科技園區(qū)市場(chǎng)分析

科技園區(qū)市場(chǎng)分析1科技園區(qū)指數(shù)為何能跑出超額收益科技園區(qū)指數(shù)與地產(chǎn)指數(shù)相關(guān)性減弱，板塊普遍調(diào)整之下跑出超額收益。分析萬(wàn)得房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)與萬(wàn)得科技園區(qū)概念指數(shù)，二者相關(guān)性逐漸減弱，2010年1月-2021年7月二者相關(guān)系數(shù)為0.8，在2021年7月后地產(chǎn)板塊信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延的背景下，二者相關(guān)系數(shù)降至0.7。并且在此期間科技園區(qū)指數(shù)跑出超額收益，截止2023年11月30日科技園區(qū)指數(shù)上漲25.9%（地產(chǎn)指數(shù)-17.3%），年化收益率達(dá)10.3%（地產(chǎn)指數(shù)-7.8%）。我們認(rèn)為科技園區(qū)在存在較強(qiáng)的抗地產(chǎn)行業(yè)下行周期能力，并且存在較高的成長(zhǎng)潛力，有望維持超額收益?？怪芷谀芰Γ?）科技園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的多種盈利渠道在行業(yè)遭受周期時(shí)仍能保持穩(wěn)健營(yíng)收。運(yùn)營(yíng)商普遍拓寬“租售并舉+園區(qū)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資”等多種盈利渠道，在樓市震蕩調(diào)整的背景之下仍能保持較高的營(yíng)收水平，走在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式探索的前沿；2）多數(shù)科技園區(qū)由政府主導(dǎo)設(shè)立，股東背景強(qiáng)勁，出險(xiǎn)概率較低。股東背景強(qiáng)勁的科技園區(qū)類(lèi)公司尚未受到地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延的影響，股東平臺(tái)背書(shū)為其穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)提供強(qiáng)支撐。成長(zhǎng)潛力：1)科技園區(qū)的發(fā)展體現(xiàn)了國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向創(chuàng)新型工業(yè)變化的理念，發(fā)展存在支撐。在人口紅利逐漸減弱、制造業(yè)粗放式發(fā)展難以為繼的情況下，國(guó)家提出大力推進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，走科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的工業(yè)化道路，并指出科技園區(qū)形成的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)為發(fā)展此類(lèi)產(chǎn)業(yè)的重要因素；2)科技園區(qū)運(yùn)營(yíng)商深耕國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展產(chǎn)業(yè)，投資存在較高確定性，打開(kāi)盈利新增長(zhǎng)點(diǎn)?？萍紙@區(qū)發(fā)展聚焦存在潛力的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，通過(guò)在招商引資過(guò)程中形成的行業(yè)認(rèn)知，輔以園區(qū)提供的服務(wù)，可一定程度提高投資的準(zhǔn)確性。2原因之一：科技園區(qū)在地產(chǎn)下行周期仍能保持穩(wěn)健營(yíng)收2.1科技園區(qū)以政府設(shè)立為主產(chǎn)業(yè)園區(qū)是政府或企業(yè)為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)而設(shè)立的特殊區(qū)位環(huán)境，旨在形成產(chǎn)業(yè)集群，促進(jìn)特定產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些園區(qū)提供必要的基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)和優(yōu)惠政策，以吸引、支持和集聚相關(guān)企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群并提升產(chǎn)業(yè)的集約化和協(xié)作水平，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主體客戶(hù)為企業(yè)。按照功能上分類(lèi)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以分為一般工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、專(zhuān)業(yè)園區(qū)等三類(lèi)。園區(qū)按照開(kāi)發(fā)主體可分為三類(lèi)：1）以企業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)物業(yè)租售模式。與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式相近，依照拿地、建設(shè)、銷(xiāo)售或租賃的流程，為企業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)、特色化增值服務(wù)。2）以政府+企業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)模式。以PPP模式為主，政府是園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的決策者，開(kāi)發(fā)商與政府設(shè)立項(xiàng)目公司提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)為核心的六大類(lèi)服務(wù)。盈利模式主要為土地一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)盈利。3）以政府為主體的產(chǎn)業(yè)投資商模式，也是科技園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式。將資金投入于產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和具有發(fā)展?jié)摿Φ目萍夹推髽I(yè)為主，主要以園區(qū)租售業(yè)務(wù)、資本增值作為主要盈利模式。2.2產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的三種模式中，科技園區(qū)模式的抗周期能力更強(qiáng)科技園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式存在較大潛力，其發(fā)展存在政府背書(shū)、所處地塊存在更大潛力、開(kāi)辟多渠道收入模式，在傳統(tǒng)地產(chǎn)下行時(shí)期仍能保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。1）科技園區(qū)由政府主導(dǎo)設(shè)立，經(jīng)驗(yàn)豐富且存在平臺(tái)信用背書(shū)。a)科技園區(qū)的規(guī)劃、拿地、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)等全部工作由政府派出管委會(huì)執(zhí)行，政府平臺(tái)參與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)較早，科技園區(qū)建設(shè)的質(zhì)量存在一定保證。b)科技園區(qū)具備強(qiáng)有力的地方政策支持，以及強(qiáng)大的政府平臺(tái)信用背書(shū)，招商引資存在優(yōu)勢(shì)。2）科技園區(qū)一般由實(shí)力較強(qiáng)的地方政府設(shè)立，地理位置集中于核心高能級(jí)城市的潛力地塊，且政府財(cái)政狀況良好能夠提供較大力度的促發(fā)展政策。如張江高科落位于上海戰(zhàn)略發(fā)展中心、蘇州單獨(dú)劃分蘇州工業(yè)園區(qū)為行政區(qū)等，區(qū)域存在良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境及地理位置。其余開(kāi)發(fā)模式的園區(qū)所在地段較為偏遠(yuǎn)，且政府對(duì)于核心發(fā)展區(qū)域的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)要求較高，地段資源通常被國(guó)央企掌握。3）科技園區(qū)開(kāi)辟租購(gòu)并舉、企業(yè)服務(wù)等新收入渠道，傳統(tǒng)地產(chǎn)遭遇周期仍能保持穩(wěn)健營(yíng)收。多數(shù)科技園區(qū)采取租購(gòu)并舉的模式，既能滿足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于資金的需求，又能保證可持續(xù)發(fā)展；園區(qū)服務(wù)主要為企業(yè)提供科技金融、創(chuàng)業(yè)孵化和人才支持等方面的服務(wù)，成為企業(yè)營(yíng)收新增長(zhǎng)點(diǎn)，例如2022年，張江高科租賃收入占比43.6%；市北高新租賃收入占比39.9%，服務(wù)收入占比40.5%。