調(diào)查報告格式(房地產(chǎn)開發(fā)貸款)

1、中信銀行授信調(diào)查報告 （適用于房地產(chǎn)開發(fā)貸款） 客戶名稱: 項目名稱： 授信金額： 授信期限： 授信定價： 擔(dān)保方式： 擔(dān)保人全稱： 經(jīng)辦機(jī)構(gòu): 客戶經(jīng)理： 產(chǎn)品經(jīng)理: = 聲明： 本人對該授信項目進(jìn)行了深入調(diào)查，并在調(diào)查的基礎(chǔ)上完成本報告的撰寫， 本人對調(diào)查報告所陳述事實和數(shù)據(jù)的真實性承擔(dān)責(zé)任。 客戶經(jīng)理簽名： 產(chǎn)品經(jīng)理簽名： 貸前調(diào)查時間： 地點： 調(diào)查訪問的對象： 訪問人： 調(diào)查訪問方式及內(nèi)容： 調(diào)查報告目錄： 第一部分 授信申請人的基本情況. 第二部分 房地產(chǎn)項目的基本情況. 第三部分 授信方案. 一、授信申請人的基本情況一、授信申請人的基本情況 （一）授信申請人 1、申請房地產(chǎn)開發(fā)貸

2、款客戶（以下簡稱客戶）成立時間，營業(yè)執(zhí)照和組織 機(jī)構(gòu)代碼證號碼，企業(yè)性質(zhì)（國有、民營、其他） ，注冊資本，注冊地址，法定 代表人等。 對于 2006 年 7 月 11 日后批準(zhǔn)成立的外商投資的房地產(chǎn)公司，應(yīng)根據(jù)國家 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見規(guī)定，了解總投資在 1000 萬美 元以上的項目，開發(fā)商的注冊資金是否全額到位且達(dá)到總投資的 50。 客戶的建筑資質(zhì)，建筑施工技術(shù)能力； 2、客戶的股東構(gòu)成情況，主要股東名稱，股份絕對額及占比。 如控股股東對該客戶的人員、資金、物資有重要影響的，須對主要股東的 資本構(gòu)成、生產(chǎn)經(jīng)營、資金財務(wù)等基本情況作必要說明。 對控股股東的分析，應(yīng)上溯至最終實

3、際控制人。 3、客戶的組織體系 A、客戶為非集團(tuán)公司性質(zhì)，應(yīng)闡述貸款客戶內(nèi)部管理，項目報建、施工管 理、財務(wù)籌資、技術(shù)質(zhì)量、項目營銷等內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)的情況。同時附客戶機(jī)構(gòu)體系 圖說明； 如果客戶為房地產(chǎn)項目開發(fā)而成立的項目公司，須說明客戶與實際控制公 司在人員任免、資金調(diào)度和計價、財務(wù)成本核算、施工設(shè)施材料使用等方面的 處理規(guī)則； B、客戶為集團(tuán)公司制，須說明主要參股或控股公司名稱，主營業(yè)務(wù)，資金 負(fù)債，經(jīng)營狀況等情況。 如果其中的下屬公司對本次授信有重要影響的，必須詳細(xì)敘述； 分析集團(tuán)公司對屬下子公司的控制、管理情況； 4、客戶的員工情況：人數(shù)，職稱，文化結(jié)構(gòu)，管理和生產(chǎn)人數(shù)。有無特殊 人員。 5

