2024年不動(dòng)產(chǎn)ABS市場(chǎng)運(yùn)行回顧與2025年展望 -新世紀(jì)

2024年不動(dòng)產(chǎn)ABS市場(chǎng)運(yùn)行回顧與2025年展望下降，與此同時(shí)，類REITs凈融資額翻倍，存量規(guī)模大幅度上升。從供給CMBS/CMBN產(chǎn)品由于發(fā)行主體構(gòu)成多元，利差從低到高分化為央企、城投和地產(chǎn)企業(yè)三個(gè)層次。就底層物業(yè)而言，辦公物業(yè)和零售物業(yè)依然是CMBS/CMBN底層資產(chǎn)的重要構(gòu)成，以清潔能源發(fā)電設(shè)施為主的基礎(chǔ)設(shè)施類物市場(chǎng)成交額顯著提升；公募基金持倉(cāng)不動(dòng)產(chǎn)ABS的熱度有所衰減，但在ABS持政策頻出，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)有望，屆時(shí)CMBS/C旺；另一方面，未來央企需進(jìn)一步改善凈資產(chǎn)負(fù)債率，類REITs作為有效的降負(fù)債、盤活存量資產(chǎn)和合理避稅的工具廣受青睞，類REITs的受市場(chǎng)的檢驗(yàn)，不斷完善的多層次REITs市場(chǎng)也將有助于其發(fā)行規(guī)模繼續(xù)穩(wěn)步比增加27.25%。具體來看，證券交易所市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)抵押貸款資產(chǎn)發(fā)行總額合計(jì)42.03億元，發(fā)行總額同比增長(zhǎng)16.04%；交易商協(xié)會(huì)市場(chǎng)的類3000.002500.002000.001500.001000.00500.000.0020202021202220232024806040200CMBS類REITs（ABS）單數(shù)CMBN類REITs（ABN）1600.001400.001200.001000.00800.00600.00400.00200.000.0020232024受地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資需求有所下降，2024年，202020212022202050.00在央企降負(fù)債率的訴求下，作為降負(fù)債、合理避稅工具的并表型類REITs45004000350030002500200015001000500020202021202220232024類REITs存量存量單數(shù)250200500400.00350.00300.00250.00200.00150.00100.00 50.000.00(50.00)2020-12020-42020-72020-102021-12020-12020-42020-72020-102021-12021-42021-72022-12022-42022-72022-102023-12023-42023-72023-102024-12024-42024-72024-10CMBS/CMBN融資人/物業(yè)持有方集中度相發(fā)行規(guī)模占比排名前十大的融資人/物業(yè)持有方，合計(jì)發(fā)行規(guī)模占全年總發(fā)行規(guī)來，累計(jì)發(fā)行規(guī)模占比排名前十大的融資人/物業(yè)持有方，合計(jì)發(fā)行規(guī)模占總發(fā)保利系列5%融創(chuàng)房地產(chǎn)系列5%珠海華發(fā)系列保利系列5%融創(chuàng)房地產(chǎn)系列5%珠海華發(fā)系列6%世茂系列6%美凱龍系列6%合生創(chuàng)展系列9%華潤(rùn)置地系列10%金融街系列21%金茂系列20%金光紙業(yè)系列12%廣州科學(xué)城系列4%青島西海岸廣州科學(xué)城系列4%青島西海岸?？叵盗?%6%浦房系列6%建發(fā)股份系列浦房系列6%19%萬科系列8%中核集團(tuán)系列8%中核集團(tuán)系列8%蘇州工業(yè)園兆潤(rùn)投控系列13%廣州城投蘇州工業(yè)園兆潤(rùn)投控系列13%14%其中，華能集團(tuán)系列發(fā)行規(guī)模占比為14.34%、華電集團(tuán)系列發(fā)行規(guī)模占比為規(guī)模占比排名前十大的融資人/物業(yè)持有方，合計(jì)發(fā)行規(guī)模占總發(fā)行規(guī)模的中能建系列4%珠海華發(fā)系列5%華潤(rùn)置地系列中能建系列4%珠海華發(fā)系列5%華潤(rùn)置地系列3%中交系列5%中國(guó)中鐵系列8%13%國(guó)電投系列26%中核集團(tuán)系列8%蘇寧系列9%系列華能集團(tuán)系列19%華電集團(tuán)中化集團(tuán)系列山東高速集北京能源中化集團(tuán)系列山東高速集北京能源團(tuán)系列集團(tuán)系列4%3%蘇州工業(yè)園國(guó)投系列5%中交系列5%14%華能集團(tuán)系列25%中核集團(tuán)系列12%華電集團(tuán)系列17%中國(guó)中鐵系列國(guó)電投系列14%2024年發(fā)行的類REITs產(chǎn)品利率整體區(qū)間相對(duì)較窄，其利率多數(shù)集中在行利率更加離散，但整體走勢(shì)呈下行趨勢(shì)。