工業(yè)地產(chǎn)概念完全解讀

工業(yè)地產(chǎn)概念完全解讀概念解讀工業(yè)地產(chǎn)概況市場(chǎng)特征開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及趨勢(shì)工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者主要客戶為公司、企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，而不等同于住宅工程中的個(gè)人、老百姓。工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商務(wù)效勞、商業(yè)效勞、金融效勞、生活效勞、人才效勞、科研活動(dòng)、會(huì)展活動(dòng)、休閑活動(dòng)、會(huì)晤功能、銷售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的效勞功能。指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托、地產(chǎn)為載體的工業(yè)物業(yè)總稱。工業(yè)地產(chǎn)的定義根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。標(biāo)準(zhǔn)廠房定制廠房工業(yè)廠房工業(yè)園區(qū)綜合工業(yè)園科技園區(qū)物流園區(qū)專業(yè)園區(qū)企業(yè)總部基地工業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房是具有廣泛通用性的、用于生產(chǎn)的工業(yè)用途物業(yè)。定制廠房是為使用者量身定做的工業(yè)用途物業(yè)，建成后，一般出租給使用者5到10年時(shí)間。主要由標(biāo)準(zhǔn)廠房及定制廠房組成，功能多樣化的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。物業(yè)類別主要有研發(fā)中心、信息科技單位、土地、企業(yè)加速中心等。物流園主要是服務(wù)于物流行業(yè)，滿足其使用要求的工業(yè)園區(qū)。對(duì)設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū)?？偛炕谹BP以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。工業(yè)地產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的兼容性好，適合成片開(kāi)發(fā)，物業(yè)形式多為單層、多層、聯(lián)排及疊加為主聯(lián)排單層疊加廠房多層廠房單層工業(yè)廠房——標(biāo)準(zhǔn)廠房標(biāo)準(zhǔn)廠房的優(yōu)勢(shì)此類在中國(guó)還處于探索實(shí)踐階段，以滿足客戶特定要求為主，效勞對(duì)象多為跨國(guó)公司定制并出租廠房的好處IBM亞太地區(qū)總部國(guó)內(nèi)案例數(shù)量較少；租金較高，使用率高；物業(yè)形式主要為單層、多層；客戶一般為跨國(guó)公司，且多從事高科技制造業(yè)和物流業(yè)。定制廠房主要特點(diǎn)德國(guó)飛煌世亞電子公司蘇州工業(yè)園工業(yè)廠房——定制廠房涵蓋廣泛，主要為各類工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部基地等，物業(yè)形式為各類工業(yè)物業(yè)的集合多層停車場(chǎng)貨運(yùn)電梯綜合產(chǎn)業(yè)園功能復(fù)合：如新加坡面向輕工業(yè)的園區(qū)TechplaceI，主要產(chǎn)業(yè)為電子、精密加工、信息產(chǎn)業(yè)及研發(fā)等。北京嘉捷科技園北京經(jīng)開(kāi)科技園科技園、孵化器園區(qū)物業(yè)類別以科技、信息為主，包括研發(fā)中心、信息科技單位、軟件設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)，信息科技等。工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)物業(yè)形式一般為多層，租金較純辦公樓相對(duì)廉價(jià)，一般為混凝土結(jié)構(gòu)，注重綠化，外觀形象科技化。物流園主要是效勞于物流行業(yè)的工業(yè)園區(qū)，如新加坡樟宜空港物流園區(qū)。專業(yè)物流園對(duì)設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū)。如大亞灣石油化工專業(yè)園區(qū)?？偛炕匾灾悄芑?、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地?？梢詾槠髽I(yè)提供良好的中樞式運(yùn)營(yíng)管理氣氛，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢(shì)為企業(yè)創(chuàng)立開(kāi)展的高速通道，以中心級(jí)輻射全國(guó)乃至全球的“中心外圍效應(yīng)〞為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑。工業(yè)園區(qū)政策主導(dǎo)性強(qiáng)、專業(yè)性強(qiáng)工業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大；工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿足不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及功能要求；

區(qū)域性強(qiáng)由于工業(yè)發(fā)展具有很強(qiáng)的聚集效應(yīng)，同區(qū)域具有不同的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場(chǎng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強(qiáng)；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小。

投資大、投資回收期長(zhǎng)

工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)；

項(xiàng)目增值性發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，拓展項(xiàng)目收入來(lái)源；加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)群；都將促使項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升特點(diǎn)一特點(diǎn)二特點(diǎn)三特點(diǎn)四工業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營(yíng)、逐步標(biāo)準(zhǔn)、集約化使用三個(gè)階段，伴隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)健快速開(kāi)展。07年后開(kāi)發(fā)區(qū)名義“圈地〞土地集中整頓階段03年2月至03年底04年05年至06年整頓深化，監(jiān)管力度加強(qiáng)短暫休克療法持續(xù)整頓，取得階段性成果政策效果穩(wěn)固整頓成果合理規(guī)劃引導(dǎo)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)高速開(kāi)展需要，逐步放行階段強(qiáng)化集約用地積極盤(pán)活存量土地鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)鼓勵(lì)向“多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)〞開(kāi)展土地出讓金收支管理逐步實(shí)施工業(yè)用地招拍掛經(jīng)濟(jì)開(kāi)展曲線粗放經(jīng)營(yíng)階段：圈地；整頓標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)階段：放行；管理集約使用階段：綜合；優(yōu)化工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展歷程企業(yè)總部向一線城市“遷徙〞；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移北京、上海等一線城市土地價(jià)格一直在攀升，因此國(guó)外一些跨國(guó)企業(yè)開(kāi)始把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移。中國(guó)的國(guó)際貿(mào)易市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)仍然是廉價(jià)的勞動(dòng)力和土地，這也是制造基地往二三線城市轉(zhuǎn)移的一個(gè)重要原因人民幣的不斷升值也成為國(guó)外資本眷顧中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。把中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)放到全球來(lái)看，價(jià)格低廉，十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國(guó)際資本可以贏得雙份利益。

