物業(yè)的管理制度（34篇）

物業(yè)的管理制度(34篇)

物業(yè)的管理制度(精選34篇)

物業(yè)的管理制度篇1

1.部門經(jīng)理的職責(zé)

(1)秩序管理部經(jīng)理應(yīng)對(duì)整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)的安全負(fù)有組織領(lǐng)導(dǎo)的

具體責(zé)任；

(2)根據(jù)國(guó)家秩序管理的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理公司的有關(guān)管理細(xì)

則制定秩序管理部門的工作計(jì)劃和目標(biāo)，并督導(dǎo)下級(jí)管理人員的工作;

(3)主持部門例會(huì)，傳達(dá)貫徹總經(jīng)理及有關(guān)部門的指示，并與廣大

秩序管理人員一道分析研究住宅小區(qū)的秩序管理管理問(wèn)題；

(4)熟悉和掌握住宅小區(qū)內(nèi)各種秩序管理設(shè)施的操作和性能，熟

悉住宅小區(qū)內(nèi)秩序管理狀況，做到心中有數(shù)；

(5)對(duì)重大事件、事故親自組織調(diào)查、處理；

(6)負(fù)責(zé)完成總經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

2.秩序管理班長(zhǎng)的職責(zé)

(1)對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，做好所管轄區(qū)內(nèi)安全秩序管理工作；

(2)帶領(lǐng)秩序管理班全體人員，根據(jù)制定的崗位責(zé)任制，認(rèn)真嚴(yán)肅,

一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作；

⑶根據(jù)崗位責(zé)任制所規(guī)定的項(xiàng)目和要求，嚴(yán)格進(jìn)行檢查，督促全

體秩序管理人員落實(shí)崗位責(zé)任制；

(4)要有法律知識(shí)和法律觀念，熟悉秩序管理業(yè)務(wù)，了解物業(yè)管理

公司所制定的規(guī)章制度，掌握管區(qū)內(nèi)秩序管理保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點(diǎn),

嚴(yán)格管好、做好安全保衛(wèi)工作；

(5)做好部門領(lǐng)導(dǎo)和基層秩序管理人員的協(xié)調(diào)工作，及時(shí)將秩序

管理人員反映的各種信息向上級(jí)匯報(bào)，為上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門提供建設(shè)性的

工作建議，同時(shí)及時(shí)傳達(dá)、落實(shí)上級(jí)的指示精神和工作安排；

(6)認(rèn)真做好本班秩序管理人員的考勤工作，詳細(xì)如實(shí)地記載工

作中遇到及處理的各種情況，每天應(yīng)向部門經(jīng)理匯報(bào)一次；

(7)以身作則，做好本職工作。

3.秩序管理員的職責(zé)

(1)秩序管理員上崗必須身穿制服，配戴裝備，嚴(yán)整儀容。糾正違

章時(shí)先敬禮，必須做到以禮待人。

(2)作風(fēng)正派，遵紀(jì)守法，堅(jiān)守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子

要堅(jiān)決設(shè)法抓獲。

(3)值班秩序管理人員要認(rèn)真做好防火、防盜、防搶劫工作，認(rèn)

真檢查設(shè)備設(shè)施，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險(xiǎn)情，并及時(shí)報(bào)

告主管部門及領(lǐng)導(dǎo)，確保管區(qū)的安全。

(4)執(zhí)勤過(guò)程中要勤巡查，要有敏銳的目光,注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、

事、物，預(yù)防案件、事故的發(fā)生，力爭(zhēng)做到萬(wàn)無(wú)一失。

(5)愛(ài)護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共財(cái)物。對(duì)崗位內(nèi)一切設(shè)施、財(cái)物不得隨

便亂用。

(6)嚴(yán)格遵守上下班時(shí)間及值班紀(jì)律，對(duì)崗位發(fā)生的各種情況要

認(rèn)真處理，并且做好詳細(xì)的書面記錄。

(7)遇到緊急、突發(fā)性重大事情，要及時(shí)向主管部門經(jīng)理請(qǐng)示報(bào)

告。

(8)嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時(shí)、按規(guī)定交接班。

(9)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)妁住戶做好公司的規(guī)章制度及秩序管理保衛(wèi)的

宣傳工作。

(10)應(yīng)有禮貌地查詢進(jìn)入住宅小區(qū)的訪客，并盡可能登記身份證,

如有懷疑，應(yīng)通知有關(guān)住戶及有關(guān)部門。

(11)詳細(xì)記錄各有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)打來(lái)的電話,認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的

各項(xiàng)任務(wù)。

(12)若發(fā)生案件，應(yīng)采取下列步驟以協(xié)助破案：

①立即報(bào)案并留在現(xiàn)場(chǎng)直至公安人員到達(dá)；

②切勿移動(dòng)或容許他人移動(dòng)、觸摸現(xiàn)場(chǎng)物品，保留現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)，方

便取證工作；

③禁止任何人在現(xiàn)場(chǎng)走動(dòng)，并禮貌地勸阻閑人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，以方便

公安人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；

④向公安人員提供有關(guān)案件詳情。

物業(yè)的管理制度篇2

崗位職責(zé)：

1、直接上級(jí)：項(xiàng)目經(jīng)理，公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理；直接下級(jí)：出納。

2、貫徹執(zhí)行國(guó)家財(cái)政、稅務(wù)方針、政策，以及有關(guān)的法律、法

規(guī)，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)財(cái)經(jīng)紀(jì)律和財(cái)務(wù)制度，負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)費(fèi)用的開(kāi)支定

額及有關(guān)報(bào)銷、核銷制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和控制管理。

3、負(fù)責(zé)編制財(cái)務(wù)預(yù)算，并檢查、監(jiān)督、落實(shí)計(jì)劃的執(zhí)行情況，按

時(shí)做好月、季、年度的財(cái)務(wù)決算，編制報(bào)送有關(guān)的會(huì)計(jì)報(bào)表。

4、負(fù)責(zé)財(cái)會(huì)資料檔案的保管保密工作。

5、負(fù)責(zé)組織每半年一次的資產(chǎn)清理，盤點(diǎn)工作，確保帳實(shí)相符、

帳帳相符、帳物相符。

6、負(fù)責(zé)對(duì)部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和工作考評(píng)。

7、按照公司費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)支范圍，檢查各種費(fèi)用開(kāi)支，杜絕

鋪張浪費(fèi)，堅(jiān)持勤儉節(jié)約。

8、認(rèn)真審核各項(xiàng)原始單據(jù)，根據(jù)審核無(wú)誤的原始單據(jù)，編制會(huì)計(jì)

憑證并及時(shí)入帳，負(fù)責(zé)市場(chǎng)物業(yè)管理處一切往來(lái)帳項(xiàng)的核對(duì)、清查。

9、加強(qiáng)計(jì)費(fèi)、收費(fèi)管理，負(fù)責(zé)市場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、

停車費(fèi)及其他服務(wù)收入的收繳統(tǒng)計(jì)及分析工作。

10、定期檢查固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金，協(xié)助做好物資盤點(diǎn)工作，負(fù)

責(zé)經(jīng)濟(jì)核算，對(duì)帳目做到日清月潔。

11、編制市場(chǎng)物業(yè)管理處年、季、月度財(cái)務(wù)預(yù)算，組織編制公司

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)告。檢查和掌握計(jì)劃的執(zhí)行情況。

12、按時(shí)發(fā)放工資、各類補(bǔ)貼等。配合公司財(cái)務(wù)部與稅務(wù)部門

保持密切聯(lián)系，辦理稅務(wù)登記、稅務(wù)申報(bào)等稅務(wù)工作。

13、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

物業(yè)的管理制度篇3

大廈物業(yè)客服部交接班管理制度及規(guī)定：

1、制度

1.1時(shí)間統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化，填寫各項(xiàng)記錄和交接班記錄，必須按國(guó)家

標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間統(tǒng)一計(jì)時(shí)。

1.2填寫內(nèi)容明朗化。必須將所要交接的問(wèn)題的原因、經(jīng)過(guò)、

結(jié)果填寫清楚。

1.3本班所發(fā)現(xiàn)或發(fā)生的重大問(wèn)題，已處理的、未處理的都應(yīng)該

交接，便于接班人接著工作。

1.4上級(jí)的指導(dǎo)，命令必須交接，便于上傳下達(dá)，保證其權(quán)威性及

持久性。

1.5辦公用品、通訊器材、資料、樣板間鑰匙等公用物品及保

管應(yīng)仔細(xì)登記，當(dāng)面驗(yàn)清交接。

1.6交接班應(yīng)按時(shí),無(wú)特殊情況，交班人必須將未處理的事務(wù)處

理完畢，才能離開(kāi)。

2、規(guī)定

2.1值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無(wú)故

缺勤，不能私自調(diào)班、頂班，因故不能值班者，必須提前征得上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)

的同意，并安排調(diào)班、頂班。

2.2交接班人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交接。

2.3交接班的準(zhǔn)備工作包括：未完成的工作、領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的新的工

