我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管方式及業(yè)務(wù)流程介紹

1、,我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管方式及業(yè)務(wù)流程介紹,武漢市房地產(chǎn)市場管理中心,一、監(jiān)管方式介紹,二、業(yè)務(wù)流程介紹,三、重點問題解答,監(jiān)管方式,Image Info www.wizdata.co.kr - Note to customers : This image has been licensed to be used within this PowerPoint template only. You may not extract the image for any other use.,監(jiān)管方式,法律依據(jù)： 1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 2、城市商品房預(yù)售管理辦法 3、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于

2、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（建房201053號） 4、關(guān)于進(jìn)一步加快保障性住房建設(shè)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控穩(wěn)定住房價格的通知（武政規(guī)20111號） 5、市人民政府關(guān)于印發(fā)武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法的通知武政規(guī)201215號 6、市房管局、省銀監(jiān)會、人行營管部關(guān)于明確新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)問題的通知武房發(fā)2012164號 7、市房管局關(guān)于印發(fā)武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則的通知 武房規(guī)20122號,監(jiān)管方式,監(jiān)管部門及監(jiān)管機(jī)構(gòu) 市住房保障和房屋管理局是本市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管主管部門（以下簡稱監(jiān)管部門）,負(fù)責(zé)辦法的組織實施; 市房地產(chǎn)市場管理中心是

3、本市商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)（以下簡稱監(jiān)管機(jī)構(gòu)），具體負(fù)責(zé)新建商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作; 資金監(jiān)管一科(4018)負(fù)責(zé)監(jiān)管賬戶開戶、簽訂三方協(xié)議、現(xiàn)場查勘、撤銷監(jiān)管業(yè)務(wù)。 資金監(jiān)管二科（4029）負(fù)責(zé)資金撥付、沖正、銀行對賬業(yè)務(wù)。,監(jiān)管方式,全程全額、重點監(jiān)管 新建商品房預(yù)售資金實行全程監(jiān)管。對用于支付工程建設(shè)等費用的預(yù)售資金實行重點監(jiān)管。 全程：自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至辦妥房屋所有權(quán)初始登記后止。 全額：由購房人按合同約定支付的全部房價款全部交入監(jiān)管賬戶。具體包括首付款（含定金、誠意金）、預(yù)售商品房按揭貸款、分期付款等各種售房收入。 重點監(jiān)管：按照預(yù)售款的一定比例進(jìn)行重點監(jiān)管，該部分資金

4、只能用于工程建設(shè)。 -非重點監(jiān)管：預(yù)售款中重點監(jiān)管資金之外的資金為非重點監(jiān)管資金。,監(jiān)管方式,重點資金監(jiān)管監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn) 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樓盤項目形象進(jìn)度已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂并已支付完封頂工程費用的開發(fā)企業(yè)，重點監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項目總預(yù)售款的25%； 對形象進(jìn)度達(dá)到項目1/2并已支付相應(yīng)工程建設(shè)費用的，重點監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項目總預(yù)售款的30%； 未支付工程費用的，重點監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項目總預(yù)售款的35%。 總預(yù)算款=預(yù)售方案備案中批準(zhǔn)的可售建筑面積*預(yù)售均價,重點監(jiān)管資金累計支付比例,節(jié)點1,節(jié)點2,節(jié)點3,節(jié)點4,35%,65%,95%,100%,監(jiān)管方式,-取得商品房預(yù)售許可證1個月后的，申請使用資金額度不得

5、超過重點監(jiān)管資金核定總額的35%； -結(jié)構(gòu)封頂?shù)模塾嬌暾埐坏贸^65%； -竣工驗收的，累計申請不得超過95%； -完成初始登記的，累計申請完成100%。 -完成房屋所有權(quán)初始登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于重點監(jiān)管資金的5%。 -一般情況下，重點資金蓄滿后方可申請使用。,重點資金監(jiān)管撥付節(jié)點及比例,5%,監(jiān)管方式,結(jié)構(gòu)封頂,預(yù)售許可證后1個月,竣工驗收,初始登記,30%,35%,30%,5%,各節(jié)點可申請撥付重點資金的最高限額,業(yè)務(wù)流程介紹,Image Info www.wizdata.co.kr - Note to customers : This image has been li

