估價(jià)原理與方法-《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》模擬試卷4

估價(jià)原理與方法-《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》模擬試卷4單選題（共34題，共34分）(1.)假設(shè)開發(fā)法是以()為理論依據(jù)的。A.收益遞增原理B.均衡原理C.預(yù)期原理（江南博哥）D.未來(lái)趨勢(shì)原理正確答案：C參考解析：假設(shè)開發(fā)法又稱預(yù)期開發(fā)法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測(cè)的未來(lái)開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。(2.)收益法是以()為理論依據(jù)的，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素，而是未來(lái)的因素。A.均衡原理B.替代原理C.預(yù)期原理D.未來(lái)趨勢(shì)原理正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值不是基于其歷史價(jià)格、開發(fā)建設(shè)所花費(fèi)的成本或過(guò)去的市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能帶來(lái)的收益或能夠得到的滿足、樂(lè)趣等的預(yù)期。(3.)路線價(jià)法主要適用于()。A.城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)B.舊建筑物的估價(jià)C.新建筑物的估價(jià)D.拆遷房屋的估價(jià)正確答案：A參考解析：路線價(jià)法只能用來(lái)評(píng)估地價(jià)，不能用于評(píng)估建筑物價(jià)值。(4.)某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500正確答案：A參考解析：該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為＝(300-50)×250＝62500(元)(5.)若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為()。A.78%B.85%C.117%D.150%正確答案：A參考解析：平均深度價(jià)格修正率計(jì)算如下：平均深度價(jià)格修正率＝累計(jì)深度價(jià)格修正率×（標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度）本題中，臨街深度為15m，則其累計(jì)深度價(jià)格修正率為117%，可得平均深度價(jià)格修正率為：117%×10/15＝78%。(6.)有一宗房地產(chǎn)，土地面積1000m2，其價(jià)格為1500元/m2，建筑面積為5000m2，其重置價(jià)格為1200元/m2。該房地產(chǎn)價(jià)格為1250元/m2，則該建筑物的單價(jià)為()元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250正確答案：A參考解析：(1250×5000-1000×1500)÷5000＝950(元/m2)(7.)在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100正確答案：B參考解析：三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)單價(jià)的加權(quán)算術(shù)平均數(shù)=6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2＝6650(元/m2)，而三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)單價(jià)的中位數(shù)為6700元/m2，前者與后者的差＝6650-6700＝-50(元/m2)(8.)采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式表示()。A.房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞減正確答案：A參考解析：這是收益年限為無(wú)限年時(shí)的凈收益按－固定數(shù)額逐年遞增的公式。(9.)已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/m2，需求量為100萬(wàn)m2，當(dāng)價(jià)格為1000元/m2時(shí)，需求量為90萬(wàn)m2，則需求價(jià)格彈性為()。A.10B.9C.1D.0.9正確答案：C參考解析：價(jià)格變化的百分比＝?需求量變化的百分比＝?需求的價(jià)格彈性＝1(10.)某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)2000m2，總預(yù)算為400萬(wàn)元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另?yè)?jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是()。A.30%B.45%C.65%D.75%正確答案：B參考解析：(11.)某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為()。A.76%B.80%C.81%D.84%正確答案：C參考解析：求成新率的公式：[1-(1-殘值率)]×有效經(jīng)過(guò)年數(shù)÷建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命×100%，即[1-(1-5%)×8÷(8+32)]×100%＝81%。(12.)有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，報(bào)酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格()乙的價(jià)格。A.高于B.低于C.等于D.條件不足，無(wú)法確定正確答案：B參考解析：(13.)某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A.4858B.5200C.2700D.6264正確答案：B參考解析：根據(jù)凈收益每年不變的預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格公式：?(14.)某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該家房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于()。A.2427元/m2B.2500元/m2C.2575元/m2D.2632元/m2正確答案：D參考解析：(15.)為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，不斷提高估價(jià)理論水平、豐富估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，并遵循科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?)。A.估價(jià)細(xì)則B.估價(jià)原則C.估價(jià)準(zhǔn)則D.估價(jià)程序正確答案：D參考解析：為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，不斷提高估價(jià)理論水平、豐富估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，并遵循科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序。(16.)在采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)也可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等情況，有針對(duì)性地搜集一些()。A.市場(chǎng)案例B.交易實(shí)例C.交易預(yù)期值D.市場(chǎng)預(yù)期值正確答案：B參考解析：可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等情況，有針對(duì)性地搜集一些交易實(shí)例。(17.)下列關(guān)于選取可比實(shí)例的說(shuō)法中，有誤的一項(xiàng)是()。