工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展現(xiàn)狀概念解讀工業(yè)地產(chǎn)概況市場(chǎng)特征開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及趨勢(shì)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特征特征二：工業(yè)土地存量缺乏，工業(yè)土地日益稀缺。經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，市場(chǎng)需求量大市場(chǎng)供給面積小工業(yè)地產(chǎn)升溫，全國(guó)大局部地區(qū)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)區(qū)土地存量缺乏。上海、重慶等地的工業(yè)園區(qū)同樣面臨無(wú)地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工業(yè)園區(qū)已根本無(wú)地可售，市場(chǎng)上對(duì)工業(yè)用地的爭(zhēng)奪到了劇烈的程度，甚至出現(xiàn)了200家客戶爭(zhēng)奪100畝的土地的場(chǎng)景。工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特征特征三：工業(yè)土地供求結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致土地價(jià)格快速上漲。2000-2021年全國(guó)重點(diǎn)城市各類地價(jià)指數(shù)從2003年起，國(guó)家就開(kāi)始清理工業(yè)園區(qū)，嚴(yán)控工業(yè)用地，各類違歸工業(yè)園區(qū)數(shù)量驟減。經(jīng)過(guò)了2007年，工業(yè)地產(chǎn)依靠廉價(jià)土地進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作的時(shí)代根本結(jié)束，2000-2021年的十年間，工業(yè)用地價(jià)格上升近50%。工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特征特征四：工業(yè)地產(chǎn)概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴(kuò)大。工業(yè)地產(chǎn)的概念不斷延展，由廠房—科技園、物流園、總部基地等——文化產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)業(yè)園等，不斷地?cái)U(kuò)大其涵蓋的范圍。簡(jiǎn)單的工廠用房產(chǎn)業(yè)集群；科技園、物流園、專業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部基地等工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特征2000年以前2000-2021年2021年以后概念解讀工業(yè)地產(chǎn)概況市場(chǎng)特征開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及趨勢(shì)十二五規(guī)劃對(duì)工業(yè)的利好影響國(guó)家“十二五”規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。堅(jiān)持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村和多予少取放活方針，充分發(fā)揮工業(yè)化、城鎮(zhèn)化對(duì)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、促進(jìn)農(nóng)民增收、加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的輻射帶動(dòng)作用，夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展步伐。堅(jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化道路，適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，根據(jù)科技進(jìn)步新趨勢(shì)，發(fā)揮我國(guó)產(chǎn)業(yè)在全球經(jīng)濟(jì)中的比較優(yōu)勢(shì)，發(fā)展結(jié)構(gòu)優(yōu)化、技術(shù)先進(jìn)、清潔安全、附加值高、吸納就業(yè)能力強(qiáng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系改造提升制造業(yè)。優(yōu)化結(jié)構(gòu)、改善品種質(zhì)量、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)配套能力、淘汰落后產(chǎn)能，發(fā)展先進(jìn)裝備制造業(yè)，調(diào)整優(yōu)化原材料工業(yè)，改造提升消費(fèi)品工業(yè)，促進(jìn)制造業(yè)由大變強(qiáng)。培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。以重大技術(shù)突破和重大發(fā)展需求為基礎(chǔ)，促進(jìn)新興科技與新興產(chǎn)業(yè)深度融合，在繼續(xù)做強(qiáng)做大高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，把戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)。推動(dòng)能源生產(chǎn)和利用方式變革。堅(jiān)持節(jié)約優(yōu)先、立足國(guó)內(nèi)、多元發(fā)展、保護(hù)環(huán)境，加強(qiáng)國(guó)際互利合作，調(diào)整優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)，構(gòu)建安全、穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)、清潔的現(xiàn)代能源產(chǎn)業(yè)體系。湖南“十二五”規(guī)劃GDP到2015年，全省GDP達(dá)到2.5萬(wàn)億元，工業(yè)增加值對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到55%產(chǎn)業(yè)發(fā)展全面推進(jìn)“四化兩型”建設(shè)，大力推進(jìn)新型工業(yè)化，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，把發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和園區(qū)經(jīng)濟(jì)放在重要位置。將長(zhǎng)沙建設(shè)為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地和國(guó)家級(jí)的自主創(chuàng)新開(kāi)發(fā)基地。推動(dòng)主體功能區(qū)建設(shè)，引導(dǎo)人口向城鎮(zhèn)聚集，產(chǎn)業(yè)向園區(qū)聚集“十二五〞對(duì)工業(yè)的規(guī)劃重點(diǎn)在于，大力改造提升制造業(yè)、培育開(kāi)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)新能源生產(chǎn)和利用，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向園區(qū)聚集?！笆濞曇?guī)劃中，重點(diǎn)扶持的行業(yè)與企業(yè)改造提升制造業(yè)：優(yōu)化結(jié)構(gòu)、改善品種質(zhì)量、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)配套能力、淘汰落后產(chǎn)能，開(kāi)展先進(jìn)裝備制造業(yè)，調(diào)整優(yōu)化原材料工業(yè)，改造提升消費(fèi)品工業(yè)，促進(jìn)制造業(yè)由大變強(qiáng)。重點(diǎn)扶持企業(yè)：以汽車、鋼鐵、水泥、機(jī)械制造、電解鋁、稀土、電子信息、醫(yī)藥等行業(yè)為重點(diǎn)。推動(dòng)新能源的生產(chǎn)和利用：堅(jiān)持節(jié)約優(yōu)先、立足國(guó)內(nèi)、多元開(kāi)展、保護(hù)環(huán)境，加強(qiáng)國(guó)際互利合作，調(diào)整優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)，構(gòu)建平安、穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)、清潔的現(xiàn)代能源產(chǎn)業(yè)體系。重點(diǎn)扶持企業(yè)：積極開(kāi)展太陽(yáng)能、生物質(zhì)能、地?zé)崮艿绕渌履茉?。概念解讀工業(yè)地產(chǎn)概況市場(chǎng)特征開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及趨勢(shì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：區(qū)域市場(chǎng)供給情況，供大于求造成的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)難度，形成的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力下降，引起對(duì)工業(yè)物業(yè)需求的減少；產(chǎn)業(yè)升級(jí)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起對(duì)物業(yè)需求變化。開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域不斷擴(kuò)大、開(kāi)發(fā)模式不斷創(chuàng)新，邁入新一輪高速開(kāi)展期；傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向開(kāi)展。工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)過(guò)渡，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開(kāi)發(fā)時(shí)代〞。趨勢(shì)一趨勢(shì)二趨勢(shì)三趨勢(shì)四工業(yè)地產(chǎn)未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)工程定位與營(yíng)銷策略基本概念解讀開(kāi)發(fā)模式及形態(tài)湖南工業(yè)園發(fā)展情況寧鄉(xiāng)工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)模式及形態(tài)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)園區(qū)形態(tài)分類工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常包括的四種開(kāi)發(fā)模式：工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地,建設(shè)根底設(shè)施或廠房、倉(cāng)庫(kù)等,然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式經(jīng)營(yíng)管理工程。主體企業(yè)引導(dǎo)模式實(shí)力企業(yè)獲取工業(yè)用地開(kāi)發(fā)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū),自身進(jìn)駐且占主導(dǎo)，通過(guò)土地出讓、工程租售等方式引進(jìn)同類企業(yè)。工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式通過(guò)政府行為，劃區(qū)域規(guī)劃開(kāi)展集群產(chǎn)業(yè)。該模式為中國(guó)目前各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，同樣也是我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。綜合運(yùn)作模式上述三種模式的混合運(yùn)用。工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式以政府開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃各種開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，示范帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面開(kāi)展地方政府是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體，工業(yè)園開(kāi)發(fā)模式也是各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。開(kāi)發(fā)主體操作手段具備外部條件模式一：工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式總體規(guī)劃園區(qū)建設(shè)園區(qū)管理園區(qū)升級(jí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究園區(qū)開(kāi)發(fā)定位行業(yè)開(kāi)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開(kāi)發(fā)策略園區(qū)招商策略開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃概念性規(guī)劃控制性規(guī)劃根底設(shè)施規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃非盈利性根底設(shè)施建設(shè)盈利性根底設(shè)施建設(shè)共用設(shè)施建設(shè)國(guó)內(nèi)招商國(guó)外招商客戶管理物業(yè)管理土地容積率產(chǎn)業(yè)升級(jí)工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式流程政府完全主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式以政府規(guī)劃的工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)的建設(shè)為主導(dǎo)，吸引符合條件的企業(yè)進(jìn)駐，完成工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。松山湖屬丘陵地貌，地處東莞幾何中心，規(guī)劃控制面積72平方公里，有近8平方公里的淡水湖和豐富的植被。截至2007年6月，已完成130多公里高標(biāo)準(zhǔn)道路、100多萬(wàn)平方米生產(chǎn)生活設(shè)施、500多萬(wàn)平方米綠化面積。

