山東章丘房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-48頁(yè)

1、章丘房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，章丘市場(chǎng)調(diào)查，2007年05月19日，麗豐市，濟(jì)南天泓置業(yè)有限公司，章丘市概況，章丘市位于齊魯腹地，南依泰山，北臨黃河，西距省轄濟(jì)南市40公里，濟(jì)南市托管縣級(jí)市，總面積1855平方公里，14鄉(xiāng)鎮(zhèn)章丘城市概況，章丘歷史悠久，文化燦爛，是著名龍山文化的發(fā)源地和命名地，距今有4600年歷史，是人類文明的起源。 有城子崖、齊長(zhǎng)城等歷史文化歷史遺跡，文山彩色馬俑被列為全國(guó)十大考古發(fā)現(xiàn)之一。 章丘名人輩出的有戰(zhàn)國(guó)時(shí)代的哲學(xué)家鄒回、宋代的女性語(yǔ)人李清照、明代的戲曲家李開先、近代商業(yè)資本家孟洛川等。 章丘城市概況，章丘自然風(fēng)景優(yōu)美，北繼平原、中部群山連綿，被稱為小泉城。 章丘境內(nèi)有泉眼

2、118眼，特別是百脈泉、墨泉、梅花泉等。 濟(jì)南七十二名泉中，章丘有六處。 歷史上百脈泉和赭突泉很有名，古書記載“東以百脈泉，西以赭突泉為基準(zhǔn)”。 宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2003年，章丘市GDP達(dá)到144億元，地方財(cái)政收入為7.06億元的2004年，全市GDP達(dá)到173.4千萬(wàn)元，增加20.3%的2005年，全市GDP達(dá)到218億元，地方財(cái)政收入達(dá)到12.1千萬(wàn)元，增加20.6% 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)272億元，地方財(cái)政收入增長(zhǎng)24.8 % 15.5億元，規(guī)模以上工業(yè)銷售收入增長(zhǎng)28 % 330億元，增長(zhǎng)26.6%。 2002年章丘市排在中國(guó)最發(fā)達(dá)的100名縣第78位的2003年，章丘市排在全國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣第

3、56位，排在全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力第37位的2004年，章丘市“百?gòu)?qiáng)縣”排在第47位的2005年， 章丘市在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣排名第49位的第六屆全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)(市)評(píng)價(jià)排在第32位的2006年，排名全國(guó)中小城市綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)第43位，全國(guó)最有投資潛力的中小城市百?gòu)?qiáng)第10位的章丘市在今后510年成為百?gòu)?qiáng)縣的前10位宏觀經(jīng)濟(jì)研究、宏觀經(jīng)濟(jì)研究、2003年完成了整個(gè)社會(huì)固定資產(chǎn)投資65.48億元，其中更新了城市集團(tuán)和以上基本建設(shè)投資20.35億元、改造投資5.23億元、房地產(chǎn)開發(fā)投資4.65億元。 2004年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)106.1億元，增加61.15%中，城鎮(zhèn)集體和以上基本建設(shè)投資4

4、2.55億元，改造投資17.38億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資3.22億元。 2005年，全社會(huì)實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資160.86億元，比上年增加51.61%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資114.69億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資9.71億元，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資36.46億元。 三次產(chǎn)業(yè)投資比重為3.5:67.4:29.1，投資結(jié)構(gòu)從合理的2006年1月到11月，全市固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)160.1億元，增長(zhǎng)18.67%。 其中，工業(yè)投資達(dá)到90億7000萬(wàn)元，比上年增加5.64%的城鎮(zhèn)投資為126億5千萬(wàn)元，增加22.59%的農(nóng)村投資為25.1億元，增加3.78%的房地產(chǎn)開發(fā)投資為8億6000萬(wàn)元，比上年增加2.78%。 宏觀經(jīng)濟(jì)研

5、究，2004年章丘市全市在岡員工工資總額為7.97億元，在岡員工平均工資為14454元，增長(zhǎng)11.18%。 其中，縣和縣以上崗位員工平均工資為14100元，增加了11.75%。 2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8481元，增長(zhǎng)12.50%，人均消費(fèi)支出5780元，增長(zhǎng)6.17%。 2005年章丘市全市職工工資總額11.79億元，比上年增加47.99%，在職人員平均工資15916元，增加10.11%。 其中企業(yè)12666元，增加10.01%，業(yè)務(wù)21511元，增加18.90%，機(jī)構(gòu)24111元，增加27.31%。 2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9416元，增長(zhǎng)11.02%，人均消費(fèi)支出6621

