土地管理基礎(chǔ)知識(shí)復(fù)習(xí)資料匯編

土地管理基礎(chǔ)知識(shí)

第一節(jié)土地的概念

一、土地的定義（掌握）

土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要

素組成的自然歷史綜合體，它包括人類(lèi)過(guò)去和現(xiàn)在的種種活動(dòng)結(jié)果。包

括以下幾層含義。

1、土地是綜合體。組成土地各要素，在一定的時(shí)間和空間內(nèi)，相

互聯(lián)系、相互作用、相互依存而組成具有一定結(jié)構(gòu)和功能的有機(jī)整體。

土地的性質(zhì)和用途取決于全部構(gòu)成要素的綜合作用，而不取決于任何一

個(gè)單獨(dú)的要素。因此，評(píng)價(jià)土地時(shí)要綜合考慮各要素的特性及其相互作

用，才能得出符合客觀實(shí)際的結(jié)果。

2、土地是自然的產(chǎn)物。土地是自然的產(chǎn)物，不是人類(lèi)勞動(dòng)的產(chǎn)物,

但人類(lèi)活動(dòng)可以引起土地有關(guān)組成要素的性質(zhì)變化，從而影響土地的性

質(zhì)和用途的變化。

3、土地是地球表面具有固定位置的空間客體。它具有立體的垂直

剖面，在縱向范圍上，它包括地表、地面，也包括較深的地下，它向上、

向下的范圍是現(xiàn)今人們利用土地的技術(shù)所能達(dá)到的范圍。

4、土地是地球表面的陸地部分。海洋和陸地是地球表面的兩大組

成部分，有著明顯區(qū)別的自然地理特征。陸地是突出于海洋面上的部分,

包括內(nèi)陸水域、海洋灘涂。將土地限定在陸地范圍，符合人們的一般認(rèn)

識(shí)和勞動(dòng)習(xí)慣。

5、土地包括人類(lèi)過(guò)去和現(xiàn)在的活動(dòng)結(jié)果，人類(lèi)活動(dòng)影響土地性質(zhì)

和用途，這種新的性質(zhì)和用途，與人類(lèi)的活動(dòng)成果密不可分，沒(méi)有這些

成果，土地就不具有這些用途。從這一意義上講，這些人類(lèi)的活動(dòng)結(jié)果

也是土地資源。

二、土地的特性（掌握）

土地的特性，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。土地的自然特性是指不以

人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性;土地的經(jīng)濟(jì)特性則指人們?cè)诶猛恋氐倪^(guò)

程中，在生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面表現(xiàn)的特性。

（一）土地的自然特性

1、土地面積的有限性。土地是自然的產(chǎn)物，人類(lèi)不能創(chuàng)造土地。

廣義土地的總面積，在地球形成后，就由地球表面積所決定。人類(lèi)雖然

能移山填海，擴(kuò)展陸地；或圍湖造田，增加耕地，但這僅僅是土地用途

的轉(zhuǎn)換，并沒(méi)有增加土地面積。

2、土地位置的固定性。這一特性決定了土地的有用性和適用性隨

著土地位置的不同而有著較大的變化，這就要求人們必須因地制宜地利

用土地；同時(shí)，這一特性也決定了土地市場(chǎng)是一種不完全的市場(chǎng)，即不

是實(shí)物交易意義上的市場(chǎng)，而只是土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)的市場(chǎng)。

3、土地質(zhì)量的差異性。不同地域，由于地理位置及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件

的差異，不僅使土地構(gòu)成的諸要素（如土壤、氣候、水文、地貌、植被、

巖石）的自然性狀不同，而且人類(lèi)活動(dòng)的影響也不同，從而使土地的結(jié)

構(gòu)和功能各異，最終表現(xiàn)在土地質(zhì)量的差異上。

4、土地永續(xù)利用的相對(duì)性。土地是一種非消耗性資源，它不會(huì)隨

著人們的使用而消失，相對(duì)于消耗性資源而言，土地資源在利用上具有

永續(xù)性。土地利用的永續(xù)性具有兩層含義：第一，作為自然的產(chǎn)物，它

與地球共存亡，具有永不消失性；第二，作為人類(lèi)的活動(dòng)場(chǎng)所和生產(chǎn)資

料，可以永續(xù)利用。土地的這種永續(xù)利用性是相對(duì)的。只有在利用過(guò)程

中維持了土地的功能，才能實(shí)現(xiàn)永續(xù)利用。

（二）土地的經(jīng)濟(jì)特性

1、土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性。這一特性有兩層含義：首先，供給人

們從事各種活動(dòng)的土地面積是有限的；其次，特定地區(qū)，不同用途的土

地面積也是有限的，往往不能完全滿足人們對(duì)各類(lèi)用地的需求，從而出

現(xiàn)了土地占有的壟斷性這一社會(huì)問(wèn)題和地租、地價(jià)等經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

2、土地用途的多樣性。土地具有多種用途，既可作工業(yè)用地，又

可作居住用地、商業(yè)用地等。

3、土地用途變更的困難性，土地使用不同用途之間的變換，有時(shí)

比較柞易，但大多數(shù)情況下足困難的。

4、土地增值性。土地這個(gè)特殊商品則不然，在土地上追加投資的

效益具有持續(xù)性，而且隨著人口增加和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)土地的投資

具有顯著的增值性。

5、土地報(bào)酬遞減的可能性。在技術(shù)不變的條件下對(duì)土地的投入超

過(guò)一定限度，就會(huì)產(chǎn)生報(bào)酬遞減的后果。這就要求人們?cè)诶猛恋卦黾?/p>

投入時(shí)，必須尋找在一定技術(shù)、經(jīng)濟(jì)條件下投資的適合度，確定適當(dāng)?shù)?/p>

投資結(jié)構(gòu)，并不斷改進(jìn)技術(shù)，以便提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益，防止出現(xiàn)

土地報(bào)酬遞減的現(xiàn)象。

三、土地的功能（熟悉）

（一）人類(lèi)生存的物質(zhì)基礎(chǔ)

土地是人類(lèi)賴(lài)以生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ),是不可再生的有限資

源和寶貴財(cái)富。

（二）人類(lèi)生產(chǎn)生活的場(chǎng)所

土地由于其物理性質(zhì)，具有承載萬(wàn)物的功能，因而成為人類(lèi)進(jìn)行一

切生活和生產(chǎn)活動(dòng)的場(chǎng)所和空間，成為人類(lèi)進(jìn)行房屋、道路等建設(shè)的地

基」

四.我國(guó)土地資源的特點(diǎn)（了解）

（一）土地面積絕對(duì)數(shù)量大，相對(duì)數(shù)量小。

（二）后備土地資源有限。

（三）土地類(lèi)型多樣，山地多于平地。

（四）農(nóng)地分布不均勻。

（五）森林覆蓋率低,。

（六）土地質(zhì)量較差。

（七）水土資源不平衡。

第二節(jié)土地的分類(lèi)

一、土地的基本類(lèi)別（掌握）

土地分類(lèi)是指在研究分析各類(lèi)土地的特點(diǎn)及它們之間的相同性和

土地的性狀、地域和用途等方面存在的差異性的基礎(chǔ)上劃分土地類(lèi)型。

《土地管理法》科學(xué)地將我國(guó)土地分為三大類(lèi)，即根據(jù)土地利用總體規(guī)

劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地?！锻恋毓芾矸ā范x:

“農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田

水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包

括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、

軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。”

我國(guó)的土地分類(lèi)體系有一個(gè)不斷發(fā)展、完善的過(guò)程。我國(guó)1984

年發(fā)布的《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》規(guī)定了土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)及含

義，1989年9月發(fā)布的《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定了《城鎮(zhèn)土地分

類(lèi)及含義》,城鎮(zhèn)地籍調(diào)查及村莊地籍調(diào)查應(yīng)用的是城鎮(zhèn)土地分類(lèi)體系。

國(guó)土資源部于2001年8月21日下發(fā)了“關(guān)于印發(fā)試行《土地分類(lèi)》的

通知”，制定了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的全國(guó)土地分類(lèi)體系，并于2002年1月1

日起在全國(guó)試行。

新的土地利用分類(lèi)體系

一級(jí)（3個(gè)）：農(nóng)民地、建設(shè)用地、未利用地

二級(jí)（15個(gè)）：

A、耕地、園地、林地、牧草地和其他農(nóng)用地（農(nóng)田水利用地和養(yǎng)

