杭州蔣村地塊項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)

蔣村地塊工程產(chǎn)品建議書(shū)

JOYONREALESTATEPAGE一、總體結(jié)論摘要●產(chǎn)品形式：高層為主、小高層為輔，板樓為主，點(diǎn)式為輔結(jié)合的住宅建筑●產(chǎn)品品類：G2為主，頂層少量TOP1●面積區(qū)段：155平米〔90+65)——特殊的標(biāo)準(zhǔn)四房需求〔滿足90平米以下不低于50%的要求〕139平米——入門的四房需求175平米—180平米——五房的改善需求225平米——少數(shù)的top客戶需求●風(fēng)格意向：新古典風(fēng)格或現(xiàn)代原創(chuàng)風(fēng)格JOYONREALESTATEPAGE

形態(tài)戶型（㎡）套數(shù)面積面積比例備注客戶對(duì)應(yīng)蔣村07號(hào)地塊高層、小高層1391542140625%平層在滿足工作及生活便利的同時(shí)獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的G2客戶，躍層為TOP1客戶。154.2432249665.352.27%平層（90㎡與64.24m2拼接而成）175.3613022796.821.1%平層2501025001.62%躍層合計(jì)61696368.3100.00%報(bào)建套數(shù)為938套蔣村10號(hào)地塊高層、小高層139801112012.46%平層在滿足工作及生活便利的同時(shí)獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的G2客戶，躍層為TOP1客戶。154.2431448431.454.27%平層（90㎡與64.24m2拼接而成）180.51562815831.55%平層255615301.71%躍層合計(jì)55689239.4100.00%報(bào)建套數(shù)為870套●產(chǎn)品配比表JOYONREALESTATEPAGE●本錢測(cè)算07地塊：到達(dá)凈利率10％售價(jià)15000元/平米〔車位15萬(wàn)/個(gè)〕，對(duì)應(yīng)地上樓面地價(jià)為9400元/平米〔此地價(jià)的保本售價(jià)為12750元/平米〕；〔送中央空調(diào)〕售價(jià)18000元/平米〔車位15萬(wàn)/個(gè)〕，對(duì)應(yīng)地上樓面地價(jià)為11700元/平米〔此地價(jià)的保本售價(jià)為15295元/平米〕；〔送中央空調(diào)〕10地塊：到達(dá)凈利率10％：售價(jià)15000元/平米〔車位15萬(wàn)/個(gè)〕，對(duì)應(yīng)地上樓面地價(jià)為9330元/平米〔此地價(jià)的保本售價(jià)為12770元/平米〕；〔送中央空調(diào)〕售價(jià)18000元/平米〔車位15萬(wàn)/個(gè)〕，對(duì)應(yīng)地上樓面地價(jià)為11630元/平米〔此地價(jià)的保本售價(jià)為15590元/平米〕；〔送中央空調(diào)〕售價(jià)18000元/平米〔車位15萬(wàn)/個(gè)〕，對(duì)應(yīng)地上樓面地價(jià)為11900元/平米〔此地價(jià)的保本售價(jià)為15300元/平米〕；〔不送中央空調(diào)〕JOYONREALESTATEPAGE第一局部總體市場(chǎng)分析第一局部總體市場(chǎng)分析JOYONREALESTATEPAGEJOYONREALESTATEPAGE二、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況1、市場(chǎng)概況2007年城區(qū)成交39301套，日均107.7套根據(jù)透明售房網(wǎng)記錄統(tǒng)計(jì)全年城區(qū)〔不包括蕭山余杭〕共銷售商品房〔含辦公樓、商鋪〕39301套,日均成交107.7套左右。2021年1—3月份的日均銷售套數(shù)分別為67.8套、31.4套、65.9套，與2007年平均值相比明顯回落。區(qū)域2007年成交套數(shù)上城區(qū)3793套下城區(qū)2421套江干區(qū)5781套拱墅區(qū)7355套西湖區(qū)5254套濱江區(qū)8863套之江區(qū)689套下沙區(qū)5145套總計(jì)39301套月份2008年1月2月3月網(wǎng)上可售套數(shù)（月底）144531383515308網(wǎng)上預(yù)定套數(shù)（月底）634323475銷售總套數(shù)21019102043日均銷售67.831.465.9JOYONREALESTATEPAGE2、2004—2007杭州城區(qū)〔不含蕭山、余杭區(qū)〕新增供給量及成交量統(tǒng)計(jì)杭州市區(qū)年成交套數(shù)呈上漲趨勢(shì)，尤其是2007年同比上漲46%，但這一快速上漲趨勢(shì)在2007年10月份后開(kāi)始回落。年份2004年2005年2006年2007年新增商品房供應(yīng)量——31070套29694套30395套年末可售套數(shù)年末預(yù)訂套數(shù)6137套2495套19249套446套22083套399套13110套466套總成交套數(shù)18200套約220萬(wàn)m220007套245萬(wàn)m226907套328萬(wàn)m239301套500萬(wàn)m2日均成交套數(shù)49.8套54.8套73.7套107.7套JOYONREALESTATEPAGEJOYONREALESTATEPAGEJOYONREALESTATEPAGE3、2007年杭州市住宅銷售均價(jià)市區(qū)成交均價(jià)節(jié)節(jié)攀升，2007年10月、11月的月均銷售均價(jià)已超過(guò)14000元/平米，目前月均銷售均價(jià)根本在13000—14000元/平米左右。