開發(fā)經(jīng)營與管理-《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》高分通關(guān)卷3

開發(fā)經(jīng)營與管理-《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》高分通關(guān)卷3單選題（共35題，共35分）(1.)某開發(fā)商于2013年6月1日獲得開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)，2014年4月1日完成規(guī)（江南博哥）劃設(shè)計，2014年8月1日取得開工許可證，2016年2月1日項目建成并獲發(fā)竣工證書，2016年8月1日銷售完畢。在計算該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率時，其計算期為()。A.2013年6月1日至2016年2月1日B.2013年6月1日至2016年8月1日C.2014年8月1日至2016年2月1日D.2014年8月1日至2016年8月1日正確答案：B參考解析：本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)投資項目選取計算期時，出售時的開發(fā)經(jīng)營期為開發(fā)期和銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權(quán)開始到項目竣工驗收的時間周期，包括準(zhǔn)備期和建造期；銷售期是從正式銷售（含預(yù)售）開始到銷售完畢的時間周期。(2.)當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用()進(jìn)行比選。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額內(nèi)部收益率法D.費用現(xiàn)值法正確答案：B參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比選方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。(3.)下列各項中，屬于依法以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目的是()。A.征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項目B.廉租住房項目C.醫(yī)療衛(wèi)生用地D.基礎(chǔ)設(shè)施用地正確答案：D參考解析：本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可。依法以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，主要包括工業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、開發(fā)區(qū)或科技園區(qū)內(nèi)的科技產(chǎn)業(yè)項目用地開發(fā)建設(shè)項目。(4.)在計算平均數(shù)時，考慮每期資料重要性的方法是()。A.簡單平均法B.移動平均法C.加權(quán)移動平均法D.指數(shù)平滑法正確答案：C參考解析：本題考查的是市場趨勢分析。加權(quán)移動平均法就是在計算平均數(shù)時，考慮每期資料重要性。(5.)某筆總額10萬元，按月付息的貸款，每月支付利息為400元，則該筆貸款的年利率為()。A.1.2%B.4.80%C.4.91%D.5.82%正確答案：B參考解析：本題考查的是名義利率與實際利率。本題由于是按月付息，故年付息400×12=4800（元），年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。(6.)某家庭欲購買總價為125萬元的一套住宅。該家庭月收入為20000元，準(zhǔn)備用月收入的40%來支付抵押貸款月還款額。已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6%。則該家庭的首付款額是()元。A.529412.37B.83265.38C.87867.78D.91022.12正確答案：A參考解析：本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月還款A(yù)＝20000×40%＝8000（元），i＝6%/12＝0.5%，n＝10×12＝120，可負(fù)擔(dān)的貸款額P=A/i×[1-1/(1+i)^n]=8000/0.5%×[1-1/(1+0.5%)^120]=720587.63（元），首付款＝1250000－720587.63＝529412.37（元）。(7.)進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、供氣、通信等工程所完成的投資，屬于()。A.生產(chǎn)性投資B.土地開發(fā)投資C.公益投資D.商品房建設(shè)投資正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。土地開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、供氣、通信等工程所完成的投資。(8.)下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表達(dá)中，正確的是()。A.收益相對不穩(wěn)定B.收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東C.分為權(quán)益型和抵押型兩種形式D.投資流動性差正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的形式。選項A錯誤，因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入，因此收益相對穩(wěn)定；選項C錯誤，按資產(chǎn)投資的類型劃分，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式；選項D錯誤，REITs投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。(9.)房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于()房地產(chǎn)投資。A.收益型B.收益加增值型C.機會型D.博弈型正確答案：C參考解析：本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于機會型房地產(chǎn)投資。(10.)關(guān)于評標(biāo)委員會組成的說法中，正確的是()。A.評標(biāo)委員會通常由政府有關(guān)部門代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成B.評標(biāo)委員會成員為五人以上單數(shù)C.