西安浐灞生態(tài)區(qū)現(xiàn)代豪宅地塊建筑投標中標方案

招商·西安浐灞生態(tài)目錄contents項目背景early

analysisP1規(guī)劃設(shè)計P2P3P4P5ProJectPlanning產(chǎn)品設(shè)計PlanningProgramming立面設(shè)計Productdesign示范區(qū)設(shè)計demonstration

areadesign01Pa

rtearly

analysis項

目

背

景在地文化區(qū)域價值項目愿景區(qū)位分析LOCATION

ANALYSISsite浐灞生態(tài)區(qū)位于西安城區(qū)東部，規(guī)劃總面積

129

平方公里。集生態(tài)、會展、商務(wù)、文化、居住等功能為一體“宜居宜創(chuàng)業(yè)”的西安第三代新城上位規(guī)劃LOCATION

ANALYSIS城市級人文濱水和世界級城市水岸的交融是西安最生態(tài)宜居的區(qū)域上位規(guī)劃LOCATION

ANALYSIS國際大牌五星級酒店群，奧體中心，國際會展中心等國際配套環(huán)繞是西安最具國際化發(fā)展前景的區(qū)域上位規(guī)劃LOCATION

ANALYSIS世界

500

強企業(yè)強勢入駐，打造高項目地塊價值極高？如何順時勢之東風(fēng)樹城市之標桿？漸隨可輞

漸著歇川

成時、別

為

間心可業(yè)

了

的靈歷

推棲觀，是

代

移所富一

文，，有個

人它也詩極

心變是情為

中成他畫考

的了的意究

圣

一世的又

地

種外自極

象桃然致

征源山禮

，居序之，地。價值點十三：“遠離塵囂”恒溫恒氧花園小隱于野，大隱于市“遠離塵囂”恒溫恒氧花園“養(yǎng)心養(yǎng)神”意境桃園遠觀山水，近賞私園

家家有園尊貴地標級定制立面大師語言，偶像級作品談笑有鴻儒，往來無白丁定制高端配套，頂豪圈層交往場所02Pa

rtProgramming規(guī)

劃

設(shè)

計設(shè)計策略上位解讀基地解讀規(guī)劃設(shè)計項目難點高于周邊樓盤

50%

售價景觀資源較少提升品質(zhì)豎向挖掘？怎樣的設(shè)計策略能提升社區(qū)品質(zhì)提升產(chǎn)品溢價空間禮儀性十字中軸對稱空間重塑豪門尊貴禮序270°觀景體驗景觀利用最大化，戶戶

270°景觀視野南向四面寬

,270°觀景體驗高層產(chǎn)品“墅性化”，榨干地面與空中資源低區(qū)產(chǎn)品結(jié)合地下室提升墅性中區(qū)產(chǎn)品通過空中花園，挑空陽臺提升墅性頂層產(chǎn)品通過空中花園，露臺提升墅性‘框筒’結(jié)構(gòu)打造百變定制大宅為客戶需求預(yù)留改造空間地下會所結(jié)合陽光地庫豐富歸家動線酒店式社區(qū)入口，風(fēng)雨連廊，營造尊貴感引領(lǐng)安豪宅，刷新頂豪標桿！上位解讀LOCATION

ANALYSIS騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)華夏文旅小鎮(zhèn)自由貿(mào)易試驗區(qū)絲路健康產(chǎn)業(yè)園絲路國際會展綜合區(qū)絲路國際會展中心SITE歐亞創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)業(yè)園前海人壽醫(yī)養(yǎng)健康城圓桌會議中心基金小鎮(zhèn)領(lǐng)事館區(qū)世博文化交流體驗園宋城演藝金融商務(wù)區(qū)東二環(huán)商貿(mào)帶浐灞位于西安“東拓”發(fā)展規(guī)劃的東北主軸項目基地位于“三河一山”城市綠道的世界級城市水岸上位解讀LOCATION

ANALYSISSITE項目位于浐灞生態(tài)區(qū)歐亞創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)業(yè)園片區(qū)建筑立面要求

采用現(xiàn)代風(fēng)貌風(fēng)格，表現(xiàn)時尚開放，簡約，多元的現(xiàn)代城市氣息交通分析LOCATION

ANALYSIS未央湖公園陸港足球主體運動公園西安北站SITEsite西安華夏文旅先祖部落景區(qū)公園華嶺中央公園西安世博園大

明

宮

國

家遺址公園灞橋站西安站項目緊鄰北辰快速路和西安繞城高速——距離西安北站

6.6km，距灞橋站

7.2km，距離地鐵

2

號線

5.6km，緊鄰地鐵

3

號線，10

號線（規(guī)劃中）交通便利，出行方便配套分析SUPPORTINGANALYSIS漢景帝陽陵博物院都市廣場陸港足球主題運動公園未央湖公園陜西科技大學(xué)（西安校區(qū)）西安鐵路職業(yè)技術(shù)學(xué)院（新校區(qū)）西安工業(yè)大學(xué)（未央校區(qū)）華南城購物中心樂派生活廣場市中醫(yī)醫(yī)院SITE西安華夏文旅先祖部落景區(qū)公園漢神購物廣場華嶺中央公園西安國際會展中心西安世博園西安市第三醫(yī)院項目周邊有豐富的景觀資源、規(guī)劃商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套資源較為完善，未來升值潛力大?，F(xiàn)狀分析SITUATION

ANALYSIS基地航拍圖視角

1視角

2視角

31萬科悅灣灞河合能遠洋江嶼規(guī)劃學(xué)校項目基地歐亞五路23廣運潭大道項目基地內(nèi)部較為平整無較大豎向高差，四至道路均在建設(shè)中用地條件騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)用地要求：歐亞五路規(guī)劃用地性質(zhì)：居住建筑及居住區(qū)配套公共建筑185m規(guī)劃總用地面積：53810.69m（80.716

