區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則

XX區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，提升物業(yè)服務(wù)水平，

維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善居民居住環(huán)境,

促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)

管理?xiàng)l例》《XX省物業(yè)管理辦法》《XX市物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)

合我區(qū)實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條本實(shí)施細(xì)則適用于xx區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)

管理服務(wù)活動及其監(jiān)督管理（含中省駐平單位、市區(qū)黨政機(jī)

關(guān)及企事業(yè)單位家屬院）。

第三條本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)管理活動，是指業(yè)主通過

選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合

同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)

護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活

動。

第四條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循以人為本、公開公平、誠實(shí)

信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則，實(shí)行業(yè)主自治管理與物

業(yè)服務(wù)企業(yè)有償服務(wù)相結(jié)合的市場化、社會化、智能化管理

方式。

第五條區(qū)政府加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)

管理工作綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，將物業(yè)管理納入社會治理范疇和現(xiàn)

代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

區(qū)住建局負(fù)責(zé)全區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)

并督促街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府履行物業(yè)管理主體責(zé)任；監(jiān)督

建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任；定期對街道辦事處、

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、社區(qū)的物業(yè)管理相關(guān)工作人員和物業(yè)管理行業(yè)協(xié)

會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員、業(yè)主委員會成員進(jìn)行業(yè)務(wù)

指導(dǎo)、培訓(xùn)和監(jiān)督管理；劃分物業(yè)管理區(qū)域；建立健全物業(yè)

服務(wù)企業(yè)電子信息平臺和相關(guān)物業(yè)管理檔案；對選聘物業(yè)服

務(wù)企業(yè)招投標(biāo)活動進(jìn)行監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)合同、

臨時(shí)管理規(guī)約、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同、

業(yè)主委員會的備案管理；督促相關(guān)企業(yè)做好供水、供電、供

熱、供氣的保障和安全管理等工作；做好住宅專項(xiàng)維修資金

的繳存、使用和管理工作；督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋裝飾裝

修活動進(jìn)行監(jiān)督檢查。

區(qū)發(fā)改局依據(jù)市，介格行政主管部門制定的普通住宅前

期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度，負(fù)責(zé)審批普通住宅前期

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定不具備協(xié)商議價(jià)條件的住宅小區(qū)機(jī)

動車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；成立業(yè)主委員會或業(yè)主大會的住宅

小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和具備協(xié)商議價(jià)條件的住宅小區(qū)機(jī)動車停

放服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市價(jià)格行政主管部門

制定的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)政府指導(dǎo)價(jià)和相關(guān)規(guī)定，在物

業(yè)服務(wù)合同中約定；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供熱等

動力設(shè)備發(fā)生的二次轉(zhuǎn)供能源費(fèi)用按照有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

區(qū)司法局負(fù)責(zé)普法宣傳，對《XX市物業(yè)管理?xiàng)l例》和本

實(shí)施細(xì)則宣傳貫徹落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并向區(qū)政府報(bào)告

宣傳貫徹落實(shí)情況。

區(qū)財(cái)政局配合區(qū)住建局做好住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督

管理。

區(qū)應(yīng)急管理局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、督促相關(guān)職能部門嚴(yán)格落實(shí)

《住宅物業(yè)消防安全管理》(GA1283-2015)規(guī)定；配合區(qū)住

建局指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防通道、設(shè)

施設(shè)備管理和安全防范及突發(fā)事件應(yīng)急處置工作；配合區(qū)住

建局指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定安全事故應(yīng)急預(yù)案。

區(qū)審計(jì)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)區(qū)住建局規(guī)范管理住宅專項(xiàng)維修資

金，對資金歸集、繳存、使用、管理等定期進(jìn)行監(jiān)督審計(jì)。

區(qū)市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)無照經(jīng)

營等違規(guī)經(jīng)營活動；做好特種設(shè)備的安全監(jiān)管；監(jiān)督、指導(dǎo)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好檢查價(jià)格公示工作，查處違規(guī)收費(fèi)等行為;

查處飲食服務(wù)業(yè)油煙污染擾民行為。

區(qū)公安分局負(fù)責(zé)住宅小區(qū)安防、技防設(shè)施建設(shè)工程驗(yàn)收;

