2023年土地登記代理人之土地登記代理實務能力測試試卷B卷附答案

2023年整理土地登記代理人之土地登記

代理實務能力測試試卷B卷附答案

單選題（共50題）

1、關于地址變更登記中的地址的描述，下列說法錯誤的是（）o

A.住所依法只能有一個

B.經常性是指連續(xù)居住五年以上的住宅

C.如無相反證明，戶籍登記的住址即為經常居住地

D.漁民和海員住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶為

住所，而必須以船籍地為住所

【答案】R

2、不可以劃撥方式取得國有土地使用權的是（

A.國家重點扶持的交通用地

B.某集團商貿中心建設用地

C.軍事用地

D.城市基礎設施用地

【答案】B

3、土地登記通告的內容，不包括（）o

A.土地登記區(qū)的劃分

B.土地登記期限

C.土地登記收件時間

D.土地登記申請人應該提交的證明文件和資料

【答案】C

4、因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的,

向國土資源部門提出土地變更登記申請后由（）依法進行土地

權利的變更。

A.建設局

B.縣級人民政府

C.原土地登記機構

D.接受申請的國土資源部門

【答案】C

5、土地登記代理機構的執(zhí)業(yè)人員的條件，應當由（）進行審

查。

A.地方政府

B.稅務管理部門

C.工商管理部門

D.土地行政主管部門

【答案】D

6、（）是委托代理法律關系成立的要件之一。

A.《土地登記申請書》

B.《土地登記委托書》

C.《國有土地所有權出讓合同》

D.土地權屬來源證明材料

【答案】B

7、集體土地所有權主體不包括（）。

A.鄉(xiāng)農民集體

B.村農民集體

C.村民個人

D.村民小組農民集體

【答案】C

8、物權變動必須遵循（）原則。

A.公示

B.登記

C.交付

D.通告

【答案】A

9、土地使用權抵押的抵押權人為（

A.抵押土地使用權的債務人

B.接受抵押擔保的債權人

C.土地所有權人

D.第三人

【答案】B

10、國有建設用地使用權轉移登記，提交的材料不包括：（）

A.買賣的，提交買賣合同；互換的，提交互換合同；贈與的，提交

贈與合同

B.名稱變更的材料

C.依法需要補交土地出讓價款、繳納稅費的，應當提交繳清土地出

讓價款憑證、稅費繳納憑證

D.申請劃撥取得國有建設用地使用權轉移登記的，應當提交有批準

權的人民政府的批準文件

【答案】B

11、在履行合同過程中，因土地登記代理人的故意或過失，給當事

人造成經濟損失的，應由（）承擔賠總責任

A.土地登記代理人

B.土地登記代理人所在代理機構

C.土地登記代理行業(yè)協(xié)會

D.土地行政主管部門

【答案】R

12、（）土地登記不需報人民政府審批。

A.更改

B.初始

C.注銷

D.變更

【答案】C

13、世界多數(shù)國家的地籍資料的發(fā)展大體都經歷了（）的階段。

A.法律地籍——稅收地籍——多用途地籍

B.產權地籍——稅收地籍——現(xiàn)代地籍

C.法律地籍——產權地籍——現(xiàn)代地籍

D.稅收地籍—產權地籍——多用途地籍

【答案】D

14、下列各項中，不屬于土地總登記公告意義的是（）o

A.追求登記效力的公平性，保證登記的公信力

B.為土地登記機關樹立良好形象

C.在一定時間內，征詢利害關系人的異議

D.讓權利人及時了解其土地權利是否得到保護

【答案】B

15、集體土地所有權主體不包括（）o

A.鄉(xiāng)農民集體

B.村農民集體

C.村民個人

D.村民小組農民集體

【答案】C

16、關于地址變更登記中的地址的描述，下列說法錯誤的是（）o

A.住所依法只能有一個

B.經常性是指連續(xù)居住五年以上的住宅

C.如無相反證明，戶籍登記的住址即為經常居住地

D.漁民和海員住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶為

住所，而必須以船籍地為住所

【答案】B

17、下列各項中，不屬于土地登記代理人的基本職業(yè)技能的是

（）。

A.精通專業(yè)