6、censed to be used within this PowerPoint template only. You may not extract the image for any other use.,業(yè)務(wù)流程介紹,銷售價格調(diào)整備案,業(yè)務(wù)流程介紹,業(yè)務(wù)流程介紹,監(jiān)管賬戶開立 -辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核-出具開戶通知書-開立監(jiān)管賬戶 -提交資料： 1、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開立申請表 2、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管單幢工程進(jìn)度計劃表 3、營業(yè)執(zhí)照（核對原件，留存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件） 4、基本戶開戶許可證（核對原件，留存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件） 5、委托書 6、經(jīng)辦

7、人身份證明（核對原件，留存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件） 7、其他資料（申請重點資金監(jiān)管比例為25%、30%的增收） 提示：一個預(yù)售方案備案對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶 一個監(jiān)管賬戶對應(yīng)一張預(yù)售許可證,業(yè)務(wù)流程介紹,簽訂三方協(xié)議 -辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請打印監(jiān)管協(xié)議- 提交資料-受理審核-簽訂監(jiān)管協(xié)議 -提交的資料： 1、武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議 2、施工合同及建筑材料、設(shè)備購銷合同等（核對原件，留存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件） 3、工程進(jìn)度、工程款支付情況表和資金使用計劃（原件，應(yīng)加蓋企業(yè)公章） 4、項目成本預(yù)算書（核對原件，留存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件） 5、經(jīng)辦人委托書 6、經(jīng)辦人身份證明（核對原件，留

8、存加蓋企業(yè)公章的復(fù)印件） 7、與資金監(jiān)管相關(guān)的其他資料,業(yè)務(wù)流程介紹,監(jiān)管賬戶變更 -辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核-出具賬戶變更通知書- 辦理變更 -提交資料： 1、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶變更申請書 2、原新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開戶通知書 3、原監(jiān)管賬戶的開戶證明 4、原開戶行及其上級分行出具同意變更監(jiān)管賬戶的證明文件 5、營業(yè)執(zhí)照、委托書、經(jīng)辦人身份證明 6、其他資料 以上資料審核原件，留存復(fù)印件，復(fù)印件須加蓋企業(yè)公章 前提條件：1、未銷售；2、銀行拆立、合并,業(yè)務(wù)流程介紹,購房款交存和監(jiān)管資金入賬 -辦理流程： 網(wǎng)簽備案系統(tǒng)打印繳款通知書網(wǎng)簽、打印合同繳款繳款憑

9、證換取票據(jù) -繳款方式： 1、銀行柜臺繳款； 2、專用POS機(jī)繳款； 提示：如果違規(guī)操作，將影響到企業(yè)以后的資金撥付，并記入誠信檔案。,業(yè)務(wù)流程介紹,施工進(jìn)度現(xiàn)場查勘 -業(yè)務(wù)流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請?zhí)峤毁Y料-現(xiàn)場查勘-審核-開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請重點資金撥付 -提交資料： 1、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管現(xiàn)場查勘申請表 2、其他資料 -準(zhǔn)備資料： 1、建筑總平面圖； 2、本次申辦預(yù)售項目立面圖；,業(yè)務(wù)流程介紹,重點監(jiān)管資金撥付 -辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核-出具撥付證明 -銀行撥付 -提交資料： （一）新建商品房預(yù)售重點監(jiān)管資金使用申請表 （二）資金使用節(jié)點證明文件： 1、取得預(yù)售許

10、可1個月后，提交預(yù)售許可證復(fù)印件； 2、結(jié)構(gòu)封頂，提交監(jiān)理公司證明材料； 3、竣工驗收，提交武漢市單體工程竣工驗收備案書。 4、完成初始登記，提交房屋所有權(quán)初始登記證明。,業(yè)務(wù)流程介紹,（三）根據(jù)不同申請款項提交下列資料： 1、申請施工進(jìn)度款的，提供項目監(jiān)理單位出具的建設(shè)工程形象部位及其造價證明； 2、申請購買建筑材料、設(shè)備款的，提供購銷合同； 3、申請設(shè)計監(jiān)理等相關(guān)費用的，提供相關(guān)合同或繳費證明； 4、申請繳納房屋維修資金或其他相關(guān)稅費的，提供繳費證明； 5、申請撥付不可預(yù)見費用的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)用途證明。 （四）經(jīng)辦人委托書、身份證明 （五）開發(fā)企業(yè)申請使用下一筆重點監(jiān)管資金時，應(yīng)提交上一次