殖水面）；

B.商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共設(shè)施用地、公共建筑用地、住

宅用地、特殊用地、交通用地、水利建設(shè)用地;

C.未利用土地、其他土地

三級(jí)(71個(gè))(略)

二.建設(shè)用地的特點(diǎn)(熟悉)

1.承載性與非生態(tài)利用性

2.土地利用逆轉(zhuǎn)相對(duì)困難性

3.土地利用的集約性

4.區(qū)位選擇的重要性

5.無(wú)限性與再生性建設(shè)用地的無(wú)限延伸，而土地的供應(yīng)卻

是有限的。建設(shè)用地的再生性是指建設(shè)用地能夠從現(xiàn)有的建設(shè)用地即存

量建設(shè)用地中經(jīng)過(guò)再開(kāi)發(fā)重新獲得。

6.空間性與實(shí)體性

三、建設(shè)用地的類(lèi)別(掌握)

1、商服用地指商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營(yíng)性服務(wù)業(yè)

建筑及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。包括：

(1)商業(yè)用地。指商店、商場(chǎng)、各類(lèi)批發(fā)、零售市場(chǎng)及其相應(yīng)附屬

設(shè)施用地。

(2)金融保險(xiǎn)用地。指銀行、保險(xiǎn)、證券、信托、期貨、信用社等

用地。

(3)餐飲旅館業(yè)用地。指飯店、餐廳、酒吧、賓館、旅館、招待所、

度假村等及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。

(4)其他商服用地。指寫(xiě)字樓、商業(yè)性辦公樓和企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立

的辦公樓用地；旅行社、運(yùn)動(dòng)保健休閑設(shè)施、夜總會(huì)、歌舞廳、俱樂(lè)部、

高爾夫球場(chǎng)、加油站、洗車(chē)場(chǎng)、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點(diǎn)、

照相、理發(fā)、洗浴等服務(wù)設(shè)施用地。

2、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地：指工業(yè)、采礦、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)用地。包括：

(1)工業(yè)用地。指工業(yè)生產(chǎn)及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。

(2)采礦地。指采礦、采石、采砂場(chǎng)、鹽田、磚瓦窯等地面生產(chǎn)用

地及尾礦堆放地。

(3)倉(cāng)儲(chǔ)用地。指用于物資儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)的場(chǎng)所及相應(yīng)附屬設(shè)施用

地。

3、公共設(shè)施用地：為居民生活和二、三產(chǎn)業(yè)服務(wù)的公用設(shè)施及瞻

仰、游憩用地。包括：

(1)公共基礎(chǔ)設(shè)施用地。指給排水、供電、供燃、供熱、郵政、電

信、消防、公用設(shè)施維修、環(huán)衛(wèi)等用地。

(2)瞻仰景觀休閑用地。指名勝古跡、革命遺址、景點(diǎn)、公園、廣

場(chǎng)、公用綠地等。

4、公共建筑用地：指公共文化、體育、娛樂(lè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、科研、

設(shè)計(jì)、教育、醫(yī)衛(wèi)、慈善等建筑用地。包括：

(1)機(jī)關(guān)團(tuán)體用地。指國(guó)家機(jī)關(guān)，社會(huì)團(tuán)體，群眾自治組織，廣

播電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)社、雜志社、通訊社、出版社等單位的辦公用地。

(2)教育用地。指各種教育機(jī)構(gòu)，包括大專(zhuān)院校，中專(zhuān)、職業(yè)學(xué)

校、成人業(yè)余教育學(xué)校、中小學(xué)校、幼兒園、托兒麻、黨校、行政學(xué)院、

干部管理學(xué)院、盲聾啞學(xué)校、工讀學(xué)校等直接用于教育的用地。

(3)科研設(shè)計(jì)用地。指獨(dú)立的科研、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)用地，包括研究、

勘測(cè)、設(shè)計(jì)、信息等單位用地。

(4)文體用地。為公眾服務(wù)的公益性文化、體育設(shè)施用地。包括

博物館、展覽館、文化館、圖書(shū)館、紀(jì)念館、影劇院、音樂(lè)廳、少青老

年活動(dòng)中心、體育場(chǎng)館、訓(xùn)練基地等。

(5)醫(yī)療衛(wèi)生用地。指醫(yī)療、衛(wèi)生、防疫、急救、保健、療養(yǎng)、

康復(fù)、醫(yī)檢藥檢、血庫(kù)等用地。

(6)慈善用地。指孤兒院、養(yǎng)老院、福利院等用地。

5、住宅用地：指供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕?有獨(dú)立院落的

包括院落)。包括：

(1)城鎮(zhèn)單一住宅用地。指城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用

地。

(2)城鎮(zhèn)混合住宅用地。指城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或

商業(yè)等混合用地。

(3)農(nóng)村宅基地。指農(nóng)村村民居住的宅基地。

(4)空閑宅基地。指村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。

6、交通運(yùn)輸用地：指用于運(yùn)輸通行的地面線路、場(chǎng)站等用地，包

括民用機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭、地面運(yùn)輸管道和居民點(diǎn)道路及其相應(yīng)附屬設(shè)

施用地。包括：

(1)鐵路用地。指鐵道線路及場(chǎng)站用地，包括路堤、路塹、道溝

及護(hù)路林，地鐵地上部分及出入口等用地。

(2)公路用地。指國(guó)家和地方公路(含鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路)，包括路堤、路

塹、道溝、護(hù)路林及其他附屬設(shè)施用地。

(3)民用機(jī)場(chǎng)用地。指民用機(jī)場(chǎng)及其附屬設(shè)施用地。

(4)港口碼頭用地。指人工修建的客、貨運(yùn)、捕撈船舶停靠的場(chǎng)

所及其相應(yīng)附屬建筑物，不包括常水位以下部分。

(5)管道運(yùn)輸用地。指運(yùn)輸煤炭、石油和天然氣等管道及其相應(yīng)

附屬設(shè)施地面用地。

(6)街巷。指城鄉(xiāng)居民點(diǎn)內(nèi)公用道路一含立交橋、公共停車(chē)場(chǎng)等。

7、水利設(shè)施用地：指用于水庫(kù)、水工建筑的土地。包括：

(1)水庫(kù)水面。指人工修建總庫(kù)容210萬(wàn)立方米，正常蓄水位以

下的面積。

(2)水工建筑用地。指除農(nóng)田水利用地以外的人工修建的溝渠、

閘、壩、堤路林、水電站、揚(yáng)水站等常水位岸線以上的水工建筑用地。

8、特殊用地：指軍事設(shè)施、涉外、宗教、監(jiān)教、墓地等用地。

包括：

(1)軍事設(shè)施用地。指專(zhuān)門(mén)用于軍事目的的設(shè)施用地，包括軍事

指揮機(jī)關(guān)和營(yíng)房等。

(2)使領(lǐng)館用地。指外國(guó)政府及國(guó)際組織駐華使領(lǐng)館、辦事處等

用地。

(3)宗教用地。指專(zhuān)門(mén)用于宗教活動(dòng)的廟宇、寺院、道觀、教堂

等宗教自用地。

（4）監(jiān)教場(chǎng)所用地°指監(jiān)獄、看守所、勞改場(chǎng)、勞教所、戒毒所

等用地。

（5）墓葬地。指陵園、墓地、殯葬場(chǎng)所及附屬設(shè)施用地。

四.農(nóng)用地的主要特征。（熟悉）

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧

草地及其他農(nóng)用地。

1.農(nóng)用地既是勞動(dòng)對(duì)象，又是勞動(dòng)手段，是不可替代的生產(chǎn)資料。

2.農(nóng)用土地資源，只要利用得當(dāng)，不僅有自行恢復(fù)和再生的能力，

而且可以永續(xù)利用。

3.農(nóng)用地受自然環(huán)境影響顯著。

4,農(nóng)用地是一個(gè)復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng)，其資源價(jià)值取決于系統(tǒng)循環(huán)狀

況。

五.農(nóng)用地的主要類(lèi)別（掌握）

1、耕地。耕地是種植農(nóng)作物的土地，包括熟地、新開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理

地、休閑地、輪歇地、草田輪作地；以種植農(nóng)作物為主，間有零星果樹(shù),

桑樹(shù)或其他樹(shù)木的土地；平均每年能保證收獲一季的已墾灘地和海涂。

耕地中還包括南方寬G.0米，北方寬＜2.0米的溝、渠、路和田壤。

2、園地。種植以采集果、葉、根、莖等為主的多年生木本和草本

作物（含其苗圃），覆蓋度大于50%或每畝有收益的株數(shù)達(dá)到合理株數(shù)

