資產(chǎn)評估學（全套課件429P）

資產(chǎn)評估學成績考核方式課堂表現(xiàn)20%作業(yè)20%

期終考試60%

2教學目的對資產(chǎn)評估的基本概念、理論、評估方法有較全面而深入的掌握；

通過一定量的案例和企業(yè)資產(chǎn)評估的討論，使同學們對如何對企業(yè)資產(chǎn)進行評估的能力得到一定程度的鍛煉和提高。3引言：注冊資產(chǎn)評估師前景與現(xiàn)狀4就業(yè)渠道與領域注冊資產(chǎn)評估師是從事資產(chǎn)價值評估的專業(yè)人員，因此對評估師的基本素質要求較高，不僅需要一定的學歷，還要具有一定時間的相關工作經(jīng)驗，并且參加統(tǒng)一的全國注冊資產(chǎn)評估師考試，考試合格之后才能獲得注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格證書?？忌荚嚭细窈?，既可選擇在資產(chǎn)評估機構執(zhí)業(yè)，專職從事資產(chǎn)評估中介服務，也可選擇在企業(yè)、銀行等部門就職，從事與資產(chǎn)評估相關的企業(yè)價值估價與認定和抵、質押品價值評估業(yè)務。職業(yè)收入初探注冊資產(chǎn)評估師的薪酬與其實踐經(jīng)驗及業(yè)務能力密切相關，就北京、上海、深圳等大中城市而言，取得執(zhí)業(yè)資格初到資產(chǎn)評估機構工作的評估師年薪一般為3至5萬元，具有一至兩年評估機構實踐經(jīng)驗并具有一定業(yè)務能力的項目經(jīng)理，年薪為8萬至15萬元，而經(jīng)理級注冊資產(chǎn)評估師年薪可達20萬元以上。未來隨著業(yè)務領域的拓寬和評估行業(yè)的對外開放，評估師的薪酬將有可能更加豐厚。職業(yè)考試與認證注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試共設5個科目：《資產(chǎn)評估》、《經(jīng)濟法》、《財務會計》、《機電設備評估基礎》、《建筑工程評估基礎》，各科目均由客觀題和主觀題兩個部分組成。5本學期教學內容理論部分實務部分6第一章理論基礎學習目的:了解資產(chǎn)評估的興起與發(fā)展；了解資產(chǎn)評估的特點；掌握資產(chǎn)評估的定義和價值類型；重點掌握資產(chǎn)評估的目的；熟悉資產(chǎn)評估的假設和原則；理解資產(chǎn)評估與會計和審計的關系。主要內容第一節(jié)資產(chǎn)評估的興起與發(fā)展第二節(jié)資產(chǎn)評估及其特點第三節(jié)價值類型和評估目的第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關系8第一節(jié)資產(chǎn)評估的興起與發(fā)展

9二、我國資產(chǎn)評估的實踐與發(fā)展1011主要內容第一節(jié)資產(chǎn)評估的興起與發(fā)展第二節(jié)資產(chǎn)評估及其特點第三節(jié)價值類型和評估目的第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關系12第二節(jié)資產(chǎn)評估及其特點一、資產(chǎn)評估定義（一）資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估是專業(yè)機構和人員按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。評估主體評估依據(jù)評估客體評估方法評估程序評估目的評估原則評估價值類型13基本的評估要素：

(1)評估主體(2)評估客體

(3)評估依據(jù)(4)評估目的

(5)評估原則(6)評估程序

(7)評估價值類型(8)評估方法

(9)資產(chǎn)評估假設(10)資產(chǎn)評估基準日14（二）資產(chǎn)

資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，其內涵更接近于經(jīng)濟學中的資產(chǎn)，即特定權利主體擁有或控制的，能夠給特定權利主體帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。而其外延則包括了具有內在經(jīng)濟價值以及市場交換價值的所有實物和無形的權利。資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的基本特征：1.必須是經(jīng)濟主體擁有或控制的；2.能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源；3.必須能貨幣計量。15資產(chǎn)的分類思考16

（三）價格和價值

價格——是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣金額。價值——只是專業(yè)人員根據(jù)特定的價值定義在特定時間內對商品、服務價值的估計。作為資產(chǎn)評估的目標是判斷評估對象的價值而不是評估對象的實際成交價格。17二、資產(chǎn)評估的特點1.市場性：模擬市場條件對資產(chǎn)價值作出經(jīng)得起市場檢驗的評定估算和報告。2.公正性：服務于資產(chǎn)業(yè)務的需要，而不是服務資產(chǎn)評估業(yè)務當事人任何一方的需要。3.專業(yè)性：專業(yè)人員、專業(yè)機構采取專業(yè)的方法。4.咨詢性：只提供參考，不提供決策。18三、資產(chǎn)評估的功能和作用（一）資產(chǎn)評估的功能

評價和評值是資產(chǎn)評估具有的最基本的內在功效和能力。（二）資產(chǎn)評估的基本作用1.咨詢：為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，該意見無強制執(zhí)行力，不能也不應該取代資產(chǎn)交易當事人的交易決策。2.公正協(xié)調：協(xié)調價格爭議。3.鑒證：鑒別和舉證。（資產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權屬鑒證）19主要內容第一節(jié)資產(chǎn)評估的興起與發(fā)展第二節(jié)資產(chǎn)評估及其特點第三節(jié)價值類型和評估目的第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關系20第三節(jié)價值類型和評估目的一、資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。以資產(chǎn)評估的估價標準形式表達的價值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）和清算價格四種。從資產(chǎn)評估假設的角度表述資產(chǎn)評估的價值類型，具體包括：繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值三種。2122關于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值

