廣西玉林高層住宅建筑設(shè)計(jì)方案（221P）

廣西玉林市一環(huán)北路地塊（原建材市場）項(xiàng)目設(shè)計(jì)GUANGXIYULINSHIYIHUANBEILUDIKUAIYUANJIANCAISHICHANGXIANGMUSHEJI2022年10月目錄CONTENTSPART

01PART

02PART

03PART

04效果呈現(xiàn)

EffectDemonstration前期分析

Preliminaryanalysis條件解讀

Conditionalinterpretation規(guī)劃方案

PlanningSchemePART

05PART

06規(guī)劃策略

PlanningStrategy產(chǎn)品設(shè)計(jì)

productdesignPART

07PART

08立面設(shè)計(jì)

Elevationdesign展示區(qū)設(shè)計(jì)

DesignofexhibitionareaPART

09PART

10成本優(yōu)化與控制

CostContral設(shè)計(jì)圖紙

DesigndrawingPART

11設(shè)計(jì)說明

Designspecifications方案一鳥瞰圖方案二鳥瞰圖示范區(qū)方案一示范區(qū)方案一示范區(qū)方案二示范區(qū)方案二總平面圖目錄CONTENTSPART

01PART

02PART

03PART

04效果呈現(xiàn)

EffectDemonstration前期分析

Preliminaryanalysis條件解讀

Conditionalinterpretation規(guī)劃方案

PlanningSchemePART

05PART

06規(guī)劃策略

PlanningStrategy產(chǎn)品設(shè)計(jì)

productdesignPART

07PART

08PART

09PART

10PART

11立面設(shè)計(jì)

Elevationdesign展示區(qū)設(shè)計(jì)

Designofexhibitionarea成本優(yōu)化與控制

CostContral設(shè)計(jì)圖紙

Designdrawing設(shè)計(jì)說明

Designspecifications02

區(qū)位分析1.1項(xiàng)目區(qū)位梧州市貴港市186KM玉林市南寧市欽州市茂名市項(xiàng)目位于廣西省玉林，毗鄰粵港澳大灣區(qū)區(qū)，作為桂東南重要的發(fā)展區(qū)，擁有較大發(fā)展空間。交通分析02地鐵14號(hào)線SITE玉林城區(qū)現(xiàn)狀交通總體便利。地塊距離玉林客運(yùn)中心僅1.4公里；距離玉林旅游汽車客運(yùn)站2.0公里；距離玉地塊位于城市一環(huán)路邊，擁有便捷的交通資源，滿足日常出行的便利需要。02

周邊配套地鐵14號(hào)線綠楊小學(xué)平地小學(xué)規(guī)劃公園沙圳小區(qū)名山小學(xué)SITE嘉和商城花園多才幼兒園玉林市中石化加油站玉林市人民檢察院廣西玉林財(cái)經(jīng)萬花小區(qū)望州小學(xué)實(shí)驗(yàn)幼兒園時(shí)代華庭小區(qū)金灣苑小區(qū)玉林市衛(wèi)生學(xué)校廣西玉林師范學(xué)院玉林市第一中學(xué)天禾春城玉林第一人民醫(yī)院項(xiàng)目位于一環(huán)北路旁，周邊具備生活氛圍。具備綠地公園，醫(yī)療中心，尤其教育資源為多。02

周邊環(huán)境綠地公園居民住宅綠地公園SITE居民住宅項(xiàng)目臨一環(huán)北路，交通便利。北側(cè)有綠地公園及清灣江，具有較好的景觀資源。目錄CONTENTSPART

01PART

02PART

03PART

04效果呈現(xiàn)

EffectDemonstration前期分析

Preliminaryanalysis條件解讀

Conditionalinterpretation規(guī)劃方案

PlanningSchemePART

05PART

06規(guī)劃策略

PlanningStrategy產(chǎn)品設(shè)計(jì)

productdesignPART

07PART

08PART

09PART

10PART

11立面設(shè)計(jì)

Elevationdesign展示區(qū)設(shè)計(jì)

Designofexhibitionarea成本優(yōu)化與控制

CostContral設(shè)計(jì)圖紙

Designdrawing設(shè)計(jì)說明

Designspecifications03

上位規(guī)劃1.1項(xiàng)目區(qū)位規(guī)劃圖例說明：R2二類居住用地G1公園綠地用地B商業(yè)用地A1行政辦公用地S3社會(huì)停車場用地項(xiàng)目的上位規(guī)劃中，相鄰周邊大部分為居住用地，無工業(yè)用地北側(cè)是G1公園綠地用地，擁有較好區(qū)位優(yōu)勢。03

上位規(guī)劃1.1項(xiàng)目區(qū)位03

周邊現(xiàn)狀16.地塊北5.地塊南4.地塊東3521.一環(huán)北路現(xiàn)狀2.接一環(huán)北路路口現(xiàn)狀3.地塊西北角現(xiàn)狀03規(guī)劃條件居住地塊規(guī)劃公園工商局用地2021-131地塊（居住用地）用地面積：69213.21㎡凈用地面積：63794.48㎡容積率：1.0≤R≤3.1建筑密度：≤35%規(guī)劃總用地紅線綠地率：≥25%限高:H≤80M居住地塊居住地塊03

住宅價(jià)值分析住宅價(jià)值規(guī)劃公園低高綠地公園13

高等居住價(jià)值區(qū)域——12解析：1段面朝內(nèi)部景觀大花園以及北側(cè)綠地公園，環(huán)境良好，居住價(jià)值區(qū)域最高。

中等居住價(jià)值區(qū)域——2住宅用地解析：2段緊臨次干道道路，噪音較小，內(nèi)有小區(qū)園，環(huán)境良好，居住價(jià)值區(qū)域較好。

一般居住價(jià)值區(qū)域——3解析：3段臨近從化大道，噪音較大，居住價(jià)值區(qū)域次之。1

臨朝向內(nèi)部景觀花園區(qū)域和北側(cè)公園綠地景觀，居住價(jià)值最高2

位居地塊中部，有小區(qū)花園景觀，居住價(jià)值較高3

南側(cè)區(qū)域靠一環(huán)北路有噪音影響，居住價(jià)值一般。03

商業(yè)價(jià)值分析商業(yè)價(jià)值規(guī)劃公園高低綠地公園23

高等商業(yè)價(jià)值區(qū)域——11解析：1段靠近一環(huán)北路，人流量大，商業(yè)價(jià)值最高；

中等商業(yè)價(jià)值區(qū)域——2住宅用地解析：2段位于靠近北側(cè)與公園間的規(guī)劃路，人流量較多，商業(yè)價(jià)值地塊較好

一般商業(yè)價(jià)值區(qū)域——3解析：3段位于地塊內(nèi)側(cè)，人流少，商業(yè)價(jià)值最低，商業(yè)價(jià)值一般1

緊鄰一環(huán)北路，商業(yè)價(jià)值最高2

位于地塊與公園之間，商業(yè)價(jià)值較高3

位于地塊內(nèi)側(cè)，價(jià)值一般03

規(guī)范解讀n

依據(jù)《玉林市城市建設(shè)用地規(guī)劃條件》退規(guī)劃道路6.5m第七條

建筑退離道路紅線距離要求：⑴一環(huán)北路：不得小于10米。⑵其他規(guī)劃城市道路：均不得小于5米。（三）當(dāng)建筑相鄰公園、綠地第八條

地下室、半地下室邊線退離規(guī)劃道路紅線和規(guī)劃用地界線均不得小于2米。退規(guī)劃道路邊線6.5m第九條

規(guī)劃建筑退離用地界線（不含規(guī)劃城市道路內(nèi)用地界線和沿城市道路邊的用地界線）距離要求⑴退離J21-J22-J23-J24用地界線:不得小于2米。。⑵退離其余用地界線1）非沿街建筑：多、低層建筑退離用地界線主朝向不得小于0.35H米，且不得小于6米，次朝向不得小于0.2H米，且不得小于3米。高層建筑退離用地界線主朝向不得小于0.2H米，且不得小于10米，次朝向不得小于0.1H米，且不得小于7米。2）沿街建筑：退一環(huán)北路10m①建筑主朝向面向街道時(shí)，次朝向退離用地界線要求：不開設(shè)門、窗洞口的建筑防火外墻可不退離用地界線，但不得超越用地界線。開設(shè)門、窗洞口的多、低層建筑外墻退離用地界線不得小于3米，開設(shè)門、窗洞口的高層建筑外墻退離用地界線不得小于6.5米。退用地紅線2m②建筑次朝向面向街道時(shí)：主朝向按非沿街建筑退離用地界線要求。用地紅線⑶規(guī)劃建筑與用地外現(xiàn)狀建筑同時(shí)須滿足日照及消防間距要求。建筑退讓線目錄CONTENTSPART

01PART

02PART

03PART

04效果呈現(xiàn)

