房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)講義課件

房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)講義課件目錄基本概念潛在市場(chǎng)評(píng)估指標(biāo)基本方法重要手段課程目的傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)主要以抵押、拆遷、司法鑒定、入資、課稅等鑒證類業(yè)務(wù)為主，其特點(diǎn)是①規(guī)則性強(qiáng)②技術(shù)含量不高③結(jié)果式服務(wù)。鑒證類業(yè)務(wù)為主的市場(chǎng)突出特點(diǎn)是①行業(yè)門檻低，難以形成技術(shù)壁壘②市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，業(yè)務(wù)壓力大③社會(huì)認(rèn)可度低，收費(fèi)困難。咨詢是相對(duì)鑒證而言的，是改變傳統(tǒng)市場(chǎng)問(wèn)題的必然選擇。咨詢類業(yè)務(wù)特點(diǎn)與鑒證類服務(wù)相反①實(shí)用性強(qiáng)②技術(shù)含量高③過(guò)程式服務(wù)。投資價(jià)值評(píng)估是咨詢類業(yè)務(wù)的典型代表，也是與傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)合最緊密業(yè)務(wù)。課程目的：通過(guò)本課程的共同學(xué)習(xí)，目的是要參加繼續(xù)教育培訓(xùn)的估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)的市場(chǎng)前景、技術(shù)理論有更深入的了解，理解、接受并運(yùn)用這一新思路，為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)行業(yè)發(fā)展服務(wù)。基本概念-房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值：是指某房地產(chǎn)相對(duì)于一個(gè)典型投資者（一般人，代表了多數(shù)人的意愿）的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值來(lái)源于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀、非個(gè)人的價(jià)值。房地產(chǎn)投資價(jià)值：是指某個(gè)特定投資者，基于個(gè)體的需要或意愿，經(jīng)過(guò)理智的分析，對(duì)投資某房地產(chǎn)（含土地、在建工程等）的認(rèn)可價(jià)值。房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估定義：是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，受相關(guān)方的委托，以投資行為實(shí)際為基礎(chǔ)，對(duì)投資對(duì)象房地產(chǎn)投資價(jià)值做出科學(xué)評(píng)價(jià)和估計(jì)的專業(yè)行為。房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估的定義基本概念-房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估條件結(jié)果原則3.更強(qiáng)調(diào)合理性原則4.傳統(tǒng)方法與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法相結(jié)合2.基于特定對(duì)象1.非市場(chǎng)價(jià)值5.多方案比較、多結(jié)論房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn)方案房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)方法基本概念-房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)定義：是指專業(yè)人員應(yīng)用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的能力進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)的過(guò)程。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的定義房地產(chǎn)估價(jià)定義：是指按照特定的目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn)行估算與評(píng)定。

方法結(jié)果基本概念-房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法的特點(diǎn)

微觀效益指項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益，宏觀效益則指項(xiàng)目的社會(huì)效益（或國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益）。

一般房地產(chǎn)項(xiàng)目站在社會(huì)投資人的角度，只需進(jìn)行微觀效益分析。

站在政府或其他公益人群的角度，好需要考慮項(xiàng)目的社會(huì)效益。

對(duì)于一些公益性的、長(zhǎng)期的、對(duì)社會(huì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有時(shí)財(cái)務(wù)效益和社會(huì)效益是相輔相成的。

