3.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析依據(jù)估價(jià)委托人提供的《xx省房地產(chǎn)權(quán)證》（粵房地權(quán)證穗字第xxxx號(hào)、粵房地權(quán)證穗字第xxxx號(hào)、粵房地權(quán)證穗字第xxxx號(hào)、粵房地權(quán)證穗字第xxxx號(hào)）等資料記載，房地產(chǎn)權(quán)屬人均為xxx。權(quán)屬來(lái)源方式：估價(jià)對(duì)象權(quán)屬來(lái)源于購(gòu)買(mǎi)所得。估價(jià)對(duì)象房屋建筑面積為1340.45m2，經(jīng)實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象所在樓宇有專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)為國(guó)有，共用土地為國(guó)有出讓土地使用權(quán)，共用土地面積為共用整棟樓房的產(chǎn)權(quán)人共同使用，土地用途為商業(yè)用地，土地已辦理有償使用手續(xù)，使用年限為40年，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)為止，剩余土地使用年限為29.33年。土地所有者為國(guó)家，土地使用權(quán)人為xxx。4.估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（1）位置現(xiàn)狀描述與分析1）坐落：xx市xx區(qū)xx號(hào)。2）方位：城市市區(qū)地帶，越秀區(qū)中部。3）與主要設(shè)施距離：距離市級(jí)商業(yè)中心世貿(mào)中心約0.5km。4）臨街狀況：南臨環(huán)市東路，屬于東西向主干道。5）朝向：樓宇主朝向?yàn)槟?、北?）樓層：總樓層5層，估價(jià)對(duì)象在1樓。（2）周?chē)h(huán)境狀況描述與分析1）自然環(huán)境：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)儆诔鞘谐菂^(qū)地帶，現(xiàn)已大部分開(kāi)發(fā)為高樓大廈，原始地貌及自然環(huán)境已城市化，自然環(huán)境一般。2）人文環(huán)境：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域主要人群為淘金商圈附近的白領(lǐng)與企事業(yè)單位職工等，治安狀況較好，衛(wèi)生條件較好。毗鄰黃花崗科技園，是xx市內(nèi)重要商務(wù)辦公區(qū)。（3）景觀狀況描述與分析區(qū)域內(nèi)主要為城景、街景，區(qū)域內(nèi)有黃花崗公園等休閑場(chǎng)所，沒(méi)有其他特殊景觀。（4）外部配套設(shè)施狀況描述與分析1）基礎(chǔ)設(shè)施：估價(jià)對(duì)象所在道路與環(huán)市路等主干道相接，供水、排水、供電、通信、燃?xì)夂陀芯€電視與市政管網(wǎng)連接，可保證日常使用，基礎(chǔ)設(shè)施完備度高。2）公共服務(wù)設(shè)施：估價(jià)對(duì)象附近有學(xué)校、幼兒園、銀行、衛(wèi)生所、市場(chǎng)、派出所等市政配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施完善。（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年6月17日（確定理由略）（六）價(jià)值類(lèi)型估價(jià)中采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即所評(píng)估出的客觀合理價(jià)格應(yīng)是在滿足本次估價(jià)全部假設(shè)和限制條件下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。（七）估價(jià)原則?本次估價(jià)遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、獨(dú)立、客觀、公正原則、謹(jǐn)慎原則等房地產(chǎn)估價(jià)原則。（八）估價(jià)依據(jù)?1.法律、法規(guī)和政策性文件?①《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》；?②《中華人民共和國(guó)土地管理法》；?③《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》；?④《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；?⑤《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》。?2.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范?①《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；?②《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）。?3.委托方提供的相關(guān)資料（略）4.估價(jià)人員調(diào)查收集的相關(guān)資料?①估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的其他相關(guān)資料；?②估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易等數(shù)據(jù)資料。（九）估價(jià)方法?估價(jià)對(duì)象屬于商業(yè)用途，屬于收益性物業(yè)，且估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的類(lèi)似物業(yè)出租成交較活躍，可以獲取市場(chǎng)出租交易案例，具備采用收益法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算的條件，故此次評(píng)估適宜采用收益法。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，同一類(lèi)型物業(yè)近期成交較多，特別是估價(jià)對(duì)象所在樓宇市場(chǎng)交易案例較多，故適宜采用比較法進(jìn)行評(píng)估。因成本法計(jì)算會(huì)拉低房地產(chǎn)價(jià)值，所以，不選取成本法。綜上所述，同時(shí)結(jié)合本次評(píng)估背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認(rèn)為適宜采用比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查勘，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，并對(duì)鄰近地段和區(qū)域同類(lèi)性質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查之后，決定選取比較法和收益法作為估價(jià)方法。