作指令、公共區(qū)域的維修情況等，交接時(shí)，交接人員應(yīng)在值班日志上

簽字。

2.4在下列情況下不得交接班：

⑴在重大事件或緊急事件未處理完的情況下。

⑵重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)。

⑶交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)。

⑷接班人員有喝酒跡象或其他神志不清現(xiàn)象，且又未找到頂班人

時(shí)。

物業(yè)的管理制度篇4

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件：出入口管理辦法

1.目的

對(duì)管理區(qū)域出入口進(jìn)行有效控制，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的正常秩序。

2.范圍

適用于公司各管理處對(duì)管理區(qū)域出入口的管理

3.定義

無(wú)

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)出入口安全管理工作的全面指導(dǎo)、監(jiān)督和檢

查

安全部主管（辦）負(fù)責(zé)出入口安全管理工作的具體組織、落實(shí)、

培訓(xùn)和考核

安全班長(zhǎng)負(fù)責(zé)出入口安全管理工作的日常巡查和監(jiān)督

安全員負(fù)責(zé)出入口安全管理工作的具體實(shí)施

5.方法及過(guò)程控制

5.1對(duì)普通來(lái)訪人員的管理

5.1.1管理處根據(jù)各自項(xiàng)目的特點(diǎn)，在確保管理區(qū)域安全的情況

下，可以選擇以下對(duì)普通來(lái)訪人員的管理辦法：

a、凡進(jìn)入封閉區(qū)域的來(lái)訪者，必須問(wèn)明其來(lái)意，并與業(yè)主（住戶）

取得聯(lián)系，經(jīng)過(guò)業(yè)主（住戶）同意，并在《來(lái)訪人員情況登記表》上登

記后方可讓其進(jìn)入。離開(kāi)時(shí)，封閉式管理區(qū)域需登記離去時(shí)間，

b、對(duì)開(kāi)放式管理區(qū)域的來(lái)訪者，可不做登記，但安全員及控制中

心必須密切注意其行為，對(duì)形跡可疑的人員，安全員要及時(shí)采取妥善

的方法進(jìn)行盤問(wèn)、控制、確保轄區(qū)安全。

5.1.2禁止所有推銷、收廢品、發(fā)廣告和無(wú)明確探訪對(duì)象的外

來(lái)人員進(jìn)入管理區(qū)域。由業(yè)主帶領(lǐng)進(jìn)入小區(qū)的收廢品人員或推銷人

員，安全員必須對(duì)其進(jìn)入的時(shí)間進(jìn)行控制。禁止任何人員攜帶易燃、

易爆、劇毒等危險(xiǎn)品進(jìn)入管理區(qū)域。

5.1.3如來(lái)訪人員在業(yè)主（住戶）家停留超時(shí)，出入口崗或中心應(yīng)

通知相關(guān)崗位核實(shí)情況，如發(fā)生異常情況時(shí)按照《突發(fā)事件處理程序》

處理。

5.1.4管理域內(nèi)的所有設(shè)施、游樂(lè)場(chǎng)地，只為住戶開(kāi)放，安全員

應(yīng)制止外來(lái)人員使用，避免其損壞公共設(shè)施，破壞環(huán)境衛(wèi)生。

5.1.5安全員對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行合理有效的管理，在管理中禁止與

來(lái)訪人員發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)或沖突，如遇勸阻無(wú)效時(shí)應(yīng)及時(shí)通知監(jiān)控中心或上

級(jí)協(xié)調(diào)解決，同時(shí)注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。

5.2執(zhí)行公務(wù)人員的管理

5.2.1執(zhí)行公務(wù)的執(zhí)法人員因公進(jìn)入管理區(qū)域，相應(yīng)崗位的安全

員應(yīng)請(qǐng)其出示證件，予以登記，并及時(shí)通知管理處負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人接獲

此信息后立即致電對(duì)方單位核實(shí)身份，同時(shí)安排人員陪同前往。

5.2.2執(zhí)行公務(wù)人員對(duì)管理區(qū)域業(yè)主房屋進(jìn)行搜查應(yīng)請(qǐng)其出示

本市執(zhí)法部門開(kāi)具的搜查證，需要查扣業(yè)主物品的應(yīng)請(qǐng)其列出清單雙

方簽字認(rèn)可（確認(rèn)）。

5.2.3外地執(zhí)法人員進(jìn)入管理區(qū)域，除上述內(nèi)容外，還必須有本

市執(zhí)法部門陪同及本地相應(yīng)部門的證明，并需登記陪同人員的證件，

予以核實(shí)后方可放行。

5.2.4執(zhí)行公務(wù)的其他部門的國(guó)家公務(wù)員進(jìn)入管理區(qū)域也須登

記,并了解公干的目的，由管理處安排人員陪同前往。

5.2.5執(zhí)行公務(wù)人員因公務(wù)保密或其他特殊原因不能明示公干

目的時(shí)，當(dāng)值安全員必須及時(shí)聯(lián)系管理處經(jīng)理，由經(jīng)理或其指定授權(quán)

人視具體情況處理。

5.3物資放行的管理

5.3.1物資搬運(yùn)時(shí)，須到管理處或授權(quán)部門辦理申請(qǐng)手續(xù)，申請(qǐng)

人需按要求填寫《物資搬運(yùn)放行條》，寫明物資名稱、數(shù)量和本人資

料，若非業(yè)主本人辦理，須提供業(yè)主書面委托書或業(yè)主電話委托，由搬

運(yùn)人在《物資搬運(yùn)放行條》上簽名，經(jīng)手人員除查驗(yàn)申辦人員的身份

證外還需與業(yè)主本人聯(lián)系確認(rèn)，在裝修入伙期間，屬施工方工具材料

的可由裝修負(fù)責(zé)人或申辦人員辦理，經(jīng)手人須查驗(yàn)身份證及臨時(shí)出入

證或業(yè)主委托書。

5.3.2經(jīng)手人還需與管理處出納員核對(duì)，追究尚未繳納的各項(xiàng)費(fèi)

用并簽字認(rèn)可，否則不予辦理物資搬運(yùn)放行手續(xù)。出納員不當(dāng)班或外

出時(shí)應(yīng)將尚未繳納費(fèi)用的住戶及其費(fèi)用清單交管理處或監(jiān)控中心值

班人員，由委托人（主管以上人員）簽字認(rèn)可，手續(xù)完善后方可放行。

5.3.4由安全員核實(shí)所搬貨物與申請(qǐng)內(nèi)容是否相符。安全員負(fù)

責(zé)記錄、核對(duì)搬運(yùn)車輛的車輛牌照號(hào)、司機(jī)有效證件號(hào)、姓名、單

位或住址等，并請(qǐng)其簽字，手續(xù)完善后予以放行。

5.4施工人員的管理

5.4.1所有施工人員憑管理處簽發(fā)的《臨時(shí)出入證》進(jìn)出管理

區(qū)域。

5.4.2安全員在檢查《臨時(shí)出入證》時(shí)應(yīng)核對(duì)房號(hào)、相片、施

工人員姓名、證件有效期及管理處公章。

5.4.3若出入憑證丟失或過(guò)期，施工人員應(yīng)到管理處補(bǔ)辦證件或

延期后方可進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。

5.4.4所有施工裝修人員必須嚴(yán)格按照《裝修管理責(zé)任書》的

內(nèi)容進(jìn)行操作。如有違章，安全員有權(quán)進(jìn)行制止。需延時(shí)加班的裝修

須經(jīng)管理處同意后法可進(jìn)行。但不得從事噪音過(guò)大的裝修項(xiàng)。

5.4.5管理區(qū)域內(nèi)政府配套公共設(shè)備設(shè)施施工，施工人員應(yīng)在管

理處辦理相應(yīng)手續(xù)，經(jīng)管理處經(jīng)理或相關(guān)專業(yè)人員同意后方可施工。

5.4.6服務(wù)供方人員進(jìn)入管理區(qū)域，需穿制服、佩戴工牌或工作

證方可進(jìn)入。

5.5公司內(nèi)部人員的管理

5.5.1公司員工憑工牌進(jìn)入管理區(qū)域,應(yīng)自覺(jué)服從安全員的管理,

身份核實(shí)后，可不做登記。

5.5.2公司員工在管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)活動(dòng)要嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章

制度,使用指定的員工通道和專用電梯。

5.6參觀人員的管理

5.6.1所有參觀人員必須經(jīng)過(guò)管理處同意后方可進(jìn)入，同時(shí)管理

處須派人陪同。

5.6.2引導(dǎo)進(jìn)入管理區(qū)域的參觀人員注重禮儀，愛(ài)護(hù)環(huán)境，愛(ài)護(hù)