財(cái)務(wù)效益分析的過(guò)程和結(jié)論一般以定量為主，定性為輔。

社會(huì)效益分析的過(guò)程和結(jié)論一般以定性為主，定量為輔。

具備條件的，應(yīng)盡可能的進(jìn)行定量分析靜態(tài)分析的指標(biāo)主要包括利潤(rùn)總額、收入總額、投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率，而動(dòng)態(tài)分析的指標(biāo)主要包括內(nèi)部收益率、投資凈現(xiàn)值、投資回收期等。靜態(tài)指標(biāo)計(jì)算相對(duì)簡(jiǎn)單，一般能夠較好的反映項(xiàng)目在一定時(shí)點(diǎn)的具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，但由于未考慮資金的時(shí)間價(jià)值，一般不宜直接作為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)。具備條件的，應(yīng)更多的采用動(dòng)態(tài)分析方法。微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合定量分析與定性分析相結(jié)合動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合基本概念-房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估傳統(tǒng)房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)評(píng)估結(jié)果明確的絕對(duì)值區(qū)間式、附條件50%50%評(píng)估原則合法性原則等滿足委托目的性原則30%70%評(píng)估方法傳統(tǒng)成本、假設(shè)、收益等流量分析、量性、、宏微、動(dòng)靜結(jié)合60%40%評(píng)估依據(jù)法規(guī)-權(quán)屬-規(guī)劃-實(shí)際實(shí)際-規(guī)劃-法規(guī)-權(quán)屬50%50%評(píng)估程序依規(guī)范無(wú)明確程序30%70%評(píng)估報(bào)告依規(guī)范自由設(shè)計(jì)50%50%潛在市場(chǎng)-傳統(tǒng)征地、拆遷鑒證評(píng)估的轉(zhuǎn)型

傳統(tǒng)征地、拆遷鑒證評(píng)估的轉(zhuǎn)型

征地拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)是當(dāng)下評(píng)估機(jī)構(gòu)的主要市場(chǎng)來(lái)源之一，同時(shí)也是最容易產(chǎn)生糾紛的業(yè)務(wù)。傳統(tǒng)征地拆遷評(píng)估特點(diǎn)：1.補(bǔ)償有依據(jù)，價(jià)格有標(biāo)準(zhǔn)大多數(shù)地方都有關(guān)于拆遷及其補(bǔ)償評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的法規(guī)，規(guī)定有比較詳細(xì)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。2.多以現(xiàn)狀為基礎(chǔ)多以被拆遷房地產(chǎn)的現(xiàn)狀使用條件為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估，很少考慮規(guī)劃用途等因素。矛盾：1.法定標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)價(jià)值的矛盾2.現(xiàn)狀價(jià)值和開發(fā)價(jià)值的矛盾3.行政命令與平等協(xié)商的矛盾轉(zhuǎn)型后征地拆遷評(píng)估特點(diǎn)：1.以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)通過(guò)評(píng)估，確定被拆遷房地產(chǎn)的合理市場(chǎng)價(jià)值。2.以規(guī)劃條件為主規(guī)劃是區(qū)位條件和環(huán)境條件的綜合體現(xiàn)，對(duì)土地價(jià)值有絕對(duì)影響。征地拆遷補(bǔ)償應(yīng)充分考慮土地適宜性，考慮規(guī)劃條件，體現(xiàn)利益公平。3.以整體協(xié)商行為基礎(chǔ)以項(xiàng)目整體、成片土地或一定區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，整體評(píng)估，整體協(xié)商，公開透明。改變現(xiàn)狀“各個(gè)擊破”的局面。房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估潛在市場(chǎng)-傳統(tǒng)征地、拆遷鑒證評(píng)估的轉(zhuǎn)型