負(fù)責(zé)物業(yè)保安人員的登記備案、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)

對物業(yè)小區(qū)治安、刑事案件的查處；做好民警進(jìn)社區(qū)工作，

指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)小區(qū)治安防范。

區(qū)生態(tài)環(huán)境分局負(fù)責(zé)督促相關(guān)部門按照XX市XX區(qū)環(huán)境

噪聲污染防治監(jiān)管辦法規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境噪聲污

染進(jìn)行查處，對從事經(jīng)營活動進(jìn)行評價(jià)、審批。

區(qū)自然資源分局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未批先建、未按

規(guī)劃審批內(nèi)容修建、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途等違法違規(guī)案

件進(jìn)行調(diào)查取證和認(rèn)定工作；會同相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)

域內(nèi)的控違拆違工作。

區(qū)執(zhí)法局負(fù)責(zé)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和相關(guān)部門對

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已認(rèn)定的違法建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行拆除；督

促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好垃圾分類工作；查處違法排放污水等行

為。

區(qū)工信局負(fù)責(zé)督促XX移動公司、XX聯(lián)通公司、XX電信

公司向住宅小區(qū)最終用戶提供服務(wù)，合理收取有關(guān)賽用，并

做好物業(yè)相關(guān)設(shè)施的日常維護(hù)和管理工作。

區(qū)民政局負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府召集物業(yè)管理

聯(lián)席會議，完善物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)制；加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，積極調(diào)

動社區(qū)居民和各類社會組織關(guān)注、支持、參與社區(qū)物業(yè)管理，

促進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

區(qū)文旅局負(fù)責(zé)督促XX廣電網(wǎng)絡(luò)公司向住宅小區(qū)最終用

戶提供服務(wù)，合理收取有關(guān)費(fèi)用，并做好相關(guān)設(shè)施的日常維

護(hù)和管理工作；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂活動進(jìn)行監(jiān)督管理。

區(qū)衛(wèi)健局負(fù)責(zé)督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好公共衛(wèi)生和

愛國衛(wèi)生工作。

融媒體中心負(fù)責(zé)做好物業(yè)管理行業(yè)法律、法規(guī)、條例的

新聞宣傳工作。

街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府按照屬地管理原則，嚴(yán)格履行街

道（社區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）基層物業(yè)管理主體責(zé)任；負(fù)責(zé)抓好

《XX市物業(yè)管理?xiàng)l例》和本實(shí)施細(xì)則的宣傳弓:導(dǎo)及貫徹工作;

組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)管理區(qū)域成立物業(yè)管理委

員會、業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理委

員會、業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；督促業(yè)主委員

會按期組織召開業(yè)主大會會議；負(fù)責(zé)對轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)

行監(jiān)督管理，建立物叱管理聯(lián)席會議制度，召集轄區(qū)公安、

執(zhí)法、市場監(jiān)管等部門和社區(qū)、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）、

物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方參加，協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理中的

矛盾糾紛和突出問題；負(fù)責(zé)業(yè)主委員會交接期間的檔案資料、

印章及財(cái)務(wù)的監(jiān)督和代管；負(fù)責(zé)采集物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)

責(zé)人信息、開展業(yè)主滿意度調(diào)查；協(xié)調(diào)自行管理的小區(qū)做好

物業(yè)服務(wù)工作，主動接受街道辦事處（社區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（村）

的指導(dǎo)監(jiān)督。

供電、供熱、供氣、供水相關(guān)服務(wù)公司負(fù)責(zé)向住宅小區(qū)

最終用戶提供服務(wù)，合理收取有關(guān)費(fèi)用，并做好相關(guān)設(shè)施的

日常維護(hù)和管理工作；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，

可根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收服務(wù)費(fèi)，但不得向業(yè)主

收取額外費(fèi)用。

各相關(guān)部門、街道辦事處（社區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（村）和

相關(guān)服務(wù)公司負(fù)責(zé)做好本單位監(jiān)管范圍內(nèi)物業(yè)管理投訴的

處置工作；履行法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第二章物業(yè)管理區(qū)域劃分

第六條物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為

原則，由區(qū)住建局會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府綜合考慮規(guī)劃

條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、

住宅小區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素科學(xué)實(shí)施。

第七條一個或幾個相鄰的住宅小區(qū)（樓）可以劃分為

一個物業(yè)管理區(qū)域，具體可按照下列情況進(jìn)行劃分：

（一）按照物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范

圍劃定。

（二）依據(jù)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府轄區(qū)內(nèi)業(yè)主人數(shù)實(shí)際

