【網(wǎng)尚VIP分享版本】 2015南京樓市回顧與展望(外發(fā)稿)

1、南京樓市2015年回顧 與2016年展望,基于數(shù)據(jù)挖掘的市場分享 2020年6月25日,2020年6月25日,2,關(guān)于我們-機(jī)構(gòu)背景,網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)，是“三六五網(wǎng)”（股票代碼：300295）全資子公司， 密植長三角，穩(wěn)步進(jìn)軍全國的最具權(quán)威和影響力的專業(yè)地產(chǎn)研究顧問咨詢機(jī)構(gòu)。,國內(nèi)A股網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)企業(yè)先行者。 2013、2014年福布斯中文版中國潛力企業(yè)榜年度榜單第22位。 2015年01月入選福布斯中文版年度首份榜單中國潛力企業(yè)榜100強(qiáng)榜單。,2020年6月25日,3,關(guān)于我們-服務(wù)內(nèi)容,GIS 系 統(tǒng) 數(shù) 據(jù) 維 護(hù),數(shù)據(jù)服務(wù),會員服務(wù),市場監(jiān)測,增值服務(wù),項目前策,取地、住宅、綜合體、產(chǎn)業(yè)

2、地產(chǎn)等項目前策等,實時跟蹤和更新市場及競品， 提供周月報服務(wù)等,提供豐富、精準(zhǔn)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)， 并提供定制表單服務(wù)等,論壇/沙龍類 政府/企業(yè)土地推介區(qū)域炒作等,市場炒作,2020年6月25日,4,2015年南京樓市回顧,前瞻指標(biāo)：房地產(chǎn)投資指標(biāo) 土地市場：2015年成交特征（地王等） 住宅市場：2015年量價、區(qū)域分化、成交結(jié)構(gòu)、存量、TOP10項目點評 別墅市場：2015年量價、區(qū)域分化、成交結(jié)構(gòu)、存量、TOP5項目點評 商業(yè)市場：2015年量價、區(qū)域分化、成交結(jié)構(gòu)、存量、TOP5項目點評,2016年南京樓市展望,政策環(huán)境：2015年政策回顧 存量特征：分板塊供銷比及地價特征 潛在供給：分板

3、塊潛在上市特征及熱點區(qū)域 土地市場：房價地價比及可開發(fā)存量特征 二手房沖擊：市場份額變動特征,目 錄,2020年6月25日,5,PART1 2015年南京樓市回顧,前瞻指標(biāo) / 土地 / 住宅 / 別墅 / 商業(yè),2020年6月25日,6,2015年南京樓市回顧,【前瞻指標(biāo)】房企投資信心較好，潛在供應(yīng)維持高位【土地市場】土地市場價升量跌，江寧建鄴持續(xù)活躍【拿地策略】十家房企搶走四成，外來房企狂飆突進(jìn)【地王頻現(xiàn)】地價超房價成常態(tài)，片區(qū)房價將被刷新【商品房市場】住宅勢猛別墅溫吞，商辦市場表現(xiàn)平平,【年度走勢】地價助推政策鼓勵，容量劇增改善爆發(fā)【量價表現(xiàn)】三高并存行情火爆，官方出手強(qiáng)控房價【區(qū)域分化

4、】浦口城南城北領(lǐng)漲，河西城中價值領(lǐng)先 【總價特征】兩百萬以下為主流，區(qū)域分化總價為主 【面積特征】改善潛在需求旺盛，產(chǎn)品兼顧功能舒適 【存量特征】庫存去化周期偏低，房荒并非空穴來風(fēng)【 TOP10 】規(guī)劃配套利好突出，相對低價優(yōu)勢明顯,【年度走勢】市場容量攀至新高，價格受個案影響大【量價特征】現(xiàn)有存量快速去化，產(chǎn)品稀缺供貨不足【區(qū)域分化】主城供貨不及兩江，城東城南價格高漲【產(chǎn)品特征】第一居所更受歡迎，八百萬以下為主流【存量特征】喜新厭舊態(tài)勢明顯，800萬極度稀缺【 TOP5 】城市別墅更獲青睞，高性價比成為首選,【年度走勢】供過于求表現(xiàn)欠佳，第四季度成交翹尾【量價特征】成交套均面積增加，成交量升