6、元，增長(zhǎng)14.56%。 2006年1月至11月，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入9457.49元，比上年增加10.87%。隨著人們能支配收入，購(gòu)買能力不斷增強(qiáng)，直接帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 章丘市的發(fā)展正在飛躍地發(fā)展。 近年來(lái)，政府重視城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已成為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣。 排名從第78名到第56名，連續(xù)三年名列全國(guó)綜合發(fā)展百?gòu)?qiáng)縣市前50名，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，大眾消費(fèi)水平的不斷提高對(duì)城市發(fā)展產(chǎn)生了很大的推動(dòng)作用。 近年來(lái)，從章丘各經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，章丘發(fā)展迅速，社會(huì)各事業(yè)蓬勃發(fā)展，人均收入增加，城市建設(shè)速度加快，章丘形成了新的面貌，其中生活方面反映的數(shù)據(jù)更加突出了章丘發(fā)展?jié)摿Α?通過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提高生活需求，

7、一定有利于房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。 宏觀市場(chǎng)研究結(jié)論、城市發(fā)展研究、濟(jì)南城市規(guī)劃章丘城市定位：濟(jì)南副城市城市、城市發(fā)展研究、濟(jì)南章丘交通障礙相繼啟動(dòng)城市公共汽車，城市發(fā)展研究以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、工業(yè)型城市為基礎(chǔ)，優(yōu)秀旅游城市的新定位促進(jìn)章丘快速發(fā)展。 未來(lái)章丘城市發(fā)展展望城市規(guī)劃構(gòu)想和定位：建設(shè)中等現(xiàn)代化山水園林城市到2010年，城市用地145平方公里，人口45萬(wàn)人以上的現(xiàn)代化城市產(chǎn)業(yè)布局合理，功能完善，城市基礎(chǔ)設(shè)施體現(xiàn)現(xiàn)代化氣息， 經(jīng)濟(jì)繁榮的山水園林城市-突出章丘的特色，塑造鮮明的城市品牌，“山”是胡山、雙山、唐王山、桃山、趴山等，“水”是以百脈泉群和眼明泉群為中心的獨(dú)特系統(tǒng)的泉系，“園林”是展示城市生態(tài)

8、環(huán)境的公園綠地系統(tǒng)。 城市發(fā)展研究、新城規(guī)劃定位：新城區(qū)規(guī)劃打破章丘本來(lái)封閉的建設(shè)模式，建議在濟(jì)南大城市框架下建設(shè)豐富美麗的新章丘。 基礎(chǔ)設(shè)施、城市產(chǎn)業(yè)、科技人才等各方面實(shí)現(xiàn)了與濟(jì)南全方位、零距離對(duì)接。 城市發(fā)展研究、城市發(fā)展戰(zhàn)略研究戰(zhàn)略目標(biāo)是“依靠半島城市群，以新區(qū)為開發(fā)建設(shè)載體，在濟(jì)南大城市框架下建設(shè)富裕美麗的新章丘”戰(zhàn)略定位“濟(jì)南重要增長(zhǎng)極、章丘發(fā)展隆起區(qū)”規(guī)劃結(jié)構(gòu)特征“包圍層推進(jìn)、多核增長(zhǎng)、群體配置、模塊空間、 城市發(fā)展研究，章丘新城區(qū)的整體規(guī)劃范圍從西到章丘歷城邊界，東到西外環(huán)，北到濟(jì)青路北1公里，南到濟(jì)王路南2公里，包括政務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)，共計(jì)145平方公里。 空間構(gòu)造：二帶三片，一

9、主三輔“二帶”:指文化紫色帶和山體綠色帶。 北部以濟(jì)青路為主形成文化旅游空間路線南部是依靠自然山體形成自然山水綠帶。 “三片”:北部以濟(jì)青路形成文化旅游為中心的空間路線，章丘迷人的歷史文化畫廊中部依靠中央街(唐王山路西延長(zhǎng)線)，主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)和居住服務(wù)空間，沿途復(fù)蓋現(xiàn)代化住宅區(qū)和環(huán)境美麗的住宅區(qū)南部是濟(jì)王路南側(cè)，主要是低密度別墅區(qū)，景觀優(yōu)美城市發(fā)展研究，“一主三副”:主城市包括老城區(qū)、明水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、大學(xué)園區(qū)和政務(wù)區(qū)，“三輔”包括圣井高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、圣井傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)和棗園-龍山區(qū)。 城市發(fā)展研究、城市發(fā)展研究、章丘四大重點(diǎn)城市區(qū)域促進(jìn)城市快速發(fā)展加快城中村改造，構(gòu)建親水、親綠的居住環(huán)境，重點(diǎn)推

