業(yè)務(wù)操作-房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《業(yè)務(wù)操作》深度自測(cè)卷1

業(yè)務(wù)操作-房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《業(yè)務(wù)操作》深度自測(cè)卷1單選題（共57題，共57分）(1.)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在帶領(lǐng)客戶看房前應(yīng)設(shè)計(jì)好看房路線，其目的是()。A.展示房源的品質(zhì)B.（江南博哥）展示房源周邊設(shè)施C.深入了解客戶需求D.加深與客戶的感情正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出發(fā)前仔細(xì)閱讀已經(jīng)搜集到的房屋介紹資料，再次確認(rèn)已準(zhǔn)確掌握該房屋的各項(xiàng)信息，包括房屋周邊環(huán)境以及市政配套設(shè)施、學(xué)校及交通狀況，并確定到達(dá)房屋的最佳路線。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人按選擇好的路線帶客戶到達(dá)所看房屋，并適時(shí)向客戶介紹周邊環(huán)境以及市政配套設(shè)施、學(xué)校及交通狀況。(2.)引導(dǎo)客戶做出購買決策時(shí)，總結(jié)法適用于()。A.已經(jīng)遴選了多處房源B.購房者具有豐富的購房經(jīng)驗(yàn)，偏好固定C.僅有一個(gè)缺陷不滿足客戶意愿D.客戶主意拿不定、拖延了很長時(shí)間正確答案：A參考解析：引導(dǎo)客戶做出購買決策是整個(gè)銷售過程的重要部分。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人引導(dǎo)客戶做出購買決策的方法有：①假設(shè)法；②總結(jié)法；③直接法；④對(duì)比法；⑤重點(diǎn)突破；⑥善意威脅。其中，總結(jié)法適用于已經(jīng)遴選了多處房源的客戶。(3.)買賣雙方經(jīng)過經(jīng)紀(jì)公司牽線后，撇開經(jīng)紀(jì)公司，私自進(jìn)行交易，以逃避傭金支付的行為屬于()。A.丟單B.跳單C.私單D.逃單正確答案：B參考解析：跳單是指買賣雙方經(jīng)過經(jīng)紀(jì)公司牽線后，撇開房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，私自交易由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹的房源（或客源），以逃避支付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的行為。對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的“跳單”行為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)在保留證據(jù)的前提下，通過法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。(4.)在帶領(lǐng)客戶實(shí)地看房前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人事先應(yīng)()。A.收取看房費(fèi)B.收取意向金C.承諾實(shí)現(xiàn)客戶的全部要求D.簽訂實(shí)地看房確認(rèn)書正確答案：D參考解析：在看房前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)請(qǐng)客戶在《看房確認(rèn)書》上簽字確認(rèn)。如果客戶跳單，其簽署的《看房確認(rèn)書》是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的帶看記錄，可以作為未來向跳單客戶起訴追討經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)的證據(jù)之一。(5.)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱乙公司）獨(dú)家銷售甲公司開發(fā)的某項(xiàng)目的70套住宅，乙公司在當(dāng)?shù)刂髁髅襟w和房地產(chǎn)專業(yè)媒體發(fā)布了該銷售信息，以期廣泛開發(fā)客戶信息，盡快完成這些住宅的銷售任務(wù)。乙公司開發(fā)客戶信息的方式是()。A.互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法B.團(tuán)體攬客法C.人際關(guān)系法D.廣告法正確答案：D參考解析：廣告法是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可以在當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、房地產(chǎn)專業(yè)媒體、門店櫥窗或者單頁廣告宣傳單等媒介上發(fā)布房源信息，通過發(fā)布的房源信息吸引潛在客戶，從而獲得客源信息的渠道。(6.)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱乙公司）獨(dú)家銷售甲公司開發(fā)的某項(xiàng)目的70套住宅，乙公司在當(dāng)?shù)刂髁髅襟w和房地產(chǎn)專業(yè)媒體發(fā)布了該銷售信息，以期廣泛開發(fā)客戶信息，盡快完成這些住宅的銷售任務(wù)。乙公司發(fā)布“70套住宅”的銷售信息后，如果有客戶致電，則其電話接待的流程應(yīng)為()。A.問候→咨詢→記錄來電者基本資料→感謝來電者→信息錄入B.咨詢→問候→記錄來電者基本資料→感謝來電者→信息錄入C.問候→咨詢→記錄來電者基本資料→信息錄入→感謝來電者D.問候→感謝來電者→咨詢→記錄來電者基本資料→信息錄入正確答案：A參考解析：電話接待不同于到店接待，由于缺乏面對(duì)面的交流，經(jīng)紀(jì)人必須熟練掌握電話接待的流程才能促使客戶采取進(jìn)一步的行動(dòng)。電話接待的流程包括：①問候；②回答咨詢；③記錄來電者基本資料；④感謝來電者；⑤信息錄入。(7.)“有購買意向，對(duì)二手房市場行情非常了解，只要條件符合將很快成交”的客戶屬于()。A.試探型客戶B.引導(dǎo)型客戶C.加強(qiáng)型客戶D.成熟型客戶正確答案：D參考解析：在客戶接待過程中，根據(jù)購房人在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素可將客戶劃分為以下四種類型：①試探型客戶，有意向在近期購房，前來咨詢了解市場行情；②引導(dǎo)型客戶，有意購房，但對(duì)價(jià)位不明確，資金也尚未到位，開價(jià)隨意性大；③加強(qiáng)型客戶，有了一段時(shí)間的市場了解、資金基本到位，但仍未形成購房意愿；④成熟型客戶，有明確意向，對(duì)市場行情非常了解，只要條件符合將會(huì)很快成交。(8.)購房或租房委托協(xié)議可以參考的文本由()發(fā)布。A.建設(shè)部B.當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块TC.中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)D.中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)正確答案：D參考解析：中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同推薦文本》，包括房屋出售委托協(xié)議、房屋出租委托協(xié)議書、房屋承購委托協(xié)議和房屋承租委托協(xié)議。即購房或租房委托協(xié)議可以參考的文本由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)發(fā)布。(9.)下列()將決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能否與客戶建立初步的信任關(guān)系，進(jìn)而愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代理房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。A.溝通是否順利B.信息收集是否完善C.接待水平是否專業(yè)D.營銷展示是否全面正確答案：C參考解析：與客戶溝通是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作的第一步，也是經(jīng)紀(jì)人與客戶建立聯(lián)系的關(guān)鍵一步，而接待水平是否專業(yè)，將決定客戶能否與客戶建立初步的信任關(guān)系，進(jìn)而愿意委托經(jīng)紀(jì)人代理房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。(10.)由財(cái)產(chǎn)損壞、法律責(zé)任及雇員遭受傷害或生病給公司帶來的損失，屬于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)中的()。A.價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.純粹風(fēng)險(xiǎn)D.責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)正確答案：C參考解析：風(fēng)險(xiǎn)可以分為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)。任何原因?qū)е缕髽I(yè)價(jià)值減少的都可以被定義為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。影響企業(yè)現(xiàn)金流和企業(yè)價(jià)值變動(dòng)影響最大的包括：①價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)；②信用風(fēng)險(xiǎn)；③純粹風(fēng)險(xiǎn)。其中，純粹風(fēng)險(xiǎn)是指由財(cái)產(chǎn)損壞、法律責(zé)任及雇員遭受傷害或生病給公司帶來的損失。(11.)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在審查購房客戶資格時(shí)，限制民事行為能力人在房屋買賣過程中，由()代為簽署合同。A.第三人B.照看人C.委托人D.法定代理人正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在審查購房客戶資格時(shí)，一定要注意限制民事行為能力人在房屋買賣過程中，不能親自履行簽署合同，需由他的法定代理人代為簽署合同。特別是遇到當(dāng)事人精神健康狀況不良，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，需經(jīng)法院特別程序，認(rèn)定其為限制民事行為能力人，并由人民法院指定監(jiān)護(hù)人，由其監(jiān)護(hù)人代為簽署合同。當(dāng)然遇到這種情況，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要特別地小心謹(jǐn)慎。(12.)()的簽訂及各種款項(xiàng)的支付是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人銷售工作初步完成的重要標(biāo)志。A.房屋買賣定金合同B.房屋買賣合同C.購房確認(rèn)書D.