寫字樓營銷手冊

寫字樓營銷手冊

第一部分、寫字樓概述.................................................2

一、寫字樓的進(jìn)展史...........................................................2

一）、寫字樓的進(jìn)展........................................................2

二）、寫字樓的進(jìn)展階段劃分...............................................4

二、寫字樓的進(jìn)展趨勢.........................................................6

一）、寫字樓的進(jìn)展趨勢....................................................7

二）、未來寫字樓市場特點................................................34

三）、影響寫字樓進(jìn)展的要緊因素..........................................46

四）、寫字樓的分類.......................................................48

五）、知名CBD、寫字樓簡介..............................................55

六）、寫字樓名詞解釋.....................................................78

第二部分、寫字樓營銷常識............................................81

一、寫字樓的投資價值........................................................81

一）、寫字樓成為投資熱點是社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的趨勢...........................81

二）、寫字樓的投資價值所在..............................................82

二、寫字樓的客戶特點........................................................84

一）、寫字樓客戶分類.....................................................84

二）、寫字樓客戶要緊考慮的細(xì)節(jié)..........................................86

三、寫字樓營銷技巧..........................................................88

一）、寫字樓營銷環(huán)節(jié)分析...............................................88

二）、寫字樓營銷特征分析................................................90

三）、寫字樓的營銷的通常模式............................................93

四、寫字樓營銷案例..........................................................97

第三部分、濟(jì)南市寫字樓市場研究.....................................115

一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究.......................................................116

-）山東省經(jīng)濟(jì)概述....................................................117

二）、濟(jì)南市城市綜述....................................................119

三）、濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)綜合分析..............................................120

四）、三大區(qū)域進(jìn)展?fàn)顩r分析............................................129

二、寫字樓市場研究.........................................................142

一）、濟(jì)南市寫字樓進(jìn)展概述..............................................142

二）、城市進(jìn)展與市場機(jī)遇................................................143

三）、濟(jì)南寫字樓市場進(jìn)展概述...........................................144

四）、濟(jì)南寫字樓的性質(zhì)劃分..............................................149

五）、濟(jì)南市寫字樓區(qū)域板塊劃分.........................................163

六）、濟(jì)南寫字樓區(qū)域市場研析...........................................166

七）、濟(jì)南寫字樓市場特點綜述...........................................180

八）、濟(jì)南寫字樓供應(yīng)與需求分析.........................................183

三、典型個案分析...........................................................187

四、濟(jì)南寫字樓市場總結(jié).....................................................207

第一部分、寫字樓概述

一、寫字樓的進(jìn)展史

一）、寫字樓的進(jìn)展

1.1我國寫字樓歷史概述

寫字樓原意是指用干辦公的建筑物，或者者是由辦公室構(gòu)成的大樓。作

為收益性物業(yè)，寫字樓也常常被用來全部出租，以收回投資與取得利潤?！侗?/p>

京市供熱鍋爐（機(jī)）房基本情況調(diào)查表》填表說明：寫字樓是指企業(yè)、事業(yè)、

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位辦公用的建筑物。

“寫字樓”一詞是由境外傳入的。按照國內(nèi)過去的習(xí)慣，通常稱之“辦公

樓”，并要緊作為所有權(quán)人的辦公之用。所謂寫字樓是指供各類政府機(jī)構(gòu)的行

政管理人員與企事業(yè)的職員辦理行政事務(wù)與從事業(yè)務(wù)活?動的樓宇。寫字樓原意

是指用于辦公用房、輔助用房與交通系統(tǒng)三部分構(gòu)成。

“寫字樓”一詞起源于英文中的“office”，后經(jīng)港澳翻譯成“寫字樓”。

上世紀(jì)80年代隨著港產(chǎn)電影進(jìn)入內(nèi)地，首先在東南沿海的廣州、深圳等經(jīng)

濟(jì)發(fā)達(dá)城市流行起來。后來由于港澳地產(chǎn)商進(jìn)入北京、上海等內(nèi)陸地區(qū)，“與

字樓”這一叫法居間成為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中商務(wù)辦公物業(yè)的代名詞。它不僅

限于人們以往觀念中的辦公場所，而是進(jìn)展成為新興的服務(wù)行業(yè)所必需生產(chǎn)

空間。因此，寫字樓成為城市第三樓建筑就必定有為它服務(wù)的飯店及公寓、

商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂設(shè)施等相應(yīng)的綜合配套建筑，而這些建筑綜合在一起便

形成了現(xiàn)代城市的中心，也就是中心商務(wù)區(qū)。

寫字樓即辦公用房，是機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)

人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向進(jìn)展，由于城

市土地緊俏，特別是市中心區(qū)地價猛漲、建筑物逐步向高層進(jìn)展，使許多中

小企事業(yè)單位難以獨立修建辦公樓，因此，房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)修建辦公樓，

分層出售，出租的業(yè)務(wù)迅速興起。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者

者說是由辦公室構(gòu)成的大樓，1971年，Rhodes與Kan提出：”寫字樓的作

用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理與其他形式的經(jīng)濟(jì)

活動管理?！睆倪@個意義上講，寫字樓是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理

行政事物或者從事業(yè)務(wù)活動的建筑物，其使用者包含營利性的經(jīng)濟(jì)實體與非

營利性的管理機(jī)構(gòu)，是隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要

而產(chǎn)生的。

1.2國內(nèi)一線城市寫字樓進(jìn)展歷史

(1)北京

早期的北京寫字樓建設(shè)要緊是伴隨涉外高檔酒店興起，在口壇與三里屯使

館區(qū)的兩個商務(wù)中心區(qū)形成的推動下，國際大廈與賽特中心使得建國門外大街

先于其他地區(qū)而成為北京寫字樓進(jìn)展的根據(jù)1也。1988年?1992年間，國貿(mào)中

心成為北京寫字樓歷史的里程碑，使建國門外大街商務(wù)區(qū)彼一時重心向東偏

移。而亮馬河區(qū)域在北京人看來幾乎是在一夜之間搖身一變?yōu)楦邫n商務(wù)區(qū)的。

1997年?2000年間，金融街的崛起使得國內(nèi)企業(yè)對寫字樓的需求啟動，同時

也打破「國貿(mào)CBD區(qū)的壟斷地位，給北京寫字樓市場未來的多極化進(jìn)展作好了

客戶準(zhǔn)備。2000年以后，中關(guān)村憑借獨一無二的人力資源與技術(shù)，貿(mào)易資源;

還有就是個性化、人文化特色逐步脫穎而出，形成J'以高科技為核心的寫字樓

集聚區(qū)。

(2)上海

上海的寫字樓從1994年左右開始起步，當(dāng)時寫字樓要緊集中在長寧、虹

橋一帶，由于距離虹橋國際機(jī)場較近，具備了一定的先天優(yōu)勢，因此吸引了大

量的外資投資商在此處建各類寫字樓，此外在古北新區(qū)鄰近也形成了以“富人

區(qū)”著稱的寫字樓集中區(qū)域，此地區(qū)是典型的商業(yè)地產(chǎn)帶動寫字樓進(jìn)展，臺灣

人、日本人居多，形成高消費(fèi)群體，促進(jìn)了寫字樓經(jīng)濟(jì)的形成。但既無軌道交

通，也未成為商業(yè)中心。到了1997年、1998年，南京西路，淮海中路憑借其

濃厚的文化底蘊(yùn)，地鐵效應(yīng)的影響逐步成為上海寫字樓市場的核心區(qū)域，而如

今的虹橋區(qū)域與古北區(qū)域由于交通原因，影響力逐步減弱。在1997年間，浦

東小陸家嘴地區(qū)由于政府行為的作用，形成了以金融為主的商務(wù)樓密集區(qū)。而

虹橋開發(fā)區(qū)由于受“重心東移”政策等方面的影響，近年區(qū)域交通與商業(yè)環(huán)境

進(jìn)展相對滯后，加上國際航班的東遷致使虹橋開發(fā)區(qū)的寫字樓的進(jìn)展受到嚴(yán)重

影響。

（3）廣州與深圳

廣州的傳統(tǒng)寫字樓要緊集中在環(huán)市東路沿線，山于進(jìn)展時間較早，到目前

為止，此地區(qū)的寫字樓存量較多，同時山于1997年的東南亞金融危機(jī)造成該

地區(qū)在建寫字樓出現(xiàn)多個爛尾樓項目。在環(huán)市東路沿線進(jìn)展后，天河北作為廣

州市政府的大力扶植地區(qū)，迅速進(jìn)展，成為廣洲市一個高檔商務(wù)區(qū)。

而深圳的傳統(tǒng)寫字樓聚集區(qū)為羅湖區(qū)，羅湖區(qū)要緊是傳統(tǒng)的商業(yè)集中區(qū)，

良好的商業(yè)配套設(shè)施造就了一大批頂級寫字樓。2004年，受到廣州市政府的

政策導(dǎo)向作用，福田中心區(qū)開始逐步進(jìn)展起來，并有可能是未來兩年寫字樓供

應(yīng)的重點區(qū)域。

二）、寫字樓的進(jìn)展階段劃分

1、從寫字樓構(gòu)造形式看，寫字樓的進(jìn)展要緊分為下列四個階段：

（1）第一代寫字樓：普通型商務(wù)寫字樓（50年代至80年代初）

結(jié)構(gòu)：使用繁重的磚石結(jié)構(gòu)墻體

層數(shù)：層高大都不超過6層

用途：多為自用型行政辦公樓

體制：事業(yè)型行政化管理

配套：普通型寫字樓往往是自成體系，圍墻圍地，獨門獨院并配有小禮

堂、食堂、車庫、鍋爐、醫(yī)務(wù)室、托兒所等機(jī)構(gòu)，形成萬事不求人的閉關(guān)自

守局面。在功能上只能提供簡單的辦公場所，陳舊的通訊手段，大食堂式的

午餐服務(wù)，傳達(dá)室式的報刊信件收發(fā)，值班室式的保安措施等項內(nèi)容。

（2）第二代寫字樓：綜合型仿國際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓（80年代至90年代）