10、進(jìn)新城區(qū)政務(wù)區(qū)的建設(shè)， 形成現(xiàn)代化商務(wù)中心和居住中心的學(xué)校教育區(qū)-已經(jīng)引進(jìn)13個(gè)省內(nèi)著名大學(xué)區(qū)域綜合配套完善的產(chǎn)業(yè)區(qū)-以明水經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主導(dǎo)，發(fā)展定位為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集散區(qū)，與濟(jì)南新城區(qū)對(duì)接。城市發(fā)展研究，道路交通“三橫四縱”總體形成四縱三橫的交通骨架。 四縱：章丘新城南北方向的交通以潘王路和09路和明端口路、西路為主，三橫：東西方向以計(jì)劃中的中央大街為景觀街，濟(jì)青路和濟(jì)王路為快速交通干線。 道路斷面選擇中，中央設(shè)置了寬9米的綠化帶，確保了軌道交通的位置。 濟(jì)南有軌交通完成后，章丘將成為有準(zhǔn)備的城市。 通過(guò)城市發(fā)展研究的結(jié)論、章丘城市的發(fā)展和城市規(guī)劃的解釋，我們已經(jīng)清楚地看到了章丘近年來(lái)的城市化

11、成果，同時(shí)也清楚地看到了未來(lái)美麗的現(xiàn)代化城市章丘“二片三帶”、“一主三副”的城市空間結(jié)構(gòu)和“四縱三橫”的城市發(fā)展交通計(jì)劃，從章丘新城區(qū)作為城市規(guī)劃收益最大的房地產(chǎn)行業(yè)，今后將迎來(lái)更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。 新城市規(guī)劃是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的直接原因。 但是同時(shí)，在新城市規(guī)劃中，我們解釋章丘未來(lái)的房地產(chǎn)供給量更大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更激烈，在這個(gè)意義上房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大。 我們應(yīng)該考慮的問(wèn)題是，2010年城市發(fā)展計(jì)劃能如期實(shí)現(xiàn)嗎？ 2、如何充分利用城市化進(jìn)程的迅速推進(jìn)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，避免供給激增帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？ 3、作為已經(jīng)進(jìn)入章丘市場(chǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該在承受現(xiàn)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的同時(shí)，充分考慮未來(lái)

12、市場(chǎng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如何提高自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？ 從房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)分析、上圖來(lái)看，張丘的土地供給量在2003年達(dá)到了小高峰，2003年下半年開始政府制定了“減少土地供給量”“831”等一系列政策，土地供給量在2004年銳減。 但是，2006年9月24日在北京人民大會(huì)堂召開了“2006中國(guó)章丘市土地招商(北京)推進(jìn)會(huì)”，在相應(yīng)土地供給量激增到2000畝的土地供給量增加的同時(shí)，土地價(jià)格也呈上升趨勢(shì)。 土地供給量的增加，土地成本的上升，加劇了未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)投資開發(fā)分析，2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資為4.65億元。 住宅施工面積為82.62萬(wàn)平方米，其中商品房屋竣工面積為18.5萬(wàn)平方米，住

13、宅竣工面積為17.2萬(wàn)平方米。 2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資為3億2004萬(wàn)元。 商品房屋竣工面積25.4萬(wàn)平方米，增加37.3%，竣工房屋價(jià)值2.86億元，增加86.93%。 其中，住宅竣工面積24.2萬(wàn)平方米，竣工住宅價(jià)值2.61億元，分別增加40.70%和77.55%的2.02年，房地產(chǎn)開發(fā)投資9.71億元，比去年增加2.02倍，其中住宅投資達(dá)到5.63億元。 商品房屋竣工面積22.47萬(wàn)平方米，竣工房屋價(jià)值3.0億元。 2006年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資8億2006萬(wàn)元，增加了2.78%。 商品住宅市場(chǎng)分析，章丘房?jī)r(jià)近年來(lái)急速上升。 2006年章丘房?jī)r(jià)多達(dá)2400元以上，還有部分地區(qū)突