公物。

5.6.3勸止參觀人員在管理區(qū)域內(nèi)的高聲談?wù)?，引?dǎo)自覺(jué)遵守公

共秩序。

5.6.4請(qǐng)參觀人員在指定范圍內(nèi)活動(dòng)，按指定路線行走，未經(jīng)允

許應(yīng)禁止攝像和照相。

5.7特殊來(lái)訪人員（政府領(lǐng)導(dǎo)）的管理

5.7.1認(rèn)真、細(xì)致、全面做好接待工作。

5.7.2各崗位安全員統(tǒng)一佩戴白手套，來(lái)訪者經(jīng)過(guò)崗位時(shí)致軍禮。

5.7.3注重儀容儀表，禮節(jié)禮貌，保持良好的崗位形象。

5.8對(duì)保險(xiǎn)、推銷、發(fā)廣告人員的管理

5.8.1對(duì)保險(xiǎn)、推銷、發(fā)廣告人員進(jìn)入管理區(qū)域必須事先與客

戶有約，并進(jìn)行核實(shí)、登記后方可進(jìn)入。

5.8.2可從尊重顧客的角度，采取跟蹤、尾隨等方法，觀察其行

為，如有違規(guī)，立即進(jìn)行糾正或勸其離開(kāi)管理區(qū)域。

5.8.3對(duì)保險(xiǎn)、推銷、發(fā)廣告人員，懷疑具有違法嫌疑時(shí)，可對(duì)

其身份進(jìn)行驗(yàn)證或向?qū)Ψ絾挝贿M(jìn)行證實(shí)，如沒(méi)有合法身份，可交派出

所處理。

5.8.4對(duì)每一位外來(lái)人員都應(yīng)友善、禮貌的對(duì)待，禁止發(fā)

生糾紛與沖突，若出現(xiàn)處理不了的事情，應(yīng)立即上報(bào)班長(zhǎng)或主管,

由班長(zhǎng)或主管進(jìn)行協(xié)調(diào)解決，把糾紛控制在可處理范圍之內(nèi)。

5.9車輛管理：

按照《停車場(chǎng)管理辦法》執(zhí)行

6.支持性文件

無(wú)

7.質(zhì)量記錄和表格

《安全員值班情況記錄表》

物業(yè)的管理制度篇5

1、目的

保證值班時(shí)間內(nèi)商戶的訴求及時(shí)發(fā)生的問(wèn)題與現(xiàn)場(chǎng)情況得到妥

善、及時(shí)的處理。

2、適用范圍

適用于各物業(yè)工作人員的值班。

3、職責(zé)

(1)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)理負(fù)責(zé)決定疑難問(wèn)題的處理和提出《值班安

排表》并按輪值值班。

(2)物業(yè)各值班人員負(fù)責(zé)按輪換值班，處理或報(bào)告物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)隊(duì)長(zhǎng)

處理值班中發(fā)生的一般問(wèn)題，重大問(wèn)題要及時(shí)上報(bào)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理經(jīng)

理。

4、程序

(1)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)隊(duì)長(zhǎng)每月月底提出下月各物管處各工種值班安排表

并報(bào)經(jīng)理備案。

(2)在值班安排表需修改時(shí)，由物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)隊(duì)長(zhǎng)隨時(shí)提出并報(bào)管理

部經(jīng)理備案。

(3)物管處值班人員為物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)隊(duì)長(zhǎng)和水電工、清潔工及現(xiàn)場(chǎng)協(xié)

管人員。

(4)值班人員按下列規(guī)定值班：

①代班視同正常上班，代班員須堅(jiān)守崗位，不得擅離。

②值班時(shí)發(fā)生/發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要即解決，疑難問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)

報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)理決定處理措施，重大問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)理應(yīng)及時(shí)報(bào)

告公司以理決定。

③對(duì)值班情況要逐項(xiàng)認(rèn)真記錄，填寫值班記錄表記錄應(yīng)表達(dá)清

楚事情的過(guò)程，處理結(jié)果及及遺留移交問(wèn)題并告知于下輪值班員，

一般情況下不得把本班未解決的問(wèn)題移交下班。如有商戶投訴時(shí)，

應(yīng)先安撫商戶的情緒，再及時(shí)報(bào)現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)來(lái)及時(shí)處理；

④布事不能值班，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)隊(duì)長(zhǎng)須向現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)理說(shuō)明并得到

批準(zhǔn);現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)理向物業(yè)管理經(jīng)理說(shuō)明并得到批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)的缺值

由現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)理安排替值或換值。任何值班人員不得擅自安排替值/

換值班。

⑥交班人員應(yīng)共同在值班記錄上簽名。接班人逾時(shí)未到崗接班,

值班人員不得離崗。

⑦逾時(shí)接班或不接班的，按遲到或曠工處理。

物業(yè)的管理制度篇6

物業(yè)衛(wèi)生管理員執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

衛(wèi)生管理員執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)如下：

一、做好物業(yè)管理公共區(qū)域的衛(wèi)生。

二、督促?gòu)S家、商鋪執(zhí)行好門前'三包'合同，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)聯(lián)

系解決，原則上必須當(dāng)天完成。

三、每月安排半天大掃除，提前一周報(bào)辦公室安排。

四、環(huán)境衛(wèi)生涉及商家與有關(guān)職能部門的關(guān)系時(shí)，應(yīng)及時(shí)向環(huán)衛(wèi)

所、公司口頭或書面報(bào)告，提出解決辦法。

五、對(duì)商鋪的門面衛(wèi)生應(yīng)以嚴(yán)抓緊，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)督促解決。

六、惡劣天氣造成影響環(huán)境衛(wèi)生，應(yīng)采取突擊清理辦法解決，不

得無(wú)故拖延。

七、凡裝修工程造成環(huán)境衛(wèi)生破壞，必須及時(shí)督促清理，必要時(shí)

采取非常措施。

物業(yè)的管理制度篇7

1.目的：正確操作清潔器械，延長(zhǎng)其使用壽命。

2.適用范圍：適用于清潔器械的管理。

3.職責(zé)：清潔器械管理人員負(fù)責(zé)器械的保管，和辦理器械的領(lǐng)用、

歸還手續(xù)。

4.內(nèi)容：

4.1清潔器械由專人保管，領(lǐng)用人領(lǐng)用時(shí)需在《清潔器械登記本》

上簽字。

4.2領(lǐng)用清潔器械時(shí)，領(lǐng)用人自行檢查設(shè)備妁完好性，因檢查不

細(xì)，造成器械出庫(kù)后損壞而影響工作的，由領(lǐng)用人自行負(fù)責(zé)。

4.3如器械發(fā)生故障，不得強(qiáng)行繼續(xù)操作，并報(bào)清潔領(lǐng)班或環(huán)境

主管處理。

4.4因使用不當(dāng)，發(fā)生器械附件損壞者，按規(guī)定賠償。

4.5清潔器械的使用人必須經(jīng)過(guò)有關(guān)器械使用的培訓(xùn)。

4.6各種清潔器械使用時(shí)均需按照操作規(guī)程或使用說(shuō)明正確操

作。

4.7設(shè)備使用后，使用應(yīng)按要求做好清潔、保養(yǎng)工作，并在《清

潔器械登記本》上登記歸還日期。

4.8清潔器械不得隨便借給他人使用，造成后果由領(lǐng)用人負(fù)責(zé)。

5.記錄：《清潔器械登記本》由清潔器械保管人保管至登記滿后

一年。

6.附件:無(wú)

物業(yè)的管理制度篇8

1.0目的：

根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)委托合同的規(guī)定，為了明確酬金制物業(yè)管理運(yùn)

作模式下與委托物業(yè)管理企業(yè)的雙方權(quán)利義務(wù),有效監(jiān)管委托物業(yè)管

理企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益。

2.0范圍

適用于酬金制物業(yè)管理運(yùn)作模式下，—集團(tuán)對(duì)委托物業(yè)管理企業(yè)

的財(cái)務(wù)監(jiān)管工作。

3.0職責(zé)

3.1項(xiàng)目委托的物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）負(fù)責(zé)項(xiàng)目物

業(yè)管理具體經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理的實(shí)際工作，以及經(jīng)營(yíng)收入管

理和成本控制工作；

3.2置業(yè)公司客戶服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱客戶服務(wù)中心）負(fù)責(zé)與物

業(yè)公司對(duì)接工作，以及費(fèi)用結(jié)算、成本審核、物資采購(gòu)初審、財(cái)務(wù)核

查協(xié)助、資產(chǎn)管理監(jiān)督工作；

3.3置業(yè)公司財(cái)務(wù)部（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)財(cái)務(wù)部）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)公司財(cái)

務(wù)管理、資產(chǎn)管理的監(jiān)管和審核工作；

3.4集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)上述工作的監(jiān)督與指導(dǎo)工作。

4.0程序

4.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入監(jiān)管

4.1.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入定義與范圍

4.1.1.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)公司在本項(xiàng)目上所有業(yè)務(wù)

經(jīng)營(yíng)收入款項(xiàng)，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入；

4.1.1.2主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入包括為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)

費(fèi)；

4.1.1.3其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入包括為裝修管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、

場(chǎng)租費(fèi)、業(yè)務(wù)分成、維修服務(wù)費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)等其他業(yè)務(wù)收入;