A.可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)B.可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例C.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常成交價(jià)格，或可修正的正常成交價(jià)格D.選取可比實(shí)例的數(shù)量在實(shí)際中是越多越好，為后續(xù)進(jìn)行的比較修正工作帶來(lái)方便正確答案：D參考解析：選取可比實(shí)例的數(shù)量從理論上講是越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行比較修正的工作量大，所以，一般要求選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))的可比實(shí)例即可。(18.)土地價(jià)值不包含地上()的價(jià)值。A.裝修工程B.物業(yè)C.建筑物D.物產(chǎn)正確答案：C參考解析：如說(shuō)土地價(jià)值時(shí)，此價(jià)值不包含地上建筑物的價(jià)值。(19.)選取的三個(gè)可比實(shí)例及其相關(guān)資料分別計(jì)算得到其報(bào)酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據(jù)三個(gè)可比實(shí)例發(fā)生的時(shí)間和規(guī)模的大小，判斷其權(quán)重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率為()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%正確答案：D參考解析：1%×0.4+12.5%×0.3+13.6%×0.3＝13.07%(20.)成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式是()。A.開發(fā)利潤(rùn)÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用)B.開發(fā)利潤(rùn)÷(土地取得成本+開發(fā)成本)C.開發(fā)利潤(rùn)÷(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用)D.開發(fā)利潤(rùn)÷開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值正確答案：A參考解析：B項(xiàng)是直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式，D項(xiàng)是銷售利潤(rùn)率的計(jì)算公式，C項(xiàng)不是任何利潤(rùn)率的計(jì)算公式。(21.)影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括()。A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境正確答案：D參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素主要有大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。(22.)某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()。A.368萬(wàn)元B.552萬(wàn)元C.561萬(wàn)元D.920萬(wàn)元正確答案：B參考解析：Y＝6%(1+40%)＝84%，A＝80×(1-40%)＝48(萬(wàn)元)(23.)某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為()。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.簽訂估價(jià)委托合同之日D.估價(jià)人員與委托人商定的某日正確答案：A參考解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，因此題中所述情形要回到原估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2003年6月15日)。(24.)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)(或商品經(jīng)濟(jì))這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對(duì)有用且()的一種分配方式。A.應(yīng)急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品正確答案：D參考解析：價(jià)格實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)(或商品經(jīng)濟(jì))這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對(duì)有用且稀缺的物品的一種分配方式。(25.)在房地產(chǎn)估價(jià)中，首先需要明確的估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括()。A.估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為了特定的目的，對(duì)特定的房地產(chǎn)或特定的房地產(chǎn)權(quán)益在特定的時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定，因此，需要明確的估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括：估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象。(26.)甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購(gòu)買者會(huì)選擇()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任選其一正確答案：B參考解析：提示：依據(jù)樓面地價(jià)＝土地單價(jià)/容積率樓面地價(jià)甲=946/5.2=182元/m2樓面地價(jià)乙=860/5=172元/m2樓面地價(jià)丙=800/4.5=178元/m2(27.)某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500正確答案：A參考解析：提示：該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額＝(300-50)×250=62500元(28.)()對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨(dú)有的。A.房地產(chǎn)的權(quán)益和區(qū)位B.房地產(chǎn)的權(quán)益C.房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益D.房地產(chǎn)的區(qū)位正確答案：D(29.)()，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價(jià)問(wèn)題有了參考依據(jù)。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日正確答案：D(30.)某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價(jià)格為2000元/m2，對(duì)其作交易日期修正到2004年10月1日的價(jià)格為()元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242正確答案：B(31.)下列會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格偏高的情況是()。A.政府協(xié)議出讓土地B.購(gòu)買相鄰房地產(chǎn)C.賣方不了解行情D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)正確答案：B(32.)用不同的估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果可能會(huì)有所不同。