小區(qū)業(yè)主“三不”的具體表現(xiàn)

精品文檔小區(qū)業(yè)主“三不”的具體表現(xiàn)小區(qū)業(yè)主“三不”的具體表現(xiàn)提要：商品房的業(yè)主，大部分屬于中產(chǎn)以上階層，其中不乏有識(shí)之士、管理人才。但到了管理自己小區(qū)事務(wù)的時(shí)候，卻很少有人愿意承擔(dān)于小區(qū)業(yè)主“三不”的具體表現(xiàn)一是普遍缺乏權(quán)利意識(shí)和公共意識(shí)，不關(guān)心公共事務(wù)。中國(guó)第一個(gè)業(yè)主委員會(huì)1991年成立于深圳天景花園。當(dāng)年出生的孩子，今天已經(jīng)讀大學(xué)了。但就整體而言，絕大部分業(yè)主仍舊不關(guān)心小區(qū)的公共事務(wù)。對(duì)于自己房子里的一條裂縫、一處滲水，業(yè)主通常會(huì)看得很重，這當(dāng)然也是應(yīng)該的，但對(duì)于家門以外的事情，大多數(shù)人會(huì)認(rèn)為與己無(wú)關(guān)，懶得去管。比如有人欠物業(yè)費(fèi)，有人把車停在消防通道上，有人違章裝修甚至在共有部位搭建，大多數(shù)業(yè)主的反應(yīng)是視而不見，或者認(rèn)為這應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司去管，與自己毫不相干。對(duì)于業(yè)主自治的組織——業(yè)主大會(huì)，很少有人會(huì)去關(guān)心和參與，不覺(jué)得這關(guān)系到自己的重要權(quán)利。因此，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)或者難以成立，或者徒有其名。即使是在引入物業(yè)管理最早的深圳，也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正的業(yè)主自治。二是很少有人愿意為小區(qū)的管理貢獻(xiàn)力量。商品房的業(yè)主，大部分屬于中產(chǎn)以上階層，其中不乏有識(shí)之士、管理人才。但到了管理自己小區(qū)事務(wù)的時(shí)候，卻很少有人愿意承擔(dān)。90年代北京曾有一些頗具理想主義色彩的知識(shí)分子業(yè)主，滿懷熱情，通過(guò)競(jìng)選當(dāng)上了小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任，但沒(méi)有多久，大都碰壁灰心、黯然退出。2008年北京“建外SoHo”小區(qū)出現(xiàn)管理亂象，該項(xiàng)目的開發(fā)商潘石屹作為業(yè)主一員接受電視臺(tái)采訪，表示憂心如焚，但也無(wú)能為力。顯然，他也沒(méi)有參與到小區(qū)公共事務(wù)管理當(dāng)中來(lái)。還有一個(gè)事實(shí)是，小區(qū)居民中有相當(dāng)比例是行政司法機(jī)關(guān)的公職人員，他們?cè)谧约旱臋C(jī)關(guān)中，管理著各種社會(huì)事務(wù)，運(yùn)籌帷幄，但自己的小區(qū)亂成一團(tuán)，他們卻無(wú)動(dòng)于衷。這就提出一個(gè)很值得思考的問(wèn)題：為什么在人才聚居之地，會(huì)出現(xiàn)管理燈下黑的情況？是群體的素質(zhì)差，還是缺乏管理人才？顯然兩者都不是。只能說(shuō)明，少有人愿意投身于小區(qū)的公共事務(wù)，其原因也很簡(jiǎn)單：干大家的事，耗費(fèi)自己的時(shí)間精力，出力不討好，從自己的得失利害出發(fā)，不參與才是最明智的選擇。三是維權(quán)缺乏理性。近年來(lái)業(yè)主維權(quán)的事件此起彼伏，然而平心而論，真正有理有節(jié)最終取得有利結(jié)果的，不過(guò)少數(shù)，大多數(shù)都是轟轟烈烈鬧過(guò)一陣，就煙消云散。從媒體披露的許多“維權(quán)”事件上來(lái)看，業(yè)主們常用的還是“階級(jí)斗爭(zhēng)”的思路，把維權(quán)的對(duì)象（通常是開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)）推定為敵對(duì)勢(shì)力，好像非采用極端方法不足以爭(zhēng)取權(quán)益。