14、破3000元。 受各種因素的影響，原本被稱為“小泉城”的章丘商社的平均售價(jià)比5年前約翻了一倍。 調(diào)查顯示，影響章丘房?jī)r(jià)上漲的原因不僅在于住房制度改革和金融政策的支持，除了激活居民購(gòu)房需求的農(nóng)村人口進(jìn)入城市后住宅需求增加，居民收入水平提高和建設(shè)用地總量管理等諸因素外，還有城市新計(jì)劃出現(xiàn)，十東路、 經(jīng)過(guò)章丘街的建設(shè)，章丘和濟(jì)南實(shí)現(xiàn)了“零距離對(duì)接”，吸引濟(jì)南市等地方的購(gòu)房者購(gòu)買住房，成為進(jìn)一步拉動(dòng)章丘房?jī)r(jià)上漲的因素之一。地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目分析，章丘市場(chǎng)主要銷售項(xiàng)目：齊魯澗橋明泉花園呂信明珠商業(yè)廣場(chǎng)新世紀(jì)花園永大東山花園刺繡水如意國(guó)際商都義烏小商品市場(chǎng)即將銷售項(xiàng)目百脈豪庭，地區(qū)案例分析， 齊魯澗橋開發(fā)商：

15、齊魯置換業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：雙山路以西新龍幼兒園對(duì)面的建筑類型：多層、小高層、 共同別墅占地面積： 33.4萬(wàn)平方米的建筑面積： 40萬(wàn)平方米的綠化率： 40%容積率：靠近1.19的時(shí)間： 2005-11-26主力戶型面積：三室兩廳： 163.79M2、157.78M2、156.82M2、150.54M2、149 127.05M2、123.05M2的兩室兩廳： 110.21M2、107.27M2、100.44M2、105.54M2、90.16M2的一室一廳： 43M2、60.07M2的銷售狀態(tài)：現(xiàn)在主要有1、2、3、4、5、9、10、12 商業(yè)平均5500元/平方米的推進(jìn)主題：國(guó)際主流文化生活

16、特區(qū)、齊魯澗橋項(xiàng)目的評(píng)價(jià)：項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面追求創(chuàng)新，確立了章丘市場(chǎng)的高級(jí)市場(chǎng)形象，得到客戶集團(tuán)的認(rèn)可，但有些產(chǎn)品設(shè)計(jì)超過(guò)了現(xiàn)在的市場(chǎng)接受能力， 部分產(chǎn)品滯銷的項(xiàng)目憑借濟(jì)南長(zhǎng)期形成的品牌優(yōu)勢(shì)，以良好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、高質(zhì)量的產(chǎn)品定位，吸引濟(jì)南客戶集團(tuán)的一部分項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、宣傳、現(xiàn)場(chǎng)包裝、客戶需要等特征，成為同級(jí)產(chǎn)品地區(qū)案例分析，齊魯澗橋特別是齊魯置換業(yè)有限公司-2004CIHAF中國(guó)房地產(chǎn)名企業(yè)項(xiàng)目定位：章丘市場(chǎng)中高級(jí)項(xiàng)目章丘市場(chǎng)創(chuàng)新點(diǎn)：章丘市場(chǎng)第一個(gè)純辦公室，第一個(gè)庭洋房住宅產(chǎn)品，第一個(gè)社區(qū)內(nèi)部沿路商業(yè)設(shè)計(jì)，小戶型公寓，完工推進(jìn)活動(dòng)的革新： 2006CIHAF中國(guó)名盤、濟(jì)南體驗(yàn)之旅、熱唱電影

17、章丘上映式、客戶答謝會(huì)等，永大明珠東山花園開發(fā)商：永大明珠房地產(chǎn)位置：刺繡水街西、雙山北路南、東臨東山、南近胡山森林公園建筑面積： 50萬(wàn)平方米建筑形式：多層， 小高層別墅區(qū)計(jì)劃：上海同濟(jì)大學(xué)計(jì)劃設(shè)計(jì)退化方向：一部分機(jī)關(guān)單位團(tuán)足夠，一部分散裝售價(jià)：平均2300元/平方米，其中，1-3層2486元/平方米，4層2356元/平方米主力戶型：三室二廳二衛(wèi)120150平方米雙室二廳一衛(wèi)92平方米的普及主題： 50萬(wàn)平方米尊貴的人文住宅，山景水岸大型社區(qū)地區(qū)案例分析， 百脈豪庭開發(fā)商：正大建設(shè)發(fā)展公司項(xiàng)目規(guī)模：占地面積43畝總建5.1萬(wàn)平方米戶型面積：兩室兩廳85-95平方米三室兩廳134-145平方米四廳170平方米房地產(chǎn)類型：電梯洋室、小高層、沿路商店銷售平均價(jià)格： 3400元/平方米內(nèi)部成套煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)，世界品牌(日本JBI公司)新泉活水凈化系統(tǒng)，會(huì)入戶大廳，咖啡館，咖啡館，健身房推進(jìn)主題：層次的上層美學(xué)生活，地域案例分析，明泉花