23二、資產(chǎn)評估的目的

（一）資產(chǎn)評估的一般目的資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。（二）資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)轉讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；股份經(jīng)營；中外合資、合作；企業(yè)清算；擔保；企業(yè)租賃；債務重組；引起資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟行為。24（三）資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位作用1.資產(chǎn)評估特定的全過程，不僅是某項具體資產(chǎn)評估活動的目的貫穿于資產(chǎn)評估起點，同時也是資產(chǎn)評估活動所要達到的目標。2.是界定評估對象的基礎；3.對資產(chǎn)評估價值類型選擇具有約束作用；4.在不同時期、地點及市場條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務對資產(chǎn)評估結果的價值類型的要求也會有差別。（四）價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的的關系1.價值類型是資產(chǎn)評估結果的屬性及表現(xiàn)形式，受評估目的等相關條件的制約；2.價值類型的選擇也應該成為實現(xiàn)評估目的，滿足相關條件的重要途徑和手段。25市場價值在資產(chǎn)評估中的作用1.市場價值是資產(chǎn)評估中公允價值的坐標；2.市場價值是在評估中所依據(jù)的市場范圍內，從市場整體的角度把握資產(chǎn)價值的相對合理和公允性的。共同攀登26主要內容第一節(jié)資產(chǎn)評估的興起與發(fā)展第二節(jié)資產(chǎn)評估及其特點第三節(jié)價值類型和評估目的第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關系27第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設與原則28二、資產(chǎn)評估的原則29主要內容第一節(jié)資產(chǎn)評估的興起與發(fā)展第二節(jié)資產(chǎn)評估及其特點第三節(jié)價值類型和評估目的第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設和原則第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關系30第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關系31二、資產(chǎn)評估與會計和審計的區(qū)別（一）資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別1.會計的基本職能是反映和監(jiān)督；資產(chǎn)評估的基本職能是評估和咨詢。2.會計中對資產(chǎn)的確認和計價大量采用歷史成本；資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)確認和計價主要以資產(chǎn)效用和市場價值為基礎。3.會計中資產(chǎn)計價大量采用成本核算方法；資產(chǎn)評估中還運用預期收益折現(xiàn)、市場售價類比等方法。4.會計的基本目標為企業(yè)管理、會計核算和會計信息披露服務；資產(chǎn)評估的基本目標位資產(chǎn)交易和產(chǎn)權變動服務。3233本章小結34第二章資產(chǎn)評估的基本方法學習目的掌握市場法、收益法、成本法；掌握三種基本方法的適用范圍。本章重點對資產(chǎn)評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項參數(shù)指標的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評估方法的關鍵。36主要內容第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序第二節(jié)資產(chǎn)評估的基本方法第三節(jié)評估方法的選擇37第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序明確評估業(yè)務的基本事項簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書編制資產(chǎn)評估計劃現(xiàn)場調查收集資產(chǎn)評估資料評定估算編制和提交評估報告資產(chǎn)評估工作底稿歸檔38主要內容第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序第二節(jié)資產(chǎn)評估的基本方法第三節(jié)評估方法的選擇39資產(chǎn)評估方法如何做40資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準日過去未來成本法市場法收益法41市場法成本法收益法直接法間接法重置成本成新率重置核算法價格指數(shù)法生產(chǎn)能力比例法統(tǒng)計分析法觀察法使用年限法修復費用法收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評估方法體系42市場法43二、市場法的基本前提

1.要有一個活躍的公開市場；2.公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等；（3）參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個適度時間范圍內。44三、市場法的基本程序及有關指標（一）選擇參照物：應3個以上。（二）在評估對象與參照物之間選擇比較因素：根據(jù)不同資產(chǎn)價值形成的特點，選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素為對比指標。

（三）指標對比、量化差異（四）在各參照物成交價格的基礎上，調整已經(jīng)量化的對比指標差異（五）綜合分析確定評估結果45運用市場法評估單項資產(chǎn)應考慮的可比因素主要有：資產(chǎn)的功能：功能越好，價值越大。資產(chǎn)的實體特征和質量市場條件：供不應求，價格偏高；供過于求，價格偏低。交易條件：交易批量、交易動機、交易時間等。46四、市場法中的具體評估方法（一）直接比較法直接比較法，是指利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征直接進行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的一類方法。評估對象價值＝參照物成交價格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×…×修正系數(shù)n或評估對象價值＝參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±…±基本特征差額n優(yōu)點：直觀簡潔、便于操作；缺點：要求的可比性較高。47參照物與評估對象的差異僅體現(xiàn)在某一基本特征上時：482.市價折扣法資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1-價格折扣率）適用范圍：評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。例1.評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估時點與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，評估師經(jīng)綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值為6萬元。資產(chǎn)評估價值＝10×（1-40％）＝6（萬元）493.功能價值類比法適用于評估對象與參照物之間僅存在功能差異的情況。（1）生產(chǎn)能力比例法資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）

例2.被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，由此確定：資產(chǎn)評估價值＝10×90／120＝7.5（萬元）

（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）x例3.同上例，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7，由此確定：被評估資產(chǎn)價值＝10×（90／120）0.7＝8.18（萬元）504.價格指數(shù)法（亦稱物價指數(shù)法）

適用于評估對象與參照物之間僅存在交易時間方面差異的情況。資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1+物價變動指數(shù)）運用定基指數(shù)修正資產(chǎn)評估價值＝參照物資產(chǎn)交易價格×（評估基準日資產(chǎn)定基價格指數(shù)/參照物交易期日資產(chǎn)定基價格指數(shù)）運用環(huán)比指數(shù)修正資產(chǎn)評估價值＝參照物資產(chǎn)交易價格×參照物交易期日至評估基準日各期環(huán)比價格指數(shù)乘積例4.與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價格上升了5%，則：資產(chǎn)評估價值＝10×（1+5％）=10.5（萬元）

51例5：被評估房地產(chǎn)于2006年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價格為3800元/平方米，則評估對象于2006年6月30日的價值接近于：52例6：已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情況如下：2006年1～4月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。評估對象于2006年10月的評估價格最接近于：300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（萬元）535.成新率價格調整法適用于評估對象與參照物之間僅存在成新程度方面差異的情況。資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率）

