萬科公園里批量精裝修標桿策劃

1、20.6.25,1,深圳萬科公園里 精 裝 修 標桿策劃書,20.6.25,2,精裝修流程實際上可分成三部分組成：,1、工序的流程 甲方較重視的為各工序的順利交接與工序的合理性，是以節(jié)點控制工序的交接與進場時間。,3、工種的流程 施工單位更重視的為各工種的流水及工種內(nèi)的流水，不會輕易增加工種的人數(shù)而情愿是加班再加班，按施工單位的話來說為：“有效控制成本的同時確保工程的順利完工，不是省而是沒這個必要這樣做”。,2、工藝的流程,20.6.25,3,四階段施工管理法,20.6.25,4,準備階段工作,20.6.25,5,本階段工作,臨舍施工：需要解決生活場地和部分加工場地問題（提前提供場布，評審合格

2、后施工）。 辦公設(shè)備進場。按照CI的規(guī)定搭建辦公場地。車輛與辦公室的位置重點考慮。 施工隊伍進場、隊伍培訓(xùn)：非常重要，直接關(guān)系到項目成敗。特別提醒，甲方指定分包單位也要參與培訓(xùn)，以統(tǒng)一管理思路。 圖紙會審：關(guān)鍵是就每一種戶型進行現(xiàn)場對比，重點部位是廚房和衛(wèi)生間。不要遺漏陽臺上的管線與室內(nèi)的關(guān)系。 施工組織設(shè)計報審。按照甲方及監(jiān)理要求進行審核執(zhí)行。 要求施工單位提供詳細材料計劃。此工作費時費力，需要認真對待。尤其是瓷磚部分，務(wù)必考慮設(shè)計損耗以及施工損耗，尤其是瓷磚的損耗。 與總包開始移交場地：這件工作可能比較比較艱難。不可能強求土建總包解決所有的大小問題，那樣只能是浪費時間。所以要及時砍斷移交。

3、如移交時甲分包未確定，則由裝修總包進行整體驗收，包括木門、木地板等甲分包。 冷水管打壓，冷熱水對接長時間試驗，電氣管線逐條測試移交：熱水管滲漏不容易檢查，解決方法是與冷水管對接，使其長時間處于持壓狀態(tài)。,20.6.25,6,本階段工作重點,首先，就各種管理思路達成一致，以及組織對班組的培訓(xùn)。 其次，與土建的移交。經(jīng)常拖延。是前期工作最重要也是最艱難的一環(huán)。 土建移交精裝修過程檢查非常重要，精裝修在很大部分情況下不是遮丑工程，而是露丑工程，土建遺留的通病例如墻身天花不平整，大小頭等在土建毛坯階段不通過工具檢查通常不怎么容易發(fā)現(xiàn)或不怎么“刺眼”，但是等墻面涂料做好，地磚、木地板鋪好土建的遺留通病就

4、會很顯眼地擺在面前，再返工已經(jīng)是造成嚴重的后果，如木地板的破壞，地磚更換等和時間人力的大量浪費。,20.6.25,7,土建遺留問題在精裝修完工后的體現(xiàn),窗臺大小頭,陽光室吊頂與梁底不齊,櫥柜與墻面磚大小頭,天花陽角不直,20.6.25,8,土建遺留問題在精裝修完工后的體現(xiàn),墻身不方正，與地磚踢腳線出現(xiàn)大小頭,墻身不方正，與天花角線出現(xiàn)大小頭,出現(xiàn)窗跺,裂縫,20.6.25,9,土建遺留問題,鋁窗邊抹灰未壓框邊，收口困難,天花露出鋼筋未切割,衛(wèi)生間天花不平，增加抹灰后開裂,陽臺滴水線粗糙,20.6.25,10,門洞尺寸遺留問題,門洞尺寸寬度過大,門洞尺寸高度過大,門洞尺寸高度不夠,門洞尺寸高度不