畝）2（含住宅建筑面積約

100250㎡，其中開發(fā)住宅建筑面積約SITE85212.5

，配套建設(shè)公租房面㎡H

≤

54M商業(yè)用地積約

15037.5

已明確公租㎡（用地面積：53810.69房可另建

，公建配套建筑面積）㎡約

7350

）㎡用地紅線地上建筑面積：≤

107600m容積率：≤

2.02215m機動車可開口方向建筑密度：≤

20%綠化率：≥

35%尚水路限高：≤

54M學(xué)校用地用地退界《西安市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》第4.45

表4-8

和表4-9查詢?nèi)缦拢簹W亞五路60m40m6m10m50m5m10m高層住宅（18

＜

H

≤

54）控制線非居住建筑（H

＜

24M）控制線24M

以下非居住建筑：西側(cè)和北側(cè)：退綠線

5M東側(cè)：退道路紅線

6M南側(cè)：退道路紅線

5M用地紅線尚水路18~54M

居住建筑：西側(cè)和北側(cè)：退綠線

10M東側(cè)：退道路紅線

10M南側(cè)：退道路紅線

8M用地價值騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)歐亞五路歐亞五路視線SITESITE視線視線商業(yè)人氣點尚水路低尚水路學(xué)校用地學(xué)校用地外來人流方向居住價值商業(yè)價值高高低結(jié)論：地塊西側(cè)受快速路噪音影響，居住價值較低，東側(cè)有觀河景的可能，居住價值略高于西側(cè)，地塊中心區(qū)域較為靜謐，其居住價值高于四周結(jié)論：東側(cè)商業(yè)用地和本地塊商業(yè)形成呼應(yīng)，住宅人氣加持后會提高地塊東南側(cè)的商業(yè)價值，東南兩路相交的位置形成”商業(yè)核心“配套選址配套選址一：配套選址二：歐亞五路歐亞五路口袋公園選址SITESITE幼兒園選址售樓處選址商業(yè)選址尚水路尚水路外來人流方向外來人流方向地塊住宅受南側(cè)地塊視線影響：故商業(yè)配套集中放在南側(cè)，住宅樓棟北移集中東南角布置配套，加大人流聚集性商業(yè)選址：地塊南側(cè)商業(yè)延展性好，人流聚集性強售樓處選址：人流來源方向，通達性強幼兒園選址：地塊南側(cè)，日照充足商業(yè)選址：地塊人流聚集性強售樓處選址：人流來源方向聚集地，通達性強幼兒園選址：地塊南側(cè)，日照充足口袋公園選址：結(jié)合北側(cè)市政綠地設(shè)置口袋公園選址：結(jié)合北側(cè)市政綠地設(shè)置規(guī)范解讀一、高層與高層布置的建筑間距情況。（以建筑最外沿計算）3、高層和高層建筑平行布置間距情況1、高層和高層建筑平行布置山墻間距情況高層建筑高層建筑高層居住建筑LX高層居住建筑結(jié)論：高層和高層建筑平行布置山墻間距≥

20m結(jié)論：高層和高層建筑平行布置間距≥

30m2、高層和高層建筑錯位布置山墻間距情況二、建筑層高和限高控制16F15F甲方去規(guī)劃局征詢后得出：高層居住建筑≤

54M≤

54M高層居住建筑3.3M3.5M結(jié)論：高層和高層建筑錯位布置山墻間距≥

13m結(jié)論：建筑限高

54M

控制下，按照層高

3.3M，能做

16F建筑限高

54M

控制下，按照層高

3.5M，能做

15F規(guī)劃局及相關(guān)部門意見1.

地塊南側(cè)緊鄰規(guī)劃醫(yī)院已撤銷，新的規(guī)劃業(yè)態(tài)尚未明確?？勺隹罩新杜_

且不計算建筑面積2.

如果住宅為第四代住宅形式，，需要根據(jù)方案具體形式溝通。露臺可作為空中綠化設(shè)計，需要溝通不計算建筑面積。3.4.地庫可做通風(fēng)井、采光井，不可涉及臨住宅的下沉庭院。圍繞采光井

社區(qū)活動用房

不計容5.

涉及地下展開的可。首層架空層

社區(qū)配套

玻璃封閉

不計容6.7.若是，可且。陽臺

小于1.8米，按半面積計算；

大于1.8米，按全面積計算。出挑出挑？如何充分利用場地方案推導(dǎo)面寬的測算

北側(cè)用地面寬

185M，住宅在滿足

35%

通透率的條件下，可建設(shè)用地面寬為：185*65%=120M歐亞五路歐亞五路185m185m20m20m口袋公園40m215m215m尚水路尚水路樓棟山墻水平間距為

20M,

放置三棟樓，單個樓棟面寬為

40M,

較緊湊樓棟下移，同時可結(jié)合北側(cè)市政綠地做口袋公園結(jié)論：北側(cè)放三棟建筑，面寬極限為

40M，產(chǎn)品較差，故樓棟下移，利于做口袋公園。方案推導(dǎo)進深的測算

地塊用地進深為

265M，除去退界，可用進深為

247M歐亞五路歐亞五路185m185m215m215m尚水路尚水路縱向排六排建筑時，樓棟間距較緊湊，體驗感差縱向排五排建筑時，樓棟間距較合適，視線開闊結(jié)論：建議總圖排五排，總圖排布較合理方案推導(dǎo)居住用地量的測算歐亞規(guī)劃總用地面積：53810.69m