4.1.1.4所有主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入必須入帳，

錄入財(cái)務(wù)軟件、開(kāi)具地產(chǎn)財(cái)務(wù)部指定的統(tǒng)一票據(jù)，列入監(jiān)管范圍。

4.1.2財(cái)務(wù)票據(jù)監(jiān)控

4.1.2.1物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入款項(xiàng)（包括主營(yíng)

業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入），都必須向客戶開(kāi)具地產(chǎn)財(cái)務(wù)部

指定統(tǒng)一的《一大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理財(cái)

務(wù)收據(jù)），物業(yè)管理財(cái)務(wù)票據(jù)一式三聯(lián)，一聯(lián)給客戶、一聯(lián)物業(yè)公司存

檔、一聯(lián)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部存檔；

4.1.2.2物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)由地產(chǎn)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、印刷和管

理；

4.1.2.3物業(yè)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)在每月3日前到地產(chǎn)財(cái)務(wù)部核銷上

月的物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)，和領(lǐng)取本月物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)。

4.1.2.4物業(yè)公司在領(lǐng)取本月物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)，需要在地產(chǎn)財(cái)

務(wù)部登記物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)的起始編號(hào)；

4.1.2.5物業(yè)公司在核銷物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)時(shí)，需向地產(chǎn)財(cái)務(wù)部

提交《—大湖之都月份物業(yè)管理收入報(bào)表》，和當(dāng)月使用完的全部物

業(yè)管理財(cái)務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根?？蛻舴?wù)中心根據(jù)月份報(bào)表和財(cái)務(wù)收

存根進(jìn)行審核物業(yè)公司當(dāng)月經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)的真實(shí)性，客戶服務(wù)中心審

核無(wú)誤后提交地產(chǎn)財(cái)務(wù)部復(fù)核；

4.1.2.6物業(yè)公司在使用《—大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》，必

須按順序和規(guī)范填寫，如填寫錯(cuò)誤必須收回客戶聯(lián)，三聯(lián)一起核銷；不

得有跳頁(yè)、涂改、開(kāi)空白頁(yè)。自制和偽造財(cái)務(wù)票據(jù)、以及收款不開(kāi)

票據(jù)的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將根據(jù)《—大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合

同》的約定，每發(fā)生一次將給物業(yè)公司處于人民幣1萬(wàn)元的罰款；

4.1.3物業(yè)管理軟件監(jiān)控

4.1.3.1為便于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)監(jiān)控，將安裝物業(yè)管理軟件，在

地產(chǎn)財(cái)務(wù)部、客戶服務(wù)中心、物業(yè)公司各設(shè)置一個(gè)管理登陸平臺(tái)；

4.1.3.2物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入款項(xiàng)（包括主營(yíng)

業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入），必須及時(shí)將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)錄入物業(yè)

管理軟件的數(shù)據(jù)庫(kù)中；

4.1.3.3客戶服務(wù)中心在每月4日前將根據(jù)物業(yè)管理軟件的數(shù)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，匯總和統(tǒng)計(jì)物業(yè)公司上月度的經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)，并打印一份

《物業(yè)公司月份經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》（物業(yè)管理軟件打印稿）。

4.1.3.4客戶服務(wù)中心根據(jù)《物業(yè)公司月份經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)匯總

報(bào)表》（物業(yè)管理軟件打印稿），對(duì)照物業(yè)公司提交的《—大湖之都月

份物業(yè)管理收入報(bào)表》，和當(dāng)月使用完的全部物業(yè)管理財(cái)務(wù)票據(jù)第一

聯(lián)存根，審核無(wú)誤后提交地產(chǎn)財(cái)務(wù)部復(fù)核；

4.1.3.5物業(yè)公司必須保證所有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入款項(xiàng)數(shù)據(jù)原

則上在48小時(shí)內(nèi)（停電、電腦或系統(tǒng)故障原因除外）錄入物業(yè)管理軟

件的數(shù)據(jù)庫(kù)中。如月度審核中發(fā)現(xiàn)收費(fèi)不錄入軟件的行為，根據(jù)《—

大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》的約定將每次處于物業(yè)公司

人民幣1萬(wàn)元罰款。

4.1.4物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)確認(rèn)：地產(chǎn)財(cái)務(wù)部根據(jù)客戶服務(wù)中

心提交審核過(guò)的《物業(yè)公司月份經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》（物業(yè)管理

軟件打印稿）、《—大湖之都月份物業(yè)管理收入報(bào)表》、當(dāng)月使用完

的全部物業(yè)管理財(cái)務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根，進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核無(wú)誤后，在《—

大湖之都月份物業(yè)管理收入報(bào)表》簽字確認(rèn)，確認(rèn)后的數(shù)據(jù)將成為物

業(yè)公司當(dāng)月的最終經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)。

4.2物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本監(jiān)管

4.2.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本定義與范圍

4.2.1.1物業(yè)管理成本包括人員物業(yè)管理人工成本和物業(yè)管理

物料成本；

4.2.1.2物業(yè)管理人工成本包括：工資、福利、加班費(fèi)、社會(huì)保

險(xiǎn)；

4.2.1.3物業(yè)管理物料成本包括：辦公用品、維修材料、清潔材

料、綠化材料等法律法規(guī)規(guī)定內(nèi)的成本支出；

4.2.1.4單價(jià)在500元以上的物資作為資產(chǎn)范圍，按照資產(chǎn)管理

監(jiān)控程序處理；

4.2.2物業(yè)管理人工成本監(jiān)控

4.2.2.1物業(yè)公司必須在每月3日前提交上月的《—月份考勤

匯總表》和《—月份人工成本報(bào)表》（報(bào)表中必須有工資、福利、加

班費(fèi)以及社會(huì)保險(xiǎn)金額）；

4.2.2.2客戶服務(wù)中心對(duì)上述報(bào)表和項(xiàng)目實(shí)際人員狀況進(jìn)行核

實(shí)和審核，審核無(wú)誤后將提交地產(chǎn)財(cái)務(wù)部進(jìn)行復(fù)核；

4.2.2.3物業(yè)公司的人員編制、工資、福利和社會(huì)保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)必

須按照萬(wàn)廈居業(yè)的《—大湖之都物業(yè)管理投標(biāo)文件》中的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，

超出此標(biāo)準(zhǔn)的部分將不予以確認(rèn)，超編制部分人員需提前報(bào)批；

4.2.2.4地產(chǎn)財(cái)務(wù)部和客戶服務(wù)中心在審核物業(yè)公司的人工成

本時(shí)，如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報(bào)人員考勤、工資、福利和社會(huì)保險(xiǎn)的

行為，將有權(quán)拒絕支付物業(yè)公司當(dāng)月虧損補(bǔ)貼和酬金，并追究物業(yè)公

司的違約責(zé)任和扣罰酬金；

4.2.2.5物業(yè)管理人工成本數(shù)據(jù)確認(rèn)：地產(chǎn)財(cái)務(wù)部對(duì)客戶服務(wù)中

心提交的審核合格的《—月份人工成本報(bào)表》進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核無(wú)誤后

在報(bào)表上簽字確認(rèn),確認(rèn)后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終人工成

本數(shù)據(jù)；

4.2.3物業(yè)管理物料成本監(jiān)控

4.2.3.1物業(yè)公司在每月28日前向客戶服務(wù)中心提交下月的

《一月份物資采購(gòu)報(bào)表》（報(bào)表中必須注明采購(gòu)物資名稱、規(guī)格、數(shù)

量、用途、單價(jià)、總計(jì)金額）進(jìn)行審核?？蛻舴?wù)中心根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際

情況審核所采購(gòu)物資的合理性、必要性和真實(shí)性；

4.2.3.2物業(yè)公司需每個(gè)季度向客戶服務(wù)中心和地產(chǎn)財(cái)務(wù)部提

交一份《—大湖之都季度常用物資采購(gòu)價(jià)格明細(xì)表》，以供價(jià)格參考。

客戶服務(wù)中心和地產(chǎn)財(cái)務(wù)部有權(quán)對(duì)價(jià)格表中的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，如

發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報(bào)價(jià)格的行為，將有權(quán)拒絕支付該項(xiàng)費(fèi)用，并追

究物業(yè)公司的違約責(zé)任和扣罰酬金；

4.2.3.3客戶服務(wù)中心審核過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)，如發(fā)現(xiàn)《—月份物資

采購(gòu)報(bào)表》的物資單價(jià)，超過(guò)《—大湖之都季度常用物資采購(gòu)價(jià)格明

細(xì)表》單價(jià)的10%以上，將要求物業(yè)公司進(jìn)行合理解釋，否則將拒絕

確認(rèn)?？蛻舴?wù)中心審核合格后的《—月份物資采購(gòu)報(bào)表》，報(bào)一份

給地產(chǎn)財(cái)務(wù)部復(fù)核；

4.2.3.4物業(yè)管理物料成本數(shù)據(jù)確認(rèn)：地產(chǎn)財(cái)務(wù)部根據(jù)客戶服務(wù)