最近媒體報(bào)道，某地開發(fā)商雇兇砍傷兩位業(yè)主委員會(huì)成員，起因是由于業(yè)主委員要求開發(fā)商解決配套設(shè)施不到位及質(zhì)量問(wèn)題，得不到滿意答復(fù)，就帶領(lǐng)業(yè)主在開發(fā)商的銷售大廳“聚集”，開發(fā)商銷售受阻，遂出此下策。雇兇傷人顯然是流氓手段，并且涉嫌犯罪；而到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所搗亂，令人家的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不能正常進(jìn)行，又何嘗不是嚴(yán)重的違法行為？須知，按照《治安管理處罰法》第23條，擾亂企業(yè)秩序，致使工作、營(yíng)業(yè)不能正常進(jìn)行，尚未造成嚴(yán)重?fù)p失的，處警告或者罰款；情節(jié)較重的，可以拘留。這個(gè)兩敗俱傷的悲劇，留給我們?cè)S多思考。最近深圳法院還判決了一起案件，業(yè)主因細(xì)微質(zhì)量瑕疵，在自家陽(yáng)臺(tái)上張掛標(biāo)語(yǔ)指該樓盤為“豆腐渣工程”，被開發(fā)商以侵害名譽(yù)權(quán)告到法院，法院判業(yè)主敗訴，賠償開發(fā)商2000元。此案中，業(yè)主顯然是沖動(dòng)行事，反而是開發(fā)商懂得訴諸法律途徑“維權(quán)”。本來(lái)，關(guān)于商品房買賣糾紛、商品房質(zhì)量爭(zhēng)議，國(guó)家有比較完善的法律法規(guī)，當(dāng)事人之間也有明確的合同約定，按照法規(guī)與合同，通過(guò)協(xié)商、仲裁、訴訟解決爭(zhēng)議，是正當(dāng)而有效率的途徑。一些業(yè)主動(dòng)輒選擇非理性的方式，說(shuō)明他們還不成熟，不懂得怎樣行使業(yè)主的權(quán)利，這也是不會(huì)當(dāng)家的一種表現(xiàn)。二、業(yè)主存在“三不”的原因個(gè)人認(rèn)為，這是由特定的國(guó)情所決定，在現(xiàn)階段幾乎是不可避免的。首先，我們擁有自己不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間太短，還不能適應(yīng)業(yè)主的身份。新中國(guó)六十年，在前四十年中，城市中的房屋都是“公家”的，建設(shè)、分配、維修都是“公家”的事情，居住者只有一個(gè)“過(guò)客”的身份，都是真正的“無(wú)產(chǎn)者”。無(wú)產(chǎn)者胸懷天下，卻不能成為自己財(cái)產(chǎn)的主人。1988年以后，國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度建立，中國(guó)大陸才有了真正意義上的業(yè)主。今天的業(yè)主，充其量不過(guò)幾年或者十幾年的“業(yè)齡”。而世界上的發(fā)達(dá)國(guó)家，都有幾百年保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的歷史，就是在我國(guó)的臺(tái)灣、香港，土地房屋的產(chǎn)權(quán)也一直世代私有，形成傳統(tǒng)。這種制度背景下的業(yè)主，有什么權(quán)利，應(yīng)盡什么義務(wù)，彼此之間如何相處，糾紛如何解決，長(zhǎng)期以來(lái)形成了一整套習(xí)慣、觀念、制度，我們這里最令人頭痛的問(wèn)題，在別人那里可能根本就不是問(wèn)題。著名法學(xué)家楊立新教授去德國(guó)考察侵權(quán)法，想到國(guó)內(nèi)一個(gè)爭(zhēng)議很大的法律問(wèn)題一一高空拋物的法律責(zé)任，就提出來(lái)請(qǐng)教德國(guó)同行，德國(guó)學(xué)者聽后十分茫然，說(shuō)怎么能從樓上往下扔?xùn)|西？我們沒(méi)有遇到這樣的事情。常言說(shuō)三代培養(yǎng)一個(gè)貴族，那么要養(yǎng)成一個(gè)業(yè)主的意識(shí)，恐怕也要經(jīng)過(guò)兩三代人才行。其次，長(zhǎng)期生活在高度集權(quán)的社會(huì)環(huán)境下，缺乏當(dāng)家作主的意識(shí)，也沒(méi)有這種能力。