3原因之二：科技園區(qū)的發(fā)展符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)3.1科技園區(qū)的興起是現(xiàn)階段國(guó)家工業(yè)發(fā)展理念的體現(xiàn)形式產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為我國(guó)工業(yè)結(jié)構(gòu)改革的先行者，其發(fā)展方向彰顯國(guó)家主導(dǎo)理念，國(guó)家創(chuàng)新發(fā)展思想伏筆已久且持續(xù)加碼，科技園區(qū)興起為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。我國(guó)工業(yè)結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)：從輕工業(yè)出口模式——技術(shù)型制造業(yè)改造——重工業(yè)模式——?jiǎng)?chuàng)新技術(shù)工業(yè)模式。我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的變化趨勢(shì)：設(shè)立出口導(dǎo)向型經(jīng)開(kāi)區(qū)——設(shè)立技術(shù)導(dǎo)向型高新區(qū)——設(shè)立世界一流科技園區(qū)試點(diǎn)——科技園區(qū)主攻創(chuàng)新型技術(shù)。一、改革開(kāi)放初期（1978-1991年），工業(yè)結(jié)構(gòu)初步確立輕工業(yè)出口導(dǎo)向型模式。此階段我國(guó)為解決輕重工業(yè)結(jié)構(gòu)比例失調(diào)問(wèn)題，調(diào)整重工業(yè)服務(wù)方向，加快輕工業(yè)發(fā)展，國(guó)家停建緩建一批基本建設(shè)和重工業(yè)項(xiàng)目，輕紡工業(yè)投資和原料進(jìn)口大幅度增加，保證輕紡工業(yè)生產(chǎn)所需。此階段園區(qū)發(fā)展：1984年后，相繼設(shè)立經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，對(duì)外開(kāi)放步伐加快，引進(jìn)大批加工類(lèi)勞動(dòng)密集型的外資企業(yè)，出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)模式初步確立。二、工業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整（1992-2001年），出口加工模式穩(wěn)固，發(fā)展重心向技術(shù)領(lǐng)域轉(zhuǎn)變。中國(guó)出口部門(mén)快速發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)和外資、港澳臺(tái)資企業(yè)成為重要的出口商。此時(shí)期同步推進(jìn)工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整：1）加強(qiáng)基礎(chǔ)工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)原煤、鋼、化肥等主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量大幅度增加；2）重視加工工業(yè)改造，用新技術(shù)、新工藝、新裝備改造機(jī)械工業(yè)和輕工業(yè)，我國(guó)加工工業(yè)產(chǎn)品在國(guó)際市場(chǎng)上形成較為明顯優(yōu)勢(shì)，出口經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。此階段園區(qū)發(fā)展：發(fā)展重心開(kāi)始向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。外資企業(yè)所在產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)生的技術(shù)外溢效應(yīng)推動(dòng)了中國(guó)的技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新，以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的高新區(qū)相繼設(shè)立，電子工業(yè)等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng)。三、探索新型工業(yè)化道路（2002-2014年），制造業(yè)粗放式發(fā)展難以為繼，人口紅利逐漸減弱，科技水平大幅提升。進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)重工業(yè)產(chǎn)值占比突破60%，在資源環(huán)境開(kāi)發(fā)邊際效應(yīng)逐漸收窄，且重工業(yè)對(duì)于環(huán)境的污染的弊端浮現(xiàn)，勞動(dòng)成本優(yōu)勢(shì)減弱等因素的影響下，探索一條強(qiáng)調(diào)信息化、科技含量、環(huán)境保護(hù)的新型工業(yè)化道路成為破局關(guān)鍵。此階段中央不斷提及工業(yè)改造、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、高新技術(shù)、先進(jìn)制造等核心理念，整體科技水平大幅提升，一些重要領(lǐng)域躋身世界先進(jìn)行列，某些領(lǐng)域正由“跟跑者”向“并行者”、“領(lǐng)跑者”轉(zhuǎn)變。此階段園區(qū)發(fā)展：世界一流高科技園區(qū)試點(diǎn)設(shè)立，走在探索以科技創(chuàng)新為主的新型工業(yè)化道路的前列，主攻新能源、電子信息、生物醫(yī)藥等高精尖領(lǐng)域。四、新時(shí)代創(chuàng)新目標(biāo)確立（2015年-至今），大力推進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，攻堅(jiān)“卡脖子”技術(shù)領(lǐng)域，走創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的工業(yè)化道路。2015年，黨的十八屆五中全會(huì)指出，我國(guó)創(chuàng)新能力不強(qiáng)，科技發(fā)展水平總體不高，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的致命弱點(diǎn)。新時(shí)代創(chuàng)新發(fā)展方向確立，“十四五”時(shí)期全面貫徹新發(fā)展理念，培育壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，在核心關(guān)鍵領(lǐng)域解決“卡脖子”難題，是我國(guó)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的迫切需求。世界一流高科技園區(qū)試點(diǎn)走在創(chuàng)新發(fā)展的前列，目標(biāo)從多維度設(shè)定旨在提升創(chuàng)新能力。科技園區(qū)發(fā)展聚焦十四五創(chuàng)新發(fā)展理念，中關(guān)村從經(jīng)濟(jì)制度環(huán)境、創(chuàng)新能力、國(guó)際創(chuàng)新合作等五個(gè)維度設(shè)定目標(biāo)；張江科學(xué)城提出建設(shè)具有鮮明創(chuàng)新文化的全球人才高地，加快構(gòu)筑硬核主導(dǎo)的高質(zhì)量數(shù)字化產(chǎn)業(yè)體系；多園區(qū)從研發(fā)經(jīng)費(fèi)支出、研發(fā)機(jī)構(gòu)數(shù)量、高新技術(shù)產(chǎn)值方面確立2025發(fā)展目標(biāo)。3.2以高新區(qū)為代表的科技園區(qū)取得良好的發(fā)展，成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)主要支撐以高新區(qū)為主要代表的科技園區(qū)蓬勃發(fā)展，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要支撐。國(guó)家高新區(qū)深入實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，在促進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展中充分發(fā)揮示范引領(lǐng)作用。根據(jù)科技部，2021年，國(guó)家高新區(qū)以全國(guó)2.5%的建設(shè)用地創(chuàng)造了13.4%的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。其中，武漢東湖高新區(qū)GDP增速持續(xù)高于武漢市GDP增速，在2022年，部分城市高新區(qū)GDP占城市總GDP比例超10%，西安高新區(qū)GDP占城市GDP27%。高新區(qū)存在力度較大的人才補(bǔ)貼政策，在吸引具有創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新思想的高學(xué)歷人才存在優(yōu)勢(shì)?？萍紕?chuàng)新人才是戰(zhàn)略性稀缺資源，不僅是國(guó)家高新區(qū)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的核心力量，也是國(guó)家高新區(qū)形成國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵力量。各地高新區(qū)出臺(tái)力度不一的人才引進(jìn)補(bǔ)貼政策，主要以金融支持、科研突破獎(jiǎng)勵(lì)為主，全國(guó)高新區(qū)就業(yè)人數(shù)逐年增加，2022年已達(dá)2610萬(wàn)人。高新區(qū)對(duì)于憑借地方政府財(cái)政優(yōu)勢(shì)，存在力度較大的招商政策，且對(duì)于具有創(chuàng)新突破的企業(yè)更為吸引。人才引進(jìn)及集群效應(yīng)效果顯著，與招商引資形成良性循環(huán)。在就業(yè)人數(shù)不斷增加的同時(shí)，高新區(qū)注重招商引資，產(chǎn)業(yè)集群聚集了同一領(lǐng)域或相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)，共享資源、促進(jìn)合作和創(chuàng)新，多重效應(yīng)之下，2022年高新區(qū)企業(yè)數(shù)量達(dá)21萬(wàn)，同比+13.4%。