B.人際溝通

C.收集信息

D.判斷決策

【答案】D

18、下列關于地上建筑物的行為中，不會涉及建設用地使用權轉移

的是（）。

A.買賣

B.贈與

C.坍塌

D.交換

【答案】C

19、下列各項不屬于土地總登記特點的是（）。

A.階段性

B.全域性

C.集中性

D.隨機性

【答案】D

20、與土地登記的一般程序相比，下列各項不屬于初始土地登記程

序特殊性的是（）。

A.增加了準備工作

B.增加了公告

C.增加了通告

D.增加了登記申請

【答案】D

21、建筑（）即允許建筑物的最高高度。

A.最高上限

B.高限

C.限高

D.海拔

【答案】C

22、土地更正登記的法律特征不包括（）o

A.已完成初始和變更土地登記

B.利害關系人申請更正登記的，應取得土地登記簿記載的土地權利

人同意更正的書面或口頭證明

C.更正登記內容涉及土地權利歸屬時，更正登記結果應當公告

D.更正登記的內容不應妨礙第三者的利害關系，否則應經其同意

【答案】B

23、關于土地使用權抵押權變更，下列說法不正確的是（）。

A.抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權

人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；然押人未通知抵押權人或

未告知受讓人的，轉讓無效

B.轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人

提供相應的擔保，但這并不影響他對抵押物的轉讓

C.抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保

D.抵押合同發(fā)生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更后15日內,

持有關文件到土地行政主管部門辦理變更紙押登記手續(xù)