東莞松山湖片區(qū)開(kāi)展的兩大核心支撐點(diǎn)1、北部工業(yè)城：位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的北部，占地面積約10平方公里，分成A、B、C、D、E五個(gè)工業(yè)分區(qū)和一個(gè)城市核心區(qū)。城市核心區(qū)內(nèi)配備小學(xué)、幼兒園、高級(jí)公寓、商業(yè)中心、文體廣場(chǎng)、汽車客運(yùn)站等生活設(shè)施，滿足了區(qū)內(nèi)人員的日常生活需要。另外，各工業(yè)分區(qū)均設(shè)員工生活區(qū)，配套飯?zhí)?、便利店、自?dòng)柜員機(jī)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等設(shè)施，企業(yè)可租用、購(gòu)置或購(gòu)地自建員工宿舍。開(kāi)發(fā)案例——東莞松山湖工業(yè)園企業(yè)名稱主要業(yè)務(wù)中大南海海洋生物技術(shù)工程中心利用現(xiàn)代先進(jìn)的生物技術(shù)進(jìn)行海洋生物制品、海洋藥物、特種飼料、水產(chǎn)添加劑、工業(yè)用酶等海洋生物技術(shù)的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化通快集團(tuán)（1）鈑金加工機(jī)床和鈑金電動(dòng)工具；（2）激光技術(shù)和系統(tǒng)，電子技術(shù)；（3）醫(yī)療技術(shù)。東莞住礦電子漿料有限公司電子漿料，生產(chǎn)電阻、導(dǎo)帶、介質(zhì)漿料等產(chǎn)品。美達(dá)王板和精密金屬（東莞）專門(mén)經(jīng)營(yíng)不銹鋼加工銷售業(yè)務(wù)。東莞新能源科技有限公司主要生產(chǎn)和銷售鋰離子電池、鋰聚合物電池、超級(jí)電容器、燃料電池與動(dòng)力電池等高新能源產(chǎn)品并提供售后服務(wù)艾利和電子科技（中國(guó)）主要生產(chǎn)和銷售數(shù)字音、視頻編解碼設(shè)備（MP3、CARA/V）。廣東生益科技股份有限公司主要從事敷銅板和高多層印制電路板用的系列半固化片等電子材料的制造與銷售天弘（東莞）科技有限公司產(chǎn)品主要包括打印機(jī)、游戲機(jī)和計(jì)算機(jī)。招商進(jìn)駐主要企業(yè)2007年松山湖實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值110億元，比上年增長(zhǎng)45%；本級(jí)可支配財(cái)政收入4.5億元，比上年增長(zhǎng)125%；工商稅收5.07億元，比上年增長(zhǎng)195%.園區(qū)大中型科研機(jī)構(gòu)到達(dá)29家，世界500強(qiáng)企業(yè)9家，跨國(guó)公司企業(yè)18家。另外，全年共引進(jìn)大中型工程36個(gè)，協(xié)議引進(jìn)資金130億元。2007年，松山湖專利申請(qǐng)和授權(quán)總量分別到達(dá)83件和53件，被確定為“廣東省知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)園區(qū)〞和“廣東省版權(quán)興業(yè)示范基地〞。開(kāi)發(fā)案例——東莞松山湖工業(yè)園政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開(kāi)發(fā)，通過(guò)其行業(yè)影響力，帶動(dòng)上下游企業(yè)參加園區(qū)建設(shè)。地方政府是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的主導(dǎo)，主體企業(yè)引導(dǎo)模式是工業(yè)園開(kāi)發(fā)模式的衍生模式，也是各級(jí)地方政府經(jīng)常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。開(kāi)發(fā)主體操作手段具備外部條件模式二：主體企業(yè)引導(dǎo)模式初步規(guī)劃主體企業(yè)規(guī)劃建設(shè)園區(qū)管理園區(qū)升級(jí)國(guó)內(nèi)招商國(guó)外招商客戶管理物業(yè)管理土地容積率產(chǎn)業(yè)升級(jí)政府完成初步規(guī)劃及配套建設(shè)吸引知名企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)通過(guò)土地出讓、租賃等方式引入同類企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈。根本配套建設(shè)政府土地出讓、租賃方式引進(jìn)同類企業(yè)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造與完善。擴(kuò)大招商區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究行業(yè)開(kāi)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開(kāi)發(fā)策略園區(qū)招商策略道路、交通公共設(shè)施配套廠房其它設(shè)施主體企業(yè)開(kāi)發(fā)模式流程適當(dāng)包裝及推廣政府引導(dǎo)，企業(yè)帶動(dòng)的開(kāi)發(fā)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式依靠諾基亞的品牌帶動(dòng)效應(yīng)，吸引眾多的著名零配件和效勞商跟隨而至，實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)快速開(kāi)展。星網(wǎng)工業(yè)園是諾基亞全球生產(chǎn)的最重要基地之一，新廠房占地5.6萬(wàn)㎡。到目前為止，已有20多家國(guó)內(nèi)外著名零配件和效勞供給商入駐；2006年星網(wǎng)工業(yè)園產(chǎn)值突破千億；2006年5月，諾基亞中國(guó)區(qū)總部和北京研發(fā)中心遷入亦莊，成為第一個(gè)在亦莊設(shè)立總部的跨國(guó)公司。NO專業(yè)國(guó)家公司1EMS/PCBassembly中國(guó)/美國(guó)BeijingGKI2電池日本Sanyo3PCB’s日本BeijingIbidenElectronicLtd4Keynats日本SunarrowLimited5外殼芬蘭Perlos6天線英國(guó)Centroren7物流英國(guó)EXEL8Interconnection美國(guó)Molex9外殼臺(tái)灣Foxconn10充電器德國(guó)Friwo11鍍膜芬蘭Savcor12半導(dǎo)體美國(guó)RFMicroDevices物流配送中心手機(jī)零部件工廠集聚區(qū)NOKIA開(kāi)發(fā)案例——北京諾基亞工業(yè)園地產(chǎn)商運(yùn)用住宅開(kāi)發(fā)的模式，開(kāi)發(fā)建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)，并通過(guò)出租、出售，獲取利潤(rùn)。此種開(kāi)發(fā)模式與本案所具備的條件最為吻合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是該模式的開(kāi)發(fā)主體，工業(yè)地產(chǎn)商通過(guò)市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)模式來(lái)完成工業(yè)地產(chǎn)的從開(kāi)發(fā)、銷售〔租賃〕、管理等活動(dòng)。根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的趨勢(shì)及未來(lái)工業(yè)市場(chǎng)的需求狀況，通過(guò)市場(chǎng)化的取地方式來(lái)獲得土地，繼而進(jìn)行工業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，以出租或出售方式實(shí)現(xiàn)效益。開(kāi)發(fā)主體操作手段具備外部條件模式三：工業(yè)地產(chǎn)商模式按地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行，從取地開(kāi)始，到施工建設(shè)，最后通過(guò)轉(zhuǎn)讓、租賃、合作經(jīng)營(yíng)等方式回收資金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。土地獲取收益獲取工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式流程施工建設(shè)工業(yè)園區(qū)獲得工業(yè)土地其它途徑獲得道路、綠化建設(shè)根底設(shè)施建設(shè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)租賃、轉(zhuǎn)讓合資經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)類似于住宅開(kāi)發(fā)模式詳細(xì)了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)適當(dāng)包裝及推廣前期工作工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商模式依托工業(yè)園區(qū)開(kāi)展的趨勢(shì)，運(yùn)用市場(chǎng)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的模式建成的科技園區(qū)，企業(yè)入住情況較好。北京騰飛國(guó)際高科技園的客戶