5、成交價落【區(qū)域分化】城東仙林底商較好，河西個案拉低均價【總價特征】三百萬以內(nèi)為主力，相對低價更具優(yōu)勢【存量特征】 60 去化尚可，河西仙林風(fēng)險最低【 TOP5 】高能級產(chǎn)品表現(xiàn)佳，市場主流相對低價,別墅市場,銷售型商業(yè),商品住宅,整體市場,2020年6月25日,7,房地產(chǎn)投資前瞻指標(biāo),南京市房地產(chǎn)新開工面積,前瞻指標(biāo)：房企投資信心較好，潛在供應(yīng)維持高位。,市場容量：前11月新開工面積累計1430.14萬，同比增幅23%。 2016年南京市商品房供應(yīng)水平仍占高位。,南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額,2014年8月為分水嶺，南京與全國指標(biāo)表現(xiàn)顯著背離，逆勢增長； 前11月投資額累計 1345.38億元，同比

6、增幅27.9%。,2020年6月25日,8,土地市場,市場表現(xiàn)：土地市場價升量跌，江寧建鄴持續(xù)活躍。,整體市場： 2015年累計成交62宗，計容總建超900萬。 含住類用地樓面價上漲72%，遠(yuǎn)高于商辦類用地水平。 分區(qū)屬看： 江寧活躍較高，浦口成交下降明顯。 建鄴、鼓樓成交宗數(shù)增加。,2020年6月25日,9,土地市場,拿地策略：十家房企搶走四成，外來房企狂飆突進(jìn)。,地塊編號/板塊 容積率/計容總建 樓面地價/溢價率,地王項目,2015年南京房企拿地宗數(shù)排名,弘陽地產(chǎn)15年全城剛需產(chǎn)品布局，拿地策略跟隨市場熱度，嚴(yán)格控制土地溢價。 萬科、中海、新城深耕區(qū)域，刷新片區(qū)地價，拉高片區(qū)房價。新城強(qiáng)功

7、能產(chǎn)品105四房三廳3衛(wèi)復(fù)式（一梯兩戶、送25）。,陽光城 聯(lián)發(fā) 海亮 合肥華邦 重慶同遠(yuǎn) 景瑞 中駿 經(jīng)城眾合 美的 江豪 中國新城鎮(zhèn) 華宇,14家成功進(jìn)入南京新房企,華僑城 魯能 和昌 新加坡勝科 北辰 葛洲壩 中銳 中建東孚 金輝 金茂 遠(yuǎn)洋 東原 融創(chuàng) 碧桂園,12家舉牌未拿地房企,2020年6月25日,10,土地市場,地王頻現(xiàn)：地價超房價成常態(tài)，片區(qū)房價將被刷新。,江寧城北2015年市場活躍度較高，仙林、浦口、城北地塊溢價較高，城北、仙林地價超過房價。,2020年6月25日,11,商品房市場,2015年南京商品房市場成交特征,2015年商品住宅成交 套數(shù)：111408 面積：1190

8、萬 同比：+56% 均價：14887 同比：+14%,2015年別墅成交 套數(shù)：1164 面積：33.19萬 同比：-8% 均價：19658 同比：+0.1%,2015年銷售型商業(yè)成交 套數(shù)：4695 面積：49萬 同比：+4% 均價：19011 同比：+9%,2015年銷售型辦公成交 套數(shù)：8846 面積：74萬 同比：+35% 均價：14508 同比：+3%,2015年南京二手房成交 套數(shù)：94746 面積：819萬 同比：+70% 均價：14030 同比：+9%,成交特征：住宅勢猛別墅溫吞，商辦市場表現(xiàn)平平。,2020年6月25日,12,商品住宅市場,年度行情：地價助推政策鼓勵，容量劇增

9、改善爆發(fā)。,市場容量：前三年平均600萬，近三年1000萬； 價格增幅：價格穩(wěn)步上揚(yáng)，近六年復(fù)合約7.8%。,市場熱度：二季度起，搶地頻現(xiàn)，供銷量價持續(xù)攀升； 價格增幅：江北規(guī)劃、河西城中改善釋放，推動整體均價上行。,2020年6月25日,13,商品住宅市場,量價表現(xiàn)：三高并存行情火爆，官方出手強(qiáng)控房價。,可售統(tǒng)計截止時間：2015年12月25日,2020年6月25日,14,商品住宅市場,區(qū)域分化：浦口城南城北領(lǐng)漲，河西城中價值領(lǐng)先。,-15%,17%,20%,17%,8%,7%,單位：萬,2020年6月25日,15,商品住宅市場,總價特征：兩百萬以下為主流，區(qū)域分化總價為王。,控 總 價 是

