房地產(chǎn)項目的全過程管理

房地產(chǎn)項目的全過程管理摘要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，房屋的市場需求量大大增加，在這種情形下，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展起來，為國民經(jīng)濟的增長做出了巨大貢獻(xiàn)，并且已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸把目光放在項目管理上，項目管理水平的提高對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有很大幫助，本文從施工前準(zhǔn)備階段、施工階段和竣工階段出發(fā)，總結(jié)了房地產(chǎn)項目進行全過程管理的措施，希望給房地產(chǎn)項目管理提供有效建議。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)項目，全過程管理，施工前，施工中，竣工后Abstract:withthedevelopmentofeconomyandtheimprovementofpeople’slivingstandard,themarketdemandofhousesgreatlyincreased,andinthiscase,therealestateindustryflourished,asthegrowthofthenationaleconomymadegreatcontribution,andhasbecomeoneofpillarindustriesofnationaleconomy.Alongwiththerealestatemarketincreasinglyfiercecompetition,theenterprisegraduallyfocusonprojectmanagement,projectmanagementtoincreasethelevelofrealestatedevelopmentofenterprisehelpsalot,thispaperbeforeconstructionpreparationstage,constructionstageandstagesofcompletion,andsumsupthewholeprocessofmanagementofrealestateproject,themeasuresofhopetoprovideeffectiverealestateprojectmanagementadvice.Keyword:realestateproject,processmanagement,beforeconstruction,construction,aftercompletion房地產(chǎn)項目是一個復(fù)雜系統(tǒng)的大工程，要想保證項目工程的順利進行，就要加強對項目的管理，房地產(chǎn)項目管理包括了施工前、施工中和施工后的管理，只有對項目進行全過程的管理，才能促進房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。一、房地產(chǎn)項目在施工前準(zhǔn)備階段的管理（一）對項目進行預(yù)測評估在項目確定以前，先要對這個項目是否有投資價值進行預(yù)測評估，評估的依據(jù)主要是以往的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，通過對市場的調(diào)研確定投資的方向、投資的產(chǎn)品和投資的區(qū)域，以往的經(jīng)驗數(shù)據(jù)也為項目做好了經(jīng)濟數(shù)據(jù)上的基本工作。（二）土地競拍在實行土地競拍之前，先要對該地的位置、建筑高度限制、容積率等進行一定的考察和分析，把此類產(chǎn)品的一些數(shù)據(jù)收集整理后作為依據(jù)來測算市場價格。公司管理層確定了項目建議書以后，編制土地競拍報告，爭取土地使用權(quán)。（三）項目立項審批對該項目進行市場調(diào)研、消費群體分析、項目策劃、產(chǎn)品分類分析等等，獲取立項批復(fù)，在進行項目立項審批的過程中，很多工作可以同時進行，比如進行全程的策劃工作。（四）項目設(shè)計項目設(shè)計對未來的項目施工具有重要的指導(dǎo)作用，高質(zhì)量的項目設(shè)計是高質(zhì)量完成項目的基礎(chǔ)，項目設(shè)計包括方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計，在設(shè)計單位的選擇上一定要謹(jǐn)慎，同時在項目設(shè)計過程中應(yīng)該做好項目評審，及時調(diào)整項目中出現(xiàn)的問題。（五）項目投標(biāo)和招標(biāo)施工單位的質(zhì)量對項目質(zhì)量有直接影響，因此，要根據(jù)項目的特點對施工單位進行嚴(yán)格的招標(biāo)審核。對參與投標(biāo)的單位進行資格預(yù)審，預(yù)審?fù)ㄟ^后對施工單位發(fā)送招標(biāo)文件，對施工單位進行技術(shù)、信譽、素質(zhì)的整體考核，對高層房地產(chǎn)建筑，應(yīng)該嚴(yán)格技術(shù)指標(biāo)。