【答案】B

24、在采用形式主義的立法中，甲把一塊土地轉讓給乙，雙方已訂

立了土地轉讓合同但并未履行登記手續(xù)，當?shù)谌酥鲝堅撏恋貦嗬?/p>

變動無效時，法律上認定該項土地權利變動（）o

A.有效

B.無效

C.有可能無效

D.由甲乙兩方自行商議解決

【答案】B

25、建筑（）即允許建筑物的最高高度。

A.最高上限

B.高限

C.限高

D.海拔

【答案】C

26、土地總登記中，對登記公告結果有異議的，可以向（）申

請復查。

A.縣人民政府

B.縣國土資源局

C.國土資源部門的上級單位

D.土地登記代理機構

【答案】B

27、下列各項中，不屬于土地統(tǒng)計資料主要查詢方式的是（）o

A.窗口辦文查詢

B.觸控系統(tǒng)查詢

C.遠程網絡查詢

D.資料室閱讀查詢

【答案】D

28、代理關系的主體不包括（）o

A.代理人

B.被代理人

C.利害關系人

D.相對人

【答案】C

29、對土地總登記之外設立的土地權利進行的登記是（）。

A.全面登記

B.初始登記

C.設定登記

D.其他登記

【答案】B

30、當土地登記簿記載的事項有誤或有遺漏時，由土地權利人和利

害關系人申請更正原登記內容的土地登記稱為（）。

A.預告登記

B.變更登記

C.注銷登記

D.更正登記

【答案】D

31、下列各項中，農村集體經濟組織不能收回土地使用權的情形是

（）。

A.為鄉(xiāng)村公共與公益事業(yè)需要使用土地的

B.不按照批準的用途使用土地的

C.因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的

D.在法定允許下將土地轉讓他人使用的

【答案】D

32、我國土地登記過程中土地登記標的物是指（）

A.土地及上面的房屋

B.土地及建筑物

C.土地及附著物

D.土地

【答案】D

33、脫離土地登記代理工作崗位連續(xù)（）年以上的土地登記代

理人應被注銷登記C

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

34、土地等不動產物權變動的公示方式為（）o

A.交付

B.登記

C.協(xié)議

D.協(xié)商

【答案】R

35、我國的土地登記實行（）原則。

A.強制登記

B.自愿登記

C.依申請登記

D.初次登記不強制

【答案】C

36、土地登記依法原則的含義不包括（）o

A.土地登記申請人應當依法向土地登記機構申請

B.土地登記機構依法對存有權屬糾紛的土地進行處理

C.土地權利經登記后的效力由法律、法規(guī)和政策規(guī)定，任何單位和

個人都不能隨意夸大或縮小土地登記的效力

D.土地登記機構應當依法對土地登記義務人的申請進行審查和在土

地登記簿上進行登記

【答案】B

37、關于出讓土地使用權的轉讓，下列說法不正確的是（）。

A.出讓合同和登記文件中所載明的義務和權利隨之轉移

B.未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的,

不得轉讓

C.轉讓后用途不得改變

D.其使用期限為出讓合同規(guī)定的期限減去原使用者已使用的期限后

的剩余年限

【答案】C

38、土地使用權抵押的抵押權人為（）o

A.抵押土地使用權的債務人

B.接受抵押擔保的債權人

C.土地所有權人

D.第三人

【答案】B

39、（）是指土地權利變動當事人雙方只要意思表示一致，訂立

了契約，就發(fā)生土地權利變動的法律后果，以契約為生效要件。

A.權利意思主義制度

B.采用形式主義立法

C.權利變更意思主義

D.采用意思主義立法

【答案】D

40、下列選項屬于異議登記申請內容的是（）o

A.房屋面積及編號

B.所購房產土地使用年限

C.不動產權利歸屬

D.所在小區(qū)土地用途

【答案】C

41、下列關十土地使用權的說法中，錯誤的是（）o

A.土地使用權屆滿后國家可以任意重新出讓該土地使用權

B.宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅

C.自然災害引起城市土地滅失的，其上權利一起滅失

D.土地使用權人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用

權由國家無償收回

【答案】A

42、土地登記機構一般設在（）。

A.各級政府

B.集體土地管理部門

C.人民代表大會

D.國土資源行政主管部門

【答案】D

43、下列關于土地用途變更批準文件的說法，錯誤的是（）。

A.土地用途變更批準文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時

審核的一般文件

B.土地用途變更批準文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時

審核的重點

C.土地用途變更批準文件是土地登記機關進行土地用途變更登記的

依據(jù)