比較法原理：是在同一市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，以條件類(lèi)似或使用價(jià)值相同的交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)加以對(duì)照比較，就兩者之間的影響該土地的交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素等的差別進(jìn)行修正，計(jì)算待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。收益法原理：如果將價(jià)值時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)一宗有一定收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在未來(lái)的收益期內(nèi)可以不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與未來(lái)一系列凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是房地產(chǎn)的價(jià)值。（十）估價(jià)結(jié)果?本次估價(jià)對(duì)象為xx市xx區(qū)xx號(hào)樓1樓建筑面積合計(jì)共為1340.45m2的商業(yè)房地產(chǎn)，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，仔細(xì)考察估價(jià)對(duì)象的建筑特征及使用維護(hù)情況，考慮到各估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，特別是商業(yè)類(lèi)物業(yè)的實(shí)際市場(chǎng)情況，考究各種估價(jià)方法后，認(rèn)為本次評(píng)估采用的比較法和收益法能反映估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)行情。故分別運(yùn)用比較法和收益法經(jīng)過(guò)全面細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年6月17日符合本報(bào)告估價(jià)假設(shè)和限制條件的狀況下的公開(kāi)市場(chǎng)總價(jià)值為￥27418905，人民幣（大寫(xiě)）貳仟柒佰肆拾壹萬(wàn)捌千玖佰零伍元整。（十一）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師?注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師表1（十二）實(shí)地查勘期?二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。?（十三）估價(jià)作業(yè)日期二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象描述與分析（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析1.土地實(shí)物狀況描述估價(jià)對(duì)象所在宗地坐落于xx市xx區(qū)xx號(hào)，土地規(guī)劃用途為商業(yè)用地，宗地總體形狀較規(guī)則，南臨環(huán)市東路、北臨光明路、其余臨內(nèi)街，地勢(shì)平坦，地基承載力一般，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，土壤為酸性紅土。土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通煤氣），紅線內(nèi)場(chǎng)地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地綠化。2.建筑物實(shí)物狀況描述經(jīng)實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象為xx市xx區(qū)xx號(hào)的商業(yè)房地產(chǎn)，所在建筑物為一幢5層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商業(yè)樓一樓，建成于2007年10月18日，樓宇外墻為玻璃幕墻，供水和排水均采用PVC水管，供水方式為市政自來(lái)水直供用戶，其中高層部分采用分段水泵加壓方式直供用戶，排水方式為雨污合流，樓宇安裝多部電梯、中央空調(diào)及智能煙感自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng)，由市政電網(wǎng)供電。估價(jià)對(duì)象室內(nèi)附著的裝修及基本設(shè)施為：室內(nèi)地面鋪大理石及地毯，內(nèi)墻涂乳膠漆，天花吊頂，安裝玻璃窗、玻璃門(mén)，樓宇安裝高速電梯及中央空調(diào)，水電設(shè)施均采用暗裝方式。估價(jià)對(duì)象的樓宇基礎(chǔ)無(wú)沉降情況，估價(jià)對(duì)象室內(nèi)空間布局合理，采光、通風(fēng)較好，經(jīng)實(shí)地查勘及委托方介紹，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)已出租作辦公使用，保養(yǎng)維護(hù)情況良好，為完好房。（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析1.合法權(quán)利人依據(jù)估價(jià)委托人提供的《xx省房地產(chǎn)權(quán)證》（粵房地權(quán)證穗字第xxxx號(hào)、粵房地權(quán)證穗字第xxxx號(hào)、粵房地權(quán)證穗字第xxxx號(hào)、粵房地權(quán)證穗字第xxxx號(hào)）等資料記載，房地產(chǎn)權(quán)屬人均為xxx。2.權(quán)屬來(lái)源方式估價(jià)對(duì)象權(quán)屬來(lái)源于購(gòu)買(mǎi)所得。3.土地權(quán)益狀況描述估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)為國(guó)有，共用土地為國(guó)有出讓土地使用權(quán)，共用土地面積為共用整棟樓房的產(chǎn)權(quán)人共同使用，土地用途為綜合用地，土地已辦理有償使用手續(xù)，使用年限為50年，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)為止，剩余土地使用年限為33.91年。土地所有者為國(guó)家，土地使用權(quán)人為xxx。4.建筑物權(quán)益狀況描述估價(jià)對(duì)象房屋建筑面積為1340.45m2，經(jīng)實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象所在樓宇有專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析1.位置現(xiàn)狀描述與分析1）座落：xx市xx區(qū)xx號(hào)。2）方位：城市市區(qū)地帶，越秀區(qū)中部。3）與主要設(shè)施距離：距離市級(jí)商業(yè)中心世貿(mào)中心約0.5km。4）臨街狀況：南臨環(huán)市東路，屬于東西向主干道。5）朝向：樓宇主朝向?yàn)槟?、北?）樓層：總樓層5層，估價(jià)對(duì)象在1樓。2.