4、、法定代表人及其他高層管理人員介紹：姓名，年齡，文化程度，政治面 貌，職業(yè)經(jīng)歷，業(yè)績和道德評價。職業(yè)經(jīng)歷特別是房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷要詳細(xì)說明。 6、公司法人治理結(jié)構(gòu)評價。 信貸調(diào)查人員認(rèn)為其它需要說明的情況。 同時附表說明，推薦表格如下： 客戶主要股本結(jié)構(gòu)和主要股東情況 單位：萬元、% 股東名稱 出資 額度 股權(quán) 比例 經(jīng)營 范圍 資產(chǎn)凈資產(chǎn) 資產(chǎn) 負(fù)債率 銷售 收入 凈利 現(xiàn)金 流量 客戶對外控（參）股企業(yè)主要情況 單位：萬元、% 參（控）股 企業(yè)名稱 注冊 資本 客戶 出資 股權(quán) 比例 主營 業(yè)務(wù) 資 產(chǎn) 凈 資 產(chǎn) 資產(chǎn) 負(fù)債 率 銷售 收入 凈 利 經(jīng)營 現(xiàn)金 流量 凈現(xiàn)金 流量 （二）項目

5、法人開發(fā)能力與經(jīng)營業(yè)績 1、主要闡述客戶的開發(fā)資質(zhì)、資金實力、行業(yè)背景、同業(yè)地位、施工水平、 項目運作等方面的情況； 2、敘述客戶近年度的主要經(jīng)營指標(biāo)，如收入、盈利情況等； 客戶主要經(jīng)營指標(biāo)統(tǒng)計分析表 年度年度年度調(diào)查期 主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)利潤 凈利潤 3、簡述客戶近三年主要房地產(chǎn)項目開發(fā)的情況，已開發(fā)樓盤名稱、施工面 積、投資額、銷售收入、利潤、市場銷售情況、目前物業(yè)管理情況、行業(yè)與市 場評價、項目業(yè)主評價。已開發(fā)完工的房地產(chǎn)項目的，有無欠付土地款、工程 款、規(guī)費等情況、有無遺留問題； 近三年開發(fā)完工房地產(chǎn)項目情況 項目 123 開發(fā)樓盤名稱 建筑面積 投資額 項目工期時間起止 已銷售比

6、例 銷售均價 項目開盤銷售時間 已開盤銷售月數(shù) 銷售收入 凈利潤 有無欠付土地款、工程款、 規(guī)費等情況 有無其它遺留問題 4、客戶在建或擬建項目，須敘述相關(guān)項目的基本情況，如土地面積、建筑 面積、項目市場定位與設(shè)計、項目投資、籌資方案、已投資情況、后期籌資計 劃、工程形象進(jìn)度等情況； 在建和擬建房產(chǎn)地項目情簡要情況 123 房產(chǎn)項目名稱 市場定位與設(shè)計 土地面積（畝） 建筑面積（平方米） 預(yù)算投資 其中：土地費用 已投資額度 后期需投資 其中：需向外借款 項目計劃工期時間起止 計劃開盤預(yù)售時間 形象進(jìn)度簡要描述 上述所列的項目中，必須在調(diào)查的基礎(chǔ)上，分別就已完工正在實現(xiàn)銷售的 項目、在建但已進(jìn)

7、入預(yù)售階段的項目、在建并預(yù)計在授信期內(nèi)進(jìn)入預(yù)售階段的 項目、在建（擬建）并在我行授信期內(nèi)不能進(jìn)入預(yù)售階段的項目、房地產(chǎn)開發(fā) 商用于土地儲備或在我行授信期內(nèi)計劃進(jìn)行的土地儲備與項目開發(fā)等情況進(jìn)行 說明。 （三）授信申請人財務(wù)分析 主要以客戶近三年和調(diào)查期的財務(wù)報表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量 表）為基礎(chǔ)，結(jié)合貸款客戶的總分賬務(wù)，重點對貸款客戶償債能力、盈利能力、 現(xiàn)金流量和成本利潤進(jìn)行分析，形成對該客戶的財務(wù)綜合評價。 資產(chǎn)負(fù)債表的說明： 主要敘述客戶資產(chǎn)負(fù)債表中主要科目的余額情況，在認(rèn)真閱讀經(jīng)審計的客 戶會計報表及審計附注，核查企業(yè)總分賬務(wù)的基礎(chǔ)上，對存貨、預(yù)付賬款、借 款、預(yù)收貨款、應(yīng)收賬

