最全某房產(chǎn)公司銷售經(jīng)理手冊(cè)-置業(yè)顧問培訓(xùn)手冊(cè)

1、項(xiàng)目所在城市介紹（略）項(xiàng)目所在省份資源介紹（略） 知識(shí)篇 l 房地產(chǎn)專用名詞解析 土地名詞1、地產(chǎn)地產(chǎn)指土地財(cái)產(chǎn)，是土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，即在一定土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地。2、毛地毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。3、生地生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)常活動(dòng)所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。4、飛地又稱插花地，指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的土地部分或全部處于他人土地范圍內(nèi)。5、炒地皮對(duì)到手土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)售。以法定最低投入進(jìn)行開發(fā)為前提。涉外房地產(chǎn)經(jīng)營中外合資、合作及外商獨(dú)資經(jīng)營企業(yè)在我中國占有、使用或經(jīng)營房地產(chǎn)。曬地皮一般是指：土地投機(jī)商對(duì)某地段土地預(yù)期地價(jià)呈上漲定勢(shì)的評(píng)估無疑的前提下，買下地

2、皮（即土的使用權(quán)、即土地使用權(quán)）到地價(jià)到達(dá)預(yù)期價(jià)位才出售牟利，以獲得囤集土地的高利潤的行為。后者為短期倒賣。6、居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。7、住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。8、公共服務(wù)設(shè)施用地公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。9、道路用地道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。10、公共綠地公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適

3、合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀、帶狀綠地等。11、其他用地其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 房屋名詞1、使用權(quán)房使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。2、公房公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房

4、，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。3、不可售公房不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房。它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。4、已購公房已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。5、單位產(chǎn)權(quán)房單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。6、廉租房廉租房是在新出臺(tái)的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。7、私房私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本

5、上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。8、安居房安居房指實(shí)施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。9、經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住宅因減免了工程報(bào)

6、建中的部分費(fèi)用，其中包括免去土地出讓金的全部，削減了大市政配套等費(fèi)用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本略低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率如我國目前規(guī)定為3%，故又稱為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。10、集資房是指改變住房建設(shè)由國家和單位全包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三者共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種辦法。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。11、全民單位自管公房指全民所有制單位自己直接管理的房屋。12、集體單位自管公房指集體所有制單位所有并自行管理的房屋。13、二手房二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次

7、交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。14、期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。15、現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。16、外銷房外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取

8、得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。17、內(nèi)銷房內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。18、準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。19、平價(jià)房平價(jià)房是以成本加上3%管理費(fèi)作為銷售價(jià)格向大多數(shù)中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素構(gòu)成。20、尾房尾房又

9、稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。21、爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！盃€尾”的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。 建筑名詞1、建筑小品

10、建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。2、建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。3公用建筑面積公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工

11、程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積。4、使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。5、公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}

12、。6、實(shí)用面積它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。7、居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。8、計(jì)租面積作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，做出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。9、容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。10、得房率得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）

13、建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。11、開間住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)榫鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。12、進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。13、套內(nèi)面積俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用

14、空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。14、公攤面積商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。15、竣工面積竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑。16、輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。17、共有建筑面積房屋系指

15、各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。18、共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。19、銷售面積銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。20、建筑密度建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。21、綠化率綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購房者而言，綠化率高為好。22、綠地率綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與

16、居住區(qū)用地的比率。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。23、層高層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。24、凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。25、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。26、實(shí)用率實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用

17、率套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e。27、標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。28、陽臺(tái)陽臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。29、平臺(tái)平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上層屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。30、走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。31、地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。32、半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。33、玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽

18、無遺。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、放包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。34、隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?5、過道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。36、配建設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。37、低層房屋小于等于10米，13層。38、多層房屋介于10米24米之間，48層。39、小高層房屋912、13層。40、高層房屋1524層，大于45米。41、超高層25層（100米）以上。42、城市居住區(qū)城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同

19、居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模3000050000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。43、居住小區(qū)居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模700015000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。44、居住組團(tuán)居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模10003000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。45、酒店式公寓酒店式服務(wù)公寓的概念，始于1994年，意為“酒

20、店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。酒店式服務(wù)公寓是目前在北京尚不多見的物業(yè)類型。它是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)就更勝一籌了。所謂酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別在于，這種樓盤可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公

21、司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。46、復(fù)式住宅復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn)，特別適合子孫三代、四世同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。47、躍層式住宅躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建

22、筑形式。這類住宅的特點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。48、蝶式住宅蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優(yōu)點(diǎn)很突出，結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點(diǎn)，讓我們拿寶星園舉例說明。一、很好地解決了通風(fēng)和采光的問題。人們喜歡板樓無非是它具有良好的通風(fēng)和日照，寶星園的蝶