情況劃分物業(yè)管理區(qū)域。

（三）物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)

劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場

地能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

（四）已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設(shè)施設(shè)備

和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；其主要

配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨(dú)立使用的，經(jīng)業(yè)主大

會同意后，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

（五）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，業(yè)主未入

住前，經(jīng)各自建設(shè)單位同意，并已向物業(yè)買受人明示，或者

業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物

業(yè)管理區(qū)域。

第八條物業(yè)管理區(qū)域劃分后不得擅自變更。確需變更

的，應(yīng)當(dāng)形成調(diào)整方案，并向區(qū)住建局提出申請。調(diào)整方案

應(yīng)當(dāng)對調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用

設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ?/p>

部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分

之一以上的業(yè)主同意。

物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)住建局應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯

著位置公告。

第九條影響消防、避險(xiǎn)、燃?xì)?、電梯以及其他共用設(shè)

施設(shè)備使用的，不得劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由區(qū)住建局會同物業(yè)所

在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。

第十條物業(yè)管理區(qū)域劃分后，建設(shè)單位在選聘物業(yè)服

務(wù)企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將下列材料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)明示，并作為合

同的附件：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍。

（二）共用部位的名稱、位置和面積。

（三）共用設(shè)施設(shè)備的名稱、用途。

（四）物業(yè)管理用房的位置和面積。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員

會

第一節(jié)業(yè)主和業(yè)主大會

第十一條業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人。

物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、

管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定,

享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。業(yè)主不得以放棄業(yè)主權(quán)利為

由拒不履行業(yè)主義務(wù)。

第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以成立業(yè)主大會，

選舉業(yè)主委員會，進(jìn)行業(yè)主自治。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一

個業(yè)主大會。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)

主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

第十三條物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召

開首次業(yè)主大會會議：

（一）物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)

域建筑物總面積百分之五十以上的。

（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交

付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之

三十以上不足百分之五十的。

物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在十五日

內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，并報(bào)送籌備

首次業(yè)主大會會議所需資料。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對建設(shè)

單位報(bào)送的資料進(jìn)行審核，建設(shè)單位未及時(shí)履行報(bào)告義務(wù)和

報(bào)送資料的，可以由百分之五以上的已售物業(yè)業(yè)主人數(shù)聯(lián)名

書面報(bào)告。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)自收到書面告知之日起三十

日內(nèi)，組織社區(qū)、建設(shè)單位、業(yè)主代表成立業(yè)主大會籌備組，

負(fù)責(zé)籌備召開業(yè)主大會事宜。

第十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所

需的下列資料：

（一）業(yè)主名冊。

（二）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明。

（三）房屋及建筑面積清冊。

（四）建筑規(guī)劃總平面圖。

（五）共用設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明。

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置資料。

（七）成立業(yè)主大會必需的其他資料。

第十五條業(yè)主大會籌備組由物業(yè)所在的街道辦事處、

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府工作人員一名，社區(qū)代表一名，建設(shè)單位代表一名，

業(yè)主代表四至六名組成。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)書面通

知建設(shè)單位參加籌備工作，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行業(yè)主大會籌備

組職責(zé)。

籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府工作人員擔(dān)任。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主代表推選辦法，明

確任職條件、名額分配方式、推選程序，并組織推選業(yè)主代

表。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起十五日內(nèi)在

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于七日。

籌備組正式開展籌備工作前，區(qū)住建局應(yīng)當(dāng)對籌備組成

員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識培訓(xùn)。

第十六條籌備組成員應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力，且

本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)