8、款等重要科目進(jìn)行重點闡述。 對存貨反映不真實、成本結(jié)轉(zhuǎn)不配比、銷售入賬不規(guī)范、對外融資反映不 全面、資本金到位不充分、利潤核算不合理等情況，要詳細(xì)說明上述事宜對本 次授信的影響。 對賬務(wù)反映不規(guī)范的情況，應(yīng)依據(jù)會計規(guī)則進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整，然后對其進(jìn)行 財務(wù)分析。 財務(wù)報表科目反映、規(guī)范性問題足以影響財務(wù)報表真實性的，應(yīng)慎重選擇 是否對其授信。 資產(chǎn)負(fù)債情況 年度年度年度 調(diào)查期調(diào)查期科目說明 總資產(chǎn) 流動資產(chǎn) 貨幣資金 應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)收賬款 存貨 其中：在建工程 原材料 預(yù)付賬款 其他應(yīng)收款 長期投資 固定資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 總負(fù)債 流動負(fù)債 短期借款 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付賬款 預(yù)收賬款 其他應(yīng)付款 未交稅金

9、長期負(fù)債 其中：長期借款 所有者權(quán)益 股本 資本公積 盈余公積 未分配利潤 如果企業(yè)有正式經(jīng)審計的會計報表與審計注釋，授信調(diào)查人員可對相關(guān)重 要科目進(jìn)行簡要說明；如企業(yè)不能提供會計報表的審計注釋或注釋不全，授信 調(diào)查人員須對相關(guān)重要科目進(jìn)行調(diào)查與詢問，并進(jìn)行詳細(xì)說明； 償債能力及盈利能力分析： 主要對客戶的資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率、利息保障倍數(shù)、銷售利 潤率、凈資產(chǎn)利潤率等指標(biāo)進(jìn)行數(shù)據(jù)對比和文字分析說明，數(shù)據(jù)對比和文字說 明要言之有物，符合實際。 A、償債能力分析 年度年度調(diào)查期 流動比率 速動比率 資產(chǎn)負(fù)債率 利息保障倍數(shù) 負(fù)債/有形資產(chǎn) 分析：對償債能力指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)分析。 B、營運能

10、力分析 年度年度調(diào)查期 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 分析：對營運能力指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)分析。 C、盈利能力分析 年度年度調(diào)查期 銷售利潤 營業(yè)利潤 投資收益 凈利潤 總資產(chǎn)利潤率 凈資產(chǎn)收益率 分析：對盈利能力指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)分析。 現(xiàn)金流量分析： 為動態(tài)掌握客戶資金使用情況，信貸調(diào)查人員同時應(yīng)對客戶的現(xiàn)金流量表 進(jìn)行數(shù)據(jù)對比和文字分析，闡述經(jīng)營、投資、籌資活動中變動事項，相互平衡 調(diào)劑過程及變動特點。如果變動事項重大，必須說明。 信貸調(diào)查人員認(rèn)為其它需要說明的情況。 同時附表注釋，推薦表格如下： 年份期初現(xiàn)金經(jīng)營現(xiàn)金流量投資現(xiàn)金流量融資現(xiàn)金流量期末現(xiàn)金 年度 年度 分

11、析：對現(xiàn)金流量增減趨勢進(jìn)行原因說明和分析。 對外擔(dān)保分析： 總額： 采用調(diào)查方式：企業(yè)說明財務(wù)報表明細(xì)賬合同電話或函證實地調(diào)查政府或媒體統(tǒng)計數(shù)據(jù) 其他方法 調(diào)查方式說明： 被擔(dān)保單位借款數(shù)量期限反擔(dān)保措施是否面臨訴訟 分析：對擔(dān)保情況風(fēng)險程度以及對借款人的影響進(jìn)行分析和說明。 授信申請人與銀行往來情況： A、借款人與我行關(guān)系 存款戶開戶日期賬戶性質(zhì)自年初至上月在我行日均存款 上月末在我行貸款余額上月末在我行存款余額 上月末在我行其他授信余額其中保證金賬戶余額 現(xiàn)有綜合授信額度額度用途 歷史授信情況日期金額到期日還款日期付息情況說明 分析： B、金融機(jī)構(gòu)對授信申請人授信情況統(tǒng)計表 序號金融機(jī)構(gòu)名

