物業(yè)員工手冊 (三)

物業(yè)員工手冊

目錄

第一章總經(jīng)理致辭

第二章公司組織架構(gòu)

第三章公司簡介及公司理念

第四章勞動條例

第五章員工福利

第六章公司規(guī)則

第七章工作及行為表現(xiàn)

第八章紀(jì)律處分

第九章衛(wèi)生及安全守則

第十章崗位職責(zé)

第十一章工作守則

第十二章修訂

第一章總經(jīng)理致詞

各位同仁：

本人謹(jǐn)代表“蓉鑫物業(yè)管理有限公司”熱忱歡迎各位加盟本公

司。我們有幸走到一起共同工作，希望我們在共同信任和共同努力

的基礎(chǔ)上渡過各位在蓉鑫物業(yè)公司的歲月。

蓉鑫物業(yè)正以堅定的步伐邁向德陽市甚至整個四川省，為德陽

市或整個四川省的房地產(chǎn)開發(fā)商及業(yè)主提供更多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)顧問及

物業(yè)管理的專業(yè)服務(wù)。它需要所有的員工必須堅持合作，走集體奮

斗的道路，沒有這一基礎(chǔ)，您的聰明才智是很難發(fā)揮并有所成就的。

因此，沒有責(zé)任心、不善于合作、不能集體奮斗的人等于喪失了在

蓉鑫物業(yè)公司進(jìn)步的機(jī)會，這樣您將空耗許多寶貴的光陰，所以您

還不如及時重新決定您的選擇。二十一世紀(jì)是一個群策群力的年代,

我們需要團(tuán)結(jié)在一起，真正的合作是恒久的，是建立在共存共榮之

中的，因為一個企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的根基，必須是打破“小我”，而以“大

我”去拓展。我們應(yīng)發(fā)奮圖強(qiáng)，不能自暴自棄，要不斷提升自己的

氣質(zhì)，迅速提高自己的修養(yǎng)。

剛剛進(jìn)入蓉鑫物業(yè)并不意味著即時高待遇，如果您屬于開放系

統(tǒng)，善于吸取別人經(jīng)驗，善于與人合作，借助別人提供的基礎(chǔ)，您

的進(jìn)步會很快，您的工作成果才有意義。實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)

準(zhǔn)，實踐也是您水平提高的基礎(chǔ)，它將充分檢驗?zāi)牟蛔悖挥斜?/p>

露出來，您才會有進(jìn)步。實踐再實踐，尤其對年輕人更為重要，只

有實踐，善于用理論指導(dǎo)實踐，您才會有飛躍的提高。實踐改造人,

也造就了一代蓉鑫人。進(jìn)入蓉鑫物業(yè)后，以前取得的地位、榮耀均

消失，一切從實際定位，一切從現(xiàn)在開始，己為公司全體同仁所接

受。因為您要知道：在一個孩子出生之前，他的母親必然要經(jīng)歷過

次次陣痛；大的事業(yè)家在成就之前，必經(jīng)歷過無數(shù)的失敗，一一災(zāi)

難和困難，只不過是人類邁進(jìn)新世紀(jì)的必經(jīng)驛站。不經(jīng)磨難，何以

成才，您要嚴(yán)格遵守公司的各項制度與管理，嚴(yán)于律己，寬以待人。

蓉鑫物業(yè)在管理人員的配備上不再采取勞動密集型，而采取技

術(shù)密集型，管理人員也應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才，即一崗

多職、一職多能。為比，我們在人員配備上將堅持“以人為本，任

人唯賢”的原則，確定“重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”的用

人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才關(guān)，真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”（事務(wù)、保安、

日常服務(wù)）。在隊伍建設(shè)上，我們采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合

的方式，運用激勵機(jī)制，充分調(diào)動全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考

核，并實行末員淘汰制，確保管理目標(biāo)得以實現(xiàn)。另外，在為業(yè)主

的服務(wù)上，我們將本著“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的原則為業(yè)主提供

服務(wù)，提高每一個管理人員的服務(wù)意識；在管理過程中，我們將嚴(yán)

格按照IS09001國際質(zhì)量體系、ISO14001環(huán)境管理體系、

OHSMS18001職業(yè)健康與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和部分現(xiàn)代化管理手段等全新

的管理機(jī)制進(jìn)行運作，從而將蓉鑫物業(yè)打造成德陽物業(yè)第一品牌。

如今，隨著《物業(yè)管理條例》和其它相關(guān)法律法規(guī)的頒布和實

施，物業(yè)管理在健全法制和成熟的市場化運作之后，物業(yè)管理的品

牌尤為重要，從品牌的內(nèi)涵來看，它是一種商標(biāo)。這是對其法律意

義上來說，強(qiáng)調(diào)的是品牌的法律內(nèi)涵。從其經(jīng)濟(jì)或市場的意義上說,

人們所注意的這個品牌所代表的商品，這個商品的質(zhì)量性能、滿足

效用的程度，以及品牌本身的代表的商品的市場定位、文化內(nèi)涵、

消費者對品牌的認(rèn)知程度等等，這時的品牌所象征的是商品的市場

含義。

品牌是一種無形資產(chǎn)，優(yōu)秀品牌是市場競爭的利器。知名品牌

的物業(yè)管理企業(yè)，就會占有較大的市場份額。物業(yè)管理企業(yè)在市場

經(jīng)濟(jì)條件下，創(chuàng)造優(yōu)秀的物業(yè)管理品牌，不僅有利于企業(yè)進(jìn)行市場

拓展，有利于企、也樹立良好的企業(yè)形象，有利于吸引更多的開發(fā)商

和業(yè)主，更有利于企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。房地產(chǎn)

開發(fā)商選聘名牌物業(yè)管理公司作為自己樓盤的市場銷售的買點，原

因就在此，所以我們將不斷提高自己、完善自己，實現(xiàn)公司的宏偉

目標(biāo)C

公司的管理宗旨是：公開、公平、公正。

您有時可能會感覺到公司沒有真正的公平與公正。其實真正絕

對的公平是沒有的，每一個人都不能對這方面的期望值太高，但在

努力面前，機(jī)會總是均等的。只要您努力，就一定會有回報。每一

個人都要承受得起做好事反受委屈，沒有定的承受能力，今后如

何做大梁。其實一個人的命運就掌握在自己的手上。生活的評價，

雖然會有些誤差，但公平之稱就在每個人心中。

希望丟掉速成的幻想，學(xué)習(xí)日本人的踏踏實實、德國人的一絲

不茍的敬業(yè)精神……。生活中真正能把某一項技能精通是十分難的,

我們要造就一批業(yè)精于勤、行成于思、有真正動手能力、管理能力

的員工。

公司永遠(yuǎn)不會提拔一個沒有基層經(jīng)驗的人做高層領(lǐng)導(dǎo)工作。作

為公司的高層領(lǐng)導(dǎo)，要堅持以現(xiàn)代化的管理風(fēng)格來管理現(xiàn)代化的企

業(yè)，同時更要以身作則，無論做什么事，都要以說服教育并遵循《員

工手冊》為原則。動輒就發(fā)火、罵人的情緒化管理的工作方式不僅

不會樹立良好的個人威信，而且對公司正常工作的開展和長遠(yuǎn)運作

都是有百害而無一利的。所以，您要十分認(rèn)真的去對待在手中的任

何一件工作，要有系統(tǒng)、有分析的提出您的建議，要深入分析，找

出每個環(huán)節(jié)的問題，找到解決辦法，踏踏實實的、一點一滴的去做,

不要嘩眾取寵。

在公司的進(jìn)步主要取決于您的工作成績。要想有成就，沒有文

化是不行的，您的業(yè)余時間可安排一些休閑，但還是要有計劃地讀

些書，不要搞不正當(dāng)?shù)氖欠腔顒?，真君子永遠(yuǎn)對是非一笑置之。同

時，公司更希望您是一個嚴(yán)格自律的人，遵守公司的各項規(guī)章制度、

作息時間等，這樣必將會受到公司同仁的尊敬，也為您在公司的發(fā)

展奠定一個堅實的群眾基礎(chǔ)。最后誰為誰服務(wù)的總問題一定要解決,

公司總的是為客戶服務(wù)的，但具體來說您的下一道業(yè)務(wù)程序就是您

的客戶，就是您的上帝，您必須認(rèn)真對待每一位客戶。

公司正在飛速發(fā)展，迫切需要德才兼?zhèn)?、善于吃苦、打硬仗?/p>

員工，希望您加速磨練，與我們一起托起明天的太陽。

最后，讓我們共同記住一句古訓(xùn)，這就是“天將降大任于斯人

也，必先苦其心志，勞其筋骨，餓其體膚，空乏其身J

德陽蓉鑫物業(yè)管理有限公司

總經(jīng)理：

二00四年八月一日

第二章公司組織架構(gòu)

第三章公司理念

務(wù)實、高效、團(tuán)結(jié)、進(jìn)取

第四章勞動條例

1.1征聘標(biāo)準(zhǔn)

