2024年廣州房地產(chǎn)市場回顧及2025年展望正式版

?州全年新增五個辦公樓項(xiàng)?，共34萬平??的優(yōu)質(zhì)?積，同?減少52%。新供應(yīng)分布在琶洲、?融城和萬博?區(qū)，是近五年的新低。但在企業(yè)降本增效的運(yùn)營思路主導(dǎo)下，辦公樓整體需求謹(jǐn)慎，空置率仍錄得?幅同?上升0.5個百分點(diǎn)，?年末的18.7%。其中，第四季度錄得年內(nèi)供應(yīng)?峰，三個項(xiàng)?共18.1萬平??的辦公?積投?市場，季內(nèi)空置率上升0.8個百分點(diǎn)。去化??，全年凈吸納量同?回落，共錄得20.4萬平??的去化。其中第四季度貢獻(xiàn)約6.6萬平??。另外區(qū)域表現(xiàn)分化，琶洲和?融城成為辦公樓空置去化主?，分別在2024年錄得13.1萬平??和11.3萬平??的凈吸納量。?珠江新城年內(nèi)則租賃承壓，第四季度錄得負(fù)吸納，全年區(qū)域空置率同?上升2.1個百分點(diǎn)?年末的13.3%。?業(yè)表現(xiàn)??，2024年TMT、?融業(yè)、消費(fèi)品制造業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)在辦公樓的成交中排名前四，占全市成交的67%。TMT、?融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的占?均同?下降，但以快消為代表的消費(fèi)品制造業(yè)成交占?則同?上升兩個百分點(diǎn)。TMT成交中，46%的成交?積來?軟件系統(tǒng)開發(fā)，包括互聯(lián)?+和AI對于營銷和制造業(yè)等??的?持應(yīng)?，并且超過76%的搬遷案例擴(kuò)張了?積，或者搬遷到了更好的辦公樓。游戲?業(yè)成交保持活躍，成交占??幅攀升，其中琶洲錄得某?游開發(fā)公司區(qū)內(nèi)搬遷擴(kuò)租成交，共6,900平??。?融業(yè)成交?積中，其他?融服務(wù)占?36%，如?額貸款、不良資產(chǎn)管理和財富管理等；除此以外，保險業(yè)排名第?位，占?融?業(yè)成交?積28%。表現(xiàn)活躍的還有快消品?業(yè)，盡管錄得的成交?積僅較2023年?幅增?，但成交宗數(shù)顯著增加，是往年的2.6倍，其中超過五成的交易案例位于琶洲，如某本地化妝品總部從園區(qū)升級到優(yōu)質(zhì)辦公樓7,500平??。盡管2024年供應(yīng)量不及預(yù)期，但來?新興商務(wù)區(qū)未來供應(yīng)項(xiàng)?積極的預(yù)租活動，以及恢復(fù)緩慢的需求和個別退租事件，都給現(xiàn)樓招商施加了不少的壓?。辦公樓業(yè)主對于租戶的爭奪趨于?熱化，“以價換量”是主要租賃策略。全市租??價跌幅逐季擴(kuò)?，第四季度錄得2.7%的年內(nèi)最?季度跌幅。全年租??價同?下跌6.2%?年末的每?每平??135.0元。2024年?州錄得兩個項(xiàng)?投?市場，分別是位于番禺的華豐匯和海珠區(qū)的?州塔?場，共約19.7萬平??。近三年?州年均優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)量僅為23.7萬平??，較2019-2021年均值下降37%。究其原因，???，在電商持續(xù)沖擊下，實(shí)體零售招商難度顯著增加，對于需要經(jīng)歷培育期的新購物中?尤其具有挑戰(zhàn)性，?定程度上影響了供應(yīng)。另???，近年來?標(biāo)物業(yè)硬件設(shè)計和運(yùn)營??的不斷創(chuàng)新，在成為購物中?的有益補(bǔ)充之外，也分流了部分品牌和消費(fèi)者的關(guān)注。?州1-11?社會消費(fèi)品零售總額同?增?0.3%，較2023年全年6.7%的增幅顯著下調(diào)，顯示消費(fèi)趨于謹(jǐn)慎。同時，以超市、電影院和健身中?為代表的傳統(tǒng)主?租戶持續(xù)調(diào)整，業(yè)態(tài)迭代變化期間產(chǎn)?的空置，給優(yōu)質(zhì)商業(yè)招商帶來壓?。?州商業(yè)租?承壓，年末?層租?同?下調(diào)3.5%?每天每平??23.3元。其中核?商圈年度跌幅3.2%，?核?商圈同?下跌3.8%。部分連鎖餐飲品牌借此租?下?契機(jī)拓展店鋪，??部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)以空置去化作為其運(yùn)營的?要?標(biāo)，帶動2024年?州空置率同?下降0.9個百分點(diǎn)?年末的7.4%。成交??