九城湖濱御品10月開盤營銷執(zhí)行方案

九城湖濱御品●10月開盤營銷執(zhí)行方案——

——1第一章：營銷目標(biāo)2年度目標(biāo)樓王：推44+14套，去化80%，完成銷售46套余房：剩23套，去化50%，完成銷售12套形象：塑造九城湖濱樓王全新形象，使九城湖濱的品牌形象凌駕于九亭的舊有概念，成為西區(qū)品質(zhì)代表、傳世之作。3第二章：銷售策略4市場前景：市場回暖，板塊成交量上升樓棟資源：樓王位置，得房率較高優(yōu)惠方案：老業(yè)主介紹回饋，贈送2年物管費

補貼50%契稅費用贈送樓王指定車位本項目情況：高于周邊競品價格價格構(gòu)成為：共計22套房源，實測建筑面積3360.72平方米開盤底價為21800元，342元(補貼50%契稅折算單價)458元(贈送7萬元車位折算單價）

備注：老客戶介紹新客戶，按照贈送2年的物業(yè)費方案執(zhí)行優(yōu)惠額度800元---850元之間按左述內(nèi)容計算推導(dǎo)出樓王表均價為22650元/㎡左右建議本次13號樓樓王底價為21800元/㎡左右5樣板房重新公開售樓處重新包裝及銷售道具準(zhǔn)備人員培訓(xùn)客戶蓄水工作展開開盤銷售價目表制定確認(rèn)目標(biāo)積累客戶70組，對意向客戶價格測試，并精準(zhǔn)落位，具備開盤條件進(jìn)行13#開盤，在媒體炒作效應(yīng)下，配合開盤優(yōu)惠方案引發(fā)新樓王銷售，有目標(biāo)地去化房源，控制好銷售節(jié)奏具體分步內(nèi)容調(diào)整短信渠道，確定價格策略、活動日期9/27對于老客戶進(jìn)行重新梳理，詢問來訪時間9/27-9-28梳理客戶來訪集中點，確定樣板房公開日9/28

短信發(fā)送，邀約內(nèi)外部客戶參觀樣板房9/29短信發(fā)送，再次通知并提醒客戶樣板房公開時間及樓王意向金的收取時間9/30售樓處重新包裝的驗收工作9/30短信發(fā)送，針對新老客戶進(jìn)行國慶祝福10/1短信發(fā)送，對于新客戶首次來訪路線進(jìn)行告知10/2結(jié)合房展會，初定10/3樣板房公開，售樓處現(xiàn)場發(fā)放限量邀請函參與10/10車展、酒會等活動，人氣聚集使得現(xiàn)場造勢，提高客戶購買欲望，增加樓王意向金數(shù)量。10/3短信發(fā)送并電話回訪客戶[邀請函+意向金客戶],邀約其參加10月10日當(dāng)日約定時間親臨活動現(xiàn)場參加活動10/8備注:以上內(nèi)容可根據(jù)實際情況作適當(dāng)調(diào)整.近期銷售工作內(nèi)容6目前已開售樓棟的23套剩余房源位于12、14、15、19、20、24、25、26號樓房源統(tǒng)計：一房套數(shù)：1套均價：19300元/㎡二房套數(shù)：3套均價：18300元/㎡三房套數(shù)：19套均價：19378元/㎡整體均價：19282元/㎡在售剩余房源中，三房剩余房源套數(shù)居多，占82.6%1214151920242526樓棟情況

樓號房型套數(shù)小計比例已開售樓棟剩余房源123房114%143房3417%3房（非標(biāo)）1153房2314%3房（非標(biāo)）1191房114%203房（非標(biāo)）114%242房1314%3房13房(非標(biāo)）1252房1417%3房23房(非標(biāo)）1262房1626%3房43房(非標(biāo)）1合計

23100%項目現(xiàn)狀分析：已開售剩余房源（非樓王）7

樓號房型套數(shù)小計已開售剩余房源232房1143房24房9復(fù)式2合計

14目前23#樓棟剩余房源14套剩余房源均價22419元/㎡在售剩余房源中，四房剩余房源套數(shù)居多，占71.43%位于12、14、15、19、20、24、25、26號樓的剩余房源23套剩余房源均價19282元/㎡兩者之間差價3137元/㎡23項目現(xiàn)狀分析：已開售剩余房源（樓王）8132122未開售房源統(tǒng)計：總套數(shù)：66套（13#、21#、22#）新推樓號房型編號房型單幢套數(shù)幢數(shù)合計套數(shù)比例建筑面積（約）得房率（約）13、21-22號B1三室二廳二衛(wèi)932740%136.92㎡83.67%B2二室二廳二衛(wèi)1335%107.73㎡D1四室二廳二衛(wèi)1033045%160.88㎡（底樓159.65㎡）E1躍層1335%193.29㎡E2躍層1335%219.28㎡合計