10、 王 道,2020年6月25日,16,商品住宅市場,面積特征：改善潛在需求旺盛，產(chǎn)品兼顧功能舒適。,130-144 19%,180-200 17%,200-250 10%,80-90 25%,90-100 14%,130-144 11%,80-90 33%,90-100 17%,80-90 29%,90-100 14%,90-100 14%,80-90 31%,90-100 23%,80-90 28%,90-100 16%,80-90 35%,90-100 12%,90-100 23%,130-144 12%,130-144 25%,120-130 14%,130-144 10%,70-80

11、12%,70-80 15%,130-144 20%,120-130 16%,80-90 25%,90-100 19%,110-120 13%,110-120 14%,2020年6月25日,17,商品住宅市場,存量特征：庫存去化周期偏低，“房荒”并非空穴來風(fēng)。,全市各板塊庫存套數(shù)及去化周期,可售統(tǒng)計截止時間：2015年12月25日,2020年6月25日,18,商品住宅市場,TOP10：規(guī)劃配套利好突出，相對低價優(yōu)勢明顯。,2020年6月25日,19,別墅市場,年度行情：市場容量攀至新高，價格受個案影響大。,市場容量：前三年40萬，近三年60萬； 價格增幅：近六年平均復(fù)合增長約9.9%。,市場熱度

12、：緊隨大市，二季度起，供銷持續(xù)攀升。 價格增幅：別墅價格受個案影響較大，價格波動主要由個案改變。,近5年全市別墅供銷量價,R=9.9%,2020年6月25日,20,別墅市場,量價特征：現(xiàn)有存量快速去化，產(chǎn)品稀缺供貨不足。,可售統(tǒng)計截止時間：2015年12月25日,2020年6月25日,21,別墅市場,區(qū)域分化：主城供貨不及兩江，城東城南價格高漲。,28%,22%,-24%,-16%,2%,2020年6月25日,22,別墅市場,產(chǎn)品特征：第一居所更受歡迎，八百萬以下為主流。,2020年6月25日,23,別墅市場,存量特征：喜新厭舊態(tài)勢明顯，800萬極度稀缺。,可售統(tǒng)計截止時間：2016年1月21

13、日,2020年6月25日,24,別墅市場,TOP5：城市別墅更獲青睞，高性價比成為首選。,2020年6月25日,25,銷售型商業(yè),年度行情：供過于求表現(xiàn)欠佳，第四季度成交翹尾。,市場容量：近五年均成交44萬，未突破50萬。 價格增幅：價格穩(wěn)步上揚(yáng)，近六年均復(fù)合增長約6.5%。,市場熱度：前三季度持續(xù)低位，四季度集中上市，成交有所上揚(yáng)。 價格增幅：四季度多個集中式商業(yè)入市，拉低商業(yè)均價。,R=6.5%,近5年全市銷售型商業(yè)供銷量價,近13個月全市銷售型商業(yè)供銷量價,2020年6月25日,26,銷售型商業(yè),量價特征：成交套均面積增加，成交量升成交價落。,可售統(tǒng)計截止時間：2015年12月25日,2

14、020年6月25日,27,銷售型商業(yè),區(qū)域分化：城東仙林底商較好，河西個案拉低均價,22%,18%,-34%,2020年6月25日,28,銷售型商業(yè),總價特征：三百萬以內(nèi)為主力，相對低價更具優(yōu)勢。,120-150萬 29%,60-80萬 25%,150-200萬 8%,150-200萬 19%,250-300萬 15%,200-250萬 11%,60-80萬 12%,100-120萬 11%,120-150萬 19%,150-200萬 15%,200-250萬 19%,150-200萬 21%,250-300萬 18%,80-100萬 25%,150-200萬 14%,150-200萬 18%