二、房地產(chǎn)項目在施工階段的管理（一）安全管理安全問題是一切生產(chǎn)活動最重要的問題，隨著建筑施工項目的增多，安全事故也呈上升趨勢，國家對建筑施工的安全問題比較重視，但是由于經(jīng)濟利益的驅(qū)使，施工單位往往忽視了安全問題，沒有足夠的重視安全問題?，F(xiàn)場施工人員普遍存在安全意識缺乏、自我保護能力較低的特征，在施工前又缺乏對施工人員的安全教育與培訓(xùn)，導(dǎo)致安全事故的發(fā)生。必須把安全管理貫徹于施工過程的始終，按照安全保證體系對施工現(xiàn)場進行安全管理，加強對施工現(xiàn)場的管理與檢查，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患，預(yù)防事故的發(fā)生，在事故發(fā)生后以最快的速度進行處理，把危害降到最低。（二）進度管理施工活動都是按照施工合同進行的，施工合同中明確規(guī)定了項目竣工的時間，對施工活動有了一定的時間要求，為了盡快的完成項目，施工單位追趕進度的情況普遍存在，或者在施工前不緊不慢，工期快到了才開始追趕進度，工程質(zhì)量沒有保證。企業(yè)應(yīng)該在總的進度目標(biāo)的帶領(lǐng)下，把總的目標(biāo)分解成具體的階段性目標(biāo)，在保證質(zhì)量和安全的前提下，靈活的調(diào)整工程進度，使進度控制更加規(guī)范化、科學(xué)化。（三）成本管理盈利是房地產(chǎn)企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營活動的目的，降低生產(chǎn)成本能夠有效提高經(jīng)濟效益，成為企業(yè)普遍關(guān)注的問題。但有些企業(yè)對成本管理的認(rèn)識不準(zhǔn)確，常常把成本管理和質(zhì)量管理對立起來，沒有認(rèn)識到兩者和諧統(tǒng)一的關(guān)系。企業(yè)應(yīng)該加強對成本管理與控制的宣傳，使人們提高對成本管理的認(rèn)識，積極引進低消費、高產(chǎn)出的新工藝和新設(shè)備，解決成本管理和質(zhì)量管理的矛盾，使工程項目不但擁有較好的質(zhì)量，還節(jié)約了成本。（四）質(zhì)量管理工程質(zhì)量和施工安全有著密不可分的關(guān)系，工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，不僅會威脅到施工人員的安全，也會威脅到房屋使用者的安全，影響著建筑企業(yè)的形象。因此，應(yīng)該嚴(yán)把施工材料準(zhǔn)入關(guān)，杜絕以次充好的現(xiàn)象；建立完善的質(zhì)量管理體系，落實質(zhì)量管理責(zé)任制，加強質(zhì)量技術(shù)管理，完善獎懲激勵制度，促進工作人員提高對工作的責(zé)任感；在施工過程中要對工程質(zhì)量進行巡回檢查和走動管理，一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題就找相關(guān)部門或者負(fù)責(zé)人進行補救，情節(jié)嚴(yán)重的可以對相關(guān)負(fù)責(zé)人給予一定的懲罰，并跟蹤整改的落實情況。三、房地產(chǎn)項目在竣工階段的管理（一）市場推廣在項目竣工后，要對產(chǎn)品進行市場推廣，回收項目投資，獲取經(jīng)濟利潤。要對市場推廣制定明確的方案，制定總體的營銷計劃；建立售樓部，對樓盤的銷售面積、銷售地點、銷售期限等進行合理的配置；在銷售的過程中把總體的營銷計劃分成具體的營銷計劃。（二）物業(yè)管理物業(yè)管理狀況關(guān)系到小區(qū)居民的日常生活，也關(guān)系到企業(yè)的形象，因此應(yīng)該制定物業(yè)管理的方案，制定物業(yè)管理的指標(biāo)。物業(yè)管理工作應(yīng)該和工程做好銜接，使物業(yè)管理保持良好的運行狀態(tài)?？偨Y(jié)：房地產(chǎn)項目作為一個復(fù)雜的大工程，不但對項目質(zhì)量、項目安全、項目技術(shù)有較高的要求，要想保證項目的順利進行，還要承擔(dān)一定的經(jīng)濟風(fēng)險、法律風(fēng)險和市場風(fēng)險，對房地產(chǎn)項目進行全過程管理能夠有效規(guī)避這些風(fēng)險，保證項目的高效運行，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。參考文獻(xiàn)：[1]賈立新.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理中存在的病癥與對策[J].中小企業(yè)管理與科技(下旬刊),2009,(05).[2]李歡迪,毛喜玲.房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本管理淺析[J].科技致富向?qū)?2011,(27)[3]汪越成,司靜波.我國房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理存在的問題及對策研究[J].黑龍江科技信息,2008,(09).[4]張沈生,殷振瑤,朱曉凱.房地產(chǎn)項目全過程質(zhì)