評標(biāo)委員會成員中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評標(biāo)委員會的專家成員應(yīng)從市級以上人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊或者招標(biāo)代理機構(gòu)專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專家名單中確定正確答案：B參考解析：本題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)機構(gòu)。評標(biāo)委員會通常由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標(biāo)委員會的專家成員應(yīng)從省級以上人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊或者招標(biāo)代理機構(gòu)專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專家名單中確定。(11.)調(diào)查了解消費者的情況及購買行為，使企業(yè)掌握消費者的愛好、心理、購買動機、習(xí)慣等，以便正確細(xì)分市場和選擇目標(biāo)市場、針對不同的消費者和市場，采取不同的市場營銷策略，屬于()。A.競爭情況調(diào)查B.技術(shù)發(fā)展調(diào)查C.國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查D.消費者和消費者行為調(diào)查正確答案：D參考解析：本題考查的是市場調(diào)查的意義和內(nèi)容。消費者和消費者行為調(diào)查，調(diào)查了解消費者的情況及購買行為，主要目的在于使企業(yè)掌握消費者的愛好、心理、購買動機、習(xí)慣等，以便正確細(xì)分市場和選擇目標(biāo)市場、針對不同的消費者和市場，采取不同的市場營銷策略。(12.)火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失是指()。A.未來運營費用風(fēng)險B.機會成本風(fēng)險C.變現(xiàn)風(fēng)險D.或然損失風(fēng)險正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。(13.)投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)的可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險是()。A.未來運營費用風(fēng)險B.機會成本風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.收益現(xiàn)金流風(fēng)險正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。機會成本風(fēng)險又稱比較風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)的可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。參見教材P22。(14.)下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是()。A.依法收回的國有土地B.已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地C.集體土地中的宅基地D.依法收購的土地正確答案：C參考解析：本題考查的是土地儲備與土地開發(fā)。土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。集體土地不納入土地儲備。(15.)一般來講，市場細(xì)分的程序不包括()。A.調(diào)查階段B.試驗階段C.分析階段D.歸納總結(jié)階段正確答案：B參考解析：本題考查的是市場細(xì)分。市場營銷進(jìn)行市場細(xì)分的程序，一般來講，有以下幾個步驟：調(diào)查階段、分析階段、歸納總結(jié)階段。(16.)目標(biāo)市場選擇時，當(dāng)采用()營銷戰(zhàn)略時，企業(yè)通常通過無差異性營銷和差異性營銷兩種途徑全面進(jìn)入整個市場。A.產(chǎn)品專業(yè)化B.選擇專業(yè)化C.大量定制D.全面覆蓋正確答案：D參考解析：本題考查的是目標(biāo)市場選擇。全面覆蓋：這時企業(yè)力圖為所有消費群提供他們所需的所有產(chǎn)品。一般來講，只有實力較強的大企業(yè)才可能采取這種營銷戰(zhàn)略。當(dāng)采用這種營銷戰(zhàn)略時，企業(yè)通常通過無差異性營銷和差異性營銷兩種途徑全面進(jìn)入整個市場。(17.)認(rèn)為利率是由貨幣的供給與需求決定的是()。A.古典學(xué)派的儲蓄投資決定理論B.流動性偏好利率理論C.可貸資金利率理論D.IS-LM曲線模型的利率理論正確答案：B參考解析：本題考查的是利息與利率。流動性偏好利率理論認(rèn)為利率是由貨幣的供給與需求決定的。(18.)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息()萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00正確答案：A參考解析：本題考查的是名義利率與實際利率。I＝F－P＝P（1＋i）n－P，按月計算：I＝1000×（1＋8%/12）12×3－1000＝270.24（萬元），按季計算：I＝1000×（1＋8%/4）4×3－1000＝268.24（萬元），利息差＝270.24－268.24＝2.00（萬元）。(19.)某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計第1年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為()萬元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00正確答案：C參考解析：本題考查的是復(fù)利計算。有限年期的等比年值換算為現(xiàn)值（A-P）。A1＝8，i＝6%，n＝20，由于i＝s，所以采用簡化公式P=nA1/（1+i）=20×8/（1+6%）=150.94萬元。(20.)某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為15000m2，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計項目的單位變動成本為4500元/m2，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價為()元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22正確答案：D參考解析：本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理?？偨ㄖ娣e＝15000×3＝45000（平方米），可銷售面積＝45000×80%＝36000（平方米），設(shè)盈虧平衡點銷售單價為X，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝7847.22(元/平方米）。(21.)