其中，山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司、西安高科集團(tuán)有限公司和仁恒(中國(guó))投資集團(tuán)有限公司發(fā)行產(chǎn)品的優(yōu)先級(jí)證券6.005.004.003.002.001.000.002024/1/22024/2/22024/3/22024/4/22024/5/22024/6/22024/7/22024/8/22024/9/22024/10/22024/11/22024/12/2一年期國(guó)債收益率三年期國(guó)債收益率CMBNCMBS類Reits代表系列發(fā)行的證券利率在3%-4%之間。具體來看，年初廣州科學(xué)城、建發(fā)股5.004.003.002.001.000.00一年期國(guó)債收益率廣州城投系列。湖北文旅系列。建發(fā)股份系列。青島西海岸?？叵盗刑K州工業(yè)園國(guó)投系列招商蛇口系列。中核集團(tuán)系列。中交系列三年期國(guó)債收益率廣州科學(xué)城系列華電集團(tuán)系列金茂系列廈門象嶼系列e蘇州工業(yè)園兆潤(rùn)投控系列中國(guó)電建系列中化集團(tuán)系列。珠海華發(fā)系列北京能源集團(tuán)系列國(guó)電投系列華能集團(tuán)系列浦房系列山東高速集團(tuán)系列萬科系列中國(guó)中鐵系列中建材系列物流倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)2%其他7%混合類39%零售物業(yè)20%辦公物業(yè)23%酒店8%公寓其他4%公寓2%——其他4%公寓2%酒店12%辦公物業(yè)34%混合類23%零售物業(yè)24%物業(yè)。其中，基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)行規(guī)模占比為46.96%、零售物業(yè)發(fā)行規(guī)模占比為8.85%和8.27%，以清潔能源發(fā)電設(shè)施為主的基礎(chǔ)設(shè)施類物業(yè)成為2024年類其他物流其他物流3%酒店倉(cāng)儲(chǔ)4%3%混合類7%基礎(chǔ)設(shè)施辦公物業(yè)47%11%零售物業(yè)20%倉(cāng)儲(chǔ)物流0%公寓5%混合混合類其他8%零售物業(yè)9%基礎(chǔ)設(shè)施68%辦公物業(yè)8%酒店5%公寓2024年，類REITs的二級(jí)市場(chǎng)交易金額大幅上升，換手率方面，2024年類1,600.001,400.001,200.001,000.00 800.00 600.00 400.00 200.000.0020202021202220232024CMBS/CMBN成交量換手率60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%1,200.001,000.00800.00600.00400.00200.000.0020202021202220232024類REITS成交量換手率25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%金，持倉(cāng)基金數(shù)為48個(gè)，持倉(cāng)總市值達(dá)到35.42億元，占不動(dòng)產(chǎn)ABS持倉(cāng)總市-806040200持倉(cāng)規(guī)模(億元)持倉(cāng)基金數(shù)（個(gè)）40.0035.0030.0025.0020.0015.0010.00 5.000.00持倉(cāng)規(guī)模持倉(cāng)規(guī)模(億元)持倉(cāng)基金數(shù)（個(gè)）60504030200展望2025年，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)ABS市場(chǎng)發(fā)行總量或?qū)⒎€(wěn)中有代背景下，我國(guó)已經(jīng)建立公募REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS、類REITs和CMBS/CBMN等產(chǎn)品并存的多層次不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)圈，對(duì)發(fā)行人而言，在資產(chǎn)從培育期到成熟期的各個(gè)階段，需通過不同的產(chǎn)品來滿足物業(yè)各個(gè)階段的融資需求，對(duì)投資者而言，需根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好和投資目標(biāo)選擇不同產(chǎn)品。分產(chǎn)品來看，近年來受地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整影響，CMBS/CMBN產(chǎn)品供給持續(xù)下滑，二級(jí)市場(chǎng)的認(rèn)可度也有所下降，但隨著利好政策頻出，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回企業(yè)管理體系總體保持“一利五率”目標(biāo)不變，未來央企需進(jìn)一步改善凈資產(chǎn)負(fù)債率，類REITs作為一種有效的降負(fù)債、盤活存量資產(chǎn)和合理避稅的工本報(bào)告為新世紀(jì)評(píng)級(jí)基于公開及合法獲取的信息進(jìn)行分析所得的研究成果，版權(quán)歸新世紀(jì)評(píng)級(jí)所有，新世紀(jì)評(píng)級(jí)保留一切與此相關(guān)的權(quán)利。未經(jīng)許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何方式制作本報(bào)告任何形式的拷貝、復(fù)印件或復(fù)制品，或再次分發(fā)給任何其他人，或以任何侵犯本公司版權(quán)的其他方式使