其中：成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限÷（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）54如果參照物與被評估對象的差異不僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上：上述方法的運用就演變成參照物與被評估對象各個基本特征修正系數(shù)的計算了。主要有以下修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)（正常交易情況/參照物交易情況）功能價值修正系數(shù)（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）交易時間修正系數(shù)（評估對象的定基價格指數(shù)/參照物的定基價格指數(shù)）成新程度修正系數(shù)（評估對象成新率/參照物成新率）55直接法中使用頻率較高的幾種方法：1.市場售價類比法*市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的方法。其計算公式為：資產(chǎn)評估價值＝參照物售價十功能差異額十時間差異值十……十交易情況差異額資產(chǎn)評估價值＝參照物售價×功能差異修正系數(shù)×……×時間差異修正系數(shù)

56例7：(1)評估對象概況。待估地快為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。(2)評估該地塊2007年10月3日的公平市場交易價格。(3)評估過程：①選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法進行評估。②收集有關的評估資料A.收集待估土地資料（略）。B.收集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物，具體情況見表。57

交易實例A交易實例B交易實例C交易實例D評估對象坐落略略略略略所處地區(qū)臨近類似類似類似一般市區(qū)用地性質住宅住宅住宅住宅住宅土地類型空地空地空地空地空地交易日期2007.4.22007.3.32006.10.42006.12.52007.10.3單位價格870元/M2820元/M2855元/M2840元/M2

地塊面積225M2380M2320M2450M2600M2地塊形狀長方形長方形長方形略正方形長方形地勢平坦平坦平坦平坦平坦地質普通普通普通普通普通基礎設施較好完備較好很好很好交通狀況很好較好較好較好很好正面路寬8m6m8m8m8m容積率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年58⑤進行區(qū)域因素修正。交易實例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表判斷。本次評估設定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表各種區(qū)域因素的對比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實例B所屬地區(qū)為88，交易實例C所屬地區(qū)為108，交易實例D所屬地區(qū)為100。60區(qū)域因素比較表

類似地區(qū)區(qū)域因素B

CD自然條件（相同）10（相同）10（相同）10社會環(huán)境（稍差）7（相同）10（相同）10街道條件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10離交通車站點距離（稍遠）7（稍近）12（相同）10離市中心距離（相同）10(稍近)12（相同）10基礎設施狀況（稍差）8（相同）12（稍好）12公共設施完備狀況（相同）10（稍好）12（相同）10水、大氣、嗓音污染狀況（相同）10（相同）10（相同）10周圍環(huán)境及景觀（相同）8（相同）10（稍差）8綜合打分8810810061⑥進行個別因素修正。A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易土地價格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易實例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實例A、C均需作使用年限因素的調整，其調整系數(shù)測算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：年限修正系數(shù)＝[1-1/(1+8％)30]÷[1-1/(1+8％)35]＝0.965962⑦計算待估土地的初步價格。交易實例A修正后的單價為：交易實例B修正后的單價為：交易實例C修正后的單價為：交易實例D修正后的單價為：63642.價值比率法價值比率法，是指利用參照物的市場交易價格，與其某一經(jīng)濟參數(shù)或經(jīng)濟指標相比較形成的價值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以評估對象的同一經(jīng)濟參數(shù)或經(jīng)濟指標，從而得到評估對象價值的一種具體評估方法。65(1)成本市價法成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值的方法。用數(shù)學表達：資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本）例6.評估基準日某市商品住宅的成本市價率為150％，已知被評估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元，則其價值為30萬元。資產(chǎn)評估價值=20×150％=30（萬元）66(2)市盈率乘（倍）數(shù)法適用于整體企業(yè)的評估。市盈率乘數(shù)法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘，估算評估對象價值的方法。用數(shù)學式表達：

資產(chǎn)評估價值＝評估對象收益額×參照物市盈率例7.某被估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估時點資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則：該企業(yè)的評估價值＝1000×20＝20000（萬元）67（二）間接比較法

該法是利用資產(chǎn)的國家標準、行業(yè)標準或市場標準（標準可以是綜合標準，也可以是分項標準）作為基準，分別將評估對象與參照物整體或分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值。再利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的一類評估方法。公式：被評估對象價值=參照物交易價格×評估對象的分值÷參照物的分值適用范圍：參照物和評估對象在大的方面基本相同或類似。68優(yōu)點：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；（2）評估結果易于被各方面理解和接受。五、市場途徑的優(yōu)缺點69缺點：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應用；（2）不適用于專用機器設備和大部分的無形資產(chǎn)等。70案例1：某待估資產(chǎn)為一機器設備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準日為2003年2月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設備近期交易的案例，該設備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設備與收集的參照設備進行對比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標存在差異外，從參照設備成交到評估基準日之間，該類設備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。問：可否采用市場法進行評估，如果可以，則評估值應該是多少？71案例1分析分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標上，即可通過調整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。

評估值=160×150/210=114.29(萬元)72案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經(jīng)調查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。73案例2分析分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標上，所以只對時間差異進行調整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調查，2003年居住用房價格與2001年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)74案例3：某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2002年8月。75案例3分析分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調整交易條件來估算該套待估設備的市場價值。經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為：資產(chǎn)評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）76案例4：待估資產(chǎn)為某機器設備，其生產(chǎn)時間為1990年，評估基準日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機器設備和待估設備型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時間為2002年12月，交易價格為124000元，該機器設備的生產(chǎn)時間為1995年。經(jīng)調查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設備的尚可使用年限為13年。參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年。77分析：資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標上，可通過對成新率指標的調整來估算待估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%案例4分析78參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15)×100%=65%則待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計算：資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率）該待估設備的評估值為：評估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)79收益法一、收益法的基本含義收益法又稱收益現(xiàn)值法，是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益，并按適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算為現(xiàn)值，以此來確定被資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。80二、基本原理81三、理論依據(jù)效用價值論：收益決定資產(chǎn)的價值:收益越高，資產(chǎn)的價值越大。