周?chē)h(huán)境狀況描述與分析1）自然環(huán)境：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)儆诔鞘谐菂^(qū)地帶，現(xiàn)已大部分開(kāi)發(fā)為高樓大廈，原始地貌及自然環(huán)境已城市化，自然環(huán)境一般。2）人文環(huán)境：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域主要人群為淘金商圈附近的白領(lǐng)與企事業(yè)單位職工等，治安狀況較好，衛(wèi)生條件較好。3.景觀狀況描述與分析區(qū)域內(nèi)主要為城景、街景，區(qū)域內(nèi)有黃花崗公園等休閑場(chǎng)所，沒(méi)有其他特殊景觀。4.外部配套設(shè)施狀況描述與分析1）基礎(chǔ)設(shè)施：估價(jià)對(duì)象所在道路與環(huán)市路等主干道相接，供水、排水、供電、通信、燃?xì)夂陀芯€電視與市政管網(wǎng)連接，可保證日常使用，基礎(chǔ)設(shè)施完備度高。2）公共服務(wù)設(shè)施：估價(jià)對(duì)象附近有學(xué)校、幼兒園、銀行、衛(wèi)生所、市場(chǎng)、派出所等市政配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施完善。二、最高最佳使用分析1.合法性分析估價(jià)對(duì)象為xx市xx區(qū)xx號(hào)的商業(yè)房地產(chǎn)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的《xx省房地產(chǎn)權(quán)證》等資料記載，其證載合法批準(zhǔn)用途為商業(yè)，實(shí)際用途亦為商業(yè)，本次估價(jià)按其法定商業(yè)用途進(jìn)行估價(jià)。2.利用方式分析最高最佳利用原則要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法利用方式下，各種可能的利用方式中能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的利用方式的估價(jià)結(jié)果，具體如下：（1）保持現(xiàn)狀前提：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用為前提進(jìn)行估價(jià)，保持現(xiàn)狀的條件是新房地產(chǎn)價(jià)值減將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)小于現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值。（2）裝飾裝修改造前提：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用為前提進(jìn)行，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行裝飾裝修改造的條件是裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值大于現(xiàn)狀裝修的房地產(chǎn)價(jià)值。（3）改變用途前提（略）（4）重新開(kāi)發(fā)前提（略）（5）上述情況的某種組合：估價(jià)對(duì)象改變用途和裝飾裝修改造再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以改變用途和裝飾裝修改造再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)，對(duì)估價(jià)對(duì)象改變用途和裝飾裝修改造的條件是改變用途和裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值減改變用途和裝飾裝修改造的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)大于現(xiàn)狀用途的房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)對(duì)象為xx市xx區(qū)xx號(hào)1層的商業(yè)房地產(chǎn)。目前估價(jià)對(duì)象現(xiàn)出租作商業(yè)使用，估價(jià)對(duì)象所在樓宇建筑結(jié)構(gòu)合理，耐用性好，裝修豪華，保養(yǎng)維護(hù)良好。估價(jià)對(duì)象約建于2007年，裝修成新度較高，重新裝修對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較??；估價(jià)對(duì)象規(guī)劃為商業(yè)，按現(xiàn)行xx市政策，改變用途和重新開(kāi)發(fā)的情況可能性非常?。活A(yù)計(jì)未來(lái)估價(jià)對(duì)象將繼續(xù)保持商業(yè)現(xiàn)狀使用。三、估價(jià)方法適用性分析1.估價(jià)方法選取通行的房地產(chǎn)評(píng)估方法有比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)以及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。（1）估價(jià)對(duì)象法定批準(zhǔn)用途為商業(yè)，已建成投入，不屬于待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，可再開(kāi)發(fā)能力較低，因此不適宜選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。（2）估價(jià)對(duì)象屬于商業(yè)用途，屬于收益性物業(yè)，且估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的類(lèi)似物業(yè)出租成交較活躍，可以獲取市場(chǎng)出租交易案例，具備采用收益法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算的條件，故此次評(píng)估適宜采用收益法。（3）估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，同一類(lèi)型商業(yè)物業(yè)近期成交較多，特別是估價(jià)對(duì)象所在樓宇市場(chǎng)交易案例較多，故適宜采用比較法進(jìn)行評(píng)估。（4）因成本法計(jì)算會(huì)拉低房地產(chǎn)價(jià)值，所以，不選取成本法。綜上所述，同時(shí)結(jié)合本次評(píng)估背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認(rèn)為適宜采用比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查勘，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，并對(duì)鄰近地段和區(qū)域同類(lèi)性質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查之后，決定選取比較法和收益法作為估價(jià)方法。比較法技術(shù)路線（略）收益法技術(shù)路線（略）四、估價(jià)測(cè)算過(guò)程1.