70%的土地。由耕地改為園地但耕作層未被破壞的土地，稱(chēng)為可調(diào)整園

地。中國(guó)土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)系統(tǒng)中，園地又分為：①果園。種植果樹(shù)的

園地。②桑園。種植桑樹(shù)的園地。③橡膠園。種植橡膠樹(shù)的園地。④其

他園地。種植可可、咖耳三、油棕、胡椒、花卉、藥材等其他多年生作物

的園地。

3、林地。林地是指生長(zhǎng)喬木、竹類(lèi)、灌木、沿海紅樹(shù)林的土地，

以及其他按法律規(guī)定和國(guó)家計(jì)劃確定為林業(yè)使用的土地,包括林區(qū)間接

地為培育林木服務(wù)的土地，如林道、水面、建筑用地、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地等。

不包括居民點(diǎn)綠地，以及鐵路、公路、河流、溝渠的護(hù)路、護(hù)岸林。在

中國(guó)，林地分為：①有林地。樹(shù)木郁閉度220%的天然、人工林地。②

灌木林地。覆蓋度240%的灌木林地。③疏林地。樹(shù)木郁閉度＞10%但＜2096

的疏林地，一般為森林地和荒山之間的過(guò)渡地類(lèi)。④未成林造林地。造

林成活率大于或等于合理造林?jǐn)?shù)的41%,尚未郁閉但有成林希望的新造

林地（一般指造林后不滿3-5年或飛機(jī)播種后不滿5-7年的造林地）。

由耕地改為未成林造林地但耕作層未被破壞的土地稱(chēng)為可調(diào)整未成林

造林地。⑤跡地。森林采伐、火燒后，五年內(nèi)未更新的土地。根據(jù)造成

的原因不同，可以分為采伐跡地和火燒跡地。跡地為中國(guó)土地利用現(xiàn)狀

分類(lèi)系統(tǒng)中的三級(jí)類(lèi)型。⑥苗圃。固定的林木育苗地。由耕地改為苗圃

但耕作層未被破壞的土地稱(chēng)為可調(diào)整苗圃。按苗圃使用年限的長(zhǎng)短可分

為永久苗圃（固定苗圃）和臨時(shí)苗圃。

4、牧草地。牧草地是指生長(zhǎng)草木植物為主，用于畜牧業(yè)的土地。

草本植被覆蓋度一般在15%以上、干旱地區(qū)在5%以上、樹(shù)木郁閉度在

10%以下、用于牧業(yè)的均劃為牧草地，包括以牧為主的疏林、灌木草地。

牧草地又分出天然草地、改良草地和人工草地3個(gè)二級(jí)地類(lèi)。

5、其他農(nóng)用地。其他農(nóng)用地可分為畜禽飼養(yǎng)地（以經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖為

目的的畜禽舍及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地），設(shè)施農(nóng)業(yè)用地（進(jìn)行工廠化作

物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地），坑塘水面（人工開(kāi)挖或天然形成

的蓄水量＜10萬(wàn)立方米的坑塘常水位以下的面積一不含養(yǎng)殖水面），養(yǎng)

殖水面（人工開(kāi)挖或天然形成的專(zhuān)門(mén)用于水產(chǎn)養(yǎng)殖的坑塘水面及相應(yīng)附

屬設(shè)施用地，由耕地改為養(yǎng)殖水面但可復(fù)耕的土地稱(chēng)為可調(diào)整養(yǎng)殖水

面），農(nóng)田水利用地（農(nóng)民、農(nóng)民集體或其他農(nóng)業(yè)企業(yè)等自建或聯(lián)建的

農(nóng)田排灌溝及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地），田坎（耕地中南方寬21.0米，

北方寬22.0米的梯田田坎），曬谷場(chǎng)用地等三級(jí)地類(lèi)。

六.我國(guó)主要類(lèi)別土地利用的方式（了解）

1、農(nóng)用地利用的方式主要是采取土地承包經(jīng)營(yíng)的方式。農(nóng)村土地

承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也有期限:耕地30年;草地30?50年;林地30?70年.特殊

林地的承包期經(jīng)國(guó)務(wù)院，林業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng).

2、建設(shè)用地利用的方式主要是:無(wú)償（行政劃撥），有償（出讓?zhuān)D(zhuǎn)

讓?zhuān)Ｆ渲?，土地使用?quán)的設(shè)定期限:依據(jù)用途不同而有不同的年限城

市用地中:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育,科技,文化,衛(wèi)生,體育

用地50年;商業(yè)，娛樂(lè)，旅游用地40年;綜合或其他用地50年。

第三節(jié)土地產(chǎn)權(quán)

一、土地產(chǎn)權(quán)概念及構(gòu)成（掌握）

土地產(chǎn)權(quán)是指存在于土地之上的排他性完全權(quán)利，包括土地所有

權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多

項(xiàng)權(quán)利。

二、土地制度概念（熟悉）

（一）土地制度的定義

土地制度是指在特定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總稱(chēng)，它包括土

地所有制、土地使用制和土地管理制度。

土地所有制是指人們?cè)谝欢ㄉ鐣?huì)條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式。它是

整個(gè)土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。土地所有權(quán)是土地所有制的

法律體現(xiàn)形式。土地所有制是社會(huì)制度的根本制度之一。

土地使用制是對(duì)土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制

度的另一個(gè)重要組成部分。土地使用權(quán)是土地使用制度的法律體現(xiàn)形

式。在整個(gè)土地制度中，土地所有制決定著土地使用制。

土地管理制度，是國(guó)家對(duì)全國(guó)（或某一區(qū)域）的土地，在宏觀上進(jìn)行

管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)制和手段的綜合，它由中央和各級(jí)地方政

府實(shí)施。

2、我國(guó)城市土地制度的構(gòu)成與基本特征

我國(guó)城市土地制度主要包括國(guó)有土地所有權(quán)制度、國(guó)有土地使用權(quán)

制度、土地管理制度。

我國(guó)城市土地制度的基本特征包括：

（1）城市土地實(shí)行土地公有制，土地的社會(huì)主義公有制分為全民

所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“中華

人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體

所有制”。

（2）城市土地實(shí)行土地國(guó)有制度。城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。

（3）城市國(guó)有土地實(shí)行有償有期限使用制度。除了國(guó)家核準(zhǔn)的劃

撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市

場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有限期使用。

現(xiàn)行城市土地使用制是在不改變土地所有權(quán)歸國(guó)家所有的情況

下，國(guó)家可采用拍賣(mài)、招標(biāo)或協(xié)議的方式將土地使用權(quán)有償、有限期地

出讓給土地使用者;土地使用者在使用年限內(nèi)可以將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)

讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù);

土地使用權(quán)期滿，土地連同地上的建筑物由政府無(wú)償收回；需要繼續(xù)使

用的，可以申請(qǐng)續(xù)期，申請(qǐng)批準(zhǔn)后，期限可以延長(zhǎng)，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行

情補(bǔ)交出讓金；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家可以依

照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土

地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

取得國(guó)有土地使用權(quán)的途徑。①通過(guò)行政劃撥方式（含征收集體土

地）取得；②通過(guò)國(guó)家出讓方式取得；③通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得（如買(mǎi)

賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式）；④通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。

（4）實(shí)行城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理體制。

3、我國(guó)農(nóng)村土地制度的構(gòu)成與基本特征

（1）我國(guó)農(nóng)村土地制度的構(gòu)成

①集體土地所有權(quán)制度

土地的社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有制，具體采取的是社會(huì)主義集

體經(jīng)濟(jì)組織所有制的形式，由各個(gè)社會(huì)主義集體經(jīng)濟(jì)組織代表各該集體

經(jīng)濟(jì)組織的全體勞動(dòng)人民占有屬于該集體的土地，行使占有、使用、收

益和處分等權(quán)利。

②集體土地使用權(quán)制度

現(xiàn)行農(nóng)村集體土地使用制實(shí)行的是家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。

（2）我國(guó)農(nóng)村土地制度的基本特征

①農(nóng)村土地實(shí)行土地公有制。

②農(nóng)村土地公有制的基本形式是集體土地所有制。土地的社會(huì)主義

勞動(dòng)群眾集體所有制，具體采取的是社會(huì)主義集體經(jīng)濟(jì)組織所有制的形

式。集體土地所有權(quán)具有流轉(zhuǎn)的可能性。農(nóng)村集體所有的土地有可能通

過(guò)征收而發(fā)生土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

③農(nóng)村農(nóng)地使用制度實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制度。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