本公司征聘員T的書要原則以其對該崗位的專汕性及適合性，

有關(guān)的工作經(jīng)驗以及個人品德行為作為甄選的標(biāo)準(zhǔn)。

1.2勞動合同

勞動合同是本公司與員工本人在自愿基礎(chǔ)上簽訂的，具有法律

效力，員工受聘時，必須仔細(xì)閱其內(nèi)容。

1.3試用期

員工均須經(jīng)過為期三個月之試用期。試用期內(nèi)，若員工的能力

及工作表現(xiàn)未能符合公司要求，經(jīng)教育仍不能勝任工作，公司可解

除勞動合同或延長試用期至最多不超過六個月。在試用期內(nèi)如工作

表現(xiàn)符合公司要求者方能成為正式合同制員工。

1.4工作時間

基本上根據(jù)德陽市政府有關(guān)規(guī)定，實行職工每日工作8小時，

每周工作40小時的標(biāo)準(zhǔn)工作制度（膳食休息時間除外），但保安部,

保潔部存在其行業(yè)上的特性，每周工作時間為60小時。物業(yè)管理行

業(yè)具備其服務(wù)特性，大部分員工須輪值工作，各崗位工種具體上下

班時間及休假日由公司決定安排。

1.5超時工作

如有需要，公司可要求員工超時工作并按公司規(guī)定給予補(bǔ)假。

1.6薪金調(diào)整

公司會每年考慮員工工資調(diào)整，但須按實際管理費收支狀況及

利潤做出最后調(diào)整與否的決定。

1.7發(fā)薪方式

員工薪酬將干每月規(guī)定日期以現(xiàn)金或銀行轉(zhuǎn)賬形式發(fā)放一次C

員工之每月工資計算如下：

每月總工資=基本工資+浮動工資+生活補(bǔ)貼

基本工資按薪級而定，浮動工資為工資總額的20%,根據(jù)表現(xiàn)

評估來決定，生活補(bǔ)貼包括國家規(guī)定之一切補(bǔ)貼。

保安和維修人員入職后，前兩個月每個月扣留物品抵押金貳佰

元整，共扣留人民幣肆佰元整，當(dāng)員工離職后，待工作及物品交接

無誤一個月以后全額返還。

其他有關(guān)津貼和獎金按公司有關(guān)規(guī)定發(fā)放。

1.8調(diào)職與晉升

公司會按以下條件及有關(guān)政策對員工之職務(wù)或部門作適當(dāng)?shù)恼{(diào)

整：

?業(yè)務(wù)發(fā)展情況及需要;

?員工之工作表現(xiàn)、品德、學(xué)歷；

?員工的能力及潛質(zhì)；

?員工對公司的忠心度；

員工也可向部門主管提出調(diào)職申請，所有調(diào)職與晉升均需由部

門主管向物業(yè)總經(jīng)理推薦，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后才生效。

1.9解除合同

按勞動合同有關(guān)條款規(guī)定辦理。

第五章員工福利

2.1年假

2.2法定假期

所有員工每年均可享有以下十天之法定有薪假H：

?元旦（公歷一月一日）一天

?春節(jié)（農(nóng)歷正月初一，初二，初三）三天

?國際勞動節(jié)（公歷五月一日，二日，三日）三天

?國慶節(jié)（公歷十月?口，二口，三口）三天

如法定假期員工正好當(dāng)值時，部門主管會安排在法定假日之前

或后三十天內(nèi)給予員工補(bǔ)假，及按照國家規(guī)定發(fā)放當(dāng)值津貼。

2.3事假

如無充分理由，員工不能無故缺席或請假，倘若有特殊情況而

須請假，必須事先提前三天以書面形式向上級中請，并須經(jīng)部門主

管批準(zhǔn)，否則將按曠工處理，事假將以無薪假期處理。事假按實際

時間、實際天數(shù)百分之百扣發(fā)薪金，但請假一小時以內(nèi)按實際時間

計算，一個月內(nèi)累計請假超過一天，扣發(fā)一天工資。

2.4病假

按國家規(guī)定，員工可享有累積有薪病假。若病假申請?zhí)鞌?shù)超過

累積有薪病假天數(shù)，超出之天數(shù)則以年假、事假或無薪假期處理。

工作滿一年后員工如留醫(yī)，第一年可休帶薪病假三天，第二年五天,

第三年七天；因病請假，必須補(bǔ)上班時間前半個小時致電通知上級

主管。病假后上班第一天應(yīng)立即補(bǔ)回醫(yī)生所開證明，否則將按曠工

處理。有薪病假結(jié)束后，每請病假一天扣除當(dāng)日工資百分之百。

2.5其他假期

年假：員工休年假應(yīng)以不影響工作為豐，應(yīng)提前十萬天提出申

請，并爭得同意后方可休年假。年假不可跨年度使用（特殊情況經(jīng)

公司同意除外），當(dāng)年年假不休完視為自動放棄，每次休年假不得超

過十天。

婚假：員工達(dá)到國家規(guī)定年齡的初婚者，可享受有薪婚假十天,

晚婚者可享受有薪婚假十五天。

喪假：員工配偶、父母、子女去世獲有薪假期五天，祖父母、

外祖父母、公婆、岳父母、兄弟姐妹去世可獲假期二天。

產(chǎn)假：可享受有薪假期七十天。

2.6請假手續(xù)

?所有員工中請任何形式的假期均需事先填寫”假期中請表

”，經(jīng)部門主管核準(zhǔn)，物業(yè)經(jīng)理或助理物'也經(jīng)理審批復(fù)實后，送交人

事部存檔統(tǒng)計。

?人事部在收到經(jīng)核準(zhǔn)批復(fù)后的假期申請單后，將核定假期

情況，在存檔之余同時交于申請人本人以通知其假期是否可行及有

關(guān)假期存留情況。

?倘若假期有更改或取消，必須立即通知人事部以及時修改

記錄檔案。

?人事部每半年會將假期統(tǒng)計情況通知各員工。

2.7因工負(fù)傷或死亡

員工因工受傷應(yīng)立即通知部門司主管及物業(yè)經(jīng)理，并向當(dāng)值主

管做好工傷記錄，因工負(fù)傷而須治療之工資待遇，傷殘或死亡之待

遇按國家有關(guān)規(guī)定辦理c

2.8年終花紅

根據(jù)公司高層管理當(dāng)局決定員工之年終花紅之發(fā)放。員工于發(fā)

放花紅日，須仍受聘于本公司，方能獲得發(fā)花紅。

2.9員工獎勵

凡服務(wù)杰出，表現(xiàn)優(yōu)良，為工作提供建設(shè)性建議而被公司采納

者，或?qū)尽⒐ぷ髯龀鲋卮筘暙I(xiàn)之員工，公司將頒發(fā)獎狀、獎金

或其他形式以示獎勵。

3.員工培訓(xùn)

公司會為員工提供內(nèi)部之業(yè)務(wù)、職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，凡由公司出資

的專門培訓(xùn)計劃，由公司出資的各類技術(shù)證件年審費，公司將另行

與員工簽訂培訓(xùn)或年審合同。

第六章公司規(guī)則

3.1員工關(guān)系

員工之間應(yīng)以禮相待，互敬互重，互相合作及諒解，以建立及

保持優(yōu)良的團(tuán)結(jié)精神，以投入工作之中。直屬上級指派的任務(wù)，員

工必須切實執(zhí)行，倘遇疑難或不滿，應(yīng)及時向直屬上司請示或申訴,

以便妥善處理。

3.2考勤

a)員工必須按時上下班工作，在工作時間內(nèi)，事先未經(jīng)主管

批準(zhǔn)者，不得無故早退及擅離職守。

b)員工必須依照編定的時間表當(dāng)值工作，如需調(diào)換當(dāng)值者,

必須先征得部門主管之允許，否則視為曠T論0

c)員工應(yīng)準(zhǔn)備充分時間更換制服，以便準(zhǔn)時到其工作崗位報

到。

3.3個人衛(wèi)生及儀容

員工必須按照公司所訂之個人衛(wèi)生及儀容標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)常保持整齊