傳統(tǒng)征地、拆遷鑒證評(píng)估的轉(zhuǎn)型

住宅廠區(qū)農(nóng)地商業(yè)3000200010004000住宅商業(yè)綠地現(xiàn)狀規(guī)劃600080000四種用途，分別1萬(wàn)平。單價(jià)分別為x元/平方米。三種用途，分別2、1.5、0.5萬(wàn)平。單價(jià)分別為x元/平方米。一、總投資價(jià)值1.最低投資價(jià)值（現(xiàn)狀）：1.0億元2.最高投資價(jià)值（規(guī)劃）：2.4億元3.合理價(jià)值區(qū)域億元，差額1.4億元。*為征地拆遷雙方議價(jià)提供了足夠的空間。4.可根據(jù)拆遷雙方風(fēng)險(xiǎn)程度，劃分差額。二、投資價(jià)值分割1.假設(shè)經(jīng)分析，投資價(jià)值絕對(duì)額為1.7億元。2.以絕對(duì)的現(xiàn)狀土地貢獻(xiàn)為基礎(chǔ)，四類現(xiàn)狀用地補(bǔ)償價(jià)均為4250元/平方米?，F(xiàn)狀商業(yè)、住宅用地使用者會(huì)有異議。3.以絕對(duì)現(xiàn)狀價(jià)值比重為基礎(chǔ)，四類宗地補(bǔ)償均價(jià)將分別為1700、3400、5100、6800元/平方米4.以現(xiàn)狀價(jià)值為基礎(chǔ)，按土地貢獻(xiàn)平均分配增值額，四類地補(bǔ)償單價(jià)分別為2750、3750、4750、5750元/平方米。（推薦）投資價(jià)值評(píng)估結(jié)論潛在市場(chǎng)-傳統(tǒng)房地產(chǎn)抵押鑒證評(píng)估的升級(jí)

傳統(tǒng)房地產(chǎn)抵押鑒證評(píng)估的升級(jí)房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)是各評(píng)估機(jī)構(gòu)的主要市場(chǎng)來(lái)源之一，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)最大的業(yè)務(wù)。傳統(tǒng)抵押評(píng)估特點(diǎn)：1.現(xiàn)狀一般條件下的市場(chǎng)價(jià)值抵押評(píng)估的結(jié)論多為現(xiàn)狀一般條件下的市場(chǎng)價(jià)值，為貸款發(fā)放的依據(jù)。并未考慮那些特定需求方，也是較大可能的變現(xiàn)接受方的價(jià)值認(rèn)知。2.大宗或特殊房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估規(guī)則模糊，缺乏針對(duì)性。問(wèn)題：1.抵押物變現(xiàn)價(jià)格往往與評(píng)估價(jià)值存在巨大差異。2.部門抵押物因“一般市場(chǎng)價(jià)值”較低，忽視投資價(jià)值，影響信貸發(fā)放。升級(jí)后抵押評(píng)估特點(diǎn)：1.對(duì)限制需求房地產(chǎn)如獨(dú)立使用功能差、特定用途、在建工程等應(yīng)充分考慮特定需求者的價(jià)值認(rèn)同。2.對(duì)大宗房地產(chǎn)大宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)的可接受市場(chǎng)范圍十分有限，應(yīng)考慮可分割性，考慮特定投資者的價(jià)值認(rèn)同。3.對(duì)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)對(duì)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的區(qū)域的房地產(chǎn)，應(yīng)考慮“最可能成交的投資者的價(jià)值認(rèn)同”房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估潛在市場(chǎng)-傳統(tǒng)房地產(chǎn)抵押鑒證評(píng)估的升級(jí)

傳統(tǒng)房地產(chǎn)抵押鑒證評(píng)估的升級(jí)大型商業(yè)物業(yè)1.區(qū)位環(huán)境條件良好2.經(jīng)營(yíng)狀況良好3.建筑規(guī)模2萬(wàn)平方米4.參照周邊物業(yè)市場(chǎng)，結(jié)合收益還原，評(píng)估價(jià)值為1萬(wàn)元/平方米傳統(tǒng)抵押評(píng)估抵押貸款1.位于中小城市，只有兩家投資商有能力和意向購(gòu)買此物業(yè)2.A公司正在實(shí)施擴(kuò)張發(fā)展戰(zhàn)略，資金充足，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，其可承受購(gòu)買價(jià)12000元/平方米。3.B公司購(gòu)買意愿強(qiáng)烈，但資金實(shí)力有限只愿意出資5000元/平方米。4.但由于屬于抵押物變現(xiàn)，A公司看準(zhǔn)了金融機(jī)構(gòu)的資金壓力，只報(bào)出了比B公司高出500元的收購(gòu)價(jià)格。5.由于評(píng)估報(bào)告為充分考慮大宗房地產(chǎn)、市場(chǎng)不充分等實(shí)際因素，金融機(jī)構(gòu)面臨巨額損失。變現(xiàn)問(wèn)題1.評(píng)估正常市場(chǎng)價(jià)值（10000）2.分析潛在投資者構(gòu)成（兩家）3.針對(duì)特定投資者評(píng)估投資價(jià)值區(qū)間（5000-12000）4.保底變現(xiàn)價(jià)值（5000-5500）所以，但貸款人具備較好的償債能力時(shí)，可按傳統(tǒng)抵押評(píng)估價(jià)值進(jìn)行貸款。當(dāng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款人償債能力不確定時(shí)，應(yīng)按保底變現(xiàn)價(jià)值貸款。投資價(jià)值評(píng)估潛在市場(chǎng)-傳統(tǒng)司法鑒定評(píng)估的改進(jìn)