JOYONREALESTATEPAGE4、杭州市2007年1月—2021年2月底批準(zhǔn)預(yù)售15000元以上住宅上市量及銷售率西湖區(qū)上市量最多，共成交955套，雖然銷售率排名第五，但從絕對(duì)量上是最多所在城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)占比批準(zhǔn)預(yù)售面積(平方米)至2008年2月29日可售套數(shù)銷售率上城區(qū)79221%146290.754294.7%下城區(qū)451.2%6506.99197.8%江干區(qū)77620.5%191567.2419874.5%拱墅區(qū)2727.2%23991.1219827.2%西湖區(qū)161642.7%268637.4895540.9%濱江區(qū)90.2%1136.4190%之江區(qū)2727.2%79977.9824310.7%總計(jì)3782套100%1646套56.5%JOYONREALESTATEPAGE第一局部總體市場(chǎng)分析第二局部土地屬性分析JOYONREALESTATEPAGE一、宗地區(qū)位及城市角色宗地位于杭州西湖區(qū)蔣村控規(guī)單元，處于蔣村商住區(qū)與西溪濕地交界處，緊鄰浙江大學(xué)紫金港校區(qū)。在政府對(duì)全市土地劃分的9個(gè)等級(jí)中宗地處于第6級(jí)。宗地所在位置處于城西商圈的輻射范圍內(nèi)。從杭州人的角度來(lái)看，宗地既有城西商住區(qū)的生活便利，又有濕地的景觀資源，屬于高檔、成熟的居住地塊。階段性結(jié)論：工程適合二三次置業(yè)的換房需求，對(duì)于富貴之家的吸引力非常大，尤其是富有的小太陽(yáng)家庭、三代小太陽(yáng)家庭。但對(duì)于TOP客戶根本無(wú)吸引力。JOYONREALESTATEPAGE二、宗地四至JOYON—四至宗地北：雙龍村、余杭塘河南：安居點(diǎn)、紫金港南路東：綠城育華學(xué)校西：西溪實(shí)驗(yàn)學(xué)校和育人學(xué)校N安居點(diǎn)綠城育華學(xué)校西溪實(shí)驗(yàn)學(xué)校和育人學(xué)校雙龍村紫金港南路JOYONREALESTATEPAGE三、宗地概況蔣村新區(qū)B-10地塊規(guī)劃要求用地性質(zhì)居住用地（設(shè)配套公建）占地面積建設(shè)用地面積：44664平方米容積率小于等于2.2總建面98260.8平方米（其中配套公建面積約占總建面的7%）建筑密度小于等于30%綠地率30%限高控制50米車位比按照杭州市規(guī)范設(shè)計(jì)日照間距符合技術(shù)規(guī)定要求建筑退界符合技術(shù)規(guī)定要求蔣村規(guī)劃單元總平面圖蔣村新區(qū)B-07地塊規(guī)劃要求用地性質(zhì)居住用地（設(shè)配套公建）占地面積建設(shè)用地面積：44870平方米容積率小于等于2.2總建面98714平方米（其中配套公建面積約占總建面的7%）建筑密度小于等于30%綠地率30%限高控制50米車位比按照杭州市規(guī)范設(shè)計(jì)日照間距符合技術(shù)規(guī)定要求建筑退界符合技術(shù)規(guī)定要求JOYONREALESTATEPAGE四、宗地周邊環(huán)境1、宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀綠城育華學(xué)校浙大紫金港校區(qū)〔西區(qū)〕施工中綠城無(wú)產(chǎn)權(quán)員工住宅廠房廢棄廠房浙大紫金港校區(qū)（東區(qū)）雙龍村EN宗地JOYONREALESTATEPAGEJOYONREALESTATEPAGE先前為農(nóng)田村莊，現(xiàn)為待開(kāi)發(fā)荒地。JOYONREALESTATEPAGE2、自然環(huán)境：北端雙龍村雙龍垂釣：位于雙龍村盡端，環(huán)境清幽，為娛樂(lè)休閑場(chǎng)地。市政綠化苗場(chǎng)余杭塘河：位于宗地正北方向，浙大紫金港校區(qū)（東區(qū)）醫(yī)學(xué)院正南面，是良好的水景資源。浙大紫金港（東區(qū)）醫(yī)學(xué)院JOYONREALESTATEPAGE2、自然環(huán)境：宗地西北側(cè)西溪濕地在建中的西溪天堂JOYONREALESTATEPAGE府苑小區(qū)府新花園西溪鋒尚紫金庭院2、自然環(huán)境：宗地東北側(cè)樓盤JOYONREALESTATEPAGE3、人文環(huán)境宗地北面緊鄰浙大紫金港校區(qū)，作為杭州最大最好的綜合性高等學(xué)府，人文氣氛佳。宗地南面緊鄰西溪濕地，西溪濕地人文歷史深厚綿長(zhǎng)，由東漢起治，至今已有近兩千年的歷史。西溪野幽清寂歷來(lái)是文人雅士理想的隱逸閑居之地。濕地內(nèi)庵堂廬舍，橋階埠石……擁有非常多的人文勝景。西溪民俗文化也獨(dú)具特色，興味悠遠(yuǎn)。宗地東南為蔣村商住區(qū)，屬于杭州最早的中高檔樓盤集聚地，居民素質(zhì)佳。JOYONREALESTATEPAGE4、不利因素宗地南側(cè)的文一路及東側(cè)的紫金港路均規(guī)劃為快速道路，有不利影響。紫金港路立交在紫金港路與留石快速路口，不利影響較小。文一西路南側(cè)為安置小區(qū)，品質(zhì)較差。宗地南側(cè)、北側(cè)地塊尚未出讓，有不確定因素。

