《物業(yè)承接查驗辦法》講座

1、物業(yè)承接查驗辦法講座,深圳房地產(chǎn)與物業(yè)管理進修學(xué)院 專職教授 深圳物業(yè)管理研究所 副所長,前 言,前期物業(yè)管理（是指房屋出售之日起至業(yè)主、業(yè)主大會在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時止）階段是物業(yè)管理過程中的一個特殊階段，物業(yè)企業(yè)如何處理建設(shè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主之間的關(guān)系，正確評估項目、編制前期各種相關(guān)文件，成為物業(yè)企業(yè)做好前期物業(yè)管理工作，減少各種矛盾糾紛、促進日常物業(yè)管理階段各項服務(wù)工作順利開展的重要因素。,目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已制定了物業(yè)承接查驗辦法，并于2011年1月1日起施行。該辦法進一步規(guī)范了物業(yè)承接查驗行為，將有效促進前期物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。 為使房地產(chǎn)主管單位、物

2、業(yè)企業(yè)相關(guān)人員進一步了解前期物業(yè)管理最新政策、熟悉前期物業(yè)管理階段的工作任務(wù)，掌握前期各項工作的業(yè)務(wù)技能，提升項目前期運作能力，特設(shè)置本課程。,第一部分解讀物業(yè)承接查驗辦法,物業(yè)承接查驗制度是物業(yè)管理條例確定的七大基本制度之一。 物業(yè)承接查驗辦法（以下簡稱辦法）將條例的有關(guān)規(guī)定進行細化、補充和完善，進一步明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗活動中的權(quán)利義務(wù)，增強了物業(yè)承接查驗制度的可操作性。本解讀分為一個背景、五個明確、一個適用以及若干案例。,立法背景,長期以來困擾物業(yè)管理工作的深層次問題是如何構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的和諧互信關(guān)系，而影響和諧互信關(guān)系的主要因素有兩方面，一方面是

3、前期開發(fā)的遺留問題，另一方面是后期管理問題。前期矛盾主要來源于權(quán)屬、質(zhì)量、責任三個方面，其現(xiàn)象是物業(yè)服務(wù)企業(yè)夾在建設(shè)單位與第二業(yè)主中間，兩面不是人，兩頭夾擊，處于弱勢的不公平地位。其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位，而本質(zhì)則是產(chǎn)權(quán)不清晰，或者說是產(chǎn)權(quán)移交，主要是共用部分、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交不清。,2006年，在做原國家建設(shè)部有關(guān)承接查驗課題時，我的設(shè)想是基本不撼動原有的制度設(shè)計框架，在業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主大會移交時，增加建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一同參加移交，然而這一愿望被人曲解和冷落。時過五年，終于被人們所關(guān)注與認識。北京市以制定北京市物業(yè)管理辦法為契機，首次明確了前期物

4、業(yè)管理責任由建設(shè)單位承擔，這個制度設(shè)計把建設(shè)單位和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)交接點延長到業(yè)主大會成立的環(huán)節(jié)，既可以解決前期物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)不對等的問題，也可以使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有業(yè)主大會這個真正為全體業(yè)主負責的主體來進行承接查驗。,交付應(yīng)該有兩種情況,其一 ，是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；其二，是委托管理。 那么前期物業(yè)管理，開發(fā)商交付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)是前者，還是后者呢？如果是前者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有接受業(yè)主的委托授權(quán)，而且還可能得出業(yè)主交給業(yè)主的悖論；如果是后者，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)，沒有權(quán)利要開發(fā)商交付什么，交付的數(shù)量和質(zhì)量上提出如何要求！ (在簡易交付場合下，往往合同的成立與生效，交付的完成，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，風險負擔

5、的轉(zhuǎn)移等四個法律現(xiàn)象，是一并發(fā)生的。 ),北京市物業(yè)管理條例,第八條 建設(shè)單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任。 第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的,建設(shè)單位應(yīng)當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接,撤出物業(yè)管理區(qū)域,并移交下列資料: ,辦法在沒有撼動原有的制度框架的前提下，通過強化建設(shè)單位在承接查驗工作中的權(quán)利和責任，通過加強對企業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗工作的指導(dǎo)和協(xié)助，最大限度地減少開發(fā)建設(shè)遺留問題，為前期物業(yè)管理活動創(chuàng)造有利條件，以促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。,五個明確,1、明確了物業(yè)承接查驗的基本條件 辦法通過第十一條詳細規(guī)定實施承接查驗的物業(yè)應(yīng)當具備的七個基本條件，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)

6、工程的設(shè)計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議。,第十一條 實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當具備以下條件： （一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案； （二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具； （三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；,（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求； （五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)