23、型建筑使朝東、朝西的房間向外伸展，不僅真正做到了戶戶朝陽，而且處于翅膀位置的四戶還可以享受到爽快的通風(fēng)效果。二、較高的使用率。寶星園為兩梯六戶的設(shè)計(jì)，有效壓縮了電梯間的面積，保證了每戶較高的使用率，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。三、戶型方正。蝶式建筑有一個(gè)通病房間的邊角多，而寶星園就對(duì)此做了良好的改善，把邊角盡量設(shè)計(jì)在電梯間從而保證了戶型的方正。49、智能化小區(qū)智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化4C（即計(jì)算機(jī)、通訊及網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒

24、適的家居環(huán)境。智能化是一項(xiàng)跨行業(yè)、多學(xué)科的技術(shù)工程，需要建筑設(shè)計(jì)部門、施工部門、軟件開發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品供應(yīng)商的通力協(xié)作。真正意義的智能化社區(qū)，確實(shí)可為居住者提供諸多方便。50、公共活動(dòng)中心公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。 銷售名詞1、均價(jià)均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元/統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營銷策略。2、基價(jià)基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一

25、般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。3、住房公積金是一種義務(wù)性的住房長期儲(chǔ)金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理的制度。具體內(nèi)容主要有三個(gè)方面：（1）按照“個(gè)人存儲(chǔ)，單位資助”的原則進(jìn)行歸集，所有行政和企事業(yè)單位極其職工均應(yīng)交納住房公積金，即凡實(shí)行公積金制度的城市職工個(gè)人按月交納占其工資一定比例的公積金，單位也按月提供占職工工資一定比例的公積金，兩者均歸職工個(gè)人所有，存入職工個(gè)人公積金賬戶。長期儲(chǔ)蓄，專項(xiàng)用于住房支出，其公積金本息免征個(gè)人所得稅。（2）按統(tǒng)一管理的原則管理住房

26、公積金。職工的住房公積金由各地人民政府設(shè)定的住房公積金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)責(zé)、權(quán)、利一致的原則進(jìn)行統(tǒng)一管理，由地方人民政府委托指定的專業(yè)銀行辦理。（3）按“專項(xiàng)使用”的原則運(yùn)用住房公積金，只能用于職工購、建、大修住房。如果職工積累的公積金（包括其本戶成員及其親屬積累的公積金）不足以支付購、建、大修住房費(fèi)用的，可申請(qǐng)公積金貸款。實(shí)行住房公積金制度，可逐步形成國家、集體、個(gè)人三結(jié)合的籌資建設(shè)住房機(jī)制，加快住房建設(shè)速度，解決住房問題。4、五證房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，

27、建筑工程施工許可證由市建委核發(fā)，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是拿不到國有土地使用證的，未取得上述兩個(gè)規(guī)劃許可證和施工許可證是拿不到預(yù)售許可證的。開發(fā)商取得了預(yù)售許可證就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。根據(jù)商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備預(yù)售許可證才能與客戶簽署正式的預(yù)售契約。5、產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面

28、積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。6、房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。7、共有房產(chǎn)指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。8、共同共有房產(chǎn)指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。 其他名詞1、挖頂通常指承租房屋的住戶在搬家退租時(shí)，將不易拆除的裝修及不便帶走的家具等作價(jià)的抵作新的承租房使用。2、絕賣指房屋典期屆滿后，由于某種原因的出現(xiàn)以致標(biāo)的物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。一般指典當(dāng)期滿不贖，逾期10或30年的成絕賣。對(duì)有絕賣條

29、件的典當(dāng)關(guān)系，雙方同意回贖的，允許回贖。3、一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是指新建住房的買賣市場(chǎng)，市場(chǎng)主體是住宅開發(fā)商、營造商和居民。居民通過一級(jí)市場(chǎng)購得住房的產(chǎn)權(quán)，使住房的產(chǎn)權(quán)首先從法律上達(dá)到確認(rèn)。4、二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場(chǎng)。市場(chǎng)的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費(fèi)者。目前亦有房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)之說，一般指房產(chǎn)出租市場(chǎng)。嚴(yán)格講，歸于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的概念之內(nèi)。5、CBD即Central Business District(中央商務(wù)區(qū))，許多國際大都市都形成了相當(dāng)規(guī)模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環(huán)。CBD應(yīng)具備以下特征：現(xiàn)代城市商務(wù)中心，匯聚世界眾多知名企業(yè)，經(jīng)濟(jì)