階段性結(jié)論：進(jìn)一步說(shuō)明宗地不具備建造頂級(jí)公寓的條件，對(duì)于TOP客戶沒(méi)有吸引力。JOYONREALESTATEPAGE5、有利因素蔣村商住區(qū)成熟的生活配套，西溪濕地的景觀、紫金港校區(qū)的人文氣氛，是宗地的三大利好。位于西溪濕地公園東南角的西溪天堂工程，總建面積15萬(wàn)余平方米，定位為城市休閑和度假會(huì)議酒店群落，由多家國(guó)際著名設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，包含旅游集散換乘、旅游效勞和商住休閑三大功能，涵蓋國(guó)家級(jí)的濕地博物館、五星級(jí)中心酒店、超五星級(jí)度假酒店、精品商業(yè)、頂級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓、超豪華別墅會(huì)所以及旅游換乘等多重復(fù)合功能。將會(huì)對(duì)整個(gè)城西地區(qū)的商務(wù)氣氛起到提升作用，對(duì)于宗地也有非常有利的影響。宗地以南，文一西路以北為商業(yè)配套用地，增加宗地周邊的商業(yè)配套。兩宗地塊之間的綠化帶及紫金港路西側(cè)的綠化帶將提升居住品質(zhì)。JOYONREALESTATEPAGE五、宗地交通狀況1、交通可達(dá)性：方便、快捷，局部路段為景觀大道宗地處于規(guī)劃中的文一快速路與紫金港快速路交叉處，可通過(guò)文一路、文二路、文三路直達(dá)市區(qū)，通過(guò)紫金港路、天目山路、西溪路到達(dá)黃龍商務(wù)區(qū)、西湖景區(qū)、西溪景區(qū)、市區(qū)。紫金港路緊鄰西溪濕地，向南可遠(yuǎn)眺北頂峰，一路風(fēng)景迷人。天目山路也是景觀大道，直通商龍商務(wù)區(qū)與市區(qū)。因此，宗地交通可達(dá)性比較好。但城西居住人口眾多，早晚頂峰時(shí)段擁堵比較厲害。等大量繞城外圍閑林及余杭鎮(zhèn)的樓盤交付后，擁堵現(xiàn)象將更為嚴(yán)重?？焖俚拦烙?jì)無(wú)法解決交通問(wèn)題。JOYONREALESTATEPAGE現(xiàn)狀規(guī)劃公共交通項(xiàng)目東林語(yǔ)別墅北側(cè)為城西公交總站，有多路公交車直達(dá)市區(qū)。規(guī)劃地鐵2號(hào)線最近的站點(diǎn)在古墩路上。私車交通處于文一路、紫金港路交叉點(diǎn)，周邊道路條件良好文一路、紫金港路拓展為六車道快速路。交通擁堵城西居住人口眾多，早晚高峰時(shí)段擁堵比較厲害。等大量繞城外圍閑林及余杭鎮(zhèn)的樓盤交付后，擁堵現(xiàn)象將更為嚴(yán)重?？焖俾啡詿o(wú)法解決交通問(wèn)題。2、交通出行狀況JOYONREALESTATEPAGE六、宗地周邊產(chǎn)業(yè)構(gòu)成由于宗地交通可通性雖好，但頂峰時(shí)段交通擁堵嚴(yán)重，所以對(duì)于較近的黃龍商圈與文教商務(wù)區(qū)有較大吸引力?！顸S龍商務(wù)區(qū)的企業(yè)層次高，內(nèi)容多樣，其中很多企業(yè)的中高層管理者及私營(yíng)企業(yè)主可能成為宗地的目標(biāo)客戶?！裎慕躺虅?wù)區(qū)存在大量IT業(yè)的新興企業(yè)，其中的局部企業(yè)主可能成為宗地的目標(biāo)客戶?！袷兄行碾娨暋?bào)紙媒體的高級(jí)從業(yè)人員，也是宗地的目標(biāo)客戶。階段性結(jié)論：工程對(duì)于黃龍商圈、文教商務(wù)區(qū)工作的G2客戶最具吸引力，對(duì)于市中心工作，有城西偏好的G2客戶有一定吸引力。JOYONREALESTATEPAGE

現(xiàn)狀規(guī)劃日常生活及商業(yè)商業(yè)配套一般，周邊2公里內(nèi)有西城廣場(chǎng)物美超市，4公里范圍內(nèi)有聯(lián)華華商超市。地塊南側(cè)商業(yè)配套西溪天堂精品商業(yè)坤和文一西路商業(yè)項(xiàng)目西溪天地教育配套毗鄰浙江大學(xué)紫金港校區(qū)、育人學(xué)院，2公里范圍內(nèi)中小學(xué)眾多，如綠城育華學(xué)校（小學(xué)、初中、高中）、西湖第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校（紫金港河文二西路口，54班，小學(xué)、初中）、第十五中學(xué)西溪校區(qū)（紫金港河文三路口，36班）、西湖小學(xué)文新校區(qū)（紫金港河文三西路口，24班）西湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校（文一西路、蔣村東路口，36班）等等，教育配套較豐富娛樂(lè)休閑西城廣場(chǎng)、新金都文一路美食街、競(jìng)舟路美食街西溪天堂醫(yī)療配套2公里范圍內(nèi)無(wú)醫(yī)院，3公里范圍內(nèi)有綠城醫(yī)院（心腦血管）、城西社區(qū)醫(yī)院，5公里范圍內(nèi)有省立同德醫(yī)院浙大醫(yī)療中心，浙江醫(yī)院分院七、宗地周邊生活配套階段性結(jié)論：工程對(duì)看重生活便利和望子成龍的G2客戶吸引力較強(qiáng)。JOYONREALESTATEPAGE八、土地屬性變動(dòng)趨勢(shì)1、外在動(dòng)因城西的改造根本完成，從目前得到的信息來(lái)看，政府沒(méi)有對(duì)工程所在區(qū)域的拆遷改造方案，因此，政府推動(dòng)的區(qū)位屬性提升在工程的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)根本不會(huì)發(fā)生。從城市經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的角度看，工程南面約兩公里處的西溪天堂的建成將進(jìn)一步提升城西的影響力，客觀上加強(qiáng)了對(duì)工程所在區(qū)域住宅的需求度。工程?hào)|面約5公里處的申花路版塊商業(yè)規(guī)劃，對(duì)本工程根本沒(méi)有提升作用。從城市土地供給的角度看，與本地塊同類的城西及西溪濕地周邊土地在未來(lái)的供給將非常少，這意味著本工程土地的稀缺性會(huì)逐漸提高，也間接推動(dòng)了土地屬性的提升。階段性結(jié)論：工程土地屬性通過(guò)外在動(dòng)因提升速度緩慢、幅度有限。但由于本地塊極具稀缺性，因此對(duì)有城西偏好的客戶來(lái)講，是入住城西或在城西改善居住的最后時(shí)機(jī)之一。JOYONREALESTATEPAGE2、內(nèi)在動(dòng)因工程與市中心間的交通擁堵?tīng)顩r不可能通過(guò)開(kāi)發(fā)商來(lái)改變。