今天的業(yè)主，年齡從“40后”到“80后”，都是在缺乏民主訓(xùn)練的環(huán)境里成長(zhǎng)的，在家聽家長(zhǎng)的，在外聽領(lǐng)導(dǎo)的，重大的決策都由領(lǐng)導(dǎo)和組織作出，自己不必要也不應(yīng)該瞎操心。雖說(shuō)從八十年代起已經(jīng)有了基層人民代表的選舉，但大家都知道那是怎么回事。我們民族的血液中，缺少民主的基因，也不鼓勵(lì)民主的嘗試。如果有人想毛遂自薦，或者固執(zhí)地要選自己認(rèn)定的人選，大家多半會(huì)認(rèn)為他精神上有什么問(wèn)題。公共的事情由政府決定，老百姓只管服從，似乎成了一般民眾的共識(shí)。假如我們把國(guó)家看作一個(gè)居住區(qū)，全體公民就是業(yè)主，在這個(gè)“小區(qū)”里，我們能不能自主召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)成員，自主決定聘任或者解聘物業(yè)公司？顯然，至少目前還實(shí)現(xiàn)不了。在這種大環(huán)境下，指望住宅小區(qū)里能做到業(yè)主自治，無(wú)異于期待池塘里生出鯨魚來(lái)。所以，我們看到，絕大多數(shù)住宅小區(qū)，包括管理得非常好的小區(qū)，都不是業(yè)主當(dāng)家，而是靠其他人來(lái)當(dāng)家，比如好的物業(yè)公司、負(fù)責(zé)任的單位后勤、勤政的基層政府等等。有的小區(qū)因業(yè)主欠費(fèi)導(dǎo)致電力公司停電，電梯停開，業(yè)主自己都沒(méi)有辦法解決，要向政府投訴、上訪，求政府“為民作主”。第三，我們這個(gè)社會(huì)，缺乏在法制的軌道里解決糾紛的機(jī)制，“管閑事”只能給自己找麻煩。小區(qū)內(nèi)部的事，也是公共事務(wù)，要處理好公共事務(wù)，不僅要出以公心，也需要相應(yīng)的資源。而現(xiàn)在僅一個(gè)業(yè)主欠費(fèi)問(wèn)題，就讓人萬(wàn)分棘手，有些欠費(fèi)業(yè)主，連法院判決都不理會(huì)，弄得法院沒(méi)有辦法，干脆不再受理欠費(fèi)案件。這種情況下，業(yè)主自己就更無(wú)能為力。替大家辦事是義務(wù)的，做得再好，沒(méi)有任何利益；但做得不好，就給自己惹下了天大的麻煩。公共事務(wù)，眾口難調(diào)，總有不滿意的人，總會(huì)有抱怨、指責(zé)甚至謾罵。一個(gè)頭腦正常的人，沒(méi)有特別的理由，不會(huì)主動(dòng)摻和到這種是非的漩渦之中去。以上分析業(yè)主自治的障礙及客觀原因，并不是要得出結(jié)論：業(yè)主自治在中國(guó)是行不通的。恰恰相反，正是由于這樣的狀況，才使我們認(rèn)識(shí)到業(yè)主自治的重要性和艱巨性。擁有了自己的房子，還不能算真正的業(yè)主；只有通過(guò)業(yè)主自治，實(shí)現(xiàn)了管理共同事務(wù)的權(quán)利，才能成為一個(gè)真正的業(yè)主。三、改善和促進(jìn)業(yè)主自治的辦法有什么辦法克服目前這些障礙，促進(jìn)業(yè)主自治的實(shí)現(xiàn)呢？對(duì)急功近利的人，我們只能回答“沒(méi)有辦法”。因?yàn)椋瑲v史的進(jìn)步不能指望收效于一朝一夕，沒(méi)有任何高招妙法，在短時(shí)間內(nèi)就讓“不會(huì)當(dāng)家、不愿當(dāng)家、不敢當(dāng)家”的業(yè)主變得樂(lè)于當(dāng)家、善于當(dāng)家、勇于當(dāng)家。也不能指望國(guó)家出臺(tái)一部法規(guī)、政府制訂一個(gè)政策就能從根本上扭轉(zhuǎn)局面、解決問(wèn)題。但這并不意味著業(yè)主自治只是空中樓閣，更不是說(shuō)由于業(yè)主自治難以實(shí)現(xiàn)，政府就有了包辦小區(qū)事務(wù)的理由。今天的股票、網(wǎng)絡(luò)、外企、雇工，在三十年前沒(méi)有人敢想，但不過(guò)一萬(wàn)多個(gè)日日夜夜，就已經(jīng)成為我們生活中不可或缺的部分。根據(jù)這個(gè)經(jīng)驗(yàn)，我們有理由相信，再過(guò)若干年，情況一定會(huì)改變，只要有業(yè)主，他遲早會(huì)當(dāng)家小區(qū)業(yè)主“三不”的具體表現(xiàn)提要：商品房的業(yè)主，大部分屬于中產(chǎn)以上階層，其中不乏有識(shí)之士、管理人才。