（80.716

畝）2（含住宅建筑面積約

100250

，其中開發(fā)住宅建筑㎡185m面積約

85212.5

，配套建設(shè)公租房面積約

15037.5㎡，公建配套建筑面積約

7350

）㎡㎡容積率：≤

2.0單棟小高層面積（首層架空）：（250+285）*15=7800㎡商業(yè)用地預(yù)估最大樓棟數(shù)：100250/7800=12.85

棟單棟小高層面積（取消首層架空）：（250+285）*16=8320㎡預(yù)估最大樓棟數(shù)：100250/8320=12.04

棟用地紅線215m按照此配比進行量的測算：全小高產(chǎn)品

(

首層架空

)，約需

13

棟

T2

產(chǎn)品全小高產(chǎn)品

(

取消首層架空

)，約需

12

棟

T2

產(chǎn)品尚學(xué)校用地方案推導(dǎo)13

棟樓排布方式：歐

亞

五

路歐

亞

五

路歐

亞

五

路歐

亞

五

路尚水路尚水路尚水路尚水路南側(cè)預(yù)留幼兒園，配套位置，

樓棟用滿地塊進深，樓棟間

樓棟用滿地塊進深，樓棟間樓棟用滿地塊進深，樓棟間距樓棟間距小住戶體驗感差，總圖排布樓棟密集距小住戶體驗感差，總圖排布樓

住戶體驗感差，總圖排布樓棟密集

棟密集距小小住戶體驗感差，總圖排布樓棟密集景觀尺度感差總圖排布密集

尺度感差結(jié)論：13

棟樓，景觀不考慮此方向？滿足量的條件下，能否減少單元數(shù)，提升景觀尺度方案推導(dǎo)減少樓棟數(shù)：13棟

》12棟歐亞五路T2-16FT2-16FT2-16FT2-15FT2-16F減少住宅高層樓棟數(shù)，增加315

戶型產(chǎn)品，提高品質(zhì)T2-14FT2-14F集

中

綠

地T2-15FT2-16FT2-16FT2-15F水售

樓

處T2-15F幼

兒

園商

業(yè)尚路方案一鳥瞰圖總體經(jīng)濟技術(shù)指標方案一總平面圖項目數(shù)量53810.69單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注用地面積80.72畝總建筑面積地上建筑面積157505.60107600.00100250.00小高T2107600.00100250.00住宅其中小高T1100250.007350.002250.002300.002800.0049905.607355.001600.0040950.602.00其中其中公建配套配套幼兒園商業(yè)其中地下建筑面積人防面積51882地下會所非人防面積容積率2.0020.00%35%建筑基底面積建筑密度綠地面積綠地率10516.6719.54%18833.7435.00%354㎡㎡戶數(shù)戶人個個個個個個人數(shù)11333.2人/戶機動車停車位1320共1186輛地面地下6612541127輛其中人防車位212人防車位40㎡/個其中非人防車位1042非機動車停車位528配套指標類別建筑面積（㎡）150.00500.00100.00200.00150.00300.00100.00100.00100.00250.00300.002250.00層數(shù)備注衛(wèi)生站社區(qū)辦公及活動用房環(huán)衛(wèi)設(shè)施用房社會福利用房便民設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施物業(yè)管理治安聯(lián)防站變電室公廁居民養(yǎng)老服務(wù)用房文化活動中心合計配套基底1125.00類別商業(yè)標準層面積（㎡）2800.00基底面積（㎡）

總建筑面積（㎡）22800.002800.002800.002800.00合計方案一戶型配比戶型配比產(chǎn)品戶型層數(shù)15戶型套數(shù)比戶型面積比套型面積13000戶型區(qū)間

戶型面積棟數(shù)層戶數(shù)套型戶數(shù)套數(shù)比14.69%69.49%15.82%100%面積比13.0%69.4%17.6%100.0%2502703102502853152822225224656T1小高合計16696101417640354100250圖例315

戶型285

戶型250

戶型商業(yè)、配套售樓處幼兒園方案一間距分析圖例33.1m建筑間距方案一交通分析歐亞五路圖例車行出入口人行出入口市政道路車行流線地庫出入口幼兒園入口尚水路方案一消防分析歐亞五路圖例消防車出入口消防車道消防登高場地尚水路方案一景觀分析集中綠地集中綠地中心景觀圖例景觀主軸下沉庭院景觀次軸集中綠地景觀節(jié)點景觀滲透方案一日照分析圖例0~1h4~5h5~6h6~7h7~8h1~2h2~3h3~4h結(jié)論：日照均能滿足國家規(guī)范方案推導(dǎo)減少樓棟數(shù)：12棟

》11棟T2-16FT2-16FT2-16F增加大戶型的配比，提高舒適度T2-15F進一步減少住宅高層樓棟數(shù)，增加315

戶型產(chǎn)品的配比，提高

315

戶型舒適度T2-16FT2-15FT2-15F集

中

綠

地T2-15FT2-16FT2-16FT2-16F幼

兒

園配

套

+

商

業(yè)尚水路方案二鳥瞰圖總體經(jīng)濟技術(shù)指標方案二總平面圖項目數(shù)量53810.69單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注用地面積80.72畝總建筑面積地上建筑面積157227.63107600.00100250.00小高T2107600.00100250.00住宅其中小高T1100250.007350.002250.002300.002800.0049627.637391.001400.0040836.632.00其中其中公建配套配套幼兒園商業(yè)其中地下建筑面積人防面積51882地下會所非人防面積容積率2.0020.00%35%建筑基底面積建筑密度綠地面積綠地率10552.6719.61%18833.7435.00%334㎡㎡戶數(shù)戶人個個個個個個人數(shù)10693.2人/戶機動車停車位1318共1186輛地面地下6612521127輛其中人防車位213人防車位40㎡/個其中非人防車位1039非機動車停車位528配套指標類別建筑面積（㎡）150.00500.00100.00200.00150.00300.00100.00100.00100.00250.00300.002250.00層數(shù)備注衛(wèi)生站社區(qū)辦公及活動用房環(huán)衛(wèi)設(shè)施用房社會福利用房便民設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施物業(yè)管理治安聯(lián)防站變電室公廁居民養(yǎng)老服務(wù)用房文化活動中心合計配套基底1125.00類別商業(yè)標準層面積（㎡）2800.00基底面積（㎡）

