項目前期準(zhǔn)備階段工程管理指導(dǎo)手冊

項目前期準(zhǔn)備階段工程管理指導(dǎo)手冊1、前期準(zhǔn)備工作概述前期準(zhǔn)備階段工作概述工程建設(shè)前期準(zhǔn)備階段（基本取得用地到基礎(chǔ)開工）主要工作內(nèi)容包括：現(xiàn)場查勘；收地圍蔽；清表；組織詳勘；申報臨水臨電；前期綜合策劃；實施“三通一平”；大型土石方施工；與政府相關(guān)部門對接等。注意要點工作步驟：項目部組建→地塊資料收集→圍擋→清表→地勘；支持性工作：工程管理策劃、設(shè)計圖紙、場地準(zhǔn)備、采購招標(biāo)、內(nèi)外協(xié)調(diào)；2、項目部組建及后勤配置前期準(zhǔn)備階段項目部組建及后勤配置1、A類地塊，拿地10天內(nèi)完成項目經(jīng)理部的組建；2、非A類地塊，拿地30天內(nèi)完成項目經(jīng)理部的組建；項目經(jīng)理辦公室：3.6×5.4m；（最低）后勤配置標(biāo)準(zhǔn)：1、會議室：5.4×10.8m；會議桌、椅；投影儀；2、項目部辦公室：5.4×10.8m；監(jiān)理辦公室：3.6×5.4m；（兩間）3、資料室：3.6×3.6m；材料樣板間：3.6×1.8m；4、兩間單獨衛(wèi)生間，上鎖；（每間至少1.5×1.8m）；5、食堂：餐廳：3.6×5.4m；（最低）；操作間：3.6×5.4m；清洗間：3.6×5.4m；配菜間：3.6×5.4m；庫房：3.6×5.4m；辦公室：3.6×3.0m；更衣室：3.6×2.4m；后勤配置注意要點：1、離公司1km以上設(shè)置項目部辦公室，3km以上設(shè)置食堂，同時考慮監(jiān)理搭伙；2、離公司10km以上配置交通工具或交通補貼；3、項目部臨建設(shè)施包含：辦公室、會議室、資料室、樣板間、值班休息室、食堂、衛(wèi)生間；4、配置標(biāo)準(zhǔn)：尺寸、裝修、辦公設(shè)備、勞保用品；前期準(zhǔn)備階段地塊資料收集原始地形地貌圖市政管網(wǎng)圖查勘總平面圖注意要點對原始地形地貌圖、市政管網(wǎng)圖進行復(fù)核，如誤差較大，不滿足要求時，應(yīng)委托有資質(zhì)的第三方重新繪制；繪制查勘總平面圖。房產(chǎn)項目部應(yīng)組織現(xiàn)場查勘，詳細(xì)了解場地內(nèi)的情況：地上地下建（構(gòu)）筑物、墳?zāi)埂⒏叩蛪弘娋€（電纜）、通訊電纜（光纜）、排水（給水或灌溉）渠（管）、地上附著物等，尤其是有無礦產(chǎn)、文物、溶洞、防空洞等，并繪制在查勘總平面圖上；3、地塊資料收集4、工程管理策劃前期準(zhǔn)備階段工程管理策劃項目工程管理策劃書注意要點新開發(fā)項目在詳規(guī)批復(fù)一周內(nèi)或開工前，由項目部項目經(jīng)理牽頭主持項目工程管理策劃書編制并組織評審；5、現(xiàn)場圍擋及清表前期準(zhǔn)備階段現(xiàn)場圍擋及清表現(xiàn)場圍擋地塊清表現(xiàn)場圍擋1、圍擋:辦理收地手續(xù)→征地紅線復(fù)測→圍擋工程實施方案→組織施工單位實施清表:拆除、遷移地上地下障礙物，并及時清理建筑垃圾。注意要點1、場地圍擋做好精心策劃，避免與當(dāng)?shù)厝罕姲l(fā)生糾紛；2、銷售展示區(qū)的圍擋需嚴(yán)格按照營銷中心批準(zhǔn)的銷售圍擋方案進行布置，并于開盤前15天完成。銷售圍擋須經(jīng)常維護及更新，保持良好形象。如有林木，砍伐前應(yīng)到林業(yè)主管部門辦理砍伐證；需要測量及繪制場地方格網(wǎng)，確定地塊土面原始標(biāo)高，并留下記錄。6、場地準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備階段場地準(zhǔn)備場地平整臨水接駁臨電接駁臨時儲水箱注意要點前期施工如市電尚未開通，應(yīng)使用發(fā)電機供電，需做好發(fā)電機臺班簽證等的管理；避免長期使用發(fā)電機供電；前期市政水源無法接入時，應(yīng)因地制宜制定取水方案，需做臨時取水用量簽證等的管理；避免長期臨時取水；施工道路的布置原則上不能與銷售通道混用，嚴(yán)格分開；確實無法分開的，保證在節(jié)假日前清洗干凈；需要測量及繪制場地方格網(wǎng)，確定地塊土面原始標(biāo)高。必須多方保留原始數(shù)據(jù)憑證。7、設(shè)計準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備階段設(shè)計準(zhǔn)備建筑總平面布置圖結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)（底板）施工圖基坑支護及降排水施工圖圖紙會審注意要點掌握總部研發(fā)設(shè)計中心各專業(yè)施工圖的出圖周期，避免出現(xiàn)設(shè)計圖紙滯后情況；分階段進行圖紙會審，不應(yīng)等到圖紙齊全再進行；原則上不經(jīng)會審的圖紙或分部分項工程不得開工；8、采購招標(biāo)前期準(zhǔn)備階段采購招標(biāo)土方施工單位、勘察單位采購基坑支護施工單位采購樁基礎(chǔ)施工單位采購施工總承包單位采購注意要點掌握總部采購管理中心各供應(yīng)商的采招周期，避免出現(xiàn)施工單位進場滯后情況；嚴(yán)禁策劃不到位產(chǎn)生工程內(nèi)容漏項、委托增加的現(xiàn)象；盡量將相關(guān)的甚至可能超出定額精神的內(nèi)容均納入承包范圍（可以給予適當(dāng)費用），避免后期扯皮。9、對外協(xié)調(diào)前期準(zhǔn)備階段對外協(xié)調(diào)質(zhì)檢站交底會房產(chǎn)項目部應(yīng)在工程前期將對外協(xié)調(diào)的工作做為重點工作之一。最大程度地避免證照不齊全導(dǎo)致的政府相關(guān)部門下達停工令，最大程度地降低民擾的風(fēng)險。做好項目現(xiàn)場周邊居民（或企事業(yè)單位）的解釋安撫工作，做好質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站的溝通協(xié)調(diào)工作。需對外協(xié)調(diào)單位包括但不僅限于：消防單位、人防辦公室、建委、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站、建設(shè)工程安全監(jiān)督站、城管、街道環(huán)衛(wèi)部門、交通管理部門、市政綠化部門、派出所、檔案館、規(guī)劃勘測院、供電、供水、供暖、燃?xì)?、消防、氣象等部門。注意要點與建設(shè)行政主管部門對接；了解施工證照取得、工程驗收（中間驗收）、竣工備案等方面的要求、流程，提前采取措施防止影響工期；了解安全文明施工要求；了解當(dāng)?shù)貙ㄔO(shè)開發(fā)各個階段相關(guān)的制度、辦法、規(guī)定、要求等文件。及時辦理相關(guān)工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，避免因先行開工導(dǎo)致后期需進行結(jié)構(gòu)檢測等現(xiàn)象，既影響進度