收益法計(jì)算過(guò)程（1）公式選用估價(jià)對(duì)象為出租型的商業(yè)物業(yè)，xx市一般出租物業(yè)在簽訂合同時(shí)均會(huì)不同程度設(shè)定租金遞增幅度，以規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變動(dòng)、物價(jià)變動(dòng)、利率變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)，故采用報(bào)酬資本化法，并考慮凈收益按一定比率遞增，以使估價(jià)結(jié)果符合市場(chǎng)行情。收益法測(cè)算公式為：V一房地產(chǎn)價(jià)值；A一未來(lái)第一年房地產(chǎn)凈收益；Y一報(bào)酬率；g一凈收益逐年遞增的比率；n一房地產(chǎn)剩余收益年限。（2）租金收入的確定經(jīng)過(guò)對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，選取了三個(gè)類(lèi)似同類(lèi)型商業(yè)出租交易實(shí)例作為比較實(shí)例，將估價(jià)對(duì)象與各案例進(jìn)行比較，對(duì)比較案例的交易情況、市場(chǎng)狀況和房地產(chǎn)狀況等方面與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較和修正，求取估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)租金為100元／m2。具體測(cè)算過(guò)程略。（3）有效出租面積的確定根據(jù)估價(jià)人員的對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查，周邊同類(lèi)型商業(yè)物業(yè)的出租面積一般按其產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為出租面積，因此確定估價(jià)對(duì)象出租面積為《xx省房地產(chǎn)權(quán)證》登記的建筑面積為1340.45m2，即有效出租面積為100%。（4）其他收入的確定根據(jù)相關(guān)調(diào)查的數(shù)據(jù)，xx市出租房屋一般收承租方二至三個(gè)月的租金作為押金，并租賃期滿后無(wú)息退還，當(dāng)下銀行存款利率3.5%，則估價(jià)對(duì)象租期外其他收入情況如下：其他收入＝100×1340.45×2×3.5%=9383元／年。（5）空置率的確定據(jù)了解xx市商業(yè)物業(yè)在2015年上半年市場(chǎng)平均空置率為7％。經(jīng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象位于xx市城區(qū)重要的商務(wù)區(qū)域，周?chē)肆髅芗?，商?wù)氛圍好，考慮估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，取空置率為5%。（6）租金變化趨勢(shì)分析估價(jià)對(duì)象位于xx繁華區(qū)域，設(shè)定其可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)測(cè)其發(fā)展前景，據(jù)調(diào)查，某市東路段同類(lèi)型商業(yè)物業(yè)的年租金增長(zhǎng)率在2％至5％之間，按遵守謹(jǐn)慎原則，擬定估價(jià)對(duì)象每年租金年均增長(zhǎng)率為3.8%。（7）年有效毛收入年有效毛收入=（潛在毛租金收入×12個(gè)月×有效出租面積-空置和收租損失）＋其他收入=[（100×12×1340.45×100%）×（1-5%）+9383]÷1340.45=1147元/（年?m2）?（8）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用出租型商業(yè)物業(yè)，一般出租型物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括房產(chǎn)稅、租賃稅費(fèi)、房屋維修費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)和其他費(fèi)用等。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定各項(xiàng)費(fèi)用如下：①房產(chǎn)稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，出租房屋的房產(chǎn)稅以租金收入的12％計(jì)；1147×12%=138元/（年?m2）。②租賃稅費(fèi)：依據(jù)xx省政府公布的《印發(fā)xx省地方教育附加征收使用管理暫行辦法的通知》，從2011年1月1日起，對(duì)xx省行政區(qū)域內(nèi)繳納增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅（簡(jiǎn)稱(chēng)“三稅”）單位和個(gè)人，按實(shí)際繳納的“三稅”稅額的2％征收地方教育附加，則計(jì)算繳納租賃稅費(fèi)合計(jì)取租金收入的5.7%：1147×5.7%=65元/年?m2。③房屋維修費(fèi)：房屋維修費(fèi)一般取重置成本的2.5%：（確定依據(jù)略）3250×2.5%=81/年?m2。④房屋重置成本：估價(jià)對(duì)象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)5層商業(yè)辦公樓，參考xx市造價(jià)站《關(guān)于發(fā)布xx市建設(shè)工程2013年參考造價(jià)的通知》（穗建造價(jià)[201517號(hào)）公布的2015年鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)高層建筑物的單方造價(jià)，再考慮估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)修正確定估價(jià)對(duì)象上蓋建筑物重置價(jià)格為：3250元/m2。⑤房屋保險(xiǎn)費(fèi)：出租房屋一般需要投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)等保險(xiǎn)費(fèi)，根據(jù)保險(xiǎn)公司平均收費(fèi)的水平和《xx省土地估價(jià)實(shí)用指引》的數(shù)據(jù)，房屋保險(xiǎn)費(fèi)一般取房屋原值的0.15%--0.2%，考慮估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，取房屋保險(xiǎn)費(fèi)為0.2%；3250×0.2%=6.5元/（年?m2）。⑥其他費(fèi)用：房屋出租中可能涉及一些費(fèi)用，如：手續(xù)費(fèi)，無(wú)規(guī)定繳納標(biāo)準(zhǔn)或無(wú)法預(yù)見(jiàn)的情況發(fā)生，為使估價(jià)結(jié)果更加準(zhǔn)確、合理，適當(dāng)考慮一些費(fèi)用，一般按有效收入的1％-3%，考慮估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，其他費(fèi)用取1%；1147×1%=11元/年m2。公式：年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=房產(chǎn)稅＋租賃稅費(fèi)＋物業(yè)服務(wù)費(fèi)＋房屋維修=138+65+7+81+11=302元/（年?m2）。