對(duì)工程住宅性能的全方位提升，可進(jìn)一步贏得G類客戶的心。階段性結(jié)論：對(duì)于看重產(chǎn)品舒適度的G2客戶，如果工程在住宅性能上有全面提升，可增加對(duì)他們的吸引力。JOYONREALESTATEPAGE九、土地屬性評(píng)價(jià)及品類對(duì)應(yīng)區(qū)位形象佳，土地屬性提升的外部動(dòng)因有限，但極具稀缺性。具有非常好的景觀資源，可局部程度提升土地屬性。交通到達(dá)性好，輻射面廣。周邊步行距離內(nèi)生活配套一般。兩條快速道對(duì)南面安置小區(qū)對(duì)工程存在一些不利影響。我們認(rèn)為：蔣村地塊具備高端地塊的地理位置。工程土地屬性的內(nèi)在品類基因?yàn)椋?00％G2客戶。JOYONREALESTATEPAGE十、客戶初選屢次置業(yè)，希望能在滿足工作及生活便利的同時(shí)獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的G2客戶。以黃龍商圈及文教商圈工作客戶為主，市中心工作客戶為鋪。重點(diǎn)為希望增加一到兩個(gè)房間的三代小太陽(yáng)家庭。JOYONREALESTATEPAGE第三局部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析JOYONREALESTATEPAGE一、重要結(jié)論摘要工程競(jìng)爭(zhēng)板塊為：文教區(qū)板塊、蔣村商住區(qū)板塊、申花路板塊。住宅市場(chǎng)情況：市場(chǎng)上在售單價(jià)超過(guò)15000元/平米的G住宅產(chǎn)品的供給量從大到小依次為180平米以上，144-180平米，120-144平米，暢銷程度分別為144-180平米，180平米以上，120-144平米。另外，180平米以上的戶型供給比例雖然有41.2%，但包含了排屋及250平米以上的超大戶型，屬于TOP客戶。蔣村地塊有50%的90方以下小戶型要求，但從分析看，這個(gè)地塊的小戶型沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。主力戶型應(yīng)為144-180平米之間的4房到5房。JOYONREALESTATEPAGE一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析1、各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析——文教區(qū)板塊區(qū)位角色文教板塊曾經(jīng)聚集了20多所大專院校，人文氣氛濃厚，已得到杭州市民的普遍認(rèn)可，尤其是從這些大專院校畢業(yè)后留杭工作的學(xué)子，對(duì)文教區(qū)更是有一種強(qiáng)烈的情感依賴。交通發(fā)達(dá)，但上下班高峰期堵車現(xiàn)象嚴(yán)重配套非常成熟環(huán)境人文氣息濃厚，但基本無(wú)自然景觀主要客戶G2富貴、望子成龍主要產(chǎn)品產(chǎn)品類型為高層、小高層公寓，主力面積在140～180平方米。主力均價(jià)均價(jià)在15000～25000元左右主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)文教區(qū)情結(jié)、教育配套07年成交情況約？？萬(wàn)㎡·存量（包括房源和已出讓土地）38萬(wàn)㎡左右，其中銀馬有2.2萬(wàn)方，楓華府第有4.2萬(wàn)方，城市芯宇1.9萬(wàn)方，今日嘉園1萬(wàn)方。未上市的城市芯語(yǔ)二期9萬(wàn)㎡、杭醫(yī)高專9.3萬(wàn)㎡，雅戈?duì)栱?xiàng)目9.4萬(wàn)㎡，3個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量占了存量的73％。競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度文教區(qū)在售的樓盤的售價(jià)已超過(guò)20000元/平米，銀馬、城市芯宇等高品質(zhì)樓盤售價(jià)在22000—25000元左右，比蔣村地塊預(yù)估的15000元/平米單價(jià)高出一到兩個(gè)等級(jí)，競(jìng)爭(zhēng)力偏弱。JOYONREALESTATEPAGE一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析1、各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析——文教區(qū)板塊典型工程銀馬公寓一期B樓，2007年8月27日開(kāi)盤151套，網(wǎng)上開(kāi)盤均價(jià)21000元/平米，至2021年3月30日，已預(yù)售66套，已售均價(jià)25010元/平米左右，銷售率43.7%。幢號(hào)已售套數(shù)已預(yù)定套數(shù)可售套數(shù)戶型套數(shù)已預(yù)售套數(shù)2幢66081160/167/174149532092513戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率160-1741495335.6％209251352％JOYONREALESTATEPAGE一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析1、各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析——文教區(qū)板塊典型工程金都城市芯宇5#、6#樓，2021年1月20日開(kāi)盤443套，網(wǎng)上開(kāi)盤均價(jià)22000元/平米，至2021年3月30日，已預(yù)售260套，已售均價(jià)21460元/平米左右，銷售率58.7%。