結(jié)構(gòu)：仍以磚石材料為主，但開始注重寫字樓的時代性、審美性與有用

性

層數(shù)：從6-8層向高空間格局進(jìn)展

用途：分層、分區(qū)出租、出售給業(yè)主或者租戶實現(xiàn)了商務(wù)寫字樓物業(yè)的

商業(yè)化。

體制：逐步開始出現(xiàn)由進(jìn)展商統(tǒng)一開發(fā)商務(wù)寫字樓，土地劃撥

配套：配備了消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中控系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、

通訊系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)施；配備了商務(wù)中心。

（3）第三代寫字樓：智能型商務(wù)寫字樓（90年代后）

結(jié)構(gòu)：使用框架剪力墻

層數(shù)：層高大都超過20層

用途：多為營利型

體制：土地出讓、產(chǎn)權(quán)形式

配套：5A寫字樓標(biāo)準(zhǔn)；通訊自動化（CA）、辦公自動化（0A）、建筑設(shè)備

自動化（BA）、防火自動化（FA）、安全保衛(wèi)自動化（SA）開始出現(xiàn)人性化服

務(wù)，商務(wù)中心、票務(wù)、問詢、郵政、銀行、美容美發(fā)、康樂、洗衣、工作餐、

標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、特約服務(wù)、停車場、保潔、保安服務(wù)等內(nèi)容。

（4）第四代寫字樓：國際型頂級商務(wù)寫字樓（現(xiàn)在）

結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)

層數(shù)：比高形式，以建設(shè)區(qū)域標(biāo)志性建筑高度為標(biāo)準(zhǔn)

用途：打造國際影響力、擴(kuò)大知名度、贏取利益

體制：土地出讓、產(chǎn)權(quán)形式、國家鼓勵

配套：基本與第三類相同，但是在建筑標(biāo)準(zhǔn)上有更深一層突破

2、商品寫字樓的進(jìn)展能夠分為下面三個階段：

（1）第一階段（1992—1996年）超速增長

商品寫字樓市場始干90年代初，伴隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速增長，外來投

資的增加，企業(yè)辦公需求激增，而當(dāng)時可供租售的寫字樓物業(yè)特殊短缺，租

金直線上漲。上海、北京在95年前后，租金水平達(dá)到歷史最高點約500元/

平方米.月。高額的利潤促使開發(fā)商將大量的資金投入寫字樓開發(fā)，直接導(dǎo)

致了未來寫字樓市場的超常進(jìn)展與供過于求。據(jù)統(tǒng)計，1996年，北京、上海

與廣州三地寫字樓投資額達(dá)到276億元，占同期房地產(chǎn)投資額的24%o

（2）第二階段（1997—1999年）蕭條萎縮

隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，國際經(jīng)濟(jì)趨于低迷，寫字樓市場需求開始萎縮。

北京、上海、廣州的FDI與外資企業(yè)數(shù)目變化清晰的顯示了這一趨勢。而同

期的寫字樓供應(yīng)卻仍處于高峰，1996-1998年上海寫字樓.累計竣工面積超過

400萬平方米，北京超過250萬平方米。此消彼長，辦公樓空置量迅速增加，

1998年上海寫字樓空置量達(dá)到189萬平方米，而同期租金水平也大幅下跌，

三年下跌近7成。盡管政府在1993、1995年出臺相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，但

是寫字樓市場仍不可避免的進(jìn)入J'進(jìn)展調(diào)整期。

（3）笫三階段（2000—）穩(wěn)步回升

國際經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)展趨好?，中國國際經(jīng)濟(jì)地位提升，外資投資增長，外企

數(shù)量迅速回升，帶來了大量的辦公需求。另一方面，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回暖，內(nèi)資企

業(yè)實力增強(qiáng)、規(guī)模擴(kuò)大，對辦公樓的需求也大幅增加，2000年起，各城市寫

字樓供求關(guān)系明顯好轉(zhuǎn)，租金水平也開始回升。但9.11事件之后受到全球

經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，外資進(jìn)入速度放緩，2002年，各城市寫字樓租金水平呈

現(xiàn)波動趨勢，市場未能完全擺脫前期的不良影響，但穩(wěn)步回升的趨勢將隨著

中國經(jīng)濟(jì)的快速崛起成為必定。

二、寫字樓的進(jìn)展趨勢

一）、寫字樓的進(jìn)展趨勢

（一）、寫字樓產(chǎn)品形態(tài)

1.1建筑設(shè)計

（1）外形設(shè)計亮點

在目前推出的寫字樓項目中,外觀設(shè)計特色要緊表達(dá)在二個方而C其一

是外立面的燈光設(shè)計，如北京中關(guān)村金融中心除頂部燈光外，沿其特殊的弧

線立面線條布有泛光設(shè)計，自上而下逐步退暈，強(qiáng)調(diào)間接照明的柔與色調(diào)。

又如深圳世界金融中心的樓體照明系統(tǒng)與頂部智能化變光系統(tǒng)。

其二是不再片面追求建筑物高度，開始關(guān)注差異化的外觀段計。如上海

企業(yè)天地的外觀設(shè)計從20世紀(jì)30年代風(fēng)靡上海的ArtDeco裝飾風(fēng)格中汲

取靈感，營造了一種歷史與現(xiàn)代交融的文化氛圍。ArtDeco裝飾風(fēng)格在外灘

建筑群中被大量使用。又如北京總部基地與東莞的星河傳說IE0國際街區(qū)的

寫字樓外觀設(shè)計，將寫字樓單體建筑面積縮小，一個單體表現(xiàn)一個或者一類

企業(yè)的個體形象。

其三是外觀造型設(shè)計，如北京中關(guān)村金融中心的雙曲面立面；融科資訊

特殊的V形建筑設(shè)計，使辦公空間享有更多與綠色環(huán)境的接觸面。該項目同

時利用建筑底層架空與設(shè)置柱廊，營造空間流通感。A、B、C座整體連通，

以采光井引入陽光。A座首層、二層與頂層后退，底層形成一排柱廊，頂層

則形成屋頂花園。C座南北兩塔底層雙層挑空，讓出許多綠地空間，享受更

多自然氣息：再如北京口環(huán)世貿(mào)中心U形敞開式建筑體形設(shè)計，使可視景觀

的建筑面積大大增加。I形敞開式設(shè)計多用于與廣場相連的建筑，它能夠擴(kuò)

大建筑的視覺空間，造成更為強(qiáng)烈的視覺效果，使廣場更開闊、更伸展，使

得樓內(nèi)空間更舒展、自然，具有流淌性、開放性等特點：又如中美節(jié)能示范

樓的外觀設(shè)計使用十字形建筑外形，十字形建筑方案比同冏枳的矩形建筑節(jié)

能10機(jī)此外，還有廣州的中泰國際與深圳的中洲中心都有將板樓設(shè)計風(fēng)格

引入寫字樓。下表給出了外觀設(shè)計有特色的寫字樓項目名稱。在這些典型項

目中，有多個項目的建筑設(shè)計公司為美國SOM設(shè)計事務(wù)所。

值得關(guān)注其外觀設(shè)計的寫字樓項目如:

中關(guān)村金融中心:企業(yè)天地:安聯(lián)大廈:

北京錦秋國際使用雙核心筒結(jié)構(gòu)，薄板樓體，進(jìn)皿山七丘,

深圳藍(lán)牙水晶

深7?9米。LG大廈特別的環(huán)形無柱平面設(shè)計，配合12?