（9）年凈收益估價(jià)對(duì)象年凈收益=年有效毛收入－年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1147-302=845元／（年?m2）（10）報(bào)酬率的確定：采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)利率法和市場(chǎng)提取法確定，報(bào)酬率=3.5%+2%=5.5%。（確定過(guò)程略）市場(chǎng)提取法：在估價(jià)對(duì)象周邊選取同類(lèi)商業(yè)物業(yè)，通過(guò)它們現(xiàn)時(shí)的租金水平和售價(jià)，求取其收益率，從而確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率，過(guò)程如表2表2注：年凈收益=月租金×12個(gè)月×（1一空置率），報(bào)酬率=年凈收益÷市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)上述市場(chǎng)提取法確定三個(gè)案例的報(bào)酬率，對(duì)三個(gè)案例的報(bào)酬率進(jìn)行算術(shù)平均，則報(bào)酬率=（5.3%+5.5%+5.6%）÷3=5.47%根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，安全利率加風(fēng)險(xiǎn)利率法取權(quán)重0.8和市場(chǎng)提取法的結(jié)果取權(quán)重0.2，考慮估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，因此本次估價(jià)確定其報(bào)酬率為5.5%。（11）收益年限：估價(jià)對(duì)象已辦理土地有償使用手續(xù)，使用年限為40年，自2004年10月18日起計(jì)，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)為止，剩余土地使用年限為32.58年，由于委托方未能提供土地出讓合同，未能了解到估價(jià)對(duì)象原土地出讓合同是否約定土地出讓期限屆滿需要無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)對(duì)建筑物予以補(bǔ)償或不補(bǔ)償?shù)那闆r，遵照謹(jǐn)慎原則，本次評(píng)估采用剩余土地使用年限作為估價(jià)對(duì)象的收益年限，即尚可收益年限為32.58年。（12）測(cè)算過(guò)程表及測(cè)算結(jié)果經(jīng)上述確定的數(shù)據(jù)代入收益法公式，具體如下：式中V一收益價(jià)格（元，元／m2）；A一第一年凈收益（元，元／m2）；r一報(bào)酬率（%）；n一未來(lái)可獲收益的年限（年）；g一年凈收益遞增率；按照以上公式代入數(shù)據(jù)測(cè)算得：V＝845÷（5.5％-3.8%）×{1一［（1＋3.8%）÷（1＋5.5%）]32.58}＝20432（元／m2）總價(jià)值=20432×1340.45＝27388074（元）2.比較法測(cè)算過(guò)程公式選擇：比準(zhǔn)單價(jià)=實(shí)例成交單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（1）可比實(shí)例選取與分析可比實(shí)例A：××街××號(hào)商業(yè)用房一層建筑面積1352.51m2，已裝修，5層，框架結(jié)構(gòu)。交易單價(jià)21000元／m2。交易日期2014年8月17日?？杀葘?shí)例B：××街××號(hào)商業(yè)用房一層建筑面積1502.18m2，已裝修，5層，框架結(jié)構(gòu)。交易單價(jià)為20000元／m2，交易日期2014年7月21日?？杀葘?shí)例C：××街××號(hào)商業(yè)用房一層建筑面積1518.14m2，5層，框架結(jié)構(gòu)。交易單價(jià)21580元／m2，交易日期2015年5月17日。（2）交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比較分析將可比實(shí)例與改造完成后的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)比內(nèi)容及實(shí)例說(shuō)明見(jiàn)下表：因素條件對(duì)比說(shuō)明表（3）比較因素修正系數(shù)確定根據(jù)上表估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的比較分析，結(jié)合估價(jià)師掌握資料與估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，因素修正系數(shù)確定見(jiàn)下表。（4）比較價(jià)值計(jì)算根據(jù)上表確定的因素修正系數(shù)，對(duì)比較價(jià)值計(jì)算見(jiàn)下表。比較價(jià)值計(jì)算表根據(jù)上述分析，取以上三個(gè)可比實(shí)例簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為標(biāo)準(zhǔn)樣本的市場(chǎng)價(jià)格為：（20588＋19048＋21798）÷3＝20478（元/m2）（5）總價(jià)格已知裙樓建筑面積為1340.45㎡，則裙樓部分的總價(jià)為：20478元/㎡×1340.45㎡＝27449735（萬(wàn)元）3.確定估價(jià)對(duì)象評(píng)估結(jié)果通過(guò)運(yùn)用比較法和收益法兩種方法計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格，考慮到兩種方法評(píng)估結(jié)果較為相近，本次評(píng)估以兩種評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果的算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的測(cè)算結(jié)果，20432×0.5+20478×0.5=20455元／m2?？們r(jià)格=20455×1340.45=27418905元。五、評(píng)估結(jié)果確定本次估價(jià)對(duì)象為xx市xx區(qū)xx號(hào)建筑面積合共為1340.45m2的商業(yè)房地產(chǎn)，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，仔細(xì)考察估價(jià)對(duì)象的建筑特征及使用維護(hù)情況，考慮到各估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，特別是商業(yè)類(lèi)物業(yè)的實(shí)際市場(chǎng)情況，考究各種估價(jià)方法后，認(rèn)為本次評(píng)估采用的比較法和收益法能反映估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)行情，故分別運(yùn)用比較法和收益法經(jīng)過(guò)全面細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年6月17日符合本報(bào)告估價(jià)假設(shè)和限制條件的狀況下的公開(kāi)市場(chǎng)總價(jià)值為￥27418905，人民幣（大寫(xiě)）貳仟柒佰肆拾柒壹萬(wàn)捌千玖佰零伍元整。