幢號(hào)已售套數(shù)已預(yù)定套數(shù)可售套數(shù)房屋用途戶型套數(shù)已售套數(shù)5幢142075住宅73-867290-1166842135384636幢118090住宅,辦公,其他90-1201168917121戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率73-907229％90-12018413171％135-1881419668％200-3846350％JOYONREALESTATEPAGE一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析1、各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析——蔣村商住區(qū)板塊區(qū)位角色蔣村板塊是杭州最早的中高檔住宅區(qū)，在1998—2000年左右聚集了杭州一大批有想法，有點(diǎn)錢的客戶。這批客戶有明顯的城西偏好，G2類客戶比例大。交通發(fā)達(dá)，但上下班高峰期堵車現(xiàn)象嚴(yán)重配套缺乏大型商業(yè)配套，但飯店、菜場(chǎng)等小配套較全，生活便利環(huán)境居民普遍較富裕，不少小區(qū)內(nèi)部環(huán)境好，基本無(wú)自然景觀主要客戶G2富貴、望子成龍主要產(chǎn)品在售產(chǎn)品類型為高層、小高層公寓，主力面積在140—190平方米，二手房以多層為主，成交主力戶型90-120平米。主力均價(jià)新盤均價(jià)在14000元—18000元/平米左右，高品質(zhì)二手房均價(jià)在13000—15000元/平米左右。主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)城西情結(jié)07年成交情況約？？萬(wàn)㎡·存量（包括房源和已出讓土地）63萬(wàn)㎡左右，其中文鼎苑6.3萬(wàn)方，西溪蝶園2.6萬(wàn)方，方易西鑒楓0.2萬(wàn)方，待售樓盤西溪蝶園二期29萬(wàn)方，西溪里24.4平米，占存量的67%。競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度在售樓盤均為余房，預(yù)計(jì)等蔣村項(xiàng)目上市時(shí)，已銷售完畢。待售的西溪蝶園為精裝190平米左右的躍層，可作差異化競(jìng)爭(zhēng)；西溪里有部分為墻門大宅，總價(jià)較高，吸引的是TOP客戶，其余的高層公寓余房可能會(huì)是正面競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手。JOYONREALESTATEPAGE一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析1、各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析——蔣村板塊典型工程耀江·文鼎苑21#、25#、32#樓，2007年12月22日開(kāi)盤229套，網(wǎng)上開(kāi)盤均價(jià)17698元/平米，至2021年3月30日，已售54套，已售均價(jià)15912元/平米，銷售率23.6%。耀江·文鼎苑23#、31#、34#樓，2007年12月22日開(kāi)盤201套，網(wǎng)上開(kāi)盤均價(jià)17698元/平米，至2021年3月27日，已售3套，已售均價(jià)18580元/平米，銷售率1.5%。戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率98-11246套10套22%133-141152套14套9%157-180198套24套12%208-2458套0套0%270-2944套0套0%JOYONREALESTATEPAGE一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析1、各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析——蔣村板塊典型工程西溪蝶園精裝躍層公寓于2007年12月21日開(kāi)盤204套，網(wǎng)上顯示開(kāi)盤均價(jià)22000元/平米，到2021年3月30日為止，已售58套，已售均價(jià)18820元/平米左右，銷售率28%。幢號(hào)已售套數(shù)已預(yù)定套數(shù)可售套數(shù)房屋用途戶型套數(shù)已售套數(shù)3#39083住宅182-196122397#19063住宅182-1968219戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率182-1962045828%JOYONREALESTATEPAGE一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析1、各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析——申花路板塊區(qū)位角色申花路板塊是杭州新興的中高檔住宅區(qū)，住宅售價(jià)從07年的8000元/平米上漲到目前的13000元/平米。未來(lái)的城西商業(yè)中心。交通發(fā)達(dá)，但上下班高峰期堵車現(xiàn)象嚴(yán)重配套目前缺乏大型商業(yè)配套，未來(lái)規(guī)劃為城西的商業(yè)中心，有沃爾瑪、銀泰百貨、歐尚二店、世紀(jì)聯(lián)華祥符購(gòu)物中心、紫金廣場(chǎng)購(gòu)物中心、龍祥農(nóng)副產(chǎn)品綜合超市等配套

