湖北陸地港房地產(chǎn)開發(fā)管理制度大全

湖北陸地港房地產(chǎn)開發(fā)管理制度大全?一、總則1.目的本管理制度旨在規(guī)范湖北陸地港房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)流程，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。2.適用范圍本制度適用于湖北陸地港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售、交付及售后服務(wù)等全過程。3.基本原則合法合規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)政策要求，依法開展房地產(chǎn)開發(fā)活動。質(zhì)量第一原則：牢固樹立質(zhì)量意識，確保項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和合同要求。成本控制原則：在保證項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，合理控制成本，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。進(jìn)度保障原則：制定科學(xué)合理的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，確保項(xiàng)目按時交付使用。風(fēng)險管理原則：對項(xiàng)目開發(fā)過程中的各類風(fēng)險進(jìn)行識別、評估和控制，降低風(fēng)險損失。二、項(xiàng)目前期管理1.項(xiàng)目立項(xiàng)市場調(diào)研：對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面調(diào)研，分析市場需求、競爭態(tài)勢、政策環(huán)境等，為項(xiàng)目立項(xiàng)提供依據(jù)。項(xiàng)目可行性研究：組織專業(yè)人員對項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面進(jìn)行可行性研究，編制可行性研究報(bào)告。立項(xiàng)審批：將可行性研究報(bào)告報(bào)公司決策層審批，經(jīng)批準(zhǔn)后辦理項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)。2.土地獲取土地信息收集：通過多種渠道收集土地出讓信息，篩選符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的土地項(xiàng)目。土地評估：對擬獲取的土地進(jìn)行評估，包括土地價格、地理位置、周邊配套等，確定合理的土地報(bào)價。土地競拍：參與土地競拍活動，按照競拍程序和規(guī)則進(jìn)行報(bào)價，爭取獲取土地使用權(quán)。土地合同簽訂：與土地出讓方簽訂土地出讓合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)委托：選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位，簽訂規(guī)劃設(shè)計(jì)合同，明確設(shè)計(jì)要求和時間節(jié)點(diǎn)。規(guī)劃方案制定：設(shè)計(jì)單位根據(jù)項(xiàng)目定位和要求，制定規(guī)劃方案，包括總平面圖、效果圖、戶型圖等。規(guī)劃方案評審：組織公司內(nèi)部相關(guān)部門及專家對規(guī)劃方案進(jìn)行評審，提出修改意見，確保規(guī)劃方案符合公司要求和市場需求。施工圖設(shè)計(jì)：根據(jù)評審?fù)ㄟ^的規(guī)劃方案，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，確保施工圖紙的準(zhǔn)確性和完整性。設(shè)計(jì)變更管理：嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，如因特殊原因需要變更設(shè)計(jì)，必須按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批，并及時通知相關(guān)部門。三、項(xiàng)目工程管理1.工程招標(biāo)招標(biāo)計(jì)劃制定：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，制定工程招標(biāo)計(jì)劃，明確招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)時間等。招標(biāo)代理委托：選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，簽訂招標(biāo)代理合同，委托其辦理招標(biāo)相關(guān)事宜。招標(biāo)文件編制：招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)根據(jù)招標(biāo)要求編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)規(guī)格、商務(wù)條款、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等。投標(biāo)單位資格審查：對報(bào)名參加投標(biāo)的單位進(jìn)行資格審查，確保投標(biāo)單位具備相應(yīng)的資質(zhì)和能力。開標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)：組織開標(biāo)、評標(biāo)活動，按照評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)確定中標(biāo)單位，簽訂工程承包合同。2.工程施工管理施工組織設(shè)計(jì)審核：施工單位編制施工組織設(shè)計(jì)，報(bào)監(jiān)理單位和建設(shè)單位審核，確保施工組織設(shè)計(jì)合理可行。工程進(jìn)度管理：建立工程進(jìn)度跟蹤機(jī)制，定期檢查工程進(jìn)度，及時解決影響進(jìn)度的問題，確保工程按時完成。工程質(zhì)量管理：建立質(zhì)量管理體系，加強(qiáng)對施工過程的質(zhì)量控制，嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量檢驗(yàn)制度，確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求。工程安全管理：制定安全管理制度，加強(qiáng)施工現(xiàn)場的安全管理，定期進(jìn)行安全檢查，消除安全隱患，確保施工安全。工程成本管理：嚴(yán)格控制工程成本，加強(qiáng)對工程變更、簽證的管理，及時審核工程進(jìn)度款，確保工程成本不超預(yù)算。