房地產(chǎn)行業(yè)的過去現(xiàn)在和未來

1、,房地產(chǎn)行業(yè)的過去現(xiàn)在和未來,中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史,第一階段（1978至1991年） -理論突破與試點(diǎn)起步階段 1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。 1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。 1982年國務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。 1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。 1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。 1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。 1990年上海市房改方案出臺(tái)，開始建立住房公積金制度。 1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。,中國房地產(chǎn)市場發(fā)展

2、的歷史,第二階段（1992至1995年）非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段 1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。 1993年“安居工程”開始啟動(dòng)。 1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高146.9%。 房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。 1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。,第三階段（1995至2002年） 相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段 隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高,住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。 1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施, 房地產(chǎn)投資進(jìn)

3、入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。,中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史,中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史,第四階段(2003年以來) 價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段 2003年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。,中國的GDP總量居世界第二，2003年2010年,年均增長20%。到2010年上半年，房地產(chǎn)在GDP中的比重超過11.08%,投資占固定資產(chǎn)投資的一半以上。 關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)鏈長，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)達(dá)15%-30% 中國人均GDP突破4400美元，增長率12%，消費(fèi)升級(jí)；人均消費(fèi)占GDP的比例2004年為55.

4、24%，2005年降至46.35%，而發(fā)達(dá)國家的比例是80%,房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,房地產(chǎn)市場需求,中國的城市化率為40%，發(fā)達(dá)國家為70%，到2020年達(dá)到60%，有 2.2-2.3億人口從農(nóng)村進(jìn)入城市 城市改造，每年拆遷面積1.4億方，而竣工面積只有30% 中國人均住房面積是22.8方，而小康社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)是35方，平均 差額為12.2方，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)需要12年 目前，每年新婚人口600-900萬，大學(xué)畢業(yè)生400萬 摩根斯丹利2007年在華投資房地產(chǎn)資金達(dá)200多億美元 新加坡仁恒置業(yè)2007年在華投資超過300億美金 國外投行預(yù)測2008年中國城市商業(yè)地產(chǎn)漲幅將達(dá)30%以上 香港在內(nèi)地房地

5、產(chǎn)投資比例從2006年的36%增長到2007年的50%,中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀,房地產(chǎn)投資增長相對(duì)過快 住房價(jià)格上漲過快 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 市場秩序比較混亂,房地產(chǎn)行業(yè)資金來源占比,房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力,對(duì)城市片區(qū)土地價(jià)值的準(zhǔn)確判斷能力 控制土地成本的能力 突出的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力 最大幅度提升土地價(jià)值的能力 品牌優(yōu)勢 對(duì)上下游資源的整合能力,中國房地產(chǎn)業(yè)的特性,中國的經(jīng)濟(jì)是政府主導(dǎo)下的市場經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要資源都控制在政府手中。以房地產(chǎn)業(yè)為例，它的資源，一是土地，二是資金，三是稅收，四是價(jià)格。這些都控制在政府手中。土地由國土資源部管理；資金由中國人民銀行控制；稅收政策也不斷地進(jìn)行調(diào)整；價(jià)格則由發(fā)

6、改委來控制。由此來看，房地產(chǎn)業(yè)增長的基本條件都由政府控制著，它本身就是政府控制的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。政府主導(dǎo)下的市場經(jīng)濟(jì)加上我們本身的調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該發(fā)生全局性的問題。,國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不夠成熟但成長空間巨大,近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，成為支撐我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，與此同時(shí)，圍繞房地產(chǎn)業(yè)的諸多爭論也從未停止過，比如目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展是否過熱?房地產(chǎn)業(yè)是否存在“泡沫”?怎樣看待炒房現(xiàn)象?過高的房價(jià)與地價(jià)是什么關(guān)系?等等。前不久，國家領(lǐng)導(dǎo)人在全國銀行、證券、保險(xiǎn)工作會(huì)議上，明確指出我國房地產(chǎn)等領(lǐng)域存在投資規(guī)模偏大和低水平重復(fù)建設(shè)問題。那么，究竟應(yīng)該怎樣看待當(dāng)前我國的房地產(chǎn)形勢?帶著這些問

7、題，記者日前采訪了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長楊慎:,當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)總體上是健康的,據(jù)楊慎判斷，今后10年到20年內(nèi)，我國的房地產(chǎn)市場不會(huì)出現(xiàn)大的問題。理由有三條： 第一，我國已經(jīng)確立了全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)和城市化戰(zhàn)略。根據(jù)聯(lián)合國人居委制訂的標(biāo)準(zhǔn)，小康目標(biāo)的人均住房面積是35平方米，而現(xiàn)在我國的住房面積是人均23平方米，離這個(gè)目標(biāo)還非常遠(yuǎn)?，F(xiàn)在的建設(shè)數(shù)量是，每人每年可以增加一平方米，按照這個(gè)建設(shè)速度，我國12年以后才能達(dá)到預(yù)定的小康目標(biāo)。,第二，城市化建設(shè)是動(dòng)態(tài)的。不算城市人口的自然增長，每年農(nóng)村進(jìn)城人口就是1100萬人。今后20年內(nèi)我國的城鎮(zhèn)化水平將從現(xiàn)在的37提高到50，每年增加1個(gè)百分點(diǎn)