任職。

籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，及

時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、

破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)用途等不當(dāng)使用的行為；本

人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)單位任職。

第十七條業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式

和內(nèi)容。

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案。

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上

的投票權(quán)數(shù)。

（四）擬定業(yè)主委員會選舉辦法。

（五）提出業(yè)主委員會組成人員候選人名單。

（六）承擔(dān)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開的十五

日前，將前款第一項(xiàng)至第五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

顯著位置公示，同時(shí)告知社區(qū)。

業(yè)主對公示內(nèi)容存在異議，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)對存在

的問題及時(shí)研究，待確定后重新進(jìn)行公示。

第十八條業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi),

組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起七

日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資粕后解散。

第十九條業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求

意見或者信息技術(shù)征求意見的形式召開，并應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占

總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，但應(yīng)當(dāng)出具書

面委托書，并載明委托事項(xiàng)。

業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會書面記錄并存檔。

第二十條采用集體討論形式召開業(yè)主大會會議的，可

以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)

主代表參加，但業(yè)主人數(shù)不足五十人的，由全體業(yè)主參加業(yè)

主大會會議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參

加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面

征求其所代表的業(yè)主意見；凡需業(yè)主投票表決的，表決票應(yīng)

當(dāng)經(jīng)本人簽名，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時(shí)如實(shí)反映。

業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議不得委托他人，業(yè)主代表一

般不得少于三十人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的,

其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另外推選一名業(yè)主代表參加。

第二十一條采用書面征求意見或信息技術(shù)征求意見形

式召開業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主,

由業(yè)主本人或者其委托的代理人實(shí)名簽署意見；無法送達(dá)的,

應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。需投票表決的，表決

意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)對采用書面征求意見或信息

技術(shù)征求意見召開業(yè)主大會會議的情況進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

第二十二條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議，

由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。

召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日

前予以公示，并將會議內(nèi)容書面告知社區(qū)。

第二十三條業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會

議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府責(zé)令

其限期組織召開；逾期仍未組織召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)

鎮(zhèn)政府組織召開。

第二十四條業(yè)主大會監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取和審

查業(yè)主委員會的工作報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)告，并決定下列事項(xiàng):

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主

委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則。

（-）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會組成人員。

（三）確定物業(yè)管理模式及物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（五）籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金。

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。

（七）確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員

會組成人員工作津貼的開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)。

（A）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定。

（九）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營及收益分

配等事項(xiàng)。

（十）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)。

（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)

專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)

三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有

部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分

之一以上的業(yè)主同意。

第二十五條業(yè)主大會會議表決采用紙質(zhì)方式實(shí)名投票;

在確保業(yè)主意思表示真實(shí)、有效的前提下，也可以采用手機(jī)

信息、電子郵件等方式實(shí)名投票。

業(yè)主大會會議表決結(jié)果和決定應(yīng)當(dāng)以書面形式向全體

業(yè)主公示。

第二節(jié)業(yè)主委員會

第二十六條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)

主大會選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生之日為其成立日期。

第二十七條業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，每屆

任期三至五年，可以連選連任。業(yè)主委員會組成人員的具體

人數(shù)和任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會組成人員應(yīng)當(dāng)遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)

任心強(qiáng)，有一定的組織協(xié)調(diào)和溝通能力，具有完全民事行為

能力，還應(yīng)當(dāng)具備法律、法規(guī)規(guī)定的任職條件，并符合本實(shí)

施細(xì)則第十六條的規(guī)定。

業(yè)主委員會委員不再是物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一

年以上不在物業(yè)管理區(qū)域居住、提出辭職、因其他原因無法

履職或在所選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的，其業(yè)主委員會委員職

務(wù)自行終止。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會

議，在全體有表決權(quán)的組成人員中推選業(yè)主委員會主任、副

主任。

第二十八條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日

內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及區(qū)住

建局備案：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。

（-）業(yè)主大會會議記錄和會議決定。

（三）業(yè)主委員會組成人員的基本情況及選舉情況等資

料。

區(qū)住建局應(yīng)當(dāng)自收到上述材料后五個工作日內(nèi)發(fā)出備

案回執(zhí)。業(yè)主委員會持備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主

大會印章和業(yè)主委員會印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置

公示備案情況。

備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十

五日內(nèi)書面報(bào)告?zhèn)浒竼挝?，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公

不O

第二十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理制度，業(yè)主

大會印章、業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)指定專人保管。

業(yè)主大會印章的使用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)

定或者業(yè)主大會的執(zhí)行；業(yè)主委員會印章的使用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)