當(dāng)這些測(cè)算結(jié)果有較大的差異時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導(dǎo)致較大差異的原因主要有以下幾方面：①基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；②測(cè)算過(guò)程是否有錯(cuò)誤；③參數(shù)選取是否合理；④公式選用是否恰當(dāng)；⑤所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的；⑥是否符合估價(jià)原則，一般可以按照下列從低級(jí)錯(cuò)誤到高級(jí)錯(cuò)誤的順序進(jìn)行檢查()。A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D(zhuǎn).②①④③⑤⑥正確答案：C(33.)針對(duì)不同的估價(jià)目的所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類()。A.主觀合理價(jià)值和公開市場(chǎng)價(jià)值B.主觀合理價(jià)值和非公開市場(chǎng)價(jià)值C.主觀合理價(jià)值和客觀合理價(jià)值D.公開市場(chǎng)價(jià)值和非公開市場(chǎng)價(jià)值正確答案：D(34.)在經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值中，房地產(chǎn)估價(jià)通常所講的價(jià)值是指()。A.使用價(jià)值B.交換價(jià)值C.理論價(jià)值D.評(píng)估價(jià)值正確答案：B多選題（共15題，共15分）(35.)某建筑物共3層，總建筑面積為600m2，每層建筑面積相等，房地總價(jià)值為600萬(wàn)元，土地價(jià)值480萬(wàn)元。其中一層價(jià)值是二層的1.5倍，二層價(jià)值是三層的1.2倍，則關(guān)于土地份額的計(jì)算，以下正確的是()。A.按建筑面積分?jǐn)偅诱加械耐恋胤蓊~為33.3%B.按房地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為30.0%C.按土地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為35.0%D.按房地價(jià)值分?jǐn)偅粚诱加械耐恋胤蓊~為45.0%E按土地價(jià)值分?jǐn)?，一層占有的土地份額為47.9%正確答案：A、B、D參考解析：因?yàn)榻ㄖ锕踩龑樱偨ㄖ娣e為600m2，每層建筑面積相等，即每層建筑面積均為200m2。房地總價(jià)值為600萬(wàn)元，其中土地價(jià)值為480萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為120萬(wàn)元。根據(jù)題意，一層房地價(jià)值是二層的1.5倍，二層房地價(jià)值是三層的1.2倍。設(shè)三層房地價(jià)值為x，二層為1.2x，一層是1.5×1.2x＝1.8x，則x+1.2x+1.8x＝4x＝600萬(wàn)元，x＝150萬(wàn)元，即三層房地價(jià)值為150萬(wàn)元，二層房地價(jià)值為180萬(wàn)元，一層房地價(jià)值為270萬(wàn)元。(36.)一般人通常對(duì)土地最直觀的認(rèn)識(shí)是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大氣層E地面正確答案：C參考解析：土地即田地、地面。這是一般人通常最直觀的認(rèn)識(shí)。(37.)下列可以作為假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象有()。A.待開發(fā)的土地B.在建工程C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)D.可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)E既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)正確答案：A、B、D參考解析：C項(xiàng)屬于收益法適用的對(duì)象，E項(xiàng)屬于成本法適用的對(duì)象。(38.)在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，因而存在()。A.競(jìng)爭(zhēng)B.技術(shù)C.經(jīng)濟(jì)D.優(yōu)選E法律正確答案：A、D參考解析：在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，因而存在競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)選。(39.)地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同之處是()。A.生產(chǎn)成本不同B.折舊不同C.價(jià)格差異不同D.貨幣性質(zhì)不同E供求變化不同正確答案：A、B、C參考解析：地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同主要表現(xiàn)在下列六個(gè)方面：(1)生產(chǎn)成本不同；(2)折舊不同；(3)價(jià)格差異不同；(4)市場(chǎng)性質(zhì)不同；(5)價(jià)格形成時(shí)間不同；(6)供求變化不同。(40.)以下屬于重新購(gòu)建價(jià)格的是()。A.建筑物的重置價(jià)格B.土地的重置價(jià)格C.建筑物的重建價(jià)格D.土地的重建價(jià)格E房地的重建價(jià)格正確答案：A、C參考解析：土地和房地沒(méi)有重置價(jià)格和重建價(jià)格之說(shuō)。(41.)下列房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素中，屬于一般因素的有()。A.土地的位置、面積、形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件B.通貨膨脹率C.環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施D.利率因素E土地面積正確答案：B、D參考解析：A項(xiàng)為影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素，C項(xiàng)為區(qū)域因素，E項(xiàng)為自身因素。(42.)可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有()。A.商業(yè)利潤(rùn)B.凈運(yùn)營(yíng)收益C.潛在毛收入D.有效毛收入E稅后現(xiàn)金流量正確答案：B、C、D參考解析：A項(xiàng)不是房地產(chǎn)本身帶來(lái)的收益，而是其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。(43.)建筑物的功能折舊又稱精神磨損，其原因主要是()。A.自然環(huán)境惡化B.消費(fèi)觀念變更C.設(shè)備陳舊落后D.城市規(guī)劃改變E政府政策變化正確答案：B、C參考解析：建筑物功能折舊的原因除B、C項(xiàng)外，還有設(shè)計(jì)缺陷、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好建筑物、過(guò)去建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低等。(44.)正常成交價(jià)格的形成條件包括()。A.公開市場(chǎng)，交易對(duì)象本身也具備市場(chǎng)性B.理性的經(jīng)濟(jì)行為C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對(duì)價(jià)格具有控制力量正確答案：A、B、C、D參考解析：正常成交價(jià)格的形成條件包括公開市場(chǎng)，交易對(duì)象本身也具備市場(chǎng)性；理性的經(jīng)濟(jì)行為；在適當(dāng)?shù)钠陂g完成某種交易；買者和賣者眾多，且具有完全信息。(45.)在下列說(shuō)法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，其步驟包括()。A.搜集交易比例B.選取可比實(shí)例C.對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)處理D.價(jià)格調(diào)整E求取比準(zhǔn)價(jià)格正確答案：A、B、C參考解析：D項(xiàng)為C項(xiàng)中的一部分。(46.)最高最佳使用同時(shí)符合()標(biāo)準(zhǔn)。A.無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)B.