5、夠,20.6.25,11,門洞尺寸遺留問題,門洞兩邊抹灰厚度不一致,門框底板露出,門跺尺寸不夠,門洞兩邊墻不統(tǒng)一，一邊200，一邊100,20.6.25,12,在土建移交精裝修過程檢查中，我們應(yīng)該利用各方面的資源，如土建單位，精裝修單位，監(jiān)理單位等。首先是土建單位按我方發(fā)放的移交標準自檢并整改，設(shè)立整改期限，并把我方發(fā)放的土建移交掛墻用表張貼于每套房的顯眼位置。精裝修單位應(yīng)在我方通知后第二天按我方提出的時間要求派駐足夠技術(shù)人員到現(xiàn)場做移交檢查，發(fā)現(xiàn)問題點記錄于掛墻表格上，并做好留底記錄。監(jiān)理單位應(yīng)充分發(fā)揮檢查問題，監(jiān)督整改進度與質(zhì)量，提供技術(shù)支持，驗收消項問題點等作用。 精裝修單位進場檢查問題

6、和土建整改問題兩方面要設(shè)立明確的時間節(jié)點，明確該節(jié)點前后的責任劃分。 總包整改可能很不及時，需要嚴格把控，及時砍斷。 必須土建單位處理的質(zhì)量問題。 可以由裝飾單位有償處理的質(zhì)量問題。 由裝飾單位無償處理的質(zhì)量問題。 總之一句話，移交一定要徹底。,20.6.25,13,大面積施工階段的工作,20.6.25,14,本階段的管理工作,政府驗收的問題：精裝修是否參加驗收？如何穿插，竣工文檔的要求 樣板層施工。 輕鋼龍骨石膏板（或松本板）吊頂基層，墻面面磚鑲貼：這都是優(yōu)先工序。其中，泥水必須在第50天左右大面完工，這是十分重要的工作，務(wù)必重視。 乳膠漆刮膩子以底漆：實際上和第13工序同時開展，主要是因為

7、工作面寬廣，條件上允許交錯施工。 地磚鋪貼。 門檻石、窗臺石、其它石材鋪貼，公共樓梯間踏步磚鋪貼。 門檻石先裝，目的是使得衛(wèi)生間的門框完全落在門檻石以上，可以避免未來受潮發(fā)黑的問題。 樓梯間的施工提前較多，主要是泥水工作希望提前完成，而且，根據(jù)經(jīng)驗，樓梯踏步的保護并不難，造成破壞的損失不大。 門框底框安裝、室內(nèi)欄桿安裝：底框裝在門檻石上面。欄桿要適時跟進，避免后期打鑿。需要預(yù)埋的，一定要在泥水施工前完成。 墻磚、地磚在門邊、欄桿附近的收口。 廚房墻面不銹鋼安裝、櫥柜以及洗臉臺的框架安裝：主要考慮了成品保護以及加工廠實際的生產(chǎn)過程。 正式的門框安裝：櫥柜已經(jīng)運輸進去，那么碰撞門框的可能性大大降低

8、了。 櫥柜門扇、臺面安裝：主要是考慮到加工廠此時已經(jīng)完成加工。 乳膠漆第一遍面漆施工。 公共樓梯間墻面乳膠漆及第一遍面漆施工：工序有提前，理由同前。,20.6.25,15,本階段工作重點,首先，要保證泥水的施工進度及其質(zhì)量控制。以4個月的工期作為考量，一般宜在50天左右完成絕大部分泥水施工，而且要保證質(zhì)量，否則返工引起無窮后患，清爽的驗收移交必定落空。此階段還需要做好材料管理，否則容易出現(xiàn)材料供應(yīng)不及時的情形。 其次，油漆要早施工。盡管理論上講泥水先行是通常規(guī)律，但實際上由于工作面很寬，所以剛開工就可以開始乳膠漆作業(yè)。此工序提前的目的，在于延長涂料施工時間，因為涂料的質(zhì)量是需要時間作為保證的。

9、為了保證足夠的作業(yè)時間及最終的觀感效果，涂料最后一遍工序安排在所有主要工序完工后。 第三，某些工程的木工工作量也不小，要注意組織。,20.6.25,16,精裝修樣板層,精裝修施工應(yīng)嚴格按照樣板先行原則，應(yīng)該是每種戶型一個樣板，每個施工班組一個樣板。樣板施工應(yīng)注意細節(jié)，精裝修精在細節(jié)： 1，墻地磚排版，陰陽角搭接。排版應(yīng)盡量避免小于1/3的磚出現(xiàn)，過道取中縫。墻磚陰角搭接應(yīng)先貼短邊墻磚，長邊墻磚碰接于短邊墻磚。地磚與墻磚陰角應(yīng)先貼地磚，墻磚碰接于地磚。墻磚陽角各切45拼接。 2，墻身膩子要按要求次數(shù)充分打磨，用太陽燈照射檢查合格后方可上涂料。 3，各專業(yè)分包的安裝過程工藝及材料樣板確認。 4，電