15米進(jìn)深，起到充分引入光線，開闊視野的效果。上海企業(yè)天地在樓宇的中

部核心筒處加上了重負(fù)荷載，大大增加了標(biāo)準(zhǔn)層的載重能力，有利于某些特

殊行業(yè)的辦公需求，如律師的辦公室中書籍多，重量大，一些公司的保險柜

重量也較大，均對承重有特殊要求。世界金融寸心的十字式核心簡設(shè)計，將

公共設(shè)施全部集中于核心筒內(nèi)，辦公面積有用率提高，中高層單位還能在核

心筒內(nèi)得到更多空間。此外，該項目由于使用了勁性鋼筋結(jié)構(gòu)設(shè)計與施工新

工藝，確保辦公區(qū)在12米跨度下所有的空間均能在無柱狀態(tài)中，自由間隔。

（3）公共區(qū)域設(shè)計

北京、上海與廣州、深圳四地新推出的寫字樓產(chǎn)品中，公共區(qū)域的設(shè)計

與裝飾裝修成為提升寫字樓整體品質(zhì)的重要方面。這些公共區(qū)域要緊包含：

大堂、候客區(qū)、中庭、乏廊、休閑區(qū)、衛(wèi)生間與電梯間。比如北京錦秋國際

的大堂高度為9.6米，設(shè)計有玻璃空中走廊，使空間更加生動流暢：融科資

訊A座設(shè)有高達(dá)8米的雙層中庭，形成人與陽光、自然的交融空間。融科資

訊C座頂層配有空中花園、入口處靈秀的水景更是點睛之筆；深圳國際商會

中心大堂高18米高，共3000平方米。在公共區(qū)域的生態(tài)環(huán)境營造方面，廣

州寫字樓相時比較多的使用水系景觀，如中信廣場與中泰國際。廣州保利國

際廣場除了其外部特有的自自然資源優(yōu)勢外，還計劃建造內(nèi)部綠化廣場，配

以水系、喬木與灌木，將辦公環(huán)境遠(yuǎn)離喧鬧的市中心，另辟一片新地。從大

部分公共區(qū)域設(shè)計比較好的寫字樓項目來看，大堂設(shè)計、空中花園設(shè)計、中

庭設(shè)計與候客區(qū)配套等會成為賣點，而其他一些細(xì)部設(shè)計，如水幕、電梯間

裝飾等不可能是賣點，只用于提升物業(yè)整體品質(zhì)。

(4)辦公舒適度

寫字樓辦公單元的舒適度要緊表達(dá)在三個方面，其一是單元空間尺度，

其二是自然采光與通風(fēng)，其三是配套設(shè)施與內(nèi)部裝修。

從單元空間尺度看，要緊表現(xiàn)在加大標(biāo)準(zhǔn)層面積、柱距、層高與進(jìn)深。

如上海企業(yè)天地標(biāo)準(zhǔn)層面積超過2000平方米，上海花旗大廈標(biāo)準(zhǔn)層面積達(dá)

到2600平方米。這樣有利于大型公司在一層上設(shè)立，而不需要租用多層。

柱距有達(dá)到9?12米，如上海嘉華中心，以此實現(xiàn)無強(qiáng)制的空間分割，使得

入駐企業(yè)能夠根據(jù)自身特點分隔辦公空間。不管是存量寫字樓還是新建的頂

級寫字樓均把凈高作為衡量寫字樓品質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)，新建甲A級寫字樓層高

在2.7?2.8米，如上海金貿(mào)大廈凈高2.8米。深圳地王大原由于其是在上

世紀(jì)80年代建成的，因此電梯、網(wǎng)絡(luò)配置等硬件設(shè)施相對并不理想，但是

其開問、進(jìn)深、過道、層高、電梯開問與轎廂高度的設(shè)計在深圳寫字樓市場

仍是獨樹一幟。特別值得一提的是其過道達(dá)到1.8米，適宜的內(nèi)部空間尺寸

設(shè)計使地王大原即使面臨硬件配套的不足仍受到外企與入駐外籍人士的歡

迎與認(rèn)同。

從自然采光與通風(fēng)看，中美節(jié)能示范樓找到光照好而能量散失小的最佳

點，室內(nèi)開問大，自然光線與自然通風(fēng)效果好。通常辦公室臨窗區(qū)域存在炫

目的現(xiàn)象，而室內(nèi)離窗遠(yuǎn)的地方則光線不足。中美節(jié)能示范樓在窗戶上設(shè)計

了一個反光板，把光巧妙地反射到室內(nèi)各個角落，近處不刺眼，最遠(yuǎn)處的光

也適合讀書看報，上班就不用開燈了。上海企業(yè)天地利用透明玻璃采光。照

明亮度達(dá)到750勒克司，通常的寫字樓在450左右。

從配套設(shè)施與內(nèi)部裝修看，頂級寫字樓為入駐企業(yè)提供預(yù)留水井道與煙

道，便于其建造內(nèi)部衛(wèi)生間、沐浴間與茶室等，如企業(yè)天地。上海來福士廣

場選用暖色調(diào)與木廳材料裝修辦公空間，給使用者?種溫暖的辦公環(huán)境。盡

管這樣使成本提高，但是突出了寫字樓品質(zhì)，租戶反映良好。廣州珠江新城

CBD區(qū)域內(nèi)的勤建商務(wù)大廈推出了復(fù)式的辦公空間與內(nèi)部空中花園。

1.2建筑材料

寫字樓外墻材料要緊使用玻璃幕墻、鋁合金、石材與遮陽半。頂級與部

分甲級寫字樓玻璃幕墻使用門窗式中空Low-e單層鍍膜或者雙層鍍膜鋼化玻

璃。該種玻璃幕墻具有低污染，低輻射，折射率高，隔音隔熱等效果。北京

融科資訊C庫使用的雙層玻璃幕墻.前后層玻璃間隔60cm,配有自由開啟百

葉大廈引入全自動感應(yīng)的大型綠色落地玻璃窗，使用來自美國intcrpanc

公司的6+12A+6隔絕低輻射的Azurlite玻璃,隔絕紫外線與室外噪音,避

免灼熱。北京中環(huán)世貿(mào)中心使用Low-e高通透中空單鍍玻璃與斷熱冷橋幕墻,

結(jié)合局部開放式的幕墻構(gòu)造系統(tǒng)實現(xiàn)玻璃幕墻透明度高，傳熱系數(shù)低的效

果。在中環(huán)世貿(mào)中心標(biāo)準(zhǔn)層中，可開啟窗占有效幕墻面積的1/4（通常為1

/8-1/12）,可開啟窗使用目前世界上最先進(jìn)的下旋式開啟方式，即在靠近

地面位置向內(nèi)開啟，使得新鮮空氣自下而上更容易到達(dá)人的頭部，使人的呼

吸更舒適、順暢。由于春秋兩季室內(nèi)外溫差不大，可不使用中央空調(diào)系統(tǒng)調(diào)

節(jié)室內(nèi)溫度及空氣質(zhì)量，直接使用自然通風(fēng)。

寫字樓外墻遮陽板要緊材料為鋁與陶瓷玻璃，多為水平設(shè)置。廣州的進(jìn)

展中心大度使用的德國進(jìn)口旋轉(zhuǎn)遮陽板垂直設(shè)置。北京錦秋國際南立面與東

立面裝有大截面梭形鋁白葉，西立面使用外挑的彩釉玻璃遮陽板，解決西曬

問題，這是國內(nèi)首先使用的。中關(guān)村金融中心使用單元式玻璃幕墻，通透的

低輻射玻璃大大降低了紫外線輻射與光污染，連廊幕墻裝置了感應(yīng)式遮陽百

葉，避免強(qiáng)光照射。

此外，清華大學(xué)的超低能耗示范樓在活動地板中布置了相變蓄能材料。

在冬季白天，該種材料蓄存由玻璃幕墻與窗戶進(jìn)入室內(nèi)的太陽幅射熱，晚上

向室內(nèi)放出蓄存的熱量，詳見節(jié)能環(huán)保章節(jié)。

1.3電梯

寫字樓電梯品質(zhì)要緊表達(dá)在數(shù)量、速度、載重與轎廂三個方面，在數(shù)量

上，頂級寫字樓能夠?qū)崿F(xiàn)2層一部電梯的數(shù)量配置，如深圳華潤大廈。從地

區(qū)比較上看，上海寫字樓電梯配置相對較多，廣州與深圳相對較少，就連廣

州中信廣場也會出現(xiàn)上班高峰，排起長隊等候電梯的現(xiàn)象。在速度上，高速

客用電梯可達(dá)到6m/s。從分區(qū)上看，低區(qū)約每秒5米，中區(qū)約7米，高區(qū)