業(yè)主委員會的執(zhí)行。

第三十條業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定。

（二）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)服務(wù)管理的實(shí)施情

況。

（三）根據(jù)業(yè)主大會決定，由業(yè)主委員會主任或副主任

代表業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者

解除物業(yè)服務(wù)合同。

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督

和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

（五）確認(rèn)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、

改造方案并監(jiān)督實(shí)施。

（六）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益的使用。

（七）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實(shí)施。

（A）審核需要上主分?jǐn)偟馁M(fèi)用。

（九）組織籌集和監(jiān)督使用住宅專項(xiàng)維修資金。

（十）協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。

（十一）受業(yè)主委托代表業(yè)主提起或者參與涉及業(yè)主共

同利益的仲裁和訴訟。

（十二）負(fù)責(zé)組織籌備業(yè)主委員會換屆和補(bǔ)選工作。

（十三）負(fù)責(zé)業(yè)主大會交辦的其他事項(xiàng)。

業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)有超過半數(shù)成員出席，作出決

定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。

第三十一條業(yè)主委員會不得有下列行為：

（一）拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定。

（二）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有

關(guān)文件、資料。

（三）擅自使用上主大會印章。

（四）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害投訴人、舉報(bào)人。

（五）未經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)

主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽

訂物業(yè)服務(wù)合同。

（六）擅自動用住宅專項(xiàng)維修資金、業(yè)主共有收益，侵

占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。

（七）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職

權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第三十二條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄并存檔。

業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席會議的組成人員簽

名后加蓋業(yè)主委員會印章，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物

業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不依法召集業(yè)主委

員會會議的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指定其他

委員召集業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會組成人員不得委托他人出席業(yè)主委員會會

議。

第三十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開下列資料，隨

時(shí)接受業(yè)主查詢：

（-）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定。

（三）物業(yè)服務(wù)合同。

（四）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用明細(xì)。

（五）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營收支情況。

（六）占用業(yè)主共有道路、場地設(shè)置車位、車庫的使用

和經(jīng)營收支情況。

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支明細(xì)。

（A）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的資料。

前款第五項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)至少每半年在物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事

項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第三十四條業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)書面

報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，并依法開展換屆選

舉工作。

換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員

人選。

業(yè)主委員會任期后滿未完成換屆選舉的，物業(yè)所在地街

道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉。

第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi),

在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，將保管的檔案資料、

印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員

會；未完成換屆選舉的，移交給物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)

鎮(zhèn)政府代管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在新一屆業(yè)主委員會選

舉產(chǎn)生并辦理備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印

章及財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會組成人員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在

終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款

所列檔案資料、印章及財(cái)物。業(yè)主委員會組成人員決定集體

辭職的，應(yīng)當(dāng)將其保管的前款所列檔案資料、印章及財(cái)物移

交給物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府代管。

不按時(shí)移交上述檔案資料、印章及財(cái)物的，街道辦事處、

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令交回；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三節(jié)物業(yè)管理委員會

第三十六條住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物

業(yè)管理委員會作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，代行業(yè)主委員會職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的。

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指導(dǎo)兩次后仍不能成立的。

（三）業(yè)主委員會不履行職責(zé)達(dá)一年以上、無法正常開

展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府督促兩次后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)

主委員會的。

第三十七條物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府

組織成立，由業(yè)主成員以及物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、

公安派出所、社區(qū)、村、建設(shè)單位派員組成。

物業(yè)管理委員會由七至十一人單數(shù)組成。其中業(yè)主成員

不少于百分之五十，業(yè)主成員在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理

委員會的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本實(shí)施細(xì)則第十六條的規(guī)

定。

物業(yè)管理委員會成員應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置

公示。

第三十八條自物業(yè)管理委員會成立之日起十日內(nèi)，街

道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知區(qū)住建局。

第三十九條物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，就物

業(yè)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。

物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會依法備案之日起七

日內(nèi)，與業(yè)主委員會辦理相關(guān)資料及財(cái)物移交手續(xù)后解散。

第四節(jié)其他規(guī)定

第四十條召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、資料、

文印等籌備經(jīng)費(fèi)，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑

面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會籌備組成立之前，將首次業(yè)主

大會會議籌備經(jīng)費(fèi)交至物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府設(shè)立

的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。

首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備

經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受全體

業(yè)主監(jiān)督?；I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)退還建設(shè)單位。