總建筑面積（㎡）12800.002800.002800.002800.00合計方案二戶型配比戶型配比產(chǎn)品戶型層數(shù)16戶型套數(shù)比戶型面積比套型面積0戶型區(qū)間

戶型面積棟數(shù)0層戶數(shù)套型戶數(shù)套數(shù)比0.00%46.11%53.89%100%面積比0.0%2402703252502853152110T2小高+T1小高合計161012154180334438905636010025043.8%56.2%100.0%16圖例315

戶型285

戶型商業(yè)、配套售樓處幼兒園方案二間距分析圖例33.1m建筑間距方案二交通分析歐亞五路圖例車行出入口人行出入口市政道路車行流線地庫出入口幼兒園入口尚水路方案二消防分析歐亞五路圖例消防車出入口消防車道消防登高場地尚水路方案二景觀分析集中綠地集中綠地中心景觀圖例景觀主軸景觀次軸集中綠地景觀節(jié)點景觀滲透下沉庭院方案二日照分析圖例0~1h4~5h5~6h6~7h7~8h1~2h2~3h3~4h結(jié)論：日照均能滿足國家規(guī)范方案二地庫地下機動車停車：1252

輛地下建筑面積：49627.63㎡負一層平面圖負二層平面圖方案推導(dǎo)T2-16F增加大戶型的配比，提高舒適度T2-16FT2-16FT2-15F增加

315

戶型產(chǎn)品的配比，提高

315戶型舒適度T2-16FT2-15FT2-15F集

中

綠

地T2-15FT2-16F配

套

+

商

業(yè)T2-16F水T2-16F幼

兒

園尚路方案三鳥瞰圖方案三夜景鳥瞰圖總體經(jīng)濟技術(shù)指標方案三總平面圖項目數(shù)量53810.69單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注用地面積80.72畝總建筑面積地上建筑面積157236.93107600.00100250.00小高T2107600.00100250.00住宅其中小高T1100250.007350.002250.002300.002800.0049636.937361.001400.0040875.932.00其中其中公建配套配套幼兒園商業(yè)其中地下建筑面積人防面積51882地下會所非人防面積容積率2.0020.00%35%建筑基底面積建筑密度綠地面積綠地率10522.6719.55%18833.7435.00%335㎡㎡戶數(shù)戶人個個個個個個人數(shù)10723.2人/戶機動車停車位1318共1186輛地面地下6612521127輛其中人防車位212人防車位40㎡/個其中非人防車位1040非機動車停車位528配套指標類別建筑面積（㎡）150.00500.00100.00200.00150.00300.00100.00100.00100.00250.00300.002250.00層數(shù)備注衛(wèi)生站社區(qū)辦公及活動用房環(huán)衛(wèi)設(shè)施用房社會福利用房便民設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施物業(yè)管理治安聯(lián)防站變電室公廁居民養(yǎng)老服務(wù)用房文化活動中心合計配套基底1125.00類別商業(yè)標準層面積（㎡）2800.00基底面積（㎡）

總建筑面積（㎡）12800.002800.002800.002800.00合計方案三戶型配比戶型配比產(chǎn)品戶型層數(shù)15戶型套數(shù)比戶型面積比套型面積0戶型區(qū)間

戶型面積棟數(shù)0層戶數(shù)套型戶數(shù)套數(shù)比0.00%50.75%49.25%100%面積比0.0%2502703102502853152110T1小高合計161111170165335484505180010025048.3%51.7%100.0%16圖例315

戶型285

戶型250

戶型商業(yè)、配套售樓處幼兒園方案三間距分析圖例33.1m建筑間距方案三交通分析歐亞五路圖例車行出入口人行出入口市政道路車行流線地庫出入口幼兒園入口尚水路方案三消防分析歐亞五路圖例消防車出入口消防車道消防登高場地尚水路方案三景觀分析集中綠地集中綠地中心景觀圖例景觀主軸下沉庭院景觀次軸集中綠地景觀節(jié)點景觀滲透方案三日照分析圖例0~1h4~5h5~6h6~7h7~8h1~2h2~3h3~4h結(jié)論：日照均能滿足國家規(guī)范？能否進一步減少單元數(shù)，增加大戶型配比提高產(chǎn)品市場競爭力方案推導(dǎo)類T1

T1進一步優(yōu)化產(chǎn)品，增加大戶型配比,減少樓棟類T1（315）2F1F3.3m3.3m2F1F3.5m3.3m首層架空

首層架空單點產(chǎn)品溢價高

利于去化方案推導(dǎo)T2-16FT2-16FT2-16F增加大戶型的配比，提高舒適度T2-15F增加

315

戶型產(chǎn)品的配比，提高

315戶型舒適度T2-16F類

T1-315

產(chǎn)品替換為

T1-355

產(chǎn)品，增加貨值T2-15FT2-16F集

中

綠

地T2-15FT2-16FT2-16FT2-16FT2-16F售

樓

處幼

兒

園商

業(yè)尚水路方案四鳥瞰圖方案四夜景鳥瞰圖總體經(jīng)濟技術(shù)指標方案四總平面圖項目數(shù)量53810.69單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注用地面積80.72畝總建筑面積地上建筑面積157299.47107600.00100250.00小高T2107600.00100250.00住宅其中小高T1100250.007350.002250.002300.002800.0049699.477229.001400.0041070.472.00其中其中公建配套配套幼兒園商業(yè)其中地下建筑面積人防面積51882地下會所非人防面積容積率2.0020.00%35%建筑基底面積建筑密度綠地面積綠地率10390.6719.31%18833.7435.00%338㎡㎡戶數(shù)戶人個個個個個個人數(shù)10823.2人/戶機動車停車位1319共1186輛地面地下6612531127輛其中人防車位208人防車位40㎡/個其中非人防車位1045非機動車停車位528配套指標類別建筑面積（㎡）150.00500.00100.00200.00150.00300.00100.00100.00100.00250.00300.002250.00層數(shù)備注衛(wèi)生站社區(qū)辦公及活動用房環(huán)衛(wèi)設(shè)施用房社會福利用房便民設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施物業(yè)管理治安聯(lián)防站變電室公廁居民養(yǎng)老服務(wù)用房文化活動中心合計配套基底1125.00類別商業(yè)標準層面積（㎡）2800.00基底面積（㎡）