環(huán)境基本無(wú)自然景觀，周邊化工廠、熱電廠等尚未搬遷，空氣污染嚴(yán)重主要客戶青年之家和青年持家客戶主要產(chǎn)品在售產(chǎn)品類型為高層公寓為主，主力面積在80～90平方米。主力均價(jià)均價(jià)在13000/平米左右。主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)離市中心近，未來(lái)商業(yè)配套好，性價(jià)比高。07年成交情況約？？萬(wàn)㎡·存量（包括房源和已出讓土地）15.5萬(wàn)㎡左右，其西城年華1.9萬(wàn)，橡樹(shù)園2.3萬(wàn)方，萬(wàn)家花城3.6萬(wàn)方，待售樓盤協(xié)安上郡6.8萬(wàn)㎡。競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度在售樓盤均為余房，預(yù)計(jì)等蔣村項(xiàng)目上市時(shí)，已銷售完畢。待售協(xié)安上郡量也不大。在五年內(nèi)蔣村地塊要優(yōu)于申花板塊，預(yù)計(jì)5年后申花板塊的可居性更強(qiáng)。JOYONREALESTATEPAGE一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析1、各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析——申花板塊典型工程旅游·橡樹(shù)園1#—4#、7#樓，2021年2月3日開(kāi)盤328套，網(wǎng)上開(kāi)盤均價(jià)13000元/平米，至2021年3月31日，已售166套，已售均價(jià)13533元/平米，銷售率50.6%。戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率81-85897179.7％92－105875360.9％127-139924043.5％170-2104025％JOYONREALESTATEPAGE一、定性競(jìng)爭(zhēng)分析1、各競(jìng)爭(zhēng)板塊分析——申花板塊典型工程濱江·萬(wàn)家花城二期7#—13#樓，2007年12月16日開(kāi)盤554套，網(wǎng)上開(kāi)盤均價(jià)12960元/平米，至2021年3月31日，已售499套，已售均價(jià)13204元/平米，銷售率90%。戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率75－8013311989%87－8937735594%113－115302583%146－1494250%濱江·萬(wàn)家花城二期1#—6#樓，2021年3月24日開(kāi)盤482套，網(wǎng)上開(kāi)盤均價(jià)13160元/平米，至2021年4月7日，已預(yù)售108套，已售均價(jià)14130元/平米，銷售率22.4%。戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率75－80105013%87－893291325%11530330%141－167800%JOYONREALESTATEPAGE三、定量競(jìng)爭(zhēng)分析杭州市2007年1月—2021年2月底批準(zhǔn)預(yù)售15000元以上住宅供給量從大到小依次為180平米以上，144-180平米，120-144平米，暢銷程度分別為144-180平米，180平米以上，120-144平米。另外，180平米以上的戶型供給比例雖然有41.2%，但包含了排屋及250平米以上的超大戶型，屬于TOP客戶。所以按價(jià)位分析，蔣村地塊適合做140—180平米的大戶型。面積所在城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)占比批準(zhǔn)預(yù)售面積(平方米)至2008年2月29日可售套數(shù)銷售率120-144上城區(qū)12515.2%17116.281756.6%下城區(qū)121665.240江干區(qū)13217124.3841西湖區(qū)30741213.32192144-180上城區(qū)22220.4%34198.89161.7%下城區(qū)274231.271江干區(qū)10015686.7122西湖區(qū)41667847.96264濱江區(qū)4706.494之江區(qū)4676.864＞180上城區(qū)28541.2%80300.55858%江干區(qū)497153533.04102西湖區(qū)509121953306之江區(qū)26879301.12239JOYONREALESTATEPAGE面積所在城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)占比批準(zhǔn)預(yù)售面積(平方米)至2008年2月29日可售套數(shù)銷售率≤60西湖區(qū)110.3%512.49275%濱江區(qū)144.17160-80上城區(qū)391.5%2917.29488%西湖區(qū)181207.842濱江區(qū)161.84180-90上城區(qū)6410.2%5638.86645.8%拱墅區(qū)27223991.12198西湖區(qū)484244.52490-100上城區(qū)194.2%1834.05452.5%西湖區(qū)14113666.4872100-120上城區(qū)386.9%4284.83242%下城區(qū)6610.480江干區(qū)475223.1133西湖區(qū)16617991.87113濱江區(qū)3323.913單價(jià)在15000以上的樓盤中，80-90平米的戶型占了10.2%，銷售率低于平均銷售率。2007年1月至2021年2月底共銷售208套。所以蔣村地塊不支持80-90平米的戶型。JOYONREALESTATEPAGE樓盤名稱60-8080-9090-120120-140140-180≥180總計(jì)銀馬公寓149套售53套25套售13套174套售66套城市芯宇7套售2套184套售131套141套售96套6套售3套338套售232套總計(jì)7套售2套184套售131290套售14931套售16套512套售298套占比1.4%36%56.6%6%100%銷售率28.6%71.2%51.4%51.6%58.2%文教區(qū)供給量最大的是140-180平米的大戶型，從目前的銷售率看成交量最大的是90-120平米的中等戶型，集中在城市芯宇，該樓盤主打城市精英，99方做2室，120平米做成二室和一室。