1維薩拉公司

2葛蘭素史克

3必帝

4西門(mén)子醫(yī)療設(shè)備

5先靈制藥

6LamResearch7BOSCH8P&G高科技標(biāo)準(zhǔn)廠房開(kāi)發(fā)成本：2,000元/平米研發(fā)/企業(yè)總部/多功能樓開(kāi)發(fā)成本：3,500元/平米項(xiàng)目?jī)?nèi)部回報(bào)率：15％投資回收期：6年一期完成日期：2007年12月總投資：4億人民幣目標(biāo)客戶：電子，生物，醫(yī)藥，汽車.開(kāi)發(fā)案例——北京騰飛國(guó)際工業(yè)園工業(yè)園、主體企業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)商三種操作模式綜合使用的開(kāi)發(fā)模式。開(kāi)發(fā)主體不再單一，不同階段開(kāi)發(fā)主體存在差異，屬于多主體共同開(kāi)發(fā)模式。開(kāi)發(fā)主體操作手段具備外部條件模式四：綜合開(kāi)發(fā)模式總體規(guī)劃園區(qū)建設(shè)園區(qū)管理園區(qū)升級(jí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究園區(qū)開(kāi)發(fā)定位行業(yè)開(kāi)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開(kāi)發(fā)策略園區(qū)招商策略開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃概念性規(guī)劃控制性規(guī)劃根底設(shè)施規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃綜合開(kāi)發(fā)模式的流程由于規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)范圍廣，需以政府規(guī)劃為根底并引入社會(huì)各方力量共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。主導(dǎo)企業(yè)進(jìn)駐，施工建設(shè)，帶動(dòng)其它相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐工業(yè)地產(chǎn)商介入，施工建設(shè)，出租、出售給進(jìn)駐企業(yè)國(guó)內(nèi)招商國(guó)外招商客戶管理物業(yè)管理土地容積率產(chǎn)業(yè)升級(jí)根底設(shè)施建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)模式諾基亞工業(yè)園主體企業(yè)引導(dǎo)模式嘉捷工業(yè)園工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式百盛物流園工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式小結(jié)√符合標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)對(duì)四種不同開(kāi)發(fā)模式的比照分析后判斷，本案的各項(xiàng)條件更符合以工業(yè)地產(chǎn)商的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)模式及形態(tài)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)園區(qū)形態(tài)分類孵化園創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園孵化園科技企業(yè)孵化器根本特征：企業(yè)孵化器一般應(yīng)具備四個(gè)根本特征：一是有孵化場(chǎng)地，二是有公共設(shè)施，三個(gè)是能提供孵化效勞，四個(gè)是面向特定的效勞對(duì)象－新創(chuàng)辦的科技型中小企業(yè)。主要作用：在企業(yè)家創(chuàng)業(yè)過(guò)程中節(jié)省時(shí)間、少走彎路、營(yíng)造創(chuàng)業(yè)者聚集效應(yīng)，提高創(chuàng)業(yè)成功率；

全國(guó)案例1---北京中關(guān)村國(guó)際孵化器北京中關(guān)村國(guó)際孵化器—特點(diǎn)北京中關(guān)村國(guó)際孵化器—特點(diǎn)全國(guó)案例2--天河生物園成都生物與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)孵化園〔天河園〕是在四川省政府、成都市政府的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)開(kāi)展導(dǎo)向下，集本地區(qū)的人才、資源、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)而建立的。優(yōu)勢(shì)：專業(yè)化效勞。根本：市場(chǎng)化運(yùn)作建設(shè)目標(biāo)：“規(guī)模化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化〞天河生物園—三大優(yōu)勢(shì)天河生物園—六大功能功能五：國(guó)際交流與合作功能引進(jìn)國(guó)際一流生物與醫(yī)藥企業(yè)，提升本地區(qū)生物與醫(yī)藥企業(yè)的技術(shù)水平和競(jìng)爭(zhēng)能力；拓展國(guó)際交流與合作渠道，組織企業(yè)參加會(huì)議、培訓(xùn)、參觀等國(guó)際交流活動(dòng)，促進(jìn)中醫(yī)藥產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)。