D.土地用途變更批準文件是土地權利人向土地登記機關申請土地作

用變更的要件

【答案】A

44、土地登記資料按照要求保管在（）o

A.檔案庫

B.人民政府機關

C.所在地的土地登記機關

D.省級國土資源行政主管部門

【答案】C

45、出讓國有建設用地使用權轉讓中，轉讓房地產時應具備的條件

不包括（）。

A.按出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使

用權證書

B.轉讓時已經建成的，應持有房屋所有權證書

C.屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的30%以上

D.屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件

【答案】C

46、對土地總登記之外設立的土地權利進行的登記是（)o

A.全面登記

B.初始登記

C.設定登記

D.其他登記

【答案】B

47、土地登記依法原則的含義不包括（）o

A.土地登記申請人應當依法向土地登記機構申請

B.土地登記機構依法對存有權屬糾紛的土地進行處理

C.土地權利經登記后的效力由法律、法規(guī)和政策規(guī)定，任何單位和

個人都不能隨意夸大或縮小土地登記的效力

D.土地登記機構應當依法對土地登記義務人的申請進行審查和在土

地登記簿上進行登記

【答案】B

48、若土地上設有抵押權或其他權利，則作為該塊土地的負擔登記

的登記制度是（）。

A.契約登記制度

B.權利登記制度

C.我國的登記制度

D.托倫斯登記制度

【答案】D

49、對土地權利證書進行審核時，其重點是（）。

A.報人民政府審批

B.查看地籍資料的原始記載

C.保證登記過程不會產生土地權屬糾紛

D.查驗證件、證明的真?zhèn)我约白C件、證明的效力

【答案】D

50、房屋登記，應由當事人雙方申請登記的是：（）

A.合法建造房屋

B.繼承房屋

C.房屋所有權人姓名變更

D.共有房產份額變化

【答案】D

多選題（共30題）

1、土地登記的原則包括（）o

A.依法的原則

B.公開的原則

C.申請的原則

D.審查的原則

E.屬地登記的原則

【答案】ACD

2、土地登記代理的程序主要包括（）0

A.接受委托

B.簽訂土地登記代理委托書、代理合同

C.收集查詢土地登記相關信息與資料

D.開展具體業(yè)務

E.制作土地證書與提交成果

【答案】ABCD

3、下列各項中，屬于注銷土地登記申請人應當向土地登記機關提交

的文件資料有（）o

A.土地滅失證明文件

B.注銷土地登記申請書

C.土地權利終止證明文件

D.由土地登記機關頒發(fā)的土地權利證書

E.土地交換協(xié)議書

【答案】ABCD

4、我國土地登記過程中會頒發(fā)的權利憑證有（）。

A.《國有土地所有證》

B.《國有土地使用證》

C.《集體土地所有證》

D.《集體土地使用證》

E.《土地他項權利證明書》

【答案】BCD

5、土地登記公開查詢的意義體現(xiàn)在（）o

A.土地登記的公開查詢能切實做到讓社會了解土地權利的狀況

B.土地登記的公開查詢能真正把土地登記的公示作用落到實處

C.土地登記的公開查詢可以有效的降低交易風險，盡可能地避免土

地市場欺詐，達到交易安全

D.土地登記的公開查詢是保障土地權利人的合法權益、促進土地市

場健康發(fā)展的需要

E.土地音記的公開查詢可以防止房地產投資過熱的情況發(fā)牛

【答案】ABCD

6、我國土地登記過程中會頒發(fā)的權利憑證有（）。

A.《國有土地所有證》

B.《國有土地使用證》

C.《集體土地所有證》

D.《集體土地使用證》

E.《土地他項權利證明書》

【答案】BCD

7、下列各項屬于直接土地登記申請人的有（）o

A.法人

B.有完全民事行為能力的自然人

C.限制民事行為能力的自然人

D.無民事行為能力的自然人

E.非法人組織

【答案】AB

8、在土地登記申請過程中，不可以直接申請，必須由其法定代理人

代理申請的是（）。

A.法人

B.非法人組織

C.無民事行為能力的自然人

D.有完全民事行為能力的自然人

E.限制民事行為能力的自然人

【答案】C

9、某自然人甲得到朋友贈與的一套房屋，其應繳納的稅種包括

（）。

A.土地增值稅

B.契稅

C.房產稅

D.印花稅

E.城鎮(zhèn)土地使用稅

【答案】BD

10、某市安全機關查詢某宗地的原始登記資料，須向土地登記機關

提交的材料有（）o

A.土地權利憑證

B.該市安全機關出具的查詢證明

C.土地權利人的身份證明

D.執(zhí)行查詢任務的工作人員工作證件

E.土地權利人的授權委托書

【答案】BD

11、土地注銷登記的權屬審核應著重從（）等方面進行。

A.一般進行公章與單位名稱一致性檢查

B.注銷土地登記證明材料應是真實、合法和有效的

C.注銷土地登記證明材料的開具單位無需為有批準權的部門

D.證明內容與其他相關內容應一致無誤

E.注銷土地登記證明材料上的單位名稱應當是單位的簡稱

【答案】ABD

12、根據(jù)房地產管理相關法律，下列關于房地產抵押關系的描述正

確的有（）o

A.轉讓房屋的所有權或者使用權時，建設用地使用權同時轉讓

B.轉讓建設用地使用權時，該土地上的房屋也應一并轉讓

C.建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物也同屬于抵押財

產

D.抵押人未按規(guī)定將房地一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押

E.建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，地上新增建筑物所得的價款，抵

押權人優(yōu)先受償

【答案】ABD

13、下列各項屬于非營利性社會福利設施用地的有（）o