是一個(gè)不很完整和明晰的土地使用權(quán)；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不穩(wěn)定；承包的

土地可以有條件轉(zhuǎn)讓。

④農(nóng)村建設(shè)用地使用實(shí)行審批制度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公

共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

土地利用總體規(guī)劃；符合土地利用年度計(jì)劃；符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃；堅(jiān)

持合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)；涉及農(nóng)用地的依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

和用地審批。

三、我國(guó)土地所有權(quán)制度（掌握）

1、土地所有權(quán)的含義

土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)形式，是土地所有者所擁有

的，受到國(guó)家法律保護(hù)的排他性專(zhuān)有權(quán)利，可以細(xì)分為占有權(quán)、使用權(quán)、

收益權(quán)、處分權(quán)等權(quán)能。

土地占有權(quán)：指對(duì)土地的實(shí)際占有、控制的權(quán)利；

土地使用權(quán):按土地性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用和使用；

土地收益權(quán):指從土地上獲得收益的權(quán)利，土地收益權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立

的權(quán)能。

土地處置權(quán)：指在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行處置的權(quán)利，它決

定土地的歸屬，是土地所有權(quán)的核心。

2、國(guó)有土地所有權(quán)的權(quán)能及范圍

（1）國(guó)有土地所有權(quán)的權(quán)能

1）土地所有者代表依法將國(guó)家土地所有權(quán)的部分權(quán)能讓與土地使

用者，國(guó)家對(duì)土地依法享有收益權(quán)，并保有最終處分權(quán)。

2）國(guó)家土地所有者代表可依法通過(guò)出讓、出租和劃撥等方式將國(guó)

有土地使用權(quán)讓與土地使用者。

3）縣級(jí)以上地方人民政府及其職能部門(mén)對(duì)國(guó)有土地行使處分權(quán)的

權(quán)限按《土地管理法》第44條的規(guī)定確定。不具宙批權(quán)限或超越審批

權(quán)限處分國(guó)有土地，其處分行為無(wú)效。

4）縣級(jí)以上地方人民政府及其職能部門(mén)對(duì)國(guó)有土地行使收益權(quán)應(yīng)

依法向上級(jí)人民政府及其職能部門(mén)上繳土地收益。國(guó)有土地收益中的新

增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，30%上繳國(guó)家中央財(cái)政，70%留給有關(guān)地

方人民政府。

（2）國(guó)有土地所有權(quán)的范圍

1）城市市區(qū)即建成區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。礦藏、水流、森林、

山嶺、草原、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有，即全民所有，由法律

規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。

2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已被國(guó)家依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)、征用為國(guó)

有的土地屬于國(guó)家所有。

3）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集

體所有的土地依法收歸國(guó)家所有。

4）因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后

不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

5）農(nóng)村中的國(guó)有土地還有：

①名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)等特殊土地（不包括區(qū)內(nèi)集體所有的土

地）；

②國(guó)營(yíng)農(nóng)、林、漁場(chǎng)撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校和非農(nóng)業(yè)企業(yè)、事

業(yè)單位使用的土地；

③國(guó)家撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校和非農(nóng)業(yè)企叱、事業(yè)單位使用的

土地;

④?chē)?guó)家撥給農(nóng)村集體和個(gè)人使用的國(guó)有土地。

3、集體土地所有權(quán)的權(quán)能及范圍。

(1)集體土地所有權(quán)的權(quán)能

1)集體土地所有者及其代表依法對(duì)集體土地享有占有、使用、收

益和處分權(quán)能，其權(quán)利行使受法律限制；

2)集體土地所有者代表對(duì)土地行使處分權(quán)的限制：

①受農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同意志的限制；

②受?chē)?guó)家法律和政府管理的限制。

(2)集體土地所有權(quán)的范圍

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于

集體所有；宅基地和自留山、自留地，屬于集體所有。

土地管理基礎(chǔ)知識(shí)(四)

一、我國(guó)土地使用權(quán)制度(掌握)

1、土地使用權(quán)的含義

土地使用權(quán)是依法對(duì)一定土地進(jìn)行利用，管理并取得收益的權(quán)利,

是土地使用制的法律體現(xiàn)形式。

2、國(guó)有土地使用權(quán)的種類(lèi)及權(quán)能

國(guó)有土地使用權(quán)包括劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)、出讓國(guó)有土地使用權(quán)、

租賃國(guó)有土地使用權(quán)、外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)、城市私房用地使用權(quán)

等五類(lèi)。

(1)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)

劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批

準(zhǔn)，無(wú)償取得的或者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的沒(méi)有使用期限限制

的國(guó)有土地使用權(quán)。

1）劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的,

應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

①劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)符合出讓條件的，應(yīng)經(jīng)市、縣人

民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由受讓方繳納出

讓金。

②劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)不具備出讓條件的土地，可以不

辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給

國(guó)家。

2）劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的出租

①劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)連

同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)

家上繳土地收益金。

②劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定年

期，出租人并不因此失去土地使用權(quán)。這不同于劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)

讓。

3）劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的抵押

劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)同時(shí)設(shè)定

抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

4）國(guó)企改革中對(duì)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的處置

第一、企業(yè)改革中對(duì)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的處置方式

國(guó)有企業(yè)改革中涉及劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的

不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資（入

股）或授權(quán)經(jīng)營(yíng)的方式處置。

第二、保留劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的情形：基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)

用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；關(guān)系國(guó)家安全利

益、高新技術(shù)、重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的用地；改造或改組后的國(guó)有企業(yè)用

地。

第三、下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①?lài)?guó)有企業(yè)改造

或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的;②國(guó)有企業(yè)改

組為股份合作制的；③國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；④非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企

業(yè)的。

下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)

施用地，公益事業(yè)用地和國(guó)有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地,

原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國(guó)有企業(yè)

兼并國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)企業(yè)

的；③在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④?chē)?guó)有企

業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。

②、③、④項(xiàng)保留劃撥土地方式的期限不超過(guò)5年。

（2）出讓國(guó)有土地使用權(quán)

1）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制

①出讓國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容

出讓國(guó)有土地使用權(quán)的處分權(quán)能包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合

資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。出讓國(guó)有土地使用權(quán)人在出讓土地使用

權(quán)期限內(nèi)，依法對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)（轉(zhuǎn)

讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)）。但對(duì)以分期

付款方式取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證期間，

土地使用者對(duì)土地不享有部分處分權(quán)。

②出讓國(guó)有土地使用權(quán)的權(quán)利限制

土地使用權(quán)出讓合同中約定的使用土地的條件，如土地的用途、建

設(shè)項(xiàng)目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等，既體

現(xiàn)了國(guó)家與土地使用權(quán)人之間的財(cái)產(chǎn)利益關(guān)系，又體現(xiàn)了城市建設(shè)發(fā)展

規(guī)劃部門(mén)與土地使用權(quán)人之間的管理關(guān)系。因此，出讓國(guó)有土地使用權(quán)

人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地,

如需改變用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批

準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓

金，并辦理登記手續(xù)。

③違約責(zé)任

超過(guò)合同約定的期限滿一年未開(kāi)發(fā)土地的，國(guó)有土地所有者代表有

權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。除因不可抗

力或者政府，政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)

工開(kāi)發(fā)遲延除外，以出讓方式等有償方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)

的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

2）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

①轉(zhuǎn)讓條件

《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用

權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。

A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土

地使用權(quán)證書(shū)，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立,

才允許轉(zhuǎn)讓。

B、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許

轉(zhuǎn)讓?zhuān)@里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使

用權(quán)出讓金外,實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額

的25%以上；二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用

地條件，方可轉(zhuǎn)讓.這兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備,才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目?這

樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買(mǎi)炒賣(mài)地皮，牟取暴利，以保證開(kāi)發(fā)建

設(shè)的順利實(shí)施。

②權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則

權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則，即“認(rèn)地不認(rèn)人”原則，是指土地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人與原土地使用權(quán)出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件

中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。

出讓國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的

土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)

批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出

讓金，并辦理登記手續(xù)。依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，

調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。

③轉(zhuǎn)受讓的年限

出讓國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人土地使用權(quán)的期限為原土地使

用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩

余年限。

3）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出租

出讓國(guó)有土地使用權(quán)人出租其權(quán)利的，應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同

約定的期限和條件完成土地的投資、開(kāi)發(fā)和利用。依《劃撥?chē)?guó)有土地使

用權(quán)管理辦法》第19條的規(guī)定，土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給