11、用款證明 （六）其他資料 以上資料審核原件，留存復(fù)印件，復(fù)印件須加蓋企業(yè)公章。,業(yè)務(wù)流程介紹,非重點監(jiān)管資金撥付 -辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核出具撥付證明-銀行撥付 -提交資料： （一）新建商品房預(yù)售非重點監(jiān)管資金使用申請表 （二）委托書、經(jīng)辦人身份證明 （三）其他資料 以上資料審核原件，留存復(fù)印件，復(fù)印件須加蓋企業(yè)公章。,業(yè)務(wù)流程介紹,不明入賬 -辦理流程： 當(dāng)監(jiān)管賬戶中存在不明入賬時，開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管系統(tǒng)中提交申請后即可做劃分入賬處理。,業(yè)務(wù)流程介紹,監(jiān)管沖正 -辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核-出具沖正通知書- 銀行沖正 -提交資料： （一）新建商品房

12、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶沖正申請表 （二）開戶銀行出具的證明文件 （三）委托書、經(jīng)辦人身份證明 （四）由于發(fā)放購房貸款或者銀行匯款等原因造成資金錯誤劃入監(jiān)管賬戶的，還應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)發(fā)起銀行出具的證明文件 （五）其他資料 以上資料審核原件，留存復(fù)印件，復(fù)印件須加蓋企業(yè)公章。,業(yè)務(wù)流程介紹,解除監(jiān)管 -辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核-出具解除監(jiān)管證明-銀行解除監(jiān)管 -提交資料： 1、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管申請書 2、營業(yè)執(zhí)照、委托書及經(jīng)辦人身份證明 3、監(jiān)管項目的房屋所有權(quán)初始登記證明（以上資料審核原件，留存復(fù)印件復(fù)印件須加蓋企業(yè)公章）,重點問題解答,Image Info ww

13、w.wizdata.co.kr - Note to customers : This image has been licensed to be used within this PowerPoint template only. You may not extract the image for any other use.,重點問題解答,開戶環(huán)節(jié) 問題1：開戶銀行是否可以任意選擇？ 解答：企業(yè)自主選擇已經(jīng)具備合作條件的銀行開戶，選擇哪家支行企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)與該行溝通后確定。 問題2：開戶銀行是否需要與信貸銀行是同一家？ 解答：監(jiān)管機(jī)構(gòu)與監(jiān)管部門對此無要求，并且監(jiān)管賬戶開立后，各商業(yè)銀行不得以

14、發(fā)放開發(fā)貸款或購房貸款等為理由要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更換開戶行。 問題3：監(jiān)管比重如何確定？ 解答：監(jiān)管比重是指重點資金監(jiān)管比例，根據(jù)企業(yè)工程進(jìn)度與工程款支付情況確定，申請監(jiān)管比重為25%、30%的企業(yè)應(yīng)先與單位財務(wù)部門聯(lián)系，確認(rèn)工程款的支付情況，材料完整的才可申請25%、30%的監(jiān)管比例。 問題4：賬戶名如何填寫？ 解答：賬戶名由企業(yè)名稱+項目名稱+預(yù)售樓棟號 （獨立法人資格） （最長21個漢字）,問題5：原有賬戶能否作為監(jiān)管賬戶使用？ 解答：不行。監(jiān)管賬戶賬戶是專用賬戶，專用賬戶的性質(zhì)與其他賬戶不同，銀管部門對其管理方式是不同的。根據(jù)聯(lián)合通知要求，監(jiān)管賬戶的賬戶名編寫方式按照企業(yè)名稱+項目名稱