對(duì)蔣村地塊不具參考價(jià)值。銀馬的戶型設(shè)置是準(zhǔn)確的，但因?yàn)閮r(jià)格已上漲至25000元/平米，所以銷售趨緩。JOYONREALESTATEPAGE樓盤名稱60-8080-9090-120120-140140-180≥180總計(jì)蝶園204套售58套204套售58套文鼎院46套售10套152套售14套198套售24套12套售0套408套售48套總計(jì)46套售10套152套售14套198套售24套216套售58套612套售106套占比7.5%24.8%32.3%35.3%銷售率21.7%9.2%12%26.9%17.3%蔣村商住區(qū)供給量最大的是140-190平米的大戶型。蝶園190平米的精裝躍層在萬(wàn)科的在售樓盤中屬于賣得最差的，一方面是躍層，流失大量喜歡平層的客戶，另一方面是精裝修以后總價(jià)在18800元/平米左右，總價(jià)超過(guò)350萬(wàn)元，已經(jīng)屬于TOP客的范圍，但蝶園的地段其實(shí)是屬于G2的。而文鼎苑目前的售價(jià)在16000—18500元左右，單價(jià)明顯偏高，銷售非常慢。JOYONREALESTATEPAGE樓盤名稱≤6060-8080-9090-120120-140140-180≥180總計(jì)桂花城11237世紀(jì)新城621896133星洲花園115323217德加公寓12115新金都241310湖畔花園11611524蓮花港145111頤景園66紫金庭院114118陽(yáng)光地帶246府新花園66府苑新村268總計(jì)882436242417141占比5.7%5.7%1725.5%17%17%12%2007年1月至2021年1月蔣村商住區(qū)局部成交二手房戶型統(tǒng)計(jì)從目前的成交統(tǒng)計(jì)看，90—120平米最大，80—90，120—140，140—180的比例也不小。城西的這些較高品質(zhì)的公寓，當(dāng)時(shí)主打的都是舒適型口號(hào)，130—140平米的三室兩廳非常多。所以蔣村地塊不建議做三室兩廳，與二手房相比，沒(méi)有太多優(yōu)勢(shì)。而對(duì)于選擇140-180平米的G2客戶來(lái)講，住宅性能的提升，會(huì)讓他們?cè)敢饣ǜ嗟腻X買新樓盤。90萬(wàn)以下的小戶型，在蔣村二手房中的量也不少，尤其是在一些品質(zhì)更差些的二手小區(qū)內(nèi)。JOYONREALESTATEPAGE樓盤名稱60-8080-9090-120120-140140-180≥180總計(jì)芳滿庭84套售83套419套售414套123套售112套13套售1套639套售610套橡樹(shù)園89套售71套87套售53套92套售40套40套售2套308套售166套萬(wàn)家花城238套售133套706套售438套60套售34套12套售2套1016套售607套總計(jì)322套售216套1214套售923套147套售87套215套售152套25套售3套40套售2套1963套售1383套占比16.4%61.8%7.5%11%1.3%2%100%銷售率67%76%59%70.7%12%5%70.5%申花路板塊供給量最大的是80—90平米的小戶型，13000元的價(jià)格從目前的市場(chǎng)來(lái)講，已經(jīng)有些高了，所以萬(wàn)家花城的銷售也趨緩了。蔣村地塊的預(yù)計(jì)售價(jià)在15000元左右，與申花板塊比小戶型沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。JOYONREALESTATEPAGE第四局部客戶定位JOYONREALESTATEPAGE一、客戶定位1、目標(biāo)客戶描述結(jié)合土地屬性分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及我們對(duì)G2客戶的感性了解，我們給出如下目標(biāo)客戶概述：地緣屬性工作區(qū)域主要來(lái)自城西，黃龍商圈及文教區(qū)商圈，其次市中心。居住區(qū)域主要來(lái)自西湖區(qū)，其次為下城區(qū)及省內(nèi)外階層和職業(yè)屬性以外貿(mào)、IT行業(yè)私營(yíng)企業(yè)主為主，媒體高級(jí)管理人員、大型國(guó)內(nèi)外高新技術(shù)及金融企業(yè)中高層管理者為輔，浙江大學(xué)紫金港校區(qū)的高教職員工是重點(diǎn)爭(zhēng)取的客戶品類屬性希望能在滿足工作及生活便利的同時(shí)獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的G2客戶為主JOYONREALESTATEPAGE2、目標(biāo)客戶價(jià)值需求——在滿足工作及生活便利的同時(shí)獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的G2客戶基本需求描述成熟且鬧中取靜的地段，小區(qū)景觀好，棟距大，立面品質(zhì)感強(qiáng)，舒適、享受的室內(nèi)空間，好的開(kāi)發(fā)商品牌和物業(yè)服務(wù)地段交通出行便利商業(yè)完備，能滿足日常生活需求醫(yī)療較看重教育較看重周邊環(huán)境要求較高產(chǎn)品景觀景觀層次飽滿，綠化精致宜人，可參與性強(qiáng)，特別需考慮老人、孩子的需求樓層高層或一樓帶花園公共部分舒適、精致的地下電梯門廳，一樓大堂地下車位車位配比1.5：1，有條件做到2：1，人車分流會(huì)所簡(jiǎn)單會(huì)所，以棋牌房等功能為主，如果設(shè)餐飲，建議會(huì)所放在小區(qū)外沿戶型功能大面積，功能全，看重主臥、主衛(wèi)、客廳、廚房；餐廳獨(dú)立，需要4到5個(gè)房間，有儲(chǔ)藏室、走入式衣柜、入戶花園、露臺(tái)、設(shè)備陽(yáng)臺(tái)。層高3米。朝向至少兩臥朝南、客廳朝南采光主要功能空間均需采光好通風(fēng)南北通透物業(yè)品質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)裝修為了控制總價(jià)，建議不要精裝修；送中央空調(diào)外機(jī)品牌看重開(kāi)發(fā)商品牌JOYONREALESTATEPAGE第五局部產(chǎn)品建議一、土地屬性分析