中心審核后的《—月份物資采購(gòu)報(bào)表》，對(duì)照《—大湖之都季度常用

物資采購(gòu)價(jià)格明細(xì)表》復(fù)核無(wú)誤后，在《—月份物資采購(gòu)報(bào)表》簽字

確認(rèn),確認(rèn)的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終物料成本數(shù)據(jù)；

4.2.3.5物業(yè)公司根據(jù)審核合格后的《—月份物資采購(gòu)報(bào)表》

實(shí)施采購(gòu)。

4.3酬金和虧損補(bǔ)貼支付

4.3.1物業(yè)公司酬金提取標(biāo)準(zhǔn)按照《—大湖之都前期物業(yè)管理

服務(wù)委托合同》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提取計(jì)算；

4.3.2客戶服務(wù)中心根據(jù)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部簽字確認(rèn)后的《—月份人

工成本報(bào)表》和《—月份物資采購(gòu)報(bào)表》，計(jì)算當(dāng)月管理酬金和虧損

補(bǔ)貼，并簽發(fā)《一月份物業(yè)管理虧損補(bǔ)貼審批表》，報(bào)她產(chǎn)財(cái)務(wù)部和

公司總經(jīng)理審批，審批后在每月8日前憑物業(yè)公司開(kāi)具的正式發(fā)票向

物業(yè)公司指定帳號(hào)劃撥補(bǔ)貼款項(xiàng)，；

4.4資產(chǎn)管理監(jiān)控

4.4.1資產(chǎn)的定義和范圍：是指單價(jià)在500元以上的物資；

4.4.2資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)：物業(yè)公司需要購(gòu)置資產(chǎn)，需要提前7個(gè)工

作日向客戶服務(wù)中心提交《資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)表》進(jìn)行審批，客戶服務(wù)中

心審批后報(bào)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部和公司總經(jīng)理審批；

4.4.3資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)用報(bào)銷：物業(yè)公司憑審批合格后的《資產(chǎn)購(gòu)置

申請(qǐng)表》實(shí)施采購(gòu)。報(bào)銷時(shí)需要提交發(fā)票、入庫(kù)單和《資產(chǎn)購(gòu)置申

請(qǐng)表》進(jìn)行報(bào)銷，屬于前期開(kāi)辦費(fèi)范圍以內(nèi)的資產(chǎn)購(gòu)置報(bào)銷由地產(chǎn)公

司報(bào)銷，前期開(kāi)辦費(fèi)范圍以外的資產(chǎn)購(gòu)置報(bào)銷由物業(yè)公司報(bào)銷；

4.4.4資產(chǎn)管理統(tǒng)計(jì)和監(jiān)督：物業(yè)公司需要在每月8日前向客戶

服務(wù)中心提交《—月份資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表》，客戶服務(wù)中心進(jìn)行監(jiān)督和核

查，同時(shí)將此報(bào)表報(bào)地產(chǎn)綜合部備案。

4.4.5緊急采購(gòu)和特殊情況采購(gòu)：按照《—大湖之都前期物業(yè)管

理服務(wù)委托合同》規(guī)定執(zhí)行。

4.5集團(tuán)監(jiān)督：集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部對(duì)上述工作不定期進(jìn)行檢查和審

核，發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)和虛假行為，為集團(tuán)內(nèi)部員工責(zé)任的將按照集團(tuán)行

政管理制度進(jìn)行處罰，為物業(yè)公司責(zé)任的將按照合同規(guī)定追究合同違

約責(zé)任。

5.0支持性文件及質(zhì)量記錄

5.1《前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》

5.2《物業(yè)管理收款收據(jù)》（地產(chǎn)財(cái)務(wù)部印制格式）

5.3《zz月份物業(yè)管理收入報(bào)表》zr-kf-wy-01

5.4《物業(yè)公司月份經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》（物業(yè)管理軟件打

印稿）

5.5《—月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02

5.6《—月份人工成本報(bào)表》zr-kf-wy-03

5.7《—月份物資采購(gòu)報(bào)表》zr-kf-wy-04

5.8《—大湖之都季度常用物資采購(gòu)價(jià)格明細(xì)表》zr-kf-wy-05

5.9《—月份物業(yè)管理虧損補(bǔ)貼審批表》zr-kf-wy-06

5.10《資產(chǎn)購(gòu)置申請(qǐng)表》zr-kf-wy-07

物業(yè)的管理制度篇9

第一部分崗位職責(zé)

公司總經(jīng)理崗位職責(zé)

1、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。

2、帶領(lǐng)全體員工對(duì)物業(yè)轄區(qū)實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀

態(tài)，提高使用效益。

3、注意經(jīng)濟(jì)效益，精心理財(cái)，開(kāi)源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。

4、抓好精神文明建設(shè)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，樹(shù)立良好的企業(yè)形

象。

5、制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

6、制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗

位職責(zé)，堅(jiān)持年終考核。

7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績(jī)定期進(jìn)行考

核。

8、調(diào)動(dòng)各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報(bào)工作

及經(jīng)營(yíng)收支情況，以各種方式聽(tīng)取業(yè)主和使用人的建議、意見(jiàn)和要

求，并及時(shí)答復(fù)，認(rèn)真解決。

9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

10經(jīng)常與上級(jí)公司和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好

的外部環(huán)境。

公司副總經(jīng)理崗住職責(zé)

1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。

2、主要抓好設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)計(jì)劃的制訂和落實(shí)工作。帶領(lǐng)

全體員工對(duì)物業(yè)轄區(qū)實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使

用效益。

3、制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

4、制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗

位職責(zé)，堅(jiān)持年終考核。

5、調(diào)動(dòng)各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報(bào)分管

理工作情況，以各種方式聽(tīng)取業(yè)主和使用的建議、意見(jiàn)和要求，并

及時(shí)答復(fù)、認(rèn)真解決。

6、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

7、經(jīng)濟(jì)與上級(jí)公司和政府相關(guān)部門順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)

境。

職能部門經(jīng)理崗位職責(zé)

1、在公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導(dǎo)下，全面實(shí)施本部門的各項(xiàng)工作。

2、負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃，組織各項(xiàng)工作的開(kāi)展。

3、負(fù)責(zé)配合辦公室進(jìn)行本部門員工的招聘。

4、負(fù)責(zé)制定本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，定期開(kāi)展員工培訓(xùn)。

5、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查本部門各項(xiàng)工作，定期對(duì)本部門員工

進(jìn)行考核。

管理處主任崗位職責(zé)

在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)方針、政策，全面負(fù)

責(zé)負(fù)責(zé)管理處的日常事務(wù)和管理工作。

1、建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查督促崗位責(zé)任制的執(zhí)行情況,

不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度；

2、安排和調(diào)整本部門人員工作，負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃，

并組織編寫管理報(bào)告和各種通知、公函；

3、負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會(huì)議精神；

4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情

況并進(jìn)行考核，按《員工手冊(cè)》的要求抓好管理；

5、熟悉國(guó)家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查

督促各責(zé)任區(qū)管理的實(shí)際操作；

6、隨時(shí)掌握租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等交納情況，及時(shí)做好物業(yè)

管理費(fèi)催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)

量；

7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會(huì)

議，研究擬定下一步工作計(jì)劃；

8、加強(qiáng)各班的團(tuán)結(jié)合作，樹(shù)立整體思想，密切與其他部門的聯(lián)

系，互相溝通、協(xié)調(diào)；

9、認(rèn)真完成公司交紿的其他任務(wù)。

內(nèi)勤員崗位職責(zé)

內(nèi)勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)文檔資料的保存和管理,

做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。

1、按照物業(yè)服務(wù)的需要，編制采購(gòu)計(jì)劃，并實(shí)施采購(gòu)；

2、對(duì)倉(cāng)庫(kù)物資和其他物資進(jìn)行管理，建立物資臺(tái)帳；

3、協(xié)助主任組織開(kāi)展社區(qū)文化服務(wù)；

4、做好本部門員工的考勤、考核管理；

5、負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止

遺失、損壞；

6、負(fù)責(zé)本部門各類通知、公函、報(bào)告的收發(fā)；

7、負(fù)責(zé)接聽(tīng)服務(wù)電話，屬于業(yè)主投訴及報(bào)修的要做好記錄，并

及時(shí)轉(zhuǎn)交處理，對(duì)于緊急突發(fā)事件及時(shí)向本部門負(fù)責(zé)人或公司領(lǐng)導(dǎo)

匯報(bào)；

8、熟悉各種收費(fèi)程序，負(fù)責(zé)接待上門的交費(fèi)的業(yè)主，并做好收

費(fèi)記錄；

9、熱情接待來(lái)訪的業(yè)主及其他人士，對(duì)他們的咨詢事項(xiàng)給予熱

情、周到的答復(fù)和解釋；

10、完成本部門安排的其他工作。

管理員崗位職責(zé)