承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用權(quán)，只是自己不

直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)。因此，出讓

國(guó)有土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。同時(shí)，出租期

限不得超過(guò)出讓合同規(guī)定的期限。

4）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的抵押

以出讓國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定土地抵押權(quán)的，土地使用權(quán)人必須按照

出讓合同的約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并領(lǐng)取出讓國(guó)有土地

使用權(quán)證書(shū)，同時(shí)，還應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成

對(duì)土地的投資、開(kāi)發(fā)和利用。

出讓國(guó)有土地使用權(quán)抵押后，出讓國(guó)有土地使用權(quán)人必須繼續(xù)履

行出讓合同。

(3)租賃國(guó)有土地使用權(quán)

租賃國(guó)有土地使用權(quán)是土地使用者以按期向土地所有者支付租

金為代價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。租賃土地使用權(quán)與

土地使用權(quán)租賃是不同的，前者是以國(guó)家所有者為出租人，屬于土地使

用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使

用權(quán)部分權(quán)能的傳來(lái)取得。在實(shí)際操作中，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在土地

一級(jí)市場(chǎng)，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記；土地使用權(quán)租賃發(fā)

生在二級(jí)土地市場(chǎng)，土地登記時(shí)作為土地他項(xiàng)權(quán)利登記。

1)租賃國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制

①租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容

租賃是一方保留租賃物的所有權(quán)和合法使用權(quán),而另一方可在一定

期限內(nèi)以支付租金為代價(jià)對(duì)物進(jìn)行使用和收益，因租賃取得土地使用權(quán)

的用地者與國(guó)家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而租賃土地使用權(quán)人在租賃

期限內(nèi)，對(duì)承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒(méi)有處分權(quán)。

依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土

地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。這區(qū)

別于出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸

屬。出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租后,承租人僅享有租期內(nèi)的對(duì)土地的占有、

使用、收益權(quán)，并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地

使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年限時(shí)，出租人有

權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然

歸屬于出租人。

②租賃土地使用權(quán)的權(quán)利限制

A、期限的限制

國(guó)有土地使用權(quán)租賃可分別實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用

或用于修建臨時(shí)建筑物的土地,應(yīng)實(shí)行短期租賃，租期一般不超過(guò)五年;

對(duì)需進(jìn)行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期

租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長(zhǎng)不得超過(guò)法律規(guī)定的同類(lèi)

用途的土地出讓最高年限。租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)

由土地行政主管部門(mén)與土地使用者簽訂租賃合同。

B、用途的限制

從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當(dāng)事人，不能單方改變租賃合

同約定的權(quán)利和義務(wù)，如需改變，必須征得對(duì)方當(dāng)事人的同意；從管理

者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必

須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)。因此，在國(guó)有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃

合同約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國(guó)有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部

門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補(bǔ)充合同，并

根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。

2）租賃國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租

①租賃國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押

A、轉(zhuǎn)讓和抵押的要件

一是經(jīng)國(guó)有土地所有者代表同意；二是按租賃合同約定投資開(kāi)發(fā),

地上建筑物、其他附著物已建成；三是已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及

地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；四是租賃

土地使用權(quán)，非隨其地上物不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押。

B、權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則

權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則，即“認(rèn)地不認(rèn)人”原則。是指租賃土地使

用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),轉(zhuǎn)讓人即原土地使用權(quán)承租人與出租人所簽訂的租賃合同

以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。但只能是原土

地使用權(quán)租賃合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余

年限的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，轉(zhuǎn)讓人對(duì)其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利負(fù)擔(dān)負(fù)有告知

義務(wù)，受讓人負(fù)有繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同和辦理權(quán)，屬變更登記

的義務(wù)。

②租賃國(guó)有土地使用權(quán)的出租

租賃土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時(shí)，并未喪失其土地使用權(quán)，即

未脫離原國(guó)有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事

人。因此，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租可不經(jīng)土地所有權(quán)人同意，但仍應(yīng)繼續(xù)

履行原國(guó)有土地租賃合同。

⑷外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)

外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)是在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、

中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)以支付場(chǎng)地使用費(fèi)或以中方已取得的

劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資、入股等方式而取得的一定期限的國(guó)有土

地使用權(quán)。

(5)城市私房用地使用權(quán)

城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對(duì)房屋占用的土

地所享有的國(guó)有土地使用權(quán)。

3、集體土地使用權(quán)的權(quán)能

集體土地使用權(quán)的權(quán)能包括農(nóng)地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)

用地使用權(quán)、鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)等四類(lèi)。

(1)農(nóng)地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者其他單位、個(gè)人依

法以承包或者租賃等方式取得的用于農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的

有期限限制的集體土地使用權(quán)。

1)農(nóng)地使用權(quán)的內(nèi)容

農(nóng)地使用權(quán)人在權(quán)利期限內(nèi)，對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)

和部分處分權(quán)，并可依法繼承?；纳健⒒牡?、荒丘、荒灘等未開(kāi)發(fā)利用

土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)須達(dá)到一定的轉(zhuǎn)讓條件方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)唧w轉(zhuǎn)讓條件依各

地方的有關(guān)規(guī)定。

2)農(nóng)地使用權(quán)的限制

①不得擅自改變權(quán)利取得時(shí)設(shè)定的土地用途；

②不得閑置耕地。

(2)宅基地使用權(quán)

宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用

于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。

1)宅基地使用權(quán)的內(nèi)容

宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制

的處分權(quán)。此處有限制的處分權(quán)是指權(quán)利人將房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)

讓、出租的權(quán)利。

2)宅基地使用權(quán)的限制

①按照《土地管理法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租住宅的，不得再申請(qǐng)

宅基地。

②權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將房屋及宅基地使

用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合建房申請(qǐng)宅基地條件的成員。

③轉(zhuǎn)讓房屋及宅基地使用權(quán)后，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，并

涉及受讓人取得新的宅基地，故應(yīng)當(dāng)依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

④農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治

區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)投資方式

向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權(quán)。

1)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的內(nèi)容

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)用地享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。其中，收益

權(quán)的具體范圍和行使方式，根據(jù)企業(yè)的具體形態(tài)和適用法律的不同，分

別按照公司法、合伙企業(yè)或者其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定確定。農(nóng)村集

體經(jīng)濟(jì)組織獨(dú)資設(shè)立的企業(yè)，其收益一般歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的限制

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的可流轉(zhuǎn)性是比較有限的。之所以限制其流

轉(zhuǎn)，主要是基于保護(hù)耕地的需要。

依《擔(dān)保法》和原《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》，

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)可依法抵押。但法律對(duì)此有兩點(diǎn)限制：

①鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，而只能隨地上建筑物一同

抵押。

②在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)土地征收程序，該土地原有的集體所有性

質(zhì)不變未經(jīng)辦理變更土地用途的審批手續(xù)，必須按原有的用途使用該土

地。

（4）鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)

鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其依

法設(shè)立的公益性組織對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地

所享有的集體土地使用權(quán)。

1）鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的內(nèi)容

鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)人對(duì)土地僅享有占有權(quán)、使用權(quán)，一般沒(méi)

有收益權(quán)與處分權(quán)。這是該項(xiàng)權(quán)利的用途性質(zhì)所決定的。

2）鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的限制

①該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人不得擅自改變土地用途，甚至不得擅自改變

土地的具體用途，如用于辦學(xué)校的，就不能隨意轉(zhuǎn)為辦醫(yī)院0

②該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人不得將土地用于經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，這是由該項(xiàng)權(quán)利

的公益性質(zhì)所決定的。

③該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人不得將權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他形式

的交易。

六、土地他項(xiàng)權(quán)利制度（熟悉）

1、土地抵押權(quán)的含義

土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地占有而

將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)土

地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的

價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保性土地他項(xiàng)權(quán)利。

2、土地抵押權(quán)的抵押范圍

1）可以設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利

①法律允許單獨(dú)流轉(zhuǎn)的國(guó)有土地使用權(quán)。

②依法以國(guó)有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)

有土地使用權(quán)。

③依法承包并經(jīng)登記的集體荒山的土地使用權(quán)。

④農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占

用范圍內(nèi)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)集體土地使用權(quán)。

2）國(guó)有土地使用權(quán)的可抵押范圍

①根據(jù)《擔(dān)保法》第34條第3項(xiàng)和《城市房地產(chǎn)管理法》第47

條第2款的規(guī)定，采取出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以抵押。出讓

國(guó)有土地使用權(quán)可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無(wú)地上建筑物