A.殯葬設施

B.城鄉(xiāng)衛(wèi)生院

C.收容遣送設施

D.福利性住宅

E.殘疾人社會福利設施

【答案】ACD

14、按照我國現(xiàn)行的地價體系，土地的價格一般有（）。

A.市場變動價

B.基礎地價

C.標定地價

D.出讓底價

E.市場交易價

【答案】BCD

15、下列關于土地登記代理成果的敘述中，正確的有（）o

A.代理辦理土地登記申請、指界、地籍調查、領取土地權利證書的

成果內容應該是向委托方提供的辦理土地登記后規(guī)范的分析報告

B.代理收集、整理土地權屬來源證明資料等與土地登記相關的資料

的成果應該是對土地權屬來源情況的推斷分析報告

C.代理查詢土地登記資料的成果應該為土地登記資料的查詢結果

D.代理查證土地產權的成果為查證土地產權的分析報告及為此收集

的有關權屬資料

E.幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續(xù)的成果就是為

權利人收集、查詢有關資料

【答案】BCD

16、申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記，應當提交哪

些資料（）

A.不動產權屬訐書或土地權屬來源資料

B.建設工程符合規(guī)劃的材料

C.房地產調查或者測繪報告

D.土地出讓價款

E.相關稅費繳納憑證

【答案】ABC

17、地役權的合同一般包括（）。

A.供役地和需役地的位置

B.當事人的姓名或者名稱和住所

C.政府批文

D.利用期限

E.利用目的和方法

【答案】ABD

18、按照土地權利的不同，土地權屬來源可分為（）o

A.土地他物權來源

B.集體土地所有權來源

C.集體土地使用權來源

D.國有土地使用權來源

E.國有土地所有權來源

【答案】BCD

19、在土地登記查詢中，對查詢人的要求有（）。

A.根據(jù)資料的重要程度交納相關查詢費

B.未經土地登記機關的批準，不得將土地登記資料攜帶出指定的場

所

C.不得非法使用查詢結果

D.對涉密登記資料負保密義務

E.查詢時保持土地登記資料的完好，不得在登記資料上圈點、劃線、

注記、涂改或折頁

【答案】BCD

20、不能設立土地登記代理機構的情形（）

A.有自己的名稱

B.有自己的辦公場所，地點不限

C.經費足夠

D.人員不用很多，非專業(yè)也可以

E.公司結構分明

【答案】BD

21、土地登記的基本程序包括（）o

A.土地登記申請

B.申請人資格調查

C.權屬審核

D.注冊登記

E.核發(fā)證書

【答案】ACD

22、不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進

行查驗。（）

A.不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備

B.有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致

C.登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定

D.與他人利害關系的說明材料

【答案】ABC

23、土地登記代理合同中，委托人的義務有（）o

A.承擔局部后果的義務

B.承擔處理事務費用的義務

C.支付代理傭金的義務

D.提供相關資料的義務

E.對代理人的監(jiān)督管理

【答案】BCD

24、我國土地登記初期規(guī)定公路不予發(fā)證的原因有（）o

A.公路所占的農田等在修建公路后仍然應歸當?shù)卮迕窦w所有

B.公路按照規(guī)定使用權應歸國家所有

C.公路的使用者并不固定，權利人不明確，權利主體難以確定

D.我國法律使用了土地使用權的概念，但是，使用權的權益并沒有

界定，如果發(fā)證后持證人按照一般使用人權益限制使用人使用，法

律上沒有明確制止的規(guī)定

E.公路大部分是由國家作為公益事業(yè)進行的投資和維護，公路本身

沒有贏利，不會與其他使用者產生經濟方面的糾紛

【答案】CD

25、下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方

式取得國有土地使用權的有（）。

A.國家機關用地

B.公寓大廈建設用地

C.軍事用地

D.公益事業(yè)用地

E.國家重點扶持的能源用地

【答案】ACD

26、土地登記代理機構的設立應具備的條件包括（）。

A.有足夠數(shù)量的專業(yè)人員

B.有自己的名稱和組織機構

C.有固定的服務場所

D.有充足的資金

E.符合法律、行政法規(guī)規(guī)定

【答案】ABCD

27、下列關于委托人權利和義務的敘述，不正確的有（）o

A.委托人有規(guī)定代理權限的權利

B.委托人有監(jiān)督土地登記代理人代理行為的義務

C.委托人有承擔后果的義務

D.委托人有承擔處理事務費用的權利

E.委托人有支付代理傭金的義務

【答案】BD

28、下列關于土地使用權變更登記的說法，正確的有（）。

A.因繼承或者受遺贈取得物權的，自土地變更登記完成時發(fā)生效力

B.依據(jù)人民法院判決書而取得的土地使用權，無須再進行登記公示

而直接發(fā)生效力

C.依照法院判決、仲裁裁決、繼承、遺贈等而取得的土地使用權，

可以不經登記

D.抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產，轉讓的價款超

過債權數(shù)額的部分以抵押人所有，不足部分由債務人清償

E.因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,

導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自土地登記完成時發(fā)生效