這種集群化的形式不僅提高了資源的利用效率，還推動(dòng)了技術(shù)進(jìn)步和創(chuàng)新。通過(guò)共享基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)，降低成本，促進(jìn)了企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)力和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。4原因之三：科技園區(qū)深耕國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展產(chǎn)業(yè)，投資存在較高確定性4.1科技園區(qū)形成的產(chǎn)業(yè)集群為發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的主要?jiǎng)恿萍紙@區(qū)所主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)均屬?lài)?guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，此類(lèi)重點(diǎn)領(lǐng)域發(fā)展實(shí)現(xiàn)巨大成效。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)以知識(shí)密集和技術(shù)密集為主要特征，代表新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革的方向，是培育發(fā)展新動(dòng)能、獲取未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵領(lǐng)域。我國(guó)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)總體及重點(diǎn)領(lǐng)域發(fā)展均實(shí)現(xiàn)巨大成效，2021年我國(guó)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值15.3萬(wàn)億元，占GDP比重為13.4%，比2014年提高5.8個(gè)百分點(diǎn)。中央提出科技園區(qū)形成的產(chǎn)業(yè)集群模式為發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的主要?jiǎng)恿Α?020年12月時(shí)任工業(yè)和信息化部副部長(zhǎng)王志軍于經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)發(fā)文指出“產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展能夠發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化分工、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和協(xié)作效應(yīng)，降低創(chuàng)新和交易成本，促進(jìn)生產(chǎn)要素合理流動(dòng)和優(yōu)化配置，是工業(yè)化發(fā)展到一定階段的必然趨勢(shì)，是推進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的重要途徑”?？萍紙@區(qū)的發(fā)展聚焦此類(lèi)產(chǎn)業(yè)，集群效應(yīng)已形成，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)獲得較好發(fā)展。4.2科技園區(qū)引進(jìn)及投資企業(yè)發(fā)展存在較高確定性我們認(rèn)為在戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群模式形成的基礎(chǔ)上，園區(qū)企業(yè)的發(fā)展存在較大潛力及確定性，主要原因或?yàn)椋?）園區(qū)通過(guò)為入駐企業(yè)提供注冊(cè)、報(bào)稅、招聘等服務(wù)，在一定程度上加深對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與合作關(guān)系、行業(yè)就業(yè)形式、行業(yè)熱門(mén)領(lǐng)域方向的了解，較為成熟的園區(qū)憑借經(jīng)驗(yàn)擇優(yōu)選擇引進(jìn)及投資企業(yè)。2）園區(qū)為企業(yè)提供金融類(lèi)服務(wù)，及時(shí)解決初創(chuàng)型企業(yè)早期資金需求量大、融資困難等問(wèn)題。大多初創(chuàng)型企業(yè)因資金短缺而倒在了“死亡之谷”，科技園區(qū)憑借多層次的資本市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)帶領(lǐng)初創(chuàng)型企業(yè)對(duì)接銀行、基金等資源，及時(shí)解決其資金鏈需求，提高研發(fā)成功率。園區(qū)運(yùn)營(yíng)商也會(huì)通過(guò)“基金+直投”的方式在不同階段為企業(yè)注入資金。3）園區(qū)在招商投資進(jìn)程中深耕細(xì)分領(lǐng)域，接觸行業(yè)上中下游的各能級(jí)企業(yè)，深入了解所投項(xiàng)目?jī)?yōu)劣。不同于傳統(tǒng)基金投資，園區(qū)專(zhuān)精發(fā)展部分產(chǎn)業(yè)，從行業(yè)領(lǐng)頭羊到小微企業(yè)、行業(yè)上游企業(yè)到下游企業(yè)都屬于引進(jìn)范圍，對(duì)于行業(yè)的敏感度較高，接觸一手資源提高投資準(zhǔn)確性。4.3戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)過(guò)去發(fā)展取得成功，未來(lái)仍有發(fā)力空間戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)在過(guò)去的發(fā)展中取得了較大的成功，創(chuàng)新發(fā)展領(lǐng)域取得突破，未來(lái)仍存在發(fā)展空間。我們列舉了新一代信息技術(shù)、生物產(chǎn)業(yè)、新能源汽車(chē)在過(guò)去取得的成就與未來(lái)發(fā)展的方向，我們認(rèn)為此類(lèi)高精尖技術(shù)的產(chǎn)業(yè)在科技園區(qū)形成的集群效應(yīng)中取得了良好的發(fā)展，未來(lái)有望持續(xù)創(chuàng)新突破。新一代信息技術(shù)營(yíng)收高速增長(zhǎng)，創(chuàng)新發(fā)展存在空間。根據(jù)工業(yè)和信息化部，2012-2021年我國(guó)電子信息制造業(yè)營(yíng)業(yè)收入年均增速達(dá)11.6%，2021年?duì)I業(yè)收入達(dá)14.1萬(wàn)億元，利潤(rùn)總額達(dá)8283億元，在創(chuàng)新領(lǐng)域取得新發(fā)展，集成電路、新型顯示、5G等領(lǐng)域密集涌現(xiàn)。在取得成績(jī)的同時(shí)，集成電路產(chǎn)業(yè)仍面臨產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、高端芯片供給不足等問(wèn)題，創(chuàng)新發(fā)展存在空間。生物產(chǎn)業(yè)取得較大進(jìn)展，創(chuàng)新發(fā)展空間廣闊。2022年醫(yī)藥制造業(yè)營(yíng)業(yè)收入2.64萬(wàn)億元，2010-2022年均增速達(dá)7.2%，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生和國(guó)家安全的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，我國(guó)已成為全球第一大原料藥出口國(guó)、第二大藥品和醫(yī)療器械消費(fèi)市場(chǎng)、重要的藥品研發(fā)服務(wù)貿(mào)易出口國(guó)，但是某些領(lǐng)域還未追上最新發(fā)展，原始創(chuàng)新能力存在較大提升空間。新能源汽車(chē)發(fā)展取得巨大成就，核心領(lǐng)域攻堅(jiān)迫切。2022年，新能源汽車(chē)產(chǎn)量達(dá)636萬(wàn)輛，同比+89%，2016年僅生產(chǎn)55萬(wàn)輛，目前新能源汽車(chē)的保有量占世界50%以上。我國(guó)新能源汽車(chē)關(guān)鍵零部件還面臨“卡脖子”問(wèn)題，在高比能量電池、高安全電池、長(zhǎng)壽命電池方面仍要加大研發(fā)力度；電機(jī)系統(tǒng)方面，我國(guó)的高效高密度驅(qū)動(dòng)電機(jī)系統(tǒng)等關(guān)鍵技術(shù)，相較國(guó)際先進(jìn)水平仍有差距。在碳中和的時(shí)代大背景下，新能源汽車(chē)的發(fā)展存在巨大空間。5深耕世界一流高科技園區(qū)試點(diǎn)的潛力股5.1張江高科：張江科學(xué)城主要運(yùn)營(yíng)商，貫徹“科技投行”理念5.1.1張江科學(xué)城創(chuàng)新生態(tài)完善，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑上海張江科學(xué)城創(chuàng)新企業(yè)云集，創(chuàng)新孵化鏈條完善，產(chǎn)業(yè)聚焦集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能。2021年張江科學(xué)城匯聚企業(yè)2.2萬(wàn)余家，擁有外資研發(fā)中心170余家、高新技術(shù)企業(yè)1600余家各類(lèi)雙創(chuàng)載體達(dá)到100家，在孵企業(yè)2500余家，孵化面積近80萬(wàn)平方米，張江科學(xué)城形成了“眾創(chuàng)空間+創(chuàng)業(yè)苗圃+孵化器+加速器”的創(chuàng)新孵化鏈條，形成“兩園、兩谷、一島、多基地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。