8、，城市人口的增長每年是500萬，加起來就是1600萬。 第三，拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的需要。中國的經(jīng)濟(jì)增長離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長每年是15個(gè)百分點(diǎn)，如果加上建材，大概能達(dá)到30。我們講擴(kuò)大內(nèi)需，老百姓的衣食住行，目前來講主要就是房子和汽車。 正是基于這幾點(diǎn)理由，楊慎說，我國的房地產(chǎn)市場在10年到20年內(nèi)，不會(huì)出現(xiàn)大的積壓問題。,房地產(chǎn)：行業(yè)景氣持續(xù)向好,未來幾年房地產(chǎn)市場將持續(xù)走強(qiáng)。 在人民幣持續(xù)穩(wěn)步升值、居民收入增長及消費(fèi)升級(jí)、城市化進(jìn)程加快、開發(fā)投資增速、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性供需矛盾長期存在等因素作用下，支持未來幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)走強(qiáng)的因素存在。,未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)展望：行業(yè)景氣持續(xù)向

9、好,我們認(rèn)為，支持未來幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)走強(qiáng)的因素存在：,首先，人民幣持續(xù)穩(wěn)步升值預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成長期利好，人民幣升值預(yù)期下的住房潛在投資需求將會(huì)長期存在，房地產(chǎn)投資需求將可能快速增長從而成為支持房價(jià)長期走強(qiáng)的主要?jiǎng)恿Α?第二，居民收入增長及消費(fèi)升級(jí)成為地產(chǎn)市場走強(qiáng)的重要支撐。近年來我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入始終保持穩(wěn)步增長，消費(fèi)升級(jí)引導(dǎo)住房消費(fèi)需求提升，目前居民的購房需求還沒有充分釋放出來，加之房改房上市存在制度性障礙，二手房交易制度安排缺位等原因，這些將推動(dòng)房地產(chǎn)市場長期走強(qiáng)。,第三，開發(fā)投資增速將維持地產(chǎn)行業(yè)高景氣。在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下，預(yù)計(jì)固定資產(chǎn)投資增速將可能有所減緩，但由于地產(chǎn)行業(yè)

10、的高盈利性及資金流動(dòng)性過剩，地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資將會(huì)持續(xù)增長，固定投資增速高，將維持行業(yè)高度景氣。,第四，城市化進(jìn)程加快實(shí)現(xiàn)了住房內(nèi)在價(jià)值的增值。近年來國內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度不斷加大，交通、綠化、商業(yè)環(huán)境、居住配套設(shè)施的完善提高了居住的舒適度、方便度與生活質(zhì)量，未來城市化進(jìn)程加快將使住房內(nèi)在價(jià)值同步提升，住房價(jià)格的上漲在一定程度上反映了其使用價(jià)值增值部分。,第五，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性供需矛盾存在推動(dòng)房價(jià)維持高位。雖然出臺(tái)的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見中著重強(qiáng)調(diào)要加大未來中低價(jià)及小套型住宅的供給量，但是短期內(nèi)房地產(chǎn)市場無效供給過多或有效供給不足導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性供需矛盾依然無法緩解，經(jīng)濟(jì)適用型和中低

11、價(jià)住房的需求缺口依然較大,這已成為房價(jià)維持高位的一個(gè)主要原因。,我們認(rèn)為，未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)向好，行業(yè)景氣度將會(huì)在高位振蕩后小幅走高，房地產(chǎn)銷售價(jià)格將會(huì)持續(xù)上漲。房地產(chǎn)區(qū)域市場差異明顯，上海為核心的長三角地區(qū)將可能維持高位盤整，北京與天津?yàn)楹诵牡沫h(huán)渤海地區(qū)和珠三角地區(qū)已取而代之成為“熱點(diǎn)”區(qū)域，其他二線城市也將出現(xiàn)持續(xù)走強(qiáng)。,未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)投資熱點(diǎn)：,關(guān)注“多極化”投資視角下的熱點(diǎn)轉(zhuǎn)換。行業(yè)投資視角將向“多極化”方向演變。 在地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域市場走勢分化、人民幣升值、地產(chǎn)政策調(diào)控、會(huì)計(jì)制度變更等外因作用下，房地產(chǎn)上市公司的投資視角將向多極化方向演變。,工業(yè)地產(chǎn),工業(yè)地產(chǎn)（工業(yè)園

12、區(qū)）公司：關(guān)注國家重點(diǎn)開發(fā)園區(qū)、資產(chǎn)增值較大或有資產(chǎn)注入公司 工業(yè)地產(chǎn)公司是未被市場深入挖掘的金礦。工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)是由市場利益和環(huán)境驅(qū)動(dòng)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)。,工業(yè)地產(chǎn)需求缺口較大，工業(yè)地價(jià)未來將大幅上漲。 在中國進(jìn)入重工業(yè)時(shí)代、世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移、國家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長期需求呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格趨于穩(wěn)步上揚(yáng)。 今年9月國家發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)通知，今后工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價(jià)格大幅上漲不可避免。,商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)