清潔，制服須經(jīng)常洗熨，保持潔凈及筆直。

3.4員工證及工牌

a)每位員工均由公司發(fā)給員工證，員工進(jìn)入小區(qū)時須主動向

保安人員出示員工證。部門主管和保安人員有權(quán)隨時抽查有關(guān)證件。

b)穿制服見客工種之員工必須于制服左胸前佩戴工牌或工號

章。除此之外于小區(qū)范圍內(nèi)，員工必須按規(guī)定佩戴員工證。

c)遺失有關(guān)證件應(yīng)立即通知上級主管，除因時間過久或工作

原因而導(dǎo)致?lián)p壞并經(jīng)部門主管認(rèn)可者外，每次補(bǔ)領(lǐng)員工證、工牌或

工號章均需按公司規(guī)定額賠償。

3.5員工更衣柜

a)員工須按使用更衣柜之規(guī)則經(jīng)常保持衣柜清潔與整齊。

b)更衣柜隨時緊鎖，員工不得將貴重物品帶入小區(qū)，公司絕

不負(fù)任何財物損失之責(zé)任。

c)公司嚴(yán)格規(guī)定不得在更衣柜內(nèi)存貯飲品、食品及放置危險

及易燃性物品。物業(yè)經(jīng)理、助理物業(yè)經(jīng)理及保安部可隨時聯(lián)合選派

人員檢查員工更衣柜。

d)不得私自配鑰匙或私自更換更衣柜。

e)遺失更衣柜鑰匙，需賠償損失°

f)忘帶或丟失鑰匙須填表，部門主管批準(zhǔn)后由后備鑰匙保管

人代開柜門。

3.6制服

a)制服的發(fā)放范圍具體視工作囪位而定，主要包括襯衣、西

褲、上裝、裙、領(lǐng)帶等由公司提供。所有制服發(fā)放的有關(guān)規(guī)定均由

公司決定。

b)穿制服員工須簽領(lǐng)由公司發(fā)給的制服。

c)員工須經(jīng)常更換清潔之制服，如有破損應(yīng)立即自行修補(bǔ)。

d)下班后，員工必須將制服鎖在員工更衣柜內(nèi)，除需攜帶回

家洗熨外，不得擅自把制服帶離或穿離，更不能在非工作時間外作

為私人服裝在外面穿著。

3.7考勤制度

a）各員工必須在上、下班時親自簽到，不得代人簽到或指使

他人代為簽到，違紀(jì)者雙方均受紀(jì)律處分，包括即時解雇。

b）簽到卡及有關(guān)記錄由人事部直接管理，并以此計算各種津

貼（如加班津貼）。員工因大意或故意不簽到，除于次日補(bǔ)簽外，須

向上級主管說明理由，經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理簽字證實并交人事部存檔同時

扣其浮動工資的10%（即1分），否則一律按曠工論。

c）員工在上班時間外出公干，除簽到外必須事先填寫《員工

外出登記表》，寫明去處、事由、離開時間及返回時間等，由各部門

經(jīng)理批簽后送交人事部存檔、如因外出公干未能按時上下班簽到，

應(yīng)分別干前一天或第二天補(bǔ)簽《員工外出登記表》，由上級主管批簽

后送交人事部備案。

d）無故不簽到，遲到，早退等，每累計二次，作事假一天計

算，并扣除相應(yīng)薪水，如每月累計達(dá)五次者，作曠工論，并將按公

司有關(guān)規(guī)定給予紀(jì)律處分。

e）員工于返抵公司簽到后，不能任意外出，擅離職守。如需

休年假，病假或事假均需填寫《假期申請表》并交人事部存檔。如

因急病或遇緊急私事需外出處理，必須先獲得主管同意，并于次日

補(bǔ)填相應(yīng)表格予上級主管批核及交人事部存檔。

3.8個人資料

員工填寫《員工登記表》時，如未能將有關(guān)之證件資料詳盡填

寫，則可能引致日后應(yīng)有之權(quán)益的損失，故有關(guān)遷移住址，婚姻狀

況，生育子女及其他變更事宜等，皆應(yīng)立即到人事部填表備案。

3.9保安檢查

a）員工上下班必須使用指定的員工通道。

b）員工下班離開必須主動給公司授權(quán)之保安人員檢查隨身攜

帶的物品。

c）凡需攜帶任何非私人物品離開小區(qū)；須持有經(jīng)批準(zhǔn)之?dāng)y帶

物品出門證一物品放行單。此證明上必須有公司之印章，否不與之

放行離開小區(qū)。

d）貴重的私人物品請勿帶入小區(qū)內(nèi)，如在特殊情況下須經(jīng)上

級主管批準(zhǔn)后，交保安部登記保管。

3.10私人財物

員工有責(zé)任保管好個人之財物，貴重之財物不得帶進(jìn)小區(qū)內(nèi)，

倘有任何損失，公司恕不負(fù)責(zé)

3.II拾遺

在小區(qū)范圍內(nèi)拾到任何財物，必須立即送交上級主管處理，若

有遺失私人物件，應(yīng)立即向保安部報告。

3.12維護(hù)公司聲譽(yù)及財物

a）員工必須愛護(hù)小區(qū)、小區(qū)及公司財物，不得破壞或私自帶

離，否則需按有關(guān)規(guī)定予以處罰。

b）未得公司同意，員工不得擅用公司或項目名義在外從事任

何活動。

c）員工要注意在社會上之言行舉止，以免損壞公司之聲譽(yù)。

3.13吸煙

除指定范圍及經(jīng)批準(zhǔn)之辦公室外，任何地方均不得吸煙，更不

準(zhǔn)在公眾場合吸煙。

3.14私人電話

員工在工作時間內(nèi)，不得為個人私事使用公司電話，否則會受

到紀(jì)律處分。

3.15離職手續(xù)

試用期滿之員工，在提出離職之日起，必須再為公司服務(wù)滿一

個月，方可辦理離職手續(xù)離開公司，在一個月眼務(wù)期內(nèi)擅自離職或

違反紀(jì)律，公司可視情節(jié)予以處理，直至開除。

凡離職之員T必須到人事部辦理手續(xù)，交還公司財物，包括員

工證、勞保卡、名牌、工作證、工號牌、制服、員工手冊、衣柜鑰

匙、工具、書本、備用金等。未能全部交還以上物品者，須按公司

規(guī)定賠償。否則公司有權(quán)拒絕發(fā)薪并不發(fā)給任何離職證明。

3.16黨、團(tuán)、工會活動

黨、團(tuán)、工會之活動，公司予以支持，但活動應(yīng)以業(yè)余為主，

不影響公司的正常業(yè)務(wù)為原則。

第七章工作及行為表現(xiàn)

4.1工作態(tài)度

身為一個物業(yè)管理從業(yè)人員，必須具備以下之工作態(tài)度：

a.友善一以微笑來歡迎客人及與同事相處。

b.禮儀一任何時刻應(yīng)舉止溫文爾雅、尊敬客人及同事。

c.勤勉一處理工作時必須發(fā)揮高效率及勤勉精神。

d.誠實一員工應(yīng)如實向上司做工作報告。在小區(qū)內(nèi)若有拾遺，應(yīng)立

即承交上級主管處理。

e.守時一員工必須嚴(yán)守時間，于指定時間前穿著整齊制服當(dāng)值。

f.負(fù)責(zé)一員工必須盡忠職守，做好本職工作完成所委派之任務(wù)。同

時須對公司之一切財物妥善保管。

g.服從一員工必須服從上級指示及分配，努力把工作做好。

h.整潔一不但要經(jīng)常保持個人整潔，更要保持制服、工作環(huán)境

及工具之整潔。

4.2顧客投訴

當(dāng)遇有客人投訴時，處理方法如下：

a.細(xì)心聆聽客人之意見并加以記錄，立即將有關(guān)資料轉(zhuǎn)交物業(yè)

管理員做出跟進(jìn)及處理。

b.如在職權(quán)范圍內(nèi)，應(yīng)先向客人致歉并馬上采取補(bǔ)救行動，事

后向上級主管報告。

c.如超越本職權(quán)范圍時，應(yīng)通知上級主管或物業(yè)公司當(dāng)值主管

馬上解決。

4.3員工申訴

員工對工作有不滿之處，應(yīng)直接向直屬上司提出，如仍不滿意

答復(fù)或不愿由直屬上司處理，可親自或以書面形式越級提出，倘員

工選擇書面形式，須注明姓名及部門以示誠意，所有申訴絕對保密

處理，申訴需在二天內(nèi)提出。

4.4考績評估

公司定期將對員工工作表現(xiàn)按照考績評估，從而議定員工的工

資調(diào)整及晉升機(jī)會，評估均由督導(dǎo)或主管以面談方式進(jìn)行，員工須

對評估表簽署意見，評估表都將存入員工工作檔案內(nèi)。

第八章紀(jì)律處分

5.1目的

為了有助相互了解和促進(jìn)員工的自律，建立員工行為標(biāo)準(zhǔn)，保

證公司業(yè)務(wù)能有效地達(dá)到目的，保證向客戶提供優(yōu)良服務(wù)及為部門

主管提供一個一致的紀(jì)律處分標(biāo)準(zhǔn)。

5.2處分方式

處分按10分制式進(jìn)行，犯甲類過失扣2分，乙類過失扣4分，

丙類過失扣6至11分。此計分制按每兩個月為一個期限，在一個期

限內(nèi)扣滿10分（不含10分）者即時開除，犯規(guī)后每滿半年未犯任

何過失加2分。

5.3員工犯規(guī)經(jīng)濟(jì)處分

凡員工犯甲類、乙類或丙類過失，將按以下標(biāo)準(zhǔn)扣除當(dāng)月的浮

動工資：

犯規(guī)種類浮動工資扣除標(biāo)準(zhǔn)：

甲類過失20%

乙類過失40%

丙類過失60%--100%

年度內(nèi)的紀(jì)律處罰分?jǐn)?shù)將直接影響當(dāng)年的年終花紅發(fā)放比例，

年終花紅扣除標(biāo)準(zhǔn)與年內(nèi)犯過失的積分成正比。

例：年內(nèi)犯過失積分年終花紅扣除標(biāo)準(zhǔn)