正確答案：參考解析：1.封面中估價(jià)作業(yè)期錯(cuò)誤應(yīng)是估價(jià)報(bào)告出具日期。2.缺估價(jià)報(bào)告編號(hào)。3.在估價(jià)假設(shè)和限制條件中，強(qiáng)制拍賣(mài)目的估價(jià)應(yīng)充分考慮租約對(duì)價(jià)格的影響。4.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)目的敘述不清。5.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況缺少土地面積（或分?jǐn)偼恋孛娣e）。6.第一層沒(méi)有介紹租約情況，應(yīng)租約期內(nèi)使用租約期租金，租約期外使用市場(chǎng)租金?；蚝竺嫖催M(jìn)行租約期內(nèi)租金計(jì)算應(yīng)說(shuō)明理由。7.區(qū)位缺少交通條件狀況的介紹。8.缺少《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)》。9.估價(jià)原則中有謹(jǐn)慎原則錯(cuò)誤。10.不選用成本法理由錯(cuò)誤，因?yàn)榻鼛啄陎x市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，從成本角度已較難反映出估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)選取更加適合的方法進(jìn)行評(píng)估。11.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)方法定義而不是估價(jià)方法原理。12.估價(jià)結(jié)果報(bào)告，估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)。13.估價(jià)結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中，土地用途說(shuō)法前后不一致，應(yīng)是商業(yè)用地。14.商業(yè)用地出讓年限50年錯(cuò)誤，出讓年限應(yīng)為40年。15.估價(jià)技術(shù)報(bào)告中，缺市場(chǎng)背景描述與分析。16.裝飾裝修改造前提錯(cuò)誤，應(yīng)是對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行裝飾裝修改造的條件是裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值減裝飾裝修改造的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)大于現(xiàn)狀裝修的房地產(chǎn)價(jià)值。17.有效出租面積為100%錯(cuò)誤，應(yīng)根據(jù)實(shí)際確定可出租面積百分比。18.年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率95％。19.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中未交代物業(yè)管理費(fèi)、水、電、采暖費(fèi)等如何收取（或租金內(nèi)含交代不清）。20.與前面土地權(quán)益描述不一致，前面土地使用年限為29.33年，正確的土地剩余年限為40－（2015年6月17日－2004年10月18日）＝29.33年。21.確定收益年限未考慮建筑物剩余年限，應(yīng)根據(jù)孰短取誰(shuí)的原則，確定收益年限建筑物剩余年限為60－（2015年6月17日－2007年10月18日）＝52.33年，所以取土地剩余年限29.33年。22.樓層、朝向應(yīng)放到區(qū)位因素修正中。23.沒(méi)有說(shuō)明市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r。24.可比實(shí)例建成時(shí)間不同，應(yīng)對(duì)建成時(shí)間做相應(yīng)調(diào)整。25.朝向不同，沒(méi)有做相應(yīng)調(diào)整。26.應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行成新率調(diào)整。(5.)指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)四個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致錯(cuò)誤的不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分，請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是某企業(yè)擁有的位于繁華街路的一幢臨街單層工業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)證用途工業(yè)。因?yàn)樵撌薪?jīng)濟(jì)的發(fā)展，該區(qū)域變?yōu)榱松虡I(yè)中心，某企業(yè)也對(duì)該工業(yè)用房進(jìn)行了裝修改造，變成了兩層商業(yè)房地產(chǎn)，現(xiàn)一、二層全部出租。為解決該區(qū)域商業(yè)配套不足的問(wèn)題，規(guī)劃部門(mén)同意該工業(yè)一層改建為商鋪。該企業(yè)也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后用該房申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”、估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)容片段：3.估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：（1）當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為商業(yè)用途利用時(shí)，應(yīng)在調(diào)查了解及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明：1）維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用前提，新房地產(chǎn)價(jià)值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)＞現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值，選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價(jià)；2）更新改造前提，更新改造后的房地產(chǎn)價(jià)值-更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià)；3）改變用途前提，改變用途后的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)＞現(xiàn)用途房地產(chǎn)的價(jià)值，應(yīng)選改變用途前提進(jìn)行估價(jià)；4）改變規(guī)模再予以利用經(jīng)計(jì)算不合理，不選擇改變規(guī)模前提進(jìn)行估價(jià)；5）重新開(kāi)發(fā)再予以利用，成本太高，不合理，不選擇重新開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)；6）估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本、用途變更費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為工業(yè)使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象應(yīng)改變工業(yè)用途為商業(yè)用途、并進(jìn)行改造裝修利用最合理。