傳統(tǒng)房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估的改進(jìn)房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估業(yè)務(wù)是各評(píng)估機(jī)構(gòu)的重要市場(chǎng)來(lái)源之一，同時(shí)也是技術(shù)難度最高的業(yè)務(wù)。傳統(tǒng)司法鑒定評(píng)估特點(diǎn)：1.假設(shè)內(nèi)容不明確，標(biāo)準(zhǔn)模糊。對(duì)于權(quán)屬不清晰的房地產(chǎn)，或假設(shè)為完全清晰，或依合法原則不予計(jì)量。2.價(jià)值定義不合理。許多涉案房地產(chǎn)并不具備市場(chǎng)價(jià)值。問(wèn)題：1.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值與真實(shí)經(jīng)濟(jì)價(jià)值存在差異。2.鑒定結(jié)果不合理，未能起到糾紛化解之目的。升級(jí)后鑒定評(píng)估特點(diǎn)：1.對(duì)權(quán)屬不清晰房地產(chǎn)如不具備產(chǎn)權(quán)手續(xù)的違建房地產(chǎn)、宅基地使用權(quán)等，由于不具備合法轉(zhuǎn)讓條件，應(yīng)充分考慮其對(duì)于糾紛雙方的真實(shí)價(jià)值貢獻(xiàn)，評(píng)估投資價(jià)值。2.對(duì)于合作投資項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)糾紛涉及產(chǎn)權(quán)糾紛，應(yīng)充分考慮糾紛房地產(chǎn)可能存在的不可分割性，評(píng)價(jià)其對(duì)雙方的真實(shí)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估潛在市場(chǎng)-傳統(tǒng)司法鑒定評(píng)估的改進(jìn)

傳統(tǒng)房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估的改進(jìn)1.背景開發(fā)商與工廠合作建住宅小區(qū)，約定建筑面積1萬(wàn)平米，工廠出地，開發(fā)商建設(shè)。建成后，雙方各取得50%的房產(chǎn)所有權(quán)。2.爭(zhēng)議由于開發(fā)商原因，住宅未能取得產(chǎn)權(quán)證。工廠提出開發(fā)商應(yīng)對(duì)未取得產(chǎn)權(quán)的損失進(jìn)行補(bǔ)償，特委托評(píng)估。爭(zhēng)議事由1.原則上未取得的產(chǎn)權(quán)損失=有產(chǎn)權(quán)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格-現(xiàn)狀無(wú)產(chǎn)權(quán)條件下的價(jià)格2.有產(chǎn)權(quán)條件下價(jià)格可通過(guò)市場(chǎng)提取和比較確定，5000元。3.但無(wú)產(chǎn)權(quán)條件下呢？①如果依據(jù)合法性原則，其應(yīng)不具備價(jià)值。但這顯然不合理。②如果假設(shè)其合法，這顯然更行不同。4.有人說(shuō)，可以計(jì)算補(bǔ)辦合法手續(xù)的成本。但實(shí)際情況是，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)根本不會(huì)存在。5.傳統(tǒng)評(píng)估方法遇到困惑：無(wú)產(chǎn)權(quán)條件下的房產(chǎn)，價(jià)格怎么計(jì)算？傳統(tǒng)評(píng)估問(wèn)題1.無(wú)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)最大價(jià)值=50002.無(wú)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)最小價(jià)值=03.合理投資價(jià)值計(jì)算：①違規(guī)建設(shè)節(jié)約的成本（保守）②拆除重新建設(shè)的收益（放大）③市場(chǎng)的支付意愿調(diào)查如果您是購(gòu)房者，您愿意支付多少價(jià)格，購(gòu)買無(wú)產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)。④市場(chǎng)的銷售意愿調(diào)查如果您現(xiàn)在擁有一套無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋，您愿意按幾折的價(jià)格出售。投資價(jià)值評(píng)估潛在市場(chǎng)-新興房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)