10、氣，龍頭，小五金等各部件安裝。 5，設(shè)計確認。設(shè)計變更應(yīng)盡快體現(xiàn)在樣板施工中，各分部施工完畢后需經(jīng)設(shè)計確認，在大面積施工完成后再做變動會造成很大的損失。 時間不允許，可以考慮做工藝樣板,20.6.25,17,在樣板施工中應(yīng)發(fā)現(xiàn)的問題舉例,客衛(wèi)鏡預(yù)留尺寸不對,洗手臺安裝定位錯誤,斜角導(dǎo)邊,園角導(dǎo)邊,地磚鋪貼不到位,20.6.25,18,安裝階段的管理工作,20.6.25,19,本階段的主要工作,入戶門安裝，上鎖：入戶門鎖門時間是精裝修施工過程的重要節(jié)點，是精裝修濕作業(yè)完工，進入電氣，龍頭，小五金等各部品安裝的重要條件，有利于精裝修總包成品保護及對各專業(yè)分包的統(tǒng)籌管理。 煤氣表安裝。 衛(wèi)生潔具安裝

11、。 鏡子安裝：后裝主要是成品保護困難。 衛(wèi)生間、廚房五金安裝：比較滯后，主要是考慮到容易丟失，容易生銹。 木地板安裝：此前需要提前做好地面找平。木地板施工可能會產(chǎn)生灰塵，需要監(jiān)督。首先，選擇踢腳線時應(yīng)注意斷面形式要利于安裝，否則很容易出現(xiàn)上口裂口過大，或者接縫不平等問題。其次，安裝前一定要在墻面上打木釘，將踢腳線固定在木釘上。不允許直接用射將設(shè)定固定在墻面抹灰上的方法。 撕門、窗保護膜：門扇的保護需要采取雙層保護；窗戶的保護膜一直保留，不要提前拆除，這兩個措施對成品保護大有好處。 最后一遍乳膠漆：乳膠漆污染投訴比例最高，故預(yù)留一遍面漆最后施工。,20.6.25,20,本階段的工作重點,首先，當

12、泥水絕大部分工作已經(jīng)完成，乳膠漆剩余一遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門套，這個時候就應(yīng)該開始關(guān)門閉戶，采用移交方式施工。櫥柜、木門、木地板的剩余工序等應(yīng)循序進入，通過場地移交區(qū)分管理責任。 這個階段很容易發(fā)生偷盜事件。電線、開關(guān)插座、各種五金潔具都可能成為被偷盜的對象。為此，需要控制所有的出入口，對方面進行上鎖移交控制。,20.6.25,21,采購是大面積裝修的重要部分，不僅影響質(zhì)量，也影響進度，采購做好了，精裝修的難度將大大降低，特別是甲供材。 施工前的材料進場計劃是一個影響整個工程是否順利的關(guān)鍵，需重點關(guān)注，一般來說甲供材供貨為兩次即一次正式供貨，一次補單。 過程中需對每一種進場材料進行

13、檢查，以保證質(zhì)量，此過程可督促監(jiān)理及總包單位實施。 施工后檢查。,甲分包與甲供材,20.6.25,22,木門的采購,對進度的影響極大，是最值得關(guān)注的項目之一 關(guān)注的質(zhì)量要點 木材干燥水平。 木材本身的品質(zhì)。 門板的構(gòu)成方式。實木門、空心門、模壓門。 飾面做法。 油漆質(zhì)量。 門套的設(shè)計方式。 幾乎所有項目上都遇到木門安裝產(chǎn)能不足的問題。為此，將其工作劃分為幾個階段： 第一階段：移交門洞階段。木門單位最好在土建單位移交場地時就參與門洞的移交，具體負責門洞尺寸移交，這樣加工制作就比較從容。 第二階段：底框安裝階段。稍微高級一些的木門均設(shè)有底框。底框?qū)τ谀嗨者?、大有好處。盡早將底框安裝起來，泥工就知