7、施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； （六）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。,為什么要設(shè)置七個條件？,由于建設(shè)單位交予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)的性質(zhì)難以確定，是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移關(guān)系呢，還是委托管理關(guān)系呢？為了防止建設(shè)單位有什么、交什么，形成后患。 此外，辦法第三十八條還規(guī)定了“建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)?！?另一方面，在前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位的情況下，為保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施承接查驗工作有約可依和有據(jù)可查，辦法明確規(guī)定建設(shè)單位在三個契約性文件中必須約定物業(yè)承接查驗的相關(guān)內(nèi)容。

8、,第六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標準。 第七條 建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定。 第八條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。,五個明確,2、明確了物業(yè)承接查驗協(xié)議的核心作用 在物業(yè)承接查驗全過程中，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議是最為關(guān)鍵的核心環(huán)節(jié)。辦法中關(guān)于物業(yè)承接查驗協(xié)議的規(guī)定有五個條款之多，凸顯其核心作用。辦法明確了物業(yè)承接查驗協(xié)議的內(nèi)容、效力和違約責任。,第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，

9、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。 第二十二條 物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等事項作出明確約定。 第二十三條 物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。,第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 第二十五條 物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當承擔違約責任。,為什么要設(shè)置物業(yè)承接查驗協(xié)議？,承接查驗的前提

10、條件保證了，但承接查驗的結(jié)果沒有保障，最終也會使承接查驗功虧一簣。如何使承接查驗的結(jié)果具有法律效力，在承接查驗的法律關(guān)系無法理順的情況下，只有重新建立一個合同關(guān)系來達到制約雙方的行為，即簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。,五個明確,3、明確了物業(yè)承接查驗雙方的共同責任 辦法對條例第二十八條規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容進行了必要的補充和完善。 （條例第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。）,在物業(yè)承接查驗的定義中，辦法明確規(guī)定物業(yè)承接查驗的主體為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位。(第二條 本辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約

11、定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。),對于查驗記錄和交接記錄，辦法要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽字確認。（第十九條 現(xiàn)場查驗應(yīng)當形成書面記錄。查驗記錄應(yīng)當由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。 第二十六條 交接工作應(yīng)當形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認。 ）,對于惡意串通、弄虛作假，共同侵犯業(yè)主利益的行為，辦法規(guī)定建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當共同承擔責任。（第四十條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當共同承擔賠償責任。）,為什么要明確承接查驗雙方的共同責任？,一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在

12、其中屬于弱勢地位，建設(shè)單位說交什么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就接什么，以后出了問題很難追究清是誰的責任，例如消防設(shè)施的交接；二是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，如何厘清雙方的責任也是一大難題。 明確雙方的共同責任，是確保承接查驗過程中雙方相互推諉、相互扯皮或者共同推卸責任的有效法寶。,五個明確,4、明確了行政部門對物業(yè)承接查驗的監(jiān)管責任 制定辦法的主導(dǎo)思想之一，就是要通過公權(quán)力的適度干預(yù)，平衡物業(yè)承接查驗雙方的權(quán)利義務(wù)，保護處于弱勢地位的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。,辦理備案手續(xù)。（ 第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管

13、部門辦理備案手續(xù)：） 責令限期改正。（第四十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。）,行使處罰權(quán)。（ 第四十三條 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報，并按照物業(yè)管理條例第五十九條的規(guī)定處罰。 物業(yè)管理條例 第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款

14、。）,明確監(jiān)管職責的目的是什么？,其一是督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中切實做到“客觀公正”；其二是保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗之切實做到“權(quán)責分明。,五個明確,5、明確了物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和重點 內(nèi)容。（ 第十六條 （一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； （二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等； （三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠

15、、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。）,不作為內(nèi)容。（ 第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。） 重點。（第十八條 現(xiàn)場查驗應(yīng)當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能。）而非其內(nèi)在質(zhì)量和安全性能。,明確承接查驗重點的作用是什么？,強化物業(yè)承接查驗工作的針對性和實用性，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗中存在的問題，有針對性進行相

16、關(guān)制度的設(shè)計。,定位與適用,定位。作為條例的配套性政策和物業(yè)承接查驗制度的細化和補充。辦法既不同于“物業(yè)接管驗收標準”，也不同于“物業(yè)服務(wù)項目交接辦法”。與技術(shù)性強的“物業(yè)接管驗收標準”相比，更偏重于制度性和程序性，與綜合性整體項目的“物業(yè)服務(wù)項目交接辦法”相比，辦法涉及交接的內(nèi)容僅為物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。,定位與適用,辦法的適用范圍，應(yīng)明確限定為前期物業(yè)管理階段的新建物業(yè)，雖然辦法規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主大會和業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗可以參照，但僅限于其中部分程序性和技術(shù)性條款，辦法中大量關(guān)于建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)及法律責任的實體規(guī)定具有主體的相對性