15、+樓棟號填寫的。,重點問題解答,簽約環(huán)節(jié) 問題1：施工合同、設(shè)備購銷合同等如何提交？ 解答：施工合同、設(shè)備購銷合同應(yīng)該提交已在建委相關(guān)部門備案的合同，合同內(nèi)容應(yīng)包括項目承包方式、承包金額、工程內(nèi)容等約定。 問題2：工程進(jìn)度、工程款支付情況和資金使用計劃表有何要求？ 解答：工程進(jìn)度應(yīng)包括工程各節(jié)點計劃完工時間。工程款支付情況表應(yīng)按工程進(jìn)度提交本項目（本次申辦預(yù)售的樓棟）的工程費用支付明細(xì)。資金使用計劃應(yīng)按工程節(jié)點分項目注明計劃支付的工程款情況。 問題3：項目成本預(yù)算書應(yīng)如何提交？ 解答：成本預(yù)算書應(yīng)重點針對本次申辦預(yù)售的樓棟（按單棟）的建安成本做預(yù)算。 問題4：本環(huán)節(jié)提交的資料有何用途？ 解答：

16、主要用于監(jiān)管比例的確定與重點資金撥付的參考依據(jù)。,重點問題解答,購房款交存 問題1：專用POS機(jī)與普通POS機(jī)有何不同？能否使用普通POS機(jī)？ 解答：專業(yè)POS機(jī)對應(yīng)的賬戶是資金監(jiān)管專用賬戶，可輸入商品房買賣合同號，以采集相關(guān)購房信息，因此普通POS機(jī)不能替代專用POS機(jī)。 問題2：客戶通過專用POS機(jī)交首付時能否使用多張卡？ 解答：可以使用多張卡，但最多不能超過6張，多次進(jìn)賬組合后做一筆進(jìn)賬處理。 問題3：客戶在簽訂合同前繳納的誠意金、定金是否要存入監(jiān)管賬戶？ 解答：對簽訂合同的客戶，約定將前期誠意金轉(zhuǎn)為房價款的，該部分資金可通過補(bǔ)交首付的形式轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；對沒有簽訂合同的，企業(yè)根據(jù)雙方約定

17、解決。 問題4：購房款入賬時是否必須輸入合同號？ 解答：是的。每筆購房款入賬都必須對應(yīng)到每套房。,重點問題解答,資金撥付環(huán)節(jié) 問題1：重點監(jiān)管資金撥付是否必須進(jìn)行現(xiàn)場查勘，是否只能分四次申請？ 解答：申請使用重點監(jiān)管資金前須現(xiàn)在系統(tǒng)中提交現(xiàn)場查勘的申請，現(xiàn)場查勘完成后，才能在系統(tǒng)中申請使用重點監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金按照四個節(jié)點按比例撥付。 問題2：非重點監(jiān)管資金是否不需要監(jiān)管？ 解答：非重點監(jiān)管資金是相對重點監(jiān)管資金來說的，重點資金要監(jiān)管其用途，審批嚴(yán)格，非重點資金企業(yè)可根據(jù)需要提取，審批流程簡便。 問題3：資金撥付時可否使用現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬支票等方式？ 解答：不可以使用，只能使用我市專用的預(yù)售資金

18、監(jiān)管賬戶支付憑證。 問題4：辦理資金撥付時留蓋的財務(wù)章有什么要求？ 解答：留存的印章應(yīng)與監(jiān)管賬戶名稱一致。,重點問題解答,問題5：資金撥付時收款單位與收款賬戶有何要求? 解答：重點資金撥付給開發(fā)企業(yè)及相關(guān)的工程建設(shè)單位；非重點監(jiān)管資金撥付到開發(fā)企業(yè)基本賬戶。,重點問題解答,不明入賬 問題1：形成不明入賬的有哪些情況？ 解答：形成不明入賬的情況主要有兩種：一是購房人通過電匯、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式繳房價因沒有合同編號形成不明入賬；二是資金撥付過程中由于撥付失敗資金返回監(jiān)管賬戶形成不明入賬。 問題2：不明入賬不劃分可以嗎？ 解答：不明入賬要劃分，只有劃分后該部分資金才可被申請撥付使用。,重點問題解答,銀行沖正環(huán)節(jié) 問題1:銀行沖正的主要作用是什么？哪些情況下可進(jìn)行沖正？ 解答：銀行沖正的作用主要對錯誤劃入監(jiān)管賬戶資金從監(jiān)管賬戶中撥付出去。資金監(jiān)管過程中，存在合同沖正和不明入賬沖正兩種類型。,重點問題解答,撤銷監(jiān)管 問題1：撤銷監(jiān)管是否就是注銷