15、,200-250萬 13%,40-60萬 15%,150-200萬 10%,150-200萬 20%,120-150萬 13%,300-350萬 14%,120-150萬 13%,250-300萬 14%,60-80萬 14%,80-100萬 12%,40-60 42%,40萬以下 29%,60-80萬 9%,250-300萬 11%,2020年6月25日,29,銷售型商業(yè),存量特征：60去化尚可，河西仙林風(fēng)險最低。,可售統(tǒng)計截止時間：2015年12月25日,2020年6月25日,30,商業(yè)市場,TOP5：高能級產(chǎn)品表現(xiàn)佳，市場主流相對低價。,2020年6月25日,31,PART2 2016年

16、南京樓市展望,政策風(fēng)向/市場預(yù)判/取地建議/南京十三五目標(biāo),2020年6月25日,32,2016年南京樓市展望,【政策回顧】政策基調(diào)維持寬松，支柱地位不可動搖 【政策展望】首引供需兩端發(fā)力，去庫存仍是主基調(diào) 【庫存周期】庫存周期持續(xù)下降，板塊之間分化較大 【潛在供給】市場供給持續(xù)高位，結(jié)構(gòu)推升成交價格 【成交預(yù)判】當(dāng)前成交持續(xù)高位，市場面臨縮量壓力 【周期預(yù)測】市場周期性較明顯，四季度拐點或到來 【存量沖擊】市場面臨雙重截流，外擴(kuò)更須精準(zhǔn)定位 【地價比較】土地成本大幅抬升，主城潛在利潤可觀,政策風(fēng)向,市場預(yù)判,取地建議,【城市格局】一核兩翼三極四城+五片區(qū),【交通出行】建成長江五橋、6條地鐵線

17、,南京十三五目標(biāo),2020年6月25日,33,政策風(fēng)向,政策回顧：政策基調(diào)維持寬松，支柱地位不可動搖。,可售統(tǒng)計截止時間：2016年1月12日,2016年,2011,限購開啟 “新國8條”,2012,鞏固調(diào)控 促進(jìn)房價回歸,2013,“新國五條” 上調(diào)二套房首付比例,2014,限購放開 “930”新政,2015,“330”新政 二套房手法降低,2020年6月25日,34,政策風(fēng)向,政策展望：首引供需兩端發(fā)力，去庫存仍是主基調(diào)。,2020年6月25日,35,市場預(yù)判,庫存周期：庫存周期持續(xù)下降，板塊之間分化較大。,南京市商品住宅分板塊存量特征,2020年6月25日,36,市場預(yù)判,潛在供給：市場

18、供給持續(xù)高位，結(jié)構(gòu)推升成交價格。,1000萬m2，160個樓盤，10萬套新房,河西：中部，高端改善盤亮相（保利、海玥等） 城北：濱江+邁皋橋，品牌爭霸（中海、中冶等） 城南：南站+小行，舒適產(chǎn)品入市（萬科、中南等） 城東：馬群片區(qū)，低總價主導(dǎo)（中垠、佳源等） 城中：南片獨(dú)熱，10萬級豪宅加推（泰禾、萬科等） 仙林：金馬路+仙林湖，低密度產(chǎn)品（新城、高科等） 江北：多處熱點，隧道口獨(dú)占鰲頭（正榮、中建等） 江寧：兩湖兩山交鋒，上坊祿口發(fā)力（景楓、萬科等）,新項目普遍瞄準(zhǔn)中高端市場， 制定較高的價格以彌補(bǔ)土地成本的大幅上升， 推動銷售均價結(jié)構(gòu)性上漲。,2013年-2015年12月南京普通商品住宅成

19、交面積及供銷比情況,市場預(yù)判,成交預(yù)測：當(dāng)前成交持續(xù)高位，市場面臨縮量壓力。,寬松貨幣及政策環(huán)境，刺激銷售量價； 行情好于預(yù)期，加速投資和改善需求入市； 2016年持續(xù)高位供應(yīng)，市場選擇面增大。,成交持續(xù)高位：,面臨縮量壓力：,需求集中釋放，新增需求累積需要周期； 價格持續(xù)攀升，量價升幅將有所抑制； M1、M2及匯率壓力，是最大不確定性； 2015年土地供應(yīng)有限，后期新房銷量受限。,2020/6/25,38,2008年6月-2015年南京商品住宅（含別墅）成交面積（除保障房外）及趨勢預(yù)測,周期I 20個月,周期II 22個月,周期III 23個月,周期IV預(yù)測 20-23個月,銷售面積同比,周期趨勢,市場預(yù)判,周期預(yù)測：市場周期性較明顯，四季度拐點或到來。,南