功能六：基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)服務(wù)功能園區(qū)占地面積81畝，孵化面積5萬(wàn)平方米，大面積園林綠化。辦公區(qū)高凈空、大開(kāi)間，寬敞明亮。配置大型停車場(chǎng)，三菱景觀電梯，閉路安全監(jiān)控和網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)；園內(nèi)設(shè)商務(wù)會(huì)議中心、休閑中心、應(yīng)急服務(wù)中心、銀行等；專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供全方位的物管服務(wù)。天河生物園—六大功能湖南案例——長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地〔瀏陽(yáng)〕長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地是2006年10月由國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)認(rèn)定的、以湖南瀏陽(yáng)生物醫(yī)藥園區(qū)為核心區(qū)的國(guó)家級(jí)生物產(chǎn)業(yè)基地，是中西部地區(qū)惟一的國(guó)家級(jí)生物產(chǎn)業(yè)基地。長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地——主要特點(diǎn)長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地—入駐企業(yè)情況凡在創(chuàng)業(yè)中心成功注冊(cè)的企業(yè)都可享受基地相關(guān)政策稅收優(yōu)惠從獲利年度起，三年內(nèi)上繳的企業(yè)所得稅和增值稅地方留成部分由管委會(huì)財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)用于發(fā)展。科研經(jīng)費(fèi)支持基地財(cái)政科技三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)中每年安排300萬(wàn)元對(duì)中心內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行配套支持，根據(jù)情況可提供必要的擔(dān)保。獎(jiǎng)勵(lì)政策凡經(jīng)基地支持獲得新藥證書(shū)的，獲得省級(jí)、國(guó)家科技成果獎(jiǎng)的，都將得到不同程度及規(guī)格的獎(jiǎng)勵(lì)。共享平臺(tái)政策搭建了化學(xué)合成藥物實(shí)驗(yàn)室、抗體實(shí)驗(yàn)室等專業(yè)技術(shù)公共服務(wù)平臺(tái)，配備了多種專業(yè)實(shí)驗(yàn)設(shè)備，提供開(kāi)放式專業(yè)技術(shù)服務(wù)。成功孵化企業(yè)案例——湖南永清環(huán)保股份湖南永清環(huán)保股份創(chuàng)立于2004年，是為高污染、高耗能工業(yè)企業(yè)提供煙氣排放綜合解決方案的環(huán)保工程公司。成立之初進(jìn)入長(zhǎng)沙巨星麓谷工業(yè)園進(jìn)行產(chǎn)業(yè)孵化，是湖南孵化器培育成功并上市的典型企業(yè)案例之一。湖南永清環(huán)保股份—開(kāi)展歷程2004年，湖南永清脫硫成立2021年，湖南永清環(huán)保股份上市同年入駐湖南巨星麓谷創(chuàng)業(yè)基地進(jìn)行孵化湖南永清環(huán)保股份—成功之處巨星麓谷創(chuàng)業(yè)基地為入園企業(yè)所提供的支持效勞湖南永清環(huán)保股份—資質(zhì)榮譽(yù)開(kāi)發(fā)模式及形態(tài)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)園區(qū)形態(tài)分類孵化園創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)業(yè)園創(chuàng)業(yè)園創(chuàng)業(yè)園全國(guó)案例1—北京市留學(xué)人員海淀創(chuàng)業(yè)園北京市留學(xué)人員海淀創(chuàng)業(yè)園是北京市人力資源和社會(huì)保障局〔原北京市人事局〕與中關(guān)村科技園區(qū)海淀園創(chuàng)業(yè)效勞中心共同創(chuàng)辦的北京市第一家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園。位置：中關(guān)村科技園區(qū)上地信息產(chǎn)業(yè)基地，處于北京著名的文化旅游區(qū)。宗旨：“針對(duì)特殊人群，培育明星企業(yè)和優(yōu)秀企業(yè)家〞三大孵化基地：留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、留學(xué)人員開(kāi)展園、中關(guān)村生物醫(yī)藥園。機(jī)構(gòu)職能：辦公室、企業(yè)開(kāi)展部、工程物業(yè)部和方案財(cái)務(wù)部。全國(guó)案例2—大連創(chuàng)業(yè)園地理位置：大連高新區(qū)七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地內(nèi)。理念：“鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)，寬容失敗〞的孵化理念，創(chuàng)業(yè)園充分發(fā)揮孵化器的作用，以日臻完善的專業(yè)化、多樣化的孵化手段，為高科技企業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)提供有力保障。開(kāi)發(fā)模式及形態(tài)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)園區(qū)形態(tài)分類孵化園創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園概念:產(chǎn)業(yè)園是由于生產(chǎn)行為和交易行為帶來(lái)的一種空間聚集模式，初期的聚集所帶來(lái)的相關(guān)功能需求和衍生經(jīng)濟(jì)行為，造成了園區(qū)不同開(kāi)展階段的聚集方式和空間特征。它包含文化產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、軟件園以及高新科技園等，其中高新科技園是主要的開(kāi)展趨勢(shì)。生產(chǎn)要素聚集開(kāi)展階段產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)特征創(chuàng)新突破階段現(xiàn)代科技都市產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)展趨勢(shì)趨勢(shì)四：由單純的土地運(yùn)營(yíng)向綜合的“產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)〞和“氣氛培育〞轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)展，未來(lái)必然應(yīng)該從孤立的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向綜合的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，通過(guò)土地、地產(chǎn)工程的產(chǎn)業(yè)入股等方式，將土地、園區(qū)物業(yè)與產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)結(jié)合起來(lái)；同樣也從片面的環(huán)境建設(shè)走向全方位的氣氛培育，在打造一流的硬環(huán)境的同時(shí)，加強(qiáng)區(qū)域文化氣氛、創(chuàng)新機(jī)制、管理效勞等軟環(huán)境的建設(shè)。趨勢(shì)五：由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)開(kāi)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)開(kāi)展模式的特性——智力資源密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡(luò)化，決定了新的產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的綜合性，不是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括配套效勞的各種商業(yè)效勞、金融信息效勞、管理效勞、醫(yī)療效勞、娛樂(lè)休憩效勞等綜合功能。產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)展趨勢(shì)全國(guó)案例1—重慶西微電子產(chǎn)業(yè)園重慶西微電子產(chǎn)業(yè)園—效勞平臺(tái)全國(guó)案例2—濟(jì)南化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)濟(jì)南化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于濟(jì)南市黃河北部地區(qū)桑梓店鎮(zhèn)，南起308國(guó)道，北到天橋區(qū)界，東起桑梓店鎮(zhèn)環(huán)社東路，西到規(guī)劃京滬高速鐵路，總用地面積21.8平方公里，可規(guī)劃用地面積20.2平方公里。規(guī)劃：起步區(qū)規(guī)劃主要功能以二類〔主要是思泰勒水處理廠等企業(yè),用地面積約56公頃〕、三類〔起步區(qū)的主要用地，主要是裕興化工、濟(jì)南化工新材料〔PTA〕、明湖熱電等化工、大中型機(jī)械制造、冶金建材工業(yè)企業(yè)。用地面積約323公頃?！彻I(yè)用地為主，兼顧公共設(shè)施及市政設(shè)施用地。職能：促進(jìn)黃河北部地區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的快速通道；全市工業(yè)向北輻射開(kāi)展、濟(jì)南市“北跨〞戰(zhàn)略實(shí)施的橋頭堡和起跳點(diǎn)；承接市區(qū)工業(yè)企業(yè)騰籠換業(yè)，效勞“中疏〞企業(yè)搬遷的重要載體。規(guī)模：總用地21.8平方千米。濟(jì)南化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)—特設(shè)效勞機(jī)構(gòu)類別概念優(yōu)勢(shì)主要涉及產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)孵化園偏重于產(chǎn)業(yè)的培養(yǎng)扶持配備高技術(shù)企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，給予入駐企業(yè)在技術(shù)、硬件設(shè)施、政策、包裝等方面扶持。生物醫(yī)藥、環(huán)保、新能源、高新科技、數(shù)碼電子等較高創(chuàng)業(yè)園偏重于留學(xué)生、博士畢業(yè)生等自主創(chuàng)業(yè)的扶持科學(xué)技術(shù)孵化和高科技成果商品化及產(chǎn)業(yè)化發(fā)展兩大功能，可提供全程創(chuàng)業(yè)服務(wù)電子信息、生物醫(yī)藥，新材料，以及節(jié)能環(huán)保和其它行業(yè)中高產(chǎn)業(yè)園某種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，由于生產(chǎn)行為和交易行為帶來(lái)的一種空間聚集模式多數(shù)知名企業(yè)云集，產(chǎn)業(yè)鏈成熟，產(chǎn)業(yè)聚集度高，由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷的轉(zhuǎn)型機(jī)械重工、汽車、醫(yī)藥、加工業(yè)、有有色金屬、高新科技等較低工業(yè)園概念比照分析工程定位與營(yíng)銷策略基本概念解讀開(kāi)發(fā)模式及形態(tài)湖南工業(yè)園發(fā)展情況寧鄉(xiāng)工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀湖南主要城市工業(yè)園開(kāi)展情況湖南主要城市的工業(yè)園根本都以產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)為主，入駐的企業(yè)以輕工業(yè)為主，存活情況都比較好；創(chuàng)業(yè)及孵化型工業(yè)園在湖南省內(nèi)相對(duì)較少。湖南主要城市工業(yè)園開(kāi)展情況典型案例——株洲栗雨工業(yè)園主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：交通裝備、生物醫(yī)藥和健康食品、先進(jìn)制造結(jié)構(gòu)布局：“一核、一軸、一環(huán)、八果〞，一核，是位于園區(qū)中心地段的公共效勞中心；一軸是從園區(qū)中心穿過(guò)的株洲大道等道路；一環(huán)是連接園區(qū)各產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的高科環(huán)線；八果是環(huán)繞核心區(qū)和公共效勞帶的八個(gè)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)。產(chǎn)值：2021年1至9月份，栗雨工業(yè)園實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值35億元，較去年同期增長(zhǎng)28%。經(jīng)營(yíng)模式：出租或買(mǎi)地自建廠房形式，租金大概在16-17元/㎡/月左右。株洲栗雨工業(yè)園—入駐企業(yè)情況園區(qū)目前已有千金藥業(yè)、太子奶、協(xié)力藥業(yè)、開(kāi)暢服飾、康美爾樂(lè)、耀華電器、香港力嘉、上海三湘、匯隆包裝、北汽控股、湖南創(chuàng)科等50余家企業(yè)。千金藥業(yè)歐格瑞唐人神株洲栗雨工業(yè)園—園區(qū)特征及優(yōu)勢(shì)特征：園區(qū)結(jié)構(gòu)布局采用的：“一核、一軸、一環(huán)、八果〞。一核，是位于園區(qū)中心地段的公共效勞中心；一軸是從園區(qū)中心穿過(guò)的株洲大道等道路；一環(huán)是連接園區(qū)各產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的高科環(huán)線；八果是環(huán)繞核心區(qū)和公共效勞帶的八個(gè)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)。優(yōu)勢(shì)：地段：西臨京株高速公路株洲的出入口，是株洲市的西大門(mén)。北臨湘江，位于湖南省正在建設(shè)中的風(fēng)景走廊“湘江經(jīng)濟(jì)風(fēng)光帶〞株洲段的西岸。東與株洲市的城市快速環(huán)道相接。原那么：園區(qū)堅(jiān)持“生產(chǎn)方便、生活豐富、生態(tài)優(yōu)美〞相協(xié)調(diào)的原那么，栗雨科技工業(yè)園新、改、擴(kuò)建工程環(huán)保審批率達(dá)100%。產(chǎn)業(yè)：園區(qū)內(nèi)有以先進(jìn)制造、電子信息、生物醫(yī)藥和健康食品為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的八個(gè)工業(yè)組團(tuán)，高綠化率：市級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的根底設(shè)施，完善的社會(huì)效勞，以及35%以上的保存山體和綠地。典型案例——湘潭九華工業(yè)園九華經(jīng)濟(jì)區(qū)位于長(zhǎng)株潭城市群國(guó)家“兩型社會(huì)〞綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的核心區(qū)，是湘潭市“兩型社會(huì)〞建設(shè)的先行區(qū)。產(chǎn)值：2021年，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值32.5億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入2.56億元；2021年，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值65億元,財(cái)政收入4億元；2021年，工業(yè)總產(chǎn)值到達(dá)120億元以上，財(cái)政收入超過(guò)8億元；方案到2021年，工業(yè)總產(chǎn)值過(guò)1000億元，財(cái)政收入過(guò)60億元，到達(dá)再造一個(gè)湘潭經(jīng)濟(jì)總量的目標(biāo)。湘潭九華工業(yè)園—入駐企業(yè)情況規(guī)模：總控制面積110平方公里。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：先進(jìn)制造、電子信息、新材料新能源、生物醫(yī)藥四大產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況：經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)展，全區(qū)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)積蓄比較強(qiáng)勁的開(kāi)展實(shí)力，近三年來(lái)主要產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持25%以上的增長(zhǎng)，財(cái)政總收入增長(zhǎng)速度在30%以上。產(chǎn)值：2021年全區(qū)完成技工貿(mào)總收入1500億元，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值1340億元，其中麓谷科技產(chǎn)業(yè)新城〔岳麓山高科技園〕完成總收入752億元，總產(chǎn)值660億元，實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值520億元。先進(jìn)制造領(lǐng)域以中聯(lián)重科、中冶長(zhǎng)天、HITACHI、Danone、夢(mèng)潔家紡、華泰重工、中標(biāo)實(shí)業(yè)、洪格液壓、華能自控、三德科技、海利化工、有色重機(jī)、金嶺機(jī)床、湖大海捷、湘電東洋等為代表。電子信息領(lǐng)域以威勝電子、湖南信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、中電軟件園、長(zhǎng)城信息、神州數(shù)碼、Nokia、Motolora、Schlumberger、Cisco、湘郵科技、三辰卡通、新藍(lán)科技、拓維信息、五強(qiáng)集團(tuán)等企業(yè)為代表。新材料新能源領(lǐng)域形成了以電池材料及動(dòng)力電池系列、超硬材料及復(fù)合材料系列為特色的新材料產(chǎn)業(yè)，并成為全國(guó)首批科技興貿(mào)及出口創(chuàng)新基地之一。神舟科技研發(fā)的鎳氫動(dòng)力電池和杉杉科技的鋰離子動(dòng)力電池等動(dòng)力電池開(kāi)展的兩大主導(dǎo)工程加快開(kāi)展。新能源領(lǐng)域中電集團(tuán)第48研究所、神州光電、瀟湘神光等重點(diǎn)工程聚集生物醫(yī)藥領(lǐng)域以九芝堂、雙鶴醫(yī)藥、惠霖干細(xì)胞、方盛制藥、安淳科技、金沙藥業(yè)、中和制藥、康爾佳制藥、德邦醫(yī)藥、圣湘生物等為代表。效勞外包

