房地產(chǎn)培訓 -物業(yè)前期介入培訓課件

序?項目經(jīng)理的困惑：?4、項目屬依山地建設，1-4層自來水直供，5-12層變頻供水，3-4層一1.物業(yè)管理用房：1.1、面積須符合當?shù)胤ㄒ?guī)要求(杭州7‰)，當?shù)胤ㄒ?guī)無要求的按總建筑面積的2‰提供；應滿足通風采光要求，不得設置在地下室。物業(yè)用房位置規(guī)劃從方便客戶辦事的角度考慮，一般應設置在鄰近小區(qū)中心廣場位置或鄰近主要出入口位置或鄰近人行主干道位置。1.2、物業(yè)辦公用房的布局：一般考慮分為經(jīng)理室(≥10㎡）、辦公室（6㎡/人）會議室(≥20㎡）、前臺、客戶接待室、檔案室、更衣室、衛(wèi)生間、值班室、業(yè)主委員會辦公室。客服前臺的設置規(guī)范應考慮滿足幸福驛站業(yè)務發(fā)展的需要。1.3、員工宿舍、食堂：大型社區(qū)，特別是偏遠區(qū)域，物業(yè)用房需考慮規(guī)劃員工宿舍、員工食堂；規(guī)劃位置、出入通道以不影響客戶正常生活為前提，盡可能不與業(yè)主行走路線重疊。1.4、員工用房：宿舍（3㎡/人）、基本配置應有娛樂活動室與閱覽室、淋浴間、衛(wèi)生間、物品儲藏室。員工食堂：提前考慮煙道、排污、管道天然氣、進出通道的設置，避免因排煙、排污、人員聚集等引發(fā)客戶投訴。2.消防控制中心：2.1消控中心設置：在考慮分期開發(fā)、傳輸距離、人員成本投入的前提下，盡可能考慮合并，減少數(shù)量。位置宜設置在小區(qū)相對居中位置，如地塊跨越市政路必須設為兩個以上時，應設置一個總中控室，其他中控室信號通過光纖聯(lián)網(wǎng)至總中控室內。2.2面積最小不低于30平米，根據(jù)產(chǎn)品類型與建筑不同要有所增加，監(jiān)控顯示器柜四周應預留不小于1米的維修距離。3.垃圾收集站：朝外開門，清運不必進小區(qū)。設置在比較隱蔽且方便垃圾車出入的位置，考慮通風設施及工具擺放位置。3.1垃圾收集站應在室內預留給排水裝置，地面應鋪設成中間高兩邊低，并設置小區(qū)內外各有1扇門。3.2地面、內墻鋪設瓷磚，外墻設計風格應與小區(qū)整體規(guī)劃相協(xié)調，設置通風設施及工具擺放位置。3.3小區(qū)垃圾桶整體布局，便于垃圾投放及清運，使用方便、無異味，與小區(qū)整體定位協(xié)調對垃圾進行分類收集。寫字樓樓層設辦公垃圾回收箱，住宅可集中地面收集，地下人行出入口設計一個生活垃圾分類收集點，收集點處墻地面粘貼瓷磚。如有條件，應考慮綠化垃圾臨時堆放地點。4.出入口設置：在考慮客戶出入方便和人流特點的前提下，規(guī)劃盡量減少出入開口數(shù)量，降低安全管理難度和人員成本。4.1小區(qū)主要出入口應與市政道路/住區(qū)機動車道路保持一定的安全緩沖距離（滿足條件的不小于10米市政道路/住區(qū)機動車道路路面應安裝減速裝置。4.2車輛出入口設置雙行車道（固定卡、臨時卡分離）。車庫出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設置防雨裝置。4.3主出入口崗亭設置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗亭門制作成推拉門，同時位置設置應方便安全員進行發(fā)卡、開閘、來往人員核對等工作。地下車庫出入口有防止路面水進入的坡道、排水溝及防洪閘。4.4人行出入口優(yōu)先考慮設置閘機位置，位置應便于崗位安全員監(jiān)控5.圍墻設置：5.1小區(qū)外圍圍墻高度不低于2.5m，封閉式組團圍墻高度不低于1.8m。