通過基本報表就可以對項目進(jìn)行財務(wù)盈利能力、清償能力及()分析。A.利息支付能力B.投資者出資能力C.資金平衡D.投資者貸款能力正確答案：C參考解析：本題考查的是基本報表。通過基本報表就可以對項目進(jìn)行財務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡分析。(22.)項目資金有多種來源渠道，為了滿足項目的資金需求，可優(yōu)先使用()。A.借貸資金B(yǎng).預(yù)租售收入C.資本金D.融資資金正確答案：C參考解析：本題考查的是收入估算與資金籌措。項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足項目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。(23.)由于自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴帳不還，這種風(fēng)險因素稱為個人住房抵押貸款的()。A.操作風(fēng)險B.信用風(fēng)險C.市場風(fēng)險D.法律風(fēng)險正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。假按揭是操作風(fēng)險，違約不還稱為信用風(fēng)險。參見教材P311。(24.)()是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)，根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.住房價格合理性指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費者信心指數(shù)正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。選項A是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房價格的角度，對當(dāng)前實際住房價格合理性做出的判斷；選項B指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易量變化率的比值，可以判斷市場所處的景氣階段；選項D指消費者近期的購房意愿，通常根據(jù)對消費者未來6個月內(nèi)是否計劃買房的調(diào)查結(jié)果來構(gòu)造。參見教材P44。(25.)房地產(chǎn)市場上新建商品房過度開發(fā)的誘因不包括()。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)測的偏差B.購房者對市場預(yù)測的偏差C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為D.房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開發(fā)商之間的博奔和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。(26.)()是通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。A.描述性調(diào)查B.試探性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.創(chuàng)造性調(diào)查正確答案：B參考解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。試探性調(diào)查是通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。參見教材P107。(27.)下列房地產(chǎn)經(jīng)營模式類型中，主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目的是()模式。A.開發(fā)—銷售B.開發(fā)—持有出租—出售C.購買—持有出租—出售D.購買—更新改造—出售正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。開發(fā)—持有出租—出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目。部分政策性租賃住宅、普通商品住宅也可采用這種模式。參見教材P147。(28.)某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報是()元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11正確答案：B參考解析：本題考查的是投資回收與投資回報。投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。第10年的投資回報即求第10年的貸款利息，首求出第十年初的貸款額度求出，即P=A/i×[1-1/（1+i）n]=36000/7.5%×[1-1/（1+7.5%）6]=168978.47元，第10年投資回報=P×i=168978.47×7.5%=12673.39元。(29.)關(guān)于實際利率和名義利率的說法，錯誤的是()。A.名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息B.實際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息C.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值D.當(dāng)計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率正確答案：D參考解析：本題考查的是名義利率與實際利率。選項D錯誤，當(dāng)每年計息周期數(shù)大于1時，實際利率大于名義利率。(30.)已知某家庭2003年12月31日為購買價值100萬元的住宅，申請了相當(dāng)于房價50%的住房抵押貸款，期限為15年、年利率為8%、按月等額還本付息。2014年1月1日，該家庭由于某種財務(wù)需要擬申請二次住房抵押貸款（又稱“加按”，假設(shè)按產(chǎn)權(quán)人擁有的權(quán)益價值的30%發(fā)放）。已知當(dāng)?shù)刈≌瑑r格年上漲率為6%，則該家庭申請加按時，最多能得到的抵押貸款額度為()萬元。A.46.65B.50.96C.40.85D.55.45正確答案：A參考解析：本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。2014年1月1日，住房的市場價值V=100×（1+6%）10=179.08萬元；第一次抵押貸款時，每月等額還本付息額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=100×50%×8%/12（1+8%/12）180/[（1+8%/12）180-1]=4778.26元；2014年1月1日尚未償還的第一次抵押貸款價值VM=A/i×[1-1/（1+i）n]=4778.26/(8%/12)×[1-1/（1+8%/12）60]=23.57萬元；該家庭擁有的住房權(quán)益價值VE=V-VM=179.08-23.57=155.51萬元；第二次抵押可獲得的最大抵押貸款額為155.51×30%=46.65萬元。