EffectDemonstration前期分析

Preliminaryanalysis條件解讀

Conditionalinterpretation規(guī)劃方案

PlanningSchemePART

05PART

06規(guī)劃策略

PlanningStrategy產(chǎn)品設(shè)計(jì)

productdesignPART

07PART

08PART

09PART

10PART

11立面設(shè)計(jì)

Elevationdesign展示區(qū)設(shè)計(jì)

Designofexhibitionarea成本優(yōu)化與控制

CostContral設(shè)計(jì)圖紙

Designdrawing設(shè)計(jì)說明

Designspecifications04

強(qiáng)排窮舉板式布局點(diǎn)式平行布局點(diǎn)式南向布局點(diǎn)式結(jié)合布局高低配布局按照地塊容積率測算，地塊共需要16~17棟T4戶型才能做滿容積率。項(xiàng)目定位Project

Objectives城市公園住宅CITY

PARKHOUSE城市一環(huán)線+內(nèi)外雙公園打造城市公園住宅關(guān)鍵的兩點(diǎn)：在享受北二環(huán)交通便利的同時(shí)，如何將其對小區(qū)的影響降到最低。如何最大化利用北側(cè)城市公園景觀。？關(guān)于地塊產(chǎn)品的思考地塊大致自西南向東北呈長條狀，短邊寬150~180米，長邊370~430米如何選擇合適的產(chǎn)品，挖掘地塊最大潛力04

產(chǎn)品選型板式點(diǎn)式板式布局受東側(cè)一環(huán)北路噪音影響戶數(shù)較多板式布局西北側(cè)望公園戶數(shù)相對較少點(diǎn)式布局受東側(cè)一環(huán)北路噪音影響戶數(shù)相對較少，且都是小戶型點(diǎn)式布局西北側(cè)望公園戶數(shù)相對較多板式布局需要三排才能滿足容積率，局部樓間距過小。點(diǎn)式布局需要兩排就可以滿足容積率，樓間距大。量體裁衣怎樣做出最適合基地的設(shè)計(jì)？結(jié)合場地現(xiàn)狀情況

因地制宜規(guī)劃落位04

規(guī)劃推演規(guī)劃指標(biāo)：計(jì)容面積197762.89

㎡,建筑限高80m。方案一方案二方案三方增加棟數(shù)降低沿街層數(shù)板改點(diǎn)主動(dòng)退讓主干道轉(zhuǎn)角錯(cuò)動(dòng)朝向最優(yōu)棟樓：新建16棟住宅80M棟樓：新建16棟住宅80M棟樓：高度：單元：新建16棟住宅80M棟樓：新建17棟住宅54M/80MT4戶塔樓高度：單元：高度：單元：高度：單元：T4戶塔樓T4戶塔樓T4戶塔樓n

受一環(huán)北路噪音影響戶型過多；n板式改點(diǎn)式，減少直接面對一環(huán)北路戶數(shù)n沿一環(huán)北路戶型主動(dòng)退讓，進(jìn)一步減少直面一環(huán)北路戶數(shù)n

轉(zhuǎn)角錯(cuò)動(dòng)后，讓看景戶數(shù)進(jìn)一步增多n優(yōu)化所有戶型朝向，最大化南向和東南向n

全點(diǎn)式布局，規(guī)劃品質(zhì)感強(qiáng)n

結(jié)合方案二、方案三的優(yōu)點(diǎn)，東側(cè)平行布置塔樓，西側(cè)正南北布置塔樓。n

西北側(cè)公園方向面寬沒有最大利用。n

三排才能排滿容積率，局部樓間距小。n

沿東南側(cè)一環(huán)北路戶型降低為54米，進(jìn)一步減少受噪音影響戶數(shù)；n

西北側(cè)沿公園一字展開，最大化利用城市景觀面n

塔樓視線錯(cuò)開，戶戶南向觀景n

塔樓雙線布置，打造“一體化”超大尺度的景觀視野；n優(yōu)化城市天際線，讓沿街面塔樓起伏有致，n增加單棟使用率，有利于銷售。n全點(diǎn)式布局，規(guī)劃品質(zhì)感強(qiáng)n

雙線布置，規(guī)劃圍合中心大花園n結(jié)合南側(cè)園林與小區(qū)中心圍合花園，打造“一體化”超大尺度的景觀視野；總結(jié)：方案四規(guī)劃品質(zhì)感最好，作為該地塊的推薦方案；總平面圖景觀總平面圖綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表0404地塊綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)值單位備注總用地面積凈用地面積總建筑面積69213.21

㎡63794.48

㎡250797.01

㎡197762.89

㎡186210.40

㎡9512.49

㎡2040.00

㎡520.00

㎡總計(jì)容面積高層住宅商業(yè)公配物業(yè)管理用房社區(qū)辦公服務(wù)用房治安聯(lián)防站總建面2‰，且不小于80㎡320.00

㎡

不小于20平方米/百居住戶，且不小于30㎡30.00

㎡

不小于30㎡470.00

㎡

不少于300平方米或按30平方米/百居住戶其中其中其中

黨群服務(wù)中心用房社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)用房嬰幼兒照顧服務(wù)用房消控室320.00

㎡320.00

㎡60.00

㎡不得小于20平方米/百居住戶不得小于20平方米/百居住戶不計(jì)容面積53034.12

㎡48234.12

㎡4800.00

㎡地下車庫架空機(jī)動(dòng)車停車配置配套停車1621

輛

住宅1.0輛/戶，商業(yè)、配套0.6輛/100㎡其中其中地下停車1378

輛其中車位經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表地面停車243

輛總停車的15%住宅2.0輛/戶，商業(yè)、配套4輛/100㎡總停車的30%非機(jī)動(dòng)車停車配置配套停車3482

輛2437

輛1045

輛1552

戶1.04地下停車功能住宅商業(yè)配套戶數(shù)/面積1552車位指數(shù)1.0車位數(shù)155257其中地面停車總戶數(shù)戶車比例社區(qū)總?cè)藬?shù)綜合容積率建筑密度基底面積綠地率車位數(shù)與戶數(shù)的比值每戶3.2人4966

人3.109512.48820400.61.0＜F≤3.1D≤35%35.00

%22328.07

㎡25.00

%15948.62

㎡0.612G≥25%1621綠地面積目錄CONTENTSPART

01PART

02PART

03PART

04效果呈現(xiàn)

EffectDemonstration前期分析

Preliminaryanalysis條件解讀

Conditionalinterpretation規(guī)劃方案

PlanningSchemePART

05PART

06規(guī)劃策略

PlanningStrategy產(chǎn)品設(shè)計(jì)

productdesignPART

07PART

08PART

09PART

10PART

11立面設(shè)計(jì)

Elevationdesign展示區(qū)設(shè)計(jì)

Designofexhibitionarea成本優(yōu)化與控制

CostContral設(shè)計(jì)圖紙

Designdrawing設(shè)計(jì)說明

Designspecifications我們的設(shè)計(jì)策略WHATWHAT

ISOUR

ULTIMATE

GOAL戶戶朝南點(diǎn)式布局雙線布局主動(dòng)退讓主動(dòng)降層納園入境全區(qū)貫通式大花園地面停車最大化M05

規(guī)劃策略全南向戶型，戶戶朝南N單體平面戶型東南向西南向法線錯(cuò)開，100%貨量實(shí)現(xiàn)全南向戶型05

規(guī)劃策略點(diǎn)式布局N點(diǎn)式塔樓錯(cuò)開布置延長視距拓寬視野各向戶型互無遮擋四面通透推窗見景規(guī)劃采用點(diǎn)式塔樓，其他樓均為點(diǎn)式布局。一環(huán)北路

車水馬龍?jiān)胍暨B綿不絕

是本項(xiàng)目最大的外部不如何進(jìn)行規(guī)劃最佳抗噪設(shè)計(jì)？M05

規(guī)劃策略點(diǎn)板對比景觀面（園區(qū)花園或公園）交一環(huán)北路點(diǎn)式塔樓小戶型頂在路邊，大戶型后退，遠(yuǎn)離噪音。板式塔樓所有戶型均受沿一環(huán)北路噪音影響。點(diǎn)式塔樓北面景觀面充分利用，單位面寬內(nèi)觀景戶型更多。板式塔樓北面景觀面受交通核遮擋，觀景面寬相對較窄，單位面寬內(nèi)觀景戶型較少。05

規(guī)劃策略“雙線”布局二線臨一環(huán)北路產(chǎn)品二線臨路樓棟：9棟一線臨一環(huán)北路產(chǎn)品一線臨路樓棟：8棟結(jié)論：樓體主動(dòng)退讓，一線受噪音干擾貨量最小化，二線產(chǎn)品最大化,優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品最大化；一線臨一環(huán)北路產(chǎn)品為小戶型05

規(guī)劃策略105㎡小戶型105㎡小戶型105㎡小戶型115㎡小戶型115㎡小戶型105㎡小戶型105㎡小戶型105㎡小戶型大戶型內(nèi)置，主面朝向景觀面；小戶型外置，讓一線受噪音干擾產(chǎn)品面積最小化；臨一環(huán)北路的一線產(chǎn)品主動(dòng)降層05