的情況下單獨(dú)抵押。

②根據(jù)《擔(dān)保法》第36條第1款、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條

第1款和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條的規(guī)定,

國(guó)有土地上的房屋抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。這里

的國(guó)有土地使用權(quán)，不以出讓國(guó)有土地使用權(quán)為限。

3）集體土地使用權(quán)的可抵押范圍

①根據(jù)《擔(dān)保法》第34條第5項(xiàng)以及《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押

登記的若干規(guī)定》的規(guī)定，依法承包并經(jīng)登記的荒山、荒溝、荒丘、荒

灘等荒地使用權(quán)可以抵押，但需獲得發(fā)包人的同意。

②根據(jù)《擔(dān)保法》第36條第3款的規(guī)定，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房

等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押；該土地使用權(quán)

不得脫離廠房等建筑物單獨(dú)抵押。

2、土地租賃權(quán)的含義

（1）土地租賃權(quán)概念

土地租賃權(quán)是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付租金而取得的

一定期限內(nèi)對(duì)土地使用、收益的土地他項(xiàng)權(quán)利。土地租賃權(quán)是指通過(guò)契

約從土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人處獲得的土地占有權(quán)、狹義的土地使

用權(quán)和部分收益權(quán)。與土地使用權(quán)相比少了一項(xiàng)處分權(quán)。主要包括土地

轉(zhuǎn)租、農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包、城市土地出租?？煞譃橛衅谙薜幕驘o(wú)期限的土地

租賃權(quán)。

(2)土地租賃權(quán)的內(nèi)容及限制

1)土地租賃權(quán)的基本內(nèi)容

土地租賃是土地使用權(quán)人在保留土地合法使用權(quán)的條件下,承租權(quán)

人在一定期限內(nèi)以支付租金為代價(jià)對(duì)土地進(jìn)行使用和收益，因此，土地

承租權(quán)人享有租用土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)。土地承租權(quán)人不享

有土地使用權(quán)，無(wú)權(quán)行使轉(zhuǎn)讓或者抵押等處分權(quán)。依《合同法》第224

條的規(guī)定，經(jīng)土地使用權(quán)人的同意，土地承租權(quán)人可以將之轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租

期限不得超過(guò)承租期限。

2)土地承租期間新增建筑物的歸屬

按照房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)主體統(tǒng)一的原則，確定地上建筑物、

其他附著物的所有權(quán)歸屬。土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)對(duì)

土地的占有、使用、收益，但并非土地使用權(quán)人；原土地使用權(quán)出讓合

同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行,租期屆滿而土地使用權(quán)期

未屆滿時(shí)，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑

物、其他附著物自然歸屬于出租人。而租賃土地使用權(quán)人投資建造的地

上建筑物、其他附著物，依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一和“房地

一致”的原則，其所有權(quán)歸屬于該租賃土地使用權(quán)人。這兩者的區(qū)別應(yīng)

予以注意。

3)土地承租期間使用權(quán)轉(zhuǎn)移對(duì)承租權(quán)的效果

土地使用權(quán)人將其權(quán)利出租后，在租賃期內(nèi)又將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓、抵押

的，仍需保護(hù)原承租人的利益，維護(hù)原租賃合同的效力。

4）承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

參照《合同法》第230條的規(guī)定，確認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。法

律為保護(hù)承租人的權(quán)益，賦予其此種特權(quán)。因租賃合同為持續(xù)性合同，

出讓國(guó)有土地使用權(quán)的承租人對(duì)土地進(jìn)行了一定的投資,故需要對(duì)租賃

物長(zhǎng)期使用和收益。對(duì)此，法律應(yīng)當(dāng)加以特殊保護(hù)，以鼓勵(lì)承租人進(jìn)行

投資，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用。

5）出租人的交付義務(wù)

出租人依約應(yīng)將土地的占有和使用提供給土地承租權(quán)人而未按期

提供，但尚未造成土地租賃合同提前終止的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;

由此造成土地承租權(quán)人損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

6）承租人的租金義務(wù)

土地使用權(quán)的取得以向土地使用權(quán)人支付一定數(shù)額的租金為代價(jià),

根據(jù)租賃合同對(duì)租金支付方式、數(shù)額、期限的約定，土地承租人負(fù)有按

約定支付租金的義務(wù)。土地承租人不繳納、不足額繳納租金或者不按期

繳納租金，未達(dá)法定期限，沒(méi)有被收回土地承租權(quán)的，土地承租權(quán)人應(yīng)

當(dāng)支付違約金，承擔(dān)違約責(zé)任。

7）承租人遵守土地使用權(quán)出讓合同的義務(wù)

《劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第21條規(guī)定，土地使用權(quán)

出租后，承租人應(yīng)遵守土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的合理利用土地的義

務(wù)，不得隨意改變?cè)械耐恋赜猛?；需要改變土地使用?quán)合同規(guī)定用途

內(nèi)容的，必須征得出租人的同意，并依法經(jīng)過(guò)審批，重新簽訂土地使用

權(quán)出讓合同，調(diào)整出讓金，辦理登記手續(xù)。

土地管理基礎(chǔ)知識(shí)（五）

一、土地管理的定義（掌握）

土地管理是國(guó)家在一定的環(huán)境條件下，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、

技術(shù)方法，為提高土地利用的生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，維護(hù)土地所有制,

調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用，而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控

制等綜合性活動(dòng)。其本質(zhì)是對(duì)土地資源的行政管理c土地管理具有如下

特征：

1.土地管理的主體是國(guó)家。各級(jí)政府的土地行政主管部門(mén)及其公

務(wù)員，包括政府、土地行政主管機(jī)關(guān)、行政首長(zhǎng)和土地行政主管部門(mén)的

普通公務(wù)員。各級(jí)人民政府的土地管理部門(mén)是土地管理的行政執(zhí)法機(jī)關(guān)

和行政監(jiān)督機(jī)關(guān)，其行為具有國(guó)家行為特征；

2.土地管理的客體是土地，以及土地利用中產(chǎn)生的人與人、人與

地、地與地之間的關(guān)系；

3.土地管理的基本任務(wù)是維護(hù)在社會(huì)中占統(tǒng)治地位的土地所有制,

調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用。

4、綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等方法管理土地；

5.管理的職能是計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)與控制；

6.土地管理具有鮮明的階級(jí)性，其目的和特點(diǎn)受社會(huì)環(huán)境的制約,

特別受社會(huì)制度、土地制度的制約。

二、土地管理的任務(wù)

為了維護(hù)社會(huì)主義土地公有制及土地所有者和使用者的合法權(quán)

益，保護(hù)、開(kāi)發(fā)、合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持

續(xù)發(fā)展。具體任務(wù)：

1、加強(qiáng)耕地保護(hù)，實(shí)現(xiàn)耕地保有量的動(dòng)態(tài)平衡；

2、加強(qiáng)土地資源的調(diào)查評(píng)價(jià)和科學(xué)規(guī)劃；

3、加強(qiáng)土地資源信息系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)信息服務(wù)社會(huì)化；

4、深化改革，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理新體制，新機(jī)制;

5、健全法制，依法行政，實(shí)現(xiàn)土地管理秩序的根本好轉(zhuǎn)。

三、土地管理的原則（掌握）

1、正確處理國(guó)家、集體和個(gè)人之間關(guān)系的原則；

2、堅(jiān)持生態(tài)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)三效益統(tǒng)一的原則；

3、堅(jiān)持依法、統(tǒng)一、科學(xué)的管理土地的原則。

四、土地管理的目的（掌握）

1.維護(hù)土地公有制；

2.調(diào)整土地關(guān)系，提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效

3、實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用。

五、土地管理的性質(zhì)（熟悉）

土地管理具有自然屬性和社會(huì)屬性的兩重性。

1、自然屬性

從純勞動(dòng)過(guò)程角度考察，土地管理要服從分工協(xié)作，合理組織的自

然規(guī)律，體現(xiàn)其自然屬性。

2、社會(huì)屬性

從人與人在勞動(dòng)過(guò)程中必然要結(jié)成一定的社會(huì)關(guān)系的角度考察，

它要服從社會(huì)發(fā)展規(guī)律，體現(xiàn)其社會(huì)屬性。

六、土地管理的職能(掌握)

根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)國(guó)土資源部職能配置、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人

員編制規(guī)定的通知》的規(guī)定，土地管理的職能是：

(1)擬定有關(guān)土地管理的法律法規(guī)，發(fā)布土地管理的規(guī)章；依照規(guī)