新興房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)完善和提升房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估的理論和社會(huì)認(rèn)知，將為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)拓展提供可能。投資價(jià)值TitleinhereC.規(guī)劃方案編制目的的下投資價(jià)值評(píng)估TitleinhereD.項(xiàng)目投資目的價(jià)值評(píng)估TitleinhereA.開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估TitleinhereB.土地競(jìng)買價(jià)值評(píng)估A.開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵是由項(xiàng)目盈利能力決定的，而不是單純的抵押物可控制的。估價(jià)機(jī)構(gòu)利用專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估開發(fā)項(xiàng)目投資價(jià)值，分析項(xiàng)目盈利能力、償債能力，計(jì)計(jì)算現(xiàn)金流量、償債備付率等指標(biāo)，對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)控制意義重大。B.土地公開交易市場(chǎng)逐漸規(guī)范。越來(lái)越多的投資者參與到土地競(jìng)買價(jià)值投標(biāo)過(guò)程中。土地正常價(jià)值多少，投資者可承受的價(jià)格多少，這些是投資者和出讓方共同關(guān)心的問(wèn)題，也是保障競(jìng)買成功的關(guān)鍵。C.城市經(jīng)營(yíng)的理念逐漸深入，無(wú)論是總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃，或是土地利用規(guī)劃，如何在經(jīng)濟(jì)可行、可能條件下，實(shí)現(xiàn)區(qū)域土地利用國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益的最大化，是評(píng)價(jià)規(guī)劃編制水平、可操作性的重要指標(biāo)。D.開發(fā)商之間的合作，開發(fā)商與政府之間的合作，開發(fā)商與其他企業(yè)之間的合作，開發(fā)商與投資商的合作，在些行為過(guò)程中，房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估都可以提供兼具中立和專業(yè)效果的服務(wù)。評(píng)估指標(biāo)核心指標(biāo)投資價(jià)值投資價(jià)值是評(píng)估對(duì)象滿足特定投資對(duì)象、特定投資盈利指標(biāo)（投資利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率）等條件下的價(jià)值。投資價(jià)值可以大于、等于或小于市場(chǎng)價(jià)值，可以是一個(gè)絕對(duì)值，也可是多個(gè)值或一段區(qū)間。輔助指標(biāo)市場(chǎng)價(jià)值由于市場(chǎng)價(jià)值一般被認(rèn)為是公開的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，與投資價(jià)值相比較對(duì)于做出投資決策有著重要意義。市場(chǎng)價(jià)值一般為一絕對(duì)值。相關(guān)指標(biāo)投資利潤(rùn)利潤(rùn)總額=收入-成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-稅金及附加投資利潤(rùn)可以反映出特定投資價(jià)值條件下的總體獲利情況，可以作為投資決策的重要參考。相關(guān)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)

經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

相關(guān)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)

指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率iC，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和.