看房確認(rèn)書正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)交易房屋買賣合同的簽訂及各種款項(xiàng)的支付是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人銷售工作初步完成的重要標(biāo)志，也關(guān)系到經(jīng)紀(jì)人的代理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)能否收取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。因此是十分重要的環(huán)節(jié)。(13.)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人得知承租人對(duì)帶看房源表示滿意后達(dá)成房屋租賃意向，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人此時(shí)核心工作是()與租賃雙方共同協(xié)商房屋租賃價(jià)格。A.站在出租人一方B.站在中間人立場上C.站在承租人一方D.讓租賃雙方自行協(xié)商價(jià)格正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人得知承租人對(duì)帶看房源表示滿意后，應(yīng)再次核查出租人房源產(chǎn)權(quán)狀況，查驗(yàn)建筑質(zhì)量，確認(rèn)房源可以交易。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人此時(shí)核心工作是站在中間人立場上，與租賃雙方共同協(xié)商房屋租賃價(jià)格，直至達(dá)成租賃雙方都能接受的合理交易價(jià)格。(14.)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶收取租金的方式一般是押1付3或()。A.押1付4B.押1付5C.押1付6D.押1付8正確答案：C參考解析：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶收取租金的方式和期限與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向業(yè)主支付租金的方式不一定相同，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶收取租金的方式一般是押1付3或押1付6，但經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向業(yè)主支付租金的方式一般是每月或每季（3個(gè)月）支付。(15.)一般情況下，違約金的額度大體相當(dāng)于()個(gè)月的租金。A.1～2B.3～4C.4～5D.2～3正確答案：A參考解析：業(yè)主、客戶和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)任何一方違約都要以不同的形式承擔(dān)違約賠償責(zé)任。一般情況下，違約金的額度大體相當(dāng)于1～2個(gè)月的租金，如果違約方在合同規(guī)定的違約條款之外給守約方造成其他損失，還要根據(jù)實(shí)際損失情況承擔(dān)其他賠償責(zé)任。(16.)房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與租賃托管業(yè)務(wù)的差異不包括()。A.租賃期限不一致B.租賃合同類型不同C.租賃費(fèi)用支付方式不同D.房屋租賃合同約定特殊事項(xiàng)正確答案：A參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一定認(rèn)識(shí)到，單宗房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)與房屋租賃托管經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)在合同類型、租賃費(fèi)用、租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)等方面都存在差異。房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與租賃托管業(yè)務(wù)的差異具體表現(xiàn)在：①租賃合同類型不同；②房屋租賃費(fèi)用支付方式不同；③房屋租賃合同約定特殊事項(xiàng)；④簽訂合同時(shí)間不是同一時(shí)間點(diǎn)。(17.)租賃合同的簽訂過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人核實(shí)租賃雙方的身份及有關(guān)證件原件，其中出租方證件不包括()。A.身份證B.房屋產(chǎn)權(quán)證C.結(jié)婚證D.委托人的授權(quán)委托書正確答案：D參考解析：當(dāng)房屋租賃雙方對(duì)房屋租賃事宜達(dá)成一致時(shí)，就可以簽署房屋租賃合同（或房屋租賃居間合同）了。經(jīng)紀(jì)人核實(shí)租賃雙方的身份及有關(guān)證件原件。承租人證件包括①身份證；②工作證；③居住證；④軍官證或公司擔(dān)保書。出租人證件包括：①房屋產(chǎn)權(quán)證；②身份證；③軍官證；④結(jié)婚證。代理人證件包括：①身份證；②委托人的授權(quán)委托書。(18.)“不能及時(shí)得到反饋，不知道信息接受者是否理解信息的意義”是()方式的缺點(diǎn)。A.口頭溝通B.面部交流C.動(dòng)作表達(dá)D.書面溝通正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行的溝通通常是人際溝通，可以采用的方式包括語言溝通（包括口頭溝通和書面溝通）和非言語溝通。其中，書面溝通的缺點(diǎn)是不能及時(shí)得到反饋，不知道信息接受者是否理解信息的意義。(19.)在房地產(chǎn)交易談判的中后期，主要談判內(nèi)容都是圍繞()。A.合同簽訂問題B.售價(jià)問題C.質(zhì)量問題D.房屋交付問題正確答案：B參考解析：在房地產(chǎn)交易談判的中后期，主要談判內(nèi)容都是圍繞售價(jià)（租金）問題，可能賣方堅(jiān)持價(jià)格一分不降，買方堅(jiān)持最多提高一點(diǎn)點(diǎn)而與賣方提出的價(jià)格有很大的差距。此時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的最佳策略是與買方或賣方分別做進(jìn)一步的溝通與了解，分析出價(jià)低或要價(jià)高的原因是什么。(20.)個(gè)人住房貸款辦理流程不包括下列中的()。A.抵押價(jià)值評(píng)估B.前往登記部門辦理登記C.面簽D.抵押登記正確答案：B參考解析：個(gè)人住房貸款辦理流程主要包括抵押價(jià)值評(píng)估、面簽、批貸、抵押登記、放款等環(huán)節(jié)。不同貸款類型，具體流程的內(nèi)容順序有所不同。(21.)關(guān)于“個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款和企業(yè)抵押經(jīng)營貸款的貸款政策和房款方式”的表述，錯(cuò)誤的是()。A.抵押消費(fèi)貸款無論貸款額多少都要求打入第三方賬戶B.抵押消費(fèi)貸款年限長于個(gè)人住房抵押經(jīng)營類貸款C.個(gè)人住房抵押經(jīng)營貸款的最低利率為基準(zhǔn)利率上浮20%D.抵押消費(fèi)貸款利率低于個(gè)人住房抵押經(jīng)營類貸款，最低為基準(zhǔn)利率上浮15%正確答案：A參考解析：A項(xiàng)，銀行對(duì)于企業(yè)經(jīng)營貸款采取受托支付方式，即必須將錢款打給經(jīng)營用途材料中的第三方賬戶；而抵押消費(fèi)貸款與企業(yè)經(jīng)營貸款相比，銀行放款稍顯靈活，如果是30萬元以下的個(gè)人小額消費(fèi)，銀行可以直接將抵押款打入借款人賬戶，貸款額在30萬元以上時(shí)銀行才要求打人第三方賬戶。B項(xiàng)，從貸款年限來看，因?yàn)閭€(gè)人住房抵押經(jīng)營類貸款資金回收周期一般較短，貸款年限通常最長為5年，而抵押消費(fèi)貸款一般是個(gè)人或是家庭用于生活消費(fèi)，個(gè)人還款能力與企業(yè)相比要低很多，所以抵押消費(fèi)貸款年限長于個(gè)人住房抵押經(jīng)營類貸款，最長可貸10年。CD兩項(xiàng)，從貸款利率來看，企業(yè)經(jīng)營貸款的最低利率為基準(zhǔn)利率上浮20%；抵押消費(fèi)貸款利率則略低于企業(yè)經(jīng)營類貸款，貸款利率最低為10%，最高為25%～30%左右。(22.)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書不包括()。A.申請(qǐng)登記事由B.附帶動(dòng)產(chǎn)情況C.申請(qǐng)人情況D.不動(dòng)產(chǎn)情況正確答案：B參考解析：不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書主要包括：①收件情況；②申請(qǐng)登記事由；③申請(qǐng)人情況；④不動(dòng)產(chǎn)情況；⑤抵押情況；⑥地役權(quán)情況；⑦登記原因及證明情況；⑧申請(qǐng)證書板式及持證情況；⑨不動(dòng)產(chǎn)登記情況。(23.)在證書防偽水印紙內(nèi)埋入全息開窗安全線的是()年版房屋所有權(quán)證書。A.2012B.2008C.2006D.2004正確答案：A參考解析：2012年版房屋所有權(quán)證書在證書防偽水印紙內(nèi)埋入全息開窗安全線，安全線均勻分布在證書內(nèi)業(yè)，寬2mm，其上文字內(nèi)容為循環(huán)排列的“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”字樣，在光線下呈現(xiàn)不同顏色的鐳射光。(24.)下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記代辦收費(fèi)的說法中，正確的是()。A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費(fèi)依實(shí)際委托情況而定，無具體定價(jià)制度B.房地產(chǎn)登記代辦費(fèi)用，只能在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中明確約定C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在經(jīng)營場所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等D.房地產(chǎn)登記代辦費(fèi)用包括應(yīng)由委托人繳納的各種稅費(fèi)正確答案：C參考解析：A項(xiàng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。B項(xiàng)，房地產(chǎn)登記代辦費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同或委托代辦合同中明確約定。C項(xiàng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格相關(guān)的法律法規(guī)，在經(jīng)營場所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。D項(xiàng)，房地產(chǎn)登記代辦費(fèi)用不應(yīng)包括應(yīng)由委托人繳納的各種稅費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)將代委托人繳納的各種稅費(fèi)繳款憑證、發(fā)票交給委托人，據(jù)實(shí)結(jié)算。