30、、金融、商業(yè)高度集中，眾多最好的寫字樓、商務(wù)酒店和娛樂中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價(jià)。6、道路紅線道路紅線是指城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線。7、建筑線建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。8、市場(chǎng)比較法是選擇實(shí)例與委托評(píng)估房地產(chǎn)在交易時(shí)間接近，交易情況無反常，非故意壓低或抬高成交價(jià)格，房屋的地點(diǎn)相近，房屋結(jié)構(gòu)、朝向、戶型、使用功能、新舊程度相似，可將他們的差別進(jìn)行指數(shù)調(diào)整，讓成交實(shí)例與委托評(píng)估房地產(chǎn)的狀況達(dá)到一致，進(jìn)行房產(chǎn)比較后，測(cè)算出該房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)。9、物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)就是專業(yè)化的機(jī)構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附

31、屬設(shè)施和場(chǎng)地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。10、房地產(chǎn)投資泡沫房地產(chǎn)投資泡沫一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。l 建筑常識(shí) 建筑介紹建筑是人們用石材，木材等建筑材料搭建的一種供人居住和使用的物體，如住宅，橋梁，體育館等等。廣義上來

32、講，園林也是建筑的一部分。有人說過：上帝一次性給出了木頭、石頭、泥土和茅草，其他的一切都是人的勞作，這就是建筑。建筑是凝固的音樂，建筑是一部石頭史書。 建筑風(fēng)格1世界建筑風(fēng)格的演進(jìn)古埃及建筑古西亞建筑古希臘建筑古羅馬建筑羅馬風(fēng)建筑哥特式建筑文藝復(fù)興建筑手法主義建筑巴洛克建筑洛可可建筑 2功能主義建筑功能主義建筑是認(rèn)為建筑的形式應(yīng)該服從它的功能的建筑流派。建筑形式必須反映功能，表現(xiàn)功能，建筑平面布局和空間組合必須以功能為依據(jù)，而且所有不同功能的構(gòu)件也應(yīng)該分別表現(xiàn)出來。作為建筑結(jié)構(gòu)的柱和梁要做得清晰可見，建筑內(nèi)外都應(yīng)如此，清楚地表現(xiàn)框架支撐樓板和屋頂?shù)墓δ?。功能主義產(chǎn)生之初對(duì)推進(jìn)現(xiàn)代建筑的發(fā)展起過

33、重要作用。3現(xiàn)代主義建筑現(xiàn)代主義建筑是指二十世紀(jì)中葉，在西方建筑界居主導(dǎo)地位的一種建筑思想。這種建筑的代表人物主張：建筑師要擺脫傳統(tǒng)建筑形式的束縛，大膽創(chuàng)造適應(yīng)于工業(yè)化社會(huì)的條件要求的嶄新建筑。因此具有鮮明的理性主義和激進(jìn)主義的色彩，又稱為現(xiàn)代派建筑。它強(qiáng)調(diào)建筑要隨時(shí)代而發(fā)展，現(xiàn)代建筑應(yīng)同工業(yè)化社會(huì)相適應(yīng)；強(qiáng)調(diào)建筑師要研究和解決建筑的實(shí)用功能和經(jīng)濟(jì)問題；主張積極采用新材料、新結(jié)構(gòu)，在建筑設(shè)計(jì)中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特性；主張堅(jiān)決擺脫過時(shí)的建筑樣式的束縛，放手創(chuàng)造新的建筑風(fēng)格；主張發(fā)展新的建筑美學(xué)，創(chuàng)造建筑新風(fēng)格。其中包括表現(xiàn)手法和建造手段的統(tǒng)一；建筑形體和內(nèi)部功能的配合；建筑形象的邏輯性；靈活均

34、衡的非對(duì)稱構(gòu)圖；簡(jiǎn)潔的處理手法和純凈的體型；在建筑藝術(shù)中吸取視覺藝術(shù)的新成果。對(duì)這些建筑觀點(diǎn)，有人稱為“功能主義”，有人稱為“理性主義”，不過更多的人則稱為“現(xiàn)代主義”。4后現(xiàn)代主義建筑后現(xiàn)代主義建筑對(duì)現(xiàn)代主義的建筑觀點(diǎn)和風(fēng)格提出懷疑和批評(píng)而產(chǎn)生的。對(duì)于什么是后現(xiàn)代主義，什么是后現(xiàn)代主義建筑的主要特征，人們并無一致的理解，美國建筑師斯特恩提出后現(xiàn)代主義建筑有三個(gè)特征：采用裝飾；具有象征性或隱喻性；與現(xiàn)有環(huán)境融合。文丘里批評(píng)現(xiàn)代主義建筑師熱衷于革新而忘了自己應(yīng)是“保持傳統(tǒng)的專家”。文丘里提出的保持傳統(tǒng)的做法是“利用傳統(tǒng)部件和適當(dāng)引進(jìn)新的部件組成獨(dú)特的總體”，“通過非傳統(tǒng)的方法組合傳統(tǒng)部件”。他主