工程協(xié)調(diào)管理：加強(qiáng)與施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等相關(guān)方的協(xié)調(diào)溝通，及時解決工程中出現(xiàn)的問題，確保工程順利進(jìn)行。3.工程竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備：工程竣工后，施工單位整理工程竣工資料，申請竣工驗(yàn)收。建設(shè)單位組織相關(guān)部門對工程進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對發(fā)現(xiàn)的問題及時整改?？⒐を?yàn)收組織：建設(shè)單位組織施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等相關(guān)方進(jìn)行竣工驗(yàn)收，對工程質(zhì)量、工程資料等進(jìn)行全面檢查?？⒐を?yàn)收備案：工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位按照規(guī)定辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。四、項(xiàng)目銷售管理1.銷售策劃市場定位：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和市場需求，確定項(xiàng)目的市場定位，包括目標(biāo)客戶群體、產(chǎn)品定位、價格定位等。銷售策略制定：制定銷售策略，包括銷售渠道、促銷活動、銷售進(jìn)度計(jì)劃等。銷售團(tuán)隊(duì)組建：組建專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行銷售培訓(xùn)，提高銷售團(tuán)隊(duì)的業(yè)務(wù)能力和服務(wù)水平。2.銷售執(zhí)行銷售現(xiàn)場管理：規(guī)范銷售現(xiàn)場的布置和管理，營造良好的銷售氛圍。客戶接待與服務(wù)：熱情接待客戶，為客戶提供專業(yè)的咨詢服務(wù)，解答客戶疑問，處理客戶投訴。銷售合同簽訂：按照銷售流程與客戶簽訂銷售合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。銷售統(tǒng)計(jì)與分析：定期對銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，及時調(diào)整銷售策略，確保銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3.銷售后期管理合同備案與產(chǎn)權(quán)辦理：及時辦理銷售合同備案手續(xù)，協(xié)助客戶辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。客戶關(guān)系維護(hù)：定期回訪客戶，了解客戶需求，提供售后服務(wù)，維護(hù)良好的客戶關(guān)系。五、項(xiàng)目成本管理1.成本預(yù)算編制成本預(yù)算依據(jù)：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、市場價格信息等，編制項(xiàng)目成本預(yù)算。成本預(yù)算內(nèi)容：包括土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。成本預(yù)算審核：組織相關(guān)部門對成本預(yù)算進(jìn)行審核，確保成本預(yù)算的合理性和準(zhǔn)確性。2.成本控制成本控制目標(biāo)分解：將成本控制目標(biāo)分解到各個部門和崗位，明確各部門和崗位的成本控制職責(zé)。成本控制措施：采取限額設(shè)計(jì)、招標(biāo)控制價、合同管理、工程變更控制、成本核算與分析等措施，嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本。成本動態(tài)監(jiān)控：定期對項(xiàng)目成本進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差，采取有效措施進(jìn)行調(diào)整。3.成本核算與分析成本核算：按照規(guī)定的成本核算方法和程序，對項(xiàng)目成本進(jìn)行核算，及時準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目成本支出情況。成本分析：定期對項(xiàng)目成本進(jìn)行分析，找出成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，提出改進(jìn)措施，為后續(xù)項(xiàng)目成本管理提供參考。六、項(xiàng)目風(fēng)險管理1.風(fēng)險識別風(fēng)險識別方法：采用問卷調(diào)查、頭腦風(fēng)暴、德爾菲法等方法，對項(xiàng)目開發(fā)過程中的各類風(fēng)險進(jìn)行識別。風(fēng)險識別內(nèi)容：包括政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、工程風(fēng)險、財(cái)務(wù)風(fēng)險、法律風(fēng)險等。2.風(fēng)險評估風(fēng)險評估指標(biāo)：建立風(fēng)險評估指標(biāo)體系，包括風(fēng)險發(fā)生的可能性、風(fēng)險影響程度等。風(fēng)險評估方法：采用定性與定量相結(jié)合的方法，對識別出的風(fēng)險進(jìn)行評估，確定風(fēng)險等級。3.風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險應(yīng)對策略：根據(jù)風(fēng)險評估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對策略，包括風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險減輕、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險接受等。風(fēng)險應(yīng)對措施：針對不同的風(fēng)險應(yīng)對策略，采取相應(yīng)的措施，如加強(qiáng)政策研究、優(yōu)化市場定位、選擇可靠的合作伙伴、購買保險等。七、項(xiàng)目文檔管理1.文檔分類與編號文檔分類：將項(xiàng)目文檔分為項(xiàng)目前期文件、工程文件、銷售文件、成本文件、風(fēng)險管理文件等類別。文檔編號：為每個文檔編制唯一的編號，便于文檔的管理和查詢。2.文檔收集與整理文檔收集：明確各部門和崗位的文檔收集職責(zé)，及時收集項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的各類文檔。文檔整理：對收集到的文檔進(jìn)行整理，按照分類和編號要求進(jìn)行歸檔，確保文檔的完整性和規(guī)范性。3.文檔保管與借閱文檔保管：建立文檔保管制度，指定專人負(fù)責(zé)文檔的保管，確保文檔的安全。文檔借閱：嚴(yán)格控制文檔的借閱，辦理借閱手續(xù)，明確借閱期限和歸還要求，確保文檔的及時歸還。八、附則1.制度解釋本制度由