約7?8米。配置較高的寫字樓電梯平均等候時間30?45秒，高峰時間約45

秒。在載重上，頂級寫字樓的客用電梯容量均在20人以上。在轎廂尺寸上,

新建寫字樓與存量寫字樓相比有明顯改進(jìn)，加大了電梯轎箱的高、寬、深，

特別是在寬度與深度方面有明顯提升，寬X深X高達(dá)到2.7米X2.2米X3

米。深圳地王大廈轎廂高度與廣州金利來大廈轎廂進(jìn)深超過同類寫字樓項

Ro從實地調(diào)研獲得信息看，寫字樓電梯品牌要緊有三菱（進(jìn)口，合資）、

德國0TIS、合資OTIS、日立、東芝、蒂森、迅達(dá)（深圳華潤大廈）、G&C（中

信泰福廣場）與Schindler（如企業(yè)天地）。

在電梯智能化方面，寫字樓大多使用電梯分區(qū)，個別項目引入外呼式智

能操縱系統(tǒng)，根據(jù)樓層優(yōu)化原則，即時提供搭乘的電梯，如北京騰達(dá)大廈、

深圳華潤大廈等。中環(huán)世貿(mào)中心的電梯系統(tǒng)在大堂的入口處就設(shè)置聲音感應(yīng)

系統(tǒng)。來客說出要去的樓層，系統(tǒng)自動就指示您該搭乘的電梯號，減少了等

待的時間。招商銀行大廈配套有門禁系統(tǒng)，周末務(wù)必使用入駐企業(yè)門卡才能

開動電梯。

1.4空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)

現(xiàn)階段寫字樓使用的空調(diào)系統(tǒng)仍以中央空調(diào)系統(tǒng)、離心式冷水機(jī)組與風(fēng)

機(jī)盤管方式為主。設(shè)計室內(nèi)溫度多為夏季24?26度，冬季24?26度：相對

濕度通常在30%?55%。部分寫字樓中央空調(diào)系統(tǒng)不能根據(jù)使用者數(shù)量的變化

進(jìn)行調(diào)整，能耗比較大，不能根據(jù)個人的需要調(diào)節(jié)溫度與濕度，舒適度不佳。

從實地調(diào)研情況看，寫字樓空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的改善要緊表達(dá)在三個方面，其一

是兩套空調(diào)系統(tǒng)分時操縱；

其二是空調(diào)開啟與溫度分區(qū)操縱；其三是地下送風(fēng)。所謂兩套空調(diào)系統(tǒng)

是一套運(yùn)用冷凍水的空調(diào)系統(tǒng)，加一套運(yùn)用冷卻水的系統(tǒng)。下班后等空調(diào)需

求較少的時段，能夠使用冷卻水制冷系統(tǒng)。而

空調(diào)開啟與溫度分區(qū)操縱，則要緊通過引入VAV

系統(tǒng)（變風(fēng)量風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)），詳見節(jié)能環(huán)保章

節(jié)。比如北京LG大廈使用四管制HVAC空調(diào)系

統(tǒng),每層8套獨立操縱的VAV可變空氣量系統(tǒng)、

分區(qū)操縱、自動調(diào)節(jié)溫度與新風(fēng)量。專用的AHU

將強(qiáng)制變溫與嚴(yán)格過濾的空氣輸送至每層，獨

有的濕度操縱，將濕度俁持最佳狀態(tài)，消音震動裝置，屏蔽管道傳來的噪音。

再如中關(guān)村金融中心的四管制VAV空調(diào)，配套世界領(lǐng)先的集中冰蓄冷低溫送

風(fēng)技術(shù)，并在新風(fēng)系統(tǒng)中設(shè)計有雙層過濾與消毒系統(tǒng)，為使用者帶來綠色、

健康辦公空間。深圳華潤大廈的VAV系統(tǒng)，能夠根據(jù)不一致房間，不一致人

的需要局部調(diào)節(jié)溫度，使用的Honeywell操縱器，比風(fēng)機(jī)盤管清潔。風(fēng)機(jī)盤

管在濕環(huán)境下工作，對環(huán)境污染較大。該項目的水泵與冷卻塔部分使用變頻

技術(shù)能夠有效節(jié)能。又如融科資訊使用集中式全空氣風(fēng)機(jī)盤管，內(nèi)外分區(qū)操

縱。其C座使用模塊式再分區(qū)，分為內(nèi)區(qū)、外區(qū)南向、外區(qū)北向三個區(qū)域可

滿足不一致負(fù)荷特點分別供應(yīng)冷熱的要求。用戶計算機(jī)房專用空調(diào)：獨立24

小時空調(diào)冷卻水供應(yīng)。

在下送風(fēng)系統(tǒng)中，口美示范工程樓是一個很好的例子。其使用了下送風(fēng)

的中央空調(diào)，冷空氣由不到上。目前安裝的空調(diào)多是上送風(fēng)，用的是空氣對

流降溫的道理。人們?yōu)榱艘?1攝氏度的溫度，往往把開關(guān)調(diào)到18攝氏度。

盡管下送風(fēng)系統(tǒng)購置成本高與上送風(fēng)，但其運(yùn)行費(fèi)用低與節(jié)能效果好。此外,

世界金融中心使用高效能UACS（地下送風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)），又稱靈活空間送風(fēng)系

統(tǒng)。內(nèi)藏式室內(nèi)空氣處理機(jī)，把處理后地空氣送入活動板下的送風(fēng)區(qū)，再由

裝在活動板下的送風(fēng)終端機(jī)，從地板上的送風(fēng)到人的呼吸區(qū)內(nèi)，由裝在地板

上的回風(fēng)口進(jìn)入地板下的回風(fēng)區(qū)，回到空氣處理機(jī)，處理后再送到室內(nèi)。如

此氣流循環(huán)，打破了傳統(tǒng)空調(diào)氣流組織形式，使室內(nèi)溫度均勻。房間平面分

割能夠靈活布置，不受空間局限。出風(fēng)速度、溫度均可由個人設(shè)定調(diào)節(jié)，空

氣處理機(jī)設(shè)有新風(fēng)入口與滅菌、過濾裝置，使室內(nèi)空氣更潔凈、舒適、健康。

該系統(tǒng)比傳統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)節(jié)電三分之一。廣州保利國際廣場也利用了地下送風(fēng)

系統(tǒng)。

從市場上看，空調(diào)主機(jī)主流品牌為約克，開利與特靈。寫字樓標(biāo)準(zhǔn)工作

時間是周一到周五8：00?18：00,19：00周六8：00?12：00/13：00.,

超時空調(diào)費(fèi)要緊以使用面積或者者單元數(shù)量、風(fēng)口數(shù)量來計算。中信泰福利

用單元數(shù)來測算，超時空調(diào)費(fèi)為230元，小時，單元來福士廣場利用面積測

算，超時空調(diào)費(fèi)為0.4元，小時/平方米；嘉華中心要緊看客戶的空調(diào)風(fēng)口

量0.5元，小時/風(fēng)口。而深圳諾德中心加班時間的空調(diào)計費(fèi)按照熱流量計

算。

1.5智能化配置

(1)樓宇操縱

在樓宇操縱系統(tǒng)(EAS)方面，主流品牌包含德國西門子、美國江森與

Honeywello樓宇操縱系統(tǒng)是利用先進(jìn)的計算機(jī)操縱技術(shù)與計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通訊

技術(shù)，對大廈內(nèi)各類機(jī)電設(shè)備實現(xiàn)有機(jī)的管理與監(jiān)控，達(dá)到降低設(shè)備的運(yùn)行

能耗，節(jié)約運(yùn)行成本，廷長設(shè)備使用時間，提高工作效率，降低人員開支等

效果。比如在空調(diào)系統(tǒng)中，能夠通過BA系統(tǒng)綜合各空調(diào)負(fù)荷參數(shù)，操縱適

中的室內(nèi)環(huán)境，合理開啟各空調(diào)末端設(shè)備，同時主機(jī)綜合各點制冷需求，操

縱主機(jī)開啟臺數(shù)，根據(jù)主機(jī)需要合理開停配套水泵臺數(shù)，從而實現(xiàn)全系統(tǒng)的

節(jié)能要求，另一方面，BA系統(tǒng)能夠有效監(jiān)視各設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，自動輪番開

停每臺設(shè)備，使得設(shè)備的磨損程度趨于平衡。又如對公共照明系統(tǒng)的管理，

能夠通過BA系統(tǒng)操縱大廈內(nèi)若干處照明的開停時間。實現(xiàn)無人值守便可按

要求開停照明，從而減少用電浪費(fèi)，并提高操縱的準(zhǔn)確性，合理性。

(2)通訊

在通訊方面，頂級與部分甲級寫字樓達(dá)到光纖主干，12?24芯光纖通訊

電纜，超5類，6類線，百兆到用戶端口。以被譽(yù)為中關(guān)村”信息化樣板園

區(qū)”的融科資訊為例，其直接與中國電信骨干節(jié)點相聯(lián)，帶寬622M,并可擴(kuò)