總建筑面積（㎡）12800.002800.002800.002800.00合計方案四戶型配比戶型配比產(chǎn)品戶型層數(shù)16戶型套數(shù)比戶型面積比套型面積14000戶型區(qū)間

戶型面積棟數(shù)層戶數(shù)套型戶數(shù)套數(shù)比200.00%453.57%453.57%8.28%面積比14.0%36.2%39.9%9.9%2502803203502502853153552882211156127127281636305T1小高1640005149940圖例355

戶型315

戶型285

戶型250

戶型商業(yè)、配套售樓處幼兒園方案四間距分析圖例33.1m建筑間距方案四交通分析歐亞五路圖例車行出入口人行出入口市政道路車行流線地庫出入口幼兒園入口尚水路方案四消防分析歐亞五路圖例消防車出入口消防車道消防登高場地尚水路方案四景觀分析集中綠地集中綠地中心景觀圖例景觀主軸下沉庭院景觀次軸集中綠地景觀節(jié)點景觀滲透方案四日照分析圖例0~1h4~5h5~6h6~7h7~8h1~2h2~3h3~4h結(jié)論：日照均能滿足國家規(guī)范方案四地庫地下機動車停車：1253

輛地下建筑面積：49699.47㎡負一層平面圖負二層平面圖總圖對比方案一方案二方案三方案四小高（250+285+315）戶型

-16F小高（285+315）戶型

-16F小高（285+315）戶型

-16F小高（250+285+315+355）戶型

-16F采用

16

層

T2

產(chǎn)品用足基地邊界，中央對稱景觀，入口配套，標示性強采用

16

層

T2

產(chǎn)品采用

16

層

T2

產(chǎn)品采用

16

層

T2

產(chǎn)品并增加品質(zhì)單點產(chǎn)品提高產(chǎn)品溢價形成中央大景觀形成中央大景觀入口配套，標示性強配套，幼兒園集中布置配套位置合理戶配對比方案一方案二方案三方案四戶型配比戶型配比戶型配比戶型配比產(chǎn)品戶型層數(shù)16戶型套數(shù)比戶型面積比套型面積14000產(chǎn)品戶型層數(shù)15戶型套數(shù)比戶型面積比套型面積13000產(chǎn)品戶型層數(shù)16戶型套數(shù)比戶型面積比套型面積0產(chǎn)品戶型層數(shù)15戶型套數(shù)比戶型面積比套型面積0戶型區(qū)間

戶型面積棟數(shù)層戶數(shù)套型戶數(shù)套數(shù)比200.00%453.57%453.57%8.28%面積比14.0%36.2%39.9%9.9%戶型區(qū)間

戶型面積棟數(shù)層戶數(shù)套型戶數(shù)套數(shù)比14.69%69.49%15.82%100%面積比戶型區(qū)間

戶型面積棟數(shù)0層戶數(shù)套型戶數(shù)套數(shù)比0.00%46.11%53.89%100%面積比0.0%戶型區(qū)間

戶型面積棟數(shù)0層戶數(shù)套型戶數(shù)套數(shù)比0.00%50.75%49.25%100%面積比0.0%250280320350250285315355288221115612712728250250285315282222522465613.0%240270325250285315211025027031025028531521101636305T1小高合計270310166961069.4%

T2小高+T1小高161012154180334438905636010025043.8%56.2%100.0%T1小高合計161111170165335484505180010025048.3%51.7%100.0%T1小高合計1640005141764017.6%1616149940354100250100.0%合計338915%100250100.0%高層

250

產(chǎn)品：13000高層

285

產(chǎn)品：69610高層

315

產(chǎn)品：17640高層

250

產(chǎn)品：0高層

285

產(chǎn)品：43890高層

315

產(chǎn)品：56360高層

250

產(chǎn)品：0高層

285

產(chǎn)品：48450高層

315

產(chǎn)品：51800高層

250

產(chǎn)品：14000高層

285

產(chǎn)品：36305高層

315

產(chǎn)品：40005㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡高層

355

產(chǎn)品：9940㎡生態(tài)地庫專篇立體景觀地庫設(shè)計原則一、合理開挖與贈送，底復(fù)控總價，助推整盤貨值二、全方位打造立體景觀地庫，提升項目品質(zhì)立體景觀地庫專篇Specialarticlesonbasement地庫指標地下總建筑面積：49699.47m2機動車車位：1264單車位指標：39.3中央下沉庭院面積：2880m2地下一層地下二層地下歸家系統(tǒng)地下空間地上化，打造“會呼吸的”地下室讓地下室也可以有陽光，有院落，有自然風(fēng)實現(xiàn)明亮歸家，倡導(dǎo)綠色節(jié)能的健康社區(qū)立體景觀地庫專篇Specialarticlesonbasement歸家流線分析1