集成電路：張江科學(xué)城已發(fā)展成為國(guó)內(nèi)集成電路產(chǎn)業(yè)最集中、綜合技術(shù)水平最高、產(chǎn)業(yè)鏈最為完整的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。2022年張江科學(xué)城集成電路銷(xiāo)售收入2011億元，同比增長(zhǎng)18.1%，約占全市2/3。張江科學(xué)城集聚上下游企業(yè)250多家。全球芯片設(shè)計(jì)10強(qiáng)中的7家在張江設(shè)立了區(qū)域總部、研發(fā)中心；全球晶圓代工前5的企業(yè)有2家總部設(shè)在張江。生物醫(yī)藥：張江科學(xué)城生物醫(yī)藥領(lǐng)域形成新藥研發(fā)、藥物篩選、臨床研究、中試放大、注冊(cè)認(rèn)證、量產(chǎn)上市完備創(chuàng)新鏈。2022年生物醫(yī)藥經(jīng)營(yíng)收入1320億元，同比增長(zhǎng)7.5%，約占全市1/6。張江科學(xué)城集聚著1000余家生物醫(yī)藥創(chuàng)新企業(yè)，全球排名前10的制藥企業(yè)中，有7家在張江設(shè)立了區(qū)域總部、研發(fā)中心，中國(guó)醫(yī)藥工業(yè)百?gòu)?qiáng)中逾四分之一在張江布局。人工智能：張江科學(xué)城人工智能產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈加速形成，張江人工智能島入選上海市首批人工智能應(yīng)用場(chǎng)景。2022年人工智能經(jīng)營(yíng)收入721億元，同比增長(zhǎng)3.9%，約占全市1/4，科學(xué)城已聚集人工智能企業(yè)600余家，成為頂尖AI企業(yè)聚集地。5.1.2張江高科地產(chǎn)板塊收入穩(wěn)健，毛利維持高水平張江高科作為張江科學(xué)城主要運(yùn)營(yíng)商，歸母凈利穩(wěn)健增長(zhǎng)，各項(xiàng)業(yè)務(wù)維持較高毛利率。公司經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展，已成為上海張江科學(xué)城的重要開(kāi)發(fā)主體，從主要依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)商成功轉(zhuǎn)型為集園區(qū)開(kāi)發(fā)、創(chuàng)新服務(wù)和產(chǎn)業(yè)投資一體的綜合運(yùn)營(yíng)商。2022年公司歸母凈利增至達(dá)8.2億元，歸母凈利率43.1%，2020年歸母凈利顯著上升主要原因?yàn)閺埥呖破煜伦庸舅钟形?chuàng)醫(yī)療股份公允價(jià)值大幅上升導(dǎo)致。2022年雖受行業(yè)大環(huán)境影響，公司各項(xiàng)收入仍較為穩(wěn)定，租賃收入8.3億元，地產(chǎn)銷(xiāo)售收入10.5億元，整體毛利率62.1%。營(yíng)收穩(wěn)健主要原因或?yàn)椋寒a(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)提升了企業(yè)發(fā)展的空間以及入園意愿和對(duì)園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的依賴(lài)，張江高科立足科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展圍繞科學(xué)城打造了許多具有區(qū)域影響力的集群生態(tài)，使租賃收入穩(wěn)定性存在保障。5.1.3投資立足張江科學(xué)城，存在多個(gè)優(yōu)質(zhì)行業(yè)領(lǐng)頭羊張江高科致力于成為“科技投行”，擁有多方面的產(chǎn)業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)存在多層次的資本市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。張江高科建有專(zhuān)業(yè)的投資團(tuán)隊(duì)，通過(guò)直投、創(chuàng)投、設(shè)立基金等方式，已經(jīng)參投了諸多項(xiàng)目。積極借助銀行、證券、風(fēng)險(xiǎn)投資等科技金融機(jī)構(gòu)整合資源，為科技創(chuàng)新主體提供資本市場(chǎng)服務(wù)。截至2023年6月末，公司累計(jì)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模已達(dá)87.1億元。其中，直投項(xiàng)目53個(gè)，投資金額38.7億元；參與投資的基金25個(gè)，認(rèn)繳出資48.4億元，撬動(dòng)了559.1億元的資金規(guī)模。公司投資聚焦高科技產(chǎn)業(yè)，其中上海微電子裝備投資潛力巨大，與上汽集團(tuán)、阿里巴巴共同打造的智己汽車(chē)新品上市第二個(gè)月銷(xiāo)量奪冠。1）上海微電子裝備：占據(jù)全國(guó)后道封裝光刻機(jī)市場(chǎng)80%份額，全球40%份額。上海微電子是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的掌握設(shè)計(jì)、集成光刻機(jī)整機(jī)的制造商，半導(dǎo)體設(shè)備領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)。張江高科旗下全資子公司上海張江浩成創(chuàng)業(yè)投資有限公司參股上海微電子裝備(集團(tuán))股份有限公司9.09%的股份。2）智己汽車(chē)：全力探索實(shí)現(xiàn)“軟件定義汽車(chē)”。公司由上汽集團(tuán)、阿里巴巴、張江高科共同出資打造，智己汽車(chē)發(fā)展聚焦深度智能化，區(qū)別于行業(yè)內(nèi)主打娛樂(lè)功能為主的座艙，智己LS6以AI賦能駕駛，基于Linux底層架構(gòu)實(shí)現(xiàn)智駕和智艙的充分融合，2023年11月，智己LS6的銷(xiāo)量環(huán)比激增125%，達(dá)到8158輛，在上市第二個(gè)月就成功登頂中大型純電SUV月度銷(xiāo)量冠軍，在渠道服務(wù)方面，智己汽車(chē)存在上汽集團(tuán)的全力支持。3）中茵微電子：高端IP自主研發(fā)，先進(jìn)制程工藝IC設(shè)計(jì)的技術(shù)平臺(tái)公司。中茵微電子是一家產(chǎn)品工程公司，為半導(dǎo)體行業(yè)提供定制產(chǎn)品及解決方案。IP是高科技戰(zhàn)略領(lǐng)域被“卡脖子”的關(guān)鍵技術(shù)之一，在芯片設(shè)計(jì)中起到關(guān)鍵作用，自成立至今，中茵微電子已完成近十億元銷(xiāo)售收入。2023年4月14日中茵微電子宣布已完成A輪過(guò)億元融資，張江高科跟投。5.2中新集團(tuán)：發(fā)展由蘇州工業(yè)園外拓，產(chǎn)業(yè)投資聚焦高精尖技術(shù)5.2.1蘇州工業(yè)園區(qū)——從傳統(tǒng)工業(yè)向創(chuàng)新科技轉(zhuǎn)型的成功模板傳統(tǒng)制造業(yè)園區(qū)成功轉(zhuǎn)型，科技創(chuàng)新引領(lǐng)“七連冠”，生物醫(yī)藥、納米技術(shù)、人工智能產(chǎn)業(yè)位于全國(guó)第一梯隊(duì)。蘇州工業(yè)園區(qū)設(shè)立于1994年，由中國(guó)、新加坡兩國(guó)合作打造，充分學(xué)習(xí)新加坡的園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式。2005年，蘇州工業(yè)園區(qū)相繼啟動(dòng)制造業(yè)升級(jí)、服務(wù)業(yè)倍增和科技跨越計(jì)劃，力爭(zhēng)從“中國(guó)制造”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸袊?guó)創(chuàng)造”。2022年園區(qū)實(shí)現(xiàn)了國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)綜合排名“七連冠”，同時(shí)疊加國(guó)家高新區(qū)、世界一流高科技園區(qū)試點(diǎn)等職能，蘇州工業(yè)園區(qū)已經(jīng)成長(zhǎng)為一個(gè)以高新技術(shù)為主導(dǎo)、先進(jìn)制造業(yè)為主體的新型工業(yè)化示范區(qū)，園區(qū)成為全國(guó)開(kāi)放程度最高、發(fā)展質(zhì)效最好、創(chuàng)新活力最強(qiáng)、營(yíng)商環(huán)境最優(yōu)的區(qū)域之一。地區(qū)生產(chǎn)總值持續(xù)上升，園區(qū)投資總額增長(zhǎng)顯著，高新技術(shù)占比攀高。2022年，園區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3515.6億元，同比增長(zhǎng)3.3%，實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)值占規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值比重73.9%；投資總額92.4億元，累計(jì)有效期內(nèi)國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)超2480家，累計(jì)培育獨(dú)角獸及獨(dú)角獸(培育)企業(yè)180家，科技創(chuàng)新型企業(yè)超萬(wàn)家。蘇州工業(yè)園區(qū)形成了“2+3”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，即新一代信息技術(shù)、高端裝備制造兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，生物醫(yī)藥、納米技術(shù)應(yīng)用、人工智能三大新興產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。