容至2.5G,隨時滿足客戶帶寬需求，并引入無線上網(wǎng)設(shè)施，能夠在樓下咖啡

廳，大堂茶座，甚至樓頂花園，滿足移動辦公的現(xiàn)實需求，無線傳輸速率HMo

同時有中國電信、網(wǎng)通、聯(lián)通等多家電信運(yùn)營商提供各類服務(wù)。中國網(wǎng)通CNC

CONNECT計劃通過光纜構(gòu)成“網(wǎng)中之網(wǎng)”的用戶。項目配備遠(yuǎn)程視頻會議、

同聲傳譯、衛(wèi)星有線電視、32方電話會議、數(shù)字電影播放、無線寬帶上網(wǎng)、

有線寬帶上網(wǎng)等功能，可提供超大高清晰背投、高清晰前投、多媒體投影機(jī)、

專業(yè)高性能電子白板先進(jìn)影碟錄像播放系統(tǒng)、高保真專業(yè)會議音響等先進(jìn)的

設(shè)備支持。C座數(shù)據(jù)通訊的外部光纜由中國出信城域骨干網(wǎng)光節(jié)點引入，傳

輸帶寬達(dá)2.5Go

此外，LG大廈附加通信系統(tǒng)：數(shù)字電話交換系統(tǒng)，完全自動程序化設(shè)計,

客戶能夠不必安裝公司內(nèi)部的電話轉(zhuǎn)換系統(tǒng)。從實地調(diào)研收集的資料看，通

常的電信運(yùn)營商包含電信網(wǎng)通兩家，部分頂級寫字樓提供聯(lián)通入網(wǎng)服務(wù)，如

上海嘉華中心，極少數(shù)提供長城寬帶業(yè)務(wù)。上海企業(yè)天地同時提供這四家電

信運(yùn)營商。

（3）布線

甲A級寫字樓大多使用綜合布線系統(tǒng)。以融資資訊的布線系統(tǒng)為例，其

語音使用三類人對數(shù)也纜，數(shù)據(jù)使用6芯多模光纖，C座數(shù)據(jù)使用18芯多模

光纖。A座將樓宇自控管理系統(tǒng)（BAS）、火災(zāi)報警及聯(lián)動操縱系統(tǒng)（FAS）、

停車場管理系統(tǒng)（CPS）、安全防范系統(tǒng)（SAS）各子系統(tǒng)通過樓宇綜合布線

系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)相互聯(lián)動操縱。具有良好的可擴(kuò)展性，開放的通訊接口

與通用的通訊協(xié)議，為將來擴(kuò)展為IBMS提供可能性。OA、CA均為獨立的系

統(tǒng),又如LG大廈新一代多功能纜線系統(tǒng)，聲音系統(tǒng)使用cat-5的25對骨干

纜線，數(shù)據(jù)系統(tǒng)使用前兆比特的光纜骨干，水平分系統(tǒng)使用cat-6纜線，同

時無需增加任何設(shè)備，可隨環(huán)境改變而升級。

配合綜合布線系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)地板也在多個新推出的寫字樓項目中被引用，

改變了地下線槽的傳統(tǒng)方式。如融科資訊寫字樓層全面鋪設(shè)鋼質(zhì)防靜電架空

網(wǎng)絡(luò)線槽地板，高度8cm。LG大廈的網(wǎng)絡(luò)鋼質(zhì)架空地板厚度10cm。網(wǎng)絡(luò)地板

的應(yīng)用解決了一部分布線煩惱，辦公空間自由分隔受限的問題。從實地調(diào)研

收集的數(shù)據(jù)看，網(wǎng)絡(luò)地板通常在10cm以上，以配合大型外資企業(yè)布線多的

要求。上海企業(yè)天地網(wǎng)絡(luò)地板達(dá)到20cm,嘉華中心使用通過IS09001認(rèn)證的

華通架空地板10cm,來福士廣場13cm,匯亞大廈15cm。

（4）照明與安保消防

在寫字樓照明智能化操縱方面，中美節(jié)能示范樓的室內(nèi)燈是自動操縱的

二級開關(guān)，能根據(jù)室外亮度操縱室內(nèi)燈光。當(dāng)室內(nèi)光線充分時，開燈，燈也

不可能亮。LG大廈使用全隱蔽，高輸出，低炫光的熒光燈提供照明，使電腦

屏幕消除反光現(xiàn)象，消除視覺疲勞。照明監(jiān)控系統(tǒng)由中央系統(tǒng)統(tǒng)一管理，客

戶通過電話，internet,開關(guān)實現(xiàn)溫度與照明的加班預(yù)設(shè)置。從實地調(diào)研收

集數(shù)據(jù)看，F(xiàn)AS主流品牌辛普利斯、愛德華、Honeywell與西門子。大多數(shù)

中A寫字樓的消防報警系統(tǒng)都實現(xiàn)消防泵栓、人工泵與警鈴聯(lián)動。保安系統(tǒng)

要緊是閉路電視，停車場使用智能卡管理與車位引導(dǎo)，LG大廈智能停車設(shè)施

使用自動繳費(fèi)裝置與停車引導(dǎo)設(shè)施，自動顯示車位信息。固定車輛使用RFID

卡出入。

1.6商業(yè)與商務(wù)配套

商業(yè)與商務(wù)配套方面分成三種情況。其一是單獨寫字樓，則在寫字樓低

區(qū)，通常在1層設(shè)有咖啡吧與休息區(qū)，銀行，健身中心，在地下1層設(shè)有餐

飲娛樂配套中心。以融科資訊為例，其商業(yè)與商務(wù)配套包含：A座一一俏江

南餐廳、中國銀行、多功能會議廳、郵局、瑞爾齒科，派力蒙咖啡，意大利

西餐廳等：C座一一4000平米健身中心，陽光泳池，美容美體，茶餐廳，專

賣店，銀行，商務(wù)中心，會議室，高檔餐飲。其二是寫字樓與商鋪結(jié)合。該

種模式又可細(xì)分為兩種，陪況。若商鋪面積不大，則以銷售高檔奢侈品為主,

如企業(yè)天地低區(qū)兩層的專賣店：若商鋪面積較大，則可能形成業(yè)態(tài)豐富的購

物中心，比如恒隆廣場，在1層與2層設(shè)立了國際名牌專賣店，在3層配置

了美容服飾店，4層安排了時尚家居中心，5層為商務(wù)中心。其三是附樓或

者者裙房支持，如金貿(mào)大廈的裙房總建筑面積32270平方米，地下1層為小

吃廣場，地面層設(shè)有會議廳，宴會廳與影劇場等；地上3?6層為大型購物、

娛樂中心。裙房的設(shè)計為金貿(mào)大廈提供了良好的商務(wù)配套。廣州與深圳寫字

樓多具備1—2層或者多層底商與百貨商場，如中信廣場、中泰國際、地王

大廈、華潤大廈等，這可能是嶺南建筑底商的傳承。相比于北京與上海，深

圳與廣州寫字樓個別區(qū)域?qū)懽謽峭獠?、周邊的商?wù)配套不理想，特別是兩地

的CBD區(qū)。

1.7交通組織

交通組織表現(xiàn)出三大特征，其一是充分利用外部配套的交通基礎(chǔ)設(shè)施建

設(shè)，如地鐵、立體車庫與廣場停車場等，如北京中關(guān)村金融中心利用中關(guān)村

廣場地下一層國內(nèi)首次使用的貫穿所有建筑的交通環(huán)廊組織內(nèi)外部交通。中

關(guān)村廣場所有建筑物2層通過連廊與平臺相互連通，成為全天候的2層步行

系統(tǒng)，先進(jìn)的立體交通系統(tǒng)整體實現(xiàn)「社區(qū)的人車分流。再如深圳CBD,即

規(guī)劃建設(shè)的中心區(qū)內(nèi)，以國際商會大厘、中

央商務(wù)大廈為典型的7棟寫字樓聚集區(qū)內(nèi)

配套有統(tǒng)一的區(qū)內(nèi)停車廣場與地下停車庫。

其二是充分利用地下資源。在地下設(shè)有由電

腦停車管理系統(tǒng)操縱停車庫，分層（通常為

地下一層與地下二層）分區(qū)（能夠分成面包

車停放區(qū)與轎車停放區(qū)）。有些寫字樓直接

將地下通道與地鐵相連。由于深圳寫字樓批

地面積都相對較小，很難看到寫字樓項目具備開闊的廣場，項目與項目之間

比較局促。因此，較多運(yùn)用地下停車與地下交通組織。其三是人車分流設(shè)計,

如中環(huán)世貿(mào)中心規(guī)劃的出發(fā)點是各出入口獨立，商業(yè)辦公分流，人車分流，

同時留有一定的改造余地。機(jī)動車入口設(shè)置在建筑用地東側(cè)及南側(cè)。東側(cè)機(jī)

動車入口要緊為北側(cè)兩棟超高層建筑服務(wù)，南側(cè)機(jī)動車入口為南側(cè)兩棟超高

層建筑服務(wù)。進(jìn)入北側(cè)兩棟高樓的辦公人流可從建筑群北側(cè)廣場直接進(jìn)入，

進(jìn)入南側(cè)兩棟超高層建筑的辦公人流從建筑群南側(cè)城市道路直接進(jìn)入。商業(yè)