規(guī)劃策略27F高層27F高層18F小高層18F小高層規(guī)劃路規(guī)劃綠地公園中心園林景觀一環(huán)北路生產(chǎn)防護(hù)綠地二線臨一環(huán)北路產(chǎn)品一線臨一環(huán)北路產(chǎn)品一線臨一環(huán)北路產(chǎn)品為18F,二線臨一環(huán)北路產(chǎn)品為27F,讓一線受噪音干擾貨量進(jìn)納05

規(guī)劃策略塔樓結(jié)合公園走勢布局，讓觀景戶數(shù)最大化，同時(shí)取得最佳觀景角度，納景05規(guī)劃策略全區(qū)貫通式大花園十字軸線連線內(nèi)外超大尺度貫通花園05規(guī)劃策略地面停車最大化地面停車位數(shù)量：243輛地面停車位沿路邊盡可能多地布置地面停車位，最大化地做滿指標(biāo)15%的地面停車占比。05規(guī)劃策略全生命周期居住系統(tǒng)六重禮序·禮儀歸家1

幸?；丶衣?/p>

步入充滿儀式感的入口大堂2

登堂入室通過簡潔敞亮的導(dǎo)向空間長廊64654323

開門見山

充滿儀式感的對景1穿過步移景異的空間長廊，愜意享受路邊安靜的水面中正大氣的入的立面設(shè)計(jì),水中漫步45

游園6

禮遇歸家靜享中心花園，體驗(yàn)樓棟的尊貴奢華規(guī)劃策略地下室開發(fā)策略05整體地下室采用一層設(shè)置，控制開挖深度，控制深基坑支護(hù)；降低建設(shè)成本地塊售樓部及商業(yè)裙樓投影下不設(shè)地下室車庫、減少人防工程面積建設(shè)，降低建設(shè)成本，控制快速開發(fā)周期。售樓部地面停車最大化售樓部地下開挖范圍減小在不影響居住品質(zhì)，盡量布置地面停車（15%）緩解地下壓力售樓部下不做地下室，便于后期的快速開發(fā)結(jié)論：遵循減少地下開挖

一期地下室解決

加速開發(fā)周期

住戶便捷使用地下室平面05地下室僅一層，控制開挖深度，降低深基坑支護(hù)成本,

降低建設(shè)成根據(jù)場地用地條件停車配建：應(yīng)按《玉林市城市建設(shè)用地規(guī)劃條件》要求，戶型建筑面積>150平方米的住宅不得小于1.5車位/居住戶，70平方米＜戶型建筑面積≤150平方米的住宅不得小于1.0車位/居住戶，戶型建筑面積≤70平方米的住宅不得小于1.0車位/120平方米建筑面積，配套商業(yè)等其他用房不得小于0.6車位/100平方米建筑面積。本層建筑面積：42289.93㎡總戶數(shù)：1552戶總停車位：1621個(gè)首開區(qū)銷售中心范圍無地下室有利于項(xiàng)目快速開發(fā)建設(shè)其中：地上車位：243個(gè)地下車位：1378個(gè)配套計(jì)容面積：2040㎡，商業(yè)計(jì)容面積：9512.49㎡，總戶數(shù)1552戶功能住宅商業(yè)配套合計(jì)戶數(shù)/面積1552車位指數(shù)1.0車位數(shù)1552579512.4920400.6用地紅線0.6121621出入口位置普通停車位結(jié)論：住宅地塊所需總停車位為1621輛05

場地豎向設(shè)計(jì)住宅塔樓住宅塔樓景觀花園生產(chǎn)防護(hù)綠地一環(huán)北路規(guī)劃道路場地大剖面示意圖結(jié)論：場地整體開挖一層，控制開挖深度，降低深基坑支護(hù)成本,

降低建設(shè)分析圖篇05

戶配分析。圖例105㎡115㎡125㎡135㎡戶型配比滿足設(shè)計(jì)要求交通分析05人行主入口圖例人行主入口外部車行流線內(nèi)部車行流線內(nèi)部人行交通流線小區(qū)主入口地下車庫入口住宅出入口交通流線清晰，人車分流，避免交通阻隔；地上停車系統(tǒng)完善，方便05

消防分析消防出入口圖例外部車行流線內(nèi)部消防流線消防登高場面消防出入口地塊設(shè)有消防出入口，滿足消防場地要求。05

配套分析。社區(qū)物黨群服社區(qū)養(yǎng)嬰幼兒照沿銷圖例銷售中心沿街商業(yè)物業(yè)、社區(qū)服務(wù)用房小區(qū)內(nèi)設(shè)有配套用房和商業(yè)配套，滿足小區(qū)自身配套需求；05

開發(fā)時(shí)序分析。2二期開發(fā)：1首期開發(fā)：三期開發(fā)：3圖例一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)整體共分三期開發(fā)；首期開發(fā)位于地塊南側(cè)2棟樓，二期共8棟樓，三期共05

日照分析。地理位置（廣西省玉林市）有效日照時(shí)間：冬至日9至15時(shí)（當(dāng)?shù)卣嫣枙r(shí)）。日照時(shí)間統(tǒng)計(jì)方式：采用累積方式計(jì)算。新建住宅應(yīng)滿足不低于冬至日有效日照1小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)。圖例6H5H4H3H2H1H0H本項(xiàng)目方案所有住宅建筑均可滿足日照要求。小區(qū)景觀在設(shè)計(jì)過程利用自然風(fēng)光，合理布置綠化、水體。方便戶外交流以小區(qū)內(nèi)部的原有風(fēng)景為依托，將景觀設(shè)計(jì)與地域性有機(jī)地結(jié)合起來，促進(jìn)景觀05

景觀意向圖1街頭綠地、公園綠帶5

游園5223142142

休閑花園3

水中漫步4

綠籬格柵方案可能性探討Discussion

on

the

possibility

of

the

scheme在原有規(guī)劃結(jié)構(gòu)下是否可以探討更大的溢價(jià)空間可行性探討如何在現(xiàn)有規(guī)劃下提升溢價(jià)？在景觀最佳部將T4置換成T2\T3方案二溢價(jià)提升Premium

Increase方案二總平面圖方案二鳥瞰圖綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表0405地塊綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)值單位備注總用地面積凈用地面積總建筑面積69213.21

㎡63794.48

㎡250682.60

㎡197762.89

㎡189518.00

㎡6204.89

㎡2040.00

㎡520.00

㎡總計(jì)容面積高層住宅商業(yè)公配物業(yè)管理用房社區(qū)辦公服務(wù)用房治安聯(lián)防站總建面2‰，且不小于80㎡320.00

㎡

不小于20平方米/百居住戶，且不小于30㎡30.00

㎡

不小于30㎡470.00

㎡

不少于300平方米或按30平方米/百居住戶其中其中其中

黨群服務(wù)中心用房社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)用房嬰幼兒照顧服務(wù)用房消控室320.00

㎡320.00

㎡60.00

㎡不得小于20平方米/百居住戶不得小于20平方米/百居住戶不計(jì)容面積52919.71

㎡48119.71

㎡4800.00

㎡地下車庫架空機(jī)動(dòng)車停車配置住宅超過150㎡，1.5輛/戶，未超過150㎡，1.0輛/戶，商業(yè)、配套0.6輛/100㎡配套停車1617

輛其中其中地下停車地面停車1375

輛243

輛其中總停車的15%住宅2.0輛/戶，商業(yè)、配套4輛/100㎡總停車的30%非機(jī)動(dòng)車停車配置配套停車車位經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表3482

輛2437

輛1045

輛1490

戶1.09地下停車其中地面停車總戶數(shù)功能戶數(shù)/面積車位指數(shù)1.5車位數(shù)234住宅（＞150㎡）住宅（≤150㎡）商業(yè)156戶車比例社區(qū)總?cè)藬?shù)綜合容積率建筑密度基底面積綠地率車位數(shù)與戶數(shù)的比值每戶3.2人1334374768

人3.10133411.0＜F≤3.1D≤35%6204.8880.635.00

%22328.07

㎡25.00

%15948.62

㎡12配套合計(jì)20400.6G≥25%1617綠地面積05

戶配分析。圖例105㎡115㎡125㎡135㎡168㎡戶型配比基本滿足設(shè)計(jì)要求05

配套分析。社區(qū)物黨群服社區(qū)養(yǎng)嬰幼兒照沿銷圖例銷售中心沿街商業(yè)物業(yè)、社區(qū)服務(wù)用房小區(qū)內(nèi)設(shè)有配套用房和商業(yè)配套，滿足小區(qū)自身配套需求；05

日照分析。地理位置（廣西省玉林市）有效日照時(shí)間：冬至日9至15時(shí)（當(dāng)?shù)卣嫣枙r(shí)）。日照時(shí)間統(tǒng)計(jì)方式：采用累積方式計(jì)算。新建住宅應(yīng)滿足不低于冬至日有效日照1小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)。圖例6H5H4H3H2H1H0H本項(xiàng)目方案所有住宅建筑均可滿足日照要求。方案可能性探討Discussion

on

the

possibility

of

the

scheme高層住宅溢價(jià)不顯著在項(xiàng)目操盤周期充足情況下有沒有別的可能性？可行性探討如何實(shí)現(xiàn)貨值最大化？高低配，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，提升貨值。方案三高溢價(jià)+高低配HIGH