07號(hào)地塊

區(qū)位資源——新城西規(guī)劃+稀缺濕地資源=>G類客戶升級(jí)需求宗地形態(tài)——宗地呈矩形，長(zhǎng)寬比恰當(dāng)，豎向無(wú)明顯特征交通條件——北、西、南為城市次干道，南北可接入小區(qū)可視景觀——除東側(cè)為規(guī)劃綠地外，四至可見(jiàn)為規(guī)劃小區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度——規(guī)模為居住組團(tuán)級(jí)，人口在3000人以下JOYONREALESTATEPAGE10號(hào)地塊區(qū)位資源——新城西規(guī)劃+稀缺濕地資源=>G類客戶升級(jí)需求宗地形態(tài)——西南缺角矩形，長(zhǎng)寬比恰當(dāng)，豎向無(wú)顯特征交通條件——西、南為城市次干道，可接入小區(qū)可視景觀——東側(cè)隔道路綠地可見(jiàn)綠城育華校園，

西南為規(guī)劃幼兒園，其余周界可見(jiàn)為規(guī)劃小區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度——規(guī)模為居住組團(tuán)級(jí)，人口在3000人以下JOYONREALESTATEPAGE兩塊地的共性：區(qū)位規(guī)劃與資源條件類同開(kāi)發(fā)強(qiáng)度類同差異：用地07號(hào)地較方正，07號(hào)地僅以東側(cè)規(guī)劃綠地為景觀核心，10號(hào)地還擁有東側(cè)校園景觀，但城市交通噪音相對(duì)大。交通，07號(hào)地三側(cè)，10號(hào)地兩側(cè)交通。小結(jié)：

兩地塊可采納同樣的營(yíng)銷售市場(chǎng)分析結(jié)論，

具體布置應(yīng)反映土地屬性差異。JOYONREALESTATEPAGE二、工程產(chǎn)品需求營(yíng)銷建議整體定位為G類客戶改善需求面積區(qū)段鎖定四個(gè)范圍：155〔90+65)——特殊的標(biāo)準(zhǔn)四房需求【90面積以下品類】139——入門的四房需求175—180——五房的改善需求225——少數(shù)的top客戶需求區(qū)段內(nèi)部套數(shù)比例根據(jù)經(jīng)驗(yàn)給出

〔不再經(jīng)過(guò)銷售去化定量分析〕產(chǎn)品力描述JOYONREALESTATEPAGE設(shè)計(jì)參數(shù)面寬分配原那么〔詳紀(jì)要〕品類附加賣點(diǎn)155〔90+65)——可合并的兩代居139——小高層的高得房率175—180——改善型的入戶花園225——178平方米基座的頂層躍典型戶型平面討論

〔缺少銷售客戶反響修正階段〕JOYONREALESTATEPAGE典型戶型:90平米以下面積組合JOYONREALESTATEPAGE典型戶型參考:139平方米JOYONREALESTATEPAGE典型戶型參考:180平方米JOYONREALESTATEPAGE三、用地價(jià)值分析JOYONREALESTATEPAGE用地價(jià)值建議●07號(hào)地塊以及10號(hào)地塊接受相鄰市政綠地公園及幼兒園的景觀資源輻射，可排布大戶型；●07號(hào)地塊以及10號(hào)地塊南北間距有限，南側(cè)臨街布置小面積戶型139平方米，北側(cè)在保證間距的前提下盡可能用足土地，排布90+65品類；中部可排布大戶型；●在用足限高的情況下盡量增加棟距，并圍合中心景觀●10號(hào)用地東側(cè)雖有噪聲干擾，但擁有綠城育華的校園景觀資源，可安排90+65品類JOYONREALESTATEPAGE報(bào)建：938戶容積率：2.2停車數(shù)：924四、07地塊強(qiáng)排方案JOYONREALESTATEPAGEJOYONREALESTATEPAGE07地塊總圖JOYONREALESTATEPAGE07地塊地下層平面JOYONREALESTATEPAGE07地塊日照分析JOYONREALESTATEPAGE07地塊空間布局——外部接口●07號(hào)地塊三個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口分別選擇在南側(cè)規(guī)劃路〔兩個(gè)〕，北側(cè)規(guī)劃路〔一個(gè)〕●07號(hào)地塊人行主出入口選擇用地東南，沿市政公園邊界進(jìn)入小區(qū)，結(jié)合會(huì)館的設(shè)置，有利于創(chuàng)造美好的社區(qū)入口氣氛?！?7號(hào)地塊人行次出入口可選在西側(cè)或北側(cè)?！癯礃?biāo)準(zhǔn)設(shè)置地面停車位外，全部機(jī)動(dòng)車在小區(qū)周邊設(shè)置坡道入庫(kù)，減少對(duì)小區(qū)內(nèi)部干擾。JOYONREALESTATEPAGE07地塊空間布局——內(nèi)部交通●07號(hào)地塊內(nèi)部車行〔地庫(kù)滿足500臺(tái)以上地庫(kù)出入要求〕停車后直接通過(guò)地庫(kù)層入戶門廳進(jìn)入各樓棟?！?7號(hào)地塊內(nèi)部人行將通過(guò)景觀道路在南北兩個(gè)庭院內(nèi)串聯(lián)各個(gè)樓棟地面入口門廳?！?7號(hào)地塊消防車道的設(shè)置將借用城市道路作為高層兩個(gè)長(zhǎng)邊中的一邊，減少小區(qū)內(nèi)部道路面積。并按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置盡端回車場(chǎng)地。JOYONREALESTATEPAGEJOYONREALESTATEPAGE07地塊空間布局——公建配套●配套公建〔物業(yè)管理