(25.)甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱公司）在新城市中心區(qū)開了第一間門店，并舉行了隆重的開業(yè)儀式。在開業(yè)第一個(gè)月內(nèi)，甲公司集中精力在新門店所在區(qū)域拓展了500多條房源，雖然新門店的經(jīng)營業(yè)績（成交量）并不高，但卻為甲公司的其他門店帶來了大量成交。為了提高業(yè)務(wù)量，甲公司新門店還為客戶提供房地產(chǎn)抵押貸款代辦、產(chǎn)權(quán)登記代辦、其他理財(cái)及居家綜合服務(wù)。甲公司拓展的房源體現(xiàn)了房源開拓的()。A.及時(shí)性B.持續(xù)性C.集中性D.時(shí)效性正確答案：C參考解析：房源信息的獲取原則包括：①真實(shí)性。主要是指房源的真實(shí)存在、真實(shí)業(yè)主、真實(shí)價(jià)格與真實(shí)委托；②及時(shí)性，主要指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在獲取房源信息之后應(yīng)及時(shí)了解和核實(shí)房屋情況、業(yè)主信息，及時(shí)現(xiàn)場勘察拍照、及時(shí)獲取鑰匙和委托、及時(shí)補(bǔ)全信息和委托手續(xù)、及時(shí)發(fā)布信息進(jìn)行營銷推廣。③集中性。是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所收集的房源要具備相對(duì)集中的特點(diǎn)，即有針對(duì)性地在某一區(qū)域收集某一類型的房源，使自己較齊全地?fù)碛性擃愋偷姆吭促Y料，并且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在搜集房源信息的同時(shí)也逐步建立了與其業(yè)務(wù)能力和資源相吻合的目標(biāo)市場。(26.)房地產(chǎn)產(chǎn)品的SWOT分析定法中，ST對(duì)策是指()。A.使劣勢(shì)因素和威脅因素的影響趨于最小B.使劣勢(shì)因素和機(jī)會(huì)因素的影響趨于最大C.用優(yōu)勢(shì)抵抗威脅D.使劣勢(shì)不成為機(jī)會(huì)的障礙正確答案：C參考解析：根據(jù)SWOT分析制定出的行動(dòng)對(duì)策有四種：①最小與最小對(duì)策（WT對(duì)策），即考慮劣勢(shì)因素和威脅因素，目的是努力使這些因素影響都趨于最小。②最小與最大對(duì)策（WO對(duì)策），即著重考慮劣勢(shì)因素和機(jī)會(huì)因素，目的是對(duì)企業(yè)劣勢(shì)資源進(jìn)行投資，以改善企業(yè)的劣勢(shì)資源并努力使劣勢(shì)影響趨于最小，這樣才能充分利用外部市場機(jī)會(huì)，使之不成為企業(yè)利用機(jī)會(huì)的障礙。③最大與最小對(duì)策（ST對(duì)策），即著重考慮優(yōu)勢(shì)因素和威脅因素，目的是努力使優(yōu)勢(shì)因素影響趨于最大，充分利用企業(yè)內(nèi)部資源和能力，組合成企業(yè)核心競爭力，應(yīng)對(duì)企業(yè)面臨的外部威脅因素并使威脅影響趨于最小。④最大與最大對(duì)策（SO對(duì)策），即著重考慮優(yōu)勢(shì)因素和機(jī)會(huì)因素，目的在于發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)，充分利用外部積極的市場機(jī)會(huì)，設(shè)計(jì)開發(fā)多種符合市場需求的產(chǎn)品。(27.)與其他市場促銷方式相比，人員促銷的缺點(diǎn)是()。A.針對(duì)性差B.時(shí)間成本高C.信息表達(dá)不暢D.互動(dòng)性差正確答案：B參考解析：人員促銷，是最古老的促銷方式，也是唯一直接依靠人員的促銷方式。人員推廣是房地產(chǎn)企業(yè)的推銷人員通過主動(dòng)與消費(fèi)者進(jìn)行接觸和洽談，向消費(fèi)者宣傳介紹本企業(yè)的房地產(chǎn)，達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的活動(dòng)。人員促銷的局限性包括：①成本較高，大致是廣告費(fèi)用的2～5倍；②對(duì)人員的素質(zhì)要求非常高，只有對(duì)促銷人員進(jìn)行深入的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和溝通能力的培養(yǎng)，才能建立一支優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售團(tuán)隊(duì)；③在房地產(chǎn)市場范圍受到限制的情況下，采用人員促銷將受到很大限制。(28.)戶外廣告不具備()的特點(diǎn)。A.長期性B.固定性C.覆蓋率高D.集中性正確答案：C參考解析：不同的廣告媒介不同，其廣告費(fèi)用、廣告設(shè)計(jì)、廣告策略和廣告效果也不同。戶外廣告的優(yōu)點(diǎn)有：長期性、固定性、集中性效應(yīng)，缺點(diǎn)包括：由于地段固定而不具備流動(dòng)性，注視率不夠集中。覆蓋率高屬于廣播廣告的優(yōu)點(diǎn)。(29.)某開發(fā)項(xiàng)目總面積為20000m2，固定總成本為3000萬元，單位建筑面積變動(dòng)成本為3500元/m2，銷售稅費(fèi)率為15%，保本銷售價(jià)格為()元/m2。A.4983B.6057C.7059D.5882正確答案：D參考解析：單位保本價(jià)格計(jì)算過程如下：單位保本價(jià)格＝（30000000/20000＋3500）÷（1－15%）＝5882（元/m2）。則該項(xiàng)目的最低售價(jià)為5882元/m2。只要按照超過5882元/m2的價(jià)格將項(xiàng)目全部售出，則項(xiàng)目處于保本的水平；只有銷售價(jià)格超過5882元/m2，項(xiàng)目才可以獲得利潤。(30.)產(chǎn)品生命周期策略中，在()的策略中應(yīng)保持適當(dāng)而薄利的價(jià)格，并根據(jù)用戶的需要對(duì)房屋作某些改良，同時(shí)為開發(fā)建設(shè)新型的房地產(chǎn)做準(zhǔn)備。A.引入期B.成長期C.成熟期D.衰退期正確答案：C參考解析：在成熟期策略時(shí)期，為了維護(hù)市場占有率，銷售價(jià)格不能定得太高。也就是說，這一階段的策略應(yīng)是保持適當(dāng)而薄利的價(jià)格，并根據(jù)用戶的需要對(duì)房屋作某些改良，同時(shí)為開發(fā)建設(shè)新型的房地產(chǎn)做準(zhǔn)備。(31.)為及時(shí)更新房源信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要不斷與委托人聯(lián)系，這表明房源具有()的特征。A.相似性B.動(dòng)態(tài)性C.可代替性D.可操作性正確答案：B參考解析：房源的動(dòng)態(tài)性主要包括兩個(gè)方面：①物業(yè)交易價(jià)格的變動(dòng)，價(jià)格波動(dòng)經(jīng)常隨著市場狀況、政策發(fā)布、城市發(fā)展規(guī)劃、業(yè)主（委托方）心態(tài)的變化而不斷波動(dòng)；②物業(yè)使用狀態(tài)的變動(dòng)，指在委托期間，物業(yè)的使用狀態(tài)（如閑置、居住或辦公等）發(fā)生變化，如原本閑置待出售的物業(yè)，業(yè)主（委托方）決定先租給其他人居住，但并沒有因此拒絕有興趣的購房人去看房等。由于房源存在變動(dòng)性這一特征，所以經(jīng)紀(jì)人要不間斷地與業(yè)主（委托方）聯(lián)系，以便在房源的某些指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)時(shí)及時(shí)更新房源信息。(32.)房源信息的共享形式中，最能提高經(jīng)紀(jì)人積極性的是()。A.私盤制B.公盤制C.混合制D.以上都不對(duì)正確答案：A參考解析：私盤制的優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：①有利于保障收集房源信息的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利益；②有利于調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收集房源信息的積極性；③有利于專人服務(wù)業(yè)主避免多人聯(lián)系給業(yè)主帶來的不必要的騷擾。因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人收集的房源信息越多，促成交易的機(jī)會(huì)就越大，他所分到的傭金也就會(huì)越多。(33.)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為買房客戶提供多套房源供其選擇，這表明房源具有()的特征。A.獨(dú)家性B.動(dòng)態(tài)性C.多樣性D.可替代性正確答案：D參考解析：房源具有以下兩方面的特征：①動(dòng)態(tài)性，主要包括物業(yè)交易價(jià)格的變動(dòng)和物業(yè)使用狀態(tài)的變動(dòng)；②可替代性，是指具有相似地段、相似建筑類型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，對(duì)于特定的需求者而言，它們是可以相互替代的。題中，提供多套房源供客戶選擇體現(xiàn)了房源具有可代替性。(34.)對(duì)房源的業(yè)主（委托方）進(jìn)行()，這是保證房源信息時(shí)效性的重要手段。A.周期性訪問B.訪問信息的累積C.訪問信息的篩選D.直接接觸正確答案：A參考解析：對(duì)房源的業(yè)主（委托方）進(jìn)行周期性訪問，這是保證房源信息時(shí)效性的重要手段。將房源分為不同的級(jí)別，對(duì)于不同等級(jí)的房源制定不同的訪問計(jì)劃與訪問期限。(35.)為及時(shí)更新房源信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要不斷與委托人聯(lián)系，這表明房源具有()的特征。A.相似性B.動(dòng)態(tài)性C.可替代性D.可操作性正確答案：B參考解析：房源的動(dòng)態(tài)性主要包括兩個(gè)方面，一是物業(yè)交易價(jià)格的變動(dòng)，二是物業(yè)使用狀態(tài)的變動(dòng)。由于房源存在變動(dòng)性這一特征，所以經(jīng)紀(jì)人要不間斷地與業(yè)主（委托方）聯(lián)系，以便在房源的某些指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，及時(shí)進(jìn)行更新。(36.)二手房客戶信息管理的內(nèi)容不包括()。A.基礎(chǔ)資料B.人品性格C.需求狀況D.交易記錄正確答案：B參考解析：客源信息管理的對(duì)象就是買房或租房的客戶。相比于房源管理，客源信息管理，即客戶信息管理，是以潛在客戶的個(gè)人信息和需求信息為中心。客戶信息管理的內(nèi)容包括：①客戶基礎(chǔ)資料；②物業(yè)需求狀況；③交易記錄。(37.)為使?jié)撛诳蛻糇兂涩F(xiàn)實(shí)客戶，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該根據(jù)客戶的購買動(dòng)機(jī)和需求，為客戶提供()。A.資金籌措渠道B.精致小禮品C.房源信息和專業(yè)服務(wù)D.房屋價(jià)格評(píng)估服務(wù)正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要了解客戶購買動(dòng)機(jī)和需求?？