定負(fù)責(zé)有關(guān)行政復(fù)議；研究擬定管理、保護(hù)與合理利用土地政策；制定

土地管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范和辦法。

(2)組織編制和實(shí)施國(guó)土規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和其他專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃;

參與報(bào)國(guó)務(wù)院審批的城市總體規(guī)劃的審核，指導(dǎo)、畝核地方土地利用總

體規(guī)劃。

(3)監(jiān)督檢查各級(jí)國(guó)土主管部門(mén)行政執(zhí)法和土地利用規(guī)劃執(zhí)行情

況；依法保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，承辦并組織調(diào)處重大權(quán)

屬糾紛，查處重大違法案件。

(4)擬定實(shí)施耕地特殊保護(hù)和鼓勵(lì)耕地開(kāi)發(fā)政策,實(shí)施農(nóng)地用途管

制，組織基本農(nóng)田保護(hù)，指導(dǎo)未利用土地開(kāi)發(fā)、土地整理、土地復(fù)墾和

開(kāi)發(fā)耕地的監(jiān)督工作，確保耕地面積只能增加，不能減少。

(5)制定地籍管理辦法，組織土地資源調(diào)查、地籍調(diào)查、土地統(tǒng)計(jì)

和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；指導(dǎo)土地確權(quán)、城鄉(xiāng)地籍、土地定級(jí)和登記等工作。

(6)擬定并按規(guī)定組織實(shí)施土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)出資、轉(zhuǎn)

讓、交易和政府收購(gòu)管理辦法，制定國(guó)有土地劃撥使用目錄指南和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))

村用地管理辦法，指導(dǎo)農(nóng)村集體非農(nóng)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)管理。

(7)指導(dǎo)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)評(píng)測(cè)，審定評(píng)估機(jī)構(gòu)從事土地評(píng)估資

格，確認(rèn)土地使用權(quán)價(jià)格。承擔(dān)報(bào)國(guó)務(wù)院審批的各類(lèi)用地的審查、報(bào)批

工作。

(8)組織開(kāi)展土地資源的對(duì)外合作與交流。

七、土地管理的方法(掌握)

綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等手段管理土地。

行政方法指領(lǐng)導(dǎo)者(管理者)運(yùn)用行政權(quán)力，用命令、指示、規(guī)定、

通知、條例、章程、指令性計(jì)劃等方式對(duì)于系統(tǒng)進(jìn)行控制.行政方法依

靠行政權(quán)力，具有權(quán)威性、強(qiáng)制性、單一性和無(wú)償性等特點(diǎn)，.行政方

法只有在它符合客觀規(guī)律，反映人民群眾利益時(shí)，才能在管理中發(fā)揮重

要作用。

經(jīng)濟(jì)方法指管理者按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求調(diào)節(jié)和引導(dǎo)土地利

用活動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)管理職能的方法，管理者用經(jīng)濟(jì)利益鼓勵(lì)、引導(dǎo)、推動(dòng)

被管理者，使其行為和利益與管理者所要達(dá)到的目標(biāo)一致起來(lái)，這是一

種導(dǎo)向的間接控制方法。經(jīng)濟(jì)杠桿是經(jīng)濟(jì)方法的工具，在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)利益、

實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)方面發(fā)揮著重要作用。常用的經(jīng)濟(jì)杠桿有:地租地價(jià)杠桿、

財(cái)政杠桿、金融杠桿和稅收杠桿。其中，通過(guò)地租地價(jià)杠桿可以實(shí)行土

地有償使用，使土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)土地供需矛盾，指導(dǎo)

土地的合理分配和利用，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)對(duì)土地的投入，提高

土地利用的集約度。

法律方法是管理者通過(guò)貫徹、執(zhí)行有關(guān)土地的法規(guī)，調(diào)整人們?cè)?/p>

土地開(kāi)發(fā)、利用、保護(hù)、整治過(guò)程中所發(fā)生的各種土地關(guān)系，規(guī)定人們

行動(dòng)必須遵守的準(zhǔn)則來(lái)進(jìn)行管理的方法。在土地管理中運(yùn)用法律方法,

主要是運(yùn)用立法和司法手段，來(lái)鞏固和調(diào)整各方面的土地關(guān)系，制定法

律必須正確認(rèn)識(shí)和真實(shí)反映事物本身的客觀規(guī)律。法律方法比行政方法

具有更大的強(qiáng)制性，嚴(yán)肅性和權(quán)威性。

技術(shù)方法是管理者按照土地的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用遙感、地理信

息系統(tǒng)、GPS等高科技數(shù)字化技術(shù)、系統(tǒng)工程、土地規(guī)劃等來(lái)執(zhí)行管理

職能的方法。

綜上可見(jiàn)，行政方法、經(jīng)濟(jì)方法、法律方法、技術(shù)方法各具特色,

但又有各自的局限性，土地管理中必須綜合運(yùn)用上述方法，才能收到事

半功倍的效果。

六、土地管理的任務(wù)（掌握）

1、依法維護(hù)土地權(quán)益

進(jìn)行土地權(quán)屬管理，依法保護(hù)土地所有者、使用者及相關(guān)權(quán)利人

的合法權(quán)益，承辦并組織調(diào)處重大權(quán)屬糾紛，查處重大違法案件。

2、保護(hù)土地資源

保護(hù)和合理開(kāi)發(fā)利用土地資源是土地管理的根本任務(wù)。只有在合

理開(kāi)發(fā)利用土地資源的過(guò)程中加強(qiáng)對(duì)土地的保護(hù)，才能實(shí)現(xiàn)土地資源的

可持續(xù)利用和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

3、合理利用土地

土地管理的重要任務(wù)之一就是合理利用土地，以滿足國(guó)民經(jīng)濟(jì)各

部門(mén)對(duì)土地的需求，保持土地生態(tài)系統(tǒng)高效良性循環(huán)，有效地防止濫占

耕地及其他浪費(fèi)土地現(xiàn)象的發(fā)生。

4、規(guī)范土地利用行為

通過(guò)法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、行政等方面的手段規(guī)范土地利用行為，

才能達(dá)到土地管理的根本目的。

5、健全土地管理制度

根據(jù)土地管理的需要，建立健全土地管理制度，保證土地管理有章

可循，有法可依，是土地管理的重要任務(wù)。

七、土地管理的原則（熟悉）

1、依法管理原則。土地管理必須有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

2、統(tǒng)一管理原則。一是把全國(guó)土地作為一個(gè)整體，實(shí)行城鄉(xiāng)地政

的統(tǒng)一管理;二是要求在土地管理部門(mén)及其工作人員合理分工的基礎(chǔ)上

進(jìn)行有效的密切合作，形成一個(gè)相互協(xié)作、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理結(jié)構(gòu)，發(fā)揮

整體功能，實(shí)現(xiàn)土地管理目標(biāo)。

3、維護(hù)社會(huì)主義土地公有制原則。土地公有制是我國(guó)社會(huì)主義制

度的物質(zhì)基礎(chǔ)，因此，土地管理必須堅(jiān)持和維護(hù)社會(huì)主義土地公有制。

4、充分合理利用和保護(hù)土地原則。土地管理的根本目的在于滿足

經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地的需求，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用。因此，實(shí)現(xiàn)

對(duì)土地資源的充分、科學(xué)、合理、有效利用和保護(hù)是土地管理的基本準(zhǔn)

則。

土地管理基礎(chǔ)知識(shí)（六）

（八）土地管理的主要內(nèi)容（掌握）

（八）土地管理的主要內(nèi)容（掌握）

1、土地法規(guī)與政策的制定

在土地管理中，組織立法和制定綜合性政策是行政管理的一項(xiàng)

重要內(nèi)容，主要包括：

1）組織開(kāi)展土地管理中的重大方針政策和發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)查研

究；

2）組織編制土地立法規(guī)劃，組織擬定土地管理的法律、行政法

規(guī)草案和行政規(guī)章；

3）負(fù)責(zé)土地管理的法律、法規(guī)中的使用解釋工作，研究相關(guān)法

律、行政法規(guī)草案與土地管理的法律、法規(guī)的協(xié)調(diào)問(wèn)題；

4）辦理依法由國(guó)土資源部受理的行政復(fù)議工作；

5）組織開(kāi)展土地管理的法律、法規(guī)的宣傳教育工作。

2、地籍管理

地籍管理是土地管理的基礎(chǔ)，其主要內(nèi)容有：

1）開(kāi)展初始土地登記，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、授權(quán)經(jīng)