力

【答案】BCD

29、下列各項屬于土地使用條件的有（）。

A.建筑占地

B.建筑限高

C.建筑結構

D.建筑容積率

E.建筑密度

【答案】ABD

30、關于對土地登記申請人的審核，下列表述正確的有（）。

A.申請人是自然人的，土地登記人員只需檢驗其個人身份證明和戶

籍證明

B.申請人是企業(yè)法人的，土地登記人員需檢驗工商部門核發(fā)的《企

業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》

C.申請人是社會團體法人的，土地登記人員需檢驗民政部門頒發(fā)的

社會團體登記證書

D.申請人是機關法人的，土地登記人員需檢驗該單位成立的證件或

文件

E.申請人是其他組織的，土地登記人員參照法人審查的方法對其主

體資格進行審查

【答案】BCD

大題（共10題）

一、王某、李某于2004年與某企業(yè)私下簽訂協(xié)議，購得該企業(yè)一幢

6層廠房后（廠房土地性質為國有劃撥土地）,將廠房擅自改造成20

多套成套住宅對外出售，并申請辦理土地變更登記。問題：1,王某、

李某應辦理何種登記？

2.國土部門在處理過程中應從哪幾個方面進行權屬審核？

【答案】L該宗土地的使用者由原來的某企業(yè)變?yōu)榱送跄?、李某?/p>

用途由原來的工業(yè)用地變?yōu)榫幼∮玫兀麄儜斏暾埻恋厥褂脵嘧?/p>

更登記和土地用途變更登記。

2.國土部門先進行土地使用權變更登記的審核，權屬審核的內容為：

⑴對申請人的審核。申請人應與相關證明文件的土地權利人名稱一

致。（2）對轉讓地塊投資情況的審核。出讓、國家租賃國有土地使用

人對地塊的投資必須達到合同的約定。（3）對使用期限的審核。土地

使用期限小于規(guī)定使用期限減去已使用期限。（4）對稅費的審核。申

請人應按國家規(guī)定繳納有關稅費，如土地增值稅等。（5）對土地用途

的審核。土地用途一般不得改變，若改變土地用途應經有關部門的

批準。（6）對房產變更的審核。房產轉移應已辦理房產登記手續(xù)，申

請人領有《房屋所有權證》。王某和李某與企業(yè)的地塊轉讓屬于非法，

因為原土地屬劃撥用地，若想進行轉讓必須先繳納土地出讓金，而

王某和李某又擅自更改了土地的利用類型，因此，國土部門應當對

其提出的土地變更登記申請不予受理，同時查處其違法用地情況。

二、王某、李某于2004年與某企業(yè)私下簽訂協(xié)議，購得該企業(yè)一幢

6層廠房后（廠房土地性質為國有劃撥土地）,將廠房擅自改造成20

多套成套住宅對外出售，并申請辦理土地變更登記。問題：1.王某、

李某應辦理何種登記？

2.國土部門在處理過程中應從哪幾個方面進行權屬審核？

【答案】L該宗土地的使用者由原來的某企業(yè)變?yōu)榱送跄?、李某?/p>

用途由原來的工業(yè)用地變?yōu)榫幼∮玫?，他們應當申請土地使用權?/p>

更登記和土地用途變更登記。

2.國土部門先進行土地使用權變更登記的審核，權屬審核的內容為：

⑴對申請人的審核。申請人應與相關證明文件的土地權利人名稱一

致。（2）對轉讓地塊投資情況的審核。出讓、國家租賃國有土地使用

人對地塊的投資必須達到合同的約定。（3）對使用期限的審核。土地

使用期限小于規(guī)定使用期限減去已使用期限。（4）對稅費的審核。申

請人應按國家規(guī)定繳納有關稅費，如土地增值稅等。（5）對土地用途

的審核。土地用途一般不得改變，若改變土地用途應經有關部門的

批準。（6）對房產變更的審核。房產轉移應已辦理房產登記手續(xù)，申

請人領有《房屋所有權證》。王某和李某與企業(yè)的地塊轉讓屬于非法,

因為原土地屬劃撥用地，若想進行轉讓必須先繳納土地出讓金，而

王某和李某又擅自更改了土地的利用類型，因此，國土部門應當對

其提出的土地變更登記申請不予受理，同時查處其違法用地情況。

三、某宗土地屬興旺村集體所有土地，張某于2003年8月1日經興

旺村同意，市人民政府批準，以批準撥用方式與李某共同取得該宗

土地集體土地使用權。批準用途為宅基地。批準土地面積為200m2,

張某、李某各擁有90nl2,根據(jù)地籍調查并經初步審查，該宗地實際

界址清楚，土地面積與批準面積一致，為200m2,集體土地使用權

批準撥用手續(xù)符合法律規(guī)定。根據(jù)土地登無有關規(guī)定，建議為張某

辦理集體土地使用權登記。問題：1.該宗土地在審核批準后的土地

登記卡上登記的權屬性質是什么？權利人是誰？

2.什么是集體土地所有權、集體土地使用權？3.集體土地使用權主

體一般為本集體經濟組織成員，具體包括哪些？

【答案】1.該宗土地在審核批準后的土地登記卡上登記的權屬性質

為集體土地使用權c權利人為張某和李某。

2.（1）集體土地所有權是指中國農村勞動集體在法律規(guī)定的范圍內占

有、使用、收益、處分自己所有土地的權利。（2）農民集體土地使用

權是指從集體土地所有權中派生出來的一種用益物權，根據(jù)使用類

型可劃分為農業(yè)用地的使用權、非農業(yè)建設用地使用權和“四荒”

土地使用權。3.集體土地使用權主體一般為本集體經濟組織成員具

體包括：（1）集體非農業(yè)建設用地使用權的主體一般要求為農村集體

經濟組織和農村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的職工

和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請宅基地。（2）集體農用土地使用

權的主體一般為本集體經濟組織的成員，如為本集體經濟組織以外

的單位或者個人，則必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村

民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。（3）集體所有的“四荒”