法律上許可C.技術(shù)上可能D.經(jīng)濟(jì)上可行E價(jià)值最大化正確答案：B、C、D參考解析：最高最佳使用必須同時(shí)符合四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟(jì)上可行；④價(jià)值最大化。(47.)市場(chǎng)法估價(jià)中需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。A.統(tǒng)一采用總價(jià)B.統(tǒng)一面積單位和內(nèi)涵C.統(tǒng)一付款方式D.統(tǒng)一幣種和貨幣單位E統(tǒng)一采用單價(jià)正確答案：B、C、D(48.)關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的功用，下列說(shuō)法正確的有()。A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于收益法中對(duì)未來(lái)的凈收益進(jìn)行預(yù)測(cè)B.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于收益法中對(duì)還原利率的直接測(cè)算C.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法用來(lái)填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏E長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用來(lái)比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展?jié)摿挖厔?shì)正確答案：A、C、D(49.)房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對(duì)國(guó)家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為()。A.臨時(shí)用地土地使用權(quán)B.農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)C.宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)D.行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)E出讓土地使用權(quán)(為國(guó)有土地上的)正確答案：A、B、C判斷題（共15題，共15分）(50.)廣義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：狹義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物。(51.)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是最普通、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式。()正確答案：正確(52.)合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。()正確答案：正確(53.)搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)重要保證。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。(54.)在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場(chǎng)價(jià)值因投資者的不同而不同。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值。而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。(55.)當(dāng)人們預(yù)期到某種房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)在下一個(gè)時(shí)期上升時(shí)，就會(huì)增加對(duì)該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求。()正確答案：正確(56.)城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，不符合公開市場(chǎng)價(jià)值形成的條件，房屋拆遷估價(jià)中不應(yīng)當(dāng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：房屋拆遷雖然是強(qiáng)制性的，不符合公開市場(chǎng)價(jià)值形成的條件，但因?yàn)橐獙?duì)被拆遷人給予合理補(bǔ)償，所以，城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。(57.)標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格，一般情況下，成交價(jià)低于標(biāo)價(jià)。()正確答案：正確(58.)在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形。因?yàn)樵u(píng)估其損失價(jià)值或損失程度時(shí)，通常是估計(jì)將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況(估價(jià)對(duì)象實(shí)際上已經(jīng)不存在了)。(59.)在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。()正確答案：正確(60.)選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定，這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取。()正確答案：正確(61.)市場(chǎng)法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。(62.)可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)完全相同。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，具體來(lái)說(shuō)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。(63.)如果可比實(shí)例的交易時(shí)點(diǎn)與其估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，則必須進(jìn)行交易日期的修正。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整。(64.)在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭。()正確答案：正確問(wèn)答題（共2題，共2分）(65.)某幢寫字樓，土地面積4000m2，總建筑面積為9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1日～2035年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40年土地使用權(quán)價(jià)格為2000元/m2，建筑物重置成本為1300元/m2。建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其他的相關(guān)資料如下：(1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年；空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)的費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新購(gòu)建價(jià)格(不含安裝費(fèi))為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元；除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元，平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。(2)該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境將受到一定的污染，租金