蛻舻馁徺I動(dòng)機(jī)和需求越明確，就越容易由潛在客戶變成現(xiàn)實(shí)客戶。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人根據(jù)客戶的購房需求、偏好與購房能力，為客戶提供相應(yīng)的房源和解決方案，可以提高促成交易的成功幾率。(38.)客戶在表達(dá)購買或租賃需要時(shí)均會(huì)有時(shí)間要求，這體現(xiàn)了客源的()特征。A.指向性B.時(shí)效性C.潛在性D.昭示性正確答案：B參考解析：客源的特征包括：①指向性；②時(shí)效性；③潛在性。其中，時(shí)效性是指客戶的需求是有時(shí)間要求的，客戶在表達(dá)購買或租賃需要時(shí)，均會(huì)有時(shí)間要求，期望在一段時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)客戶的需求意向，可能是半個(gè)月，也可能是幾個(gè)月。(39.)下列客戶類型中，()客戶是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)重點(diǎn)培養(yǎng)的目標(biāo)，屬潛在顧客，其需求經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)定期追蹤。A.A類B.B類C.C類D.D類正確答案：B參考解析：按客戶購買意向的強(qiáng)弱、經(jīng)濟(jì)承受能力的大小、購房區(qū)域范圍及對(duì)物業(yè)品質(zhì)要求程度的高低等因素，可以將客戶分為A、B、C三個(gè)等級(jí)的客戶群。B類客戶的特征包括：①有購房計(jì)劃，但并不是十分迫切；②有一定的購買力，對(duì)物業(yè)品質(zhì)要求較高。營銷策略為：重點(diǎn)培養(yǎng)的目標(biāo)，在跟進(jìn)服務(wù)過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)不斷了解客戶特征和需求。(40.)一般來說，得到一個(gè)新顧客的費(fèi)用是維持一個(gè)老顧客所需費(fèi)用的()倍。A.2B.5C.10D.15正確答案：B參考解析：據(jù)統(tǒng)計(jì)，爭取一個(gè)新客戶的成本是留住一個(gè)老客戶的5倍，在利潤貢獻(xiàn)方面老客戶更高達(dá)新客戶的16倍。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)有意識(shí)地致力于與客戶保持長期聯(lián)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不應(yīng)只顧及眼前利益，做一單算一單。(41.)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)最多的銷售代理項(xiàng)目是()。A.住宅項(xiàng)目B.寫字樓項(xiàng)目C.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目D.工業(yè)廠房的物業(yè)銷售項(xiàng)目正確答案：A參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)最多的銷售代理項(xiàng)目是住宅項(xiàng)目。(42.)房屋的()是吸引投資型客戶購房的重要因素之一。A.交通通達(dá)度B.綠化環(huán)境C.總價(jià)較低D.建筑結(jié)構(gòu)正確答案：C參考解析：投資客戶，以獲取租金收益和轉(zhuǎn)售增值收益為目的，他們十分關(guān)注房產(chǎn)的保值增值空間和物業(yè)性價(jià)比，對(duì)房子的細(xì)節(jié)沒有自用客戶那么細(xì)。房屋總價(jià)低是吸引投資型客戶購房的重要因素之一。(43.)促成小戶型客戶購買的直接原因是()。A.裝修B.低價(jià)C.戶型D.便利正確答案：B參考解析：根據(jù)購房面積大小，客戶表現(xiàn)出不同的消費(fèi)特征，可將住宅客戶分為：①小戶型客戶；②中大戶型客戶；③大戶型及別墅客戶。由于小戶型總價(jià)低、容易出租和轉(zhuǎn)售，很多客戶青睞于此而購買小戶型。(44.)大部分客戶購買寫字樓往往要綜合考慮()，而并非簡單的個(gè)人購買行為。A.企業(yè)發(fā)展需求與資金實(shí)力B.企業(yè)購置物業(yè)的面積需求與資金實(shí)力C.企業(yè)購置物業(yè)的面積需求與資金周轉(zhuǎn)狀態(tài)D.企業(yè)發(fā)展需求與資金周轉(zhuǎn)狀態(tài)正確答案：D參考解析：與住宅市場客戶最大的不同在于，寫字樓的主流客戶多數(shù)為法人單位，而非個(gè)人客戶。大部分客戶購買寫字樓往往要綜合考慮企業(yè)發(fā)展需求及資金周轉(zhuǎn)狀態(tài)，屬于企業(yè)行為，并非簡單的個(gè)人購買行為。(45.)下列關(guān)于抵押貸款還款方式的表述，錯(cuò)誤的是()。A.抵押貸款常用的還款方式有等額本息還款法和等額本金還款法兩種B.等額本息還款方式是指每月以相等的金額償還借款本息，每月還款額固定C.等額本金還款方式是指每月以相等的金額償還本金，利息按剩余本金逐月結(jié)清D.等額本金還款方式下借款人可準(zhǔn)確掌握收支預(yù)算正確答案：D參考解析：銀行抵押貸款常用的還款方式有：①等額本息還款，每月以相等的金額償還借款本息，每月還款額固定，這種還款方式下借款人可準(zhǔn)確掌握收支預(yù)算；②等額本金還款（即遞減還款法），每月以相等的金額償還本金，利息按剩余本金逐月結(jié)清。這種還款方式下，還款初期月還款額較等額本息還款法略高，但可節(jié)省整體利息支出。(46.)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最重要的工作是()。A.信息傳播B.銷售策略C.客戶積累D.住宅項(xiàng)目價(jià)格制定正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最重要的工作是客戶積累，如果沒有客戶，就沒有了買家?？蛻舴e累通常會(huì)借助某種渠道或工具。目前市場上積累客戶的方式有兩種：①客戶主動(dòng)上門；②通過渠道拓展的客戶。(47.)介紹樓盤形象和賣點(diǎn)的書面資料是()。A.形象樓書B.功能樓書C.戶型手冊(cè)D.折頁和單張正確答案：A參考解析：形象樓書是多采用圖片及較容易產(chǎn)生聯(lián)想的感性語言，來向客戶傳遞項(xiàng)目的形象和賣點(diǎn)，包括樓盤的整體效果圖、位置圖、整體規(guī)劃平面圖、核心賣點(diǎn)、建筑風(fēng)格、樓體形象、主力戶型圖、會(huì)所、物業(yè)管理等。(48.)房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售前，需要對(duì)售樓處、樣板房等進(jìn)行()。A.突出功能優(yōu)勢(shì)及專業(yè)包裝B.專業(yè)包裝及定價(jià)C.專業(yè)選址及系統(tǒng)定價(jià)D.銷售現(xiàn)場包裝正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售前，需要對(duì)包括售樓處、樣板房、看樓通道、形象墻、導(dǎo)示牌等銷售現(xiàn)場進(jìn)行形象設(shè)計(jì)和裝修，以將項(xiàng)目的質(zhì)量品質(zhì)、房企品牌影響力、服務(wù)體驗(yàn)等有形和無形的價(jià)值點(diǎn)成功傳遞給客戶，達(dá)到促進(jìn)客戶購買決策的效果。(49.)關(guān)于采用自然銷售方式銷售住宅的市場關(guān)注度的表述，正確的是()。A.客戶誠意度高，易于把握B.對(duì)客戶沒有約束力，客戶流失度高C.只針對(duì)前期積累客戶開盤，前期積累客戶量多，具有一定的市場關(guān)注度D.走炒作路線，通過“先到先得”的形式引發(fā)客戶了解欲、購買欲，市場關(guān)注度高正確答案：D參考解析：自然銷售方式指項(xiàng)目在確定銷售時(shí)間后，按客戶自然上門的時(shí)間和順序進(jìn)行認(rèn)購。根據(jù)表7-2，自然銷售方式銷售住宅的市場關(guān)注度為：走炒作路線，通過“先到先得”的形式引發(fā)客戶了解欲、購買欲，市場關(guān)注度高。(50.)根據(jù)市場經(jīng)驗(yàn)，單一業(yè)權(quán)物業(yè)即發(fā)展商持有經(jīng)營型寫字樓物業(yè)，往往需要考慮項(xiàng)目未來持續(xù)的競爭能力，因此在產(chǎn)品設(shè)計(jì)與硬件配置方面更需要適度超越市場現(xiàn)有產(chǎn)品，這是基于()的項(xiàng)目定位模式。A.項(xiàng)目既定市場定位B.物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散性C.市場實(shí)操案例反饋D.客戶體驗(yàn)點(diǎn)正確答案：B參考解析：基于物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散性，有些寫字樓開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，有能力持有一部分甚至是全部物業(yè)，因而并不急于將全部物業(yè)對(duì)外銷售，期望通過出租物業(yè)逐步回收資金。根據(jù)市場經(jīng)驗(yàn)，單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)即開發(fā)企業(yè)持有經(jīng)營型寫字樓物業(yè)，往往需要考慮項(xiàng)目未來持續(xù)的競爭能力，因此在產(chǎn)品設(shè)計(jì)與硬件配置方面更需要適度超越市場現(xiàn)有產(chǎn)品。(51.)購物中心由于核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，在核心主力零售店經(jīng)營管理上造成了()。A.主力店惡性競爭B.競爭力低C.難以管理D.提成或租金收入偏低正確答案：D參考解析：購物中心是一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個(gè)精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強(qiáng)經(jīng)營控制力度；另外，相對(duì)于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。(52.)下列選項(xiàng)中，能夠影響寫字樓建筑外部形態(tài)的要素是()。A.建筑外立面B.商務(wù)會(huì)所功能C.裙樓商業(yè)必要業(yè)態(tài)D.生態(tài)節(jié)能高新技術(shù)正確答案：A參考解析：影響寫字樓建筑外部形態(tài)的要素包括：①建筑外立面；②建筑造型；③與周邊建筑連接；④建筑外部空間。BC兩項(xiàng)是影響寫字樓管理服務(wù)與商業(yè)配套專業(yè)化的要素；D項(xiàng)是影響寫字樓硬件配置的要素。(53.)某樓盤有800套住房，按照2個(gè)月銷售40%的目標(biāo)，當(dāng)設(shè)計(jì)平均成交率為12%時(shí)，按每名銷售人員每天平均接待5批客戶，每天大約需要()名銷售人員。A.6～7B.7～8C.8～9D.9～10正確答案：C參考解析：兩個(gè)月內(nèi)要銷售的房屋套數(shù)為：800×40%＝320（套），兩個(gè)月內(nèi)要接待的客戶總?cè)藬?shù)為：320÷12%＝2667（人），所以，按每名銷售人員每天平均接待5批客戶計(jì)算，每天至少需要的銷售人員為：2667÷60÷5＝8.89≈9（名）。(54.)甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲企業(yè)）開發(fā)的一商品住宅項(xiàng)目已竣工，在辦理了《商品房銷售許可證》后，自行銷售該住宅項(xiàng)目。