蘇州工業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)位于全國(guó)第一梯隊(duì)，其中納米技術(shù)應(yīng)用早期布局，已填補(bǔ)全球多項(xiàng)技術(shù)空白。1）生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園：穩(wěn)居全國(guó)第一方陣，累計(jì)一類(lèi)新藥臨床批件562張，上市新藥22個(gè)。2022年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1368億元，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)已聚集600余家創(chuàng)新企業(yè)、近3.5萬(wàn)名科技人才，形成創(chuàng)新藥研發(fā)、高端醫(yī)療器械、生物技術(shù)三大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群。蘇州工業(yè)園在2022年國(guó)家生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名第二，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力排名第一，目前園區(qū)內(nèi)存在如百濟(jì)神州等知名上市企業(yè)。2）納米技術(shù)應(yīng)用：多個(gè)領(lǐng)域取得核心技術(shù)突破，填補(bǔ)多項(xiàng)國(guó)內(nèi)外空白。園區(qū)于2006年布局納米技術(shù)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)，將其作為重點(diǎn)發(fā)展方向，目前在高性能微球材料、先進(jìn)半導(dǎo)體材料、高端芯片研發(fā)等10多個(gè)領(lǐng)域不斷取得核心技術(shù)突破，填補(bǔ)多項(xiàng)國(guó)內(nèi)外空白。2022年納米技術(shù)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1460億元，先后匯集了15家納米產(chǎn)業(yè)相關(guān)的上市公司，其中蘇州納米城孵化了5家上市公司，且形成上市企業(yè)梯隊(duì)。3）人工智能：全國(guó)首個(gè)明確提出聚焦人工智能產(chǎn)業(yè)并出臺(tái)專(zhuān)門(mén)政策予以支持的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，2017年開(kāi)始重點(diǎn)規(guī)劃人工智能產(chǎn)業(yè)，2022年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值805億元，人工智能領(lǐng)域已集聚相關(guān)企業(yè)超1300家，各級(jí)獨(dú)角獸（含培育）企業(yè)54家，瞪羚（含培育）企業(yè)187家。園區(qū)出現(xiàn)了中際旭創(chuàng)、南大光電、思瑞浦、德龍激光等19家上市企業(yè)，累計(jì)吸引微軟、華為、西門(mén)子、三星等13家世界500強(qiáng)研發(fā)機(jī)構(gòu)和9家全球服務(wù)外包百?gòu)?qiáng)企業(yè)；集聚科大訊飛、思必馳、樹(shù)根互聯(lián)、云從科技等人工智能頭部企業(yè)。5.2.2中新集團(tuán)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)扎根蘇州工業(yè)園，品牌優(yōu)勢(shì)外拓發(fā)展范圍中新集團(tuán)于1994年成立，作為園區(qū)開(kāi)發(fā)主體和中新合作載體，為蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)做出了重大貢獻(xiàn)，集團(tuán)形成了以園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為主體，產(chǎn)業(yè)投資和綠色發(fā)展為兩翼的“一體兩翼”協(xié)同發(fā)展格局。2023年前三季度公司歸母凈利穩(wěn)健增長(zhǎng)至10.31億元，歸母凈利率39.5%；2021年公司確立了以園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和綠色公用的營(yíng)收模式，營(yíng)業(yè)收入連續(xù)三年增長(zhǎng)，扎根園區(qū)發(fā)展保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，綠色公用業(yè)務(wù)打開(kāi)新的收入渠道，2022年整體營(yíng)業(yè)收入47.4億元，毛利率57.6%。園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)：扎根蘇州工業(yè)園，品牌優(yōu)勢(shì)擴(kuò)散發(fā)展。區(qū)中園業(yè)務(wù)聚焦高品質(zhì)工業(yè)類(lèi)載體、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)和藍(lán)白領(lǐng)長(zhǎng)租公寓等產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，為入駐企業(yè)提供一站式產(chǎn)業(yè)載體服務(wù)方案，目前在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)運(yùn)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)及定建廠房約110萬(wàn)平方米，綜合出租率約95%，吸引入駐世界500強(qiáng)企業(yè)23家。產(chǎn)城融合園區(qū)業(yè)務(wù)執(zhí)行“走出去”理念，在蘇州工業(yè)園區(qū)外積極擴(kuò)張產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，形成良好口碑。綠色公用業(yè)務(wù)開(kāi)拓營(yíng)收新渠道，著力構(gòu)建以新能源、新環(huán)保、園區(qū)綠色整體開(kāi)發(fā)組成的綠色業(yè)務(wù)發(fā)展架構(gòu)。新能源方面積極響應(yīng)國(guó)家雙碳政策，以分布式光伏為關(guān)鍵領(lǐng)域，并通過(guò)集成充換電、儲(chǔ)能業(yè)態(tài)等打造“光伏+”，分布式光伏已運(yùn)營(yíng)裝機(jī)容量27.3MW。5.2.3投資聚焦科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，所投企業(yè)打破技術(shù)壁壘公司立足園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以投帶招開(kāi)展多層次產(chǎn)業(yè)投資布局。目前已形成以母基金、子基金、直投基金相結(jié)合，截止2023H1，公司累計(jì)投資認(rèn)繳基金43支，合計(jì)認(rèn)繳金額40億元，累計(jì)直接投資科技項(xiàng)目28個(gè)，合計(jì)投資金額5億元。投資領(lǐng)域側(cè)重于新能源、新材料、半導(dǎo)體、高端裝備等具備科技創(chuàng)新升級(jí)潛力的產(chǎn)業(yè)。中新集團(tuán)在醫(yī)療健康領(lǐng)域投資的公司均獲得較大成功，其中士澤生物醫(yī)藥及慧療生物均打破技術(shù)壁壘。1）士澤生物醫(yī)藥：獲FDA認(rèn)證授予孤兒藥資格。公司致力于為以帕金森病為代表的尚無(wú)實(shí)質(zhì)臨床解決方案的重大疾病提供規(guī)?；⒌统杀镜母杉?xì)胞治療方案。近日，公司研發(fā)的iPS衍生細(xì)胞藥獲得FDA認(rèn)證并授予孤兒藥資格，也是迄今為止全球首個(gè)用于治療漸凍癥的擁有孤兒藥資格的iPS衍生細(xì)胞藥。2）國(guó)順激光：專(zhuān)攻高功率超快光纖激光器的科技創(chuàng)新型企業(yè)。“國(guó)順激光”研發(fā)的主要技術(shù)——微納結(jié)構(gòu)光纖，相較于傳統(tǒng)的商用光纖具有低色散、低非線性、低損耗等特點(diǎn)，在量子通信、高精度傳感、高能量脈沖、超短脈沖傳能等方向有著巨大的潛在應(yīng)用。團(tuán)隊(duì)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從微納光纖的設(shè)計(jì)、制造到超快激光器中的應(yīng)用，打造了完整的技術(shù)閉環(huán)。2023年9月4日完成Pre-A輪融資，中新集團(tuán)旗下基金跟投。3）慧療生物：mRNA遞送研發(fā)的領(lǐng)航者。安全高效的靶向遞送是目前制約RNA藥物發(fā)展的關(guān)鍵，慧療生物自主開(kāi)發(fā)的的類(lèi)胞膜（CLS）遞送技術(shù)，相比于當(dāng)前廣泛使用的LNP遞送技術(shù)，在器官靶向性、遞送效率、穩(wěn)定性、安全性等方面具有顯著優(yōu)勢(shì)，并且CLS是慧療生物具有完全知識(shí)產(chǎn)權(quán)的平臺(tái)技術(shù)，專(zhuān)利清晰，解決了mRNA行業(yè)面臨的技術(shù)壁壘與海外專(zhuān)利封鎖。2023年3月慧療生物宣布完成超億元Pre-A輪融資。5.3東湖高新：專(zhuān)精中國(guó)光谷運(yùn)營(yíng)發(fā)展，置出工程業(yè)務(wù)，向輕資產(chǎn)模式探索5.3.1武漢東湖高新區(qū)，加速邁向世界光谷中國(guó)光谷，由中國(guó)之最邁向世界之最。武漢東湖高新區(qū)又稱(chēng)中國(guó)光谷，是中國(guó)第一根石英光纖誕生地，是全國(guó)最大的光器件研發(fā)生產(chǎn)基地，是全國(guó)最大的激光產(chǎn)業(yè)基地，是全球最大的光纖光纜研制基地，是全球最大的中小尺寸面板研發(fā)生產(chǎn)基地。