會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：成本管控助房地產(chǎn)公司“降成本去庫(kù)存”

成本管控助房地產(chǎn)公司“降成本去庫(kù)存”近日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。對(duì)此，廣西中房惠民工程投資有限公司(下稱“中房惠民公司”)財(cái)務(wù)總監(jiān)潘昀在接受《中國(guó)會(huì)計(jì)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，作為房地產(chǎn)公司，成本管控要貫穿項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)周期，尤其是設(shè)計(jì)階段。同時(shí)，企業(yè)還可以借助“互聯(lián)網(wǎng)+”、利用大數(shù)據(jù)等開展集中采購(gòu)，有效降低成本。

在雙重壓力下的財(cái)務(wù)創(chuàng)新之道

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1月至10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資高達(dá)78801億元，比2014年同期仍有2.0%的增長(zhǎng)。一邊“去庫(kù)存”，一邊又在增加新的庫(kù)存，這無疑將增加“去庫(kù)存”的難度。潘昀認(rèn)為，隨著人力成本的上升和建材成本的變動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)既要面臨“去庫(kù)存”的壓力，又要面臨“降成本”的壓力。雙重壓力下，財(cái)務(wù)必須轉(zhuǎn)型并加大創(chuàng)新力度，才能助推房地產(chǎn)企業(yè)輕裝上陣、健康發(fā)展。

潘昀表示，現(xiàn)階段新工藝、新材料層出不窮，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目啟動(dòng)階段就必須借助“互聯(lián)網(wǎng)+”、利用大數(shù)據(jù)等途徑不斷進(jìn)行更新對(duì)比，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，財(cái)務(wù)人員要和業(yè)務(wù)部門緊密配合，加強(qiáng)行業(yè)對(duì)標(biāo)，采用價(jià)廉物美、經(jīng)濟(jì)環(huán)保的工藝和材料，進(jìn)行定額成本設(shè)計(jì)，將項(xiàng)目成本框定，以利于后續(xù)施工成本的控制和銷售政策的制定。同時(shí)，還可以借助“互聯(lián)網(wǎng)+”、利用大數(shù)據(jù)等分階段開展海內(nèi)外集中、大批量采購(gòu)，既降低庫(kù)存減少現(xiàn)金占比又能有效降低成本。

將財(cái)務(wù)系統(tǒng)嵌入公司經(jīng)營(yíng)

“當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難期，開源無望就要加大節(jié)流力度。財(cái)務(wù)的成本管控可以讓企業(yè)度過‘寒冬期’，避免倒在‘黎明前’?！迸岁勒J(rèn)為，要發(fā)揮源頭管控，財(cái)務(wù)人員必須要全程滲透到企業(yè)的采購(gòu)、營(yíng)銷全過程中，將財(cái)務(wù)系統(tǒng)嵌入公司經(jīng)營(yíng)。這和財(cái)政部當(dāng)前大力提倡的管理會(huì)計(jì)不謀而合。

“傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)人員主要是對(duì)企業(yè)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行事后的記錄、核算和監(jiān)督，而管理會(huì)計(jì)更注重事前規(guī)劃和事中控制。房地產(chǎn)企業(yè)投資大周期長(zhǎng)，尤其需要推廣管理會(huì)計(jì)?！迸岁澜榻B，中房惠民公司主要是進(jìn)行保障房的投資建設(shè)，在投資開發(fā)前，財(cái)務(wù)人員就和相關(guān)業(yè)務(wù)部門一起對(duì)項(xiàng)目投資建設(shè)的全過程、全周期進(jìn)行了可行性分析，建立了項(xiàng)目目標(biāo)成本體系，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)周期細(xì)化了每年的預(yù)算執(zhí)行目標(biāo)，再將預(yù)算目標(biāo)分解到具體環(huán)節(jié)和部門。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間對(duì)工程進(jìn)度、資金收支等嚴(yán)格按全面預(yù)算進(jìn)行管理，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)分析修正，保障項(xiàng)目預(yù)期收益的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目結(jié)束后，由財(cái)務(wù)人員主導(dǎo)，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行的全過程進(jìn)行后評(píng)價(jià)分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，開展績(jī)效考核，不斷提升企業(yè)整體效益。

2016年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的形勢(shì)可能會(huì)更嚴(yán)峻。潘昀認(rèn)為，新常態(tài)下，有為才有位。首先，財(cái)務(wù)人員要立足業(yè)務(wù)崗位，不斷提升管理會(huì)計(jì)專業(yè)能力水平，不斷學(xué)習(xí)管理會(huì)計(jì)新理論、新知識(shí)，以在實(shí)務(wù)中進(jìn)行創(chuàng)新應(yīng)用。其次，要加強(qiáng)面向管理會(huì)計(jì)的信息系統(tǒng)建設(shè)，以信息化為手段，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)與業(yè)務(wù)活動(dòng)的有機(jī)融合，推動(dòng)管理會(huì)計(jì)功能的發(fā)揮，切實(shí)提升單位價(jià)值創(chuàng)造能力。目前，中房惠民公司正在借助母公司中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)建立的財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心，加快會(huì)計(jì)職能從重核算到重管理決策的拓展，促進(jìn)管理會(huì)計(jì)工作的有效開展。

精心編制現(xiàn)金流測(cè)算表

房地產(chǎn)屬于負(fù)債率較高的行業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2014年，房地產(chǎn)行業(yè)凈負(fù)債率均值為88.86%，較2013年上升9.18個(gè)百分點(diǎn)，處于近5年來的最高點(diǎn)。高負(fù)債率在市場(chǎng)銷售火爆期可以暫時(shí)用及時(shí)的銷售回款拆解，而在如今的市場(chǎng)低迷、庫(kù)存增加期，直接后果就是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資金不能及時(shí)回流。一旦現(xiàn)金流斷流，企業(yè)就會(huì)“猝死”。中房惠民公司又是如何破解這一行業(yè)難題的?潘昀介紹，中房惠民公司針對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)周期精心編制現(xiàn)金流測(cè)算表，自有資金、融資資金、銷售資金的投入要與項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度一一對(duì)應(yīng)，尤其是融資資金的貸款周期要與項(xiàng)目的開發(fā)周期匹配，避免出現(xiàn)短期融資資金投入到長(zhǎng)期項(xiàng)目中，最終導(dǎo)致項(xiàng)目資金鏈的斷裂。另外，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，財(cái)務(wù)人員要編制資金使用年計(jì)劃、月計(jì)劃，嚴(yán)格按資金計(jì)劃執(zhí)行，以保證企業(yè)現(xiàn)金流、降低資金使用成本；同時(shí)，加快銷售資金回流速度，利用應(yīng)付賬款融資等方法有效降低資金成本和企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。

小編寄語：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達(dá)