圍墻盡量采用混凝土結構，圍墻頂部平直并應設計防爬刺。如采用通透式圍欄，圍墻盡量平直，方便紅外報警的安裝，兩組紅外之間不得有間斷。紅外射線底部與圍墻頂部距離應小于0.2米，欄桿間距應小于10cm，且上端安裝防爬刺。選擇欄桿材料時，桿件采用不易變形和破壞的規(guī)格。5.2圍墻需要設置一定數(shù)量的照明，且內部設置巡更道，高大喬木適當遠離圍墻（2.5米以上）。金屬網(wǎng)圍墻，只能作為臨時圍墻。5.3圍墻紅外線、攝像機、防爬刺、拉力刮刀、脈沖電網(wǎng)幾種物防設施應合理組合，充分降低盜竊風險。6.關注設計階段的節(jié)能降耗：6.1前期供配電系統(tǒng)設計時，應將居民用電與商鋪及公共用電分開設計，即居民用電單獨設計變壓器及配電房，商業(yè)用電及公共用電單獨設計變壓器及配電房。6.2地下停車庫照明設計應考慮節(jié)能要求，分區(qū)域控制，控制方式為交叉多路、分級控制?；蛑鞲傻酪归g采用長明燈控制，停車區(qū)采用感應控制。6.3在LED節(jié)能燈具使用時，重點與地產(chǎn)設計、成本溝通，施工時即采用LED照明方案。電梯廳、園林照明也應參照使用。7.泳池配套：小區(qū)公共泳池一般不得多于1個。公共游泳池平面形狀設計建議優(yōu)先采用矩形。不能采用矩形的情況下，要保持泳池視線通透，周邊至少三處觀察點能夠覆蓋泳池全部范圍。泳池最深處不能超過1.4m，應該設計成坡底，泳池一端為最淺端，另一端為最深端，游泳池深水區(qū)與淺水區(qū)的分隔設施齊備、完整，嚴防兒童誤入深水區(qū)；兒童泳池應與成人泳池嚴格分離。8.防洪問題：關注小區(qū)所處位置是否低洼位置，是否鄰近河道、排洪渠、湖泊，受否可能發(fā)生洪澇災害，如有以上問題，需提前與設計師進行溝通，通過土建施工，增加排水、排污設計、基礎加高或改造，降低風險。專用防洪閘板防洪沙袋應急抽水泵達成經(jīng)驗?1、領導重視-----遲化和早化的邏輯要講透?2、骨干技術本領過硬；能夠從已有項目中的得與失終結出不這樣會出現(xiàn)的后果,及曾經(jīng)付出的代價;?3、與工程師保持良好溝通,爭取支持,至少不唱反調;?4、善于交流、偶用狐假虎威,用以大欺小技巧；?5、對于幫助物業(yè)完成“改進”的工程師要經(jīng)常感激，經(jīng)常提及；保持良好關系?項目成績查驗流程;?項目承接查驗重點:項目承接查驗六、安全底線1、指定專人與地產(chǎn)溝通，在物業(yè)分項工程竣工驗收前一個月，通知地產(chǎn)準備移交物業(yè)的資料，與地產(chǎn)共同編制《新建物業(yè)資料移交明細》。2、準備《新建物業(yè)現(xiàn)場查驗記錄表》。3、跟進接管規(guī)模的大小、難度，與人力資源部協(xié)調，組建承接查驗小組。4、組織承接查驗人員培訓，培訓內容包括承接查驗內容、標準、方法和注意事項等。5、安排專人跟進共用部位、共用設施設備的工程完善工作，為承接查驗創(chuàng)造條件。6、與前期介入小組、地產(chǎn)對接，梳理確認前期介入中地產(chǎn)的承諾項，作為驗收內容之一。1.現(xiàn)場查驗前，對地產(chǎn)移交的資料進行核查，欠缺資料應作好記錄并跟進地產(chǎn)補交，資料移交齊全后雙方負責人簽字并蓋章。2.房屋交付使用15日前，與地產(chǎn)、施工單位共同完成現(xiàn)場查驗，填寫《新建物業(yè)現(xiàn)場查驗記錄表》，對未完成整改的問題另用表格詳細記錄，明確整改完成時間。3.跟進承接查驗問題的整改，對整改完成的問題依據(jù)標準進行復驗，直至查驗合格。4.跟進設備房內工具設備的配置（如：應急燈、滅火器、通風散熱設施等并建立工具設備清單。