PREMIUM+SCATTERED

COLLOCATION方案三總平面圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表0405地塊綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表數(shù)值

單位項(xiàng)目備注總用地面積凈用地面積總建筑面積69213.21

㎡63794.48

㎡250048.21

㎡197762.89

㎡187072.00

㎡8650.89

㎡2040.00

㎡520.00

㎡總計(jì)容面積高層住宅商業(yè)公配物業(yè)管理用房社區(qū)辦公服務(wù)用房治安聯(lián)防站總建面2‰，且不小于80㎡320.00

㎡

不小于20平方米/百居住戶，且不小于30㎡30.00

㎡

不小于30㎡470.00

㎡

不少于300平方米或按30平方米/百居住戶其中其中其中

黨群服務(wù)中心用房社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)用房嬰幼兒照顧服務(wù)用房消控室320.00

㎡320.00

㎡60.00

㎡不得小于20平方米/百居住戶不得小于20平方米/百居住戶不計(jì)容面積52285.32

㎡47485.32

㎡4800.00

㎡地下車庫架空機(jī)動(dòng)車停車配置配套停車1596

輛

住宅1.0輛/100㎡，商業(yè)、配套0.6輛/100㎡其中其中地下停車1357

輛其中地面停車239

輛總停車的15%住宅2.0輛/戶，商業(yè)、配套4輛/100㎡總停車的30%非機(jī)動(dòng)車停車配置配套停車車位經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表3482

輛2437

輛1045

輛1532

戶1.04地下停車其中功能住宅商業(yè)配套合計(jì)戶數(shù)/面積1532車位指數(shù)1.0車位數(shù)153252地面停車總戶數(shù)戶車比例社區(qū)總?cè)藬?shù)綜合容積率建筑密度基底面積綠地率車位數(shù)與戶數(shù)的比值每戶3.2人4902

人3.108650.8920400.61.0＜F≤3.1D≤35%35.00

%22328.07

㎡25.00

%15948.62

㎡0.612G≥25%1596綠地面積05

戶配分析。圖例105㎡115㎡125㎡135㎡144㎡戶型配比基本滿足設(shè)計(jì)要求交通分析05人行主入口圖例人行主入口外部車行流線內(nèi)部車行流線內(nèi)部人行交通流線疊墅獨(dú)立入口疊墅人行交通流線小區(qū)主入口疊墅獨(dú)立入口地下車庫入口住宅出入口交通流線清晰，人車分流，避免交通阻隔；多層高層分區(qū)明確，便05

日照分析。地理位置（廣西省玉林市）有效日照時(shí)間：冬至日9至15時(shí)（當(dāng)?shù)卣嫣枙r(shí)）。日照時(shí)間統(tǒng)計(jì)方式：采用累積方式計(jì)算。新建住宅應(yīng)滿足不低于冬至日有效日照1小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)。圖例6H5H4H3H2H1H0H本項(xiàng)目方案所有住宅建筑均可滿足日照要求。規(guī)劃策略地下室開發(fā)策略05整體地下室采用一層設(shè)置，控制開挖深度，控制深基坑支護(hù)；降低建設(shè)成本地塊售樓部及商業(yè)裙樓投影下不設(shè)地下室車庫、減少人防工程面積建設(shè)，降低建設(shè)成本，控制快速開發(fā)周期。售樓部地面停車最大化售樓部地下開挖范圍減小在不影響居住品質(zhì)，盡量布置地面停車（15%）緩解地下壓力售樓部下不做地下室，便于后期的快速開發(fā)結(jié)論：遵循減少地下開挖

一期地下室解決

加速開發(fā)周期

住戶便捷使用地下室平面05地下室僅一層，控制開挖深度，降低深基坑支護(hù)成本,

降低建設(shè)成根據(jù)場地用地條件停車配建：應(yīng)按《玉林市城市建設(shè)用地規(guī)劃條件》要求，戶型建筑面積>150平方米的住宅不得小于1.5車位/居住戶，70平方米＜戶型建筑面積≤150平方米的住宅不得小于1.0車位/居住戶，戶型建筑面積≤70平方米的住宅不得小于1.0車位/120平方米建筑面積，配套商業(yè)等其他用房不得小于0.6車位/100平方米建筑面積。本層建筑面積：46028.54㎡總戶數(shù)：1532戶總停車位：1596個(gè)首開區(qū)銷售中心范圍無地下室有利于項(xiàng)目快速開發(fā)建設(shè)其中：地上車位：239個(gè)地下車位：1357個(gè)配套計(jì)容面積：2040㎡，商業(yè)計(jì)容面積：8650.89㎡，總戶數(shù)1532戶功能住宅商業(yè)配套合計(jì)戶數(shù)/面積1532車位指數(shù)1.0車位數(shù)1532528650.8920400.60.6121596結(jié)論：住宅地塊所需總停車位為1596輛用地紅線出入口位置普通停車位方案對比05方案三方案二方案一14棟27層T4塔樓19棟4層疊墅3棟27層T2塔樓5棟27層T3塔樓4棟27層T4塔樓6棟23層T4塔樓11棟27層T4塔樓6棟18層T4塔樓目錄CONTENTSPART

01PART

02PART

03PART

04效果呈現(xiàn)

EffectDemonstration前期分析

Preliminaryanalysis條件解讀

Conditionalinterpretation規(guī)劃方案

PlanningSchemePART

05PART

06規(guī)劃策略

PlanningStrategy產(chǎn)品設(shè)計(jì)

productdesignPART

07PART

08PART

09PART

10PART

11立面設(shè)計(jì)

Elevationdesign展示區(qū)設(shè)計(jì)

Designofexhibitionarea成本優(yōu)化與控制

CostContral設(shè)計(jì)圖紙

Designdrawing設(shè)計(jì)說明

Designspecifications競品分析06樓盤：中鼎城開盤時(shí)物業(yè)類主要面SITE樓盤：碧桂園城央時(shí)代開盤時(shí)間：2019物業(yè)類型：T4高層主要面積段：95-130㎡樓盤：

云天學(xué)府開盤時(shí)物業(yè)類主要面樓盤：

綠地城開盤時(shí)間：2019物業(yè)類型：T4高層主要面積段：95-143㎡周邊同期競品戶型距離項(xiàng)目有一定距離，規(guī)劃以T4高層為主競品分析06碧桂園城央時(shí)代項(xiàng)目位于玉林市二環(huán)北路桂平路口(宏進(jìn)市場斜對面),規(guī)劃以T4塔樓為主。占地面積83660㎡總建面積容積率325704.36㎡4.0主力戶型95-130㎡樓型T4高層樓價(jià)5200元/㎡2019開盤時(shí)間競品戶型0695㎡（2+1房2廳2衛(wèi)）118㎡（3+1房2廳2衛(wèi)）130㎡（3+2房2廳2衛(wèi)）?

3房3面寬?

4房3.5面寬?

5房4面寬?

贈(zèng)送面積19㎡?

贈(zèng)送面積28㎡?

贈(zèng)送面積37㎡分析：?

無入戶花園?

入戶玄關(guān)緊湊?

部分贈(zèng)送房型不規(guī)則?

入戶門對主臥門競品分析06云天學(xué)府項(xiàng)目地處中心城區(qū)、玉東新區(qū)與城北區(qū)三大區(qū)域黃金交匯處,小區(qū)規(guī)劃有15棟住宅，主推產(chǎn)品為95-142㎡戶型。占地面積82666.67㎡總建面積容積率325000㎡3.59主力戶型95-142㎡T3T4高層T2洋房樓型樓價(jià)6400元/㎡2019開盤時(shí)間競品戶型95㎡（2+1房2廳2衛(wèi)）125㎡（2+2房2廳2衛(wèi)）142㎡（3+2房2廳2衛(wèi)）?

3房3面寬?

4房3面寬?

5房4面寬?

贈(zèng)送面積16㎡?

贈(zèng)送面積27㎡?

贈(zèng)送面積29㎡分析：?

次臥空間緊湊?

L型廚房居多，且廚房無贈(zèng)送飄窗?

臥室門對門?

無入戶花園競品分析06綠地城玉林綠地城坐落于二環(huán)路西側(cè),項(xiàng)目主推建面約95-143㎡三至四房高層。占地面積437333

㎡總建面積容積率1400000㎡4.0主力戶型樓型95-143㎡T4高層樓價(jià)6000元/㎡2019開盤時(shí)間競品戶型0695㎡（2+1房2廳2衛(wèi)）125㎡（3+1房2廳2衛(wèi)）143㎡（3+1房2廳2衛(wèi)）?

3房3面寬?

4房4面寬?

4房4面寬?

贈(zèng)送面積16㎡?