2分20%

6分60%

10分100%

此外,員工違反《員工手冊》5.9.13,5.9.20及5.10.8條款者,

除給予相應(yīng)的人事處罰外，并按其原值金額的十倍予以處罰。

5.4無薪處理

下列情況之一的，公司可對該員工做出無薪停職的處理，而停

職一般不超過十四天。

a.在對違紀(jì)行為進(jìn)行調(diào)查期間：

b.員工犯規(guī)累積超過10分或犯丙類過失情節(jié)嚴(yán)重者，在等候公司

管理當(dāng)局的最后處分決定期間；

c.員工因觸犯社會治安管理條例或有關(guān)刑法，而受司法部門處理期

間，停職期可順延至處理結(jié)果為止。

5.5立即開除

員工犯規(guī)累積超過10分或犯丙類過失情節(jié)惡劣，公司可做出立

即開除之處分決定，公司不須給予事先通知或做出任何賠償。

5.6處理程序

a.紀(jì)律處分的處理一般在事發(fā)后一周內(nèi)做出。

b.警告書由部門主管發(fā)出，將列明員工犯規(guī)的細(xì)節(jié)。

c.員工須在警告書上簽名，警告書副本將由人事部歸入員工工作檔

案，如員工拒絕在警告書上簽認(rèn)，則以見證為據(jù)，記錄在案，而該

警告書仍將視作生效。

d.員工犯甲、乙類過失；部門主管可簽發(fā)犯規(guī)通知書，犯丙類過失;

部門主管須將處理報告交助理物業(yè)經(jīng)理審核并經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)。

5.7員工上訴

倘員工不服任何處分，可于該處分發(fā)出后的一星期內(nèi)親自或書

面向物業(yè)經(jīng)理申訴，物業(yè)經(jīng)理將視情節(jié)輕重，召開紀(jì)律小組會議研

究，小組成員將包括人事主任，有關(guān)部門主管，助理物業(yè)經(jīng)理及物

業(yè)經(jīng)理小組的決定為最后決定。

5.8甲類過失

I.上下班不按指定的員工進(jìn)出口出入小區(qū)：

2.儀表未能達(dá)到公司要求標(biāo)準(zhǔn)；

3.當(dāng)班時未穿著整齊制服；

4.在小區(qū)內(nèi)發(fā)出不必要之聲浪，大聲喧也行為不檢；

5.超出工作范圍到其他部門閑蕩；

6.下班后無故逗留在小區(qū)范圍內(nèi)，除了參加由公司安排的各項

康體活動；

7.工作時間吃零食；

8.未經(jīng)許可，在員工休息室或指定地點以外地方進(jìn)食；

9.使用公司電話辦理私人事務(wù)；

10.工作時聽收音機(jī)或錄音機(jī)，或翻閱客戶報紙，或閱讀非工作

之刊物；

11.隨地吐痰，亂吐、亂扔雜物，破壞環(huán)境衛(wèi)生;

12.不禮貌地與業(yè)主、客戶、同事或上司對話，態(tài)度欠佳，輕視

上司或業(yè)主、客戶；

13.經(jīng)常遲到或早退（每六個工作日，遲到或早退兩次或以上）;

14.忘記或不按規(guī)定佩戴員工證、名牌或工號牌；

15.違反安全守則或部門規(guī)定；

16.未經(jīng)許可，私自接待親友及家屬；

17.在工作時間內(nèi)，從事與本崗位無關(guān)的事務(wù)；

18.就餐時間超出規(guī)定的時限；

19.搬弄事非，影響員工之間的團(tuán)結(jié)；

20.了解其他員T犯有甲類過失行為而知情不報°

5.9乙類過失

1.工作態(tài)度惡劣，粗暴對待上司，同事或客戶；

2.擅離工作崗位未經(jīng)許可擅自調(diào)班；

3.當(dāng)值時唾覺，打瞌睡；

4.曠工一天；

5.上班時間無故停止工作；

6.在當(dāng)職時間抽煙；

7.工作時間內(nèi)打撲克、下棋、干私活；

8.故意吵鬧，粗言穢語或擾亂小區(qū)安寧；

9.不敲門或未經(jīng)住戶許可而進(jìn)入室內(nèi)；

10.叫他人替自己或自己代人簽到；

11.未經(jīng)批準(zhǔn)擅自使用小區(qū)之各類服務(wù)設(shè)施如：打印機(jī)、復(fù)印機(jī)

等;

12.未經(jīng)主管同意，在工作范圍以外私自穿著公司所發(fā)制服；

13.進(jìn)出小區(qū)，拒絕向保安人員出示手袋、包裹內(nèi)所攜帶物品；

14.故意損耗，損壞客戶或同事之物品；

15.參與賭博；

16.唆使挑撥，從而引起員工間打架斗毆或影響員工之間團(tuán)結(jié)嚴(yán)

重者；

17.在小區(qū)內(nèi)買賣私人物品；

18.在執(zhí)行主管或上司之合理合法工作指示，故意消極怠工；

19.填報或提供虛假資料或不實報告：

20.未經(jīng)同意，員工在小區(qū)內(nèi)擅自張貼布告、通知或擅自涂改，撕

掉布告欄內(nèi)任何告示；

21.拿取或偷吃公司或客戶之食物或飲料；

22.上班時帶有醉態(tài)或在當(dāng)值時喝酒；

23.擅自進(jìn)入”未經(jīng)許可，不準(zhǔn)入內(nèi)”的區(qū)域；

24.發(fā)表虛假或誹謗性之言論，從而影響公司、客人或其他員工

的聲譽(yù)；

25.私自收受客戶所給的小費或財物而不上交；

26.非因工作而私自與租戶房客接觸；

27.未經(jīng)許可，擅自拿取或使用客用物品；

28.未經(jīng)批準(zhǔn)，將消防安全設(shè)備或其他設(shè)備挪作他用；

29.破壞物業(yè)的整體外觀，如在墻面上亂刻亂畫等；

30.了解其他員工犯有乙類過失而知情不報。

5.10丙類過失

1.威脅或傷害公司、小區(qū)內(nèi)任何人士。

2.毆打他人或相互打斗。

3.向客戶索取賞錢或其他報酬。

4.伙造文件欺騙公司或客人。

5.泄漏公司機(jī)密文件或資料。

6.私自與小區(qū)客人換取外幣或兌換券。

7.作出不道德的流氓行為。

8.偷取公司、小區(qū)、小區(qū)顧客或同事之財物°

9.接受任何形式的賄賂或向他人行賄。

10.利用職權(quán)，收取回扣或接收賄賂，損害公司利益。

11.在社會上，做出嚴(yán)重?fù)p害國家，公司聲譽(yù)及利益之行為。

12.遺失公司之重要物品而導(dǎo)致重大損失。

13.曠工?次連續(xù)三天。

14.未經(jīng)主管批準(zhǔn)私配小區(qū)內(nèi)部鑰匙。

15.觸犯國家任何刑事法律。

16.病假期間在外另謀職業(yè)。

17.嚴(yán)重失職或嚴(yán)重違反安全守則，導(dǎo)致公司、客人、員工受到經(jīng)

濟(jì)、財產(chǎn)、生命或聲譽(yù)的危害或損失。

18.在崗執(zhí)勤時酗酒。

注：以上提及的種種過失僅作為指導(dǎo)性參考，所列條文并非完備。

員工如有過失行為而未列入各類過失中，公司有權(quán)決定其過失種類。

在各類過失中，公司有權(quán)區(qū)別其他嚴(yán)重程度做出相應(yīng)處理。

5.11嘉獎

公司執(zhí)行以功補(bǔ)過的政策；員工受處分后，如能有所認(rèn)識，其

以后的行為及工作表現(xiàn)均能符合公司要求，并有杰出表現(xiàn)，做出突

出成績者，可獲嘉獎；公司考慮取消其已受過之紀(jì)律處分記錄。

第九章衛(wèi)生及安全守則

員工均有責(zé)任保持小區(qū)及小區(qū)之環(huán)境清潔及公共衛(wèi)生。例如不

可亂丟亂吐雜物，用廁后要沖水等，違反者將按規(guī)定受到罰款處理。

6.1火警

當(dāng)火警發(fā)出時，不論程度大小，必須做出如下措施：

1.保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌失措。

2.按動最近之火警報警器。

3.呼喚附近同事援助。

4.通知總機(jī)，說出火警發(fā)生地點及火情。

5.在安全的情況下，利用就近的滅火設(shè)備盡力將火撲滅。

6.切勿用水或泡沫滅火器撲滅因漏電引致的火警。

7.把所有火警現(xiàn)場之門窗緊閉，并關(guān)掉一切電器用具之開關(guān)。

8.如火勢蔓延，必須協(xié)助引導(dǎo)客人撤離火警現(xiàn)場。

9.撤離時切勿推擠，必須使用樓梯上、下。

10.參加每次防火演習(xí)時，應(yīng)熟記火警訊號，防火通道與出口

位置及滅火器具作用方法。

6.2意外

1.如遇有任何意外傷病事故發(fā)生，應(yīng)馬上召喚保安部照顧傷病

者或協(xié)助將傷病者送往醫(yī)院。

2.立即向上級主管報告。

3.加設(shè)標(biāo)志，警告別人勿靠近危險區(qū)。

6.3緊急事故

員工應(yīng)熟悉“緊急事故應(yīng)變處理程序”，以便在應(yīng)急時能鎮(zhèn)定地

及有系統(tǒng)地處理事故。

緊急情況下，例如大風(fēng)和大水期間，員工將被要求作額外加時工作,

公司將供給膳食及休息場所，緊急事故期間，希望各員工能鼎力合

作，務(wù)使公司之業(yè)務(wù)保持正常進(jìn)行。

第十章崗位職責(zé)