.相關(guān)指標(biāo)投資回收期

以房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。投資回收期越長(zhǎng)，說(shuō)明項(xiàng)目短期盈利能力越差，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越高。相關(guān)指標(biāo)借款償還期期

使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息(Id)所需要的時(shí)間?；痉椒ń?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（報(bào)表編制法）傳統(tǒng)評(píng)估方法房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估基本方法評(píng)估輔助指標(biāo).評(píng)估輔助指標(biāo).完善取值方式，評(píng)估核心指標(biāo).評(píng)估輔助指標(biāo).完善取值方式，評(píng)估核心指標(biāo)收益法成本法市場(chǎng)比較法

包括全投資、資本金和投資各方的現(xiàn)金流量表編制.可評(píng)估凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等指標(biāo)可評(píng)估投資利潤(rùn)、利稅貢獻(xiàn)等輔助指標(biāo)

可評(píng)估借款償期等指標(biāo)利潤(rùn)表編制法資金來(lái)源及運(yùn)用法現(xiàn)金流量表編制法重要手段-利潤(rùn)剖析方法

利潤(rùn)剖析方法就是利用估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和技巧，將投資環(huán)節(jié)中利潤(rùn)的形成進(jìn)行分配，進(jìn)而配置出不同的投資價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。定義一般的房地產(chǎn)價(jià)值包括①土地取得成本、②外部基礎(chǔ)設(shè)施投入、③紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投入、④建安工程投入、⑤裝修工程投入⑥管理費(fèi)用⑦銷售費(fèi)用⑧財(cái)務(wù)費(fèi)用⑨開發(fā)利潤(rùn)等構(gòu)成。價(jià)值構(gòu)成首先，價(jià)值構(gòu)成包括一級(jí)的成本利潤(rùn)。其次，實(shí)際上每一個(gè)階段的成本都包含一定的“階段利潤(rùn)”。再次，階段內(nèi)部的細(xì)分階段仍然包括利潤(rùn)。最后，每個(gè)級(jí)別或階段的利潤(rùn)不是一個(gè)固定不變的值，而是浮動(dòng)的、區(qū)間的。利潤(rùn)點(diǎn)利潤(rùn)對(duì)投資價(jià)值的影響是巨大的。根據(jù)特定投資者的特點(diǎn)，對(duì)利潤(rùn)或利潤(rùn)率的承受能力進(jìn)行辨別和設(shè)計(jì)，將在很大程度上決定投資的經(jīng)濟(jì)效果，進(jìn)而得出不同的投資結(jié)論。意義發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)調(diào)整利潤(rùn)影響投資價(jià)值重要手段-利潤(rùn)剖析方法

某住宅項(xiàng)目利潤(rùn)一次剖析表價(jià)格構(gòu)成明細(xì)價(jià)格（元）利潤(rùn)率區(qū)間平均利潤(rùn)率平均利潤(rùn)額（元）高限利潤(rùn)額（元）低限利潤(rùn)額（元）土地取得成本300010-30%20%600900300大市政費(fèi)用5003-7%5%253515紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施5003-7%5%253515建安費(fèi)用20003-7%5%10014060精裝修費(fèi)用10005-15%10%10015050三項(xiàng)間接費(fèi)用1000總投資3-5%總投資4%400500300投資利潤(rùn)2000總投資10-30%總投資20%200030001000合計(jì)10000

325047601740以市場(chǎng)上一個(gè)銷售單價(jià)為10000元/建筑平方米的住宅房地產(chǎn)為例。1.僅僅經(jīng)過(guò)一次利潤(rùn)剖析，我們不難發(fā)現(xiàn)，該住宅項(xiàng)目的價(jià)格構(gòu)成中，包含了平均利潤(rùn)額3250元/平方米。2.若按高限利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)考慮，該住宅項(xiàng)目蘊(yùn)含的一次利潤(rùn)額為4760元；若按低限利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)考慮，其蘊(yùn)含的一次利潤(rùn)額為1740元，兩者差距達(dá)到3020元/平方米，超過(guò)整個(gè)價(jià)格構(gòu)成的30%。3.這個(gè)利潤(rùn)空間差額的對(duì)投資價(jià)值評(píng)估意味著什么？？？重要手段-利潤(rùn)剖析方法

