佳而惠商場(chǎng)商業(yè)定位與招商經(jīng)營(yíng)思路報(bào)告

佳而惠商場(chǎng)商業(yè)定位與招商經(jīng)營(yíng)思路報(bào)告第一局部商業(yè)功能定位及支撐理由分析一、工程功能的總體定位為做好惠而佳商場(chǎng)功能的總體定位，主要從以下幾個(gè)重要元素進(jìn)行綜合分析：A、物業(yè)本身特性B、商場(chǎng)獨(dú)特的地理位置C、工程周邊的消費(fèi)力D、工程周邊的商業(yè)現(xiàn)狀E、居民的消費(fèi)習(xí)慣A、物業(yè)本身的特性中型規(guī)模商場(chǎng)，面積超過4000平方米；位于商業(yè)街三樓，連接超市和電器城；一樓設(shè)有大型休閑廣場(chǎng)和地下停車場(chǎng)，主干交通線中心點(diǎn)。B、商場(chǎng)獨(dú)特的地理位置交通便利，雄踞國(guó)泰路、臨解放中路；處于懷城商業(yè)中心旺地；人口密集，有很大的普通居民消費(fèi)市場(chǎng)。

C、工程周邊的消費(fèi)力周邊樓盤林立，臨近怡景苑、雅景苑、星豪苑、雅豪居、星匯軒等多個(gè)樓盤，另加周邊自建房居民、學(xué)校等，坐擁懷成10萬(wàn)消費(fèi)群體。城鄉(xiāng)居民、外來小局部流動(dòng)人口等，綜合消費(fèi)指數(shù)評(píng)為中等偏高消費(fèi)市場(chǎng)。D、工程周邊的商業(yè)現(xiàn)狀國(guó)泰路、解放中路、紅旗路、7號(hào)樓等路旁商業(yè)布局零亂，有一定的規(guī)模，沒有形成檔次，屬傳統(tǒng)的商業(yè)城鄉(xiāng)旺地。E、居民消費(fèi)習(xí)俗追求中、高檔消費(fèi)就近方便，價(jià)廉物美，效勞多樣城鄉(xiāng)區(qū)間商業(yè)消費(fèi)觀念綜合上述要素，我們主要從以下幾方面著手提煉惠而佳商場(chǎng)的總體功能：1、生活消費(fèi)的便利性；2、就近商業(yè)的消費(fèi)習(xí)慣；3、綜合性多功能商場(chǎng)；4、商業(yè)休閑與餐飲娛樂結(jié)合；5、商業(yè)的完善配套，如停車場(chǎng)、洗手間等。最后，總結(jié)得出惠而佳商場(chǎng)的總體功能定位為：“集休閑一商業(yè)一餐飲一娛樂一停車場(chǎng)〞于一體的一站式購(gòu)物商場(chǎng)。二、工程形象的總體定位我們主要從以下幾個(gè)重點(diǎn)因素考慮，將惠而佳商場(chǎng)的形象推向市場(chǎng)：A、從周邊現(xiàn)有的商業(yè)檔次，尋求市場(chǎng)的空白點(diǎn)〔檔次〕街鋪林立，零散雜亂，檔次低中高檔的商業(yè)市場(chǎng)空白B、從混亂單一的商鋪布局，尋求多功能市場(chǎng)〔綜合性〕周邊商鋪，多而亂，行業(yè)單一多功能綜合性商場(chǎng)C、從周邊障亂商業(yè)購(gòu)物環(huán)境，尋求舒適的購(gòu)物場(chǎng)所〔舒適〕D、建筑的現(xiàn)代氣息，尋求廣場(chǎng)的現(xiàn)代時(shí)尚〔現(xiàn)代性〕總結(jié)，惠而佳商場(chǎng)的形象總體定位為：[主體形象]懷集首個(gè)大型純商業(yè)的購(gòu)物商場(chǎng)！[輔助形象]國(guó)泰路最高檔次的商業(yè)大廈！〔國(guó)泰的商業(yè)1號(hào))三、功能定位的總思路根據(jù)惠而佳功能、形象的總體定位，展開工程的板塊定位。各功能的精確定位主要依托于以下因素：A、工程開發(fā)模式〔只租不售〕B、工程經(jīng)營(yíng)模式〔租的好，經(jīng)營(yíng)好，二好思路〕C、工程的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)〔快速回籠資金〕D、物業(yè)本身的規(guī)?！仓行鸵?guī)?！矱、商家對(duì)租金承受的限度F、行業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)區(qū)域的要求G、人流動(dòng)線特點(diǎn)H、商鋪面積和間隔種類I、業(yè)態(tài)的組合需求J、同行業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力從而得出惠而佳商場(chǎng)各功能的精確定位如下：惠而佳商場(chǎng)功能精確定位表區(qū)域面積規(guī)模板塊名稱功能及經(jīng)營(yíng)范圍A1200㎡惠而佳名店城主要經(jīng)營(yíng)品牌服裝、休閑服飾、珠寶、化妝品、精品皮具、手袋鞋帽、兒童嬰兒用品等。B800㎡書城數(shù)碼世界家居天地主要經(jīng)營(yíng)通訊產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品等?；蚪?jīng)營(yíng)小件的時(shí)尚家居精品，布藝。C397㎡休閑餐飲特色美食等。四、各區(qū)精確定位的綜合分析總體思路：根據(jù)工程的總體定位和開發(fā)模式，以適合百貨和休閑餐飲經(jīng)營(yíng)的區(qū)域出租經(jīng)營(yíng)，營(yíng)造商業(yè)賣點(diǎn)，提升工程的附加值。A區(qū)：嘉盛名店城支撐理由：作為工程的開發(fā)本錢收回，躲避風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)接高租金高回報(bào)的利潤(rùn)期望；商鋪經(jīng)營(yíng)者需承受高租金，追求零售高利潤(rùn)，必須依靠品牌經(jīng)營(yíng)；樹立商場(chǎng)的形象、檔次，吸引客流；收益方式：獨(dú)立收銀，商家租賃，統(tǒng)一管理；C區(qū)：休閑餐飲