7.1總經(jīng)理崗位職責(zé)

1、主持公司全面工作，直接主管管理部的工作。

2、確定公司組織機(jī)構(gòu)，配備足夠的資源，為各類工作人員規(guī)定職責(zé)

和權(quán)限。

3、負(fù)責(zé)召集和組織總經(jīng)理辦公會。

4、制定公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)并組織實施。

5、組織審定公司中長期發(fā)展規(guī)劃、年度計劃、各種專項計劃、物業(yè)

管理方案和重大發(fā)展計劃。

7.2物業(yè)公司副經(jīng)理崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)制定周工作計劃及服務(wù)質(zhì)量的周檢與考評工作。

2、合理調(diào)配人員，碓保各項服務(wù)處于良好的運作狀態(tài)。

3、做好日常管理工作的自檢，接受公司領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主及業(yè)主委員會的

監(jiān)督檢查。

4、做好各種資料及各種質(zhì)量記錄等檔案管理工作。

5、根據(jù)動作情況，及時提出質(zhì)量體系文件的修改意見。

6、負(fù)責(zé)業(yè)主特約服務(wù)的接受與實施。

7、建立健全各項規(guī)章制度、敬業(yè)守業(yè)、維護(hù)公司榮譽(yù)。

8、定期組織員工進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、以提高全體的管理水平。

9、完成物業(yè)公司經(jīng)理交辦的其它工作。

7.3管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)制定周工作計劃及服務(wù)質(zhì)量的周檢與考評工作。

2、定期組織管理班員工進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，從而提高管理水平。

3、做好日常工作的監(jiān)督檢查工作。

4、做好車輛的合理派發(fā)及管理工作。

5、做好各種資料及各種質(zhì)量記錄等檔案管理工作，并上報物業(yè)公司

副經(jīng)理。

6、負(fù)責(zé)制定《年度設(shè)施管理工作計劃》，對本部門的工作進(jìn)行監(jiān)督

檢查和指導(dǎo)。

7、負(fù)責(zé)小區(qū)接待投訴監(jiān)督管理工作。

8、負(fù)責(zé)小區(qū)招租管理工作。

9、負(fù)責(zé)釘子客戶的協(xié)調(diào)工作。

10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

7.4維修班班長崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)本周工作計劃的制定及各崗位服務(wù)質(zhì)量的周檢與考評工作。

2、負(fù)責(zé)各工種的技術(shù)管理工作及設(shè)備設(shè)施的管理工作。

3、負(fù)責(zé)管理《工作手冊》、《設(shè)備資料登記表》、《年度設(shè)備管理工作

計劃》、《設(shè)備管理臺帳》及相關(guān)的一、二級設(shè)備的技術(shù)資料原件。

4、負(fù)責(zé)制定《年度設(shè)施管理工作計劃》，對本部門的工作進(jìn)行監(jiān)督

檢查和指導(dǎo)。

5、協(xié)助物業(yè)公司經(jīng)理對現(xiàn)存的和潛在的不合格服務(wù)質(zhì)量原因進(jìn)行分

析，制定糾正和預(yù)防措施。

6、負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場的技術(shù)質(zhì)量，安全的檢查監(jiān)督工作，相絕重大質(zhì)量,

安全事故的發(fā)生。

7、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的設(shè)備道路、停車場等標(biāo)識的安裝和維護(hù)。

8、負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)過程中本部門使用的器具歸口管理。

7.5物業(yè)管理員崗位職責(zé)

1、對管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)。

2、負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)設(shè)施、綠化、衛(wèi)生等日檢、巡視和管理工作。

3、負(fù)責(zé)檢查小區(qū)業(yè)戶物業(yè)合同的執(zhí)行情況。

4、協(xié)調(diào)業(yè)戶有關(guān)物業(yè)管理的有關(guān)事宜，對違反物業(yè)管理規(guī)定的情況,

追查責(zé)任并進(jìn)行處罰。

5、負(fù)責(zé)業(yè)主的物業(yè)收費項目的核實及費用催繳工作。

6、負(fù)責(zé)處理日常的物業(yè)設(shè)備、環(huán)境、衛(wèi)生等的報修工作。

7、負(fù)責(zé)業(yè)戶的有關(guān)咨詢、投訴的接待和處理工作。

8、熟悉小區(qū)業(yè)主的地理位置、設(shè)施布局的分布情況。

9、負(fù)責(zé)業(yè)戶的裝修管理工作。

10、負(fù)責(zé)緊急情況的處理和協(xié)調(diào)工作。

7.6保安部經(jīng)理的崗位職責(zé)

1、對物業(yè)公司經(jīng)理負(fù)責(zé)，組織領(lǐng)導(dǎo)治安保衛(wèi)部工作，對小區(qū)的治安

保衛(wèi)工作和消防工作負(fù)全面責(zé)任。

2、熟悉和掌握小區(qū)內(nèi)業(yè)主的地理位置，重點要害部位和設(shè)施布局的

基本情況。

3、貫徹落實安全保衛(wèi)工作和消防工作，做好對保安的領(lǐng)導(dǎo)工作，調(diào)

解小區(qū)內(nèi)各種糾紛°

4、組織實施安全保衛(wèi)責(zé)任制和安全操作規(guī)程，定期檢查執(zhí)行情況,

并對所存在的問題及隱患按規(guī)定的期限及時加以解決整改。

5、主持部門例會，傳達(dá)貫徹物業(yè)公司經(jīng)理及有關(guān)主管部門的指示精

神。

6、抓好治安保衛(wèi)部人員的管理和培訓(xùn)，監(jiān)督檢查警容風(fēng)紀(jì)和工作落

實情況。

7、監(jiān)督和檢查小區(qū)的四防安全情況和交通管理情況，處理小區(qū)內(nèi)各

類治安案件，協(xié)調(diào)與主管公安機(jī)關(guān)和派出所的關(guān)系。

8、做好小區(qū)內(nèi)業(yè)主的四防安全和法制宣傳教育工作提高業(yè)主的安全

意識和法制觀念。

9、帶頭遵守公司的各項規(guī)章制度，以身作則，不許濫用職權(quán)。

10、對保安員的聘用，解聘提出合理化建議。

7.8管理部接待員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有物業(yè)資料、檔案、圖紙的管理工作。

2、負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、水、電、通訊等設(shè)備設(shè)施使用資料、圖紙、技術(shù)

資料的保管存檔管理工作。

3、負(fù)責(zé)各類檔案分類及檔案的手工管理和電腦管理錄入工作。

4、負(fù)責(zé)土建裝潢、施工管道、水電、網(wǎng)絡(luò)圖紙的電腦錄入繪制和圖

像制作工作。

5、負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)裝修檔案的管理，存檔工作，及業(yè)戶裝修計劃圖紙的備

案管理、申報接待工作。

6、負(fù)責(zé)本部門各種文件的起草，制定T作°

7、負(fù)責(zé)本部門各種文字性工作的打印、記錄工作。

8、負(fù)責(zé)物業(yè)管理部的其它日常性內(nèi)勤工作。

9、負(fù)責(zé)材料的入庫驗收和對庫存材料的發(fā)放。

10、經(jīng)管理部經(jīng)理核實后處理報廢的材料。

11、負(fù)責(zé)定期和不定期盤點清查庫存材料，每月核實庫存材料的收、

發(fā)、存，編報庫存月報表。

12、負(fù)責(zé)現(xiàn)金日記賬的管理。

13、員工考勤及工資的發(fā)放。

14、負(fù)責(zé)小區(qū)日常的接待、投訴記錄及派單工作。

15、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主的回訪工作。

16、負(fù)責(zé)跟蹤派工維修進(jìn)度工作。

17、負(fù)責(zé)派工單回收整理工作。

18、負(fù)責(zé)小區(qū)信件、報紙、書刊等的收發(fā)工作。

19、完成領(lǐng)導(dǎo)所交的其他工作。

7.9水暖工崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)小區(qū)暖通設(shè)備的安全運行及管理。

2、負(fù)責(zé)水暖系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)、供熱通風(fēng)排風(fēng)系統(tǒng)的

日常維護(hù)、檢查管理工作。

3、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、管理暖通設(shè)備的維修及改造工作。

4、負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運行維護(hù)人員的技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)管理工作。

5、負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運行維護(hù)等規(guī)章、規(guī)程執(zhí)行情況的督促檢查工作。