營(yíng)及劃撥等各類(lèi)土地權(quán)屬變更登記，土地使用權(quán)出租、抵押登記，土地用途

變更登記及其他變更土地登記工作；負(fù)責(zé)土地證書(shū)監(jiān)管。

2）研究解決歷史遺留和新出現(xiàn)的土地權(quán)屬問(wèn)題的政策界限，負(fù)

責(zé)確定土地權(quán)屬，承擔(dān)調(diào)處重大土地權(quán)屬糾紛；開(kāi)展土地確權(quán)、土地權(quán)屬糾

紛調(diào)處工作。

3.開(kāi)展全國(guó)二地資源調(diào)查、變更調(diào)查及土地條件調(diào)查等專(zhuān)項(xiàng)調(diào)

查工作，負(fù)責(zé)對(duì)土地資源狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)。

4）開(kāi)展土地利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)提供建設(shè)用地規(guī)模擴(kuò)展等監(jiān)測(cè)

數(shù)據(jù)及分析成果；開(kāi)展土地資源利用現(xiàn)狀、土地權(quán)屬狀況及其變更情況的統(tǒng)

計(jì)工作，及時(shí)開(kāi)展統(tǒng)計(jì)分析，提供耕地變化為主的土地資源利用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

5）建立地籍信息資料公開(kāi)查詢(xún)制度及土地登記查證制度；掌握

地籍管理工作動(dòng)態(tài)，開(kāi)展調(diào)查研究。

例題：（）是土地管理的基礎(chǔ)。（2002年土地管理基礎(chǔ)試題）

A.地籍管理

B.地價(jià)管理

C.土地執(zhí)法監(jiān)察

D.農(nóng)地用途管制

答案：A

解析：地籍管理是土地管理的基礎(chǔ)。

3、土地規(guī)劃和土地用途管制

在土地管理中，編制土地利用總體規(guī)劃與計(jì)劃是土地管理的一

個(gè)重要內(nèi)容。土地利用總體規(guī)劃與計(jì)劃的具體內(nèi)容是：研究全國(guó)和重點(diǎn)地區(qū)

國(guó)土綜合開(kāi)發(fā)的政策措施，編制全國(guó)性及區(qū)域性的國(guó)土觀劃和各級(jí)土地利用

總體規(guī)劃；擬定土地供應(yīng)政策；指導(dǎo)、審查和編制基本農(nóng)田保護(hù)規(guī)劃、土地

復(fù)墾規(guī)劃、土地整理規(guī)劃、未利用土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃等專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。

4、耕地保護(hù)

國(guó)土資源管理的根本目的，就是保護(hù)和合理開(kāi)發(fā)利用資源。土

地管理的核心問(wèn)題之一就是保護(hù)耕地。耕地保護(hù)的內(nèi)容包括：

1）擬定實(shí)施耕地特殊保護(hù)、耕地占補(bǔ)平衡、土地整理和復(fù)墾的

政策；分析耕地增減動(dòng)態(tài)，研究制定宏觀調(diào)控和加強(qiáng)的措施。

2）依據(jù)土地利用總體規(guī)劃及專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，推進(jìn)基本農(nóng)田保護(hù)、土

地開(kāi)發(fā)、土地整理和土地復(fù)墾監(jiān)督等于作。

3）擬定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的技術(shù)和方法，制定基本農(nóng)田保護(hù)管理

制度和措施。

4）對(duì)已批準(zhǔn)的各類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目涉及占用耕地的占補(bǔ)平衡措施的審

核和監(jiān)督檢查工作

5）依據(jù)耕地?cái)?shù)量變化情況的監(jiān)測(cè)結(jié)果，對(duì)耕地總量減少的地區(qū),

提出限期采取補(bǔ)足措施的建議，并監(jiān)督實(shí)施和組織驗(yàn)收。

5、農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地征收征用

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國(guó)家規(guī)定

的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批后轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。又稱(chēng)為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

1）擬定農(nóng)地轉(zhuǎn)用管理辦法，擬定農(nóng)地轉(zhuǎn)用審查報(bào)批管理制度和

工作程序；擬定征地管理的有關(guān)政策和辦法；擬定建設(shè)項(xiàng)目征用土地的審查

報(bào)批管理辦法。

2）承辦需報(bào)二級(jí)政府或主管部門(mén)批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征地和土

地開(kāi)發(fā)的審查、匯總、報(bào)批工作。

3）指導(dǎo)征地制度改革，依法推行統(tǒng)一征地制度，規(guī)范征地程序

和辦法擬定征地補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算、使用和管理辦法。

6、土地供應(yīng)和市場(chǎng)管理

土地供應(yīng)和市場(chǎng)管理是土地管理的重要內(nèi)容。其主要內(nèi)容有；

1）制定地價(jià)體系和地價(jià)管理制度，開(kāi)展土地分等定級(jí)、基準(zhǔn)地

價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和地價(jià)指數(shù)的評(píng)定與監(jiān)測(cè)。

2）制定建設(shè)月地供地標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法，指導(dǎo)

和規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地的供應(yīng)。

3）制定并組織實(shí)施土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)

出資等管理辦法和地產(chǎn)交易規(guī)則，規(guī)范土地市場(chǎng)，完善市場(chǎng)體系。

4）負(fù)責(zé)公布土地市場(chǎng)運(yùn)行動(dòng)態(tài)，預(yù)測(cè)土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，研究

和提出調(diào)控土地市場(chǎng)的措施。

5）制定劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)目錄并組織實(shí)施，制定劃撥?chē)?guó)有土

地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及改變用途的政策和管理刃、法。

6）制定鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村用地管理辦法，指導(dǎo)集體非農(nóng)建設(shè)用地管理及

審批工作，指導(dǎo)各地制定鄉(xiāng)鎮(zhèn)各類(lèi)建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)、占地補(bǔ)償辦法及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),

制定和組織實(shí)施農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法，制定鼓勵(lì)城鄉(xiāng)集約利用建設(shè)

用地的政策和管理辦法。

7、土地執(zhí)法與監(jiān)察

土地執(zhí)法監(jiān)察是實(shí)現(xiàn)國(guó)家土地管理職能，保證土地管理法律法

規(guī)全面實(shí)施的基本途徑，其具體內(nèi)容包括：

1）監(jiān)督檢查土地管理法律、法規(guī)的貫徹執(zhí)行情況；

2）受理對(duì)土地違法行為的檢舉、控告；

3）調(diào)查土地違法案件；

4）受理不服土地行政處罰決定申請(qǐng)復(fù)議的案件；

5）指導(dǎo)、監(jiān)督檢查下級(jí)土地管理部門(mén)的土地監(jiān)察工作；

6）協(xié)助有關(guān)部門(mén)調(diào)查處理土地行政管理人員在依法執(zhí)行職務(wù)時(shí)

遭受打擊報(bào)復(fù)的案件。

例題：土地執(zhí)法與監(jiān)察的具體內(nèi)容包括（）等。

A.監(jiān)督檢查土地管理法律、法規(guī)的貫徹執(zhí)行情況

B.受理對(duì)土地違法行為的槍舉、控告

C.調(diào)查土地違法案件

D.受理不服土地行政處罰決定申請(qǐng)復(fù)議的案件

答案：ABCD

（九）我國(guó)土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置（了解）

我國(guó)土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置采取垂直統(tǒng)一管理的方式，在中央成

立國(guó)土資源部，下設(shè)國(guó)土資源部、局等等，由上至下統(tǒng)一管理。

現(xiàn)行土地管理體制是指在《中華人民共和國(guó)土地管理法》頒布,

1986年國(guó)家土地管理局成立之后，由黨中央、全國(guó)人大常委會(huì)、國(guó)務(wù)院所確

定實(shí)行的全國(guó)土地統(tǒng)一管理的體制。

1986年，中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地管理制止亂占耕地

的通知》中明確指出：“為了加強(qiáng)對(duì)全國(guó)土地的統(tǒng)一管理，決定成立國(guó)家土地

管理局，作為國(guó)務(wù)院的直屬機(jī)構(gòu)J《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五條也

E月確規(guī)定：“國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理和監(jiān)督工作”。

1998年，國(guó)務(wù)院組建了國(guó)土資源部，實(shí)行陸地與海洋，土地與礦產(chǎn)的統(tǒng)一管

理，更體現(xiàn)全國(guó)土地統(tǒng)一管理的力度。

全國(guó)城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理的體制