該房地產(chǎn)的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價(jià)所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的未定事項(xiàng)假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明及對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)抵押估價(jià)目的，選用工業(yè)房地產(chǎn)用途進(jìn)行估價(jià)；政府或其有關(guān)部門(mén)對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價(jià)；政府或其有關(guān)部門(mén)對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途沒(méi)有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：1）登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途；2）實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)所依據(jù)的用途。（九）估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)提示估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)提示分析主要包括：1）關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)上漲的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值上漲的因素進(jìn)行分析說(shuō)明；2）評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生的變化予以考慮說(shuō)明；3）估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；4）抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；5）合理使用評(píng)估價(jià)值；6）定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估等。正確答案：參考解析：1.估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定，錯(cuò)誤，改為：估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定。2.維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用前提，新房地產(chǎn)價(jià)值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)大于現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值，選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價(jià)，錯(cuò)誤，改為：維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用前提，新房地產(chǎn)價(jià)值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)≤現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值，選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價(jià)。3.該房地產(chǎn)的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價(jià)所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的未定事項(xiàng)假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明及對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制，錯(cuò)誤，改為：該房地產(chǎn)的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價(jià)所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。4.關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)上漲的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值上漲的因素進(jìn)行分析說(shuō)明；錯(cuò)誤，改為：關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說(shuō)明。單選題（共10題，共10分）(6.)6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬(wàn)元人民幣，合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無(wú)償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購(gòu)買(mǎi)下來(lái)，甲也樂(lè)意出售。但雙方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭(zhēng)議，協(xié)商請(qǐng)一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)思路不宜采用()。A.比較法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法正確答案：D參考解析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)，本次估價(jià)不適宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。