35、張汲取民間建筑的手法，特別贊賞美國商業(yè)街道上自發(fā)形成的建筑環(huán)境。文丘里概括說：“對(duì)藝術(shù)家來說，創(chuàng)新可能就意味著從舊的現(xiàn)存的東西中挑挑揀揀”。實(shí)際上，這就是后現(xiàn)代主義建筑師的基本創(chuàng)作方法。5折衷主義建筑折衷主義建筑師任意模仿歷史上各種建筑風(fēng)格，或自由組合各種建筑形式，他們不講求固定的法式，只講求比例均衡，注重純形式美。折衷主義建筑思潮依然是保守的，沒有按照不斷出現(xiàn)的新建筑材料和新建筑技術(shù)去創(chuàng)造與之相適應(yīng)的新建筑形式。6有機(jī)建筑有機(jī)建筑是現(xiàn)代建筑運(yùn)動(dòng)中的一個(gè)派別，認(rèn)為每一種生物所具有的特殊外貌，是它能夠生存于世的內(nèi)在因素決定的，每個(gè)建筑的形式、它的構(gòu)成，以及與之有關(guān)的各種問題的解決，都要依據(jù)各自的

36、內(nèi)在因素來思考，力求合情合理。這種思想的核心是“道法自然”，就是要求依照大自然所啟示的道理行事，而不是模仿自然。自然界是有機(jī)的，因而取名為“有機(jī)建筑”。這個(gè)流派對(duì)待材料，主張既要從工程角度，又要從藝術(shù)角度理解各種材料不同的天性，發(fā)揮每種材料的長處，避開它的短處。這個(gè)流派對(duì)待傳統(tǒng)建筑形式的態(tài)度是，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)了解在過去時(shí)代條件下所以能形成傳統(tǒng)的原因，從中明白在當(dāng)前條件下應(yīng)該如何去做，才是對(duì)待傳統(tǒng)的正確態(tài)度，而不是照搬現(xiàn)成的形式。 建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)住宅承重結(jié)構(gòu)，可分為磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻框架結(jié)構(gòu)。 1磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)住宅是指由磚墻支撐和現(xiàn)澆、預(yù)制鋼筋混凝土梯、板、蓋的住宅。優(yōu)點(diǎn)：A隔音、保溫和隔熱優(yōu)

37、于混凝土和其他墻體材料；B空間較大。缺點(diǎn)：抗震性能差。2框架結(jié)構(gòu)：以鋼筋混凝土澆搗為承重梁、柱、墻、蓋為骨架，再用磚或輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成。優(yōu)點(diǎn)：A抗震性能好；B內(nèi)墻可以自由分隔；C使用年限長。缺點(diǎn)：A空間凌角多；B成本較高。3剪力墻框架結(jié)構(gòu)：以鋼筋混凝土澆筑成為承重、抗水平力的梁、柱、墻結(jié)構(gòu)，再用磚或輕板材隔墻分戶裝配而成。電梯間、超高層房屋多采用這種類型。 建筑物的分類1按建筑物使用性質(zhì)的分類根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)，可將建筑物分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑四大類。居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑。A、居住建筑：包括別墅、高檔公寓、普通住宅和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)

38、生宿舍）等。B、公共建筑：包括辦公樓、商場(chǎng)、影劇院、醫(yī)院、體育館等。C、工業(yè)建筑：是指各類生產(chǎn)用房和為生產(chǎn)服務(wù)的附屬用房，包括工業(yè)廠房和倉庫等。D、農(nóng)業(yè)建筑：是指各類農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的房屋，如種子庫、拖拉機(jī)站、飼養(yǎng)牲畜用房等。2按建筑物層數(shù)或總高度的分類根據(jù)建筑物的層數(shù)或總高度，可將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑四大類。住宅通常是按照建筑層數(shù)來劃分的。公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的：總高度超過24米的為高層（但不包括總高度超過24米的單層建筑）。建筑總高度超過100米的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。 建筑物的組成1建筑物組成概述各種不