人流可通過北側(cè)兩棟超高層間的獨立門廳直接進(jìn)入地下商業(yè)區(qū)。機(jī)動乍停乍

位要緊布置在地下，地上車位要緊供訪客臨時使用。又如總部基地由于建筑

密度與容積率比較小，停車場就設(shè)置在單體建筑的周圍，按照每10000平方

米建筑面積100輛車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。按照庭院圍合的方式組織交通，每個庭

院至少有兩個機(jī)動車入口，形成庭院內(nèi)交通環(huán)路，庭院外通過四乍道的主干

道與公路連接。

（二）、寫字樓節(jié)能與環(huán)保

2.1節(jié)能的重要性

21世紀(jì)國際能源的緊缺已不可否認(rèn)，全世界一次性能源像煤、石油、天

然氣、核燃料的探明儲置都只夠支承幾十年的消費(fèi)，中國的能源形勢則更為

緊張。2005年在國務(wù)院新聞公布會上，建設(shè)部副部長仇保興指出我國能源、

土地、水、材料等資源嚴(yán)重短缺而實際利用效率低，環(huán)境污染嚴(yán)重旦仍在不

斷加劇。而在此其中，中國建筑能耗的占能源總消費(fèi)量的比重仍逐年上升，

已從上世紀(jì)70年代末的10%,上升到近年的27.45%o

目前我國單位建筑面積能耗是發(fā)達(dá)國家的2?3倍以上，實心黏土病每年

毀田12萬畝；物耗水平與發(fā)達(dá)國家相比，鋼材消耗高出10%?25%,每拌與

1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤，衛(wèi)生潔具的耗水量高出30%以上，而

污水回用率僅為發(fā)達(dá)國家的25%。我國每年城鄉(xiāng)新建房屋建筑面積近20億

m2,其中80%以上為高耗能建筑：既有建筑近400億m2,95%以上是高能耗

建筑。

2.2節(jié)能技術(shù)與現(xiàn)狀

面對嚴(yán)峻的事實，中國要走可持續(xù)進(jìn)展道路，進(jìn)展節(jié)能與綠色建筑刻不

容緩。但從實地調(diào)查收集到的資料看，在中國，即使是頂級寫字樓，其在節(jié)

能方面的措施也是相當(dāng)欠缺的。本報告將從供熱（冷）系統(tǒng)、圍合結(jié)構(gòu)、照

明系統(tǒng)與建筑設(shè)計四個方面介紹現(xiàn)中國節(jié)能現(xiàn)狀與一些先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)，這

些技術(shù)有的在國內(nèi)的寫字樓項目中已有使用，有的是國外比較成熟的技術(shù)。

2.2.1供熱（冷）系統(tǒng)

實地調(diào)研的寫字樓大都使用傳統(tǒng)的集中式供熱（冷）系統(tǒng)，這種系統(tǒng)既

不能根據(jù)使用情況來很好的調(diào)節(jié)系統(tǒng)運(yùn)行的功率，也不能充分的利用自然能

源來減少能源的消耗。而根據(jù)近年的統(tǒng)計，供熱（冷）系統(tǒng)的能耗占建筑總

能耗的55樂因此，假如能在這部分使用一些節(jié)能技術(shù)，節(jié)能效果將是十分

顯著的，會給客戶帶來巨大的費(fèi)用節(jié)約。下列是一些供熱（冷）系統(tǒng)的節(jié)能

技術(shù)。

L分區(qū)操縱

寫字樓建筑的體形通常來說都是比較大的，不一致區(qū)域關(guān)于溫度的要求

又是不一致的。比如建筑的南向由于口照的作用需要的新風(fēng)量就比北向大。

因此寫字樓能夠進(jìn)行內(nèi)外分區(qū)、朝向分區(qū)或者按照使用要求進(jìn)行分區(qū)，分區(qū)

后能夠按照不一致區(qū)域進(jìn)行供冷或者供熱，既能夠?qū)崿F(xiàn)合理的管理，又能夠

節(jié)約能源。這種系統(tǒng)與不分區(qū)的系統(tǒng)相比能夠節(jié)約5舟一10%的能源。

假如把分區(qū)系統(tǒng)應(yīng)用到每個辦公室就能實現(xiàn)個人的溫度與新風(fēng)操縱，

每個人都能夠根據(jù)自己的舒適度確定新風(fēng)量，這不僅能提高個人舒適度，提

高工作效率，也能減少建筑的能耗。避免夏季時有些員工在寫字樓內(nèi)感受很

熱而有些人又覺得冷的局面。

目前在頂級寫字樓中使用分區(qū)操縱的還是比較多，大體量的寫字樓一半

以上都使用了分區(qū)操縱，但是在一些乙級寫字樓中使用的比率還是比較低。

2.變風(fēng)量系統(tǒng)（VAV）

關(guān)于寫字樓來說，有些公共場所的人員數(shù)量變化比較大，如會議室：另

外很多辦公場所都有加班的需要，而加班的人員通常相對正常上班的人員數(shù)

量是比較少的。這樣假如在任何時候都使用統(tǒng)一的新風(fēng)量的話，就會造成能

源的浪費(fèi)。就需要根據(jù)室內(nèi)人員的數(shù)量來調(diào)整新風(fēng)量，當(dāng)人員比較少的時候

就適當(dāng)調(diào)低新風(fēng)量。

現(xiàn)在的供熱（冷）系統(tǒng)通常只有冬季與夏季兩種工作狀態(tài)，無法根據(jù)室

外的溫度情況進(jìn)行調(diào)控，這關(guān)于冬季與夏季之間的過渡季節(jié)來說就是一種能

源浪費(fèi)。應(yīng)該根據(jù)室外的情況來調(diào)節(jié)新風(fēng)量與新風(fēng)的送風(fēng)溫度。變風(fēng)量系統(tǒng)

能夠與分區(qū)操縱結(jié)合使用，能達(dá)到很好的效果?，F(xiàn)階段，在中國寫字樓產(chǎn)品

中，變風(fēng)量系統(tǒng)（VAV）使用還不是很普遍，但是在中關(guān)村金融中心、LG大

廈與深圳華潤大廈中已被使用。

3.排風(fēng)能量回收系統(tǒng)

這項技術(shù)在發(fā)達(dá)國家已經(jīng)比較成熟，但是在國內(nèi)現(xiàn)在據(jù)我們所知只有上

海莘莊生態(tài)寫字樓使用了該項技術(shù)。它利用室內(nèi)排風(fēng)對新風(fēng)進(jìn)行預(yù)熱（冬季）

或者預(yù)冷（夏季）處理，相當(dāng)于降低了供熱（冷）系統(tǒng)的負(fù)荷，具有明顯的

節(jié)能特點。

4.地源熱泵技術(shù)

地源熱泵技術(shù)是利用地下淺層的熱能源，通過輸入少量的高位能源，將

低位能源向高位能源轉(zhuǎn)化。它是利用地下溫度比較恒定的特點（通常10。C）,

冬季把它作為熱泵供熱的熱源，即把高于環(huán)境溫度的地?zé)崮苋〕鼋o室內(nèi)供

暖，夏季作為冷源。地?zé)豳Y源是可再生能源，而且在使用的過程中產(chǎn)生的污

染很少，相對與傳統(tǒng)的技術(shù)優(yōu)勢明顯。它的投資相對傳統(tǒng)的空調(diào)系統(tǒng)可節(jié)約

10%,運(yùn)行費(fèi)用可減少4佻。目前這項技術(shù)在北歐與美國的普及率比較高，長

春的地源熱泵采暖、制冷示范項目與上海莘莊生態(tài)寫字樓都使用了該項技

術(shù)。

5.相變蓄能技術(shù)

現(xiàn)代建筑向高層進(jìn)展，要求所用圍護(hù)結(jié)構(gòu)為輕質(zhì)材料。但普通輕質(zhì)材料

熱容較小，導(dǎo)致室內(nèi)溫度波動較大。這不僅造成室內(nèi)熱環(huán)境不舒適，而且還

增加空調(diào)負(fù)荷，導(dǎo)致建筑能耗上升。通過向普通建筑材料中加入相變材料，

能夠制成具有較高熱容的輕質(zhì)建筑材料，稱之為相變蓄能建筑材料。利用相

變蓄能復(fù)合材料構(gòu)筑建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠降低室內(nèi)溫度波動，提高舒適度，