(7.)6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬(wàn)元人民幣，合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無(wú)償歸甲所有。現(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購(gòu)買(mǎi)下來(lái)，甲也樂(lè)意出售。但雙方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭(zhēng)議，協(xié)商請(qǐng)一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。如果甲獲得該地的途徑是劃撥獲得，則乙購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)該()。A.求得的估價(jià)價(jià)格折現(xiàn)后再扣除需要補(bǔ)交的土地出讓金B(yǎng).先扣除補(bǔ)交的土地出讓金再折現(xiàn)到16年后C.不考慮補(bǔ)交的出讓金D.要求甲公司補(bǔ)交土地出讓金正確答案：A參考解析：購(gòu)買(mǎi)劃撥用地時(shí)，需要補(bǔ)交土地出讓金。(8.)6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬(wàn)元人民幣，合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無(wú)償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購(gòu)買(mǎi)下來(lái)，甲也樂(lè)意出售。但雙方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭(zhēng)議，協(xié)商請(qǐng)一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。該房地產(chǎn)的估價(jià)思路為()。A.房地產(chǎn)未來(lái)16年的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值B.房地產(chǎn)未來(lái)16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值C.房地產(chǎn)未來(lái)28年的價(jià)值折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值D.房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值正確答案：B參考解析：本題需要評(píng)估的是使用期滿后的房地產(chǎn)價(jià)值，由價(jià)值時(shí)點(diǎn)至使用期滿，乙尚可使用年限為16年，因此需要評(píng)估該房地產(chǎn)未來(lái)16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。(9.)某公司于2012年9月10日委托甲評(píng)估公司對(duì)其擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押評(píng)估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評(píng)估價(jià)值的80%提供貸款，該評(píng)估公司在評(píng)估過(guò)程中評(píng)估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用權(quán)法定最高年期的條件下，評(píng)估價(jià)值為500萬(wàn)元，應(yīng)繳納的出讓金為60萬(wàn)元，該公司2014年9月10日破產(chǎn)，拍賣(mài)價(jià)值扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后為445萬(wàn)元，2012年9月10日，該房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值P應(yīng)為()萬(wàn)元。A.560B.500C.440D.400正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。建設(shè)用地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，在正常出讓土地使用權(quán)法定最高年期的條件下，評(píng)估價(jià)值為500萬(wàn)元，應(yīng)繳納的出讓金為60萬(wàn)元，則抵押價(jià)值=500-60=440萬(wàn)元。(10.)某公司于2012年9月10日委托甲評(píng)估公司對(duì)其擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押評(píng)估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評(píng)估價(jià)值的80%提供貸款，該評(píng)估公司在評(píng)估過(guò)程中評(píng)估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用權(quán)法定最高年期的條件下，評(píng)估價(jià)值為500萬(wàn)元，應(yīng)繳納的出讓金為60萬(wàn)元，該公司2014年9月10日破產(chǎn)，拍賣(mài)價(jià)值扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后為445萬(wàn)元，該公司2014年9月10日破產(chǎn)時(shí)，該公司能有()萬(wàn)元拍賣(mài)款償還銀行。A.448B.445C.385D.352正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為440萬(wàn)元，銀行提供的貸款為：440×80%=352萬(wàn)元，公司破產(chǎn)時(shí)償還銀行352萬(wàn)元。(11.)某公司于2012年9月10日委托甲評(píng)估公司對(duì)其擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押評(píng)估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評(píng)估價(jià)值的80%提供貸款，該評(píng)估公司在評(píng)估過(guò)程中評(píng)估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用權(quán)法定最高年期的條件下，評(píng)估價(jià)值為500萬(wàn)元，應(yīng)繳納的出讓金為60萬(wàn)元，該公司2014年9月10日破產(chǎn)，拍賣(mài)價(jià)值扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后為445萬(wàn)元，假若銀行對(duì)甲評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果有異議，申請(qǐng)重新評(píng)估，則重新評(píng)估的日期應(yīng)為()。A.2012年9月10日B.2014年9月10日C.銀行指定的日期D.2012年9月10日到2014年9月10日正確答案：