12、稱已支用額度授信額度授信期限起止擔(dān)?；蚴谛艞l件存款余額 敘述客戶的融資借款情況、融資渠道與可靠性、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對其授信政 策與條件； 敘述人行信貸查詢系統(tǒng)的查詢結(jié)果情況，如查詢結(jié)果與調(diào)查數(shù)據(jù)不一致， 請說明原因。 二、房地產(chǎn)項目的基本情況二、房地產(chǎn)項目的基本情況 （一）項目概況 概要敘述房地產(chǎn)項目的地點、用地面積、建筑面積、市場定位與設(shè)計、投 資預(yù)算、自有資金額度及比例、平均成本與銷售均價、銷售收入與利潤、授信 需求。 用地面積建筑面積 市場定位與設(shè)計 項目主 要指標(biāo) 總投資 資本金投入及占比 銷售收入 投資利潤率 內(nèi)部收益率 投資回收期 貸款額度 貸款償還期 （二）項目地段區(qū)域與配套情況 房

13、地產(chǎn)項目具有很強的地域性，項目所處的地段和區(qū)域配套是一個項目成 功開發(fā)最重要的因素。因此對部分的情況，授信調(diào)查人員要深入實際，細(xì)致調(diào) 查，廣泛收集資料與數(shù)據(jù)，合理分析與判斷，以得出可信度較高的結(jié)論。 該部分主要敘述項目所在地的規(guī)劃、土地的使用權(quán)屬、土地等級、用途和 使用年限、項目用地的面積與形狀、項目所在地的交通通訊、水電汽供給、醫(yī) 療設(shè)施、教育文化、購物娛樂、環(huán)境衛(wèi)生、采光通風(fēng)等情況； （三）項目市場定位與規(guī)劃設(shè)計 房地產(chǎn)項目的市場定位與規(guī)劃設(shè)計是適應(yīng)市場需求、實現(xiàn)順利銷售的關(guān)鍵 步驟。 A、敘述當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展情況：國民生產(chǎn)總值、財政收入、居民收入情 況及變動率、居民平均居住面積等； B

14、、敘述當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策：土地供給模式、土地供求狀況和土地拍賣成交價 格歷史記錄、 開發(fā)商土地儲備情況； C、敘述項目所在地的房地產(chǎn)整體供需情況、價格行情走勢、市場特征、購 房者對本區(qū)域房地產(chǎn)項目的需求特點；開工建設(shè)的商品房面積及銷售、空置情 況等。 此次授信項目的市場定位與規(guī)劃設(shè)計： 主要敘述建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率；主要房型、面積、套數(shù) 等； 推薦表格如下： 樓盤類型 類型面積（或代表類型面積）戶數(shù)平均成本銷售均價 項目樓 盤情況 簡要描 述 合計 土地面積 建筑面積 土地等級 土地規(guī)劃用途 項目用 地及規(guī) 劃情況 土地費用 土地平均成本 （萬元/畝） 土地密度 容積率 綠化率 土地

15、費用付款情況 （四）樓盤對比情況 為使項目授信調(diào)查更具有可信度，應(yīng)對授信項目所在區(qū)域內(nèi)有可比性的項 目和雖處于其它區(qū)域但有參照價值的樓盤項目進(jìn)行調(diào)查與統(tǒng)計，并對項目之間 的地段與配套、市場定位與設(shè)計、成本與售價、銷售情況進(jìn)行對比分析和說明； 對比樓盤項目基本情況統(tǒng)計表 對比項目 名稱 土地等級 規(guī)劃用途 建筑面積容積率 預(yù)算投資工程進(jìn)度平均成本平均售價開盤時間 已銷售 比例 其它 情況 （五）工期安排及工程形象進(jìn)度 1、敘述項目的工期安排、目前已進(jìn)行的工期、其控制工程的工期安排； 2、施工單位與工程監(jiān)理情況：簡要敘述施工單位的施工資質(zhì)、經(jīng)營實力、 施工能力與施工業(yè)績；對本項目的墊資條款與付款進(jìn)