一層大堂2

地庫大堂12地庫大堂1

一層歸家流線2

地庫歸家流線下沉庭院1入庫“玄關(guān)儀式化”入口坡道注重溫和而不失質(zhì)感，采用防滑石材打磨入口坡道減速帶在坡道端頭業(yè)主進入停車空間前，打造歡迎序列背景墻，營造入庫玄關(guān)效果01地庫入口02會車空間03采光天穹04050607微天井采光景觀會客廳智能感應(yīng)停車入戶采光大堂2會車空間“室外化”結(jié)合小區(qū)人行出入口，一體化打造下沉景觀庭院，提升會車空間自然采光強度，減少視覺盲區(qū)，營造會車空間室外化感受。02會車空間01地庫入口03采光天穹04050607微天井采光景觀會客廳智能感應(yīng)停車入戶采光大堂3采光天穹，不一樣的天空在地下主車道交接處設(shè)置

6

處采光天穹，減少因車道太長，行車的壓抑感，打造愉悅的歸家路線采光天穹采光天穹采光天穹采光天穹采光天穹采光天穹03采光天穹01地庫入口02下沉庭院04050607微天井采光景觀會客廳智能感應(yīng)停車入戶采光大堂4中軸打造“下沉式景觀會客廳”設(shè)計中預(yù)留約

70M

的景觀主軸尺度，通過大面積的庭院下沉，在地下層與地面之間通過堆土、植物、水景，藝術(shù)樓梯等連接，形成立體式景觀，打造社區(qū)核心景觀會客廳0401地庫入口02下沉庭院05060703采光天穹微天井采光景觀會客廳智能感應(yīng)停車入戶采光大堂5智能感應(yīng)停車智能感應(yīng)停車

+

多樣化照明系統(tǒng)（星空照明

+

光導(dǎo)照明系統(tǒng)）車道上可以安裝感應(yīng)式

LED

燈，車位尾部增加感應(yīng)照明燈，方便停車入庫。星空照明系統(tǒng)結(jié)合光導(dǎo)照明，打造個性歸家空間0501地庫入口02下沉庭院03采光天穹04下沉?xí)?607微天井采光智能感應(yīng)停車入戶采光大堂6入戶大堂

"

庭院化“入戶即入園，更好的詮釋全明車庫的尊享感受。01地庫入口02下沉庭院03采光天穹04下沉?xí)?50607微天井采光智能感應(yīng)停車入戶采光大堂7微天井采光，邊角的利用利用地塊邊緣結(jié)合地庫，在非人防區(qū)域的一邊，設(shè)置狹長采光井，不占用場地內(nèi)部景觀資源01地庫入口02下沉庭院03采光天穹04下沉?xí)?50607微天井采光智能感應(yīng)停車入戶采光大堂03Pa

rtPlanningProgramming產(chǎn)

品

設(shè)

計競品分析概念住宅客群描摹產(chǎn)品展示針對項目區(qū)域分析潛在客群及需求他們要什么周邊

賣什么？先看看

的開發(fā)商在競品分析自然界·河山項目類別：板樓

/

高層

/

超高層

/

小高層

/

多層占地面積：100406.66m2建筑面積：364811m2源邸一號容積率：2.39售價：均價

31910

元

/m2主力戶型：165m2（三房）、190m2（四房）、250m2（四房）、315m2（四房）項目類別：高層SITE占地面積：37645.51m2建筑面積：73157.69m2容積率：2售價：均價

34000

元

/m2主力戶型：256m2（四房）、365m2（五房）雁棲玫瑰園曲江印項目類別：板樓

/

多層

/

小高層

/

高層項目類別：大平層占地面積：63333㎡占地面積：146667m2建筑面積：238233m2容積率：2.00建筑面積：189430m2容積率：2.00售價：均價

35000-60000

元

/㎡售價：均價待定主力戶型：260m2（兩房）、315m2（三房）、420/507m2（四房）主力戶型：230

（三房）、285

（三房）、315

（四房）㎡㎡㎡西安繞城高速曲江·流光云谷項目類別：板樓

/

低層

/

小高層

/

高層占地面積：68666.67m2建筑面積：230000m2容積率：2.00售價：均價

35000

元

/m2主力戶型：119m2（三房）、127m2（三房）、142m2（四房）競品分析源邸一號自然界·河山項目類別：高層項目類別：板樓

/

高層

/

超高層

/

小高層

/

多層占地面積：100406.66m2建筑面積：364811m2容積率：2.39售價：均價

31910

元

/m2主力戶型：165m2（三房）、190m2（四房）、250m2（四房）、315m2（四房）占地面積：37645.51m2建筑面積：73157.69m2容積率：2售價：均價

34000

元

/m2主力戶型：256m2（四房）、365m2（五房）2564

房

3

廳

3

衛(wèi)3655

房

3

廳

5

衛(wèi)㎡㎡2504

房

2

廳

3

衛(wèi)3154

房

2

廳

4

衛(wèi)㎡㎡曲江·流光云谷項目類別：板樓

/

低層

/

小高層

/

高層占地面積：68666.67m2建筑面積：230000m2容積率：2.00售價：均價

35000

元

/m2主力戶型：119m2（三房）、127m2（三房）、142m2（四房）2603

房

2

廳

3

衛(wèi)2853

房

2

廳

3

衛(wèi)3153

房

2

廳

3

衛(wèi)3153

房

2

廳

3

衛(wèi)㎡㎡㎡㎡競品分析曲江印項目類別：大平層占地面積：146667m2建筑面積：238233m2容積率：2.00售價：均價待定主力戶型：260m2（兩房）、315m2（三房）、420/507m2（四房）3153