以中軟國(guó)際、美國(guó)佩羅、湖南科創(chuàng)、湖南優(yōu)創(chuàng)、長(zhǎng)海、新宇、三辰卡通、山貓卡通等為代表。工程機(jī)械領(lǐng)域主要以三一重工、山河智能、中聯(lián)重科以及威重化工等企業(yè)為主。汽車及零部件主要以德國(guó)博世、廣汽長(zhǎng)豐獵豹汽車、湖南偉邦汽車涂料等企業(yè)為主。電子信息及家電領(lǐng)域主要有伊萊克斯電器股份、LG曙光電子公司、長(zhǎng)沙鎂鎂科技等企業(yè)。食品飲料食品飲料主要以百事可樂(lè)、中糧可口可樂(lè)、娃哈哈等企業(yè)為主。輕印包裝主要有星沙包裝廠、金沙利彩印、湖南向維彩印包裝等企業(yè)湖南工業(yè)園開(kāi)展情況小結(jié)工業(yè)是湖南省的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，門(mén)類齊全，已初步形成以冶金、機(jī)械、汽車配件、電子、生物、食品、能源、建材等工業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系。目前，湖南省內(nèi)工業(yè)園根本都是以產(chǎn)業(yè)園形式存在，入駐企業(yè)多以輕工業(yè)為主，存活情況大多較好。隨著企業(yè)制造基地從一線城市轉(zhuǎn)向二、三線城市的趨勢(shì)日益加大，湖南作為離沿海興旺城市最近的中部省市地區(qū)，未來(lái)工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展必將廣闊無(wú)限?；靖拍罱庾x開(kāi)發(fā)模式及形態(tài)湖南工業(yè)園發(fā)展情況寧鄉(xiāng)工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀客戶定位與營(yíng)銷策略寧鄉(xiāng)工業(yè)地產(chǎn)寧鄉(xiāng)城市概況工業(yè)園開(kāi)展情況城市概況寧鄉(xiāng)，地處湘中東北部、湖南“五區(qū)一廊〞金三角地帶，是長(zhǎng)沙通往湘中、湘北之要沖，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和便捷的交通條件城市經(jīng)濟(jì)--GDP2006-2021年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。2021年，全縣生產(chǎn)總值〔GDP〕達(dá)489.58億元，比上年增長(zhǎng)16.5%。單位：億元城市經(jīng)濟(jì)—人均GDP單位：元人均GDP保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境越來(lái)越好。寧鄉(xiāng)縣人均GDP保持高速增長(zhǎng)，近兩年來(lái)增長(zhǎng)速度均超過(guò)25%。按常住人口計(jì)算，2021年人均GDP達(dá)37089元，比上年增長(zhǎng)26.5%，人均GDP的快速增長(zhǎng)將支持房地產(chǎn)持續(xù)開(kāi)展。城市經(jīng)濟(jì)—產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征：第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)并持續(xù)快速增長(zhǎng)，第一產(chǎn)業(yè)大幅下降，第三產(chǎn)業(yè)波動(dòng)不大，說(shuō)明寧鄉(xiāng)縣尚處于工業(yè)化進(jìn)程中第一階段，未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)還有非常大的開(kāi)展空間。寧鄉(xiāng)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有2006年的19.5:52.2:28.3開(kāi)展為2021年的12.6:65.8:21.6，第一產(chǎn)業(yè)比重不斷下降，第二產(chǎn)業(yè)比重不斷增加，工業(yè)主導(dǎo)地位進(jìn)一步增強(qiáng)，新型工業(yè)化水平不斷提高。2021年第一產(chǎn)業(yè)增加值8.75億元，增6.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值102.78元，增長(zhǎng)22.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值10.5億元，增長(zhǎng)7.8%。注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于?長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)?及2006-2021年政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)城市經(jīng)濟(jì)—工業(yè)開(kāi)展情況工業(yè)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)在危機(jī)考驗(yàn)下彰顯活力，縣域工業(yè)進(jìn)入加速擴(kuò)張和結(jié)構(gòu)優(yōu)化的良性軌道，主體園區(qū)聚集能力提升。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的縣城交通便捷興旺的縣城；經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)縣；近年來(lái)工業(yè)有突飛猛進(jìn)的開(kāi)展，未來(lái)開(kāi)展的空間及前景仍然較大。城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃為寧鄉(xiāng)工業(yè)的開(kāi)展奠定了很好的根底，未來(lái)開(kāi)展空間較大。隨著城市建設(shè)的加速投入，以及外向交通的建設(shè)，將有利于工業(yè)的持續(xù)開(kāi)展。城市優(yōu)勢(shì)分析寧鄉(xiāng)工業(yè)地產(chǎn)寧鄉(xiāng)城市概況工業(yè)園開(kāi)展情況寧鄉(xiāng)工業(yè)園情況寧鄉(xiāng)縣以寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭，華夏中小企業(yè)園為重點(diǎn)，以夏鐸鋪機(jī)械工業(yè)園、城郊再生紙業(yè)園、白馬橋食品工業(yè)園等鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)為依托，形成了眾星拱月的工業(yè)園區(qū)開(kāi)展新格局，產(chǎn)值增長(zhǎng)速度快，存活情況大多較好。典型案例——寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)寧鄉(xiāng)經(jīng)開(kāi)區(qū)為長(zhǎng)沙西線工業(yè)走廊的重要組成局部，位于國(guó)家級(jí)長(zhǎng)株潭“環(huán)境友好型、資源節(jié)約型〞綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)核心區(qū)——長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃區(qū)。其中，本工程地塊就位于寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之內(nèi)。規(guī)模：總面積60平方公里〔約9萬(wàn)畝〕。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：食品、機(jī)電、新能源新材料、現(xiàn)代效勞業(yè)、服飾。存活情況：目前，園區(qū)企業(yè)總數(shù)260家，規(guī)模企業(yè)到達(dá)233家。產(chǎn)值：2021年，寧鄉(xiāng)經(jīng)開(kāi)區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值266.2億元，實(shí)現(xiàn)工商稅收10.7億元，年出口總額4.88億美元，累計(jì)利用外資10.36億美元，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅在40%以上。長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣城寧鄉(xiāng)經(jīng)開(kāi)區(qū)本案寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)—入園企業(yè)情況目前園區(qū)企業(yè)總數(shù)260家，規(guī)模企業(yè)到達(dá)233家。青島啤酒、臺(tái)灣宏全、湘電集團(tuán)、杉杉股份、三一重工、加加集團(tuán)、圣得西、忘不了、遠(yuǎn)大住工、飛翼股份、楚天科技、法國(guó)樂(lè)福來(lái)食品、意大利馬克菲爾等知名企業(yè)落戶園區(qū)三一重工青島啤酒圣得西寧鄉(xiāng)工業(yè)園開(kāi)展小結(jié)基本概念解讀開(kāi)發(fā)模式及形態(tài)湖南工業(yè)園發(fā)展情況寧鄉(xiāng)工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀工程定位與營(yíng)銷策略工程開(kāi)發(fā)目標(biāo)核心目標(biāo)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍者根本目標(biāo)國(guó)際企業(yè)孵化先行者工程目標(biāo)：占據(jù)工業(yè)園地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者地位，旨在樹(shù)立湖南省乃至全國(guó)工業(yè)園地產(chǎn)新興標(biāo)桿工程。企業(yè)目標(biāo)：巨星集團(tuán)進(jìn)軍工業(yè)園地產(chǎn)的里程碑工程，通過(guò)本工程奠定企業(yè)開(kāi)展轉(zhuǎn)折，塑造工業(yè)地產(chǎn)品牌形象。銷售目標(biāo)：突破市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，高價(jià)高速銷售工程，爭(zhēng)取工程利潤(rùn)最大化，獲得市場(chǎng)與企業(yè)存活成功雙贏。本工程營(yíng)銷以核心目標(biāo)為重心，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)根本目標(biāo)工程本體分析——根本概況本案將打造成為巨星集團(tuán)在婁底、坪塘、麓谷三個(gè)創(chuàng)業(yè)基地之后的又一大型產(chǎn)業(yè)孵化園——妙盛國(guó)際企業(yè)孵化港，目前已開(kāi)始進(jìn)入施工階段。場(chǎng)地內(nèi)地勢(shì)平坦，交通便利，水、電、氣、通訊等根底配套設(shè)施比較完善，為廠區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了良好的外部環(huán)境。工程本體分析——地塊四至工程本體分析——地塊交通工程本體分析——周邊環(huán)境用地范圍內(nèi)主要建筑是以高層綜合樓〔及孵化器〕、多層廠房、綜合樓、物流中心及其相應(yīng)的為生產(chǎn)、生活配套用房組成。工程本體分析——園區(qū)規(guī)劃整體用地共劃分為三個(gè)區(qū)；北面臨新康大道為一個(gè)區(qū)〔含有孵化器、物流中心及綜合樓〕東面及南面為多層廠房區(qū)〔含大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園和留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園〕中間及西側(cè)為工字型多層廠房區(qū)，并按區(qū)域的劃分來(lái)設(shè)計(jì)主要人車流線。一期北南西東工程本體分析——道路設(shè)施配套用地內(nèi)部環(huán)狀道路，在便捷了車流的同時(shí)將各個(gè)區(qū)域緊密聯(lián)系，保持各個(gè)區(qū)域的暢通。生產(chǎn)區(qū)主要道路寬12米，次要道路寬7米，便于生產(chǎn)設(shè)備和產(chǎn)品的運(yùn)輸便捷。綜合樓和物流中心、生產(chǎn)區(qū)主要出入口布置于北側(cè)，該區(qū)位于有較好的交通條件，既可以效勞基地內(nèi)部又可以效勞對(duì)外，較大地發(fā)揮了利用價(jià)值。開(kāi)展方向研判鑒于開(kāi)發(fā)商前期已經(jīng)確定本案未來(lái)開(kāi)展方向?yàn)槊钍?guó)際企業(yè)孵化港，因此以下將對(duì)孵化園進(jìn)行分析及研判。