資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，需要把未來一定時期內的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。82四、基本前提被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以用貨幣來衡量；資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣來衡量；被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。83五、基本程序和基本參數(shù)基本程序1.搜集并驗證與評估對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務狀況、市場形勢以及經(jīng)營風險等；2.分析測算被評估對象未來預期收益；3.確定折現(xiàn)率或資本化率；4.用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象的未來預期收益折算成現(xiàn)值；5.分析確定評估結果?；緟?shù)：收益額，折現(xiàn)率，收益期限。84六、具體評估方法按評估對象未來預期收益有無限期：有限期使用永續(xù)使用等額年金非等額年金85例1:某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營，現(xiàn)評估其3年經(jīng)營收益的折現(xiàn)額。經(jīng)預測得出3年內各年預期收益的數(shù)據(jù)

收益額（萬元）折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值（萬元）第一年3006％0.9434283第二年4006％0.8900356第三年2006％0.8369168由此可以確定其折現(xiàn)額為：資產(chǎn)評估價值＝283＋356＋168＝807（萬元）

86例2.某收益性資產(chǎn)預計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬無，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10％。確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營50年條件下的評估值。1.永續(xù)經(jīng)營條件下

P＝12/（1+10％）1+15/（1+10％）2+13/(1+10％)3+11/(1+10％)4+14/(1+10％)5+14／[10％×(1+10％)5]＝136.17（萬元）2.經(jīng)營50年條件下

P=2/(1+10％)1+15/(1+10％）2+13/(1+10％)3+11/(1+10％)4+14/(1+10％)5+14/10％(1+10％)5×[1-1/(1+10％)50-5]=134.98（萬元）87成本法一、成本法的基本含義成本法，是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實體性貶值

-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值88

以被評估資產(chǎn)的重置價值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準日這段時間內的損耗得到資產(chǎn)的評估價值。它是從成本取得和成本構成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進行的分析和判斷。

基本思路:89理論依據(jù)1.資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的取得成本越高，相應的資產(chǎn)的價值越大。2.資產(chǎn)的價值是一個變量。資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應變化。90二、基本前提被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。有可用的歷史資料。形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。(耗費越大，資產(chǎn)價值越高)91三、基本方法資產(chǎn)評估值＝被評估資產(chǎn)重置成本被評估資產(chǎn)重置成本—實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值＝×成新率或92搜集歷史資料，確定成本構成四、操作程序確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評估值確定評估對象確定被評估資產(chǎn)的重置成本93五、成本法的基本要素94六、各個參數(shù)的評估方法（一）重置成本的估算方法1.重置核算法2.價格指數(shù)法3.功能價值類比法

4.統(tǒng)計分析法（二）實體性貶值的測算方法1.觀察法（成新率法）2.使用年限法3.修復費用法（三）功能性貶值的測算方法（四）經(jīng)濟性貶值的估算95（一）重置成本的估算方法1.重置核算法（細節(jié)分析法、核算法）（1）購買型——是以購買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程。資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購買價格、運雜費、安裝調試費以及其他必要費用構成，將上述取得資產(chǎn)的必需費用累加起來，便可計算出資產(chǎn)的重置成本。（2）自建型——是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料工費消耗及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產(chǎn)的重置成本。96

是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費用項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法?；驹恚?7

計算公式重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構成：材料成本人工成本制造費用資金成本合理利潤取得成本構成：購買價格安裝調試費運雜費人工費間接成本構成：取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設計制圖等費用98例1：重置購建設備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元，該機器設備重置成本為：直接成本＝50000＋1000＋800＝51800（元）間接成本（安裝成本）=500元×0.8=400元重置成本合計=直接成本+間接成本=52200元。99例2：待估資產(chǎn)為一機器設備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。評估人員分析認為，被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設備，其重置成本應包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設備的重置成本為：重置成本=購買價格+運費+安裝成本=180000+5000+20000=205000（元）100是在資產(chǎn)歷史成本的基礎上，通過價格變動指數(shù)，將其調整為評估基準日時的重置成本。2.價格指數(shù)法基本原理資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×價格指數(shù)計算公式分類物價指數(shù)個別物價指數(shù)綜合物價指數(shù)101物價變動指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評估基準日物價指數(shù)資產(chǎn)購建時物價指數(shù)＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年環(huán)比價格指數(shù)）102例3：某待估資產(chǎn)購建于1994年，賬面原值為50,000元，當時該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為95％，評估基準日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為160％，則：待估資產(chǎn)重置成本＝50,000×(160％／95％)×100％≈84,211（元）103例4：某機床于2004年購置安裝，賬面原值為16萬元。2006年進行一次改造，改造費用為4萬元；2008年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù)2004年為1.05，2006年為1.28，2008年為1.35，2009年為1.60。要求：計算該機床2009年的重置成本

.104重置成本計算表時間投資費用(萬元)物價指數(shù)（%）物價變動指數(shù)（%）重置成本（萬元）2004161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32200641.281.60/1.28=1.254×1.25=5200821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.382009

1.601.60/1.60=1合計

31.71053.功能價值類比法（1）生產(chǎn)能力比例法被評估資產(chǎn)重置成本＝參照物重置成本×被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法被評估資產(chǎn)重置成本＝參照物重置成本×(被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物的產(chǎn)量）X106

參照物功能價值被評資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)能力）是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內在關系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。功能價值類比法107資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，購建成本也應相同。理論假設108例5：某種全新的機器設備現(xiàn)時價格5萬元/臺，年產(chǎn)量為5000件；又知與其功能相同的被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本：被評估資產(chǎn)重置成本＝50000×4000／5000＝40000（元）若該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7，則可以確定其重置成本：被評估資產(chǎn)重置成本＝50000×（4000／5000）0.7＝427691094.統(tǒng)計分析法