22366100%10080.93㎡樓棟情況幢號排序排序理由13號樓景觀視覺相比一般，方向偏東，相比靠馬路最近321號樓景觀視覺相比最佳Ⅰ，樓間距最大，方向偏南122號樓景觀視覺相比最佳Ⅱ，樓間距次之，方向偏東2項目現(xiàn)狀分析：未開售房源（樓王）9第一階段：老客戶內(nèi)部+外部，全面蓄水1214151920242526樓棟情況建議：剩余保留房特價在17800元左右每周推出2-3套特價房源，消化價格敏感客戶。方案：以內(nèi)部+外部客戶的雙線儲客方式，配合活動、渠道為主的精準(zhǔn)營銷，帶動樓王全面蓄水。推案策略：第一階段10第二階段：樓王新面貌上市方案：經(jīng)過全面蓄水，可以判斷客戶的具體訴求點及價格接受度，加上樓王的重新包裝面向市場，此時建議本次意向客戶累積以3:1計量，意向客戶達(dá)70組推出13#樓王，建議：先推13#低價入市132122要求：23#樓王房源暫時銷控，使得縮小范圍鎖定意向客戶；新樓王上市13號樓可售面積3360.15㎡目標(biāo)成交均價21800元/㎡銷售周期10月中-10月底銷售目標(biāo)80%資金回籠約5860萬剩余保留房每周推出2-3套特價房源，消化價格敏感客戶。推案策略：第二階段11第三階段：臻品樓王銷售方案：經(jīng)歷前期新樓王上市的銷售，市場均價應(yīng)達(dá)到一定高度，趁勢追擊，11月份22#臻品樓王登場。理由：此時預(yù)計房地產(chǎn)市場已經(jīng)回暖，九城湖濱22#臻品樓王將在期待中趁勢公開，使整個九亭板塊再次成為虹橋樞紐輻射范圍內(nèi)新的亮點。13212222#臻品樓王登場22號樓可售面積3360.72㎡目標(biāo)成交均價22800元/㎡銷售周期11月上-12月中銷售目標(biāo)80%資金回籠約6130萬剩余保留房每周推出2-3套特價房源，消化價格敏感客戶。推案策略：第三階段12整體情況描述：

時間：2010-9-1至2010-12

目的：去化前期部分剩余房源及樓王房源，資金回籠2億銷售指標(biāo)：去化剩余房源50%，即12套左右

去化樓王房源80%，即46套左右銷售均價：22400元/平方米執(zhí)行計劃：年內(nèi)目標(biāo)13第三章：推廣策略14A、老客戶營銷銷售口徑：新房源B、

全新客戶（銷售口徑：新盤）C、新老客戶合并（準(zhǔn)備開盤）9月中旬9月中下旬開盤11周10月上旬內(nèi)部認(rèn)購（暗開、優(yōu)選）意向金收取D、

客戶二次積累10月中旬開盤211月中旬只開一棟只開一棟1周開盤活動15儲客金字塔16蓄客目標(biāo)分解步驟類型細(xì)分推廣渠道有效來訪量1已購客戶群A、已購客戶群朋友推薦B、已購客戶再購-短信-活動202資源類客戶A、九城置業(yè)合作企業(yè)B、易居合作企業(yè)C、易居會D、異地客戶E、銀行/車友會資源合作-短信-海報-網(wǎng)絡(luò)-高端資源性活動-賬單廣告-DM直投1023區(qū)域及周邊板塊潛在客戶A、九星市場、本地客戶（認(rèn)可品質(zhì)，還在猶豫）B、徐家匯、虹橋等西區(qū)升級型客戶（對價格敏感）-發(fā)送傳單-區(qū)域活動-戶外廣告-報紙廣告2304來自市區(qū)全新客戶A、徐家匯、虹橋、中山公園等高端客戶-DM直投-短信、彩信-報紙廣告100B、城市中產(chǎn)，對品質(zhì)要求較高-賬單廣告-高端活動-新聞炒作100TOTEL55217第四章：活動執(zhí)行方案九城湖濱御品·10月10日形象發(fā)布會——暨產(chǎn)品推介會及意向金認(rèn)購——18一、活動總覽19活動主題：“御品?非常品”~暨九城湖濱御品項目推介會活動時間：2010年10月10日（日）/13：30-15：30活動地點：九城湖濱售樓處活動形式：項目推介會+房車紅酒聯(lián)動參與人員：業(yè)內(nèi)人士及各大媒體活動目的：利用高端品牌（紅酒品鑒&房車聯(lián)動）造勢，推出九城湖濱“御品”項目，將九城湖濱“御品”項目在業(yè)界及媒體上強勢推出，樹立標(biāo)桿形象，擴(kuò)大知名度及影響力，為之后的銷售做準(zhǔn)備活動概述20項目推介紅酒品鑒房車聯(lián)動本次“御品”項目推介會主要由三個部分構(gòu)成，其中項目推薦部分是活動的主線，而高端品牌互動為活動的輔線，通過與高端品牌的聯(lián)手，提升項目定位及品牌形象“御品”項目推介會活動構(gòu)成21活動流程22二、內(nèi)場：紅酒品鑒23紅酒品鑒