孵化園條件本案作為孵化型工業(yè)園的優(yōu)勢(shì)1地方政府政策扶持人才：全職引進(jìn)碩士以上學(xué)位或高級(jí)職稱以上人才，工作滿5年以上，獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)5-10萬(wàn)；有突出貢獻(xiàn)者，獎(jiǎng)個(gè)人5萬(wàn)?？萍迹簩?duì)獲得國(guó)家或省質(zhì)量管理獎(jiǎng)，馳名、著名等名牌商標(biāo)，且年度稅收1000-2000萬(wàn)以上企業(yè)，獎(jiǎng)5-50萬(wàn)不等。稅費(fèi)：土建投資在5000萬(wàn)以上享受零收費(fèi)，建設(shè)期行政性收費(fèi)和政府基金全免，事業(yè)性規(guī)費(fèi)減半征收；企業(yè)投產(chǎn)后兩年內(nèi)，免收除工本費(fèi)外的行政收費(fèi)和政府基金，服務(wù)費(fèi)優(yōu)惠收取。2園區(qū)給予的扶持措施技術(shù)：配有2名博士后，從研發(fā)方面給予全程指導(dǎo)，從中篩選出成功的產(chǎn)品、工業(yè)模式及技術(shù)；幫助形成獨(dú)立的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，建立獨(dú)特的專利網(wǎng)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)網(wǎng)金融：提供按揭、貸款等融資服務(wù)，若有良好的技術(shù)將對(duì)其進(jìn)行投資或者參股包裝：幫助申請(qǐng)專利，包裝上市，負(fù)責(zé)辦理工商、稅務(wù)等一切手續(xù)3成功的孵化經(jīng)驗(yàn)曾經(jīng)成功建成了三個(gè)創(chuàng)業(yè)孵化基地，包括巨星麓谷創(chuàng)業(yè)基地、巨星婁底創(chuàng)業(yè)基地和巨星坪塘創(chuàng)業(yè)基地，四年孵化出一家上市公司——永清環(huán)保4園區(qū)配套設(shè)施首次創(chuàng)造性發(fā)明了“現(xiàn)澆砼空心無(wú)梁樓蓋體系”，生產(chǎn)區(qū)主要道路寬12米，次要道路寬7米，便于生產(chǎn)設(shè)備和產(chǎn)品的運(yùn)輸便捷，并且園區(qū)內(nèi)將建設(shè)五星級(jí)酒店全國(guó)典型孵化園主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)比照目前國(guó)內(nèi)比較成功的典型科技孵化器，其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)多以輕工業(yè)為主，包括食品、高科技軟件、生物醫(yī)藥、電子信息、新能源新材料、環(huán)保等多項(xiàng)國(guó)家重點(diǎn)推進(jìn)的新興產(chǎn)業(yè)。合作模式均為出租，對(duì)入園企業(yè)在廠房租金方面大多給予一定優(yōu)惠。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位鑒于國(guó)內(nèi)典型科技孵化器的成功案例，以及未來(lái)我國(guó)工業(yè)開(kāi)展的方向，結(jié)合工程所在的寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，將本案主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位在食品、機(jī)電、新能源新材料等幾大方面。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)入駐企業(yè)類型數(shù)量占比值食品腸衣、食品加工、啤酒、飲料、零食等7家8%機(jī)電重工機(jī)械、電器、電子材料、電力設(shè)備、電機(jī)科技、長(zhǎng)泵鑄造、液壓、散熱器等35家29%新能源新材料金屬粉體、塑料建材、鋁業(yè)、防水、新材料、貴金屬、催化劑、工業(yè)設(shè)備、塑膠、生物化工、新型建材、新型高科技37家31%現(xiàn)代服務(wù)業(yè)生鮮超市、擔(dān)保、房產(chǎn)公司、酒店、學(xué)校、倉(cāng)儲(chǔ)物流等等11家10%其他產(chǎn)業(yè)包裝、燃?xì)狻⑸锘?、熱電、材料、燈箱、供水、物業(yè)公司、服裝、獸藥等26家22%寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)幾大主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)比照情況寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的幾大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中，以機(jī)電、新能源新材料以及其他產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展勢(shì)頭最好，企業(yè)進(jìn)駐率高，本工程可將產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)與園區(qū)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)相結(jié)合，將新材料新能源作為核心開(kāi)展方向，針對(duì)中小型企業(yè)進(jìn)行孵化培育。110客戶定位思考園區(qū)客戶分析定位之一——