第四十一條業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。

住宅專項(xiàng)維修資金、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)

主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會組成人員工作津

貼等應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

顯著位置公示。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證及相

關(guān)會計(jì)資料。

第四十二條經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主大會應(yīng)

當(dāng)決定是否委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對住宅專項(xiàng)維修資金、業(yè)

主共有收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會

組成人員工作津貼等相關(guān)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)

報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、

隱匿、篡改、毀棄會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告以及

其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。

對任期和離任的業(yè)主委員會組成人員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)

任審計(jì)，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

第四十三條業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決

定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)住建局或街道辦事處、

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府書面提出撤銷申請；業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理委員會作出

的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)住建局提出撤銷申

請。

受理申請的單位應(yīng)當(dāng)在十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書

面告知申請人；業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作

出的決定違反法律、法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，逾期不

改正的，應(yīng)當(dāng)撤銷其決定并通告全體業(yè)主。

第四章前期物業(yè)管理

第四十四條本實(shí)施細(xì)則所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主

或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合

同生效之前的物業(yè)管理。

建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理，簽

訂前期物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)

合同。

第四十五條新建項(xiàng)目擬實(shí)行物業(yè)管理的，建設(shè)單位應(yīng)

當(dāng)在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃

設(shè)計(jì)方案向區(qū)住建局提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。

區(qū)住建局應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi)，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)

劃設(shè)計(jì)方案，向建設(shè)單位出具物業(yè)管理區(qū)域劃分決定。區(qū)住

建局劃分物業(yè)管理區(qū)域前應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的意見和建議。

第四十六條建設(shè)單位在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定

臨時(shí)管理規(guī)約，臨時(shí)管理規(guī)約包括下列內(nèi)容：

（一）使用維護(hù)物業(yè)共有部分的規(guī)則。

（二）使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)。

（三）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)。

（四）分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費(fèi)用的方式。

（五）違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

臨時(shí)管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會通過的管理規(guī)約生效

時(shí)終止。

第四十七條現(xiàn)售商品房出售之日三十日前，預(yù)售商品

房取得《商品房預(yù)售許可證》前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)

通過招投標(biāo)的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘；投標(biāo)人少于三個

或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，由所屬街道辦事處（社

區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（村）審核，區(qū)住建局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議

方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日起三十日內(nèi)與

物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

第四十八條前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向區(qū)住

建局備案。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將備案后的臨時(shí)管理規(guī)約在銷售場所公

不O

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合

同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。

第四十九條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未

滿，但業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物

業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第五十條新建住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位

應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共生設(shè)施設(shè)備的承

接查驗(yàn)，與竣工驗(yàn)收資料不符的，由建設(shè)單位按照國家有關(guān)

規(guī)定或協(xié)議約定承擔(dān)保修責(zé)任。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對物

業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方

權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作

為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有

同等法律效力。

建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在承接

查驗(yàn)過程中共同侵害業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗(yàn)二十日前向物業(yè)

服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,

配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單。

（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

（五）業(yè)主名冊。

（六）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

第五十二條承接查驗(yàn)過程中，因建設(shè)單位逾期不提供

相關(guān)合格證明材料、物業(yè)項(xiàng)目存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程

缺陷等影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕承接該

項(xiàng)目。

第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi),

持物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)資料向區(qū)住建局備案。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)

構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)完成修復(fù)，造成損

失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十四條新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)

管理用房。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施

工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可

證》及《居住區(qū)公建配套設(shè)施建設(shè)合同》要求，并在建設(shè)工

程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中載明。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物

業(yè)管理用房：

（一）物業(yè)建筑面積二十五萬平方米以下的，按物業(yè)建

筑面積的千分之二配置，最低不得少于四十平方米。

（二）物業(yè)建筑面積超過二十五萬平方米的，除按照二

十五萬平方米的千分之二配置外，超過部分按千分之一的標(biāo)

準(zhǔn)配置。

（三）物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照辦公用房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，具備

水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于

物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。

業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面

積不少于二十平方米。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主委

員會依法備案之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交辦公用房。

物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有，無償提供給物業(yè)服務(wù)企

業(yè)使用。未經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意不得將物業(yè)管理用

房轉(zhuǎn)讓、出租或者改作他用。

第五十五條前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)