在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展日常管理服務(wù)工作。

1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況；

2、建立收費(fèi)臺(tái)帳，掌握收費(fèi)動(dòng)態(tài)，及時(shí)收取、催交各項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)

用；

3、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務(wù);

4、負(fù)責(zé)巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作

情況；

5、負(fù)責(zé)對(duì)外包服務(wù)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督管理；

6、負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。

文員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)部門的文件撰寫、整理工作；

2、負(fù)責(zé)員工考勤、收發(fā)傳達(dá)文件等日常工作，妥善保管管理處

的各類來(lái)文；

3、負(fù)責(zé)辦理各類外來(lái)人員的出入證件；

4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會(huì)議，并做好會(huì)議記錄；

5、接待來(lái)訪的業(yè)主，對(duì)其提出的問(wèn)題及意見(jiàn)，予以解釋解答，

并將詳細(xì)內(nèi)容記錄在案；

6、負(fù)責(zé)做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊

全、保密；

7、向名業(yè)主發(fā)出書面繳交各項(xiàng)費(fèi)用的通知書；

8、通過(guò)各種媒介做好宣傳工作；

9、負(fù)責(zé)組織業(yè)主意見(jiàn)征詢活動(dòng)和社區(qū)文化活動(dòng)；

出納崗位職責(zé)

1、清點(diǎn)匯總部門交來(lái)的款項(xiàng)；

2、審核原始憑證是否完整；

3、發(fā)放工資、獎(jiǎng)金，支付符合手續(xù)的費(fèi)用；

4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務(wù)；

5、填制記帳憑證，交會(huì)計(jì)記帳；

6、正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全。

保安人員崗位職責(zé)

（一）、總則

1、貫徹執(zhí)行公安機(jī)關(guān)和上級(jí)部門制訂的各項(xiàng)法規(guī)和制度，努力

維護(hù)好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全；

2、遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊(cè)》，服從領(lǐng)導(dǎo)，完成公司交

給的其它工作任務(wù)；

3、負(fù)責(zé)做好對(duì)轄區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)

轄區(qū)的登記工作；

4、負(fù)責(zé)做好機(jī)動(dòng)車輛的管理和收費(fèi)工作；

5、負(fù)責(zé)做好綜合管理費(fèi)收取工作；

6、熟悉樓宇情況、以動(dòng)態(tài)、巡查等方式預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各類

事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應(yīng)急處理能力；

7、按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴(yán)格交接班手綾，認(rèn)真做好值班記

錄和交接班記錄；

8、講究文明、禮貌待人，耐心說(shuō)服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各

項(xiàng)管理規(guī)定。

（二）、保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)

保安隊(duì)長(zhǎng)在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安隊(duì)的各項(xiàng)

管理工作。

1、了解和掌握保安隊(duì)的情況，根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖,

結(jié)合實(shí)際，建立和健全各項(xiàng)工作細(xì)則的獎(jiǎng)懲條例，抓好實(shí)施組織和

監(jiān)督工作，對(duì)物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實(shí)施管理;

2、主持保安業(yè)務(wù)工作會(huì)議，督促檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，重

點(diǎn)是《員工手冊(cè)》及保安相關(guān)規(guī)定的落實(shí)情況，組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)

知識(shí)和形體儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提高全體隊(duì)員的

整體素質(zhì)。；

3、經(jīng)常定期不定期檢查保安隊(duì)員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查

和考評(píng)工作，落實(shí)崗位責(zé)任制和獎(jiǎng)懲條例；

4、掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好保安隊(duì)伍的

思想建設(shè)，關(guān)心隊(duì)員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊(duì)員的思想

教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各

種問(wèn)題，為下屬解決實(shí)際問(wèn)題；

5、教育培養(yǎng)所屬班長(zhǎng)，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水

平；

6、處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問(wèn)題和事故及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)

匯報(bào)，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。

7、完成公司交辦的收費(fèi)等其它工作任務(wù)。

（三）、保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)

保安班長(zhǎng)在保安隊(duì)長(zhǎng)的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安隊(duì)日常事務(wù)的實(shí)

施工作。

1、負(fù)責(zé)組織當(dāng)班妁保安工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認(rèn)真做好執(zhí)勤工作，

及時(shí)糾正和登記違紀(jì)違章現(xiàn)象;

2、檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器

材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品；

3、負(fù)責(zé)填寫《值班記錄》，登記本班獎(jiǎng)罰情況，檢查各巡邏點(diǎn)

情況；

4、按照保安部（隊(duì)）制定的培訓(xùn)計(jì)劃搞好組織實(shí)施工作，定期

召開(kāi)班務(wù)會(huì)，經(jīng)常對(duì)隊(duì)員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本

人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時(shí)解決當(dāng)班時(shí)間內(nèi)的各種突

發(fā)事件。

5、及時(shí)做好上傳下達(dá)和請(qǐng)示匯報(bào)工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系；

6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事

件和業(yè)主的投訴，落實(shí)安全措施，預(yù)防各種事故，工作中有處理不

當(dāng)?shù)氖聭?yīng)及時(shí)向上級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)；

7、團(tuán)結(jié)本班人員，堅(jiān)持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊(duì)員

的思想動(dòng)態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。

8、完成公司下達(dá)的其他任務(wù)。

（四）保安員崗位職責(zé)

1、門崗

①熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況；

②保持威嚴(yán)可敬的儀表儀容，樹(shù)立良好的精神風(fēng)貌；

③負(fù)責(zé)做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對(duì)住戶裝修人員

及裝修物品的出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)；

④負(fù)責(zé)做好對(duì)機(jī)動(dòng)車輛的出入管理和收費(fèi)工作。

⑤熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施的使用方法；

⑥做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作。

⑦負(fù)責(zé)回答解決住戶及來(lái)訪人員提出屬于本崗職責(zé)內(nèi)的問(wèn)題；

⑧對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止。

2、巡邏崗

①嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實(shí)行24巡視巡邏制度，嚴(yán)格執(zhí)行隊(duì)

列行走標(biāo)準(zhǔn)，樹(shù)立公司良好形象和個(gè)人道德風(fēng)范；

②樹(shù)立強(qiáng)烈的責(zé)任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、

收費(fèi)、以及住戶求援、報(bào)警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序

井然；

③熟知本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房

屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及

時(shí)處理；

④熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材,

掌握防火自救知識(shí)；

⑤巡查公共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損

及時(shí)上報(bào)，對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和

制止；

⑥加強(qiáng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛管理，維持車輛停放秩序；

⑦積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提高自身素質(zhì)。

消防員（保安員兼）崗位職責(zé)

1、切實(shí)貫徹“預(yù)方為主，防消結(jié)合”的指導(dǎo)方針，認(rèn)真學(xué)習(xí)有

關(guān)消防知識(shí)，掌握各和滅火器的使用方法;

2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設(shè)施臺(tái)帳定

期進(jìn)行安全檢查，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用；

3、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險(xiǎn)工作，

履行義務(wù)消防員的職責(zé)，不得臨陣借故逃避；

4、發(fā)生火警事故時(shí)，迅速報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，撥打火警電話119,

向消防部門報(bào)警，組織人員搶救險(xiǎn)情，組織住戶撤離危險(xiǎn)地帶，并

做好妥善安排，做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防趁火打劫撈取不義之

財(cái)，協(xié)助有關(guān)部門查清起火原因；

5、加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)動(dòng)用明火的控制和管理。

監(jiān)控值班員崗位職責(zé)

1、嚴(yán)密監(jiān)視保安對(duì)象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及

時(shí)通知值班保安處理，并及時(shí)通過(guò)對(duì)講機(jī)或電話向隊(duì)長(zhǎng)報(bào)告，且隨

時(shí)匯報(bào)變動(dòng)情況直到問(wèn)題處理完畢。

2、熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能

進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修；

3、出現(xiàn)異常情況時(shí)，堅(jiān)持、確認(rèn)、匯報(bào)，并做好情況記錄；

4、負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄；

5、保持機(jī)房干凈、整潔；做好交接班工作。

維修人員崗位職責(zé)

1、執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹(shù)立良好的服務(wù)意識(shí);

2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號(hào)、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水

施、電施等管線走向；

3、嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)受理業(yè)主提出的各種報(bào)

修；

4、積極為業(yè)主提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)

范，無(wú)投訴；

5、工作時(shí)間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確

保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生；

6、工作完畢及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)雜物，服務(wù)過(guò)程須請(qǐng)業(yè)主簽字認(rèn)

可；

7、愛(ài)護(hù)工具，杜絕浪費(fèi)，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。

8、負(fù)責(zé)對(duì)共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。

9、按月做好報(bào)修、維修記錄的匯總和材料采購(gòu)的計(jì)劃編制。

清衛(wèi)工崗位職責(zé)

1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度和《員工手冊(cè)》；

2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時(shí)完成工作任務(wù)；

3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔；

4、文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧；

5、按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維

護(hù)物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序；

6、及時(shí)清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標(biāo)語(yǔ)等；

7、對(duì)保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時(shí)行保安員或管理員匯報(bào)；