甲企業(yè)為張某制作了置業(yè)計(jì)劃，與王某簽訂了《房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》，與年齡為25歲的劉某簽訂了《商品房買賣合同》。劉某向銀行申請(qǐng)住房抵押貸款的最長期限為()年。A.25B.30C.35D.40正確答案：B參考解析：借貸期限是指按揭貸款分期償還的期限，目前人民幣貸款期限最長不超過30年（與購房者年齡相關(guān)，比如有銀行規(guī)定貸款期限加購房人年齡不超過65年）。(55.)甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲企業(yè)）開發(fā)的一商品住宅項(xiàng)目已竣工，在辦理了《商品房銷售許可證》后，自行銷售該住宅項(xiàng)目。甲企業(yè)為張某制作了置業(yè)計(jì)劃，與王某簽訂了《房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》，與年齡為25歲的劉某簽訂了《商品房買賣合同》。甲企業(yè)與劉某簽訂的《商品房買賣合同》中，應(yīng)約定()。A.項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)B.商品房銷售依據(jù)C.付款方式及期限D(zhuǎn).保值增值的途徑正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在買賣雙方辦理交易手續(xù)、正式簽訂商品房買賣合同之前，必須將交易程序、合同條款、需要提交的資料、應(yīng)納稅費(fèi)明細(xì)、銀行抵押貸款流程、房款支付方式及時(shí)間安排等一系列問題向買受人說明清楚。(56.)黃先生采用住房抵押貸款方式購買了一套總價(jià)30萬元的房子，貸款20萬元，年期20年，抵押貸款月還款系數(shù)為0.006924。黃先生住了2年后，想將房子租出，于是委托A中介公司的經(jīng)紀(jì)人小張代為招租，在未租出前房屋仍由黃先生管理。采用等額本息還款法，則其每月還款()元。A.1172B.2077C.692D.1585正確答案：A參考解析：等額本息還款法（等額法），是將消費(fèi)者所貸款的總額（本金），加上貸款年限內(nèi)本金產(chǎn)生的總共利息，得出本息總額，然后除以貸款的總計(jì)月數(shù)，得出消費(fèi)者貸款年限內(nèi)每月的還款數(shù)額。根據(jù)將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式其中n為還款期。本案例中，黃先生的購買總價(jià)為30萬元，貸款額20萬元，還款期20年，抵押貸款月還款系數(shù)為0.006924，代入公式，可得：200000×0.006924×（1＋0.006924）~240÷[（1＋0.006924）~240－1]＝1171.52（元）。(57.)商鋪投資合理的年投資回報(bào)率一般為()。A.8%～10%B.10%～12%C.8%～12%D.10%～14%正確答案：C參考解析：商鋪投資回報(bào)率作為商鋪銷售過程中的重要溝通指標(biāo)，銷售人員需要深度熟悉投資回報(bào)的計(jì)算方法，以便于高效促成銷售交易。商鋪投資合理的年投資回報(bào)率一般為8%～12%。多選題（共43題，共43分）(58.)下列關(guān)于抵押的說法中，正確的是()。A.抵押期間，抵押人未通知抵押權(quán)人轉(zhuǎn)讓抵押物的，行為無效B.抵押物轉(zhuǎn)讓超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押權(quán)人所有C.抵押期間，轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款應(yīng)向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存D.抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)E.轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的且未提供擔(dān)保的，轉(zhuǎn)讓無效正確答案：A、C、E參考解析：B項(xiàng)，《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。D項(xiàng)，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。(59.)房地產(chǎn)買賣的房款支付需要控制風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前最安全的錢款交割方式有()。A.一次性付款B.拿到新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及最后交接完畢時(shí)再支付尾款C.按揭付款D.通過銀行辦理資金托管業(yè)務(wù)E.分期付款正確答案：B、D參考解析：房地產(chǎn)買賣的房款支付需要控制風(fēng)險(xiǎn)。取得完稅憑證后支付主要房款是穩(wěn)妥的做法，拿到新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及最后交接完畢時(shí)再支付尾款，或通過銀行辦理資金托管業(yè)務(wù)，這是當(dāng)前最安全的錢款交割方式。(60.)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以買方代理人身份陪同購房人看房時(shí)，應(yīng)當(dāng)做到()。A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一天與購房者看房不應(yīng)該超過3套B.合理安排和掌握看房時(shí)間C.客觀展示房源的優(yōu)缺點(diǎn)D.帶上必要工具E.看房過程中注重雙向溝通正確答案：B、C、D、E參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以買方代理人身份陪同購房人看房時(shí)，應(yīng)有步驟、有技巧地進(jìn)行引導(dǎo)介紹，并對(duì)客戶看房過程中的情形予以分析，應(yīng)當(dāng)做到：①合理安排和掌握看房時(shí)間；②注重看房細(xì)節(jié)；③看房過程中注重雙向溝通；④做好看房后記錄和收取意向金工作。其中，注重看房細(xì)節(jié)包括：a．熟悉房源所在商圈的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)；b．客觀展示房源的優(yōu)缺點(diǎn)；c．帶上必要工具。如果是買方客戶的獨(dú)家代理人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在一天內(nèi)與購房者看房不應(yīng)該超過5套，即“一帶多看”不能超過5套，否則容易給客戶帶來“看花了眼”的感覺，使客戶不容易比較和挑選合適的房源。(61.)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱乙公司）獨(dú)家銷售甲公司開發(fā)的某項(xiàng)目的70套住宅，乙公司在當(dāng)?shù)刂髁髅襟w和房地產(chǎn)專業(yè)媒體發(fā)布了該銷售信息，以期廣泛開發(fā)客戶信息，盡快完成這些住宅的銷售任務(wù)。乙公司所采用的是客戶信息開發(fā)方式的優(yōu)點(diǎn)主要有()。A.獲得的信息量大B.成本低C.間接推廣公司品牌D.得到的客戶信息準(zhǔn)確正確答案：A、C參考解析：乙公司采用廣告法開拓客源信息。使用廣告法的優(yōu)勢(shì)是：①獲得的信息量會(huì)很多、很大；②受眾面較廣；③可以間接對(duì)公司的品牌進(jìn)行宣傳和推廣。使用廣告法的劣勢(shì)是：①成本較高；②時(shí)效性較差。(62.)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱乙公司）獨(dú)家銷售甲公司開發(fā)的某項(xiàng)目的70套住宅，乙公司在當(dāng)?shù)刂髁髅襟w和房地產(chǎn)專業(yè)媒體發(fā)布了該銷售信息，以期廣泛開發(fā)客戶信息，盡快完成這些住宅的銷售任務(wù)。乙公司關(guān)于“70套住宅”的銷售業(yè)務(wù)屬于()。A.新建商品房銷售業(yè)務(wù)B.二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)C.獨(dú)家委托D.買方獨(dú)家代理業(yè)務(wù)正確答案：A、C參考解析：70套住宅是甲公司剛開發(fā)的新建商品房項(xiàng)目，屬于新建商品房銷售業(yè)務(wù)。獨(dú)家委托，又稱獨(dú)家代理，主要是指業(yè)主授予經(jīng)紀(jì)人就其所委托出售房產(chǎn)獨(dú)家的、排他性的代理權(quán)，業(yè)主承諾即使是通過其他人將該房產(chǎn)出售成交，均將向擁有獨(dú)家代理權(quán)的經(jīng)紀(jì)人支付傭金的義務(wù)。甲房地產(chǎn)公司委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司獨(dú)家銷售甲公司開發(fā)的某項(xiàng)目的70套住宅，屬于賣方獨(dú)家代理和獨(dú)家委托。(63.)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱乙公司）獨(dú)家銷售甲公司開發(fā)的某項(xiàng)目的70套住宅，乙公司在當(dāng)?shù)刂髁髅襟w和房地產(chǎn)專業(yè)媒體發(fā)布了該銷售信息，以期廣泛開發(fā)客戶信息，盡快完成這些住宅的銷售任務(wù)。乙公司向客戶推薦房源的技術(shù)要點(diǎn)有()。A.描述房源B.盡可能介紹房源的優(yōu)點(diǎn)C.真實(shí)地介紹房源的優(yōu)缺點(diǎn)D.提出經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)觀點(diǎn)正確答案：A、C、D參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在推薦房源時(shí)要考慮以下四個(gè)技術(shù)要點(diǎn)：①對(duì)房源信息進(jìn)行列表。②房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向委托人介紹房源的優(yōu)缺點(diǎn)。介紹房源時(shí)要特別注意真實(shí)性，不能夸大其詞，故意掩蓋房屋缺陷。③對(duì)供求雙方的情況和需求預(yù)先熟悉掌握的前提之下，向客戶提出經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)觀點(diǎn)。④向遴選出的房源業(yè)主致電，進(jìn)一步了解房源信息的同時(shí)，也可通過電話判斷該房源現(xiàn)在是否已經(jīng)成交以及業(yè)主方比較方便的看房時(shí)間。(64.)對(duì)于出租客戶來說，通常最關(guān)心的問題有()。A.成交時(shí)間B.租金水平C.出租流程D.安全性E.服務(wù)費(fèi)用正確答案：A、B、D、E參考解析：對(duì)于租賃客戶來說，既有短期租賃，也有長期租賃，出租客戶和承租客戶的需求不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)針對(duì)不同客戶了解相關(guān)信息，重點(diǎn)解決他們的核心問題。租賃客戶需要解決的重點(diǎn)問題包括：①時(shí)間性；②租金；③安全性；④服務(wù)費(fèi)用；⑤特殊需求。(65.)為掌握客戶的支付能力，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人調(diào)查的內(nèi)容有()。