土地使用權主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和

個人。在同等條件下，本集體經濟組織內的農民享有優(yōu)先權。如果

“四荒”土地使用權承包、租賃或拍賣的對象是本集體經濟組織以

外的單位和個人，必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上的村

民代表的同意。

四、D縣2009年開展了大規(guī)模的土地證書年檢工作，在年檢過程中

發(fā)現(xiàn)有三宗地是錯登或漏登的。問題：1.土地管理部門應該進行何

種類型的土地登記？

2.更正登記的程序是什么？3.更正登記的申請人一般是誰？

【答案】1.按照《土地登記規(guī)則》，土地登記后，發(fā)現(xiàn)錯登或漏登的，

土地管理部門應當辦理更正登記；利害關系人也可以申請更正登記。

2.更正登記應按土地登記的法定程序進行。即按申請一地籍調查一

權屬審核一注冊登記一換發(fā)或更改土地權利證書進行。如土地管理

部門直接辦理更正登記，應增加告知程序，即在土地管理部門審核

后，把審核結果告之當事人，如有異議的，要求在一定時期內提出；

否則視為認可，直接辦理更正登記，注銷原土地權利證書。3.更正

登記一般由土地權利人（土地所有權人、土地使用權人、土地使用權

抵押權人或地役權人）,或與申請更正登記宗地相關的利害關系人

（土地使用權抵押人、供役地權利人或其他利害關系人）向國土資源

行政主管部門提出更正登記申請。

五、某省w國有機械廠因發(fā)展的需要，欲臨時取得一宗5000m2的集

體土地使用權，按照《土地登記規(guī)則》的要求，王某系機械廠的法

人代表。問題：1,作為申請人，王某應向土地登記機關提交哪些必

要材料？

2.依據(jù)申請人類型的不同，申請人所提供的身份證明文件有何區(qū)別？

3.若土地申請人委托他人代理申請，需提供哪些文件？

【答案】L作為申請人，王某應向土地登記機關提交如下文件資料：

（1）土地使用權變更登記申請書；（2）W國有機械廠法人證明、土地

登記法定代表人身份證明和王某個人身份證明；（3）原國有土地使用

證；（4）機械廠的房屋所有權證。

2.申請人身份證明一項因申請人類型的不同而不同，具體如下：（1）

申請人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人（如機關法人）

不需提交，此外還有《土地登記法定代表人身份證明書》、法定代表

人的個人身份證或戶籍簿；（2）申請人是自然人的，提交個人身份證

或戶籍證明，個體工商戶也視為自然人對待；（3）不具備法人條件的

其他組織提交的身份證明文件參照法人。3.土地登記申請人（包括自

然人、法人和其他組織）凡是委托他人代理申請的，均須同時提交

《土地登記委托書》和委托代理人的個人身份證。代理人為法定代

理人的，不需簽署《土地登記委托書》，但須提交村委會或居委會開

具的監(jiān)護人證明。

六、X市A公司原是國有企業(yè)，使用的土地是由國家無償劃撥的，

2004年企業(yè)進行股份制改造，改制時國家以土地使用權作價出資

（入股）。近幾年由十經營管理不善，企業(yè)正準備宣告破產。問題：L

如何理解國有土地使用權作價出資？

2.可以采取國有土地使用權作價出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有哪些？

3.A公司改制時，國有土地使用權作價出資（入股）前是如何進行地

價評估的？4.國有土地使用權出資（入股）有什么法律特征？

【答案】1.國有土地使用權作價出資（入股）是國家為了支持國有企

業(yè)改革和發(fā)展，進一步推行土地有償使用制度，明晰土地產權關系,

盤活和顯化土地資產，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權進

行資產處置的一種方式.它是指國家以一定年期的國有土地使用權

作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)

持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權的規(guī)定轉

讓、出租、抵押。土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，

按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地行政主管部門委

托有資格的國有股權持股單位統(tǒng)一持有。

2.國有企業(yè)改革時，經土地行政主管部門批準，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)

類型和改革的需要，采取不同的土地資產處置方式和管理政策。其

中可以采取國有土地使用權作價出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有：（1）自

然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產品和服務的行業(yè)以及支柱產業(yè)和高

新技術產業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展需要，主要采

取授權經營和國家出資入股的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資

產。（2）對于一般競爭性行業(yè)，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。

當非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃撥土

地評估作價后同其他國有資產一并轉為國有股，逐步通過股權轉讓

變現(xiàn)。（3）對承擔國家計劃內重點技術改造項目的國有企業(yè)，原劃撥

土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價出資（入股）方式向企業(yè)

注入土地資產。3.根據(jù)《中華人民共和國公司法》第二十七條、《企

業(yè)國有資產法》第四十二條規(guī)定，公司設立時，股東以土地使用權

作價出資的必須進行評估作價，核實財產，并折合為股份。不得高

估或者低估作價。國有企業(yè)改建為股份有限公司時，不得將財產低

價折股或者有其他損害出資人權益的行為。采用國有土地使用權作

價出資（入股）方式進行資產處置的，在改制企業(yè)擬訂的土地資產處

置總體方案核準后，企業(yè)應自主委托具備相應土地估價資質的機構

進行評估，并依據(jù)土地狀況和評價結果，擬訂土地資產處置的具體

方案。土地估價報告經企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門初審后，

應在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產處置審批時備案。4.