8、對(duì)亂扔廢棄物妁現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時(shí)清除；

9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊

換新，對(duì)無(wú)故損壞的酌情賠償。

綠化工崗位職責(zé)

1、遵守公司的規(guī)章制度和《員工手冊(cè)》；

2、服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時(shí)佩戴好上崗證;

3、綠化養(yǎng)護(hù)操作場(chǎng)地及道路兩旁整潔有序，無(wú)危及車輛、行人

的現(xiàn)象；

4、對(duì)住戶說(shuō)話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；

5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、

農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥；

6、花草樹(shù)木及時(shí)澆水，防止過(guò)旱和過(guò)澇；

7、對(duì)花草樹(shù)木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對(duì)新栽的

花草樹(shù)木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90%以上；

8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、

種植花草、樹(shù)木；

9、對(duì)工作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時(shí)向保安或管理

員匯報(bào)。

第二部分公共制度

全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無(wú)論其工作崗位、分

工，需共同遵循以下制度。

接待來(lái)信來(lái)訪來(lái)電投訴制度

為了實(shí)現(xiàn)“管理無(wú)盲點(diǎn)，服務(wù)無(wú)挑剔，業(yè)主無(wú)怨言”的管理目

標(biāo)，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格

認(rèn)真對(duì)待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：

1、實(shí)行“首問(wèn)責(zé)任制”，公司每一位員工，無(wú)論其部門分工，

均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來(lái)訪來(lái)電、投訴，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或

能夠給予解決的，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解決；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予

以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反應(yīng)的問(wèn)

題當(dāng)場(chǎng)予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。

2、每一位員工都有責(zé)任收集來(lái)自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的

看法、建議、意見(jiàn)等。

3、公司員工接聽(tīng)所有來(lái)電時(shí)，第一句必須為：“您好，某某物

業(yè)”。

4、受理投訴時(shí)，必須熱情接待，主動(dòng)詢問(wèn)，面帶微笑，不得推

諉、無(wú)理拒絕，并做到一視同仁。

5、當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí)，受理者必須如實(shí)記錄，不得提出回

避。

6、對(duì)投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時(shí)派人處理或向主管匯報(bào)并在

24小時(shí)內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。

7、凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的

住戶投訴，應(yīng)努力做好解釋工作，積極同市政有關(guān)部門辦理交涉，

盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事。

8、員工應(yīng)認(rèn)真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務(wù)，

減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。

9、對(duì)業(yè)主的投訴應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)反復(fù)出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)

組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。

10、對(duì)投訴要記錄，投訴資料要存檔。

管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、熱愛(ài)本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技術(shù)，提高管理水平，樹(shù)立

“業(yè)主至上，服務(wù)第一”理念。

2、上班時(shí)間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿,

不得有不雅觀的舉止。

3、主動(dòng)向來(lái)訪客人問(wèn)好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問(wèn)

掌握適度。

4、工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺(jué)抵制不正之風(fēng),

嚴(yán)守法紀(jì)，不以權(quán)去謀私。

5、遵守制度，精簡(jiǎn)辦事程序，團(tuán)結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督,

按質(zhì)按量完成本職工作。

6、對(duì)業(yè)主應(yīng)熱情，遇個(gè)別業(yè)主無(wú)理言行時(shí)，做到耐心說(shuō)服，曉

之以理，動(dòng)之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。

7、真熱情處理業(yè)主來(lái)信、來(lái)訪，積極為他們排憂解難。對(duì)業(yè)主

的投訴、批評(píng)、建議，要及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理或向上級(jí)匯報(bào)。做到事

事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報(bào)復(fù)的現(xiàn)

象發(fā)生。

員工文明服務(wù)要求

1、熱愛(ài)本職工作：

①要樹(shù)立干好服務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛(ài)本職工作。

②刻苦學(xué)習(xí)，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。

③待業(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)做好工作。

2、文明管理：

①儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個(gè)美的感覺(jué)，

使人感到親切、和藹。

②語(yǔ)言謙遜：在接待業(yè)主過(guò)程中，語(yǔ)言要力求文雅、謙恭準(zhǔn)確,

務(wù)必做到“四個(gè)不講”即：“不講低級(jí)庸俗的口頭語(yǔ)、不講臟話、

不講諷刺挖苦話、不講與管理無(wú)關(guān)的閑話“。不能取笑人、不能訓(xùn)

斥人、不報(bào)復(fù)人。

③主動(dòng)熱情：在服務(wù)過(guò)程中要做到：“三個(gè)一樣”即：“對(duì)待

生人與熟人一個(gè)樣，大人與小孩一個(gè)樣，忙時(shí)閑時(shí)一個(gè)樣”。

④優(yōu)質(zhì)服務(wù)：對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)就是對(duì)公司負(fù)責(zé)，處處應(yīng)多為業(yè)主著

想，為業(yè)主提供各種便民服務(wù)。

⑤講誠(chéng)信：誠(chéng)信無(wú)欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風(fēng)，也是

我們經(jīng)營(yíng)管理中職業(yè)道德的一個(gè)重要內(nèi)容，為此在工作中要實(shí)事求

是，做到言而有信，嚴(yán)守信用。

員工廉潔工作制度

1、在工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情。

2、自覺(jué)抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)。

3、不以權(quán)去謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。

4、不在上班時(shí)間干私活，不用公司通訊設(shè)備進(jìn)行私人活動(dòng)和聊

天等。

5、業(yè)余時(shí)間，不利用公司機(jī)具、材料向業(yè)主承攬私活。

6、不亂收費(fèi)或收費(fèi)不開(kāi)收據(jù)。

7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對(duì)流動(dòng)、外來(lái)人員進(jìn)行敲詐勒索。

8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價(jià)差額。

9、維護(hù)公司利益，遵守公司機(jī)密。

10、不利用公款拉私人關(guān)系請(qǐng)、吃、喝。

11、不挪用、拖欠和侵吞公款。

12、不索取或收受和賄賂、好處，要潔身自好。

13、節(jié)約用水、用電，不浪費(fèi)公司用品，堅(jiān)持勤儉節(jié)約。

14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供優(yōu)惠服務(wù)和物

價(jià)。

15、不在報(bào)銷憑據(jù)中作假、謊報(bào)、多報(bào)。

16、不利用工作之便和業(yè)主對(duì)公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)

品，賺取外快。

對(duì)外服務(wù)工作管理制度

1、思想面貌：細(xì)心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。

2、上班紀(jì)律：上班時(shí)間根據(jù)公司工作安排，每天必須先到公司

報(bào)到，然后外出工作；工作結(jié)束后，必須及時(shí)到公司簽到；上班時(shí)必

須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。

3、服務(wù)質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時(shí)完成，以保

證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴(yán)禁向住戶索取財(cái)物、吃、拿等不良

行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴(yán)重者還將追究法律責(zé)任。

4、工作檢查：公司將不定期的進(jìn)行工作檢查，聽(tīng)取業(yè)主、住戶

反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能勝任時(shí)，公司通過(guò)核實(shí)后,

將作辭退處理。

5、工作人員如損壞住戶財(cái)產(chǎn)，視損壞程度，扣獎(jiǎng)金或照價(jià)賠償。

6、凡業(yè)主、住戶付給服務(wù)費(fèi)一律交公司，并開(kāi)具發(fā)票，若私自

收取小費(fèi)者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎(jiǎng)金，情節(jié)嚴(yán)重者作辭退處理。

鼓勵(lì)員工和業(yè)主參與管理制度

1、為了改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵(lì)各級(jí)員工和業(yè)

主、住戶提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對(duì)建議人進(jìn)

行物資獎(jiǎng)勵(lì)。

2、員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改

進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的措施，各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護(hù)方法，節(jié)約能源與原材

料的方式和如何增加經(jīng)濟(jì)收益等方面，所有建議均可直接遞交公司

經(jīng)理或上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)。

3、公司適時(shí)召集有關(guān)人員開(kāi)會(huì)講座各項(xiàng)建議，如有合理化建議

即由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人定出試行方案，并交公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。

4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30天，期

滿后由公司領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同各部門負(fù)責(zé)人共同考證該項(xiàng)建議的實(shí)際運(yùn)用效

果，并核定獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)，確定獎(jiǎng)金數(shù)額。如合理化建議不明顯的建設(shè)

性和實(shí)際效果，可不經(jīng)試行期直接獎(jiǎng)勵(lì)建議人。

5、獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)分3C0元、200元、100元、50元、30元五個(gè)等級(jí),

考證結(jié)束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。

6、員工的合理化建議記錄為員工晉級(jí)、年終評(píng)比和獎(jiǎng)勵(lì)的重要

依據(jù)，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎(jiǎng)