房

2

廳

3

衛(wèi)㎡雁棲玫瑰園項目類別：板樓

/

多層

/

小高層

/

高層占地面積：63333m2建筑面積：189430m2容積率：2.00售價：均價

35000-60000

元

/m2主力戶型：230m2（三房）、285m2（四房）、315m2（四房）2303

房

2

廳

4

衛(wèi)2854

房

2

廳

5

衛(wèi)3154

房

2

廳

5

衛(wèi)㎡㎡㎡競品分析競爭戶型整理200~250m2250~300m2300~350m2350m2

及以上源邸一號自然界·河山曲江·流光云谷競品分析競爭戶型整理200~250m2250~300m2300~350m2350m2

及以上曲江印雁棲玫瑰園競品總結(jié)·競品戶型結(jié)構(gòu)相對常規(guī)·競品戶型面寬資源一般？本項目該如何解讀？如何脫穎而出？我們使用什么策略？————產(chǎn)品價值“爆發(fā)點”—第四代住宅

城市森林花園第四代住宅簡介城市森林花園+

+

+空中花園，極致景觀視野

立體錯層設(shè)計，實現(xiàn)獨立

通過奇數(shù)層和偶數(shù)層的錯

配置暖房，優(yōu)選植物入戶層設(shè)計，實現(xiàn)空中花園，戶戶有景觀智能科技

健康

綠色建筑，利用現(xiàn)代打造

舒適？本項目主要針對那些客戶項目整體定位時代背景下的塔尖財富階層他們是位于財富階層的“金字塔尖”他們所追求的居所，不僅是純粹的奢華，同時也是身份和地他們滿足感并不是流于表面的奢華所能實現(xiàn)的，更注重的是產(chǎn)品深層雕項目客戶描摹客戶身份：西客戶特征：財客戶需求：區(qū)項目客戶描摹客戶身份：知名藝術(shù)家、音樂人、演員、設(shè)計師等客戶特征：追求精神領(lǐng)域的滿足，收入頗豐客戶需求：豐富的藝術(shù)配套，私密的創(chuàng)作空間項目客戶描摹客戶身份：北上廣深一線城市投資人，商務(wù)精英客戶特征：常年出差，兩地或多地奔波，收入殷實客戶需求：商務(wù)配套醇熟，工作生活自由切換客戶共性生活方式一普遍具備自律、注重健康的意識追求健康自然的生活環(huán)境客戶共性生活方式二極度注重體驗追求具備極致體驗的定制化產(chǎn)品客戶共性生活方式三普遍具備一定身份地位、需要儀式感追求禮序空間禮儀客戶共性生活方式四普遍具備良好教育背景，有一定的精神追求追求精神內(nèi)涵文化格調(diào)客戶共性生活方式五生性開朗豁達，生活豐富多彩追求貼合生活的配套共性生活健康自然的生活環(huán)境具備極致體驗的定制化產(chǎn)品禮序空間禮儀精神內(nèi)涵文化格調(diào)貼合生活的配套以滿足客群需求為宗旨用足先天基因優(yōu)勢精研后天價值挖掘豪宅引爆點打造獨一無二的頂級生活方式戶型方案一產(chǎn)品展示350

戶型曠達

中西廚結(jié)合，通透視野奢華

四件套舒適衛(wèi)生間品質(zhì)

入戶空中花園32恬靜

一體式朝南臥室815和美

動靜分區(qū)，共享品質(zhì)生活47美景

270°超大面寬觀景陽臺溫馨

衛(wèi)浴一體式超大次臥6產(chǎn)品展示350

戶型

-

流線私屬感入戶、尊貴感流線：雙流線設(shè)計，入戶正對空中花園造園：空中花園連接公區(qū)和私區(qū)私密性：私密套房設(shè)計開放空間：南北通廳，空氣流通，空間開放度假感：大露臺、奢華套臥，度假感十足廣角餐客廳：21.0

米寬

L

型觀景開敞空間21.0M產(chǎn)品展示獨立入戶品質(zhì)獨立空中花園兼

BBQ

區(qū)產(chǎn)品展示中西廚體系品質(zhì)中西廚結(jié)合設(shè)計3.9M2.0M產(chǎn)品展示豪華主套臥品質(zhì)酒店般居住體驗6.6M12.0M7.3M產(chǎn)品展示獨享老年人套房品質(zhì)獨立品質(zhì)生活空間3.8M6.8M產(chǎn)品展示闊景大方廳適娛62

㎡豪華方廳8.1M8.1M產(chǎn)品展示闊景超大陽臺尊享76

㎡豪華

270°觀景陽臺15.5M4.2M產(chǎn)品展示收納空間齊備適儲大量家庭儲納空間產(chǎn)品分布優(yōu)化升級T1

頂級觀景產(chǎn)品T2

平層豪宅產(chǎn)品架空綠化，景觀大堂根據(jù)景觀視線高度合理布局各業(yè)態(tài)產(chǎn)品

,

頂部頂級產(chǎn)品產(chǎn)品凸窗視線分析凸窗視線平窗視線通過設(shè)置凸窗限制上層住戶視線范圍，盡可能保護下層住戶的生活隱私產(chǎn)品展示280

戶型曠達

中西廚結(jié)合，通透視野奢華

四件套舒適衛(wèi)生間品質(zhì)

入戶空中花園3562恬靜

一體式朝南臥室1和美

動靜分區(qū)，共享品質(zhì)生活47美景

270°超大面寬觀景陽臺溫馨

衛(wèi)浴一體式超大次臥產(chǎn)品展示320

戶型曠達

中西廚結(jié)合，通透視野奢華

四件套舒適衛(wèi)生間品質(zhì)

入戶空中花園352恬靜

一體式朝南臥室1和美

動靜分區(qū)，共享品質(zhì)生活47美景

270°超大面寬觀景陽臺溫馨

衛(wèi)浴一體式超大次臥6戶型方案二產(chǎn)品設(shè)計PLANNINGPROGRAMING320+280

方案二產(chǎn)品設(shè)計PLANNINGPROGRAMING可變空間滿足不同客戶需求產(chǎn)品設(shè)計PLANNINGPROGRAMING空間靈活多變可變空間一可變空間二該戶型產(chǎn)品套內(nèi)空間靈活多變，可改造出居家、度假、會所等多種空間模式。其中：可變空間一：廚房