A.客戶的收入水平B.客戶的付款方式C.客戶的貸款方式D.客戶的購買動(dòng)機(jī)E.客戶的職業(yè)類型正確答案：A、B、C參考解析：為掌握客戶的支付能力，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人調(diào)查的內(nèi)容包括：①能接受的價(jià)格范圍區(qū)間；②付款方式；③為此次置業(yè)所準(zhǔn)備的購房資金數(shù)額；④目前的收入水平，以及該收入水平是否能支付貸款月供；⑤客戶希望的貸款方式；⑥客戶的年齡，以及年齡對(duì)貸款年限的影響。DE兩項(xiàng)屬于了解客戶身份信息需要調(diào)查的內(nèi)容。(66.)房屋出租獨(dú)家代理經(jīng)紀(jì)人在代理出租經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)要對(duì)出租人的租賃條件進(jìn)行調(diào)查，需認(rèn)真核實(shí)的項(xiàng)目有()。A.所處商圈環(huán)境B.房屋物理屬性C.房屋出售條件D.物業(yè)管理水平E.承租人和出租人的個(gè)人信息或法人單位信息正確答案：A、B、C、D參考解析：對(duì)于業(yè)主委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行出租的房屋，經(jīng)紀(jì)人可以參照委托出售經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的相關(guān)信息調(diào)查項(xiàng)目所列項(xiàng)目開展調(diào)查。則出租客戶信息采集的內(nèi)容主要包括：①所處商圈環(huán)境；②房屋物理屬性；③房屋權(quán)屬狀況；④房屋出售條件；⑤業(yè)主身份信息；⑥物業(yè)管理水平。(67.)房屋租賃托管業(yè)務(wù)對(duì)業(yè)主的好處包括()。A.保障出租人收益B.免除不必要的電話騷擾C.降低經(jīng)濟(jì)和時(shí)間成本D.提高了房屋維修的及時(shí)性E.免除出租人與承租人之間的經(jīng)濟(jì)糾紛正確答案：A、B、C、E參考解析：房屋租賃托管業(yè)務(wù)對(duì)業(yè)主即出租人而言，有以下四個(gè)方面的好處：①保障出租人收益；②免除不必要的電話騷擾；③降低經(jīng)濟(jì)和時(shí)間成本；④減少出租人與承租人之間的經(jīng)濟(jì)糾紛。(68.)房屋租賃合同的主要內(nèi)容包括()。A.房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所B.合同不需要對(duì)轉(zhuǎn)租加以約定C.標(biāo)的物D.租賃用途和房屋使用要求E.房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能正確答案：A、C、D、E參考解析：房屋租賃合同的主要內(nèi)容包括：①房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；②標(biāo)的物；③租金和押金數(shù)額、支付方式；④租賃用途和房屋使用要求；⑤房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；⑥租賃期限；⑦合同應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)租加以約定；⑧房屋維修責(zé)任；⑨物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；⑩爭議解決辦法和違約責(zé)任；其他事項(xiàng)約定。(69.)在租賃業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)從()等角度撮合雙方。A.房源緊俏B.配套設(shè)施情況C.位置與交通情況D.周邊環(huán)境E.租金折扣正確答案：A、B、C、D參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要從多個(gè)角度撮合雙方，主要包括：①房源緊俏；②位置與交通情況；③配套設(shè)施情況；④周邊環(huán)境；⑤居住人口素質(zhì)。需要注意的是，無論房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人尋找何種理由，都應(yīng)該是客觀真實(shí)的，最好是租賃雙方都很在意的方面，切忌為了促成交易而編造不實(shí)情況。(70.)在溝通過程中，應(yīng)當(dāng)注重()。A.單向溝通B.雙向溝通C.多向溝通D.減少無效溝通E.溝通的及時(shí)性正確答案：B、D、E參考解析：溝通是按照一定的目標(biāo)，將信息、觀念和情感在個(gè)人、群體或組織之間進(jìn)行傳遞，并達(dá)成共識(shí)的過程。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人而言，為了更好地發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的媒介作用，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中更需要雙向溝通，經(jīng)紀(jì)人需要不斷地向?qū)Ψ桨l(fā)出信息，并獲得接收方經(jīng)過分析、討論、研究過的反饋信息。其次，要減少無效溝通。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在與委托人或者其他信息接收者進(jìn)行溝通時(shí)，應(yīng)盡量遵循信息的準(zhǔn)確性、完整性和及時(shí)性原則。(71.)在存量房買賣查驗(yàn)的前期準(zhǔn)備中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員需要準(zhǔn)備的資料有()。A.驗(yàn)房工具B.房屋狀況說明書C.房屋交接單D.住宅使用說明書E.住宅質(zhì)量保證書正確答案：A、B、C參考解析：在存量房買賣查驗(yàn)的前期準(zhǔn)備中，要將房屋查驗(yàn)時(shí)必需的資料、工具和辦理交接手續(xù)所用的文件備齊。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員需要準(zhǔn)備的資料有：①驗(yàn)房工具；②房屋狀況說明書；③房屋交接單等。DE兩項(xiàng)屬于新建商品房交驗(yàn)的前期準(zhǔn)備中，開發(fā)企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)備好的材料。(72.)存量房的結(jié)構(gòu)部分可能出現(xiàn)的問題主要有()。A.建筑物不均勻沉降B.上下水管道出現(xiàn)破裂C.墻體、梁和柱等結(jié)構(gòu)部分出現(xiàn)裂縫D.高層住宅的電梯出現(xiàn)故障E.衛(wèi)生間墻體表面泛堿正確答案：A、C參考解析：存量房的結(jié)構(gòu)部分可能出現(xiàn)的問題主要包括：建筑物不均勻沉降、使用中荷載超出允許范圍以及鋼筋銹蝕等原因，造成墻體、梁和柱等結(jié)構(gòu)部分出現(xiàn)裂縫。查驗(yàn)時(shí)應(yīng)特別關(guān)注。E項(xiàng)屬于查驗(yàn)裝修部分時(shí)可能出現(xiàn)的問題。(73.)個(gè)人住房貸款代辦服務(wù)合同的內(nèi)容主要包括()。A.委托雙方的基本資料B.委托事項(xiàng)C.代替委托人辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)D.服務(wù)收費(fèi)E.違約責(zé)任正確答案：A、B、D、E參考解析：根據(jù)個(gè)人住房貸款代辦服務(wù)的內(nèi)容，代辦服務(wù)合同主要包括以下內(nèi)容：①委托雙方的基本資料；②委托事項(xiàng)，明確個(gè)人住房貸款代辦服務(wù)內(nèi)容；③雙方的權(quán)利和義務(wù)；④服務(wù)收費(fèi)；⑤違約責(zé)任；⑥委托雙方簽字蓋章。其中，委托事項(xiàng)包括：①擬定貸款方案；②協(xié)助委托人準(zhǔn)備貸款申請(qǐng)材料；③協(xié)助委托人辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)等。(74.)甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱公司）在新城市中心區(qū)開了第一間門店，并舉行了隆重的開業(yè)儀式。在開業(yè)第一個(gè)月內(nèi)，甲公司集中精力在新門店所在區(qū)域拓展了500多條房源，雖然新門店的經(jīng)營業(yè)績（成交量）并不高，但卻為甲公司的其他門店帶來了大量成交。為了提高業(yè)務(wù)量，甲公司新門店還為客戶提供房地產(chǎn)抵押貸款代辦、產(chǎn)權(quán)登記代辦、其他理財(cái)及居家綜合服務(wù)。房源信息私盤制的缺點(diǎn)包括()。A.不利于提高經(jīng)紀(jì)人收集房源信息的積極性B.工作效率低C.擁有房源和客源信息的兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人如果不配合，易導(dǎo)致交易失敗D.經(jīng)紀(jì)人存在“留盤”行為正確答案：B、C參考解析：私盤制的缺點(diǎn)表現(xiàn)在不利于信息資源的快速流通、容易導(dǎo)致效率低下，當(dāng)一個(gè)經(jīng)紀(jì)人持有大量房源時(shí)可能出現(xiàn)精力不足無暇兼顧，這樣使得房源信息的利用率大大下降，無法為委托業(yè)主提供及時(shí)的服務(wù)。此外，在房客源匹配上，該受托經(jīng)紀(jì)人可能從利己角度出發(fā)優(yōu)先考慮與自己的客源進(jìn)行匹配，這樣反而阻礙了與其他經(jīng)紀(jì)人合作的順暢，容易錯(cuò)失成交機(jī)會(huì)，降低成交的效率。(75.)甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱公司）在新城市中心區(qū)開了第一間門店，并舉行了隆重的開業(yè)儀式。在開業(yè)第一個(gè)月內(nèi)，甲公司集中精力在新門店所在區(qū)域拓展了500多條房源，雖然新門店的經(jīng)營業(yè)績（成交量）并不高，但卻為甲公司的其他門店帶來了大量成交。為了提高業(yè)務(wù)量，甲公司新門店還為客戶提供房地產(chǎn)抵押貸款代辦、產(chǎn)權(quán)登記代辦、其他理財(cái)及居家綜合服務(wù)。若甲門店提供商業(yè)抵押貸款的代辦服務(wù)，下列關(guān)于商業(yè)抵押貸款的描述，正確的有()。A.首次購房人貸款首付款為30%B.首次購房人的貸款利率為基準(zhǔn)利率C.還款方式有等額本息和等額本金兩種D.等額本金還款方式適合教師、公務(wù)員等有穩(wěn)定收入的工薪階層正確答案：A、B參考解析：一般來說，首次向銀行申請(qǐng)貸款購房的被稱為首次購房人，其貸款首付款為30%，利率為基準(zhǔn)利率。當(dāng)購房人再次向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，被稱之為再次置業(yè)者，其首付為60%，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%～15%。C項(xiàng)，還款方式有等額本息、等額本金、雙周供及固定利率；D項(xiàng)，等額本息還款方式適合教師、公務(wù)員等有穩(wěn)定收入的工薪階層。(76.)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇廣告媒體時(shí)，應(yīng)考慮的主要因素有()。A.廣告計(jì)劃B.項(xiàng)目規(guī)模C.銷售進(jìn)度D.企業(yè)資金實(shí)力E.