使建筑供暖或者空調(diào)不用或者者少用能量，能夠減小所需空氣處理設(shè)備的容

量，同時可使空調(diào)或者供暖系統(tǒng)利用夜間廉價電運(yùn)行，降低空調(diào)或者供暖系

統(tǒng)的運(yùn)行費(fèi)用。相變材料根據(jù)其相變溫度不一致，要緊有四方面的用途。低

溫相變材料用來蓄冷，如已經(jīng)廣泛使用相變材料進(jìn)行空調(diào)蓄冷，低溫相變材

料還能夠用來跨季節(jié)蓄冷。室溫相變材料能夠用來增加房屋的熱惰性，降低

房屋的溫度波動，從而降低空調(diào)負(fù)荷，達(dá)到建筑節(jié)能。相變材料能夠用在太

陽能應(yīng)用領(lǐng)域，如能夠用作被動太陽能房的蓄熱培或者者蓄熱地板，還能夠

用作主動太陽能房中的蓄熱器，與集熱器、換熱器等一起構(gòu)成太陽能利用系

統(tǒng)。高溫相變材料則要緊用于工業(yè)余熱利用。

相變材料的利用方式分為兩種：用相變材料做成儲能器件；或者者將相

變材料與其他基體材料復(fù)合，制成相變蓄能復(fù)合材料。傳統(tǒng)的應(yīng)用方法是將

相變材料裝在容器中，以儲能器件的形式出現(xiàn)，容器裝載相變材料能夠解決

相變材料在液態(tài)時的流淌問題。通過將相變材料與其他基體材料復(fù)合，制成

相變儲能復(fù)合材料，能夠有效地降低單位熱能的儲存費(fèi)用，且容易通過選擇

基體材料、封裝技術(shù)達(dá)到提高復(fù)合相變材料的耐久性。相變復(fù)合材料還能夠

作為結(jié)構(gòu)材料，這樣就節(jié)約了容器所占用的空間。

清華大學(xué)的超低能耗示范樓就在活動地板中布置了相變蓄能材料，在冬

季白天蓄存由玻璃幕墻與窗戶進(jìn)入室內(nèi)的太陽輻射熱，晚上向室內(nèi)放出蓄存

的熱量，室內(nèi)的溫差不超過60C。

6.下送風(fēng)系統(tǒng)

現(xiàn)在寫字樓的安裝的空調(diào)多是上送風(fēng)，用的是空氣對流降溫的道理，但

是由于距離使用者比較遠(yuǎn)與熱空氣向上流的原因，人們?yōu)榱艘?10C的溫度,

往往把開關(guān)調(diào)到18OCo而使用了下送風(fēng)的空調(diào)系統(tǒng)，冷空氣由下到上，一

開空調(diào)馬上就涼快了，設(shè)置的新風(fēng)溫度能夠適當(dāng)高些。這盡管比上送風(fēng)的成

本要多些，但是運(yùn)行的費(fèi)用要小的多。目前中美節(jié)能工程示范樓與世界金融

中心（上海）都有使用這項技術(shù)。

2.2.2圍合結(jié)構(gòu)

建筑節(jié)能的另外一個很重要的部分就是加強(qiáng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱能力，

建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫性能直接影響建筑的節(jié)能效果。沒有一個保溫的圍合

結(jié)構(gòu)，好的空調(diào)系統(tǒng)的作用也難以發(fā)揮，同時，圍合結(jié)構(gòu)還能夠主動制造能

量來實現(xiàn)主動節(jié)能。

1.玻璃幕墻

建筑玻璃幕墻作為建筑的外圍護(hù)結(jié)構(gòu)，其熱工性能直接影響到建筑物的

能耗，而現(xiàn)在廣泛使用的單玻玻璃幕墻傳熱系數(shù)較大，隔熱性能效果較差，

因而能耗較大。從調(diào)研的結(jié)果來看，中空玻璃幕墻慢慢普及起來，幾乎新建

的寫字樓都使用了Low-E玻璃。LO\LE玻璃具有傳熱系數(shù)低與反射遠(yuǎn)紅外輻

射的特點。能夠?qū)⒍臼覂?nèi)的熱量反射回室內(nèi)，取得比較好的保溫效果。遮

陽型的Low-E玻璃還能夠反射陽光中近紅外輻射，只同意可見光通過，降低

空調(diào)的負(fù)荷。而可呼吸式玻璃幕墻作為比較新的技術(shù)，其保溫、通風(fēng)效果都

要好于Low-E玻璃，但是在國內(nèi)可呼吸式玻璃幕墻的使用還是比較少，在北

京地區(qū)調(diào)研的結(jié)果也就融科資訊中與清華大學(xué)的超低能耗示范樓使用了這

項技術(shù)。

可呼吸式玻璃幕墻與其他傳統(tǒng)玻璃幕墻體系相比，最大特點在于其特殊

的雙層幕墻結(jié)構(gòu)?？珊粑讲Ａ粔τ蓛?nèi)、外2道玻璃幕墻構(gòu)成。內(nèi)、外2

道玻璃幕墻之間留有空氣流通的空間，具有通風(fēng)換氣、環(huán)保、節(jié)能的功能。

在外層玻璃幕墻.上下兩端設(shè)有進(jìn)風(fēng)與排風(fēng)裝置，與空氣通道相連，空氣能夠

從下部進(jìn)風(fēng)口進(jìn)入，又從上部排風(fēng)口離開這一空間。這一空間經(jīng)常處于空氣

流淌狀態(tài)，它比傳統(tǒng)的玻璃幕墻節(jié)能效果高約40機(jī)

夏季，玻璃幕墻內(nèi)、外空氣連通，太陽光的加熱使通道中的空氣溫度升

高，空氣受熱后上升，產(chǎn)生“煙囪”效應(yīng)，帶走通道內(nèi)空氣的熱量，降低內(nèi)

側(cè)玻璃幕墻外表面的溫度，從而減少了空調(diào)設(shè)備的制冷費(fèi)用。冬季，阻止通

道內(nèi)的空氣與室外空氣也通，通道內(nèi)形成相對封閉的空間，太陽光的加熱使

通道中的空氣溫度升高，提高了內(nèi)側(cè)玻璃幕墻外表面的溫度，從而減少了建

筑物的采暖費(fèi)用，達(dá)到節(jié)約能源的效果?？珊粑牟Ａ粔€能很好的阻隔

噪音，保證安靜的辦公環(huán)境。

以上所列舉的都是被動式的節(jié)能幕墻，現(xiàn)在還有主動利用太陽能來節(jié)能

的玻璃幕墻。清華大學(xué)的超低能耗示范樓的南側(cè)立面裝了30m2的光伏玻璃,

能夠利用太陽能直接發(fā)電。這項技術(shù)現(xiàn)在由于費(fèi)用很高，使用還是比較少。

2.墻體

很多項目現(xiàn)在都能認(rèn)識到提高玻璃保溫性能的重要性，因此中空的玻璃

得到了廣泛的利用，但是在提高玻璃保溫性能的同時，忽視了寫字樓的另外

一個導(dǎo)熱體一一墻體，從調(diào)研的結(jié)果來看，還沒有在寫字樓中使用墻體保溫

技術(shù)的案例。

外墻保溫美國比較成熟的技術(shù)要緊有：外墻保溫及飾面系統(tǒng)(EIFS)、

隔熱水泥模板外墻系統(tǒng)與相變蓄能墻體。

外墻保溫及飾面系統(tǒng)(E1FS)是多層負(fù)荷的保溫系統(tǒng)，主體是由聚苯乙

烯泡沫塑料制成的保溫板，通常是1?4英寸厚，該部分通常以粘結(jié)或者固

定的方式固定于建筑外部；外面是持久防水的聚合物砂漿防潮層，并以玻璃

纖維來增強(qiáng)與傳遞外九最外面是外觀持久美麗的說明覆蓋層，通常使用噴涂

技術(shù)。這個系統(tǒng)能對外墻所有的部分進(jìn)行包裹，能最大限度減少冷橋，其保

溫、節(jié)能、防滲效果都是非常好的。隔熱水泥模板外墻系統(tǒng)要緊是利用聚苯

乙烯塑料與水泥類的交凝材料做成模板，用于現(xiàn)場澆鑄混凝土墻或者基礎(chǔ)。

墻體建成后，模板就成為永久墻體的一部分，起到保溫隔熱的作用。同時該

模板系統(tǒng)的混凝土強(qiáng)度要比傳統(tǒng)木模板養(yǎng)護(hù)的混凝土強(qiáng)度高50%。該模板系

統(tǒng)在美國使用較為廣泛.