是對企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進行評估時，確定某類資產(chǎn)重置成本的方法。它根據(jù)統(tǒng)計學原理，選擇代表性資產(chǎn)，運用前述方法比較精確地估算出其重置成本，然后推算出全部資產(chǎn)的重置成本。（1）核實數(shù)量，適當分類；（2）抽典型資產(chǎn)估算重置成本；（3）計算分類資產(chǎn)調整系數(shù)；（4）計算被估資產(chǎn)重置成本。110例6：評估某企業(yè)某類通用設備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設備5臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺具有代表性的通用設備歷史成本之和為20萬元，該類通用設備賬面歷史成本之和為500萬元。則：

K=30÷20=1.5

該類通用設備重置成本=500×1.5

=750（萬元）111（二）資產(chǎn)的實體貶值的估算方法1.觀察法（成新率法）

資產(chǎn)實體性貶值＝重置成本×實體性貶值率2.使用年限法資產(chǎn)實體性貶值＝（重置成本-預計殘值）×實際已使用年限/總使用年限其中：實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間÷截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間總使用年限＝實際已使用年限+尚可使用年限3.修復費用法：恢復資產(chǎn)功能所支出的費用金額。112（三）資產(chǎn)的功能性貶值的估算方法113（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值的估算(1)間接計算法經(jīng)濟性貶值率=[1-(預計被利用生產(chǎn)能力/原設計生產(chǎn)能力)x]×100％式中，x為功能價值指數(shù)，實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6～0.7之間。(2)直接計算法經(jīng)濟性貶值額=年收益損失額×(1-T)×(P／A，r,n）式中，（P／A，r，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)。114115第四節(jié)評估方法的選擇一、評估方法之間的關系（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系在同一資產(chǎn)的評估中可以采用多種方法，如果使用這些方法的前提條件同時具備，而且評估師也具備相應的專業(yè)判斷能力，多種方法所得出的結果應該趨同。多種評估方法出現(xiàn)差異，可能的原因：1.某些方法的應用前提不具備；2.分析過程有缺陷；3.結構分析有問題；4.某些支撐評估結果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真；5.評估師的職業(yè)判斷有誤。116（二）資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別各種評估方法從不同角度表現(xiàn)資產(chǎn)的價值，評估結論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價值。二、資產(chǎn)評估方法的選擇1.評估方法的選擇要與評估目的、評估時的市場條件、被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應。2.評估方法的選擇要受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素的制約。3.評估方法的選擇受能否收集到運用各種評估方法所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟參數(shù)的制約。4.資產(chǎn)評估人員在選擇和運用評估方法時，如條件允許，應考慮三種基本評估方法在具體評估項目中的適用性。117本章小結市場法*收益法*成本法*各種評估方法的適用范圍及其選擇118第三章機器設備評估學習目的:掌握成本法在機器設備評估中的應用了解市場法和收益法在機器設備評估中的應用主要內容第一節(jié)機器設備評估概述第二節(jié)成本法在機器設備評估中的應用第三節(jié)市場法在機器設備評估中的應用第四節(jié)收益法在機器設備評估中的應用120一、機器設備評估的對象（一）什么是機器設備：《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》（1996）評估中的機器設備一般上指具備固定資產(chǎn)條件的機器、設備、儀器、工具等?！顿Y產(chǎn)評估準則－機器設備》（2007）所稱機器設備是指人類利用機械原理以及其他科學原理制造的裝置，它們是被特定主體擁有或控制的不動產(chǎn)以外的有形資產(chǎn),包括機器、儀器、器械、裝置，以及附屬的特殊建筑物等資產(chǎn)。資產(chǎn)屬性自然屬性121二、機器設備的分類122（二）會計核算中使用的分類123（1）機器設備屬于固定資產(chǎn)，具有固定資產(chǎn)單價高、使用時間長的特點。以單個設備為評估對象。（2）機器設備屬于有形資產(chǎn)，但常常兼含無形資產(chǎn)的價值。124125三、機器設備的評估程序評估準備階段現(xiàn)場勘察階段評定估算階段撰寫報告階段126（一）評估準備階段127（一）評估準備階段2.指導委托方做好機器設備評估的基礎工作（1）填寫機器設備評估申報明細表（2）填寫被評估機器設備清查盤點表3.收集評估所需的資料

使用情況資料、產(chǎn)權資料、實存數(shù)量資料、價格資料等，重要資料要查看原件并復印。如重要設備合同，發(fā)票，說明書，設備檔案，大修、技改資料，安裝工程竣工資料等4.制定評估工作計劃128（二）現(xiàn)場勘察階段1.清查核實待評估的全部機器設備3.確定機器設備成新率129（四）撰寫報告階段（三）評定估算階段130第二節(jié)成本法在機器設備評估中的應用

成本法的計算公式為：

P=RC-DP-Df-De

P——評估值;

RC——重置成本；

DP——實體性貶值；

Df——功能性貶值；

De——經(jīng)濟性貶值。131三、成本法在機器設備評估中的應用基本原理：資產(chǎn)評估值＝被評估資產(chǎn)重置成本被評估資產(chǎn)重置成本—實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值＝×成新率或132具體的評估方法:重置成本估算方法重置核算法物價指數(shù)法功能價值法綜合分析法功能成本線性函數(shù)法功能成本指數(shù)法各種貶值估算方法實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值觀察法使用年限法修復費用法復原重置成本更新重置成本成新率估算方法133一、重置成本的計算134購價（建造成本）運雜費安裝調試費基礎費進口關稅增值稅消費稅銀行手續(xù)費重置成本的構成:重置成本=直接成本費用＋間接成本費用＋資金成本利息費135