廣告策劃流程正確答案：A、B、C、D參考解析：不同的廣告媒介不同，其廣告費(fèi)用、廣告設(shè)計(jì)、廣告策略和廣告效果也不同。因此，廣告宣傳中，廣告媒介的選擇是十分重要的決策。需要對(duì)廣告計(jì)劃、項(xiàng)目特點(diǎn)、資金實(shí)力、銷售進(jìn)度等綜合協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，確定廣告媒介。(77.)關(guān)于房地產(chǎn)分銷渠道，下列說法正確的有()。A.房地產(chǎn)分銷渠道的起點(diǎn)是房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的消費(fèi)者B.房地產(chǎn)分銷渠道的終點(diǎn)是開發(fā)商、房屋出售（租）者C.房地產(chǎn)分銷渠道的中間環(huán)節(jié)包括批發(fā)商、零售商、代理商和經(jīng)紀(jì)人等D.建立專門的分銷渠道進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售，可以減少潛在消費(fèi)者搜尋產(chǎn)品的次數(shù)，提高形成交易的效率E.通過分銷商的標(biāo)準(zhǔn)化銷售行為，可以提高房地產(chǎn)交易的標(biāo)準(zhǔn)化程度正確答案：C、D、E參考解析：房地產(chǎn)分銷是指將房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)由生產(chǎn)商轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者的過程。房地產(chǎn)分銷渠道的起點(diǎn)是開發(fā)商、房屋出售（租）者，終點(diǎn)是房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的消費(fèi)者，中間環(huán)節(jié)包括批發(fā)商、零售商、代理商和經(jīng)紀(jì)人等。建立專門的分銷渠道進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售的好處包括：①減少了潛在消費(fèi)者搜尋產(chǎn)品的次數(shù)，提高了形成交易的效率；②通過分銷商的標(biāo)準(zhǔn)化銷售行為，提高了房地產(chǎn)交易的標(biāo)準(zhǔn)化程度；③便于房地產(chǎn)銷售方找到交易對(duì)象。(78.)一個(gè)產(chǎn)業(yè)的競爭程度和產(chǎn)業(yè)利潤潛力由五個(gè)方面的競爭力量反映并決定，即波特的五力模型。下列選項(xiàng)中屬于這些競爭力量的是()。A.新進(jìn)入者的威脅B.替代產(chǎn)品或服務(wù)的威脅C.購買者討價(jià)還價(jià)的能力D.生產(chǎn)者降低成本的能力E.供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力正確答案：A、B、C、E參考解析：一個(gè)產(chǎn)業(yè)的競爭程度和產(chǎn)業(yè)利潤潛力由五個(gè)方面的競爭力量反映并決定，即邁克爾·波特提出的“產(chǎn)業(yè)競爭五力模型”。五種力量具體為：①新進(jìn)入者的威脅；②替代產(chǎn)品或服務(wù)的威脅；③購買者討價(jià)還價(jià)的能力；④供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力；⑤現(xiàn)有企業(yè)之間的競爭。(79.)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在二手房經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)中需要對(duì)房源進(jìn)行分類，通常意義上的“優(yōu)質(zhì)房源”的特征主要有()。A.地理位置較好B.產(chǎn)權(quán)清晰C.價(jià)格較高D.市場需求旺E.銷售周期長正確答案：A、B、C、D參考解析：按照房源具備可售性條件的優(yōu)劣性，將房源劃分為優(yōu)質(zhì)房源和一般房源。其中，優(yōu)質(zhì)房源的分類依據(jù)有：①地理位置較好或處于熱銷地段；②業(yè)主心理價(jià)位合理；③業(yè)主主動(dòng)積極配合；④具備合法上市產(chǎn)權(quán)。優(yōu)質(zhì)房源的特征有：①市場需求旺；②銷售難度??；③銷售周期較短；④有房源鑰匙。(80.)目前中國大部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采用公盤制，公盤制的主要缺點(diǎn)有()。A.工作效率低B.房源信息不能實(shí)現(xiàn)共享C.會(huì)出現(xiàn)“留盤”行為D.房源信息較易外泄E.不利于激發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收集房源信息的積極性正確答案：C、D、E參考解析：公盤制，是指在一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)內(nèi)部，或者幾個(gè)聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間，或者一定區(qū)域范圍內(nèi)加入聯(lián)盟的全部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，將所有房源信息完全共享。目前，我國大部分直營房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)內(nèi)部均采用公盤制達(dá)到房源信息共享的目的。它的缺點(diǎn)有：①不利于激發(fā)經(jīng)紀(jì)人收集房源信息的積極性，部分經(jīng)紀(jì)人為了個(gè)人的利益，會(huì)出現(xiàn)“留盤”行為。②房源信息較容易外泄。③可能出現(xiàn)有的房源信息多個(gè)經(jīng)紀(jì)人同時(shí)在跟進(jìn)，造成重復(fù)作業(yè)和對(duì)業(yè)主的騷擾，也容易導(dǎo)致員工內(nèi)部利益沖突。(81.)按照產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進(jìn)行細(xì)分，住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集資房、限價(jià)商品住房、私房等等，其中，()不能上市交易。A.房改房B.限價(jià)商品住房C.解困房D.集資房E.經(jīng)濟(jì)適用房正確答案：C、D參考解析：C項(xiàng)，解困房是指地方各級(jí)政府專門修建用于解決本地城鎮(zhèn)居民、特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房。解困房不能上市交易。D項(xiàng)，集資房是指由政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金而建造的一種住房。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資房通常也不可上市交易。(82.)客源管理是要掌握()等資料。A.客戶基礎(chǔ)資料B.需求狀況C.交易記錄D.業(yè)主概況E.房屋狀況正確答案：A、B、C參考解析：客戶信息管理的內(nèi)容主要包括：①客戶基礎(chǔ)資料，可分為個(gè)人客戶基礎(chǔ)資料和機(jī)構(gòu)團(tuán)體基礎(chǔ)資料。②物業(yè)需求狀況，包括：a．所需物業(yè)的區(qū)域、類型、房型、面積；b．如果目標(biāo)物業(yè)是住宅，需要調(diào)查客戶對(duì)臥室、浴室、層高、景觀、朝向的需求意向；c．特別需求，如車位、通信設(shè)施，是否有裝修；d．物業(yè)價(jià)格，包括單價(jià)和總價(jià)、付款方式、貸款方式、按揭成數(shù)等；e．配套條件的要求，如商場、會(huì)所、學(xué)校，交通條件（是否需要臨近地鐵站口）等。f．如果目標(biāo)物業(yè)是商業(yè)用房或工業(yè)用房，需要調(diào)查客戶對(duì)商鋪、辦公用房、工業(yè)用房的需求意向，包括樓層、面積、物業(yè)等級(jí)、價(jià)格、配套設(shè)施條件等。③交易記錄，包括：a．委托交易的編號(hào)、時(shí)間；b．客戶來源；推薦記錄、看房記錄、洽談?dòng)涗?、成交記錄；c．有無委托其他經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人等。(83.)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采用講座攬客法開拓客源時(shí)，正確的做法有()。A.介紹房地產(chǎn)基本知識(shí)B.宣講競爭項(xiàng)目的缺陷C.解讀房地產(chǎn)市場政策D.免費(fèi)發(fā)放機(jī)構(gòu)宣傳資料E.承諾壓低出售房屋價(jià)格正確答案：A、C、D參考解析：講座攬客法是通過向社區(qū)、團(tuán)體或特定人群舉辦講座來發(fā)展客戶的方法。講座可以是房地產(chǎn)知識(shí)介紹，也可以是房地產(chǎn)市場分析或房地產(chǎn)投資信息的提供，或房地產(chǎn)交易流程、產(chǎn)權(quán)辦證問題的介紹。通過講座可以發(fā)掘潛在客戶，啟發(fā)購房愿望，促成需求實(shí)現(xiàn)。在做講座時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人可以自我介紹、發(fā)放公司和服務(wù)的免費(fèi)資料，創(chuàng)造接觸客戶機(jī)會(huì)，增加客戶。通過講座可以培養(yǎng)客戶對(duì)公司服務(wù)的信賴和專業(yè)的信任，同時(shí)也傳播房地產(chǎn)信息和知識(shí)，減少未來客戶在交易過程中的難度。在做社區(qū)業(yè)務(wù)時(shí)，此種方法適用。但講座的組織準(zhǔn)備工作尤為關(guān)鍵，主題、時(shí)間、場地和邀請(qǐng)方式及主講人的演講技巧等都決定其效果。(84.)關(guān)于客源信息開拓的說法正確的有()。A.門店接待開發(fā)客源的成本較高B.互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)客戶就是在付費(fèi)的房源信息發(fā)布平臺(tái)上進(jìn)行房源廣告的發(fā)布C.駐守和橫幅攬客法的成本較低D.做社區(qū)業(yè)務(wù)時(shí)，講座攬客法比較適用E.實(shí)際工作中常常采用集中方法組合以提高開發(fā)效率正確答案：C、D、E參考解析：A項(xiàng)，門店接待的優(yōu)勢(shì)包括：①方法簡單易行；②開發(fā)客戶的成本低；③客戶信息準(zhǔn)確度高；④較易展示企業(yè)能力和企業(yè)形象，增加客戶的信任感，為今后進(jìn)一步交往打好基礎(chǔ)。B項(xiàng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以在付費(fèi)的房源信息發(fā)布平臺(tái)上發(fā)布房源信息（包括信息中介網(wǎng)站或?qū)I(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站），通過發(fā)布房源信息吸引客戶，除了付費(fèi)的網(wǎng)站信息發(fā)布平臺(tái)之外，互聯(lián)網(wǎng)還會(huì)提供免費(fèi)的信息發(fā)布途徑。(85.)甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱甲公司）在某城市開設(shè)了多家連鎖門店，采用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理房源信息，建立客戶數(shù)據(jù)庫管理客戶信息。