39、同的建筑物在使用要求、空間組合、外形處理、結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)造方式及規(guī)模大小等方面各有特點(diǎn)。一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。此外，有些建筑物還有臺(tái)階、坡道、散水、雨篷、陽臺(tái)、煙囪、垃圾道、通風(fēng)道等。因?yàn)樯a(chǎn)、生活的需要，對(duì)建筑物還要安裝給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、采暖和空調(diào)系統(tǒng)，某些建筑物還有電梯和燃?xì)夤艿老到y(tǒng)。2墻體墻體和柱均是豎向承重構(gòu)件，它支撐著屋頂、樓板等，并將這些荷載及自重傳給基礎(chǔ)。墻體按在建筑物中所處的位置，分為外墻和內(nèi)墻。外墻位于建筑物四周，是建筑物的圍護(hù)構(gòu)件，起著擋風(fēng)、遮雨、保溫、隔熱、隔聲等作用；內(nèi)墻位于建筑物的內(nèi)部，主要起分隔內(nèi)部空

40、間的作用，也可起到一定的隔聲、防火等作用。墻體按受力情況，分為承重墻和非承重墻。凡直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻稱為承重墻；而不承受外來荷載的墻稱為非承重墻。在非承重墻中，僅承受自身重量并將其傳給基礎(chǔ)的墻稱為自承重墻；僅起分隔空間作用，自身重量由樓板或梁來承擔(dān)的墻體稱為隔墻。在框架結(jié)構(gòu)中，墻不承受外來荷載，其中，填充柱之間的墻稱為填充墻，懸掛在外部的輕質(zhì)墻稱為幕墻。墻體按使用的材料，分為磚墻、石塊墻、鋼筋混凝土墻。墻體按構(gòu)造方式，分為實(shí)體墻、空心墻和復(fù)合墻。實(shí)體墻是用黏土磚和其他實(shí)心砌塊砌筑而成的墻；空心墻是墻體內(nèi)部中有空腔的墻，這些空腔可以通過砌筑方式形成，也可以用本身帶孔的材料組

41、合而成，如空心砌塊等；復(fù)合墻是指用兩種以上材料組合而成的墻，如加氣混凝土復(fù)合板材墻。3柱柱是獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件。柱承擔(dān)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。4樓板樓板的基本構(gòu)造層是面層、結(jié)構(gòu)層、頂棚。樓板應(yīng)有足夠的強(qiáng)度，能夠承受使用荷載和自重；應(yīng)有一定的剛度，在荷載作用下?lián)隙茸冃尾怀^規(guī)定數(shù)值；應(yīng)滿足隔聲要求，包括隔絕空氣傳聲和固體傳聲；應(yīng)有一定的防潮、防水和防火能力。樓板根據(jù)使用材料的不同，可分為木樓板、磚拱樓板、鋼筋混凝土樓板等。鋼筋混凝土樓板堅(jiān)固、耐久、強(qiáng)度高、剛度大、防火性能好，目前應(yīng)用比較普遍。頂棚又稱天花板，是室內(nèi)飾面之一。頂棚應(yīng)表面光潔、美觀，且能起反射作用，以改善室內(nèi)的亮度。頂棚

42、還應(yīng)具有隔聲、保溫、隔熱等方面的功能。頂棚可分為直接式頂棚和吊棚兩類。直接式頂棚是直接在樓板結(jié)構(gòu)層下噴、刷或粘貼裝修材料的一種構(gòu)造方式。吊頂棚簡(jiǎn)稱吊頂，一般由龍骨和面層兩部分組成。5首層地面常見的地面有以下幾類：A、整體類地面，包括水泥砂漿地面、細(xì)石混凝土地面和水磨石地面等。B、塊材類地面，包括普通黏土磚、大階磚、水泥花磚、缸磚、陶瓷地磚、陶瓷錦磚、人造石板、天然石板以及木地面等。卷材類地面，常見的有塑料地面、橡膠氈地面以及毛紡織氈地面等。6梁梁是跨過空間的橫向構(gòu)件。根據(jù)梁與支撐的搭接狀況，可分為簡(jiǎn)支梁、連續(xù)梁和懸臂梁。根據(jù)傳染力的方向，可分為主梁和次梁。根據(jù)所采用材料的不同，可分為鋼梁、木梁

43、。梁的作用是承擔(dān)其上的板傳來的荷載，再傳到支承它的柱上。7樓梯兩層以上的建筑物都需要有垂直交通設(shè)施。垂直交通設(shè)施的主要形式有樓梯、電梯、自動(dòng)扶梯、臺(tái)階和坡道等。低層和多層住宅一般以樓梯為主。樓梯按結(jié)構(gòu)形式的不同，可分為板式樓梯、梁式樓梯和懸挑樓梯；按施工方法的不同，可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土和預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓梯；按位置的不同，可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯；按使用性質(zhì)的不同，可分為室內(nèi)主要樓梯、輔助樓梯、室外梯、木樓梯和鋼樓梯等；使用材料的不同，可分為鋼筋混凝土樓梯、木樓梯和鋼樓梯等；樓層間樓梯的數(shù)量和上下樓層方式的不同，可分為直跑式樓梯、雙跑式樓梯、多跑式樓梯、折角式樓梯、雙分式樓梯、剪刀式樓梯和