目前東湖高新區(qū)的光電器件占全國(guó)市場(chǎng)份額60％，激光設(shè)備占全國(guó)市場(chǎng)50％，光纖光纜占全球市場(chǎng)25％，已形成涵蓋上游光纖光纜、中游光器件及光模塊、下游光系統(tǒng)設(shè)備的完整產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)自主可控。光谷持續(xù)取得發(fā)展突破，GDP增速高于武漢市，且占較大比重。過(guò)去十年，光谷持續(xù)推動(dòng)創(chuàng)新突破，1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面：地區(qū)生產(chǎn)總值超2600億，企業(yè)數(shù)量從1.7萬(wàn)家增至12.7萬(wàn)家，專(zhuān)利授權(quán)量增長(zhǎng)6.5倍，光電子信息產(chǎn)業(yè)規(guī)模超5000億元，生物城綜合競(jìng)爭(zhēng)力升至全國(guó)第四；2）創(chuàng)新投入方面：科研經(jīng)費(fèi)從4.4億元增長(zhǎng)至80億元，企業(yè)研究開(kāi)發(fā)從48.8億元增長(zhǎng)至317億元。5.3.2東湖高新專(zhuān)精發(fā)展園區(qū)運(yùn)營(yíng)，布局輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)中國(guó)光谷開(kāi)發(fā)商，綜合運(yùn)營(yíng)實(shí)力列席全國(guó)第一方陣。東湖高新集團(tuán)實(shí)際控制人為湖北省國(guó)資委，公司園區(qū)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)起始于1993年，從全產(chǎn)業(yè)鏈的角度出發(fā)，挖掘科研方向，重點(diǎn)發(fā)展智能制造和生命科技兩大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。東湖高新作為作為中國(guó)光谷的開(kāi)發(fā)商，園區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，在全國(guó)布局主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，目前公司正在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主題園區(qū)45個(gè)，累計(jì)引進(jìn)12000家企業(yè)，園區(qū)企業(yè)年均產(chǎn)值1500億，園區(qū)內(nèi)上市企業(yè)60家，擁有世界500強(qiáng)企業(yè)20家。輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)布局初見(jiàn)成效。2021年，東湖高新集團(tuán)成立武漢智園科技運(yùn)營(yíng)有限公司，布局輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，并向智慧化園區(qū)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。公司通過(guò)整合集團(tuán)優(yōu)勢(shì)資源，聯(lián)合人工智能領(lǐng)域龍頭企業(yè)--科大訊飛，以園區(qū)建設(shè)為基礎(chǔ)，以招商運(yùn)營(yíng)為核心，以智慧園區(qū)為抓手，建設(shè)品質(zhì)園區(qū)，引入品質(zhì)企業(yè)，提供品質(zhì)服務(wù)，構(gòu)建新興產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，致力于成為智慧園區(qū)的引領(lǐng)者，科技賦能的推動(dòng)者。置出工程業(yè)務(wù)，專(zhuān)精發(fā)展“環(huán)?？萍?、科技園區(qū)”。東湖高新于2023年6月披露擬出售其全資子公司湖北路橋，交易若完成公司原先工程建設(shè)板塊業(yè)務(wù)將被置出。公司表明將繼續(xù)夯實(shí)“環(huán)?？萍?、科技園區(qū)”板塊，同時(shí)公司將積極探索、拓展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而有利于公司高質(zhì)量發(fā)展、優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，本次交易事項(xiàng)符合公司未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略。公司園區(qū)業(yè)務(wù)板塊收入持續(xù)增加，2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收19.8億元，同比+56.1%。5.3.3所投企業(yè)高新技術(shù)全國(guó)領(lǐng)跑，持續(xù)推進(jìn)上市進(jìn)程截至2022年末，公司在管基金4只，分別投向智能制造和生命科技兩大領(lǐng)域，覆蓋初創(chuàng)期、發(fā)展期、成熟期，重點(diǎn)針對(duì)東湖高新管理園區(qū)或擬入園區(qū)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值投資，基金累計(jì)投資項(xiàng)目27個(gè)，直投項(xiàng)目1個(gè)，其中園區(qū)項(xiàng)目13個(gè)，公司出售其營(yíng)收占比72%的工程業(yè)務(wù)產(chǎn)生的足量資金可滿足其探索拓展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的投資需求?；鹜顿Y企業(yè)中里得電科獲得創(chuàng)業(yè)板IPO注冊(cè)批文；達(dá)夢(mèng)數(shù)據(jù)庫(kù)科創(chuàng)板IPO成功過(guò)會(huì)，成為國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)庫(kù)第一股；禾元生物科創(chuàng)板申報(bào)獲批受理。1）里得電科：專(zhuān)注于電力安全領(lǐng)域的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)。公司已掌握多項(xiàng)核心知識(shí)產(chǎn)權(quán)，公司及其子公司共擁有127項(xiàng)授權(quán)專(zhuān)利，包括3項(xiàng)發(fā)明專(zhuān)利、99項(xiàng)實(shí)用新型專(zhuān)利、25項(xiàng)外觀設(shè)計(jì)專(zhuān)利。2019-2021年公司營(yíng)收分別為3.26億元、4.04億元、4.59億元，營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)。東湖高新通過(guò)園區(qū)投資基金武漢東湖高新硅谷天堂股權(quán)投資合伙企業(yè)，持有里得電科0.89%股份。2023年7月6日，里得電科上市輔導(dǎo)備案獲證監(jiān)局登記受理。2）達(dá)夢(mèng)數(shù)據(jù)：國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的數(shù)據(jù)庫(kù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)服務(wù)商。面向大中型公司、企事業(yè)單位、黨政機(jī)關(guān)，提供各類(lèi)數(shù)據(jù)庫(kù)軟件及集群軟件、云計(jì)算與大數(shù)據(jù)產(chǎn)品等一系列數(shù)據(jù)庫(kù)產(chǎn)品及相關(guān)技術(shù)服務(wù)。2019-2021年，達(dá)夢(mèng)數(shù)據(jù)在國(guó)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)管理軟件中的市場(chǎng)占有率，連續(xù)三年排名第一。東湖高新通過(guò)武漢華工明德先進(jìn)制造創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)，持有達(dá)夢(mèng)數(shù)據(jù)2.63%股份。2022年12月30日公司科創(chuàng)板IPO成功過(guò)會(huì)。3）禾元生物：全球領(lǐng)先的植物生物反應(yīng)器技術(shù)平臺(tái)。公司是一家專(zhuān)門(mén)從事植物源重組蛋白表達(dá)技術(shù)研究與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)，已經(jīng)建立了我國(guó)植物源生物藥的完整產(chǎn)業(yè)化體系和質(zhì)量保障體系。其核心產(chǎn)品HY1001（植物源重組人血清白蛋白注射液）是國(guó)際上唯一獲得美國(guó)FDA批準(zhǔn)、國(guó)內(nèi)唯一同時(shí)獲得中國(guó)NMPA和美國(guó)FDA批準(zhǔn)進(jìn)入臨床研究階段的重組人血清白蛋白藥品。2022年12月29日公司科創(chuàng)板IPO獲上交所受理。5.4電子城：中關(guān)村開(kāi)發(fā)元老，業(yè)務(wù)輻射全國(guó)5.4.1轉(zhuǎn)型科技服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，跨區(qū)域打造多個(gè)高技術(shù)科研園區(qū)北京電子城高科技集團(tuán)股份有限公司成立于1994年，是中關(guān)村科技園區(qū)最早的開(kāi)發(fā)建設(shè)成員之一。2012年，公司啟動(dòng)了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和市場(chǎng)化改造，從“區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱鐓^(qū)域科技空間提供商”。