張某看到甲公司在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布的房源信息，看中了其中一套住房，但對(duì)該套住房出售價(jià)格有些不滿意，于是到門店咨詢。甲公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李某接待了張某。甲公司依托計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理房源信息的優(yōu)點(diǎn)為()。A.保證信息準(zhǔn)確B.搜集信息便捷C.推廣速度較快D.節(jié)約公司成本正確答案：B、C參考解析：在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)高速發(fā)展的時(shí)代下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)購買或開發(fā)出了可基于PC端和移動(dòng)終端的門戶網(wǎng)站、管理軟件、營銷工具，使得房客源信息資源上傳、分類、共享、匹配、更新等效率大大提高，從而大大提升了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作業(yè)效率和效益。AB兩項(xiàng)，互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)點(diǎn)是沒有地域限制、傳播速度快、傳播范圍廣、成本低效率高，缺點(diǎn)是容易被海量信息覆蓋、虛擬化真實(shí)感不強(qiáng)、使用對(duì)象群體有一定局限性等。C項(xiàng)，一些專業(yè)的存量房網(wǎng)站，也會(huì)有很多出租與出售、求購與求租信息，實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上快速查詢房客源及信息資源共享，為客戶更便捷、更快速地服務(wù)。(86.)甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱甲公司）在某城市開設(shè)了多家連鎖門店，采用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理房源信息，建立客戶數(shù)據(jù)庫管理客戶信息。張某看到甲公司在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布的房源信息，看中了其中一套住房，但對(duì)該套住房出售價(jià)格有些不滿意，于是到門店咨詢。甲公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李某接待了張某。甲公司建立客戶數(shù)據(jù)庫應(yīng)考慮的因素通常有()。A.盡可能保存客戶原始資料B.區(qū)分客戶內(nèi)部資料與外部資料C.確保客戶數(shù)據(jù)庫運(yùn)行的安全性D.能自動(dòng)識(shí)別客戶信息的真實(shí)性與有效性正確答案：A、B、C參考解析：現(xiàn)代客戶關(guān)系管理（CustomerRelationshipManagement，CRM）系統(tǒng)是一種先進(jìn)的管理思想和管理方法，其核心思想是將企業(yè)的客戶（包括最終客戶、分銷商和合作伙伴）作為最重要的企業(yè)資源，利用智能解決方案，高效地收集、整理并分析相關(guān)數(shù)據(jù)，為企業(yè)的正確決策提供前瞻性支持，通過完善的客戶服務(wù)和深入的客戶分析來滿足客戶的需求，保證實(shí)現(xiàn)客戶的終生價(jià)值。構(gòu)建客戶數(shù)據(jù)庫時(shí)應(yīng)考慮的因素主要有以下四個(gè)方面：①要盡可能地將客戶的原始資料完整保存下來；②要將企業(yè)自身經(jīng)營過程中獲得的內(nèi)部客戶資料與其他渠道獲得的外部資料區(qū)分開來；③要特別重視數(shù)據(jù)庫管理的安全性，確保記錄在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)庫安全運(yùn)行；④要及時(shí)對(duì)客戶關(guān)系管理的數(shù)據(jù)庫進(jìn)行分類、篩選、整理和更新。(87.)甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱甲公司）在某城市開設(shè)了多家連鎖門店，采用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理房源信息，建立客戶數(shù)據(jù)庫管理客戶信息。張某看到甲公司在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布的房源信息，看中了其中一套住房，但對(duì)該套住房出售價(jià)格有些不滿意，于是到門店咨詢。甲公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李某接待了張某。李某在門店接待張某時(shí)，正確的做法為()。A.承諾幫助張某壓低房屋售價(jià)B.進(jìn)一步了解張某的購房需求C.說出符合客戶需求的參考意見D.迅速安排張某與房屋所有權(quán)人見面正確答案：B、C參考解析：到店接待是指客戶直接到各經(jīng)紀(jì)公司或各營業(yè)門店中了解信息、尋求服務(wù)時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)客戶的接待。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接待到店客戶主要包括以下七個(gè)步驟：①站立迎接，微笑待人，使用標(biāo)準(zhǔn)問候語。②引領(lǐng)客戶入店。當(dāng)客戶直接到店內(nèi)咨詢，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)主動(dòng)為客戶拉門、示意落座，并使用標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)用語并為客戶倒水；③確定接待主體。新客戶由值班經(jīng)紀(jì)人接待，老客戶由原經(jīng)紀(jì)人接待；④了解客戶需求。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該表現(xiàn)出竭誠為客戶服務(wù)的態(tài)度和愿望，不失禮貌地詢問客戶的需求。在整個(gè)溝通過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隨時(shí)記錄客戶的需求，并向其推薦不同解決方案，傾聽客戶對(duì)解決方案的反饋并記錄在案。⑤接受服務(wù)委托或幫助客戶解決問題。若客戶僅對(duì)某些房地產(chǎn)問題進(jìn)行咨詢，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要以專業(yè)的態(tài)度，客觀如實(shí)地回答客戶提問。⑥客戶離開時(shí)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)為客戶打開門，并將客戶送至公司門外，致意道別。⑦客戶信息錄入。客戶離開后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)及時(shí)將信息錄入企業(yè)管理數(shù)據(jù)庫內(nèi)（包括房源和客戶數(shù)據(jù)庫），并定期回訪。(88.)與住宅項(xiàng)目銷售相比，寫字樓項(xiàng)目銷售應(yīng)()。A.采取集中式開盤B.盡量通過展銷會(huì)組織營銷C.選派綜合素質(zhì)高的銷售人員D.重點(diǎn)面向企業(yè)高層人員推廣E.保持整體或整層銷售的連續(xù)性正確答案：C、D、E參考解析：寫字樓與住宅銷售最大的不同在于其客戶量相對(duì)較少，且集中上門可能性較低，同時(shí)寫字樓產(chǎn)品單位形態(tài)相對(duì)統(tǒng)一，內(nèi)部替代性較強(qiáng)，因此寫字樓項(xiàng)目往往不會(huì)像住宅一樣采取集中式開盤形式，而是在取得預(yù)售許可證后，采用大客戶先行策略。BD兩項(xiàng)，由于寫字樓項(xiàng)目主流客戶的非個(gè)體屬性與商務(wù)屬性，因此在選擇推廣渠道以及制定相關(guān)設(shè)計(jì)及活動(dòng)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)確保：①營銷渠道受眾面重點(diǎn)為企業(yè)高層人員或社會(huì)高端階層；②在廣告宣傳的畫面與文案設(shè)計(jì)方面，必須明確體現(xiàn)商務(wù)氣質(zhì)；③在活動(dòng)主題的選擇時(shí)，把握商務(wù)客戶的敏感點(diǎn)，并在活動(dòng)形式方面體現(xiàn)高端商務(wù)特色。C項(xiàng)，寫字樓銷售人員通常面對(duì)企業(yè)高層管理者、企業(yè)老板或高端投資客戶，因此需要較高的綜合素質(zhì)。E項(xiàng)，成功的寫字樓銷控往往應(yīng)該保持整棟或整層銷售的連續(xù)性，避免出現(xiàn)個(gè)別房號(hào)拆散滯銷。其中，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的銷售經(jīng)理對(duì)于項(xiàng)目銷控的合理把握至關(guān)重要。(89.)辦理房地產(chǎn)證需要繳納的費(fèi)用中，()的收費(fèi)單位是財(cái)政局。A.貼花B.契稅C.印花稅D.轉(zhuǎn)移登記費(fèi)E.抵押登記費(fèi)正確答案：A、B、D參考解析：辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證需要繳納一些稅費(fèi)，具體為：①契稅，收取單位為財(cái)政局；②印花稅，收費(fèi)單位為地稅局；③轉(zhuǎn)移登記費(fèi)，收費(fèi)單位為財(cái)政局；④貼花（印花稅的完稅），收費(fèi)單位為財(cái)政局。C項(xiàng)，印花稅的收費(fèi)單位為地稅局；E項(xiàng)，抵押登記費(fèi)是辦理銀行抵押貸款手續(xù)需要繳納的費(fèi)用，不屬于辦理房地產(chǎn)證需要繳納的費(fèi)用。(90.)邊緣城市商圈的研究指標(biāo)主要包括()。A.附近商業(yè)的租金B(yǎng).主要商業(yè)分析C.各類商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)及經(jīng)營D.人流、車流狀況E.常住人口及消費(fèi)水平正確答案：B、E參考解析：商圈是指以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。根據(jù)顧客的比率或距離的范圍，商圈分為：①核心商圈；②次級(jí)商圈；③邊緣商圈。其中，邊緣商圈研究指標(biāo)包括：a．主要商業(yè)分析；b．常住人口及消費(fèi)水平。ACD三項(xiàng)均屬于核心商圈的研究指標(biāo)。(91.)房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目之前，必須準(zhǔn)備的法律文件包括()。A.建設(shè)工程規(guī)劃許可證B.土地使用權(quán)出讓合同C.商品房預(yù)售許可證D.商品房買賣合同E.建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證明正確答案：A、C、D參考解析：開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入市場銷售前需取得、并在銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示的批示和法律文件，主要包括“五證”、“兩書”以及