（一）重置成本及其估算方法重置成本復原重置成本更新重置成本（一）重置成本及其估算方法136（一）設備本體的重置成本1.直接法（1）市場詢價（2）使用價格資料2.物價指數(shù)法以設備的歷史成本為基礎，根據(jù)同類設備的價格上漲指數(shù)來確定機器設備本體的重置成本。（1）定基物價指數(shù)定基物價指數(shù)是以固定時期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。設備本體重置成本＝歷史成本×（當前年份指數(shù)÷基年指數(shù)）（2）環(huán)比物價指數(shù)環(huán)比物價指數(shù)是以上期為基期的指數(shù)。如果環(huán)比以年為單位，則環(huán)比物價指數(shù)表示該類產(chǎn)品當年較上年的價格變動幅度。137例1：2000年購置某設備，原始成本為38000元，計算2005年該設備的重置成本。2005年的定基物價指數(shù)為115，2000年的定基物價指數(shù)為103，則：2005年該設備本體的重置成本＝38000×(115÷103)=42427（元）例2：某設備2002年的歷史成本為30000元，環(huán)比物價指數(shù)如下，計算2005年該設備本體的重置成本。

2000年103%2001年102.9%2002年101.9%2003年101.9%2004年101.8%2005年102.7%138在機器設備評估中，對于一些難以獲得市場價格的機器設備，經(jīng)常采用物價指數(shù)法。使用時，評估人員應注意以下問題：①選取的物價指數(shù)應評估對象相配比，一般采用某一類產(chǎn)品的分類物價指數(shù)，不可采用綜合物價指數(shù)。②應注意審查歷史成本的真實性。③企業(yè)賬面的設備歷史成本一般還包括運雜費、安裝費，基礎費以及其他費用。④物價指數(shù)法只能用于確定設備的復原重置成本，不能用于確定更新重置成本。⑤單臺設備的價格變動與這類產(chǎn)品的分類物價指數(shù)之間可能存在一定的差異。因此，被評估設備的樣本數(shù)量會影響評估值的準確度。⑥對于進口設備，應使用設備進口國的分類物價指數(shù)。1393.重置核算法重置核算法是通過分別測算機器設備的各項成本費用來確定設備凈價的方法。常用于確定非標準、自制設備重置成本的計算。機器設備本體的重置成本由生產(chǎn)成本、銷售費用、利潤、稅金組成。4.綜合估價法

綜合估價法是根據(jù)設備的主材費和主要外購件費與設備成本費用有一定的比例關系，通過確定設備的主材費用和主要外購件費用，計算出設備的完全制造成本，并考慮企業(yè)利潤、稅金和設計費用，確定設備的重置成本。140計算公式為：

RC=(Mrm÷Km+Mpm)×(1+Kp)×(1+Kd/n)

RC---設備價格；

Mrm—主材費；

Km—成本主材費率；

Mpm—主要外購件費；

Kp—成本利潤率；

Kd—非標設備設計費率；

n—非標準設備的生產(chǎn)數(shù)量。141（二）其他相關重置成本——運雜費1.國產(chǎn)設備運雜費

國產(chǎn)設備運費=國產(chǎn)設備原價×國產(chǎn)運雜費率2.進口設備的國內運雜費進口設備國內運雜費=進口設備到岸價×進口設備國內運雜費率具體的運雜費率見表4-6、7、8。142②運雜費的估算運輸距離費率（按設備價值計）當?shù)厣a(chǎn)1%--2.5%運輸距離100—1000公里1.5%--3.5%運輸距離1000—2000公里2.0%--5.5%運輸距離2000—2800公里2.5%--6.5%大于2800公里3%--7.5%費率下限：體積小、重量輕而價值大的設備。費率上限：重量大而價值不高的設備，或交通不便、具有特殊運輸要求的設備。參考運雜費率表143（三）其他相關重置成本——安裝費1.國產(chǎn)設備安裝費

國產(chǎn)設備安裝費=設備原價×設備安裝費率2.設備安裝費計算進口設備安裝費=相似國產(chǎn)設備原價×國產(chǎn)設備安裝費率或=進口設備到岸價×進口設備安裝費率設備安裝費率見表4-9，進口設備的安裝費率可按相同類型國產(chǎn)設備的30%-70%選取，機械化程度越高，取值越低；反之，越高。144③安裝費的估算序號設備名稱安裝費率％序號設備名稱安裝費率％1輕型通用設備0.5－110電梯10－252一般機械加工設備0.5－211供、配電設備10－153大型機械加工設備2－412蒸汽及熱水鍋爐30－454數(shù)控機械及精密設備2－4.513化工設備8－405鑄造設備3－614快裝鍋爐6－126鍛造、沖壓設備4－715熱處理設備1.5－4.57焊接設備0.5－1.516壓縮機10－138起重設備5－817冷卻塔10－129工業(yè)窯爐及冶煉設備10--2018泵站內設備8－12參考設備安裝費率表145（四）其他相關重置成本——基礎費國產(chǎn)設備基礎費=國產(chǎn)設備原價×國產(chǎn)設備基礎費率

進口設備基礎費=相似國產(chǎn)設備×國產(chǎn)設備基礎費率

或=進口設備到岸價×進口設備基礎費率

進口設備的基礎費率可按相同類型國產(chǎn)設備的30%-70%選取，機械化程度越高，取值越低；反之，越高。146（五）其他相關重置成本——進口設備從屬費用1471486.銀行財務費

銀行財務費=貨價×費率

我國現(xiàn)行銀行財務費率一般為4‰-5‰。7.外貿手續(xù)費

外貿手續(xù)費=到岸價×外貿手續(xù)費率

目前，我國進出口公司的進口費率一般在1%-1.5%。8.車輛購置費

車輛購置附加費=（到岸價人民幣數(shù)+關稅+消費稅）×費率

149例：被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設備。據(jù)調查，該機器設備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設備的調查，現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設備的重置成本是多少？150（1）計算直接成本購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計算間接成本間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）151二、實體性貶值