14、道該做到什么位置，收口就不容易出現(xiàn)錯誤。 第三階段：門套安裝階段。也是早一些好。門檻石裝完，門套就應(yīng)該上馬了。注意此時一定要注意門貼臉先裝完，不然乳膠漆沒有辦法收口，對進度影響明顯。 第四階段：門扇安裝階段。,20.6.25,23,櫥柜的采購,關(guān)注的質(zhì)量要點 臺面人造石的質(zhì)量，價格差別可達10倍。 柜體用板材。多數(shù)用防潮板，即便如此，防潮板質(zhì)量也有高低之分。 表面裝飾材料。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。 每一種五金件。進口和非進口價格差別極大，例如：抽屜所用的滑軌，質(zhì)量好的可以承受一個人的重量，其價格也頗為可觀。 抽屜的質(zhì)量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。 封邊條的工藝及材料。

15、 各種附件，例如金屬抽籃的數(shù)量、質(zhì)量等等。 加工水平。 施工階段的劃分 第一階段：櫥柜安裝在廚房墻地磚鋪貼完畢后便可進場量尺寸，并在15天內(nèi)進場安裝，但只需要安裝底框、不易損壞的臺面。通常此時會產(chǎn)生比較多的垃圾，早一天完成，工地里面也早一些干凈起來。 第二階段：安裝櫥柜門扇。 第三階段：安裝容易丟失的五金，以及灶臺等(小配件處理方式)。,20.6.25,24,淋浴門,淋浴門安裝工期非常短，一般為25天，關(guān)鍵在于現(xiàn)場尺寸的量測，并對應(yīng)圖紙，有10CM以上的出入需提出交設(shè)計確認具體做法。避免發(fā)生因裝修單位擋水石尺寸出錯導(dǎo)致淋浴門尺寸出錯。 另在安裝過程中需注意墻面水管的位置。,20.6.25,25

16、,木地板的采購（甲供）,復(fù)合木地板安裝應(yīng)該是精裝修工程的最后一道工序，其特點是怕水，怕潮濕，容易損壞，返工困難并容易出現(xiàn)損耗。復(fù)合木地板安裝完工后應(yīng)盡快安排正常使用，放置過久容易受潮變形起拱。 木地板安裝分為：1，地坪平整度及標高檢查。2，木地板安裝。 在地平合格的基礎(chǔ)上復(fù)合木地板安裝比較快，每工日按要求排版安裝能完成4050平方。按總量安排足夠人手，工期可控制在10天內(nèi)。 木地板在廣東用量一般，在上海不少房子內(nèi)常常滿鋪。這種做法對房間的方正性、地面的平整度要求很高，對鋪貼的工藝要求也很嚴格，否則非常容易產(chǎn)生大面積空鼓等嚴重質(zhì)量問題。在廣東，大多數(shù)建筑的施工精度難以滿足要求。,20.6.25,

17、26,瓷磚的采購（甲供）,盡管瓷磚是標準的工廠產(chǎn)品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷磚帶來的質(zhì)量問題并不少見。采購時應(yīng)注意以下問題： 瓷磚的損耗遠大于定額值。這主要是由于排版引起的，與施工損耗無關(guān)（施工單位扯皮）。 第二點，墻磚采用無縫磚時，很容易凸顯規(guī)格尺寸方面的偏差。 第三點，在排版設(shè)計時，如能避免一些特殊的拼花方式，將對質(zhì)量產(chǎn)生積極的作用。一些樣板房設(shè)計時可以采用復(fù)雜的切割、斜拼方式，但是大規(guī)模施工時很不容易保證施工質(zhì)量，最好予以避免。 第四點，瓷磚的供貨要保證同一型號、同一規(guī)格、同一批次、同一色號。瓷磚很可能出現(xiàn)色差問題，要求廠家提前知會，這樣可以做到預(yù)留部分瓷磚作為整改備用，盡量避