超過(guò)整個(gè)價(jià)格構(gòu)成30%的利潤(rùn)空間差額的對(duì)投資價(jià)值評(píng)估意味著：土地競(jìng)買投資價(jià)值1.某投資人擬購(gòu)買上述住宅用地，正常市場(chǎng)價(jià)格為3000元/建筑平方米。2.考慮到該投資人具有良好的管理能力和豐富經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)該用地的取得對(duì)于投資人的市場(chǎng)戰(zhàn)略布局有著特殊意義，投資人愿意并有能力接受最低的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)，則其可拿出4210元/平方米的成本購(gòu)置該土地，競(jìng)得機(jī)率大增。3.若該投資人擁有完整的管理人才和架構(gòu)，本著保本無(wú)利的原則，愿意并有能力放棄全部一次剖析利潤(rùn)，則其可承受6860元/平方米的土地購(gòu)置成本，比正常市場(chǎng)價(jià)值溢價(jià)128%。反之亦然。若某企業(yè)為該開發(fā)住宅用地的原土地使用者，在與拆遷人的博弈過(guò)程中：1.正?，F(xiàn)狀評(píng)估結(jié)果1000元/規(guī)劃建筑平方米2.聰明的被拆遷人會(huì)在1000-3000元/規(guī)劃建筑平方米之間去尋找平衡點(diǎn)。3.更聰明的被拆遷人會(huì)洞悉特定投資者的需求，尋找更大的利潤(rùn)空間。拆遷補(bǔ)償投資價(jià)值其他...重要手段-多方案對(duì)比法

多方案對(duì)比法是針對(duì)同一項(xiàng)目，同一投資者，通過(guò)設(shè)計(jì)不同的投資方案，進(jìn)行對(duì)比和評(píng)估，以得到可靠的投資價(jià)值。定義第一層次，按基本用途，可分為住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)、工業(yè)開發(fā)等。第二層次，按細(xì)分用途，又可分為普通住宅、公寓、別墅；商場(chǎng)、超市、賓館、酒店、娛樂(lè)城；倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)生產(chǎn)、交通物流等。第三層次，按建設(shè)定位，又可分為高層、多層、獨(dú)立、聯(lián)體、歐式、中式、精裝、簡(jiǎn)裝等。第四層次，按經(jīng)營(yíng)方式，可劃分為自營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、出租、出售等。投資方案投資方案對(duì)投資價(jià)值的影響是絕對(duì)性的。傳統(tǒng)的估價(jià)方法中強(qiáng)調(diào)最高最佳使用原則。然而，在實(shí)際投資經(jīng)濟(jì)行為中，不同的投資者，不同的投資目的，顯然會(huì)帶來(lái)不同的對(duì)合理方案的判斷，只有逐一進(jìn)行分析，才能得到合理的投資價(jià)值評(píng)估結(jié)果。意義設(shè)計(jì)投資方案分析投資方案評(píng)估投資價(jià)值重要手段-多方案對(duì)比法

以一棟剛剛竣工的五層商業(yè)用房為例。該商業(yè)用房位于某市商業(yè)街中心位置，周邊大商場(chǎng)且多以自營(yíng)為主，轉(zhuǎn)讓或出租交易案例極少，更不要談如此大規(guī)模的五層商業(yè)綜合體。商場(chǎng)投資商與多家意向機(jī)構(gòu)達(dá)成初步意向，均由合作的可能性。商場(chǎng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)商場(chǎng)的投資價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)，作為雙方談判洽商的依據(jù)。委托方案選擇項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目規(guī)模較大，布局規(guī)整，大開間，通用性強(qiáng)，商業(yè)分為好。估價(jià)人員經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，同時(shí)了解周邊商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)，基本確定可以選擇的經(jīng)營(yíng)用途包括：綜合百貨商場(chǎng)、大型自選超市、專業(yè)服裝市場(chǎng)、連鎖電器銷售、高檔娛樂(lè)酒店等，可選擇的經(jīng)營(yíng)方式包括出售、出租和合作經(jīng)營(yíng)三種。綜合百貨商場(chǎng)大型自選超市專業(yè)服裝市場(chǎng)連鎖電器銷售高檔娛樂(lè)酒店出租出售合作經(jīng)營(yíng)重要手段-多方案對(duì)比法