憑借在科技發(fā)展空間營(yíng)造方面的突出優(yōu)勢(shì)，“立足北京，輻射全國(guó)”，已在全國(guó)6個(gè)區(qū)域，10個(gè)省市，啟動(dòng)和運(yùn)營(yíng)了近40個(gè)科技空間及科技創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目，累積總規(guī)模約900萬(wàn)平方米。2016年公司開(kāi)始向科技服務(wù)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。2022年公司產(chǎn)業(yè)類(lèi)項(xiàng)目出租面積同比上升，再次體現(xiàn)了科技園區(qū)租賃業(yè)態(tài)在地產(chǎn)整體下行時(shí)期能夠保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的能力；公司園區(qū)地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)營(yíng)收大幅增長(zhǎng)至43.3億元，同比+282.3%，主要系南京住宅類(lèi)項(xiàng)目收入結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致。電子城高科以促進(jìn)科技創(chuàng)新生態(tài)和推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為己任，立志成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、國(guó)際知名的科技服務(wù)企業(yè)。依托于在科技發(fā)展助推服務(wù)、科技資源資本整合和科技發(fā)展空間打造方面的核心優(yōu)勢(shì)構(gòu)建六大業(yè)務(wù)板塊。中關(guān)村開(kāi)發(fā)元老，憑借豐富經(jīng)驗(yàn)及行業(yè)聲譽(yù)業(yè)務(wù)輻射全國(guó)多地。電子城科技創(chuàng)新平臺(tái)服務(wù)聚焦數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)，提供集聚數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)的智能化、個(gè)性化科技創(chuàng)新平臺(tái)服務(wù)，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化和創(chuàng)新提供堅(jiān)實(shí)支撐。作為中關(guān)村的開(kāi)發(fā)元老之一，積累了豐富的科技空間開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，良好的政府關(guān)系，憑借行業(yè)聲譽(yù)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)輻射全國(guó)多地。優(yōu)質(zhì)園區(qū)案例有：電子城北京創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、電子城北京科技研發(fā)中心、電子城天津國(guó)際創(chuàng)新中心、電子城南京國(guó)際數(shù)碼港，各園區(qū)發(fā)展專(zhuān)精于電子信息、人工智能、集成電路等高科技行業(yè)分支。5.4.2投資持股全球領(lǐng)先的農(nóng)業(yè)機(jī)器人公司電子城高科通過(guò)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)基金、創(chuàng)投基金、股權(quán)投資等多元化資本運(yùn)作及服務(wù)手段，打造“科技+金融”相互融合促進(jìn)的生態(tài)環(huán)境，為科技企業(yè)提供金融服務(wù)、為公司科技服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展和服務(wù)內(nèi)涵延伸提供資金支撐。其中中科原動(dòng)力為全球領(lǐng)先的農(nóng)業(yè)機(jī)器人公司。1）安酷智芯：專(zhuān)攻紅外熱成像產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新企業(yè)。公司專(zhuān)注研發(fā)高性能傳感器模擬信號(hào)鏈芯片，通過(guò)混合信號(hào)集成芯片技術(shù)、傳感器技術(shù)及系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)，公司開(kāi)發(fā)了中高端信號(hào)感知芯片，可廣泛應(yīng)用于工業(yè)測(cè)溫、安防監(jiān)控、醫(yī)療健康、車(chē)載夜視等領(lǐng)域，解決核心前端器件的國(guó)產(chǎn)替代問(wèn)題。2023年2月安酷智芯完成數(shù)千萬(wàn)元A輪融資，電子城參與的英諾天使基金持有安酷智芯12.27%股份。2）中科原動(dòng)力：全球領(lǐng)先的農(nóng)業(yè)機(jī)器人創(chuàng)新科技公司。公司致力于用人工智能和自動(dòng)駕駛技術(shù)為全球農(nóng)業(yè)發(fā)展提供具備全晝夜、無(wú)人化、精準(zhǔn)作業(yè)能力的農(nóng)田作業(yè)機(jī)器人產(chǎn)品和服務(wù)，構(gòu)建農(nóng)業(yè)無(wú)人化、生產(chǎn)智能化、作業(yè)精準(zhǔn)化、管理數(shù)字化和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化的農(nóng)業(yè)科技現(xiàn)代化新時(shí)代，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)智能農(nóng)機(jī)無(wú)人作業(yè)面積最大、技術(shù)世界領(lǐng)先的農(nóng)業(yè)機(jī)器人公司。電子城參與的英諾天使基金持有中科原動(dòng)力8.01%股份。5.5天地源：深耕西安高新區(qū)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商5.5.1西安高新區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)顯著，經(jīng)濟(jì)活力充沛西安高新區(qū)主導(dǎo)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)高地優(yōu)勢(shì)顯著。IT產(chǎn)業(yè)、半導(dǎo)體、新能源產(chǎn)業(yè)、本土培育科創(chuàng)企業(yè)等西安市重點(diǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主要位于西安高新區(qū)，高新區(qū)憑借突出的產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)，更吸引來(lái)華為、中興、三星、隆基綠能、比亞迪、巨子生物、鉑力特等各行業(yè)龍頭企業(yè)入駐。根據(jù)工信部下屬經(jīng)濟(jì)研究中心-賽迪顧問(wèn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)研究中心研究發(fā)布的《園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展百?gòu)?qiáng)（2022）》排名，西安高新區(qū)位列第十，產(chǎn)業(yè)高地優(yōu)勢(shì)明顯。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)推動(dòng)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高新區(qū)GDP占全市比例不斷上升。得益于西安高新區(qū)顯著的產(chǎn)業(yè)高地優(yōu)勢(shì)，高新區(qū)GDP同比增速連續(xù)維持兩位數(shù)高增長(zhǎng)，2022年高新區(qū)GDP突破3000億元，同比+15.8%，高新區(qū)GDP占全市比例由2017年的16.4%穩(wěn)定提高至2022年的27.0%，區(qū)域基本面穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)活力充沛。5.5.2高新區(qū)樓市表現(xiàn)亮眼，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺且銷(xiāo)售增速優(yōu)于全國(guó)高新區(qū)房?jī)r(jià)領(lǐng)先西安市場(chǎng)，商品房銷(xiāo)售增速優(yōu)于西安與全國(guó)。房?jī)r(jià)方面，截至2023年11月，高新區(qū)新房均價(jià)22306元/㎡，于西安各區(qū)內(nèi)僅次于曲江，房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺；商品額銷(xiāo)售金額方面，高新區(qū)銷(xiāo)售額同比增速于2019年后持續(xù)優(yōu)于西安全市以及全國(guó)，2021年，西安商品房銷(xiāo)售額同比-20.4%，高新區(qū)依然維持+16.3%的雙位數(shù)高增速，韌性較強(qiáng)。5.5.3背靠國(guó)資投資聚焦西安高新區(qū),銷(xiāo)售韌性較強(qiáng)天地源隸屬于西安高新區(qū)管委會(huì),深耕地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三十余年來(lái)，憑借優(yōu)秀的產(chǎn)品力，公司品牌影響力彰顯。公司戰(zhàn)略“立足西安，拓展全國(guó)”，累計(jì)入駐城市超15個(gè)，但隨著近年來(lái)行業(yè)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整，公司投資范圍主動(dòng)收縮，拿地重新聚焦大本營(yíng)西安高新區(qū)，公司深耕西安成果顯著，近年于西安市場(chǎng)的銷(xiāo)售規(guī)模坐穩(wěn)第一梯隊(duì)。