16、度；監(jiān)理單位的監(jiān)理資質(zhì) 等基本情況； 3、目前工程的形象進(jìn)度，項目報批、樁基處理、建筑安裝、裝飾配套等子 工程的實際進(jìn)展； 4、要依據(jù)可行性研究報告和施工預(yù)算，了解計劃的工期，分析實際工程進(jìn) 度和計劃的差距及原因。 5、收集、提供項目所在地的交通地圖或規(guī)劃地圖。 6、項目開發(fā)手續(xù)辦理情況：說明土地出讓協(xié)議 、 土地使用權(quán)證 、 建 設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建筑工程規(guī)劃許可證 、 施工許可證和預(yù)售許可證 的詳細(xì)內(nèi)容，對上述證件中存在不一致之處進(jìn)行解釋。 7、分析在項目施工期間，由于天氣、交通、環(huán)境管制、原材料供應(yīng)等因素 對工期可能造成的影響； （六）項目投資 序號項目投資缺口 1.1 土地費用 1

17、.2 前期工程費用 1.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1.4 建筑安裝工程費 1.5 開發(fā)間接費 1.6 管理費用 1.7 銷售費用 1.8 開發(fā)期稅費 1.9 其他費用 1.10 不可預(yù)見費 1.11 財務(wù)費用 合計項目總投資 敘述土地取得成本和項目投資的構(gòu)成、土地單價和項目各房型的平均成本， 分析土地成本、建筑成本、裝修成本的構(gòu)成，與項目所在地的其它項目開發(fā)對 應(yīng)成本相比，有無不合理差異，如有，請分析原因。 對于經(jīng)過轉(zhuǎn)手獲得的土地，要說明歷次交易的合法性、對價支付情況。 （七）項目籌資 序號 資金來源計劃額度 占項目總投 資比例 已到位資金 占計劃 比例 后期預(yù)計到位資金 1 資本金 2 銀行借款

18、中信銀行借款 其他行貸款 其中 5 施工單位墊資 6 預(yù)租售收入回款 銷售收入回款 出租收入回款 其中 經(jīng)營收入回款 7 其它資金來源 5 合計 1、項目籌資計劃： 敘述項目籌資方案中資本金、銀行借款、施工單位墊資、預(yù)租售收入回款 的額度，說明上述資金來源的確定性，相關(guān)的附加條件（如銀行抵押措施、利 潤分成條款等） 。 預(yù)租售收入回款額度要與房地產(chǎn)項目銷售計劃預(yù)測表為依據(jù)，經(jīng)實證 測算后，確定期可回款的進(jìn)度與額度。 項目籌資方案中各項來源的資金成本與合理性。自有資金要重點說明，根 據(jù)人民銀行 121 號文的規(guī)定，自有資金為開發(fā)商的所有者權(quán)益。對于項目公司， 所有者權(quán)益只對應(yīng)一個項目，比較容易確

19、定項目自有資金。對于同時開工幾個 項目的非項目公司，所有者權(quán)益就要對應(yīng)開發(fā)商正在開發(fā)的所有項目的總投資。 對所有者權(quán)益的構(gòu)成應(yīng)予以調(diào)查核實，比如資本公積較大的，應(yīng)說明資本公積 的構(gòu)成，對于股東超額注資形成的，須要求股東出具在償還我行貸款前不收回 相應(yīng)資金的書面承諾。 2、已到位資金情況 敘述已到位資金的額度與構(gòu)成；分析實際到位資金與籌資計劃差異的原因； 特別說明施工欠款、原材料欠款的數(shù)量。 3、后續(xù)資金來源 敘述后期資金來源的構(gòu)成，資金額度與進(jìn)度的計劃安排；預(yù)租售收入回款 額度要與房地產(chǎn)項目銷售計劃預(yù)測表為依據(jù)，經(jīng)實證測算后，確定后期可 回款的進(jìn)度與額度；相關(guān)重要融資渠道的確定度。 （八）市場