18、免同一房間內(nèi)出現(xiàn)色差。 最好按照每一色號準備23的瓷磚用于維修。 瓷磚的供應(yīng)對進度的影響是直接的，需要毫不猶豫地保證其供貨。 瓷磚的供應(yīng)沒有想象的那么麻煩，多數(shù)時候是施工單位與廠家直接聯(lián)系，建設(shè)單位只需要履行簡單的審批手續(xù)而已。,20.6.25,27,石材（乙供）,石材的采購比較復(fù)雜，即便是相同名稱的石材，其品質(zhì)可以天差地別。為減少爭執(zhí)和方便管理，通常由施工單位供應(yīng)。關(guān)鍵是要選擇好大板，并且在運輸、保管及施工過程當中切實地做好成品保護工作。 石材編號是一件細致的工作，要求區(qū)分不同的使用部位逐一編號，避免混淆。打包最好按照套間進行，避免按照規(guī)格不同大量打包，否則分發(fā)到不同部位時很容易出現(xiàn)錯誤，特

19、別是如果編號不完善，那幾乎是災(zāi)難性的。,20.6.25,28,精裝修容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題,插座邊磚崩角及用錯面板,大廳地磚崩角,大廳地磚縫大小不一,大廳地磚高低不平,20.6.25,29,精裝修容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題,墻磚崩角,石材斷裂,石材裂紋,20.6.25,30,木門安裝容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題,裝飾條松動,門框膠條鼓起,裝飾條拼接不到位,裝飾條拼接錯位,20.6.25,31,木門安裝容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題,較大破損處補灰效果差,安裝錯位,門成品保護被破壞,20.6.25,32,櫥柜安裝容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題,櫥柜板崩口,櫥柜頂板邊收口大小頭,櫥柜頂板拼接不平,櫥柜門不平,20.6.25,33,木地板容易出

20、現(xiàn)的質(zhì)量問題,接縫不密,踢腳線尺寸稍短，不貼墻邊,踢腳線彎曲,地坪處理與鋪設(shè)木地板同時，存在受潮隱患,20.6.25,34,整改、驗收、移交階段,20.6.25,35,本階段的主要工作,施工單位地毯式檢查，包括重新試水打壓、蓄水試驗： 因為泥水施工、木地板施工、踢腳線施工都可能破壞管道，因此要重新打壓檢查。 蓄水試驗實際上進行了三次：一是結(jié)構(gòu)裸露狀態(tài)下與總包的移交；二是防水保護層施工完畢后；三是驗收整改時。 萬科組織的地毯式檢查：考慮到是首次實施精裝修交樓，有必要組織此工作（人盯人）。 業(yè)主開放日及其隨后的整改：對降低投訴大有好處。 入伙及隨后的整改：無論是甲方還是施工單位方面都必須高度重視，

21、要以戰(zhàn)備狀態(tài)接受業(yè)主的驗收。組織要有序，態(tài)度要真誠，整改要迅速得力。 入伙時，甲方的組織占主導(dǎo)性作用，需要很好的組織。同時，施工單位須提供無縫的配合，盡快解決業(yè)主提出的投訴。此外，要避免過度承諾。業(yè)主可能提出種種個性化改造的方案，應(yīng)予合理化解。事實證明，如果對于業(yè)主的額外改造要求承諾過多，必定會占用保修人員的精力，客戶滿意度反而會下降。,20.6.25,36,本階段的工作重點,檢查整改實際上是一個連續(xù)的過程。在過程控制時，管理人員就要通過走動式管理不斷地發(fā)現(xiàn)問題，及時安排整改。只要屬于通病性質(zhì)的問題，都應(yīng)該在班組會議上專門強調(diào)。 過程中應(yīng)定期組織集中檢查，獎勵先進，鼓勵后進。 工程進展到80左右時，非常重要的是應(yīng)該將工作重點轉(zhuǎn)移到整改上來，不然班組出于自身利益，很容易自行減員，降低人工成本。此時，管理班子應(yīng)盡早組織檢查，源源不斷地將質(zhì)量問題發(fā)送到班組，使其工作處于比較飽滿的狀態(tài)。這種地毯式的檢查需要很大的決心很大，組織要有序、檢查落實要徹底。 其次，對待業(yè)主一定要態(tài)度