(31.)某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率是()。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%正確答案：C參考解析：本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。(32.)某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權(quán)到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項目的經(jīng)營期為()年。A.37B.40C.43D.50正確答案：B參考解析：本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。經(jīng)營期以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值。本題中土地使用權(quán)剩余年限為50-3=47年，建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命為40年，以最小的作為經(jīng)營期，即40年。參見教材P180。(33.)張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為4萬元，各項成本費用為2.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是()。A.1.07B.1.47C.2.06D.3.33正確答案：C參考解析：本題考查的是利息備付率。利息備付率=稅息前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息費用=(利潤+利息)/當(dāng)期應(yīng)付利息費用=（4-2.4+1.5）/1.5=2.06。參見教材P203。(34.)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應(yīng)列入()。A.管理費B.銷售費用C.其他費用D.前期費用正確答案：B參考解析：本題考查的是投資估算。銷售費用是指開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。(35.)()是目前國際上最常用的新股發(fā)行方式之一，是指發(fā)行人通過詢價機制確定發(fā)行價格，并自主分配股權(quán)。A.固定價格方式B.收益折現(xiàn)法C.競價方式D.累計投標(biāo)正確答案：D參考解析：本題考查的是公開資本市場融資中的定價問題。目前常用的發(fā)行方式有累計投標(biāo)方式、固定價格方式、競價方式，累計投標(biāo)是目前國際上最常用的新股發(fā)行方式之一，是指發(fā)行人通過詢價機制確定發(fā)行價格，并自主分配股權(quán)。多選題（共15題，共15分）(36.)下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有()。A.內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時，投資項目是可行的D.如果使用貸款，且項目盈利，則全部投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損，因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。選項D錯誤，使用貸款且項目盈利時，則全部投資的內(nèi)部收益率高于貸款利率；選項E錯誤，內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越大。參見教材P182。(37.)在對互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中，通常要遵循的決策準(zhǔn)則包括()。A.備選方案差異原則B.最低可接受收益率原則C.費用最低原則D.收益最大原則E.不行動原則正確答案：A、B、E參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用。在對互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中，通常要遵循的決策準(zhǔn)則包括：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。參見教材P207。(38.)現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時間點“零”是()。A.某一基準(zhǔn)時刻B.日歷年度的年初C.資金運動的時間始點D.既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時間點E.既不能有現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時間點正確答案：A、C、D參考解析：本題考查的是現(xiàn)金流量圖?，F(xiàn)金流量圖中，時間點“零”，通常表示當(dāng)前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準(zhǔn)時刻。(39.)下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)投資模式有()。A.開發(fā)－銷售模式B.開發(fā)－持有出租－出售模式C.購買－持有出租－出售模式D.購買－更新改造－出售模式E.購買－更新改造－出租模式正確答案：B、C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。根據(jù)本現(xiàn)金流量圖，期初發(fā)生一筆投資，即意為購買或土地成本；第一年末發(fā)生一筆投資，即意為更新改造或建造成本；運營期各年發(fā)生現(xiàn)金流出、流入，即意為出租；最后一年期末發(fā)生一筆轉(zhuǎn)售收入和轉(zhuǎn)售稅費。(40.)投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件一般應(yīng)包括的內(nèi)容有()。A.投標(biāo)函及投標(biāo)函附錄B.施工組織設(shè)計C.合同條款及格式D.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求E.資格審查資料正確答案：A、B、E參考解析：本題考查的是招標(biāo)程序。投標(biāo)文件一般應(yīng)包括的內(nèi)容有：（1）投標(biāo)函及投標(biāo)函附錄；（2）法定代表人身份證明或附有法定代表人身份證明的授權(quán)委托書；（3）聯(lián)合體協(xié)議書；（4）投標(biāo)保證金；（5）已標(biāo)價工程量清單；（6）施工組織設(shè)計；（7）項目管理機構(gòu)；（8）擬分包項目情況表；（9）資格審查資料；（10）投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他材料。(41.)