企業(yè)之間依法交接：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，物

業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照的。

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第五十六條前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或

者無法履行相關(guān)義務(wù)，但尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)企

業(yè)應(yīng)當(dāng)于退出物業(yè)管理區(qū)域六個月前書面告知業(yè)主及物業(yè)

所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，組

織業(yè)主成立業(yè)主大會，確定管理模式。

第五十七條物業(yè)交付使用前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位

承擔(dān)，交付使用后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位出售

物業(yè)時(shí)，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第五章物業(yè)服務(wù)與管理

第五十八條從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得

獨(dú)立的法人資格和相關(guān)證照，并在證照載明經(jīng)營范圍內(nèi)承接

物業(yè)管理服務(wù)，不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓證照。

第五十九條業(yè)主大會可以通過物業(yè)管理招投標(biāo)平臺公

開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以通過協(xié)商方式選聘。物業(yè)

服務(wù)企業(yè)的選聘方案由業(yè)主委員會擬定，并在物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)公示。

第六十條業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂

物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服

務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、區(qū)住

建局備案。

第六十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委

員會辦理物業(yè)交接手續(xù)。

交接雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的使用

維護(hù)現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn)，井報(bào)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府

備案。

第六十二條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)的基本情況。

（二）委托方和受托方的權(quán)利義務(wù)。

（三）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求。

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收取方式。

（五）物業(yè)的維修和養(yǎng)護(hù)要求。

（六）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)。

（七）合同的期限、變更和解除。

（A）合同終止時(shí)物業(yè)資料、財(cái)物的移交方式。

（九）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑。

（十）物業(yè)管理服務(wù)用房的面積、范圍、用途等。

（十一）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）宣傳國家法律、法規(guī)和有關(guān)政策、規(guī)定。

（-）有關(guān)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的提示、告知。

（三）物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維

護(hù)。

（四）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的保潔以及垃圾分類管理。

（五）公共區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)、安全隱患的排查整治。

（六）公共綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)。

（七）處理業(yè)主投訴，實(shí)行24小時(shí)執(zhí)勤制，制定物業(yè)

服務(wù)、管理應(yīng)急預(yù)案。

（A）車輛行駛和停放、管理，消防通道、警示標(biāo)識的

設(shè)置。

（九）公開住宅專項(xiàng)維修資金、業(yè)主共有收益使用情況。

（十）對物業(yè)使用中禁止行為的告知、勸阻、制止和報(bào)

告。

（十一）建立健全物業(yè)管理檔案。

（十二）登記住宅小區(qū)流動人口信息并向社區(qū)、公安機(jī)

關(guān)報(bào)備。

（十三）協(xié)助社區(qū)及其他單位開展相關(guān)工作。

（十四）物業(yè)服務(wù)合同約定的以及法律法規(guī)規(guī)定的其他

事項(xiàng)。

第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,

聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生清潔、園林綠化、

工程施工等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服

務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。

電梯、消防、監(jiān)控安防、供熱設(shè)施等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安

全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)

的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

第六十五條物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收

費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合方式，遵循合理、公

平、公開以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。具體收費(fèi)標(biāo)

準(zhǔn)和收費(fèi)方式在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第六十六條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物

業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)

主委員會可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示

等形式督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以

依法申請仲裁或者提起訴訟，并按合同約定收取相關(guān)費(fèi)用及

違約金。經(jīng)仲裁裁決或者判決確認(rèn)后仍不履行的，可向法院

申請強(qiáng)制執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合

管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量，不得采取中斷

供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)，服務(wù)達(dá)不到合同約定

的標(biāo)準(zhǔn)，未按規(guī)定收取費(fèi)用的，業(yè)主可以拒絕交納相應(yīng)的費(fèi)

用。

物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)

自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)

主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定。

第六十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)怯涍M(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域

的外來人員和車輛，并定時(shí)對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行巡邏。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)企

業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修、養(yǎng)護(hù)，確保正常運(yùn)行。

第六十八條實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度。物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)

地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和區(qū)應(yīng)急管理局、區(qū)住建局報(bào)告:

（一）發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人員傷亡或

者危及建筑物安全的。

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在8

小時(shí)以內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使生人及建筑物安

全的。

（三）發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會和諧穩(wěn)定的。

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大傷亡事件的。

（五）其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。

第六十九條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施

設(shè)備由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)