全飄窗設(shè)計(jì)?

贈(zèng)送面積30㎡?

全飄窗設(shè)計(jì)?

贈(zèng)送面積30㎡?

雙面寬陽臺(tái)分析：?

競品無入戶花園?

次臥及餐廳空間較小?

戶型不方正?

實(shí)際得房率相對較低結(jié)論：贈(zèng)送面積最大化，臥室全南向設(shè)計(jì)；競品分析06中鼎城項(xiàng)目位于教育東路與文體路交匯處，為板式T4的高層，戶型主推建面約104-135㎡住宅。占地面積31333

㎡總建面積容積率116976.64㎡2.8主力戶型樓型104-135㎡T4高層樓價(jià)6256元/㎡2019開盤時(shí)間競品戶型06104㎡（2+1房2廳2衛(wèi)）125㎡（3+1房2廳2衛(wèi)）135㎡（4+1房2廳2衛(wèi)）?

3房3面寬?

贈(zèng)送面積18㎡?

廚房面積大?

4房3面寬?

贈(zèng)送面積27㎡?

陽臺(tái)面積大?

5房3.5面寬?

贈(zèng)送面積36㎡?

三陽臺(tái)設(shè)計(jì)分析：?

競品無入戶花園?

公衛(wèi)空間較小?

通道過長?

實(shí)際得房率相對較低結(jié)論：贈(zèng)送面積最大化，臥室全南向設(shè)計(jì)；核心筒對比0654M以上核心筒54M以下核心筒核心筒面積：64.43㎡核心筒面積：58.09㎡使用率：85.90%使用率：86.30%54M住宅優(yōu)化設(shè)計(jì)單疏散核心筒

公攤面積更小

使用率更高競品小結(jié)06贈(zèng)送當(dāng)?shù)刭?zèng)送方式以陽臺(tái)、飄窗、結(jié)構(gòu)板為主。廚房、衛(wèi)生間飄窗贈(zèng)送較少周邊競品大部分無入戶花園入戶花園得房率贈(zèng)送率規(guī)劃陽臺(tái)面積沒有最大化，實(shí)際得房率相對較低競品戶型贈(zèng)送率約17%~25%規(guī)劃以T4點(diǎn)式塔樓為主，T3點(diǎn)式為輔面積贈(zèng)送研究06平層模式優(yōu)點(diǎn)：1.易改造、易通過2.結(jié)構(gòu)成本低躍層模式優(yōu)點(diǎn)：1.額外增加一種面積贈(zèng)送模式——上空。缺點(diǎn)：1.改造難度大，需加樓板。3.套內(nèi)交通便捷4.適用性廣2.通過報(bào)建難度大，需溝通結(jié)構(gòu)、規(guī)劃等多方單位。3.結(jié)構(gòu)成本較大，梁柱尺寸較平層模式大。4.套內(nèi)交通不便，需要上下樓梯。5.適用于面積贈(zèng)送管控較嚴(yán)城市，或者追求品質(zhì)豪宅戶型。結(jié)論：玉林面積贈(zèng)送管理寬松，陽臺(tái)比例都很少用盡，更無需多花成本去做上空面積贈(zèng)送，不推薦躍層模式。產(chǎn)品策略策略一：同面積段產(chǎn)品，比競品同類產(chǎn)品有面寬優(yōu)勢策略二：樓型除陽臺(tái)贈(zèng)送、飄窗贈(zèng)送外，做廚房贈(zèng)送策略三：規(guī)劃以點(diǎn)式全南向戶型相比競品有朝向優(yōu)勢策略四：戶型贈(zèng)送面積最大化與競品相比有贈(zèng)送優(yōu)勢精準(zhǔn)定位

高性價(jià)比

保證去化

快速預(yù)售戶型平面方案一產(chǎn)品展示—1T4115*2+125+135標(biāo)準(zhǔn)層平面圖06戶型詳細(xì)指標(biāo)飄窗、結(jié)構(gòu)板

贈(zèng)送總面編號(hào)戶型套內(nèi)陽臺(tái)贈(zèng)送率

建筑面積

公攤

整層公攤

整層面積

首層大堂

整棟公攤

整棟建筑面積

實(shí)用率等積B1

3+1房2廳2衛(wèi)

98.81B2

3+1房2廳2衛(wèi)

98.66C1

3+1房2廳2衛(wèi)

107.1018.187.928.108.6431.4440.7239.2950.2740.5344.6843.3454.5935.25%38.92%34.78%40.40%114.98

16.17114.81

16.15124.63

17.53135.13

19.0065.77

486.47

80.001790.0212728.2285.94%D3+2房2廳2衛(wèi)

116.13420.70T4-D戶型產(chǎn)品特點(diǎn)135㎡4+1房2廳2衛(wèi)生活陽臺(tái)半面積贈(zèng)送，衛(wèi)生間飄窗全面積贈(zèng)送U型廚房，寬敞操作空入戶花園南北通透動(dòng)靜分區(qū)合理全功能豪華主臥套間，西南朝向四開間，采光充足兩面寬超大陽臺(tái)觀景，全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積T4-B2戶型產(chǎn)品特點(diǎn)115㎡4房2廳2衛(wèi)生活陽臺(tái)，滿足日常晾衛(wèi)生間飄窗全面積贈(zèng)送U型廚房，寬敞操作空南北通透入戶花園動(dòng)靜分區(qū)合理全功能豪華主臥套間，兩面寬超大陽臺(tái)觀景，東南朝向四開間，采光充足全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積T4-C1戶型產(chǎn)品特點(diǎn)125㎡4房2廳2衛(wèi)生活陽臺(tái)，滿足日常晾靈活空間全面積贈(zèng)送動(dòng)靜分區(qū)合理全功能豪華主臥套間，飄窗全面積贈(zèng)送東南朝向四開間，采光充足兩面寬超大陽臺(tái)觀景，全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積T4-B1戶型產(chǎn)品特點(diǎn)115㎡2+2房2廳2衛(wèi)生活陽臺(tái)，滿足日常晾靈活空間全面積贈(zèng)送靈活空間半面積贈(zèng)送動(dòng)靜分區(qū)合理全功能豪華主臥套間，飄窗全面積贈(zèng)送東南朝向四開間，采光充足兩面寬超大陽臺(tái)觀景，全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積方案一產(chǎn)品展示—1T4105*2+125*2標(biāo)準(zhǔn)層平面圖06戶型詳細(xì)指標(biāo)飄窗、結(jié)構(gòu)板

贈(zèng)送總面編號(hào)戶型套內(nèi)陽臺(tái)贈(zèng)送率

建筑面積

公攤

整層公攤整層面積

首層大堂

整棟公攤

整棟建筑面積

實(shí)用率等積AA3+1房2廳2衛(wèi)

90.943+1房2廳2衛(wèi)

90.9415.1315.138.2830.1130.1140.8440.8437.6837.6844.9844.9835.75%35.75%36.33%36.33%105.38

14.44105.38

14.44123.82

16.96123.82

16.96C2

3+1房2廳2衛(wèi)

106.86C2

3+2房2廳2衛(wèi)

106.86395.6058.09

453.69

80.001067.537792.7386.30%8.28T4-C2戶型產(chǎn)品特點(diǎn)125㎡3+1房2廳2衛(wèi)兩面寬超大陽臺(tái)觀景，衛(wèi)生間飄窗全面積贈(zèng)送靈活空間全面積贈(zèng)送南北通透動(dòng)靜分區(qū)合理全功能豪華主臥套間，U型廚房，寬敞操作空間超大生活陽臺(tái)，滿足日全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積T4-A戶型產(chǎn)品特點(diǎn)105㎡2+2房2廳2衛(wèi)生活陽臺(tái)，滿足日常晾靈活空間全面積贈(zèng)送靈活空間半面積贈(zèng)送動(dòng)靜分區(qū)合理全功能豪華主臥套間，飄窗全面積贈(zèng)送兩面寬超大陽臺(tái)觀景，東南朝向三個(gè)半開間，采光充足全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積方案一產(chǎn)品展示—1T4115*2+125*2標(biāo)準(zhǔn)層平面圖06戶型詳細(xì)指標(biāo)飄窗、結(jié)構(gòu)板

贈(zèng)送總面編號(hào)戶型套內(nèi)陽臺(tái)贈(zèng)送率

建筑面積

公攤

整層公攤整層面積

首層大堂

整棟公攤

整棟建筑面積

實(shí)用率等積B1

3+1房2廳2衛(wèi)

98.81B1

3+1房2廳2衛(wèi)

98.81C2

3+1房2廳2衛(wèi)

106.86C2

3+2房2廳2衛(wèi)

106.86411.3418.1818.188.2831.4431.4440.8440.8440.5340.5344.9844.9835.24%35.24%36.16%36.16%115.03