勵(lì)。

第三部分管理處類制度

管理員工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)日巡視制度

1、各管理處必須為每個(gè)管理崗位員工劃分一定范圍的工作責(zé)任

監(jiān)督區(qū)。

2、每個(gè)工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記

錄，無(wú)紀(jì)錄視作未巡視。

3、巡視監(jiān)督要求：

①檢查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有

無(wú)其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行為）；

②檢查小區(qū)是否有違章行為（有無(wú)亂搭建、違章裝修、墻面有

無(wú)亂涂、亂畫、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無(wú)亂設(shè)攤及跨門營(yíng)業(yè)）；

③小區(qū)是否有不安全隱患（窖井蓋是否完好，消防通道是否被

堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無(wú)可疑人員活動(dòng)）；

④小區(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹(shù)木花草有無(wú)損壞，公共場(chǎng)

所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上

是否布亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲

源）；

⑤基礎(chǔ)設(shè)施是否完整（路面有無(wú)破損，室外上下管道是否滲漏,

路口一欄桿是否完好）；

⑥留意傾聽(tīng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)反映。

4、在巡視過(guò)程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，能處理的應(yīng)及時(shí)處理,

對(duì)重大問(wèn)題和不能處理的事項(xiàng)應(yīng)向主管匯報(bào)。

管理處走（回）訪制度

為加強(qiáng)物業(yè)管理處與廣大業(yè)主（住戶）的聯(lián)系，使管理處各項(xiàng)

工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、

教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理工作，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定對(duì)住戶走（回）

訪制度。

1、走（回）訪要求

①物業(yè)管理處正、副主任把對(duì)業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入

職責(zé)范圍，并落實(shí)到每年的工作計(jì)劃和總結(jié)評(píng)比中；

②走（回）訪時(shí)，虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，誠(chéng)懇接受批評(píng)，采納合理化

建議，作好走（回）訪記錄；

③走（回）訪中，對(duì)業(yè)主（住戶）的詢問(wèn)、意見(jiàn)，如不能當(dāng)即

答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間回復(fù)；

④走（回）訪后反饋的意見(jiàn)、要求、建議、投訴，及時(shí)逐條整

理綜合、研究、妥善解決，重大問(wèn)題向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示解決，業(yè)主

（住戶）反映的問(wèn)題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪

處理率達(dá)100%,投訴率力爭(zhēng)控制在1%以下。

2、走（回）訪時(shí)間及形式

①管理處主任、管理員每月登門走（回）訪4次；

②每季度參加一次居委會(huì)召開(kāi)的墻門組長(zhǎng)會(huì)議，廣泛征求意見(jiàn)；

③有針對(duì)性地對(duì)業(yè)主（住戶）作專題調(diào)查，聽(tīng)取意見(jiàn)；

④物業(yè)管理處設(shè)立投訴信箱，投訴電話；

⑤隨時(shí)熱情接待來(lái)訪，作好登記。

第四部分安全、消防、車輛管理制度

第一章安全管理制度

保安人員守則

一、著裝儀表

1、工作或執(zhí)勤時(shí)，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不

準(zhǔn)混穿；

2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領(lǐng)帶,

戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。

二、行為規(guī)范

1、上班時(shí)間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手;

2、站崗時(shí)姿態(tài)嚴(yán)整，保持立正姿勢(shì)，不得東推西晃。不得坐臥、

倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報(bào)、亂打電話和聽(tīng)收、

錄音機(jī)等；

3、值班室內(nèi)時(shí)不得躺臥、打盹、看書報(bào)、吃零食、下棋、玩弄

手機(jī)，不得聽(tīng)收、錄音機(jī)，不得兩、三人聊天；

4、巡邏中無(wú)情況處理時(shí)不得進(jìn)入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機(jī),

不得聽(tīng)收、錄音機(jī)，不得與無(wú)關(guān)人員閑聊；

5、上班人員必須提前十五分鐘達(dá)到各執(zhí)勤點(diǎn)，做好交接班手續(xù);

不得遲到早退，不得擅自離開(kāi)崗位；

6、值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開(kāi)崗位到快餐店

就餐；

7、不得脫離崗位，按照規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)站崗；

8、不得睡覺(jué)；

9、對(duì)住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問(wèn)題，特別是夜間值

班，對(duì)住戶提出的問(wèn)題要及時(shí)解決，解決不了的作好登記，

三、日常管理

1、不得遲到早退，嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間站崗或巡邏；

2、認(rèn)真做好交接班，做好值班記錄和實(shí)物出入登記；

2、嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)講機(jī)管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定；

4、做好本班崗?fù)さ那鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工

作無(wú)關(guān)的物品；

5、門崗值班室不得會(huì)客。

四、罰則

1、違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點(diǎn)除外）、第三條的記行

政批評(píng)一次，累計(jì)記批評(píng)五次以上者作辭退處理；

2、違反第二條第八點(diǎn)的，第一次記行政批評(píng)一次，第二次記行

政警告一次，第三次辭退；

3、本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。

值班管理規(guī)定

1、保安人員實(shí)行24小時(shí)輪流值班制度。

2、值班人員分3個(gè)班，3個(gè)班分為早、中、晚三班，早班為：

7：30—16：00,中班為：16：00—0：00,晚班：0：00—7：30。

3、各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴(yán)格履行崗

位責(zé)任制的要求，堅(jiān)守崗位，巡邏人員要按時(shí)巡查，提高警惕，及

時(shí)處理各種突發(fā)事件。

4、當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)情況時(shí)，應(yīng)做好控制工作，并及時(shí)報(bào)告當(dāng)班

班長(zhǎng)、隊(duì)長(zhǎng)或部門負(fù)責(zé)人。

①報(bào)告時(shí)簡(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)和特征等；

②及時(shí)勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件；

③遇緊急事件及重大事故應(yīng)報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；

④在當(dāng)班期間發(fā)生的問(wèn)題及處理經(jīng)過(guò)，在《值班記錄》做好記

錄。

保安人員值班制度

1、三星級(jí)小區(qū)保安人員實(shí)行24小時(shí)值班室值班制度，定時(shí)或

不定時(shí)進(jìn)行巡邏。

2、二星級(jí)小區(qū)站崗時(shí)間分為三個(gè)時(shí)段，分別為：

早間段：6：00（夏季為05：00）—8：00；

午間段：11：00—13：00

晚間段：16：00—19：00（夏季為20：00）

5:00—22：00期間，不站崗時(shí)，保安人員采取在門口游動(dòng)方

式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。

3、一星級(jí)小區(qū)站崗時(shí)間為：06：00（夏季為05：00）—21：

00（夏季為22：00）

05：00-23：00期間，不站崗時(shí)，保安人員采取在門口游動(dòng)方

式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。

4、本規(guī)定以上所指的夏季為每年的5月1日—10月31日。

5、各管理處必須為巡邏人員劃分責(zé)任片區(qū)，實(shí)行24小時(shí)不間

斷巡邏。

交接班制度

為認(rèn)真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清

引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。

1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位交接。

2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得

離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。

3、接班班長(zhǎng)在正點(diǎn)時(shí)組織全班人員集合，講明注意事項(xiàng)，然后

各保安員到各自崗位換班；

2、本班與下班交接時(shí)，要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，

以便下一班開(kāi)展工作；

3、保安人員交接班時(shí)，必須認(rèn)真填寫《寧波某某物業(yè)有限公司

保安交接班登記表》，并簽名確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，交接雙方必須當(dāng)面

說(shuō)明，如果交班人離開(kāi)后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問(wèn)題，應(yīng)立

即報(bào)告領(lǐng)班或部門負(fù)責(zé)人處理；

4、交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況，不得超時(shí)接班；

保安員培訓(xùn)制度

1、崗前培訓(xùn)

上崗前向每位新入職的保安員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀(jì)律、

操作要求和崗位職責(zé)。

①上崗前必須掌握保安、通訊及消防設(shè)備器材的使用和操作；

②新入職的保安員須進(jìn)行3—5天時(shí)間進(jìn)行培訓(xùn)實(shí)習(xí)，掌握本職

工作和基本技能，然后開(kāi)始正式上崗；

2、崗位培訓(xùn)

①保安培訓(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂保

安培訓(xùn)方案，通過(guò)授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)

行培訓(xùn)，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識(shí)、應(yīng)變能力和身

體素質(zhì)，使其掌握基本技能；

②消防培訓(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部?jī)?nèi)部制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬

訂消防培訓(xùn)方案、年度消防演習(xí)計(jì)劃安排及滅火等培訓(xùn)內(nèi)容，通過(guò)

授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而達(dá)到

提高保安員的防火意識(shí)、掌握滅火搶救能力的目的；

③每位保安員必須根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃參加公司和部門組織課程，培

訓(xùn)前進(jìn)行書面通知，并要求每位參加培訓(xùn)的人員在員工培訓(xùn)簽到表

上簽到。

3、培訓(xùn)課程設(shè)置

①培訓(xùn)目的：通過(guò)培訓(xùn)，提高保安員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平，

培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安隊(duì)伍；

②培訓(xùn)項(xiàng)目:

A、應(yīng)知、應(yīng)會(huì)部分

公司制度與規(guī)定

部門制度與規(guī)定

保安常識(shí)