按照消費者對不同屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場分別有()。A.同質(zhì)偏好市場B.分散偏好市場C.個別偏好市場D.集群偏好市場E.集中偏好市場正確答案：A、B、D參考解析：本題考查的是市場細(xì)分。產(chǎn)品屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據(jù)消費者對不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，相應(yīng)的就會形成不同偏好的細(xì)分市場。(42.)下列選項中，屬于房地產(chǎn)市場存在層面的有()。A.空間市場B.資產(chǎn)市場C.新增量市場D.存量房市場E.高檔住宅市場正確答案：A、B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場存在著空間市場和資產(chǎn)市場兩個層面。(43.)房地產(chǎn)投資的形式，通常可分為直接投資和間接投資兩類，其中間接投資的形式主要有()。A.購買物業(yè)用于出租經(jīng)營B.購買住房抵押支持證券C.購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D.投資房地產(chǎn)企業(yè)股票E.購買土地進(jìn)行開發(fā)正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作，房地產(chǎn)間接投資包括投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、投資房地產(chǎn)投資信托基金、購買住房抵押支持證券。(44.)下列各項因素中，屬于房地產(chǎn)市場運行環(huán)境中經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響因素的有()。A.產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局B.家庭收入及其分布C.家庭結(jié)構(gòu)及其變化D.資本市場發(fā)育程度E.支付能力與物價水平正確答案：A、B、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。房地產(chǎn)市場運行環(huán)境中，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的主要影響因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、工資及就業(yè)水平、家庭收入及其分布、支付能力與物價水平等。(45.)確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值，下列收益率或利率中可視作資金機會成本的有()。A.國債收益率B.銀行存款利率C.市場平均投資收益率D.銀行貸款利率E.銀行同業(yè)拆借利率正確答案：A、B參考解析：本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值。所謂資金的機會成本，是資金在某一段時間內(nèi)最安全和最高的投資機會的收益率。這個收益率差不多等于上述無風(fēng)險的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等。(46.)下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動類型劃分的有()。A.居住物業(yè)投資B.商用物業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.房地產(chǎn)開發(fā)投資E.房地產(chǎn)經(jīng)營投資正確答案：C、D、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項AB為按物業(yè)類型劃分。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動類型的不同，可以將房地嚴(yán)投資劃分為從事土地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。(47.)調(diào)查問卷中的問題一般包括()問題。A.閉合式B.開放式C.自主式D.引導(dǎo)式E.問答式正確答案：A、B參考解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。調(diào)查問卷中的問題一般包括閉合式和開放式兩種問題。參見教材P108。(48.)房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素包括()。A.建筑安裝工程費B.開發(fā)期與租售期C.權(quán)益投資比率D.資本化率E.貸款利率正確答案：A、B、D、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率等。(49.)下列分析方法中，屬于風(fēng)險辨識的常用方法有()。A.故障樹分析法B.期望值法C.幕景分析法D.解析法E.專家調(diào)查法正確答案：A、C、E參考解析：本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。風(fēng)險辨識的常用方法有專家調(diào)查法（其中代表性的有專家個人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法）、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。(50.)風(fēng)險分析中的風(fēng)險估計階段，需要開展的工作包括()。A.風(fēng)險估算B.分析風(fēng)險概率分布情況C.辨識風(fēng)險發(fā)生的原因D.檢驗各風(fēng)險變量是否相關(guān)E.提出應(yīng)對風(fēng)險的建議正確答案：A、B參考解析：本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。風(fēng)險估計階段主要包括判定風(fēng)險發(fā)生的概率大小、概率分布情況、風(fēng)險估算三項工作內(nèi)容。選項CD屬于風(fēng)險辨識階段的工作，選項E屬于風(fēng)險評價階段的工作。判斷題（共15題，共15分）(51.)吸納周期在數(shù)值上等于吸納量的倒數(shù)。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)，而非吸納量。(52.)當(dāng)項目建成后用于出租經(jīng)營時，由于經(jīng)營期限很長，計算開發(fā)成本利潤率就顯得意義不大，因為開發(fā)成本利潤率中沒有考慮經(jīng)營期限的因素。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。當(dāng)項目建成后用于出租經(jīng)營時，由于經(jīng)營期限很長，計算開發(fā)成本利潤率就顯得意義不大，因為開發(fā)成本利潤率中沒有考慮經(jīng)營期限的因素。(53.)