44、曲線式樓梯。8屋頂屋頂是建筑物頂部起覆蓋作用的構(gòu)件，主要作用是抵御自然界的風(fēng)、雨、雪以及太陽輻射、氣溫變化和其他外界的不利因素，以使屋頂覆蓋下的空間達(dá)到冬暖夏涼。因此，屋頂應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱以及隔聲、防火等要求。屋頂由上屋面、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層和頂棚組成。常見的屋頂類型有平屋頂、坡屋頂、除此之外還有球面、曲面、折面等形成的屋頂。9門窗門按使用的材料，分為木門、鋼門、鋁合金門、塑鋼門；按開啟方式，分為平開門（又可分為內(nèi)開門和外開門）、彈簧門、推拉門、轉(zhuǎn)門、折疊門、卷簾門、上翻門和升降門等；按功能分為防火門、安全門和防盜門等；按所處的位置，分為圍墻門、入戶門、內(nèi)門（房間門、廚房門、衛(wèi)生間門

45、）等。窗按使用的材料，分為木窗、鋼窗、鋁合金窗、塑鋼窗；按開啟方式，分為平開窗（又可分為內(nèi)開窗和外開窗）、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗（又可分為橫式旋轉(zhuǎn)窗和立式旋轉(zhuǎn)窗）。按所處的位置，分為側(cè)窗和天窗。10電梯電梯是高層建筑的主要豎向交通工具。電梯的類型、數(shù)量及電梯廳的位置對(duì)高層建筑的疏散起著重要作用，尤其是在防火安全方面。A、電梯的類型電梯按使用性質(zhì)，可分為客梯、貨梯、消防電梯。電梯按行駛速度，可分為高速電梯、中速電梯、低速電梯。另外還有觀光電梯，它是把豎向交通工具和登高流動(dòng)觀景相結(jié)合的電梯。B、電梯的組成電梯一般由轎廂（電梯廂）、平衡錘和起重設(shè)備三部分組成。C、電梯的構(gòu)造要求為滿足電梯正常運(yùn)行，電梯的構(gòu)造

46、由機(jī)房、井道和地坑三部分組成。D、電梯的設(shè)置7層及7層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面高度超過16米以上，必須設(shè)置電梯。12層及12層以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)，其中配置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。高層住宅電梯宜每層設(shè)站，當(dāng)住宅電梯非每層設(shè)站時(shí)，不設(shè)站的層數(shù)不得超過兩層?？傊?，電梯的設(shè)置應(yīng)首選考慮安全可靠、方便用戶，其次才是經(jīng)濟(jì)。E、電梯廳的位置電梯應(yīng)適當(dāng)集中，位置要適中，以便各層和層間的服務(wù)半徑均等。11設(shè)備層與管道井A、設(shè)備層，是指將建筑物某層的全部或大部分作為安裝空調(diào)、給排水、電梯機(jī)房等設(shè)備的樓層。它在高層建筑中和保證建筑設(shè)備的正常運(yùn)行方面，是不可缺少的。一般在30米以下

47、的建筑，設(shè)備層通常設(shè)在地下室或頂層。當(dāng)建筑物層數(shù)越多時(shí)，考慮設(shè)備的耐壓大小及風(fēng)道和設(shè)備尺寸所占用的空間等因素，需要在建筑物的某一層專門設(shè)置設(shè)備層。B、管道井，也稱設(shè)備管道井，是指在高層建筑中專門集中垂直安放給排水管道、供暖管道、供熱水管道等的豎向鋼筋混凝土井。 建筑材料（新型和傳統(tǒng)）建筑材料分類序 號(hào)名 稱分 類 型1黑色金屬生鐵鑄造生鐵、鐵合金鋼材型鋼方鋼、扁鋼、槽鋼、角鋼、工字鋼六角鋼鋼筋園鋼、螺紋鋼、線材管材無縫管、焊管鋼板薄鋼板、中厚鋼板鋼絲繩、絞線鋼絲繩、鋼絞線、鍍鋅鋼絞線2有色金屬鋁及鋁合金銅及銅合金3水泥普通水泥普通硅酸鹽水泥，火山灰質(zhì)、礦渣硅酸鹽水泥快硬高強(qiáng)水泥快硬硅酸鹽水泥，