支撐理由：市場(chǎng)空白，營(yíng)造主題特色，利于收租的穩(wěn)定性；但餐飲招商時(shí)間長(zhǎng)，引入困難，承受租金低；美食主題的獨(dú)特性，區(qū)別于其他的美食酒樓；

收益方式：獨(dú)立收銀，商家租賃，商家自己統(tǒng)一管理。小結(jié)根據(jù)功能的總體定位、形象定位，從而制定出上述各區(qū)的精確定位，吻合市場(chǎng)需求，在操作上具有可行性!第二局部惠而佳商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)思路一、經(jīng)營(yíng)總思路在綜合多功能性定位的根底上，主要由商家自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立收銀，商場(chǎng)提供統(tǒng)一公共配置，公共局部裝修，統(tǒng)一平臺(tái)管理〔物業(yè)管理〕，保證各系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，營(yíng)造一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境。房地產(chǎn)E網(wǎng)二、各區(qū)的經(jīng)營(yíng)思路A區(qū)：惠而佳名店城經(jīng)營(yíng)思路：建議由商戶自主收銀，統(tǒng)一管理〔營(yíng)業(yè)時(shí)間早上9：00-晚上10：00〕，在裝修方面，沿墻鋪建封閉式商鋪，夾層外設(shè)櫥窗，內(nèi)做倉(cāng)庫(kù)，復(fù)式櫥窗、復(fù)式商鋪，雙重價(jià)值。獨(dú)立門面的全間隔鋪；中間鋪全設(shè)為半間隔鋪，即1.4米高的間隔板組成店中店。建議商鋪面積：實(shí)用面積10㎡-30㎡/個(gè)為主流，50㎡-80㎡/個(gè)為補(bǔ)充。經(jīng)營(yíng)范圍：精品百貨、化裝品、皮具、內(nèi)衣、休閑服裝、眼鏡珠寶、鞋帽、藥業(yè)、美容、茶葉、沖印、通訊產(chǎn)品、煙草專賣等。精品百貨類：以中檔消費(fèi)為主，低檔為輔，如“艾菲兒〞、“頂好飾品〞，再配個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，占出租面積的10%?；b品類：以中檔消費(fèi)為主流，如“雅芳〞、“小護(hù)士〞、“李醫(yī)生〞、“美寶蓮〞、“玉蘭油〞等，占出租面積的10%。皮具鞋帽類：以適合白領(lǐng)一族消費(fèi)為主，中低價(jià)位服裝專賣店，如“以純〞、“佐丹奴〞、“班尼路〞、“曼奴〞“、〞生活幾何“、〞藍(lán)海軍“，占區(qū)域面積的30%珠寶眼鏡：以中檔市場(chǎng)為主，如“明廊〞、“先施〞、“點(diǎn)石〞、“斯貝雅〞、“華置珠寶〞等，約占出租面積的8%。藥業(yè)美容：以普通市民消費(fèi)的為主，如“海王星辰〞、“保利康〞、“雪姬美容〞、“琦雅美容〞，占出租面積的6%。茶葉沖?。褐袡n產(chǎn)品，如“柯達(dá)沖印〞、“天福茗茶〞等，占出租面積的5%。通訊產(chǎn)品：普通數(shù)碼產(chǎn)品，有相機(jī)、，通訊等，如“龍粵〞，占出租面積的5%。其他類：以低檔市場(chǎng)為主，如煙草專賣、咖啡甜品屋，商務(wù)中心，占出租面積的18%?？系禄蛷d：占出租面積的8%。B區(qū)：多種業(yè)態(tài)組合

如：數(shù)碼電器、書城、美居天地、兒童樂園等。數(shù)碼類：

a多種業(yè)態(tài)組合：引進(jìn)龍粵、中域等通訊產(chǎn)品。書城：

a多種業(yè)態(tài)組合：引進(jìn)三咪書城、書吧等。美居天地：a多種業(yè)態(tài)組合：引進(jìn)精品家居、干花布藝、家居配飾等。兒童樂園：a整區(qū)域經(jīng)營(yíng)：引進(jìn)奇樂兒歡樂谷；b多種業(yè)態(tài)組合：引進(jìn)多家童裝、兒童用品、文具、玩具等商家組合經(jīng)營(yíng)兒童樂園。C區(qū)：休閑餐飲整層出租給一個(gè)商家，經(jīng)營(yíng)特色餐廳，如“黃果樹〞、“不見不散〞，配合多功能商場(chǎng)的需求。第三局部招商具體策略一、參考廣寧步行街和懷集商業(yè)步行街的定價(jià)、商戶組合，開展惠而佳商場(chǎng)的招商工作(包括定價(jià)、分區(qū)、分類、商戶組合等)二、針對(duì)重要商家草擬“商業(yè)說明書〞。三、針對(duì)各商鋪，方案定人、定鋪、定客招商，采用一鋪談五家模式，快速招商。四、針對(duì)重要商家或有影響力的商家，以一定優(yōu)惠的