16.22115.03

16.22124.40

17.54124.40

17.5464.43

475.77

80.001755.1812450.0285.90%8.28T4-B1戶型產(chǎn)品特點(diǎn)115㎡2+2房2廳2衛(wèi)生活陽臺(tái)，滿足日常晾靈活空間全面積贈(zèng)送靈活空間半面積贈(zèng)送動(dòng)靜分區(qū)合理全功能豪華主臥套間，飄窗全面積贈(zèng)送兩面寬超大陽臺(tái)觀景，東南朝向三個(gè)半開間，采光充足全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積方案二產(chǎn)品展示—1T2168+168標(biāo)準(zhǔn)層平面圖06戶型詳細(xì)指標(biāo)贈(zèng)送總面積編號(hào)戶型套內(nèi)陽臺(tái)飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈(zèng)送率

建筑面積

公攤

整層公攤

整層面積

首層大堂

整棟公攤

整棟建筑面積

實(shí)用率AA3+2房2廳3衛(wèi)

133.383+2房2廳3衛(wèi)

133.38266.7617.1617.1673.0773.0781.6581.6547.69%47.69%168.22

37.84168.22

37.8472.60

339.36

80.001967.608903.3677.90%T2-E戶型產(chǎn)品特點(diǎn)165㎡2+3房3廳3衛(wèi)生活陽臺(tái)，滿足日常晾曬餐廚成區(qū)，尊享豪宅品質(zhì)入戶花園贈(zèng)送獨(dú)梯入戶，尊貴享受靈活空間全贈(zèng)送靈活空間半贈(zèng)送動(dòng)靜分區(qū)合理全功能豪華主臥套間，飄窗全贈(zèng)送兩面寬超大陽臺(tái)觀景，南朝向四個(gè)半開間，采光充足全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積方案二產(chǎn)品展示—1T3方案一125+135+135標(biāo)準(zhǔn)層平面圖06D2D2C3戶型詳細(xì)指標(biāo)飄窗、結(jié)構(gòu)板

贈(zèng)送總面編號(hào)戶型套內(nèi)陽臺(tái)贈(zèng)送率

建筑面積

公攤

整層公攤

整層面積

首層大堂

整棟公攤

整棟建筑面積

實(shí)用率等積C3

3+1房2廳2衛(wèi)

105.26D2

3+2房2廳2衛(wèi)

115.02D2

3+2房2廳2衛(wèi)

115.02335.3012.6822.0922.0937.7847.0047.0044.1258.0558.0535.47%42.71%42.71%124.38

19.12135.91

20.89135.91

20.8957.82

393.12

80.001583.3210301.1284.63%T3-D戶型產(chǎn)品特點(diǎn)135㎡3+1房2廳2衛(wèi)生活陽臺(tái)，滿足日常晾衛(wèi)生間飄窗全面積贈(zèng)送U型廚房，寬敞操作空南北通透動(dòng)靜分區(qū)合理入戶花園半面積贈(zèng)送全功能豪華主臥套間，飄窗全面積贈(zèng)送兩面寬超大陽臺(tái)觀景，南朝向四開間，采光充足全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積T3-C戶型產(chǎn)品特點(diǎn)125㎡2+2房2廳2衛(wèi)獨(dú)梯入戶，尊貴享受生活陽臺(tái)，滿足日常晾靈活空間全面積贈(zèng)送靈活空間半面積贈(zèng)送動(dòng)靜分區(qū)合理全功能豪華主臥套間，飄窗全面積贈(zèng)送兩面寬超大陽臺(tái)觀景，東南朝向三個(gè)半開間，采光充足全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積方案二產(chǎn)品展示—1T3方案二165+165標(biāo)準(zhǔn)層平面圖06C4D2C3戶型詳細(xì)指標(biāo)飄窗、結(jié)構(gòu)板

贈(zèng)送總面編號(hào)戶型套內(nèi)陽臺(tái)贈(zèng)送率

建筑面積

公攤

整層公攤

整層面積

首層大堂

整棟公攤

整棟建筑面積

實(shí)用率等積C3

3+1房2廳2衛(wèi)

105.26C4

3+2房2廳2衛(wèi)

111.00D2

3+2房2廳2衛(wèi)

117.91334.173.3612.4012.4041.3857.0057.0043.0663.2063.2033.62%46.79%44.05%125.08

22.82135.06

24.06143.47

25.5669.36

403.53

80.001883.3610571.7882.19%T3-D戶型產(chǎn)品特點(diǎn)135㎡4+1房2廳2衛(wèi)衛(wèi)生間飄窗全面積贈(zèng)送靈活空間全面積贈(zèng)送全功能豪華主臥套間，動(dòng)靜分區(qū)合理豪宅尺度大橫廳U型廚房，寬敞操作空入戶花園全面積贈(zèng)送兩面寬超大L型陽臺(tái)觀景全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積T3-D2戶型產(chǎn)品特點(diǎn)144㎡4+1房2廳2衛(wèi)衛(wèi)生間飄窗全面積贈(zèng)送靈活空間全面積贈(zèng)送全功能豪華主臥套間，動(dòng)靜分區(qū)合理豪宅尺度大橫廳U型廚房，寬敞操作空入戶花園全面積贈(zèng)送兩面寬超大L型陽臺(tái)觀景全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積產(chǎn)品對比——105㎡戶型06中鼎城本項(xiàng)目產(chǎn)品飄窗陽臺(tái)全贈(zèng)送更大的房間開間尺度4居室3.5面寬南向采光105㎡

3房2廳2衛(wèi)105㎡

2+2房2廳2衛(wèi)競品不足本案優(yōu)點(diǎn)南向采光開間小贈(zèng)送率低南向3.5個(gè)開間采光相比競品多一個(gè)居住空間贈(zèng)送率更高廳和房間開間尺寸更舒適產(chǎn)品對比——115㎡戶型06碧桂園城央時(shí)代本項(xiàng)目產(chǎn)品靈活空間全贈(zèng)送更大的房間開間尺度更高贈(zèng)送率超大觀景陽臺(tái)115㎡

3+1房2廳2衛(wèi)115㎡

2+2房2廳2衛(wèi)競品不足本案優(yōu)點(diǎn)南向3.5個(gè)開間房間開間尺寸較小贈(zèng)送率低南向4個(gè)開間贈(zèng)送率高廳和房間開間尺寸相比較大產(chǎn)品對比——125㎡戶型06綠地城本項(xiàng)目產(chǎn)品靈活空間全贈(zèng)送更大的房間開間尺度更高贈(zèng)送率南向大陽臺(tái)125㎡

3+1房2廳2衛(wèi)125㎡

2+2房2廳2衛(wèi)競品不足本案優(yōu)點(diǎn)南向陽臺(tái)面寬小房間開間尺寸較小贈(zèng)送率低南向陽臺(tái)面寬更大贈(zèng)送率更高廳和房間開間尺寸更舒適產(chǎn)品對比——125㎡戶型06云天學(xué)府本項(xiàng)目產(chǎn)品獨(dú)梯獨(dú)戶入戶靈活空間全贈(zèng)送更大的房間開間尺度更高贈(zèng)送率南向超大陽臺(tái)125㎡

3+1房2廳2衛(wèi)125㎡

2+2房2廳2衛(wèi)競品不足本案優(yōu)點(diǎn)南向陽臺(tái)面寬小房間開間尺寸較小贈(zèng)送率低獨(dú)梯獨(dú)戶入戶南向陽臺(tái)更大贈(zèng)送率更高主臥空間更豪華廳和房間開間尺度更舒適產(chǎn)品對比——135㎡戶型06中鼎城本項(xiàng)目產(chǎn)品靈活空間全贈(zèng)送更大的房間開間尺度更高贈(zèng)送率南向4開間135㎡

4+1房2廳2衛(wèi)135㎡

4+1房2廳2衛(wèi)競品不足本案優(yōu)點(diǎn)南向3.5開間房間開間尺寸較小贈(zèng)送率低南向4開間贈(zèng)送率更高廳和房間開間尺度更舒適產(chǎn)品對比——145㎡戶型06綠地城本項(xiàng)目產(chǎn)品靈活空間全贈(zèng)送超大橫廳空間更高贈(zèng)送率南向L型大陽臺(tái)尊貴入戶花園143㎡

3+1房2廳2衛(wèi)144㎡

4+1房2廳2衛(wèi)競品不足本案優(yōu)點(diǎn)無入戶花園房間開間尺寸較小贈(zèng)送率低相比競品多一個(gè)居住空間贈(zèng)送率更高尊貴入戶花園南向陽臺(tái)開間窄廳和房間開間尺度更舒適南向L型轉(zhuǎn)角大陽臺(tái)方案三產(chǎn)品展示—疊墅戶型06首層平面圖方案三產(chǎn)品展示—疊墅戶型06方案三產(chǎn)品展示—疊墅戶型06方案三產(chǎn)品展示—疊墅戶型06方案三產(chǎn)品展示—疊墅戶型06目錄CONTENTSPART

01PART

02PART

03PART

04效果呈現(xiàn)

EffectDemonstration前期分析

Preliminaryanalysis條件解讀

Conditionalinterpretation規(guī)劃方案

PlanningSchemePART

05PART

06規(guī)劃策略

PlanningStrategy產(chǎn)品設(shè)計(jì)

productdesignPART

07PART

08PART

09PART

10PART

11立面設(shè)計(jì)