48、礬土水泥耐浸蝕水泥抗流酸鹽水泥，水玻璃型耐酸水泥膨脹水泥硅酸鹽膨脹水泥，石膏礬土膨脹水泥4木材原木方木板材竹材毛竹人造板木工板，硬質(zhì)纖維板，膠合板5焊接材料電焊條結(jié)構(gòu)鋼焊條，鑄鐵電焊條，銅鋁合金焊條電渣焊絲碳素鋼焊絲，合金鋼焊絲，不銹鋼焊絲有色金屬焊絲銅、鋁合金焊絲氣焊粉銅、鋁焊粉，鑄鐵焊粉釬焊料銅、鋁釬料，錫鉛焊料，鋁釬焊熔濟(jì)6砌塊、磚瓦砌塊蒸養(yǎng)粉煤灰硅酸鹽砌塊磚普通粘土磚，粘土空心磚瓦粘土瓦，石棉瓦，玻璃鋼瓦，琉璃瓦7石、砂、灰 石石料花崗巖、大理石、人造大理石、水磨石制品石子礫石、碎石、米石、石粉砂普通砂凈砂、粗砂、中砂、細(xì)砂灰生石灰生石灰（塊灰）熟石灰水化石灰、消石灰石灰漿石灰膏8建筑

49、五金門窗配件門鎖、拉手及執(zhí)手、合頁、插銷、自動(dòng)閉門器釘園釘、扁頭釘、射釘、瓦楞釘、石棉瓦釘木螺釘沉頭木螺釘、半沉頭木螺釘、半圓頭木螺釘螺栓六角頭螺栓、雙頭螺栓、地角螺栓螺母六角螺母、小六角頭螺母墊圈光墊圈、毛墊圈、彈簧墊圈、羊毛氈墊圈花藍(lán)螺絲（索具螺旋扣）平開式花藍(lán)螺絲、團(tuán)式花藍(lán)螺絲序 號(hào)名 稱分 類 型8建筑五金建筑小五金羊眼羊眼圈、螺絲鼻窗鉤風(fēng)鉤、防風(fēng)鉤燈鉤掛鉤、螺絲鉤鎖扣箱扣、扣吊、鎖牌、了扣、門搭扣碰珠碰珠、彈弓珠窗簾軌銅、鋁質(zhì)軌道滑輪，窗簾緊線、窗簾環(huán)三角鐵T型鐵角、L型鐵角鏈條鎖鏈、吊燈鏈、瓜子鏈金屬網(wǎng)及板網(wǎng)鋼、銅、鐵絲網(wǎng)，鐵、鋁板網(wǎng)，窗紗、篩子底鋼絲、鐵絲低碳鋼絲、鐵絲、鉛絲、鍍

50、鋅鐵絲、黑鐵絲9陶瓷衛(wèi)生陶瓷浴缸、坐便器、蹲便器、小便器、臉盆、水池、水箱玻璃陶瓷浴缸、坐便器、小便器墻、地磚全瓷墻、地磚、半瓷墻、地磚、陶瓷錦磚、釉面磚、園林磚10玻璃普通玻璃平板玻璃、壓花玻璃、浮法玻璃、磨紗玻璃特種玻璃防暴玻璃、加絲玻璃、中空玻璃、加層玻璃、電熱玻璃玻璃磚玻璃磚、玻璃馬賽克、11油漆涂料油漆一般油漆清漆、瓷漆、聚脂漆、油脂漆、地板漆耐腐蝕油漆防銹漆、生漆、瀝青漆防火油漆無極防火漆、酚醛防火漆、漆片漆片（蟲膠片）涂料一般涂料106涂料、多彩內(nèi)墻涂料防瓷涂料防瓷涂料外墻噴涂合成樹脂乳液砂壁狀建筑涂料耐腐蝕涂料石蠟防腐涂料防火涂料防火涂料防水涂料聚胺脂防水涂料12保溫吸音材料玻

51、璃棉制品玻璃絲布、玻璃纖維類泡沫塑料聚苯、聚氯乙烯泡沫塑料，聚胺脂泡沫塑料軟木制品軟木磚、軟木管、軟木紙蛭石制品蛭石板、蛭石粉珍珠巖制品珍珠巖板、珍珠巖粉礦渣棉制品瀝青礦渣棉氈、酚醛樹脂礦棉板石棉制品石棉紙、板、布、粉、絨，13防水材料瀝青石油瀝青、煤焦油防水卷材油氈、SBS、聚胺脂防水卷材、氯化聚乙烯防水卷材瀝青膠瑪蹄脂、冷底子油防水涂料瀝青防水涂料、氯乙烯防水涂料防水油膏聚氯乙烯膠泥、嵌縫瀝青油膏、建筑防水油膏防水劑防水粉、硅酸鈉防水劑、環(huán)氧樹脂防水補(bǔ)漏材料止水帶塑料止水帶、橡膠止水帶、金屬止水帶序 號(hào)名 稱分 類 型14耐火耐腐材料耐火磚高鋁質(zhì)耐火磚、硅質(zhì)耐火磚、粘土質(zhì)耐火磚耐火混凝土水