設備實體性貶值的程度可以用設備的價值損失與重置成本之比來反映，稱為實體貶值率。常用的確定方法：觀察法、使用年限法和修復費用法。152（一）觀察法

資產(chǎn)評估師通過觀察，憑借視覺、聽覺、觸覺或借助少量的檢測工具對設備進行檢測，根據(jù)經(jīng)驗對鑒定對象的狀態(tài)、損耗程度作出判斷。例如：噪音增大、溫度升高、精度下降、生產(chǎn)能力下降、能耗增高、故障率升高等。對大型設備，可采用德爾菲法和模糊綜合判斷法。德爾菲法是在個人判斷和專家會議的基礎上形成的另一種直觀判斷方法，采取匿名方式征求各個專家意見，作為下一輪分析判斷的依據(jù)，直到通過幾輪反饋，意見逐步趨于一致為止。模糊綜合判斷法是利用模糊數(shù)學原理，對各種模糊信息進行處理，量化損耗狀態(tài)的方法。153（二）使用年限法公式中：L1――已使用壽命；（時間、次數(shù)或行駛里程）

L――總使用壽命例4-7：某汽車按行駛里程設計的總使用壽命為60萬公里，已運行9萬公里，計算實體性貶值率。解：實體性貶值率=9/60=15%154

復雜設備，各個組成部件的使用壽命是不同的，如果每個部件可以獨立更換，整個機器的貶值率可以用以下公式表示：

公式中：Ki――第i個部件所占的成本權重；

例：某機組由三個部件A、B、C組成，各部分占設備成本的權重分別為40%，40%和20%，各個部件的實體性貶值率分別為30%、20%和50%。該機組的實體貶值=40%×30%+40%×20%+20%×50%=30%155156修復費用法機器設備實體性貶值率＝可修復實體性貶值+不可修復實體性貶值復原重置成本×100％支付的修理費觀察法估算使用年限法估算157例：一臺數(shù)控折邊機，重置成本為150萬元，已使用2年，其經(jīng)濟使用壽命約20年，現(xiàn)該機器數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復費用約2萬美元（折人民幣13.6萬元），其他部分工作正常。

該設備存在可修復性損耗和不可修復性損耗，數(shù)控系統(tǒng)損壞是可修復性損耗，我們用修復費用法計算其貶值，貶值額等于機器的修復費用，約13.6萬元人民幣；另外，該機器運行2年，我們用年限法來確定由此引起的實體性貶值，此項貶值率為2/20。

所有實體性貶值及貶值率計算過程如下：重置全價：150萬元

可修復性損耗引起的貶值：13.6萬元

不可修復性損耗引起的貶值：

（150-13.6）×2/20=13.64（萬元）

實體性貶值：27.24萬元

貶值率：27.24/150=18.2%158

三、功能性貶值

159160分析設備的超額運營成本，應考慮下列因素：

生產(chǎn)效率是否提高；

維護保養(yǎng)費用是否降低；

材料消耗是否降低；

能源消耗是否降低；

操作工人數(shù)量是否降低。（二）第Ⅱ種功能性貶值

超額運營成本＝各年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)161（二）第Ⅱ種功能性貶值計算超額運營成本引起的功能性貶值的步驟如下：

1.分析比較被評估機器設備的超額運營成本因素；

2.確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本；

3.計算凈超額運營成本；

4.確定折現(xiàn)率，計算超額運營成本的折現(xiàn)值。注意：如果選取的是復原成本，就要計算兩種功能性貶值，如果選取的是更新成本，只需計算超額運營成本引起的功能性貶值。162例：計算某電焊機超額運營成本引起的功能性貶值。（1）分析比較被評估機器設備的超額運營成本因素：經(jīng)分析比較，被評估的電焊機與新型電焊機相比，引起超額運營成本的因素主要為老產(chǎn)品的能耗比新產(chǎn)品高。通過統(tǒng)計分析，按每天8小時工作，每年300個工作日，每臺老電焊機比新電焊機多耗電6000度。（2）確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本：根據(jù)設備的現(xiàn)狀，評估人員預計該電焊機尚可使用10年，如每度電按0.5元計算，則：

每年的超額運營成本=6000度×0.5元=3000（元）（3）計算凈超額運營成本：所得稅按25%計算，則：

稅后每年凈超額運營成本=稅前超額運營成本×（1-所得稅）

=3000×（1-25%）=2250（元）（4）確定折現(xiàn)率，計算超額運營成本的折現(xiàn)值：折現(xiàn)率為10%，10年的年金現(xiàn)值系數(shù)為6.145，則：凈超額運營成本的折現(xiàn)值=凈超額運營成本×年金折現(xiàn)系數(shù)

2250×6.145≈13826（元）

該電焊機由于超額運營成本引起的功能性貶值為13826元。163四、經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟爭加劇，社會總需求減少，導致開工不足；（2）材料供應不暢，成本上升，導致費用得不到補償；（3）機器設備的使用受環(huán)境保護限制；機器設備的經(jīng)濟貶值，由于外部的因素導致企業(yè)資產(chǎn)價值本身的損失，跟機器設備本身無關，跟企業(yè)無關，由于企業(yè)外部所帶來的，在評估點這一天，這個損失是確實存在的，所以要測算。

164165第三節(jié)市場法在機器設備評估中的應用

一、比較因素一般來講，設備的比較因素可分為四大類，即個別因素、交易因素、地域因素、時間因素四大類。

166（一）個別因素167（二）交易因素設備的交易因素是指交易的動機、背景對價格的影響，不同的交易動機和交易背景都會對設備的出售價格產(chǎn)生影響。交易數(shù)量也是影響設備售價的一個重要因素，大批的購買價格一般要低于單臺購買。（三）時間因素不同交易時間的市場供求關系、物價水平等都會不同，評估人中應選擇與評估基準日最接近的交易案例，并對參照物的時間影響因素做出調整。（四）地域因素由于不同地區(qū)市場供求條件等因素的同，設備的交易價格也受到影響，評估參照物應盡可能與評估對象在同一地區(qū)。如評估對象與參照物存在地區(qū)差異，則需要做出調整。168二、運用市場法評估機器設備的具體方法（一）直接匹配法