Elevationdesign展示區(qū)設(shè)計(jì)

Designofexhibitionarea成本優(yōu)化與控制

CostContral設(shè)計(jì)圖紙

Designdrawing設(shè)計(jì)說明

Designspecifications項(xiàng)目的上位規(guī)劃中，相鄰周邊大部分為居住用地，無工業(yè)用立面設(shè)計(jì)思考北側(cè)是G1公園綠地用地，擁有較好區(qū)位優(yōu)勢。旅游度假山水如畫玉林印象嶺南文化客家文化玉林元素設(shè)計(jì)風(fēng)格定位分時(shí)度假-周末度假群體青春活力-城市剛需群體頤養(yǎng)天年-養(yǎng)老群體01

立面設(shè)計(jì)策略設(shè)計(jì)概念——時(shí)尚的度假感方案一漂浮于山水之間“

漂浮的盒子“FLOATING

BOX01

立面設(shè)計(jì)策略設(shè)計(jì)手法分解RESOLVE分解固有輪廓，重構(gòu)形體01

立面設(shè)計(jì)策略設(shè)計(jì)手法重構(gòu)RECOMSTRUCTION分解固有輪廓，重構(gòu)形體01

立面設(shè)計(jì)策略設(shè)計(jì)手法錯(cuò)動(dòng)INDENT拋棄直板，釋放自我01

立面設(shè)計(jì)策略設(shè)計(jì)手法漂浮FLOTAGE外框懸浮，底部托起，營造漂浮感01

立面設(shè)計(jì)策略立面生成人行、景觀圍墻一體化單獨(dú)地塊設(shè)置體面入口大堂，與大組團(tuán)地塊形成入口呼應(yīng)及連接關(guān)系。舒朗開闊的建筑布局與內(nèi)院景觀相互滲透不僅提供大量的公共活動(dòng)與自然空間，也更利于塑造人性化的居住社區(qū)氛圍舒朗開闊的建筑布局與內(nèi)院景觀相互滲透不僅提供大量的公共活動(dòng)與自然空間，也更利于塑造人性化的居住社區(qū)氛圍。遠(yuǎn)景立面策略-交互

時(shí)尚、活躍、交往、互動(dòng)的社區(qū)精神架空層花園架空層花園架空層花園中景立面策略-水平展開及漂浮感頂部玻璃通空和屋頂退臺(tái)設(shè)計(jì)，增強(qiáng)現(xiàn)代感和建筑的層次感。頂采用玻璃欄板的做法，使立面更加純凈簡中底潔，外框漂浮的框型體系增加建筑的動(dòng)感意境?；蟪叨鹊娜霊糸T頭，建筑形象穩(wěn)重，在近人尺度上以精致的底細(xì)節(jié)，強(qiáng)烈的質(zhì)感營造視覺沖擊，打造輕奢的入戶體驗(yàn)，彰顯品位與價(jià)值感近景立面策略-基座部位材質(zhì)進(jìn)行升級，細(xì)節(jié)控制更為精致，材料質(zhì)感豐富近景立面策略-基座基座部位材質(zhì)進(jìn)行升級，細(xì)節(jié)控制更為精致，材料質(zhì)感豐富近景立面策略-中部標(biāo)準(zhǔn)段腰身采用成本較低的涂料，線條之間采用深咖色涂料，提升整體層次，同時(shí)可以輕松實(shí)現(xiàn)鋁膜工藝，提高施工效率。近景立面策略-頂部頂部為非近人尺度，控制線腳尺寸，材料選用成本較低的涂料，整體較為簡潔?？刂圃靸r(jià)下的高品質(zhì)鋁膜工藝要求目錄CONTENTSPART

01PART

02PART

03PART

04效果呈現(xiàn)

EffectDemonstration前期分析

Preliminaryanalysis條件解讀

Conditionalinterpretation規(guī)劃方案

PlanningSchemePART

05PART

06規(guī)劃策略

PlanningStrategy產(chǎn)品設(shè)計(jì)

productdesignPART

07PART

08PART

09PART

10PART

11立面設(shè)計(jì)

Elevationdesign展示區(qū)設(shè)計(jì)

Designofexhibitionarea成本優(yōu)化與控制

CostContral設(shè)計(jì)圖紙

Designdrawing設(shè)計(jì)說明

Designspecifications08

示范區(qū)選址分析項(xiàng)目地塊緊靠一環(huán)北路，車流量巨大，示范區(qū)選址應(yīng)靠近一環(huán)北路，全城展示。興名路一環(huán)北路展示面優(yōu)展示面劣08

示范區(qū)選址分析一環(huán)北路，連接全市。示范區(qū)面向一環(huán)北路，昭示性最強(qiáng)。興名路一環(huán)北路昭示性最強(qiáng)范圍08

示范區(qū)選址分析示范區(qū)的前景廣場未來與小區(qū)出入口前景廣場合用，少拆改，提高經(jīng)濟(jì)性。興名路一環(huán)北路規(guī)劃小區(qū)入口08

示范區(qū)選址分析綜上開發(fā)周期、展示性、昭示性、可達(dá)性與經(jīng)濟(jì)性，確定最優(yōu)示范區(qū)選址。興名路選址一環(huán)北路優(yōu)08

示范區(qū)方案一莫負(fù)玉林那自然本

項(xiàng)

目

位

于

“

嶺

南

美

玉

，

勝

景

如

林

”

的

玉

林

，“

山

、

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林

”

一

直

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里

獨(dú)

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號(hào)

，承

載

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人

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生

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青

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，

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對

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，

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深

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，那

溫

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是

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愜

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生

活

最

佳

的

向

往泉石潭池島08

示范區(qū)方案一概念生成尋

在

‘覓

浮

回一

華處

鬧返

市璞

之歸

外真

，之歸山林’地08

示范區(qū)方案一概念生成08

示范區(qū)方案一概念生成收

石

‘藏

磯

庭四

過季

涼山

泉水

，畫前雨落’境08

示范區(qū)方案一設(shè)計(jì)愿景由小變大——打造影響力大的視覺盛宴示范區(qū)客群抓力——摒棄剛需樓盤設(shè)計(jì)手法，打造擁有休閑度假品質(zhì)08

示范區(qū)方案一總平面圖山水之間、院落人家鏡池浮亭示范區(qū)2FH=9.0M售樓部主體歸家院廊水鏡歸堂臨時(shí)停車場示范區(qū)入口小區(qū)入口MARKETINGENTRANCECOMMUNITYENTRANCE臨時(shí)停車場前景廣場入口廣場一

環(huán)

北

路08

示范區(qū)方案一首層平面圖本層建筑面積：650.73㎡

總建筑面積：1118.09㎡①前臺(tái)接待②影音室③模型區(qū)④洽談區(qū)⑤水吧鏡池浮亭⑥簽約室⑦銷售辦公室⑧衛(wèi)生間⑧⑤

⑦③④⑥②①歸家院廊水鏡歸堂營銷中心入口小區(qū)入口臨時(shí)停車場前景廣場入口廣場08

示范區(qū)方案一二層平面圖本層建筑面積：467.36㎡

總建筑面積：1118.09㎡08

示范區(qū)方案一效果展示08

示范區(qū)方案一效果展示08

示范區(qū)方案一效果展示08

示范區(qū)方案一功能分析08

示范區(qū)方案一流線分析08

示范區(qū)方案一空間分析30M綠地天然區(qū)隔車流人流喧囂30M公交乘客視角08

示范區(qū)方案一由小變大——由示范區(qū)集中式設(shè)計(jì)策略轉(zhuǎn)換為院落式，城市公共綠地改造為示范區(qū)的前景廣場，未來與小區(qū)出入口前景廣場合用，后場景觀亭前期示范區(qū)使用，后期與小區(qū)歸家路線結(jié)合，打造大影響力大視覺感的示范區(qū)。設(shè)計(jì)策略客群抓力——院落式歸家路線，歸家途中寧靜心靈，使人們忘記自身處于喧囂城市中，打造擁有休閑度假品質(zhì)的樓盤。歸家RETURNHOME示范區(qū)入口MARKETINGENTRANCE小區(qū)入口COMMUNITYENTRANCE08

示范區(qū)方案一效果展示08

示范區(qū)方案一效果展示山

水

之

間

、

云流

山

脊

、

門

廊

內(nèi)

外

、

高

墻

樹

影打

造

生

活

的

儀

式

感

與

內(nèi)