52、硬性、火硬性、氣硬性耐火混凝土耐火泥粘土質(zhì)耐火泥、高鋁質(zhì)耐火泥、硅質(zhì)耐火泥硅藻土材料硅藻土耐火保溫磚、板、管，硅藻土粉耐腐材料水玻璃耐酸材料、琉璜類耐腐材料、耐酸陶瓷質(zhì)品15水暖材料常用閥門截止閥、閘閥、旋塞、止回閥、安全閥、減壓閥、疏水器采暖設(shè)備散熱器、散熱器配件消防材料滅火機(jī)、消防栓、滅水劑、消防配件衛(wèi)生設(shè)備配件水咀、腳踏開關(guān)、面盆下水口、蓮蓬頭、水箱配件、浮球閥地漏、存水灣、水箱進(jìn)水閥、長頸水咀管材、管件鋼管無縫鋼管、焊接管鑄鐵管鑄鐵直管、鑄鐵管件有色金屬合金管鋁合金管、鋁管、銅管、銅合金管混凝土、石棉管預(yù)應(yīng)力砼管、鋼筋砼管、石棉水泥管陶管普通陶管、耐酸陶管、橡膠管橡膠加布?jí)毫δz管、銅絲

53、編織膠管塑料管聚氯乙烯塑料管、聚乙烯塑料管井管鋼制井管、鑄鐵井管、混凝土井管、石棉水泥管16電器材料電線架空絞線鋼芯鋁絞線、銅芯線、鋁芯線鋁及銅母線硬鋁母線（LMY)、硬銅母線（TMY)絕緣電線橡皮絕緣電線，銅芯、鋁芯線，花線、橡套軟線低壓電瓷瓷絕緣子、瓷夾板、瓷管電線桿混凝土電桿、木制電桿電器、電料電工儀表、閘刀開關(guān)、互感器、熔斷器、馬路彎燈燈罩、熔絲、開關(guān)及吊線盒、插頭及插座、日光燈附件、燈頭、絕緣帶、電線套管、墊木及槽板燈具路燈、壁燈、吸頂燈、吊燈、花飾吊燈、一般吊燈、工廠燈、藝術(shù)吊燈、防爆燈、探照燈、投光燈、熒光燈、鏑燈、燈泡17橡膠制品橡膠板、普通三角帶、門窗密封橡膠條、橡膠墊板及墊

54、片、橡膠圈、水暖橡膠墊、橡膠管、止水橡膠、乳膠海棉板18建筑塑料有機(jī)玻璃、聚乙烯、聚四氟乙烯、聚甲醛塑料、聚氯乙烯19油脂及化工潤滑油脂潤滑油、潤滑脂化工材料乙炔（電石氣）、乙醇、電石、石鈉、環(huán)氧樹脂、松焦油、苯、機(jī)油、柴油、鹽酸、氯化鐵、碳酸鈉、氧化鎂膠粘劑結(jié)構(gòu)膠粘劑環(huán)氧樹脂、聚氨脂、有機(jī)硅、聚苯并咪唑、107非結(jié)構(gòu)膠粘劑酚醛樹脂、間苯二酚、502膠20其它材料砂紙、砂布、金剛砂、地板蠟、滅火粉、麻繩、棕繩、席、箔、麻刀、草袋紙筋、油灰、玻璃纖維布、金屬制品及小五金、草制品及布制品、毛氈、 新型建筑材料“新型建筑材料”，簡(jiǎn)稱新型建材，是區(qū)別于傳統(tǒng)的磚瓦、灰砂石等建材的建筑材料新品種，行業(yè)內(nèi)將新型建筑材料的范圍作了明確的界定，即新型建筑材料主要包括新型墻體材料、新型防水密封材料、新型保溫隔熱材料和裝飾裝修材料四大類。中國的新型建筑材料工業(yè)起步于20世紀(jì)70年代，發(fā)展于20世紀(jì)80年代中期，并且逐步走向成熟。改革開放以來，中國新型建材工業(yè)迅速崛起，快速成長，新型建材無論從品種、數(shù)量，還是從質(zhì)量、功能上都有了長足的進(jìn)步?！笆濉币詠?，中國墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑取得了積極的進(jìn)展，截至2006年底，新型墻材產(chǎn)量占?jí)w材料總量的46%，中國累計(jì)建成節(jié)能住宅11億平方米，這11億節(jié)能住宅可節(jié)約標(biāo)準(zhǔn)煤9600多萬噸，節(jié)約土地180多萬畝，綜合利用廢棄物