但到了管理自己小區(qū)事務(wù)的時(shí)候，卻很少有人愿意承擔(dān)于所以，從長(zhǎng)計(jì)議，改善、促進(jìn)業(yè)主自治的辦法，有以下三條：第一，最根本的，當(dāng)然是“假以時(shí)日”。要相信總有一天業(yè)主會(huì)當(dāng)家。事實(shí)上目前已經(jīng)有一些業(yè)主是會(huì)當(dāng)家的，深圳景洲大廈就是一個(gè)典范。在其它小區(qū)普遍存在的亂搭建、欠費(fèi)、住改商等痼疾，在這里基本不存在;物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主自主選聘，小區(qū)公共事務(wù)由業(yè)主民主決定。盡管這在深圳的小區(qū)中還屬于鳳毛麟角，但讓我們看到了未來(lái)和希望。溫家寶總理在國(guó)慶六十周年講話中說(shuō)，再過(guò)40年，一個(gè)富強(qiáng)民主文明和諧的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家，將巍然屹立在世界東方。也就是說(shuō)，還要經(jīng)過(guò)兩代人的奮斗，中國(guó)才能真正成為發(fā)達(dá)、文明的國(guó)家。到那個(gè)時(shí)候，業(yè)主已經(jīng)進(jìn)入第三代、第四代，他們?cè)诔蔀閲?guó)家主人的同時(shí)，理所當(dāng)然地會(huì)當(dāng)自己小區(qū)的家。第二，政府的輔導(dǎo)、支持是必要的和重要的，但決不應(yīng)當(dāng)包辦代替。在業(yè)主“三不”的情況下，政府應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，變?cè)谏系膶徟?、核?zhǔn)為在旁的輔導(dǎo)、支持，教會(huì)業(yè)主當(dāng)家、鼓勵(lì)業(yè)主當(dāng)家、支持業(yè)主當(dāng)家，而不是索性自己當(dāng)了業(yè)主的家。目前從法規(guī)到實(shí)務(wù)，都要求業(yè)主大會(huì)在基層政府的掌握下召開，業(yè)主委員會(huì)的成員要經(jīng)過(guò)基層政府認(rèn)可，這是根本違反業(yè)主自治的。2007年廣州翠湖山莊業(yè)委會(huì)換屆，原業(yè)委會(huì)成立了籌備組，卻被基層政府“叫?！?，指令成立了由居委會(huì)主任牽頭的“聯(lián)席會(huì)議”作為換屆籌備機(jī)構(gòu)，引發(fā)一場(chǎng)行政訴訟。最終業(yè)主雖然敗訴，但此事件值得人們深思。正如業(yè)主一方的代理律師所指出的：政府指導(dǎo)小區(qū)管理，如同家長(zhǎng)可以指導(dǎo)子女談戀愛，但決不可以代替子女談戀愛。我們的執(zhí)政黨曾經(jīng)是最善于發(fā)動(dòng)群眾的，為什么今天卻如此擔(dān)心群眾自己起來(lái)管理自己的事務(wù)呢？我們?cè)诖浜角f和其它案例中看到：業(yè)主要自治，首先面對(duì)的障礙竟然是基層政府，這是非常奇怪的事情。第三，法律與規(guī)則的完善。目前已經(jīng)有了《物權(quán)法》，有了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，許多地方也在制定省市的物業(yè)管理法規(guī)。但已有的法律規(guī)則仍然存在許多缺憾：業(yè)主自治作為物業(yè)管理的核心原則，沒(méi)有被法律和行政法規(guī)所確認(rèn)；《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，沒(méi)有區(qū)分“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”，沒(méi)有明確只有業(yè)主才是物業(yè)管理的主體；業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，作為合法的組織，其法人地位本來(lái)是題中應(yīng)有之義，但立法上一直采取回避態(tài)度；2008年新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，不適當(dāng)?shù)貜?qiáng)化了基層政府與居民