預(yù)售房時(shí)-開出不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票-會(huì)怎么樣

從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝!預(yù)售房時(shí)，開出不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，會(huì)怎么樣？預(yù)售房時(shí)，開出不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，會(huì)怎么樣？

1、這是我在房地產(chǎn)營改增規(guī)則培訓(xùn)中問的問題。當(dāng)我問這個(gè)問題的時(shí)候，有位會(huì)計(jì)說：藍(lán)老師，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售時(shí)不確認(rèn)收入，所以，不能開銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，而應(yīng)該開稅務(wù)總局量身定制的不征稅預(yù)收款發(fā)票。

我們不能把稅務(wù)問題僅僅理解為一些正確的做法、通用的做法、稅務(wù)要求的做法，僅從表面去看待和處理稅務(wù)問題，這樣是不會(huì)長進(jìn)的。

2、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售時(shí)，的確沒有達(dá)到銷售額實(shí)現(xiàn)的時(shí)間點(diǎn)，不確認(rèn)增值稅銷項(xiàng)，不開銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅發(fā)票。只是按預(yù)征率預(yù)交增值稅而已。但我還是要問：如果硬是提前就開出了不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票呢？又會(huì)怎么樣呢？

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售不確認(rèn)銷項(xiàng)，并非一件好事。一方面，要按預(yù)征率交納增值稅，確保了國稅局的旱澇保收；另一方面，巨額的進(jìn)項(xiàng)稅金因?yàn)闆]有銷項(xiàng)而抵扣不了，作為一項(xiàng)積壓的流動(dòng)資產(chǎn)列報(bào)，白白占用資金。

所以，我們要想想：如果硬是提前就開出了不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票呢？又會(huì)怎么樣呢？

3、好，現(xiàn)在用規(guī)則的態(tài)度和方法來分析這一問題。第一個(gè)問題是，這算不算虛開。

這一點(diǎn)可以搜索我公眾號上往期文章，對此類問題有過剖析。這里就只直接出結(jié)論：當(dāng)預(yù)售達(dá)成后，有預(yù)售業(yè)務(wù)與預(yù)售合同支持，就不是虛開發(fā)票，而只是提前開票。

明白了沒有虛開的風(fēng)險(xiǎn)，然后就看下一個(gè)問題：開了票后果是什么？后果是：

一、要確認(rèn)銷項(xiàng)稅金，計(jì)算納稅先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天；

二、就算開了發(fā)票，確認(rèn)了收入，該預(yù)繳的，依然要預(yù)繳，因?yàn)轭A(yù)繳也是一項(xiàng)明確的法定義務(wù)。

4、有些人認(rèn)為，這說明，開了票更虧，即要預(yù)繳，又要納稅。這樣就把問題想簡單。當(dāng)我們明白增值稅的規(guī)則后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這里面實(shí)際上存在不確定的東西。

開票后，確認(rèn)了銷項(xiàng)，說明進(jìn)項(xiàng)就可以抵扣了，控制得好的話，交不了多少稅。但納稅義務(wù)一旦確認(rèn)，則預(yù)繳的稅款就可以抵扣了。所以，在某些情況下，這是有好處的。好處就是預(yù)繳的稅款可以提前抵回來，這是可能會(huì)賺利息的。

例如：

本月實(shí)現(xiàn)預(yù)售1000萬元，那么預(yù)繳增值稅27萬元。

1000÷1.11×3%≈27萬。

第二個(gè)月又預(yù)售了1,000萬元，又預(yù)繳了27萬增值稅，兩月合計(jì)交出去54萬元，計(jì)住這個(gè)數(shù)字，后面好比較。但進(jìn)項(xiàng)稅金卻白白躺在應(yīng)交稅費(fèi)科目的借方睡大覺，相當(dāng)于無息借了筆錢給國稅局。

如果我們第二個(gè)月，硬性開出1,000萬元的銷售發(fā)票，會(huì)怎么樣呢？

首先就是，提前開票，提前達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，所以應(yīng)該確認(rèn)銷項(xiàng)稅金99萬元。1,000萬÷1.11×11%≈99萬。

而如果此時(shí)有90萬進(jìn)項(xiàng)可以抵扣，則實(shí)際上，只納稅9萬元。

5、按法律規(guī)定，房子要封頂才能預(yù)售。所以，正常情況下，預(yù)售時(shí)應(yīng)該有巨額的進(jìn)項(xiàng)稅金了。當(dāng)然，有些開發(fā)商有本事，沒有封頂也敢賣，有的開發(fā)商拖欠施工方工程款，封頂也沒有取得足額的進(jìn)項(xiàng)，這樣進(jìn)項(xiàng)就不多。

總之，估計(jì)90萬元的進(jìn)項(xiàng)，只是低估，沒有高估。正常情況的話，進(jìn)項(xiàng)應(yīng)該大于銷項(xiàng)，不交增值稅。

如果要交9萬增值稅，就必須交9萬。

但是，1,000萬元的預(yù)售如果達(dá)到了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了真正的增值稅，那么其已經(jīng)預(yù)繳的增值稅，就可以抵稅了。注意，沒法退稅，但可以抵稅，本期抵不完下期接著抵。

開票當(dāng)月，申報(bào)上體現(xiàn)的增值稅情況如下：

銷項(xiàng)稅額99萬

進(jìn)項(xiàng)稅額-90萬

可抵繳額-27萬

本月預(yù)繳27萬

那么，本月實(shí)際納稅=9萬元。

次月開票后，兩月合計(jì)納稅27萬+9萬=36萬元，低于原來的54萬元。如果進(jìn)項(xiàng)高，可以多開銷項(xiàng)，反正不納稅，卻導(dǎo)致了預(yù)繳稅款的提前轉(zhuǎn)回抵稅，從而達(dá)到了節(jié)稅的目的。

換句話說，因?yàn)榇_認(rèn)銷項(xiàng)，交了9萬元的增值稅，導(dǎo)致預(yù)繳對應(yīng)的納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)，預(yù)繳可以退27萬元，現(xiàn)金上，就賺回了18萬元。

6、只有把握住納稅義務(wù)的規(guī)則，而不被表面的做法、要求、常規(guī)所控制，稅務(wù)工作中，每個(gè)地方，都可以找到堵住資金和利潤跑冒滴漏的流失點(diǎn)。

小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測知識(shí)掌握的一個(gè)手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)人員需要學(xué)習(xí)的有很多，人際溝通，實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，excel等等等等，都要學(xué)，都要積累。要正確看待考證，證考出來，可以在工作上助你一臂之力，