6、負(fù)責(zé)小區(qū)'業(yè)主裝修中關(guān)于暖通設(shè)備的施T圖紙的審核及施T監(jiān)督

管理和驗收工作。

7、負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運行維護(hù)中的突發(fā)事件事故的技術(shù)處理工作。

8、負(fù)責(zé)公司新建、擴(kuò)建改造工程的暖通設(shè)備配套技術(shù)保障工作和施

工監(jiān)督管理工作。

7.10電工崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)小區(qū)電器設(shè)備（弱電部分）包括：通訊設(shè)備、廣播系統(tǒng)、消

防系統(tǒng)等小區(qū)的電器設(shè)備的安全運行及管理。負(fù)責(zé)小區(qū)電力設(shè)備（強(qiáng)

電部分）：供電系統(tǒng)等的安全運行及管理。

2、負(fù)責(zé)上述系統(tǒng)的日常維護(hù)、檢查管理工作。

3、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、管理電器、電力設(shè)備的維修及改造工作。

4、負(fù)責(zé)電器、電力設(shè)備運行維護(hù)人員的技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)管理工作。

5、負(fù)責(zé)電器、電力設(shè)備運行維護(hù)等規(guī)章、規(guī)程的執(zhí)行情況的督促檢

查工作。

6、負(fù)責(zé)小區(qū)關(guān)于電器、電力設(shè)備的施工圖紙的審核及施工監(jiān)督管理

及驗收工作。

7、負(fù)責(zé)電器、電力設(shè)備運行維護(hù)中的突發(fā)事件事故的技術(shù)處理工作。

8、負(fù)責(zé)小區(qū)新建、擴(kuò)建改造工程的電器、電力設(shè)備配套技術(shù)保障工

作和施工監(jiān)督管理工作。

7.11保安員崗位職責(zé)

1、對保安部負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)小區(qū)的治安保衛(wèi)，車輛管理和消防管理工作。

2、熟悉小區(qū)的基本情況，掌握人員流動情況。

3、開展常規(guī)訓(xùn)練，增強(qiáng)防范能力°

4、掌握一般救護(hù)知識，有處理應(yīng)急問題的能力。

5、全天24小時輪流值班，嚴(yán)格交接班手續(xù)，做好值班記錄。

6、執(zhí)行24小時輪流巡邏，對小區(qū)內(nèi)形跡可疑人員按規(guī)定進(jìn)行詢問，

并正常處理。

7、做好車輛的進(jìn)行，停泊、行駛的管理工作。

8、發(fā)生事故后迅速趕到現(xiàn)場，果斷采取措施，及時報告保安部及有

關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，做好善后工作。

9、嚴(yán)格要求自己，遵紀(jì)守法，按公司各項規(guī)章制度辦事，接受監(jiān)督,

講究文明，舉止端正，禮貌待人。

10、完成上級交辦的各項臨時任務(wù)

7.12保潔員的崗位職責(zé)

1、按時清掃小區(qū)的外圍，樓道及公共地帶并俁持清潔。

2、及時清運垃圾，并按要求清洗垃圾箱，保證垃圾箱干凈整潔。

3、做好路面的清潔工作。

4、每隔30分鐘巡查小區(qū)一遍，保證小區(qū)外圍道路及公共地帶的衛(wèi)

生清潔，及時制止亂扔垃圾、損壞墻面等違反本小區(qū)規(guī)定的行為。

5、按時清掃小區(qū)的樓道，擦拭樓梯扶手、欄桿、窗臺板等，達(dá)到干

凈、無灰塵。

6、每日用拖布徹底拖洗樓道一次。

7、小區(qū)窗戶玻璃至少每月擦一次，要做到窗明兒凈。

第十一章工作守則

8.1員T守則

1、管理人員須保持制服整齊清潔，儀表端莊、精神飽滿。

2、對待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保持

彼此間良好關(guān)系。

3、必須嚴(yán)格遵守小區(qū)輪值時間，按時上、下班（交接班），不得

無故遲到、早退。遇有特殊情況需請假時，小區(qū)管理人員應(yīng)事先取

得小區(qū)負(fù)責(zé)人同意，而小區(qū)負(fù)責(zé)人之請假則需獲得公司負(fù)責(zé)人之同

意。

4、管理人員不得在當(dāng)值時間內(nèi)為個別住戶做職責(zé)范圍以外及對

私人服務(wù)的工作。

5、管理人員可參與樓宇買賣或租賃事務(wù)，并有相應(yīng)比例提成。

6、小區(qū)負(fù)責(zé)人應(yīng)該執(zhí)行公司之各項指示，并定期召開該小區(qū)各

級員工的會議，向公司做定期工作匯報。小區(qū)員工須服從小區(qū)負(fù)責(zé)

人之工作調(diào)配及崗位編排。

7、不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對公司有欺詐及不誠實行為。

8、不得假借公司名義或利用職權(quán)對外做有損公司聲譽(yù)或利益之

行為。

9、不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取

任何形式的禮物、賞錢。

10、所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財物,

對各公物如有損壞，須負(fù)責(zé)賠償。

11、必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。

8.2管理T作

1、按照規(guī)定時間當(dāng)值，不可擅離職守。

2、在當(dāng)值時不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報、看書、聽收音機(jī)

或與同事閑談、開玩笑。

3、每日上班時間，必須穿著公司規(guī)定的制服及配戴職員工作證,

完成自己崗位職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時須特別留意

小區(qū)清潔及有否損壞、破舊需要維修的地方，并進(jìn)行登記。如遇有

不尋常事件，應(yīng)立即處理、記錄并及時向上級報告。

4、大風(fēng)或雷暴雨期間，管理人員必須按照公司所頒布之“大風(fēng)

期間員工當(dāng)值程序”上班，并按“大風(fēng)及雷暴雨措施''做一切防風(fēng)、防

雨工作，以保護(hù)公共財產(chǎn)，防止意外或水浸等。

5、服從上級指導(dǎo)，完成所指定的工作。

6、留意各種公用設(shè)備有否被破壞或涂污，并通知有關(guān)人員修理

和清除，必要時須協(xié)助維修工作。

7、執(zhí)行各項任務(wù)時，必須要有禮貌。謹(jǐn)記“業(yè)主至上，服務(wù)第

一”即“服務(wù)至上、禮貌第一

8、如有住戶發(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應(yīng)即協(xié)助其家人

招呼救護(hù)車或代辦報警。

9、熱情接待來訪人員，詳細(xì)記錄住戶投訴，并迅速處理。不屬

于自己職責(zé)范圍內(nèi)的，則立即通知有關(guān)人員處理解決。處理情況立

即向上級報告。

10、物業(yè)公司須設(shè)置急救箱，配備急救用品，如繃帶、棉花及

搶救藥品等.同時放置部分緊急維修之工具，以備臨時急用°

11、小區(qū)公共地方之鑰匙，如：電制房、機(jī)房、泵房等，必須

小心存放，以備緊急時使用。若有需要外借鑰匙時，必須登記借用

人姓名及聯(lián)系電話，用后及時歸還。

8.3保安工作

1、必須明了和掌握小區(qū)內(nèi)各種保安設(shè)施之操作和效能。例如：對講

機(jī)、警鐘、密碼鑰、閉路電視等。更須善用各種已有的設(shè)施，以免

減弱防盜效果。

2、應(yīng)熟悉小區(qū)內(nèi)各公司、記識住戶之姓名、年齡、公司成員及聯(lián)絡(luò)

電話。此等資料必須保密，不得泄漏。

3、與住戶保持密切聯(lián)絡(luò)，以便就保安問題，經(jīng)常交換意見及互

通消息。

4、各更管人員交接更時應(yīng)傳達(dá)防盜信息，做好交接班記錄，以

備核查，務(wù)令保安人員高度警惕。

5、嚴(yán)禁借詞推銷之人士進(jìn)入小區(qū)。尤其是自稱公務(wù)人員或公共

機(jī)構(gòu)職員，更應(yīng)查驗身份證、文件，如有疑問，應(yīng)致電有關(guān)機(jī)構(gòu)查

詢。

6、應(yīng)有禮貌的詢問任何進(jìn)入小區(qū)的來訪客人，登記身份證或工

作牌招。如有懷疑，應(yīng)用對講機(jī)與有關(guān)住戶聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑

物品時，更須提高警覺。

7、當(dāng)值管理員至少每半小時巡樓一次（但不固定時間），以免

壞人乘隙而入。巡樓時必須有警覺性，特別注意樓梯、走廊、電表

房及其它隱蔽地方、通道等，以確保無可疑人物匿藏小區(qū)內(nèi)伺機(jī)作

案。留意公眾地方之間邊暗角，后蒼水渠側(cè)、水箱底是否預(yù)先藏備

盜竊工具等。

8、如聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立即報警并封閉大門及

其通道，以等待警方人員到場處理。切勿魯莽采取行動而不知會警

方。

9、切記管理人員只有一般市民之拘捕權(quán)，并無搜查權(quán)力。因此,

拘捕疑犯后，應(yīng)盡快交公安部門處理。

10、本小區(qū)安裝有警鐘、閉路電視，以監(jiān)視各大堂、小區(qū)死角，

以加強(qiáng)治安保衛(wèi)工作。若鄰近小區(qū)在建設(shè)中，則更應(yīng)加倍小心，以

防被壞人利用作為犯罪的橋梁。

11、詳細(xì)記錄各有關(guān)政府部門電話，以便需要時尋求協(xié)助。

12、若發(fā)生罪案，應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案：

a.立刻報案，并留在現(xiàn)場直至公安部門到達(dá)，遇有傷員（被害

人、案犯）應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù)。

b.切勿移動、也不允許他人移動、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品，協(xié)助

公安部門保留證據(jù)，方便調(diào)查工作。

c.切勿開動風(fēng)扇，冷氣機(jī)或其他電器用具，以免證據(jù)破壞。

d.禁止任何人在現(xiàn)場走動，以方便公安部門到現(xiàn)場調(diào)查。

已向公安人員提供有關(guān)罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過，與本案有關(guān)人

物之像貌、衣著、有關(guān)之車牌號及壞人逃走方向等。

8.4公眾衛(wèi)生

1、清潔T人必須依時清潔路面、走廊、樓梯、小區(qū)死角、停車

場及天臺等公用地方。

2、勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方,

以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。請放入通往樓梯門旁的垃圾桶內(nèi)。

3、如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺或樓梯間，應(yīng)勸喻住戶自行

搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶，立刻登記在物業(yè)公司記

事簿內(nèi)，向上級報告。

4、如發(fā)現(xiàn)天臺、天井或公用地方積存污水，應(yīng)立即清理，以免

蚊蟲滋生。難以清理的地方，可暫時淋上油渣，阻止蚊蟲繁殖，再

研究處理方法。

5、如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應(yīng)速安排

修理。

6、勸喻住戶淋花時要特別小心，勿將水淋到陽臺外面，以免影

響下層和下面行人。

7、如發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時，勸喻住戶從速

修理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例，影響市容者，

處以罰款。

8、如有需要，通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，既影響

衛(wèi)生，又可能打到過往行人身上，也不得將可引致淤塞之雜物投入

廁盆及污水渠內(nèi)。

9、若上層住戶之水喉或水渠破爛而導(dǎo)致下層天花板滲水，則通

知上層住戶修理，如無結(jié)果，則應(yīng)詳細(xì)記錄及請求上級處理。

10、如有不顧公共衛(wèi)牛的住戶，經(jīng)屢次勸告仍不改善，應(yīng)做詳

細(xì)記錄并報告上級和有關(guān)衛(wèi)生部門。

8.6電力系統(tǒng)

1、修理電器設(shè)備，應(yīng)嗯請持證的合格技師。

2、應(yīng)明了小區(qū)各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如：小區(qū)的電力總掣、

用戶的電路分線、保險絲、消防電泵制、電表及各水泵制等，并且

明了其緊急開關(guān)的操作程序。同時必須購置后備保險絲、消防總制、

電表及各水泵制等，以備急修時使用。

3、如部分用戶電力中斷，應(yīng)由物業(yè)公司派人檢查修理小區(qū)供電

系統(tǒng)，如屬住戶室內(nèi)設(shè)備故障，應(yīng)由住戶自行請人處理，物業(yè)公司

可提供適當(dāng)協(xié)助。

4、全座樓宇電力突然中斷，應(yīng)先檢查小區(qū)之總制是否正常，如

屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。

5、公共使用的電力設(shè)備，如小區(qū)死角、總制走廊及小區(qū)死角之

電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞或有過熱現(xiàn)

象，應(yīng)立即派人修理。

6、接到供電公司通知停電時，應(yīng)即貼出通告，清楚列明日期、

時間及受影響的設(shè)備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準(zhǔn)備。

公共照明、小區(qū)死角不停，由小區(qū)自備發(fā)電機(jī)供電解決。停電完畢

后，貼出恢復(fù)供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢更正常。

7、經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：樓宇門與客戶的對講系統(tǒng)和

小區(qū)死角監(jiān)視系統(tǒng)必須完好正常運行。發(fā)現(xiàn)問.題立即修理。

8、在小區(qū)出入口處，應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備，物業(yè)公司亦

應(yīng)常備手電筒。

9、小區(qū)內(nèi)的機(jī)房、及各層的電表均應(yīng)保持整潔，不得放置各種

雜物。

10、小區(qū)供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全正常

的供電。

8.7消防

1、消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使

用。并應(yīng)熟悉其它消防設(shè)備的使用。

2、組織小區(qū)員工學(xué)習(xí)消防知識，熟悉和掌握各種消防設(shè)備的操

作使用。組織員工進(jìn)行消防設(shè)備的使用訓(xùn)練，使其成為小區(qū)合格的

義務(wù)消防隊員。

3、值班人員（包括管理人員）須經(jīng)常檢查防火設(shè)施和消防設(shè)備

等，如有損壞和失效時，應(yīng)立即修理和更換。

4、利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設(shè)施和消防

設(shè)備，以備應(yīng)急。

5、每日上班時檢查天臺、前后樓梯、走廊、走火通道等，千萬

不可有阻塞情況發(fā)生。

6、教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品，避免引

起火警。

7、留意公用電線，如有破損或不符合規(guī)定時，應(yīng)立即修理和更

換。

8、留意擅自將辦公室改為庫房的單位，尤其是原料與制品容易

著火者，當(dāng)發(fā)現(xiàn)住戶藏有大量易燃物品時，即刻查詢是否有特許證

明和安全措施，沒有時，當(dāng)即令其搬走（搬出小區(qū)外），并盡快報告

物業(yè)公司。

9、勸告拜神的住戶小心燃點香燭，并制止住戶在走廊燃燒元寶、

香紙等。

10、切勿將防火門打開，以免萬一火警發(fā)生時，濃煙散播及火

勢蔓延。

11、如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味，又無人開門時，如能

及時撲滅，應(yīng)盡快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅。否則電“119”報案。

12、若發(fā)生火警，即電“119”報案，同時按動警鈴，通告住戶疏

散，在安全的情況下，使用滅火筒或滅火喉設(shè)法搶救。

13、火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿擁擠慌張。

14、報案時，必須清楚說明現(xiàn)場地址，報案人姓名及物業(yè)公司

電話。

15、所有消防裝置，應(yīng)由認(rèn)可的消防監(jiān)察單位每年最少檢查一

次。

8.9水務(wù)及渠務(wù)

1、了解樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵開關(guān)總制及

分制等位置。

2、應(yīng)定期巡視水泵運轉(zhuǎn)是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞，水箱是

否清潔。必須定期安排清洗水池、食用水箱，每六個月清洗一次，

以保持衛(wèi)牛C

3、發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，必須盡快關(guān)閉有關(guān)水管的水制。大喉爆裂,

則將總制關(guān)閉，并及時發(fā)出通告告知受影響的住戶，同時立即安排

水管工進(jìn)行急修。

4、要注意水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂或生銹，并且蓋緊水箱，以免

滋生蚊蟲。

5、如食用水或沖廁水突然中斷，應(yīng)先檢查樓宇的供水系統(tǒng)是否

發(fā)生故障，若一切正常，則致電自來水公司查詢原因，并請盡快解

決。

6、救火用的輸水設(shè)備，應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)即修理。同

時必須禁止使用消防水喉做其它用途。

7、因住戶外出忘關(guān)水喉，致使大量食用水流出，無法通知戶主

時，應(yīng)及時關(guān)閉該戶的水管制，以阻止水流入鄰居和危害小區(qū)。

8、經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否通暢，清理渠道蓋上的垃圾，以防

下雨時渠水受阻而水浸。

9、屋宇墻外的公用水渠如有破裂，應(yīng)即修理，以免污水流出影

響公共環(huán)境衛(wèi)生。

10、樓宇底層溝渠發(fā)生臭氣傳出時，應(yīng)即檢查修理。

11、若安裝或修理樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)設(shè)備時，應(yīng)與自來水公司聯(lián)

系修理。

8.10樓宇結(jié)構(gòu)及維修

1、樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞，對該樓宇的安全有重大影響時,

管理員應(yīng)予以注意，并向上級報告C

2、如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物，如外墻鐵

籠、詹篷、平臺或在天臺上加蓋小屋棚時，應(yīng)予制止并向上級報告。

3、天花板或外墻有漏水，應(yīng)即通知單位上層及有關(guān)住戶修理。

4、在巡邏時發(fā)現(xiàn)下列情況，應(yīng)立即向上級報告并研究修理方案

進(jìn)行修理：

a.墻壁或天花板有明顯裂縫或石屎爆裂；

b.氣窗的玻璃爆裂；

c.樓梯邊的欄桿松脫；

d.防火門及消防設(shè)備損壞；

e.內(nèi)外墻壁大白及磚脫落。

5、住戶安裝鐵的閘掩出走廊、阻塞通道，應(yīng)予制止并報告上級。

8.11停車場管理

1、保安員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場管理規(guī)定，禮貌待人，熱情服務(wù),