公司銷(xiāo)售韌性較強(qiáng)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)。2020年以來(lái)，公司業(yè)績(jī)?cè)鏊俪掷m(xù)優(yōu)于行業(yè)，2020年與2021年銷(xiāo)售金額同比分別實(shí)現(xiàn)40.2%/11.3%，分別高于行業(yè)31.5pct/6.5pct。2022年行業(yè)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比-26.7%，天地源銷(xiāo)售額同比-11.4%，高于行業(yè)15.3pct，行業(yè)下行周期中，公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)韌性較強(qiáng)；截至2023年Q3，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比-4.6%，天地源銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)同比正向增長(zhǎng)，錄得+1.1%，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)。公司于西安的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目布局集中，同樣多位于高新區(qū)。公司聚焦西安的同時(shí)，聚焦核心板塊，背靠西安高新區(qū)國(guó)資委，充分利用資質(zhì)優(yōu)勢(shì)，于西安的絕大數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均位于西安高新區(qū)。公司于高新區(qū)項(xiàng)目布局密集，區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯著。6存在潛力的老牌科技園區(qū)運(yùn)營(yíng)商6.1市北高新：發(fā)展圍繞上海靜安，營(yíng)收穩(wěn)健增長(zhǎng)上海市市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)地理位置優(yōu)越，全市唯一的云計(jì)算和大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地。公司運(yùn)營(yíng)的市北高新園區(qū)是上海市靜安區(qū)“一軸三帶”發(fā)展戰(zhàn)略的重要承載區(qū)，也是《上海數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中提出的“中環(huán)數(shù)字產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新帶”的重要組成部分。園區(qū)大力發(fā)展數(shù)智經(jīng)濟(jì)，2022年實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收2400億元，全市開(kāi)發(fā)區(qū)綜合排名第二，跨國(guó)地區(qū)公司總部26家，行業(yè)龍頭企業(yè)100余家，大數(shù)據(jù)、人工智能企業(yè)700余家，吸引了華為、萬(wàn)向、信息發(fā)展、浪潮、卡斯柯、中國(guó)通號(hào)等龍頭企業(yè)。市北高新以“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)投資孵化，產(chǎn)業(yè)服務(wù)集成”為核心業(yè)務(wù)，緊緊圍繞靜安“一軸三帶”發(fā)展戰(zhàn)略，深入貫徹實(shí)施“靜安全球服務(wù)商計(jì)劃”、助力靜安打造“國(guó)際創(chuàng)新走廊”，致力于成為數(shù)字化轉(zhuǎn)型特色示范區(qū)。1）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)：堅(jiān)持“租售并舉，租賃為先”的模式。公司地逐漸擺脫對(duì)于傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的依賴(lài)，2021年租賃收入超過(guò)地產(chǎn)銷(xiāo)售收入，在傳統(tǒng)地產(chǎn)下行時(shí)期，整體營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)。2）產(chǎn)業(yè)服務(wù)集成：以產(chǎn)業(yè)集聚促進(jìn)招商引資，服務(wù)收入大幅增長(zhǎng)。公司吸引數(shù)智產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)主動(dòng)聚攏，2022年成功引進(jìn)億元稅收企業(yè)1家，千萬(wàn)稅收企業(yè)19家、數(shù)據(jù)智能類(lèi)企業(yè)89家。2019年以來(lái)服務(wù)收入CAGR為149%。3）產(chǎn)業(yè)投資孵化：堅(jiān)持“投資+孵化”的科創(chuàng)引培模式。公司深化堅(jiān)持“投資+孵化”的科創(chuàng)引培模式，努力做好“科創(chuàng)企業(yè)時(shí)間合伙人”。截止2022年，公司旗下國(guó)家級(jí)科技企業(yè)孵化器聚能灣累計(jì)孵化苗圃項(xiàng)目391項(xiàng)，孵化企業(yè)372戶(hù)，加速器企業(yè)74戶(hù)。市北高新具有潛力的投資企業(yè)：a)夢(mèng)創(chuàng)雙楊：以政府機(jī)關(guān)為主要客戶(hù)的信息技術(shù)企業(yè)。公司基于低代碼開(kāi)發(fā)平臺(tái)，專(zhuān)注于在數(shù)字政府領(lǐng)域提供軟件產(chǎn)品及技術(shù)服務(wù)，開(kāi)發(fā)了國(guó)產(chǎn)化適配的“數(shù)智協(xié)同”、“數(shù)智教育”、“數(shù)智大腦”三大類(lèi)軟件平臺(tái)產(chǎn)品，被中國(guó)科學(xué)院《互聯(lián)網(wǎng)周刊》評(píng)選為“2021年度中國(guó)信創(chuàng)500強(qiáng)企業(yè)”和“信創(chuàng)獨(dú)角獸企業(yè)”。2023年3月夢(mèng)創(chuàng)雙楊披露招股說(shuō)明書(shū)，擬登陸上海證券交易所主板，市北高新持有其1.88%股份。b)燦瑞科技：數(shù)模混合集成電路的重要供應(yīng)商。公司于2005年成立，在智能傳感器芯片、電源管理芯片等細(xì)分領(lǐng)域建立了豐富的核心技術(shù)儲(chǔ)備，其中智能傳感器芯片領(lǐng)域主要產(chǎn)品的技術(shù)性能達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，可以與國(guó)際知名磁傳感器芯片廠商的同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。公司于2022年10月科創(chuàng)板上市，市北高新持有其0.93%股份。6.2蘇州高新：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)培育與投資運(yùn)營(yíng)商蘇州高新區(qū)于1990年啟動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，GDP增速全市領(lǐng)跑。2022年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值1766億元、增速3%，列全市第一。主要原因或?yàn)?）區(qū)位優(yōu)越交通便捷，兩個(gè)小時(shí)可以到達(dá)長(zhǎng)三角三個(gè)核心城市、四個(gè)重要港口以及五個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)。2）創(chuàng)新發(fā)展全面推進(jìn)，累計(jì)集聚高新技術(shù)企業(yè)1376家、瞪羚企業(yè)335家、獨(dú)角獸（培育）企業(yè)44家、上市企業(yè)31家（其中科創(chuàng)板10家）。3）瞄準(zhǔn)打造數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代一流產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群，持續(xù)發(fā)展壯大“2+5”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，新一代信息技術(shù)、高端裝備制造兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別達(dá)1560億元和1220億元。蘇州高新區(qū)圍繞光子產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療器械、集成電路、軟件和信息技術(shù)、綠色低碳等新興產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)領(lǐng)域，大力引進(jìn)重大產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新項(xiàng)目，新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年均增幅超30%。新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重分別達(dá)60%和57%。蘇高新股份立足“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)培育與投資運(yùn)營(yíng)商”的戰(zhàn)略定位，以創(chuàng)新地產(chǎn)、文旅商貿(mào)、節(jié)能環(huán)保和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)作為主要發(fā)展方向，以非銀金融與產(chǎn)業(yè)投資作為蓄能產(chǎn)業(yè)，在拓寬營(yíng)收模式上做出了多方面的嘗試。商品房銷(xiāo)售仍占據(jù)大部分收入，歸母凈利主要由投資收