酒商介紹桃樂絲家族早在17世紀(jì)就開始在巴塞羅那南部賓納戴斯地區(qū)古老的加泰朗鎮(zhèn)釀造葡萄酒。時至今日，由米高?¤A?¤桃樂絲任公司總裁和釀酒師的桃樂絲公司已成為西班牙葡萄酒的楷模。桃樂絲葡萄酒目前行銷全球超過120個國家，而且桃樂絲家族也非常榮幸地成為PrimumFamiliaeVini組織的成員（該組織由十一個歷史悠久，聲名顯赫的葡萄酒園家族組成，成員包括MoutonRothschild,Antinori,Vega-Sicilia等）。在1999年，桃樂絲酒園被世界權(quán)威葡萄酒雜志《WINESPECTATOR》評為西班牙最重要的酒園。而2002年，米高桃樂絲先生本人因為將西班牙葡萄酒推廣向全世界的嬌人業(yè)績以及他將終身奉獻(xiàn)給葡萄酒事業(yè)的敬業(yè)精神，被另一本世界權(quán)威葡萄酒雜志《DECANTER》評為年度風(fēng)云人物。2006年，《WINEENTHUSIASTE》雜志評為WineryofEuropean.桃樂絲家族對自己能在中國這個遙遠(yuǎn)的東方國家傳播葡萄酒這種流傳近千年的代表西方文明的美食文化而感到非常自豪。桃樂絲家族在3個國家（西班牙、智利、美國）精挑細(xì)選最好的酒園和葡萄用來釀制最優(yōu)質(zhì)的葡萄酒。今天抱著同一理念來代理不同葡萄酒產(chǎn)區(qū)里具有代表性的葡萄酒家族酒莊的優(yōu)質(zhì)葡萄酒。24ChateauVraiCaillouBordeauxSuperieur,France法國金龍莊波爾多特級紅Adeeppurplecolourandintensearomasofredfruits.Thetanninsarerichandharmonious.Apleasanttasteofvanillaandspicesisinthemouth.深紫色并蘊醞著深色的水果的氣息，丹寧十足并富余，口感充實有香草和胡椒味的特點。根據(jù)參與推介會人數(shù)來確定所需紅酒數(shù)量，一般準(zhǔn)備準(zhǔn)備4—5瓶。這是一款法國波爾多的半干紅葡萄酒，并且擁有些許中國文化的元素，非常適合做品酒活動，是指單飲不會很辛苦。在當(dāng)天的活動中，會略微介紹葡萄品種、產(chǎn)區(qū)，著重部分是如何品酒，活動期間會有互動游戲。（PPT會稍后跟進(jìn)。）紅酒品鑒25沙畫演繹第一篇章【九城湖濱——誕生】從一滴水開始，漸漸蕩漾開來，匯成了一個大湖，大湖之中開始隱隱映顯出悠然的林蔭小道、一座座生活住宅、一張張開心的笑臉，最后在繁華的城市之中，躍然出現(xiàn)了一個溫暖的社區(qū)——九城湖濱！

第二篇章【御品——新生】在九城湖濱的大湖之邊，我們發(fā)現(xiàn)了一個蚌殼，打開它發(fā)現(xiàn)里面孕育了一顆璀璨的明珠，將九城湖濱的湖水慢慢灌溉，這個明珠漸漸茁壯成長，最后呈現(xiàn)出3幢挺拔的高樓，那便是我們本次的主角“御品”26項目啟動

御品——新生啟動環(huán)節(jié)時，我們將邀請九城領(lǐng)導(dǎo)上臺為我們貝克中的珍珠灌溉，蘊藏在貝克中的珍珠寓意“御品”項目，而水壺中的水寓意九城湖濱的湖水，當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)將湖水輕輕灌溉在珍珠上后，大屏幕中小珍珠開始生長，最后變換為御品項目，同時以本次活動主題落筆結(jié)束。27三、外場：房車活動28活動主旨活動預(yù)計參與人數(shù)：80組預(yù)計參與人群構(gòu)成：搜狐焦點爬房團(tuán)網(wǎng)友30組，奔馳車主10組，商學(xué)會EMBA學(xué)者10組，搜狐汽車車友會20-30組參與汽車品牌：梅賽德斯奔馳活動主旨：搜狐焦點將與九城湖濱共同攜手呈現(xiàn)一場“品位奔馳之旅”的高端跨界營銷盛宴。在這個最美的日子里，我們將通過奔馳品牌與九城湖濱做到最完美的品牌嫁接。29活動概述