我們在前面提到相變蓄能技術(shù)，在建筑墻體中設(shè)置相變蓄能材料，就形

成相變蓄能墻體，能實現(xiàn)關(guān)于太陽能的有效利用與很好的保溫隔熱效果。

3.遮陽系統(tǒng)

調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商關(guān)于遮陽系統(tǒng)的功能存在很大的誤區(qū)，很多開

發(fā)商認(rèn)為遮陽系統(tǒng)沒什么功能，降溫要緊靠空調(diào)；外遮陽還影響立面，內(nèi)遮

陽比外遮陽更好。

夏季的熱源要緊就是太陽光，因此擋住太陽光，并阻止熱能在墻體內(nèi)的

熱傳遞能夠?qū)Ω邿徇_(dá)到釜底抽薪的效果。遮陽系統(tǒng)不僅遮擋太陽光的直射，

避免對眼睛的刺激，還有阻擋太陽光的熱量的作用。遮陽裝置分內(nèi)遮陽與外

遮陽兩種，位于溫室外的遮陽裝置稱之外遮陽，溫室內(nèi)的就自然是內(nèi)遮陽了。

內(nèi)遮陽也能夠阻擋太陽的熱輻射，但是，由于內(nèi)遮陽設(shè)施遮擋的太陽輻射是

已經(jīng)進(jìn)入室內(nèi)的太陽輻射，因此，從熱操縱的角度說，內(nèi)遮陽設(shè)施遠(yuǎn)不如外

遮陽設(shè)施有效。外遮陽系統(tǒng)也有水平與垂直兩種設(shè)置方式。

在清華大學(xué)的超低能耗示范樓中，水平與垂直遮陽系統(tǒng)葉片寬度600mm,

每個葉片均設(shè)置單獨的自控系統(tǒng)，分別根據(jù)采光、視野、能力收集、太陽能

集熱的不一致區(qū)域功能要求進(jìn)行操縱調(diào)節(jié)，能實現(xiàn)冬季最大限度利用太陽

能、夏季遮擋太陽輻射，同時滿足室內(nèi)自然光的最佳設(shè)計。

2.2.3照明系統(tǒng)

照明在建筑節(jié)能中也占有重要的地位，首先照明也是需要消耗電能，參

照明系統(tǒng)進(jìn)行節(jié)能設(shè)計能夠節(jié)約能源。其次照明會散發(fā)熱量，影響制冷系統(tǒng)

的負(fù)荷。現(xiàn)在很多寫字樓的開發(fā)商都能主動選擇一些比較節(jié)能的燈具，但是

照明系統(tǒng)還是比較傳統(tǒng)的設(shè)計，不管室外環(huán)境如何變化，照明都是按照最大

功率來運(yùn)轉(zhuǎn)。

照明的節(jié)能能夠分為使用節(jié)能的照明燈具與照明系統(tǒng)的優(yōu)化。好的照明

燈具能大幅的減少能耗°LG大廈中由全隱蔽、高輸出、低炫光的熒光燈提

供照明，使電腦屏幕消除反光現(xiàn)象，消除視覺疲勞，還能有效的節(jié)約能源。

除了照明燈具的選擇外，照明系統(tǒng)的設(shè)計也能降低能耗。比如間接照明

的方式就比直接照明的方式更節(jié)能，它具體就是通過吊在天花板下的燈具把

燈光投射天花板，再通過天花板的反射來照明，由于它的光線均勻度比直接

照明好，能適當(dāng)降低照明燈具的功率，能降低燈具與制冷設(shè)備的能耗。另外

現(xiàn)在比較先進(jìn)的技術(shù)就是根據(jù)室外的亮度調(diào)節(jié)室內(nèi)燈光的照明強(qiáng)度，盡量利

用太陽光自然照明，減少能耗，并通過調(diào)節(jié)燈的照明強(qiáng)度來保證室內(nèi)的照明

強(qiáng)度始終保持恒定，避免照明強(qiáng)度過高導(dǎo)致的視覺疲勞。剛竣工的中美節(jié)能

示范工程樓就有使用這項技術(shù)。

2.2.4建筑設(shè)計

通過前面的介紹，可能會使大家產(chǎn)生一種錯覺，認(rèn)為節(jié)能就是使用很先

進(jìn)高端的技術(shù)，事實上通過建筑體形的簡單改變也能得到節(jié)能的效果。中美

節(jié)能工程示范樓使用了十字形建筑外形，通風(fēng)與采光的效果都比較好，充分

利用了太陽，找到了光照好而能量散失又小的最佳點。十字形方案比同面積

的矩形建筑節(jié)能10%。融科資訊中心的V形建筑體形，也使辦公空間的采光

與通風(fēng)條件變好，并享有更多與綠色環(huán)境的接觸面。

同時通過中庭的設(shè)計也能改善寫字樓的通風(fēng)與采光狀況、能給辦公人員

提供一個親近自然的空間，表達(dá)人性化的氛圍。如深圳的安聯(lián)大廈獨有的

150米“肺”中庭使得辦公區(qū)四面臨窗，實現(xiàn)“放眼皆風(fēng)景、處處有陽光”。

大堂至樓頂完全貫穿，產(chǎn)生豎向氣流快速帶動大廈室內(nèi)空氣流通，自我換氣,

自我呼吸，與自然融為一提，建筑因之成為“活體”。頂部設(shè)計有換氣結(jié)構(gòu)

的窗尸，猶如人體肺葉，利用室內(nèi)外的氣壓差自動史換空氣，確保新鮮空氣

不斷進(jìn)入。

使用上述節(jié)能環(huán)保技術(shù)的寫字樓

節(jié)能領(lǐng)域新的節(jié)能技術(shù)項目案例

供熱（冷）系分區(qū)操縱融科資訊中心,中關(guān)村金融中心

統(tǒng)

變風(fēng)量系統(tǒng)（VAV）中關(guān)村金融中心，LG大廈，深圳華潤大廈

排風(fēng)能量1可收系統(tǒng)上海莘莊生態(tài)寫字樓

地源熱泵技術(shù)地源熱泵采暖、制冷示范項目（長春），上海莘莊生態(tài)寫字樓

相變蓄能技術(shù)清華大學(xué)低能耗示范樓，上海莘莊生態(tài)寫字樓

下送風(fēng)系統(tǒng)中美節(jié)能工程示范樓，世界金融中心（上海）

圍合結(jié)構(gòu)可呼吸式玻璃幕墻融科資訊中心，清華大學(xué)低能耗示范樓

光伏玻璃清華大學(xué)低能耗示范樓

外墻保溫及飾面系統(tǒng)(EIFS)

隔熱水泥模板外墻系統(tǒng)

相變蓄能墻體

外遮陽系統(tǒng)融科資訊中心，錦秋國際，清華大學(xué)低能耗示范樓

照明系統(tǒng)全隱蔽、高輸出、低炫光的熒光燈LG大廈

間接照明

可調(diào)亮度的照明系統(tǒng)中美節(jié)能工程示范樓

建筑設(shè)計建筑體型的設(shè)計中美節(jié)能工程示范樓，融科資訊中心

中庭設(shè)計安聯(lián)大廈，銀座國際，新保利大廈

2.3建筑節(jié)能落后的原因

(1)缺乏有效的激勵政策與強(qiáng)有力的法律法規(guī)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系還未形成

長期以來，國家缺乏有效的激勵政策引導(dǎo)與扶植節(jié)能與綠色建筑。我國現(xiàn)

行的法律法規(guī)對能源、土地、水資源、材料的節(jié)約也沒有可操作的獎懲方法來

強(qiáng)制各方利益主體務(wù)必積極參與；而我國頒發(fā)的《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》，

作為一個部門規(guī)章，力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。盡管已先后頒布實施針對三個氣候區(qū)的節(jié)

能50%的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，初步形成了比較完善的民用建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)體系但針對公共

建筑、工業(yè)建筑的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺；關(guān)于建筑節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材與環(huán)

境保護(hù)的綜合性的標(biāo)準(zhǔn)體系還沒有建立。

而發(fā)達(dá)國家關(guān)于節(jié)能建筑制定了強(qiáng)制的標(biāo)準(zhǔn)，并給予優(yōu)惠。以美國為例，

加州在20世紀(jì)70年代末首次制定公布了本州建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，此后，相繼在

80年代與90年代對標(biāo)準(zhǔn)作了幾次修訂，直至2001年推出最新版本的標(biāo)準(zhǔn)。

加州節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)分為規(guī)定性指標(biāo)與功能性指標(biāo)兩部分，前者務(wù)必強(qiáng)制執(zhí)行，后者

提供達(dá)到規(guī)定性指標(biāo)的各類方式與途徑。標(biāo)準(zhǔn)的先進(jìn)性、有用性與指標(biāo)操縱程

度的靈活性，激發(fā)了設(shè)計師、開發(fā)商等標(biāo)準(zhǔn)使用者的創(chuàng)新精神，同時也為標(biāo)準(zhǔn)

的下一輪修訂奠定了基礎(chǔ)。

美國還鼓勵有條件的州制訂本州的節(jié)能政策，并要求以多樣化的扶持舉

措，推進(jìn)建筑節(jié)能技術(shù)的進(jìn)展與節(jié)能政策的實施。據(jù)此，美國住房與城市進(jìn)展

部提供了便于獨戶住宅翻新或者裝修時節(jié)約能源的高能源效率房屋抵押貸款，

同時關(guān)于節(jié)能建筑還給予稅收上的優(yōu)惠。

（2）缺乏行之有效的新技術(shù)、新材料、新配件與新的設(shè)計及管理模式的

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