協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)施工并承擔(dān)相關(guān)的配套

建設(shè)事項(xiàng)。專有部分供水、供電、供氣、供熱等計(jì)量裝置應(yīng)

當(dāng)按照一戶一表，共有部分必須配置獨(dú)立計(jì)量表。

專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)

備日常維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議,

明確維修、養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)以及費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并

對其維修、養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督。

第七十條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已建成的供水、供電、

供氣、供熱等終端用戶分戶計(jì)量表，或者終端用戶入戶端口

以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，由業(yè)主大會決定是否

移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理。決定移交的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)

組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)行驗(yàn)收。

驗(yàn)收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)

和管理；驗(yàn)收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)

范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)

量保修期內(nèi)的整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，超出保修期的費(fèi)用

由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第七十一條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶提供服務(wù)并

收取費(fèi)用，對有公共能耗的應(yīng)當(dāng)獨(dú)立安裝計(jì)量裝置，計(jì)量收

費(fèi)，未收費(fèi)到戶的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取。

專業(yè)經(jīng)營單位對具備智能化管理的住宅小區(qū)不得強(qiáng)制

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)

費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第七十二條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委

員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服

務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)

合同期限屆滿七日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)

主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)

在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并

與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)，不得以物業(yè)服務(wù)中

的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出和

交接相關(guān)手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合

同期限屆滿三個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并書

面告知業(yè)主委員會和物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)

聘決定，也沒有要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，原物

業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同對雙方人具

有約束力，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間,

合同當(dāng)事人一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三十日內(nèi)告知對

方當(dāng)事人。

第七十三條業(yè)主大會決定解聘或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出

物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)撤出管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員，三十

日內(nèi)在社區(qū)、業(yè)主委員會的共同監(jiān)督下，與被選聘的物業(yè)服

務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：

（一）移交本實(shí)施細(xì)則第五十一條規(guī)定的相關(guān)資料。

（二）移交物業(yè)資料，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)

服務(wù)期間的財(cái)會資料。

（三）物業(yè)管理用房，物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)

備等資產(chǎn)。

（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、待付的有關(guān)費(fèi)用及利用

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益。

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

退出物業(yè)管理區(qū)域前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)維持正常的

物業(yè)管理秩序。

第七十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）減少專業(yè)人員數(shù)量和物業(yè)管理面積，物業(yè)服務(wù)、

管理的質(zhì)量達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。

（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理委托給他

人。（三）挪用住宅專項(xiàng)維修資金。

（四）侵占或者擅自使用、處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)和依法歸

業(yè)主所有的收益。

（五）擅自改變物業(yè)用房用途。

（六）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和公共設(shè)施規(guī)

劃用途。

（七）非法出售或提供業(yè)主信息。

（八）損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物。

（九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

此外，因維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)?shù)仍驅(qū)е码娞?、消防、監(jiān)控安

防、供熱設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，物業(yè)服務(wù)企

業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第七十五條未實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由物業(yè)所在

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織成立物業(yè)管理委員會，實(shí)施環(huán)境

衛(wèi)生、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由物業(yè)使用人或

業(yè)主共同承擔(dān)。

第七十六條業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物

業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理服務(wù)

活動中發(fā)生爭議的，可以要求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)

政府調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第七十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著

位置公示并及時(shí)更新下列信息：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)證照，物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理

的基本情況、聯(lián)系方式，客服電話、工程維修電話。

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)

項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

（三）電梯、消防、監(jiān)控安防、供熱設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)

備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方

案等。

（四）代收代繳事項(xiàng)。

（五）水、電等公共能耗總量、明細(xì)及費(fèi)用分?jǐn)偡绞健?/p>

（六）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況。

（七）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的

其他信息。

第七十八條區(qū)住建局負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

信用信息征集、考核、評價(jià)、匯總和核查工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、社區(qū)、村應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)

服務(wù)企業(yè)的管理工作。

第六章物業(yè)的使用與維護(hù)

第七十九條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照不動產(chǎn)權(quán)屬

證書載明的用途，或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途,

使用物業(yè)及公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)

經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,

還應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意。

第八十條業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止

下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，

擅自改變房屋用途。