/

餐廳

/

家政間

/

保姆房根據(jù)需求可變化不同尺度可變空間二：北向舒適雙套房

/

北向奢華單套房相互轉(zhuǎn)化可變空間三：南向奢華主臥單套房

/

雙套房

/

三套房相互轉(zhuǎn)化可變空間三產(chǎn)品設(shè)計PLANNINGPROGRAMING可變空間一取消家政間、保姆房配置，奢華餐廚，盡顯高端品質(zhì)廚房

/

家政間

/

保姆房均衡排布取消保姆房配置，優(yōu)化

LDK

關(guān)系產(chǎn)品設(shè)計PLANNINGPROGRAMING可變空間二北向舒適雙套房設(shè)計北向奢華單套房產(chǎn)品設(shè)計PLANNINGPROGRAMING可變空間三南向豪華主臥套，三開間大橫廳設(shè)計

南向雙套房設(shè)計，保留豪華主臥套產(chǎn)品設(shè)計PLANNINGPROGRAMING可變空間三南向雙套房設(shè)計，保留三開間大橫廳南向三套房設(shè)計？我們的產(chǎn)品有哪些生活場景超大觀景陽臺中西廚結(jié)合餐廳家庭休閑

/

超豪華主套臥

/

南向超大觀景空中陽臺超豪華主套臥桌游休閑區(qū)域社交會客

/

親友聚餐

/

桌游互動親友聚餐書房兒童活動室兒童臥室親子互動

/

爬行游藝

/

童趣工坊工作間悅享生活

/

工作學(xué)習(xí)

/

寵物互動寵物逸趣時光

/

閱讀繪畫

/

樂器花藝逸趣時光

/

閱讀繪畫

/

樂器花藝產(chǎn)品展示280+280

戶型標準層平面圖產(chǎn)品展示280+320

戶型地下室平面圖產(chǎn)品展示280+320

戶型首層平面圖（架空）產(chǎn)品展示280+320

戶型首層平面圖（不架空）產(chǎn)品展示280+320

戶型標準層平面圖產(chǎn)品展示433

戶型頂層平面圖產(chǎn)品展示320+320

戶型地下室平面圖產(chǎn)品展示320+320

戶型首層平面圖（架空）產(chǎn)品展示320+320

戶型首層平面圖（不架空）產(chǎn)品展示320+320

戶型標準層平面圖產(chǎn)品展示466

戶型頂層平面圖產(chǎn)品展示350

戶型

-

偶數(shù)層標準層平面圖04Pa

rtProduct

design立

面

設(shè)

計一線房產(chǎn)立面分析方案一方案二國內(nèi)一線房企住宅立面分析萬科地產(chǎn)保利天匯綠城中國融創(chuàng)中國萬科地產(chǎn)現(xiàn)代簡約高度標準化對造價的極致控制保利天匯現(xiàn)代水平線條基座近人尺度精致融創(chuàng)中國簡潔現(xiàn)代注重整體比例綠城中國現(xiàn)代典雅通透細膩結(jié)論高端住宅立面的發(fā)展趨勢是向著現(xiàn)代簡約

精致的細節(jié)

藝術(shù)性的審美方向發(fā)展我們應(yīng)該如何考量？現(xiàn)代DNA+經(jīng)典元素+藝術(shù)人文氣息方案一云

水

悅半鳥瞰效果圖展示概念來源：浐灞秀水，坐看盛世，瑞彩祥云，新貴氣質(zhì)浐灞

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印象古建檐口飄逸，瓦當云紋河流悠遠，向水而生概念來源：浐灞秀水，坐看盛世，瑞彩祥云，新貴氣質(zhì)立面關(guān)鍵詞飄逸祥云曲水元素提取云紋

-飄逸輕盈灰墻云檐元素提取水

-靜謐深遠水紋沿街效果圖展示下沉庭院效果圖單元門頭效果圖單元門頭意向圖方案二山

丘半鳥瞰效果圖展示概念來源：優(yōu)美靈動山丘蜿蜒

，脈絡(luò)錯落層疊錯落蜿蜒設(shè)計理念設(shè)計理念元素提取元素提取沿街效果圖展示內(nèi)庭空間效果圖風(fēng)雨連廊效果圖材料引導(dǎo)白色質(zhì)感涂料白色金屬格柵灰色金屬漆白色納米自潔鋁板05Pa

rtdemonstrationareadesign示范區(qū)設(shè)計Pre-phaseAnalyses前期分析

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客流分析Pre-phaseAnalyses前期分析

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選址分析如何因地制宜的打造一個具有大盤氣質(zhì)的示范區(qū)？構(gòu)建多元空間街區(qū)空間無界空間秩序空間霓裳羽衣方案一DESIGN

CONCEPT設(shè)計思考DESIGN

CONCEPT設(shè)計思考沿街模塊：價值取向——商業(yè)，臨近道路，是社區(qū)面臨城市的第一界面，商業(yè)價值高核心需求：展示界面

聚人DESIGN

CONCEPT設(shè)計思考如何提升小區(qū)入口的社會價值？城市形象空間形態(tài)功能布局藝術(shù)造型室內(nèi)外空間互愛交流、能觀景DESIGN

CONCEPT設(shè)計思考反思1鄰里交流場所被局限？功能極致化反思2景觀空間不足？打造垂直趣味空間反思3美景在旁無處欣賞？打造觀景平臺DESIGN

METHOD設(shè)計手法

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體塊生成24m10m40m原始體塊前廣場1.2.3.觀景空間極致化情感打造微笑圓環(huán)面向城市，營造前廣場空間對話社區(qū)內(nèi)外的貫通，讓交流變得更有溫度利用風(fēng)雨連廊的屋頂面作為居民