產(chǎn)業(yè)定位主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)企業(yè)類型對(duì)廠房面積的需求本案建議比重小型企業(yè)中型企業(yè)食品食品加工、糧食、添加劑、飲料、乳制品、糕點(diǎn)、調(diào)料等0.3-1.5萬(wàn)㎡1.8-3.5萬(wàn)㎡30%機(jī)電電器、電子材料、電力設(shè)備、電機(jī)科技、長(zhǎng)泵鑄造、液壓、散熱器等1.5-2萬(wàn)㎡2-4萬(wàn)㎡10%新能源新材料太陽(yáng)能、生物質(zhì)能、地?zé)崮?、超?dǎo)材料、能源材料、超導(dǎo)材料、磁性材料、納米材料、新型建材、新型高科技、節(jié)能環(huán)保等0.8-1.5萬(wàn)㎡1.5-2.7萬(wàn)㎡45%其他產(chǎn)業(yè)包裝、電子、熱電、貿(mào)易、服裝等0.6-1.2萬(wàn)㎡1.2-2萬(wàn)㎡15%本案主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位建議及客戶需求分析112中型民營(yíng)企業(yè)高新科技、合資企業(yè)跨國(guó)型大型企業(yè)頂尖客群，對(duì)工業(yè)園的形象品質(zhì)、區(qū)域環(huán)境、物業(yè)管理、辦公配套及環(huán)境都有極高要求，購(gòu)置力很強(qiáng)，需求面積大，但通常多為自己圈地修建。

結(jié)論：

中型民營(yíng)企業(yè)、高新科技合資企業(yè)、中小型企業(yè)以及食品機(jī)電服裝等中小企業(yè)，將成為全區(qū)的主要客戶。園區(qū)客戶分析定位之二——

客戶分類定位113客戶類型消化面積價(jià)格承受能力數(shù)量比例營(yíng)銷特征客戶特點(diǎn)大客戶整棟購(gòu)買(mǎi)強(qiáng)小被動(dòng)股東決策重長(zhǎng)期投資重資金預(yù)算決策周期長(zhǎng)