專業(yè)服裝市場(chǎng)（元/平方米）相關(guān)指標(biāo)出售出租合作經(jīng)營(yíng)年均凈收益11001200行業(yè)收益率10%12%投資價(jià)值100001100010000大型自選超市

（元/平方米）相關(guān)指標(biāo)出售出租合作經(jīng)營(yíng)年均凈收益12001500行業(yè)收益率10%12%投資價(jià)值100001200012500高檔娛樂(lè)酒店（元/平方米）相關(guān)指標(biāo)出售出租合作經(jīng)營(yíng)年均凈收益12001800行業(yè)收益率11%14%投資價(jià)值90001090912875綜合百貨商場(chǎng)（元/平方米）相關(guān)指標(biāo)出售出租合作經(jīng)營(yíng)年均凈收益10001500行業(yè)收益率10%13%投資價(jià)值110001000011538連鎖電器銷售（元/平方米）相關(guān)指標(biāo)出售出租合作經(jīng)營(yíng)年均凈收益11001100行業(yè)收益率10%11%投資價(jià)值100001100010000五種可行方案，五個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，不同的收益能力和風(fēng)險(xiǎn)。重要手段-多方案對(duì)比法

許多房地產(chǎn)投資商不善于持有經(jīng)營(yíng)，期望出售物業(yè)，以實(shí)現(xiàn)資金快速變現(xiàn)，加速資金周轉(zhuǎn)，經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)健。通過(guò)比較以上多種經(jīng)營(yíng)方案，估價(jià)人員應(yīng)該建議投資商與有意購(gòu)買物業(yè)從事綜合百貨經(jīng)營(yíng)的購(gòu)買意向人。穩(wěn)健型的投資商該類投資商在選擇投資方案時(shí)，傾向于將房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，一方面可以獲得持續(xù)和相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，二來(lái)可以通過(guò)保有固定資產(chǎn)來(lái)樹立企業(yè)形象，增強(qiáng)抵抗貨幣升值的能力。通過(guò)以上多方案比較，該投資商會(huì)選擇自選超市出租經(jīng)營(yíng)。期望持有物業(yè)，但缺乏經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)承受能力的投資商

期望持有物業(yè)，且有較高抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)力的投資商該類投資商在選擇投資方案時(shí)，傾向于在持有物業(yè)的同時(shí)，選擇一種收益能力最高的盈利模式，最求利潤(rùn)最大化，喜好高風(fēng)險(xiǎn)，是該類投資商的所長(zhǎng)。通過(guò)以上多方案比較，該投資商會(huì)選擇高檔商務(wù)酒店合作經(jīng)營(yíng)。不同的投資商，會(huì)選擇不同的風(fēng)險(xiǎn)和收益。重要手段-多角度分析法

同一房地產(chǎn)即使用于同一目的、同一投資方案，站在不同的投資關(guān)系人立場(chǎng)上，會(huì)有不同的價(jià)值認(rèn)可。定義拆遷：被拆遷人、房地產(chǎn)開發(fā)商、政府拆遷主管部門等。抵押：貸款人、產(chǎn)權(quán)人、使用人、金融機(jī)構(gòu)等。司法：原告方、被告方、第三方等。投資：現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)人、相鄰關(guān)系人、投資合作對(duì)象等。競(jìng)買：轉(zhuǎn)讓人、競(jìng)買人等。不同角度任何影響到最終投資價(jià)值認(rèn)定結(jié)果的各方，都是投資價(jià)值評(píng)估所應(yīng)考慮和分析的對(duì)象。通過(guò)多角度的分析，可以準(zhǔn)確把握相關(guān)利益方對(duì)投資行為或價(jià)值的認(rèn)知，有利于平衡各方利益，為投資價(jià)值評(píng)估提供系統(tǒng)的依據(jù)。意義不同的投資行為不同的投資