17、和內(nèi)容的時效性。,物業(yè)先查驗責任可明確,【案例】市民姚女士所在的小區(qū)，自開發(fā)商撤出后，物業(yè)公司沒有真正履行管理義務(wù)。小區(qū)路燈等公共設(shè)施受損得不到及時解決，居民怨聲載道，開發(fā)商卻與物業(yè)單位相互推諉。由于大多數(shù)小區(qū)業(yè)主入住前沒有查驗小區(qū)公共部位及設(shè)施的質(zhì)量達標情況，以至于存在質(zhì)量問題的部分無法被發(fā)現(xiàn)并及時得到維修。作為責任主體的開發(fā)商及物業(yè)管理公司遺留下來的問題，成了小區(qū)全體業(yè)主的頭疼事。,物業(yè)先查驗責任可明確,【政策解讀】在商品房交房過程中，絕大多數(shù)業(yè)主只對自己購買的房屋內(nèi)部進行檢查驗收，而對小區(qū)公共部位、公共設(shè)施不進行查驗。因此，這些未被查驗的部分若存在質(zhì)量問題，并不能被發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商維修。

18、一旦在房屋保質(zhì)期外出現(xiàn)故障，就得使用公共維修資金維修，損害了業(yè)主的利益。辦法的出臺，類似姚女士所在小區(qū)的遭遇可得到有效規(guī)避。,物業(yè)先查驗責任可明確,辦法規(guī)定，開發(fā)商必須在確保物業(yè)不存在質(zhì)量問題的情況下才能撤出。交接后發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題、影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用以及給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，由開發(fā)建設(shè)單位負責維修及依法承擔賠償責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要承擔相應(yīng)的賠償責任。辦法的實施，可以幫助業(yè)主第一時間發(fā)現(xiàn)問題，明確維修責任，也就意味著最終交到全體業(yè)主手中的是合格的物業(yè)。,物業(yè)檔案歸全體業(yè)主所有,【案例】市民梁先生

19、住的小區(qū)，前期物業(yè)管理公司即將期滿。小區(qū)業(yè)委會籌備小組征求業(yè)主意見后，準備聘請新的物業(yè)管理公司。此事備受小區(qū)業(yè)主關(guān)注。梁先生說，自入住以來，業(yè)主不知道小區(qū)內(nèi)具體的物業(yè)檔案包括什么內(nèi)容。這次更換物業(yè)，很多業(yè)主希望能詳細地了解小區(qū)路燈、建筑物的基礎(chǔ)等小區(qū)公共部分、設(shè)施的資料。,物業(yè)檔案歸全體業(yè)主所有,【政策解讀】不只是梁先生，很多小區(qū)業(yè)主都不了解，或者很少關(guān)心小區(qū)物業(yè)的檔案。業(yè)主入住后，一旦小區(qū)的公共設(shè)施、部位等出了問題，因維修不及時導(dǎo)致的物業(yè)管理糾紛時有發(fā)生，遭遇開發(fā)商和物業(yè)管理公司“扯皮”的事也就不可避免。辦法的實施，則可避免開發(fā)商和物業(yè)踢皮球。按規(guī)定，物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主享

20、有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，新舊物業(yè)企業(yè)更替時，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。,物業(yè)檔案歸全體業(yè)主所有,開發(fā)商要在物業(yè)交付使用15日前，和物業(yè)企業(yè)完成承接查驗。在查驗工作開始之前20天，開發(fā)商就得把竣工驗收材料、設(shè)備清單、保修文件等資料移交給物業(yè)企業(yè)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收。同時雙方要簽訂協(xié)議，對基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等事項作出明確約定。交接產(chǎn)生的費用，由開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，沒有約定或者約定不明確

21、的，由建設(shè)單位承擔。,業(yè)主代表可參加現(xiàn)場查驗,【案例】市民梁先生還有疑問，進行現(xiàn)場查驗如果沒有第三方監(jiān)督，只有開發(fā)商、物業(yè)公司兩方，則很難避免開發(fā)商和物業(yè)公司串通一氣作假。能否由小區(qū)的業(yè)主本人或者業(yè)主聘請的第三方參加現(xiàn)場查驗？,業(yè)主代表可參加現(xiàn)場查驗,【政策解讀】為了保障業(yè)主利益，辦法規(guī)定，物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，也可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。在物業(yè)交付使用15日前，建設(shè)單位或開發(fā)商與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗，并將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。,業(yè)主代表可參加現(xiàn)場查驗,物業(yè)查驗記錄包括房屋質(zhì)量查驗記錄、設(shè)施設(shè)備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計查驗記錄表。業(yè)主