目前我國由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發(fā)者。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是土地儲備與土地開發(fā)。土地開發(fā)的項目實施模式，有政府土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)實施和授權(quán)開發(fā)商負(fù)責(zé)實施兩種模式。隨著土地儲備事業(yè)的發(fā)展，政府土地儲備機構(gòu)的開發(fā)管理能力不斷提升，北京等部分城市新增土地儲備開發(fā)項目的實施模式，已經(jīng)逐漸由授權(quán)開發(fā)商實施為主發(fā)展為土地儲備機構(gòu)實施為主。(54.)對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的時限性。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是對市場調(diào)查的分析與評估。對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。(55.)服務(wù)市場也稱目標(biāo)市場，是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費者集合。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是市場規(guī)模的估計。服務(wù)市場，也稱目標(biāo)市場，是公司決定追求的那部分合格的有效市場。(56.)資金等效值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是資金等效值的概念。資金等效值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。(57.)土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計劃。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段。土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計劃。(58.)房地產(chǎn)市場總量不均衡表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性。房地產(chǎn)市場總量不均衡表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存。(59.)從來源看，房地產(chǎn)權(quán)益資本主要來源于機構(gòu)投資者。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益融資。從來源看，房地產(chǎn)權(quán)益資本主要來源于機構(gòu)投資者。(60.)權(quán)益投資比率指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占借貸資本總額的比例。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。權(quán)益投資比率指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。(61.)房地產(chǎn)投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是較高的。(62.)在房地產(chǎn)市場分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目的競爭分析和營銷建議。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的概念與作用。區(qū)域市場側(cè)重于經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場供求與價格概況分析、市場趨勢分析。項目房地產(chǎn)分析才側(cè)重于競爭分析和營銷建議。(63.)證券交易市場又稱為“一級市場”，證券發(fā)行市場又稱為“二級市場”。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是證券市場概述。證券交易市場又稱為“二級市場”或“次級市場”，證券發(fā)行市場又稱為“一級市場”或“初級市場”。(64.)解析法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。其特點是用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。其特點是用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。(65.)在其他風(fēng)險因素不發(fā)生變化的情況下，最高運營費用比率越高，房地產(chǎn)投資項目抗風(fēng)險的能力越強。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。最高運營費用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)時的運營費用比率。最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風(fēng)除的能力越強。問答題（共2題，共2分）(66.)某開發(fā)商取得一房地產(chǎn)項目，總占地面積42000m2，規(guī)劃建設(shè)用地面積為45000m2，總建筑面積297000m2。已知樓面地價1280元/m2，建造成本為4500元/m2（包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費和開發(fā)期間稅費等其他費用），其他工程費為建造成本的10％，管理費用為土地成本、建造成本及其他工程費之和的8％，貸款利率為17％，銷售費用、銷售稅費分別為總銷售收入的3.5％、5.48％；項目的平均售價為18000元/m2，可銷售面積比例為95％；項目開發(fā)經(jīng)營期為3年，購買土地使用權(quán)后即開工建設(shè)，地價款和土地管理費在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、其他工程費、建設(shè)期管理費用和銷售費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，試求該項目的開發(fā)商成本利潤率。正確答案：參考解析：（1）項目總開發(fā)價值：①總銷售收入：297000×95％×18000=507870（萬元）②銷售稅費：507870×5.48％=27831.276（萬元）③項目總開發(fā)價值：507870-27831.276=480038.724（萬元）（2）項目總開發(fā)成本：①土地成本：297000×1280=38016（萬元）②建造成本：297000×4500=133650（萬元）③其他工程費：133650×10％=13365（萬元）④管理費：a．土地管理費：38016×8％=3041.28（萬元）b．建設(shè)期管理費：（133650+13365）×8％=11761.2（萬元）c．