20、需求與銷售預(yù)測 計劃工期 工期起止 開發(fā)期數(shù)及相應(yīng)工期 首期開盤時間 整體計劃銷售月數(shù) 可銷售面積 預(yù)計銷售收入 已銷售面積 已實現(xiàn)銷售收入 按揭銀行 擬按揭總額度 項目銷 售情況 最長按揭期限 最高按揭成數(shù) 1、項目所在區(qū)域附近有可比性的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)進(jìn)程、銷售價格、銷 售情況（如在項目所處地段與配套中可比樓盤對比部分已進(jìn)行敘述，此部分可 不再作說明） ； 2、本項目的銷售計劃、銷售價格、預(yù)售情況、按揭銷售方案、銷售資金回 籠預(yù)測； 3、按揭銷售方案：計劃按揭銀行、條件、辦理筆數(shù)，金額，對象等。 4、如果授信項目已部分實現(xiàn)銷售，應(yīng)對其情況進(jìn)行調(diào)查與說明 A、已經(jīng)售出面積：應(yīng)當(dāng)區(qū)分住宅、商

21、業(yè)用房、辦公用房和車庫，分別敘述 已經(jīng)售出的面積和套數(shù)。 銷售收入金額：敘述已實現(xiàn)的銷售收入中，全款、按揭、支付定金、銷售 返租的各 自金額與比例。 銷售收入現(xiàn)金回款：說明與銷售收入金額形成差距的原因。 前期項目銷售情況統(tǒng)計表 其中其中 房型類別 計劃銷售 面積 計劃 銷售 已銷售 面積 已銷 售戶 全付款按揭 訂購 其它 銷售收入 全付款按揭訂購其它 戶數(shù)數(shù) 合計 三、授信方案三、授信方案 （一）項目法人的授信需求 敘述客戶的授信具體需求，包括額度、期限、用途、支用計劃、還本付息 計劃。分析客戶產(chǎn)生資金缺口的原因，評價其對額度、期限、支用進(jìn)度的合理 性。 （二）我行授信還本付息的預(yù)測 年年序

22、 號 名稱 上半年下半年上半年下半年 借款余額 1 其中：中信銀行借款余額 2 還款來源小計 銷售回款 其中：按揭銷售回款 開發(fā)商利潤 開發(fā)商自有資金 工程隊墊資款 其它銀行借款 其 中 其它資金來源 3 須歸還支付的項目小計 支付工程費用 其中：支付工程隊墊資 其 中 支付其它事項 4 支付借款利息 其中：支付中信銀行借款利息 5 歸還銀行借款 其中：歸還我行借款 6 歸還后銀行借款余額 其中：歸還后中信銀行借款余額 歸還中信銀行借款期限 授信還本付息預(yù)測必須在綜合分析項目銷（預(yù)）情況、客戶資金情況、墊 資情況、其它銀行授信情況等基礎(chǔ)上，按照謹(jǐn)慎原則，確定我行授信歸還的進(jìn) 度、額度和期限。 還款可靠性分析：除說明還款來源外（主要是售樓收入） ，還要說明我行控 制這些收入的方法和可靠度，例如如何確保在抵押權(quán)不在我行或我行不能辦理 公積金貸款的情況下確保銷售收入進(jìn)入我行。 （三）授信擔(dān)保方案 抵押物情況分析：如是用項目用地抵押、在建工程抵押，須說明項目用地 的面積、地段、在建工程形象進(jìn)度、抵押物評估價格、抵押率、變現(xiàn)能力等。 敘述如有工程墊資款，施工單位是