活動以奔馳與九城湖濱品牌嫁接為關(guān)鍵線索，既可以使參與者感受到奔馳汽車的帶來的貴族氣息，更為主要的是能夠讓所有參與者感受到九城湖濱的尊貴品質(zhì)?，F(xiàn)場活動的流程以嘉賓抵達(dá)后，分為“體驗區(qū)”、“鑒賞區(qū)”、與“表演區(qū)”三大區(qū)域。“體驗區(qū)”為項目的樣板房展示區(qū)域，“鑒賞區(qū)”將以現(xiàn)場展示奔馳車品鑒為主，“表演區(qū)”，將有樂隊助興與紅酒品鑒活動，活動尾聲還有互動抽獎環(huán)節(jié)。30房車活動條線一

奔馳車主、搜狐汽車車友會成員及搜狐高端渠道客戶到達(dá)后，首先在前臺簽到，填寫簽到卡，然后正式開始參加接下來的活動。31房車活動條線二

簽到完畢后所有參與者來到舞臺區(qū)，由主持人介紹活動流程，并且在售樓處沙盤聽取項目講解，隨后有組織地參加樣板房的品鑒活動。32房車活動條線三

從樣板房回到現(xiàn)場，來賓各自選擇區(qū)域進(jìn)行活動，現(xiàn)場分為戶外的“鑒賞區(qū)”與室內(nèi)的“表演區(qū)”。鑒賞區(qū)內(nèi)容：GLK、SMART、B級、E300等高端車型的展示33房車活動條線四

不參加奔馳鑒賞的來賓，可以在表演區(qū)域欣賞樂隊表演，表演現(xiàn)場提供的紅酒與小點，現(xiàn)場的“立可拍小姐”為來賓與奔馳車在現(xiàn)場免費拍攝當(dāng)日照片，欣賞樂隊帶來的現(xiàn)場表演。34房車活動條線五

聚集人氣的同時，增加現(xiàn)場的爆發(fā)式活動抽獎活動，為現(xiàn)場購房與購車車主提供現(xiàn)場優(yōu)惠，增添現(xiàn)場氣氛。35四、執(zhí)行細(xì)節(jié)36一、簽到入場序號時間區(qū)域人員內(nèi)容布置113：00~13：30售樓處入口業(yè)內(nèi)人士簽到入場簽到背景、簽到席卡、簽到用品、媒體統(tǒng)發(fā)稿、媒體紅包；2媒體人員簽到并領(lǐng)取新聞統(tǒng)發(fā)稿及媒體紅包3舞臺處項目宣傳片播放舞臺背景、舞臺投影、致辭臺（臺花）、4售樓處右側(cè)樣板房易拉寶展示易拉寶5茶歇處軟飲提供茶歇布置流程細(xì)則37二、項目推介序號時間區(qū)域人員內(nèi)容內(nèi)容詳述113：30～13：35舞臺區(qū)主持人主持人開場MC開場白致歡迎辭213：35～13：40舞臺區(qū)沙畫師沙畫演繹“御品”藝術(shù)人生MC旁白為沙畫配上相應(yīng)腳本313：40～13：45舞臺區(qū)主持人主持人感謝沙畫師的精彩表演，并邀請九城領(lǐng)導(dǎo)上臺致辭九城領(lǐng)導(dǎo)上臺致項目推介會歡迎詞413：45～13：50舞臺區(qū)主持人主持人串詞，邀請大家觀賞項目宣傳片播放項目宣傳片513：50～14：15舞臺區(qū)主持人主持人邀請九城領(lǐng)導(dǎo)為項目做現(xiàn)場推介九城領(lǐng)導(dǎo)上臺，進(jìn)行項目推介614：15～14：20舞臺區(qū)主持人邀請九城領(lǐng)導(dǎo)為御品項目啟動“新生”在金色的貝殼中放入一顆珍珠，舞臺投影屏上慢慢出現(xiàn)珍珠變幻的畫面，最后呈現(xiàn)御品項目，寓意“新生”714：20~14：40舞臺區(qū)主持人主持人邀請各大媒體提問九城領(lǐng)導(dǎo)答記者問流程細(xì)則38三、紅酒品鑒序號時間區(qū)域人員內(nèi)容內(nèi)容詳述114：40～14：45舞臺區(qū)主持人現(xiàn)場推介結(jié)束主持人宣布九城湖濱御品項目推介會推介部分暫告一段落，接下去為大家安排一段休憩時光214：45～15：00控臺區(qū)茶歇自助茶歇準(zhǔn)備就緒并正