保證車輛安全，維護(hù)車場良好的行車秩序。

2、車輛進(jìn)場后，必須按指定位置停車、排列整齊，不得阻塞通

道，認(rèn)真檢查車型、車牌號，避免出現(xiàn)差錯。

3、了解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作

單位、辦公房間號等等，以便于識別。

4、汽車、摩托車必須購買“車輛綜合保險"，便于丟失后，向保

險公司索賠。未買“車輛綜合保險”的車輛，木車場不予停放保管，

否則所造成的一切損失，均由車主自行負(fù)責(zé)。

5、本停車場實行有償停車保管服務(wù)，必須嚴(yán)格遵守財經(jīng)紀(jì)律，

經(jīng)濟(jì)手續(xù)清楚，做到錢、票相符，日清月結(jié)。

6、嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進(jìn)場停放保管，以免

發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場時，應(yīng)即令其開出車場，立即

報告物業(yè)公司或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。

7、保安員交接班時必須認(rèn)真交接，并詳細(xì)登記（自行車則注意車

票的號碼及張數(shù)，登記在交接登記簿上），雙方簽字負(fù)責(zé)。

8、保安員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即報告班長、隊長或物業(yè)

公司，并注意其事態(tài)發(fā)展。交接班時叮囑接班人注意，并記錄在交

接登記簿上，同時將其它需注意的事項必須記錄在登記簿上，以備

查。

9、保安員必須認(rèn)真執(zhí)行收費制度，堅持原則，不得徇私舞弊,

如不開票停車或亂收費、不收費等等，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)一定嚴(yán)肅處理。

10、保持停車場內(nèi)清潔衛(wèi)生，每日必須不間斷清掃。

8.12有關(guān)廉潔條款

1、良好及有效的小區(qū)管理工作有賴于租戶及業(yè)主的合作和各級

管理人員的信心及支持。如各級人員都采取一種廉潔奉公的態(tài)度辦

事，租戶和業(yè)主必會全力支持管理工作，使環(huán)境能進(jìn)一步改善。因

此各級管理人員均須有清政廉明的精神。

2、凡受雇于小區(qū)從事執(zhí)行小區(qū)事務(wù)者，包括管理員、保安員、清潔

工人、維修人員、經(jīng)理等人，均屬小區(qū)的職員。故執(zhí)行工作期間均

受該工作須知的約束，不得索取或接受任何利益。

第十二章內(nèi)部管理規(guī)定一、值班管理規(guī)定1、值班員工必須嚴(yán)格堅

守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違反

勞動紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。2、值班員工必須集

中精力，保持警覺，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位

無關(guān)的事情。3、值班員工必須服從組K的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組

長的工作指令。4、值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼

尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備

安全運行。5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機(jī)，保持聯(lián)系。

6、值班員工必須掌握并正確實施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)

保持冷靜，果斷處理。7、值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護(hù)工作，

收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級到場處理。8、值班人員必須做

好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真如實填寫。二、值班員（巡視

值班員）交接班規(guī)程［一）接班員須知1、上一?班設(shè)備運行情況；2、

正在檢修的設(shè)備情況；3、設(shè)備故障的處理經(jīng)過和結(jié)果。（二）交接

班程序1、按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。2、交班員工宣讀本

班工作情況及設(shè)備運行情況，設(shè)備故障的處理結(jié)果和經(jīng)過。3、交接

班雙方會齊共同對主要巡視內(nèi)容進(jìn)行巡檢，接班檢查，交班隨從巡

查。4、報告檢查結(jié)果。5、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。6、

不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)由

接班人員進(jìn)行。7、交接班情況記錄在交接班記錄表中，雙方簽字認(rèn)

可。（三）交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知主

管到現(xiàn)場處理01、巡視記錄與實際情況不符時02、交接班人數(shù)不

齊或不在場時。3、接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦旦醉酒和傷病

等時。4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。5、

設(shè)備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。三、供甩值班

員交接班規(guī)程（一）接班員須知1、上一班設(shè)備運行情況；2、正在檢

修的設(shè)備情況；3、儀表指示是否正確；4、設(shè)備故障處理的經(jīng)過和

結(jié)果。（二）交接班程序1、按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。2、

列隊于模擬圖板前，交班背對圖板，接班面對圖板。3、交班宣讀

本班工作情況記錄及當(dāng)前運行方式。4、交接班雙方會齊共同巡檢

設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。5、報告檢查結(jié)果。6、正

常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。7、不正常：由交班負(fù)責(zé)處理，

接班配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進(jìn)行。8、交接班情況記

錄在當(dāng)值日志上，雙方簽名確認(rèn)。（三）交接班暫停凡有下列情況不

得交接班，必要時須立即通知值班主管到場處理。1、設(shè)備記錄與

實際運行狀況不符時。2、交接班人數(shù)不齊或不在場時。3、當(dāng)值

員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。4、設(shè)備有故障在

搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。5、設(shè)備運行有異常而又

找不出原因或運行情況不明時。四、運行記錄管理制度1、巡視值

班記錄表每班記錄一次，電氣設(shè)備運行記錄、每半天記錄一次，設(shè)

備運行記錄表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關(guān)專業(yè)的管理員檢

查后每月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。2、設(shè)備維修保養(yǎng)

記錄由維修人員填好后交班組長，相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名，

每月月底將記錄表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存檔03、巡查簽到表每

日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由相關(guān)專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，

月底匯總后交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。4、巡視值班記錄表每日由當(dāng)值

員工填寫，每周經(jīng)物管部經(jīng)理簽名后交設(shè)備設(shè)施組組長。5、值班表

每月月底由維修班長填寫，物管部經(jīng)理審閱后交設(shè)備設(shè)施組組長。6、

設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、字跡清晰。7、所有記

錄必須按時完成，不準(zhǔn)弄虛作假。五、工程檔案管理制度1、工程

設(shè)備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制

度和保密守則。2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強(qiáng)、弱電；給排水；暖

通、空調(diào)；消防報警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼

上標(biāo)簽。3、編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。4、外單

位交來圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)的

管理員核對實物，如圖紙無誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有

誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。5、檔案及圖紙是工程維修

保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。6、借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的管理員

以上人員批準(zhǔn)，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按

期追還，需續(xù)借的要重新登記。第十三章設(shè)備設(shè)施管理第一部分總

則一、承包商監(jiān)督規(guī)定對須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從

事的專業(yè)，如消防自動報警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和定期試驗，及某些專

業(yè)性較強(qiáng)的項目。（一）承包商監(jiān)督規(guī)定為規(guī)范對承包項目的管理，

特制定本規(guī)定。1、承包商進(jìn)場前，必須提供工程圖、施工程序、工

期計劃各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場。2、其相關(guān)專業(yè)的管理

員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作03、承包商進(jìn)場作業(yè)期間，必須遵守

大樓的各項管理規(guī)定。4、督促承包商嚴(yán)格按國家規(guī)范（如環(huán)保、勞

保條例等）及合同要求施工。5、承包商的用料，必須與合同條款規(guī)

定的相一致。承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn),

否則作違反合同處理。6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，

必須提出書面報告，經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)并報物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，

方允許實施。7、承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該工

程主管管理員檢查核對，雙方填寫技改工程驗收報告書，經(jīng)物管部

經(jīng)理、總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，方可通知財務(wù)結(jié)算。二、設(shè)施設(shè)備巡檢

規(guī)定為保證設(shè)備正常運行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組

必須對所轄設(shè)備進(jìn)行日常巡檢。1、巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定

的時間和項H巡視檢查管轄下的設(shè)備。2、巡視值班人員外出巡檢,

必須隨時與部門保持聯(lián)系。3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的

巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。4、巡視值班人員應(yīng)根

據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運行情況，對“手動”運行的設(shè)備和有異常苗頭、

運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電

壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈

有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化，均應(yīng)即時通知維修人員調(diào)整或

更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行.6、發(fā)現(xiàn)有不正常的

噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修

人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。7、相關(guān)專

業(yè)的管理員每周一次對巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原

因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)仟°三、設(shè)備管理規(guī)定1、設(shè)備的維

修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關(guān)專業(yè)的管理員按維修保

養(yǎng)項目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計劃，交各班組實施。2、各班組

每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。3、設(shè)

備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的管理員根據(jù)設(shè)備

的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有

可能導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上

報設(shè)施設(shè)備組組長整改。5、每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，

設(shè)施設(shè)備組組長負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。四、機(jī)房管理規(guī)定物管部轄下的設(shè)

備機(jī)房有：開閉所變配電房、電梯機(jī)房、冷水機(jī)房、水泵房、空調(diào)

機(jī)房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機(jī)房的管理，特制定本規(guī)定。

1、機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼“機(jī)房重地，謝絕來訪”

或，，生產(chǎn)重地，請勿進(jìn)入”的告示牌。2、凡易燃易爆的設(shè)備場站，高

電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范

的警示牌。3、各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識。

4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)

上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。5、機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，任何員

工不得隨意配制機(jī)房鑰匙。6、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員（包括

參觀學(xué)習(xí)和施工等）禁止進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來人員必須

遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工作人員的安排指導(dǎo)。7、供電局突然

到場檢查或抽