5.不符合安全底線標準的質量缺陷必須在房屋交付使用前完成整改，如無法按時完成應在交付使用前10日上報集團物業(yè)事業(yè)本部、區(qū)域品質管理部門和客戶關系管理部門，抄送集團工程管理部和客戶關系管理部。6.不涉及安全底線標準的質量缺陷最遲在房屋交付使用后的1個月內完成整改，如無法按時完成應及時將質量缺陷上報給集團物業(yè)事業(yè)本部、區(qū)域品質管理部門和客戶關系管理部門，抄送集團工程管理部和客戶關系管理部。1.房屋交付使用前，與地產(chǎn)共同編制《新建物業(yè)共用部位及設施設備移交明細》（含建筑本體及各類設施設備數(shù)量、質保期、施工單位及其聯(lián)系方式等）、《新建物業(yè)移交確認表》，核查無誤后雙方負責人簽字并蓋章。2.承接查驗評審，如不通過，項目不準接收，并向物業(yè)事業(yè)部反饋。3.自物業(yè)交接后30日內，物業(yè)持相關文件資料向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)，并將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。備案的相關文件資料應事先經(jīng)地產(chǎn)和物業(yè)雙方審核確認。；4.交付入住后三個月內，物業(yè)服務中心應建立、完善權屬清冊。綜合：取得消防驗收合格證明及相關材料；消防通道內保持暢通，無障礙物；消防疏散指示標志完備。電系統(tǒng)：消防監(jiān)控報警系統(tǒng)配備不間斷電源，系統(tǒng)運行正常；與送風排煙、防火卷簾、消火栓泵、噴淋泵、電梯等聯(lián)動正常。水系統(tǒng)：噴淋泵、消火栓泵手/自動啟動正常；噴淋和消火栓供水管網(wǎng)無泄漏，帶壓正常。供配電：小區(qū)設備雙電源供電，居民用電為正式供電線路；發(fā)電機異常情況無法正常投入使用；房屋本體防雷及接地檢測合格。給排水：生活供水系統(tǒng)運行穩(wěn)定，水壓正常，備用設備有效；二次供水水質達標；各設備房、地下室集水井配置有高位報警,信號引至控制中心；雨、污水管網(wǎng)排水通暢，主管連接市政管網(wǎng)。智能化：門禁管理系統(tǒng)正常，鎖具具備斷電開鎖功能；停車場管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)收費運行正常。電梯：取得質量技術監(jiān)督部門核準的檢驗合格證，并在電梯內張貼。房房表況況明法現(xiàn)場查驗現(xiàn)場查看頻彈簧吊式減振器；管道出口采用雙球柔性軟管接現(xiàn)場測試安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)主機必須裝有漏電保護裝置及防雷園區(qū)照明、插座（包括泳池區(qū)域）安裝漏電保護裝置。泳池：泳池區(qū)域必須封閉；兒童戲水池與成人泳池水體完全隔開；池壁平整、無破裂，池底防滑；泳池爬梯扶手牢固，無松動、無銳角及其他傷人隱患；更衣室與游池間走道應設置強制噴淋設備和強制通過式浸腳消毒池，浸腳消毒池長不小于2m、寬度與走道寬度相同、深0.2m；強制噴淋設備噴出的水不能進入浸腳消毒池；泳池周邊設施、淋浴室、更衣室設施無銳角、利邊，并有警示標識。圍墻、圍欄、天臺安全物防技防無遺漏，安裝功能有效關注對項目經(jīng)營有重大影響項：出入口、取水點、用水用電的商業(yè)比例、節(jié)能、員工用房等。關注對對客戶有重大影響項：如通訊信號覆蓋、網(wǎng)絡、煤氣管道等、噪音、光電污染等。因客戶日益關注通訊天線的輻射危害，安