部

場

景

的

隱

匿

感08

示范區(qū)方案一效果展示08

示范區(qū)方案一效果展示08

示范區(qū)方案一效果展示08

示范區(qū)方案一效果展示08

示范區(qū)方案一效果展示08

示范區(qū)方案一效果展示08

示范區(qū)方案一效果展示水歸

家凈

洗08

示范區(qū)方案一效果展示隱

與奢

之

間

/

是

家

的

儀

式

感

/

是

心

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的

棲

息

之

地尊

享歸

家

門

廊08

示范區(qū)方案一效果展示08

示范區(qū)方案一效果展示08

示范區(qū)方案一效果展示歸堂水院穿

門

入

院

/

四

水

歸

堂

/

坐

擁

山

水

，

融

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方

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，將

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演

繹

到

極

致08

示范區(qū)方案一效果展示池鏡浮亭疊

石

疏

泉

/

映

照

天

光

云

影/

水

榭

樓

臺(tái)

/

移

步

亦

成

景08

示范區(qū)方案一效果展示08

示范區(qū)方案一立面圖售樓部①—④立面圖售樓部C—A立面圖售樓部1—1剖面圖08

示范區(qū)方案二源起：玉林印象·廣西壯族自治區(qū)東南部地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、·毗鄰粵港澳，面向東南亞，背靠大西南，南08

示范區(qū)方案二總平面圖銷售中心

2FH=9.0m停車場入口廣場人行主入口車一環(huán)北路08

示范區(qū)方案二流線分析圖I車輛路線人行路線售樓部垂直交通08

示范區(qū)方案二首層平面圖本層建筑面積：798.25㎡

總建筑面積：1385.39㎡入口廣場停車場人行主入口車08

示范區(qū)方案二二層平面圖本層建筑面積：587.14㎡

總建筑面積：1385.39㎡08

示范區(qū)方案二概念生成山河有境云霧為?

郁林州，承載著人們對自然山水和自由生活的向往，抽取山水間自由漂浮的云霧作為意市人心中的理想棲居環(huán)境08

示范區(qū)方案二效果展示云端漫步

迷霧運(yùn)用舒展漂浮錯(cuò)動(dòng)的橫板作為構(gòu)圖要素,營造云卷云舒，云端漫08

示范區(qū)方案二效果展示星漢燦爛

若出?

建筑主體采用單元式標(biāo)準(zhǔn)漸變穿孔板模板，內(nèi)置燈光設(shè)備，建筑立面呈點(diǎn)星光，以一種輕盈的姿態(tài)漂浮于場地之上，穿孔板表皮如氤氳云霧后若現(xiàn)08

示范區(qū)方案二效果展示“雖由人作，宛自天?

流暢的曲線貫穿整個(gè)建筑，演繹云霧連綿延續(xù)的形?

白色主體加超白玻璃，整個(gè)建筑渾然一體08

示范區(qū)方案二效果展示自然藝術(shù)

現(xiàn)代演繹曲墻，密柱，景觀山水，橫向飄板，背光穿孔板，將流云、竹林、山間云霧，星空等自然意向演繹的淋漓盡致，配合鋁板，鏡面不銹鋼，等現(xiàn)代材料和燈光，是現(xiàn)代建筑和自然藝術(shù)的完美結(jié)合。08

示范區(qū)方案二效果展示精構(gòu)巧筑，盡顯一層白色砂巖矮墻，二層白色金屬穿孔板，加上白色橫向鋁板——統(tǒng)一之中08

示范區(qū)方案二效果展示08

示范區(qū)方案二效果展示08

示范區(qū)方案二效果展示08

示范區(qū)方案二效果展示08

示范區(qū)方案二效果展示08

示范區(qū)方案二立面材質(zhì)說明白色鋁板白色砂巖穿孔鋁板雙層夾膠鋼化超白玻08

示范區(qū)方案二立面圖南立面圖東立面圖西立面圖08

示范區(qū)方案二剖面圖目錄CONTENTSPART

01PART

02PART

03PART

04效果呈現(xiàn)

EffectDemonstration前期分析

Preliminaryanalysis條件解讀

Conditionalinterpretation規(guī)劃方案

PlanningSchemePART

05PART

06規(guī)劃策略

PlanningStrategy產(chǎn)品設(shè)計(jì)

productdesignPART

07PART

08PART

09PART

10PART

11立面設(shè)計(jì)

Elevationdesign展示區(qū)設(shè)計(jì)

Designofexhibitionarea成本優(yōu)化與控制

CostContral設(shè)計(jì)圖紙

Designdrawing設(shè)計(jì)說明

Designspecifications成本優(yōu)化09成本優(yōu)化戶型標(biāo)準(zhǔn)化專項(xiàng)研究

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方案及方案深化階段嚴(yán)控戶型種類，樓型統(tǒng)一為標(biāo)準(zhǔn)化模塊，科學(xué)控制優(yōu)化成本；地下室設(shè)計(jì)專項(xiàng)研究

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地下室開挖一層，控制開挖深度在5M以內(nèi)，降低深基坑支護(hù)成本,

降低建設(shè)成本;節(jié)約6個(gè)月審查時(shí)間對應(yīng)的資金占用成本，確保了項(xiàng)目盡快動(dòng)工、盡快銷售。土方量開挖專項(xiàng)研究

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在保證人防要求和計(jì)容原則的情況下抬高場地豎向，減少土方開挖量；外立面設(shè)計(jì)專項(xiàng)研究

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提供多個(gè)外裝方案對比，為方案設(shè)計(jì)階段的成本定型保駕護(hù)航。結(jié)構(gòu)方案的專項(xiàng)研究

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柱子截面大，施工方便，施工速度快，底部使用空間大，可設(shè)車庫。構(gòu)造優(yōu)化的專項(xiàng)研究

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提供構(gòu)造做法優(yōu)化，控制成本的意見和建議在全過程設(shè)計(jì)中，我公司還對設(shè)計(jì)制圖、校對、審定等崗位制定了嚴(yán)格而明確的職責(zé)，使精細(xì)化、節(jié)約化的設(shè)計(jì)原則得以貫成本的控制起到積極作用。按照我司質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的程序控制，我們推行的技術(shù)方案比選評審制度，設(shè)計(jì)過程的自校、校對程序，以及在不違背現(xiàn)行建筑法規(guī)的條件下，精心、精細(xì)、嚴(yán)格、全面、節(jié)約化的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，為工程既得到安全、合理的保省的目的提供了措施保障。成本優(yōu)化——戶型標(biāo)準(zhǔn)化專項(xiàng)研究09成本優(yōu)化平面方案專項(xiàng)研究——

樓型統(tǒng)一為三種標(biāo)準(zhǔn)化模塊目的：1.管理高效；2.快速開發(fā)；3.保證質(zhì)量；4.成本優(yōu)化；成本優(yōu)化——地下室設(shè)計(jì)專項(xiàng)研究09成本優(yōu)化地下室設(shè)計(jì)專項(xiàng)研究——地下室僅一層較優(yōu)，控制開挖深度，降低深基坑支護(hù)成本,

降低建設(shè)成本;售樓部5M一層地下室方案n

地塊內(nèi)，沙土松軟，土地粘土性較差，開挖一層地下室，支護(hù)成本低；n

地塊開挖深度較淺，可控制在下挖5M以內(nèi)，建設(shè)成本低；成本優(yōu)化——外立面設(shè)計(jì)專項(xiàng)研究09成本優(yōu)化外立面專項(xiàng)研究——提供多個(gè)外裝方案對比，為方案設(shè)計(jì)階段的成本定型保駕護(hù)航。實(shí)際案例：某項(xiàng)目，通過對原方案外立面鋁板裝飾的優(yōu)化，提出不同風(fēng)格的兩種方案。既美觀又節(jié)約成本，計(jì)算后得出可節(jié)約成本83.19萬元。從源頭上進(jìn)行節(jié)約化設(shè)計(jì)，是我司方案深化設(shè)計(jì)的重要關(guān)注點(diǎn)。方案一方案二成本優(yōu)化——結(jié)構(gòu)方案專項(xiàng)研究09成本優(yōu)化結(jié)構(gòu)方案專項(xiàng)研究——全方位結(jié)構(gòu)方案對比分析（某項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)方案選型）項(xiàng)目方案一1580方案二56000方案三655+38572911.53截面方案總造價(jià)綜合評價(jià)灌注樁/管樁（m)鋼筋總量（t）混凝土總量（m3）樁總價(jià)（萬元）鋼筋總價(jià)（萬元）混凝土總價(jià)（萬元）總價(jià)（萬元）980.259580.61005.36優(yōu)點(diǎn)：柱子截面大，施工方便，施工速度快，底部使用空間大，可設(shè)車庫。缺點(diǎn)：土建成本較高，房間使用面積減少?？蚣?核心筒116509672.41338.582410.585380.2534980392.1402.14364.61優(yōu)點(diǎn)：土建成本較低，墻截面較小，能增加建筑使用面積和空間。缺點(diǎn)：房間改造難度大，底部使用空間小，較難設(shè)車庫。剪力墻12186595.9183.26601.622725.402902.121936.01成本優(yōu)化——構(gòu)造優(yōu)化專項(xiàng)研究09成本優(yōu)化構(gòu)造方案專項(xiàng)研究——全方位結(jié)構(gòu)方案對比分析（某項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)方案選型）1.3以下是我司對廣州某項(xiàng)目的構(gòu)造做法，優(yōu)化成本的意見