公式中：V——評估值；

V′——參照物的市場價值；

△ⅰ——差異調整。169例：在評估一輛轎車時，評估師從市場上獲得的市場參照物在型號、購置年月、行駛里程、發(fā)動機、底盤及各主要系統(tǒng)的狀況基本相同。區(qū)別之處在于：

（1）參照物的右前大燈破損需要更換，更換費用約200元；

（2）被評估車輛后加裝CD音響一套，價值1200元。若該參照物的市場售價為72000元，則：

V=V′±△ⅰ

=72000+200+1200

=73400（元）170（二）因素調整法通過比較分析相似的市場參照物與被評估設備的可比因素差異，并對這些因素逐項做出調整，由此確定被評估設備的價值。（三）成本比率調整法該方法是通過對大量市場交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析，掌握相似的市場參照物的交易價格與全新設備售價的比率關系，用此比率作為確定被評估機器設備價值的依據(jù)。171本章小結1721731743、被評估機組為5年前購置，賬面價值為20萬元人民幣，評估時該機組已經(jīng)不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型的機組所取代。經(jīng)過調查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)所購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定被評估機組與新型機組的功能比為0.8，被評估機組尚可使用8年。假定其他費用可以忽略不計。要求：(1)估測該機組的現(xiàn)時全新價格；(2)確定該機組的成新率；(3)確定該機組的評估值。175176第四章房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述178但對于房地產(chǎn)估價來說，土地呈三維形態(tài)，其空間范圍可分為三層。（1）地球表面。“用地紅線圖”圍合的面積。（2）地上空間。通過城市管理部門或土地規(guī)劃部門的規(guī)劃條件確定。具體限制性指標包括建筑物高度、建筑后退紅線距離、建筑密度、容積率、建筑間距等。（3）地下空間。從地球表面邊界向下延伸到地心。1792、土地特性土地及其定著物通稱為不動產(chǎn)。定著物是指附著于土地，在與土地不可分離的狀態(tài)下才能使用的物體，如建筑物、構筑物等。（一）土地的自然特性1.土地位置的固定性。2.土地質量的差異性。3.土地資源的不可再生性。4.土地效用的永續(xù)性。180（二）土地的經(jīng)濟特性。1.土地經(jīng)濟供給的稀缺性。2.土地產(chǎn)權的可壟斷性。3.土地利用的多方向性。4.土地保值增值性。181二、土地使用權我國城市土地的所有權屬于國家；農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有。國有土地所有權不能進入房地產(chǎn)市場流轉。土地使用權可以轉讓。地價一般是土地使用權的價格。土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。182183184185第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素一、房地產(chǎn)價格的種類（一）根據(jù)權益的不同，可分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格一般情況下，房地產(chǎn)所有權價格高于房地產(chǎn)使用權價格。抵押價格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市場交易價格低。租賃價格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權而出租方支付的價格。186（二）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格土地價格包括基準地價、標定地價和出讓底價等?；鶞实貎r是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格?；鶞实卦u估以城市為單位進行。標定地價是市、縣政府根據(jù)需要評估的正常地產(chǎn)市場中，具體宗地在一定使用年期內的價格。標定地價可以以基準地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通地系數(shù)修正進行評估得到，也可以通過市場交易資料，直接進行評估得到。建筑物價格是指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。房地產(chǎn)價格，是指建筑物連同其占用的土地的價格。

187（三）按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。188二、房地產(chǎn)價格的影響因素影響房地產(chǎn)價格的因素通常可劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素（一）一般因素主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。1.經(jīng)濟因素。（1）經(jīng)濟發(fā)展因素。（2）財政金融因素。（3）產(chǎn)業(yè)結構因素。189190191192（三）個別因素1.土地的個別因素。（1）區(qū)位因素。區(qū)位是影響地價的一個非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經(jīng)濟區(qū)位之別。當區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升；相反，則地價下跌。（2）面積因素、寬度因素、深度因素。一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。（3）形狀因素。土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能畸高。193（4）地力因素、地質因素、地勢因素、地形因素。地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。（5）容積率因素。容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。但容積率與地價的關系一般不呈線性關系。（倒U型）（6）用途因素。土地的用途對地價影響相當大，同一宗土地，規(guī)劃為不同用途，則地價不相同。一般來說，對于同宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是遞減的。（7）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。194195第三節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應用196197三、計算公式市場法的基本計算公式是：

P＝P'×A×B×C

式中：P——被估房地產(chǎn)評估價值；

P′——可比交易實例價值；

A——交易情況修正系數(shù)；

B——交易日期修正系數(shù)；

C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)；

如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：

P＝P'×A×B×C×容積率修正×土地年期修正注意：組成房地產(chǎn)狀況因素的各個因子都可以獨立地擴展出來進行單獨修正。1981.交易情況修正。

（1）有特殊利害關系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害關系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易；

（2）交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。

（3）買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。

（4）其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉嫁給了賣方。

（5）特殊的交易方式。如拍賣、招標等。

1992.交易日期修正。交易實例的交易日期與待評估房地產(chǎn)的評估基準日往往有一段時間差。在這一期間，房地產(chǎn)市場可能不斷發(fā)生變化，房地產(chǎn)價格可能升高或降低。因此需要根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動率，將交易實例房地產(chǎn)價格修正為評估基準日的房地產(chǎn)價格。這就是交易日期修正，也稱期日修正。

房地產(chǎn)價格的變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。利用價格指數(shù)進行期日修正的公式如下：

200例5-5：

現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實例，成交價格為6000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設2006年1月-2007年7月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月上漲1%；2007年7月-2008年1月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月下降0.2%。則對該可比實例進行交易日期修正后，2008年1月的房地產(chǎn)價格為：P=6000×（1+1%）12+（1-0.2%）6

=6681元/平方米2013.房地產(chǎn)狀況因素修正。4.容積率修正。容積率與地價的關系并非呈線性關系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。

容積率修正可采用下式計算：

202［例5-6］某城市某用途土地容積率修正系數(shù)見表5-2。

表5-2容積率修正系數(shù)表容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.8