，2024年全年餐飲、零售和服務(wù)類業(yè)態(tài)成交占?分別為46%，37%和16%。餐飲成交占?同?上升1.4個百分點(diǎn)，連續(xù)第四年增?。但區(qū)域存在分化，天河路商圈錄得顯著?于全市的零售成交占?49%，顯示出該商圈對連鎖零售品牌的吸引?。細(xì)分業(yè)態(tài)??，餐飲業(yè)態(tài)中表現(xiàn)最活躍的是特?餐飲，43%的新店來?該類別，包括落址于天環(huán)的?州?家????，?年底開業(yè)的?州塔?場也引?多家餐飲的?州?店。另外，?包烘焙在餐飲新店中占?9.2%，較2023年顯著提升4.1個百分點(diǎn)，是餐飲業(yè)態(tài)中增?最快的類別。KUMOKUMO年內(nèi)在?州快速擴(kuò)張，?好利來也在?州塔?場圍板其?州?店。零售??，時尚服裝、電?產(chǎn)品和家電、以及珠寶配飾新店數(shù)量占?排名前三。其中最值得關(guān)注的是，珠江新城K11年內(nèi)陸續(xù)圍板奢侈品牌，如GUCCI和Dolce&Gabbana等，珠江新城商圈定位和形象都將被帶動提升。?天河路商圈中，表現(xiàn)最突出的是成交顯著提升的運(yùn)動品牌，錄得的新店達(dá)到商圈零售新店數(shù)量的18.5%，較2023年增加了15.7個百分點(diǎn)。2024年?州僅錄得增城的新增供應(yīng)，共約23.7萬平??，較2023年?幅減少77.9%。盡管如此，由于需求復(fù)蘇未如理想，如汽?制造業(yè)倉儲需求收縮，及部分租戶?建庫落成等因素，空置去化放緩，全年空置率上升4.5個百分點(diǎn)?年末的7.0%，但仍能保持在個位數(shù)的空置?平?？v觀全年，跨境電商對?州?標(biāo)倉的新增需求已從?峰回落，盡管上半年仍能錄得跨境巨頭在?埔和增城的成交，但下半年未?繼續(xù)擴(kuò)張，整體成交?積遠(yuǎn)低于2023年的峰值?平。為此，業(yè)主積極調(diào)整租賃策略，全年租?同?下跌1.3%?年末的每?每平??38.5元。其中增城和從化的租?調(diào)整幅度較?，分別同?下調(diào)6.8%和5.3%。租?調(diào)整吸引了租戶的搬遷，下半年錄得某零售商從??標(biāo)庫搬遷升級?從化?標(biāo)庫。服務(wù)于某快消品牌??的第三?物流也從?埔搬遷?從化新租?標(biāo)庫。除此以外，根據(jù)?州市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在以舊換新及家電國補(bǔ)政策帶動下，?州1-11?限額以上家?電器和?像器材實(shí)現(xiàn)零售額同?增?4.2%，增速?前?個?上升了4個百分點(diǎn)，帶動了國內(nèi)電商季節(jié)性倉儲需求，如某電商在增城新租了?標(biāo)庫等。佛?物流市場2024年迎來共66.5萬平??的新增供應(yīng)，其中第四季度共兩個?標(biāo)倉落成，分別位于南海區(qū)和順德區(qū)，可租賃?積共計達(dá)26萬平??，均被跨境電商整租。全年新增供應(yīng)?幅增?，是2023年供應(yīng)量的三倍多。其中南海區(qū)供應(yīng)量最?，占?超五成。與?州不同，2024年跨境電商在佛??標(biāo)倉市場依然保持活躍，除了新項(xiàng)?普遍被預(yù)租外，已有項(xiàng)?也錄得??積成交。但其他?業(yè)的需求仍有待恢復(fù)，佛?優(yōu)質(zhì)倉儲設(shè)施年末空置率為7.1%，同??幅上升0.2個百分點(diǎn)。全年租?保持穩(wěn)定。?州2024年?宗物業(yè)投資成交顯著減少。全年共錄得21宗交易，總成交?額84.6億元??幣，同?減少54.4%，但成交宗數(shù)僅同?減少16.0%，少四宗，顯示平均每宗成交的成交?額有所下降。?州商辦物業(yè)租賃市場仍處于復(fù)蘇階段，且優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價格或物業(yè)條件未達(dá)投資者預(yù)期，這些都影響了投資者的投資意愿。辦公樓交易的減少影響了總成交量。在總成交?額中，商場成交占?最?，達(dá)到29%，其次為辦公樓的21%和?業(yè)物業(yè)的16%。其中，辦公樓成交占?顯著下滑，成交?額同?減少85.4%，最?宗交易的成交?額不到6億元??幣。相?之下，2023年成交?額超過10億元的辦公樓交易便有六宗。除了交易宗數(shù)減少外，缺少整售交易是今年辦公樓成交?額下降的主要原因。?盡管商場全年成交?額同?下降35%，但太古收購?州?化中?的成交?額，僅次于蘿崗萬達(dá)?場，在近三年錄得的?州商場成交中位列總?額第?位。?業(yè)的成交總?額為14.0億元??幣，同?增?56%，成交類別以?房為主，另外還錄得?宗