國有土地使用權出資（入股）的法律特征包括：（1）國有土地使用權出

資（入股）必須依法審批；（2）國有土地使用權出資（入股）方式受范圍

限制；（3）國有土地使用權出資（入股）前必須進行地價評估，作價結

果要備案；（4）作價出資（入股）取得的土地使用權可以依法轉讓、作

價出資、租賃或抵押；（5）土地行政主管部門應與國有股權持股單位

簽訂委托持股合同c

七、某省w國有機械廠因發(fā)展的需要，欲臨時取得一宗5000m2的集

體土地使用權，按照《土地登記規(guī)則》的要求，王某系機械廠的法

人代表。問題：1.作為申請人，王某應向土地登記機關提交哪些必

要材料？

2.依據(jù)申請人類型的不同，申請人所提供的身份證明文件有何區(qū)別？

3.若土地申請人委托他人代理申請，需提供哪些文件？

【答案】1.作為申請人，王某應向土地登記機關提交如下文件資料：

⑴土地使用權變更登記申請書；（2）W國有機械廠法人證明、土地

登記法定代表人身份證明和王某個人身份證明；（3）原國有土地使用

證；（4）機械廠的房屋所有權證。

2.申請人身份證明一項因申請人類型的不同而不同，具體如下：（1）

申請人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人（如機關法人）

不需提交，此外還有《土地登記法定代表人身份證明書》、法定代表

人的個人身份證或戶籍簿；（2）申請人是自然人的，提交個人身份證

或戶籍證明，個體工商戶也視為自然人對待；（3）不具備法人條件的

其他組織提交的身份證明文件參照法人。3.土地登記申請人（包括自

然人、法人和其他組織）凡是委托他人代理申請的，均須同時提交

《土地登記委托書》和委托代理人的個人身份證。代理人為法定代

理人的，不需簽署《土地登記委托書》，但須提交村委會或居委會開

具的監(jiān)護人證明。

八、B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗

地國有土地使用權，面積為18000成，用途為工業(yè)，使用年限為50

年，未辦理土地登記。1998年8月該廠進行技術改造，又在原宗地

附近購置了8000m2工業(yè)用地，使用年限50年?，F(xiàn)為抵押貸款之需

要，該廠急需辦理土地登記。問題：LB縣第一機械廠應當如何申

請土地登記？

2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權設定登記權屬的審核

要點是什么？

【答案】1.應當按以下規(guī)則申請土地登記：（DB縣第一機械廠應該

分別申請兩宗地的出讓國有土地使用權設定登記。申請人為該廠法

人及法人代表。（2）申請時限的規(guī)定是：①按出讓合同約定，受讓方

一次支付全部土地使用權出讓金的，應該在支付出讓金30日內提出

申請；②成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土

地使用權的，應該在每期付款后30日內申請國有土地使用權設定辱

記。本題中，B縣第一機械廠未按規(guī)定及時申請土地登記，應進行

處理后再予以辦理出讓土地使用權設定登汜。（3）應該提交的材料包

括：①土地使用權登記申請表；②B縣第一機械廠法人證明、法人

代表身份證明和個人身份證明；③B縣人民政府關于第一機械廠建

設用地批準書；④《國有土地使用權出讓合同》；⑤出讓金支付憑證；

⑥委托代理的還應該提交土地登記委托書及代理人身份證明等。

2.土地使用期限應該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能

從現(xiàn)在土地登記之日起按50年計算。即土地使用權年限從土地使用

者與國家土地主管部門簽訂《土地使用權出讓合同書》之日起計算。

3.出讓土地使用權設定登記權屬審核要點是：（1）對申請人的審核。

要注意土地登記申請人與國有土地使用權出讓合同中受讓人是否一

致；（2）對土地權屬來源資料的審核。一是國有土地使用權出讓合同

的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出

讓的只能是經依法批準的國有土地使用權；（3）對使用期限的審核。

要注意出讓